辦公項(xiàng)目建議書.doc

中國*分公司*辦公綜合樓項(xiàng)目建議書1. 項(xiàng)目名稱：中國*分公司*辦公綜合樓2. 項(xiàng)目背景2.1*市地域優(yōu)勢(shì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展*市位于*市東部，全境面積*平方公里，共轄*個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)及街道辦事處，*個(gè)行政村，全市總?cè)丝?萬人。近年來，*市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展迅速，2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成*億元，境內(nèi)財(cái)政收入*億元，地方財(cái)政收入7.06億元，名列全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百強(qiáng)縣（市）第*位。目前，*市“建設(shè)*大框架下富而美的新*”規(guī)劃出臺(tái)實(shí)施，各項(xiàng)改造整治工作順利進(jìn)行，南部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（工業(yè)園區(qū)）發(fā)展迅速，招商引資項(xiàng)目不斷增加，政務(wù)區(qū)南遷工程正在順利進(jìn)行，2003年，*市委、市政府規(guī)劃設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化大學(xué)城已正式開工建設(shè)，預(yù)計(jì)在一年內(nèi)部分大中專院校將陸續(xù)招生。僅大學(xué)城建成使用后，在校學(xué)生數(shù)量就可達(dá)10萬余人。屆時(shí)，以*市政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城為主體的新城區(qū)，將成為*市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也必將成為包括*通訊行業(yè)在內(nèi)的眾多商家企業(yè)的必爭(zhēng)之地。因此，盡早地選取最理想的位置，加快前期基礎(chǔ)性建設(shè)，將為今后的市場(chǎng)開拓、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2.2*分公司經(jīng)營狀況分析中國*有限公司*分公司于*年6月設(shè)立*經(jīng)營部，*年2月，成立*分公司。公司現(xiàn)有員工*人，城區(qū)自建*廳2個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)*廳21個(gè)，聯(lián)合*廳3個(gè)，代理商140多家，客戶經(jīng)理隊(duì)伍達(dá)300余人。2003年，*分公司完成業(yè)務(wù)收入4948.3萬元，占當(dāng)?shù)?市場(chǎng)份額的39%，占*市分公司業(yè)務(wù)收入的？%。目前，公司擁有各類*用戶達(dá)7萬余人，占當(dāng)?shù)?用戶份額的43%。*分公司自建*廳情況一覽表項(xiàng)目*市*廳*廳位置*市*號(hào)*市*號(hào)設(shè)立時(shí)間2003年9月*年6月面積140平方米130平方米租賃期限2003.4.252008.4.24*.9.152011.9.14總投資額10萬元21萬元主要設(shè)備升騰終端7臺(tái),IBMPC機(jī)1臺(tái),三星液顯13臺(tái),惠普顯示器2臺(tái),愛普生打印機(jī)6臺(tái),佳能復(fù)印機(jī)1臺(tái),自助詳單打印機(jī)1臺(tái),長虹背投1臺(tái)(演示用),手機(jī)加油站1臺(tái).升騰終端6臺(tái),惠普PC機(jī)1臺(tái),愛普生打印機(jī)5臺(tái),惠普顯示器14臺(tái),佳能復(fù)印機(jī)1臺(tái),三星傳真機(jī)1臺(tái),惠普激光打印機(jī)1部,詳單查詢機(jī)1臺(tái),長虹背投1臺(tái)(演示用手機(jī)加油站1臺(tái))備注目前，*分公司兩處*廳位于同一線路，輻射范圍相對(duì)集中，與*市城區(qū)改造建設(shè)規(guī)劃不能同步。2.3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營狀況對(duì)于*分公司來說，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是*公司。目前，*擁有自建*廳3處，其中兩處在*市*，分別處在我公司*廳兩側(cè)，*廳平均面積在150平方米左右。