板、塔樓的基本解讀.ppt

板樓 塔樓項目類型 板樓與塔樓的基本解讀 1 板樓 塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言 所以我們在研究中把板樓 塔樓相提并論 更好地區(qū)隔與了解二者的特點 國家住宅工程中心對板樓 塔樓的定義是 板樓 是指由多個住宅單元組合而成 每單元均設有樓梯或樓梯 電梯皆有的住宅 每個單元用自己單獨的樓梯 電梯 塔樓 主要是指以共用樓梯 電梯為核心布置多套住房的高層住宅 通俗地說 塔樓以電梯 樓梯為布局核心 上到樓層之后 向四面走可以直接進入戶內 板樓 塔樓的不同 在內 外兩方面均產生影響 外部 建筑高度 密度 容積率不同內部 戶型 銷售分攤不同 板樓基本形式 小高層板樓 至 層左右的板樓高層板樓 16層以上甚至更高的稱為高層板樓多層板樓 層以下的供應量以小高層最重 從2001年以來 小高層所占比例逐漸遞增 小高層板樓的供應量在三種板樓中為最主要 滿意度以多層居首 在消費者滿意度的調查重 以上的消費者最中意的是多層板樓 平均售價以高層板樓最低 由于容積率高 同等條件同等檔次的高層板樓平均售價最低 塔樓基本形式 傳統(tǒng)的塔樓形式 十字型 方形塔樓改革的塔樓形式 蝶型塔樓與傳統(tǒng)塔樓相比 蝶塔的建筑特征 外形輕盈蝶式建筑一般是 半蝶半塔 戶戶緊密相連 像沒有張開翅膀的蝴蝶 改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫 體態(tài)輕盈秀麗 外觀比較新穎 朝向 采光 通風上有突破蝶形建筑設計還有效地避免小區(qū)內各棟樓宇之間相互遮擋的弊端 使多數(shù)單元都是南北朝向 實現(xiàn)了在采光 通風性能上的突破 斜角存在成為新問題但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密 戶與戶之間的相互影響 相互依賴還比較大 所以產生出很多在戶型設計中難以避免的斜角問題 這既是蝶式建筑的 標簽 之一 也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙 與傳統(tǒng)塔樓相比 蝶塔的市場適應性 平衡成本與建筑形式板樓的售價明顯高于塔樓 傳統(tǒng)塔樓對采光通風活動空間采取了犧牲 對于沒有明顯板 塔偏好的消費者而言 蝶塔幫助實現(xiàn)了成本與戶型的平衡 板 塔之爭 樓市興起板樓之熱板風盛行由南而來 上海等地板樓已成主流 占到整個市場的80 90 2000年開始 從市場供應上看 板樓投放量呈噴井效應 成為樓市的異軍 一改塔樓一統(tǒng)天下之勢 但是板樓最直接的表現(xiàn)是 對看重朝陽的北京居民而言 戶戶朝陽的建筑形式對消費者的誘惑難以抵擋 板樓開發(fā)商熱炒概念隨著眾多開發(fā)商轉投板樓項目 市場宣傳多圍繞板樓與塔樓之爭 板樓勝出展開 開發(fā)商不惜重金炒作概念 如第三代板樓 小高層 媒體為板樓叫好之聲不絕于耳 雖然時有塔樓的聲音冒出 但很快便淹沒與板樓聲之中 板樓優(yōu)勢地位確立通過市場教育 板樓在消費者心目中樹立起高塔樓一等的形象 同一社區(qū)中同等檔次的板樓與塔樓 市場定價之差可高達1000元 平方米 雖然如此 消費者仍極力追捧 成就了板樓的優(yōu)勢地位 塔樓突圍之舉為了扭轉不利局面 塔樓開始嘗試兩個方面的突圍 建筑形式突圍 蝶塔的出現(xiàn) 市場定位突圍 面向細分人群的小戶型社區(qū) 板 塔優(yōu)劣勢集錦 小戶型 塔樓突圍 塔樓市場形勢危難 在建筑形式上突破的實驗之后 開發(fā)商開始實行市場定位的突破 其中 小戶型社區(qū)的定位 奮力一博為挽回塔樓的市場地位 2001年 面對塔樓項目的滯銷 綠景苑將其規(guī)劃完成的塔樓二期改為全小戶型 18 70平米 社區(qū) 為其命名Solo 寓意單獨 自由 目標細分人群直指20幾歲的年輕人 Solo的熱銷 掀動北京住宅市場小戶型風浪 非常男女 炫特區(qū) 夏都盈座 東方銀座等 余個樓盤打出了小戶型概念 供應面積超過 萬平方米 其中炫特區(qū)也取得非常好的市場銷量 小戶型社區(qū)長短處 從建筑形式而言 小戶型社區(qū) 通常表現(xiàn)為同層樓7 8戶甚至10戶以上的單位 使塔樓的劣勢更加突出 小戶型以總價低吸引消費者 實際上單價的性價比較高 小戶型社區(qū)的成功來源于細分市場定位 準確地抓住目標消費者的心理 可以稱得上是以小博大的市場推廣典范 板 塔之爭的后sars情結 非典 不僅對房地產項目的促銷活動或施工計劃產生暫時性影響 但對于建筑類型的消費卻可能產生長遠影響 隨著被媒體廣為關注的香港陶大花園的疫情爆發(fā) 政府對屋內通風條件的強調 板樓通風好 人口密度低 環(huán)境通透的賣點又被賦予新的意義 以中國建筑技術研究院國家住宅與居住環(huán)境工程技術研究中心為代表的業(yè)內人士認為 非典的突如其來 讓人們重新審視住宅的健康要求 非典給社會帶來的看待問題的新方式方法 促進買房人造對健康住宅的需求 住宅品質競爭勢必加強 板樓在新一輪競爭中又具備了新的砝碼 板樓精選之風林綠洲 概況 板樓精選之風林綠洲 設計 全板樓社區(qū)使每棟住宅樓都能夠享有充分的采光權和景觀權 使用戶四季都能享受陽光和通透的感覺 解決方案 1 園區(qū)整體采用板式樓