由于受傳統(tǒng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)的影響，*公司*廳的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比較完備，各項(xiàng)職能設(shè)備、服務(wù)裝配齊全。從市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果來看，2003年，*公司實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入8100萬元，*用戶市場(chǎng)占有率達(dá)50%以上，且大多數(shù)為入網(wǎng)較早，使用*業(yè)務(wù)思想根深蒂固的老用戶，并成為構(gòu)成*公司業(yè)務(wù)收入的主要支撐和來源。2.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.4. 1從以上背景資料分析中可以看出，目前，我們同*公司的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。*公司以傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)及借助穩(wěn)定的老用戶擴(kuò)展新領(lǐng)域，而我們則是以先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)和技術(shù)以及豐富的新業(yè)務(wù)發(fā)展新用戶，從*公司手中挖掘和爭(zhēng)奪用戶。因此，在大力宣傳、推廣*業(yè)務(wù)的前提下，以戰(zhàn)略的眼光不斷發(fā)現(xiàn)新領(lǐng)域，擴(kuò)大公司規(guī)模，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，成為*公司在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展的必然方向和必要的手段及渠道。2.4.2隨著各項(xiàng)綜合業(yè)務(wù)量的不斷攀升，*分公司目前的*面積不能滿足今后的工作需要，功能分區(qū)無法真正實(shí)現(xiàn)，在很大程度上影響了各項(xiàng)工作的正常開展。諸如業(yè)務(wù)培訓(xùn)室、業(yè)務(wù)洽談室、VIP接待室、客戶休息區(qū)等急需解決的辦公地點(diǎn)無法落實(shí)。*辦公綜合樓建成后，根據(jù)規(guī)劃設(shè)立具備獨(dú)立功能的辦公區(qū)域，不僅有利于各項(xiàng)工作及業(yè)務(wù)的開展，更能充分展示*公司強(qiáng)大的綜合實(shí)力和良好形象。2.4.3根據(jù)*市城區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，市政區(qū)的南遷，新型商貿(mào)區(qū)（新城區(qū)）的建立，在*將形成一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)繁榮區(qū)，及時(shí)的選擇最佳位置，盡早地為占領(lǐng)新的市場(chǎng)領(lǐng)域打好根基，更好地塑造中國*嶄新的企業(yè)形象,成為我們*辦公綜合樓建設(shè)的根本目的和關(guān)鍵所在。2.4.4目前，包括*、網(wǎng)通等眾多通信行業(yè)都已經(jīng)從單純的業(yè)務(wù)開展伸向了以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、以多種形式提升企業(yè)形象為主的企業(yè)文化建設(shè),并將發(fā)展的觸角伸向了新城區(qū)。3. 業(yè)務(wù)發(fā)展預(yù)測(cè) 業(yè)務(wù)發(fā)展預(yù)測(cè)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景息息相關(guān)，緊密聯(lián)系，并以*用戶收入的變化及穩(wěn)定系數(shù)為基礎(chǔ)杠桿，廣泛涉及到政治、文化、地理、人口等多方面基本條件的變化，而*通信行業(yè)本身的技術(shù)領(lǐng)域、業(yè)務(wù)領(lǐng)域、服務(wù)領(lǐng)域的優(yōu)劣則是廣大用戶使用*通信所關(guān)注的最主要的焦點(diǎn)。3.1業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)的范圍及期限*分公司的業(yè)務(wù)開展以*本地用戶為主，由于地域 、交通及經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，可進(jìn)一步擴(kuò)展到*東部地區(qū)及部分*市區(qū)關(guān)系業(yè)主及用戶。因此,*辦公綜合樓建成后，特別是隨著*市新城區(qū)的建設(shè)和*城區(qū)的迅速東擴(kuò)，*分公司的業(yè)務(wù)滲透力度將在以新城區(qū)新用戶為主體的基礎(chǔ)上進(jìn)一步得到加強(qiáng)，業(yè)務(wù)范圍會(huì)得到進(jìn)一步擴(kuò)大。本著科學(xué)合理的原則，長期預(yù)測(cè)期限以十年為宜（*年-2013年）。根據(jù)*通信行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀，按照*市委、市政府的城建及發(fā)展規(guī)劃，*市新城區(qū)將在近年內(nèi)建設(shè)完成，其間，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所屬部分廠礦企業(yè)、大學(xué)城部分大中專院校將陸續(xù)開工和投入使用，考慮由此帶動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)鏈的快速發(fā)展，我們擬定在*辦公綜合樓建成后1-3年（短期預(yù)測(cè)）為期限，在原有用戶所屬地區(qū)的基礎(chǔ)上，新城區(qū)將為我們營造一個(gè)廣闊的市場(chǎng)空間,具備很強(qiáng)的輻射效應(yīng)及帶動(dòng)效應(yīng)。3.2業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料（以發(fā)掘新市場(chǎng)、發(fā)展新用戶為主，以維護(hù)老用戶為輔）：*市新城區(qū)及大學(xué)城投入使用后，在校學(xué)生人數(shù)將達(dá)到10萬余人；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)招商引資項(xiàng)目陸續(xù)開工，商務(wù)辦公人員、工礦企業(yè)務(wù)工以及隨之而起的第三產(chǎn)業(yè)人員隊(duì)伍隨之增加；市政區(qū)的南遷為新城區(qū)的發(fā)展注入生機(jī)和活力。以上各基礎(chǔ)項(xiàng)目，必將帶動(dòng)整個(gè)*經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。1）*市委、市政府聯(lián)合下發(fā)的*市建設(shè)*大城市框架下富而美的新*規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)施方案2）*市統(tǒng)計(jì)局編制的*市2003年統(tǒng)計(jì)年鑒3）*分公司關(guān)于*通信行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料3.3業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)的基本原則以*市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展前景為依據(jù)，以發(fā)展新用戶，拓展新領(lǐng)域?yàn)樵瓌t，搶占市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，結(jié)合當(dāng)前業(yè)務(wù)開展及業(yè)務(wù)收入完成情況，制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃和目標(biāo)。3.4業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)中考慮的主要因素 1）*市2002、2003年國民生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入及全年人均收入2）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向著高科技、多元化的方向發(fā)展，招商引資進(jìn)程及實(shí)際效果顯著3）新的*業(yè)務(wù)所帶來的目標(biāo)市場(chǎng)、客戶、經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)4）*手機(jī)用戶的業(yè)務(wù)需求增長率5）*市“建設(shè)*大城市框架下富而美的新*”的宏偉藍(lán)圖3.5用戶市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)當(dāng)前通信市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手中爭(zhēng)奪用戶進(jìn)程緩慢，且難度較大。因此，科學(xué)合理地選擇新市場(chǎng)，占領(lǐng)新領(lǐng)域成為公司發(fā)展的關(guān)鍵所在。在*市新城區(qū)，新興企業(yè)、大學(xué)城在校師生及所帶動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)將構(gòu)成一個(gè)新的用戶群體，更適合我們從基礎(chǔ)做起，以網(wǎng)絡(luò)、業(yè)務(wù)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)為切入點(diǎn)，搶得市場(chǎng)最佳時(shí)機(jī)，大力推廣*業(yè)務(wù)，發(fā)展*用戶，并以此帶動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)有用戶轉(zhuǎn)網(wǎng)成為我們的用戶。同時(shí)，新城區(qū)建成使用后，區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還具備以下特點(diǎn)：1）新城區(qū)集政治、經(jīng)濟(jì)、文化于一體的綜合優(yōu)勢(shì)，使手機(jī)用戶的需求呈現(xiàn)出日益多元化的趨勢(shì)，手機(jī)需求范圍日益廣泛，適合多層次的業(yè)務(wù)開展。2）政務(wù)區(qū)全面南遷后，固定收入人口比例將大幅度增加，且相對(duì)穩(wěn)定，可做為長期發(fā)展的固定用戶。3）入駐大專院校學(xué)生時(shí)尚消費(fèi)觀念強(qiáng)，適合*CDMA豐富多彩的個(gè)性化業(yè)務(wù)特征，有利于引導(dǎo)消費(fèi)，擴(kuò)大用戶范圍，縮小包圍圈。4）第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)和發(fā)展，使廣大業(yè)主及其手機(jī)使用需求不斷增加，且話費(fèi)消費(fèi)相對(duì)較高，可為公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)收入。5）隨著人們對(duì)*業(yè)務(wù)特別是CDMA網(wǎng)絡(luò)、技術(shù)、業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的進(jìn)一步了解和認(rèn)識(shí)，在新的用戶群體中，發(fā)展空間和用戶增長比例不可估量。3.6用戶數(shù)預(yù)測(cè)方法的確定按*通信業(yè)務(wù)的普及和目標(biāo)用戶增長趨勢(shì)進(jìn)行綜合預(yù)測(cè)。1）隨著人們生活水平的日益提高和需求多元化，*通信用戶將在短期內(nèi)得到大幅度上升，原有用戶*通信設(shè)備更新速度進(jìn)一步加快。2）隨著*城市建設(shè)步伐的加快、新城區(qū)的建設(shè)、發(fā)展，外來投資不斷增加，未來1-2年內(nèi)新增*通訊用戶預(yù)計(jì)將在5-10萬人之間，并將以每年10-15%的速率增長，成為我們*業(yè)務(wù)發(fā)展新的目標(biāo)群體。3.7建設(shè)*辦公綜合樓效益預(yù)測(cè)*辦公綜合樓同新城區(qū)建設(shè)同步進(jìn)行，預(yù)計(jì)在建成后一年內(nèi)便可產(chǎn)生可觀的效益。以先期發(fā)展1萬用戶為最低數(shù)額，年內(nèi)可產(chǎn)生直接業(yè)務(wù)收入*00萬元。同時(shí)，*辦公綜合樓建成后，將更好地體現(xiàn)聯(lián)公司的整體實(shí)力，有利于進(jìn)一步做好*業(yè)務(wù)的推廣和企業(yè)形象宣傳工作，贏得促進(jìn)業(yè)務(wù)開展的市場(chǎng)先機(jī)，其間接效應(yīng)將更為可觀。以十年為期限（*年2013年），以現(xiàn)有7萬用戶為基數(shù)，我們?cè)趦?yōu)化整合的基礎(chǔ)上做出如下預(yù)測(cè)：*分公司業(yè)務(wù)發(fā)展預(yù)測(cè)表項(xiàng)目*200520062007200820092010201120*2013占有率%4350*.852.353.954.655.756.957.860.1用戶數(shù)（萬）79.111.313.315.817.619.121.6*.726收入數(shù)（萬元）7611.78*6.79987.610596.7*068.513657.914958.2160*.11*63.418642.94. *分公司*辦公綜合樓擬建規(guī)模（方案一）4.1*辦公綜合樓選址原則經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，人口密集且增長速度快，目標(biāo)用戶群體數(shù)量大，交通便利，有利于為用戶提供方便快捷的服務(wù)。4.2*辦公綜合樓建設(shè)地點(diǎn)*市濟(jì)王路沿線新城商貿(mào)區(qū)（濟(jì)王路以南、章萊路與西外環(huán)之間）4.3*辦公綜合樓建設(shè)面積根據(jù)中國*山東分公司*場(chǎng)所建設(shè)管理辦法（暫行）的有關(guān)規(guī)定，*分公司同*市委、市政府及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門協(xié)商，擬征用土地5畝，建設(shè)1500平方米的*辦公綜合樓（五層）一座。4.4*辦公綜合樓功能分區(qū)樓層功能分區(qū)面積一層*大廳(含VIP室)300客服中心30業(yè)務(wù)演示區(qū)30手機(jī)專柜20客戶休息區(qū)40值班室20洗手間、樓道等30二層大客戶部辦公室20大客戶工作區(qū)80大客戶接待室20大客戶會(huì)議室40業(yè)務(wù)洽談室20渠道管理中心40代理室20資料室20市場(chǎng)部辦公室20樓道等50洗手間30三層總經(jīng)理辦公室20總經(jīng)理接待室20副總經(jīng)理辦公室20財(cái)務(wù)部辦公室40綜合部辦公室40*辦公室20工程運(yùn)維辦公室40數(shù)互部20洗手間30樓道等40四層檔案室20倉庫40中心會(huì)議室（業(yè)務(wù)培訓(xùn)室）100樓道30洗手間30五層小會(huì)議室40中心機(jī)房40員工之家活動(dòng)室40樓道104.5裝修方案按公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行裝修5*分公司*辦公綜合樓擬建規(guī)模（方案二）5.1選址原則選擇*市新城商貿(mào)區(qū)就近地區(qū)5.2地點(diǎn)及情況說明*市*東段，與新城區(qū)距離較近，交通方便，此地點(diǎn)人口密集，且該地有停建中樓房，可縮短建設(shè)周期，降低成本。建設(shè)總面積1500平方米。5.3建設(shè)功能分區(qū)參照方案一5.4裝修方案按公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行裝修6、*場(chǎng)所建設(shè)的綜合投資估算和資金來源參照目前*當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況擬定以下預(yù)算。61方案一（1） 投資估算投 資 估 算（方案一）序號(hào)工程或費(fèi)用項(xiàng)目數(shù)量單位造價(jià)金額（萬元）1土地使用權(quán)獲取5畝40萬元/畝2002土建工程-2003裝修-604設(shè)施設(shè)備-505其他-15合計(jì)525備注：*辦公面積總計(jì)1500平方米，折合單價(jià)3500元/平方米（2） 資金來源按省分公司及*公司規(guī)定執(zhí)行。62方案二（1） 投資估算投 資 估 算（方案二）序號(hào)工程或費(fèi)用項(xiàng)目數(shù)量單位造價(jià)金額（萬元）1購買費(fèi)用20004500元/平方米9002土建工程-103裝修-604設(shè)施設(shè)備-505其他-15合計(jì)1035（2） 資金來源按省分公司及*公司規(guī)定執(zhí)行。7、工程進(jìn)度安排71方案一（1）*年6月25日提交項(xiàng)目建議書。（2）*年6月28日項(xiàng)目建議書批復(fù)。（3）*年7月底提供初步設(shè)計(jì)。（4）*年8月中旬開始進(jìn)行土建施工。72方案二（1）*年6月25日提交項(xiàng)目建議書。（2）*年6月28日項(xiàng)目建議書批復(fù)。（3）*年7月上旬進(jìn)行購買*樓合同的鑒署。（4）*年7月底提供初步設(shè)計(jì)。（5）*年8月中旬開始進(jìn)行土建裝修。8、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)81經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法的確定 對(duì)各方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要方法為直接效益與間接效益相結(jié)合，以直接效益為主的方法。主要的考核指標(biāo)為凈現(xiàn)金流量。82經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)的取定（1） 計(jì)算期的取定本*綜合辦公樓,計(jì)算期取定為10年,即*年度-2013年度，其中建設(shè)期1年。（2）項(xiàng)目投資及資金籌措 方案一投資總額為525萬元，方案二投資總額為1035萬元。資金按省分公司及*公司規(guī)定籌集。（3）增量效益計(jì)算建造或購置*辦公綜合樓的直接經(jīng)濟(jì)效益為每年節(jié)約的租賃費(fèi)。按省分公司文件規(guī)定，我分公司的標(biāo)準(zhǔn)*場(chǎng)所面積為1500平方米，按租金價(jià)格不變假設(shè)，年租金為50萬元。另外按目前的政治、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，綜合樓建成后不存在貶值的問題，土地作為一項(xiàng)稀