房屋測量規(guī)范 文檔.doc

關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知（2002年3月27日建設部建住房200274號發(fā)布）各省、自治區(qū)建設廳，直轄市建委及有關部門：為了切實做好房屋面積計算和房屋權屬登記工作，保護當事人合法權益，現就有關問題通知如下：一、在房屋權屬證書附圖中應注明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建筑面積（在圖上標注尺寸）和房屋分攤的共有建筑面積。二、根據房產測繪管理辦法的有關規(guī)定，由房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量負責。三、房屋權屬登記涉及的有關房屋建筑面積計算問題，房產測量規(guī)范未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，暫按下列規(guī)定執(zhí)行：（一）房屋層高計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應在2.20米以上（含2.20米，以下同）。（二）外墻墻體同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規(guī)定處理。（三）斜面結構屋頂房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。（四）不規(guī)則圍護物陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。（五）變形縫與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。（六）非垂直墻體對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。（七）樓梯下方空間樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。（八）公共通道臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。（九）二層及二層以上的房屋建筑面積均按房產測量規(guī)范中多層房屋建筑面積計算的有關規(guī)定執(zhí)行。（十）與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。（十一）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。四、房屋套內具有使用功能但層高（高度）低于2.20米的部分，在房屋權屬登記中應明確其相應權利的歸屬。五、本通知自二二年五月一日起執(zhí)行。各地在執(zhí)行中有何問題，請及時告我部住宅與房地產業(yè)司。 中華人民共和國建設部 二二年三月二十七日中華人民共和國國家標準房屋測量規(guī)范GB/T17986-2000第一單元：房產測量規(guī)定1、范圍本標準規(guī)定了城鎮(zhèn)房產測量的內容與基本要求，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點的房產測量。其他地區(qū)的房地產測量亦可參照執(zhí)行。2、引用標準下列標準所包含的條文，通過在本標準中引用而構成為本標準的條文。本標準出版時，所示版本均為有效。所有標準都會被修訂，使用本標準的各方應探討使用下列標準最新版本的可能性。GB/T22601995中華人民共和國行政區(qū)劃代碼GB696219861：500、1：1000、1：2000比例尺地形圖航空攝影規(guī)范GB/T1798622000第二單元：房產圖圖式CH10031995測繪產品質量評定標準3、房產面積測算3.1 房產面積測算的內容311 面積測算面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。312 房屋的建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高220M以上（含220M）的永久性建筑。313 房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。314 房屋的產權面積房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。315 房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。316 面積測算的要求各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內，取中數作為最后結果。量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至001。32 房屋建筑面積測算的有關規(guī)定321 計算全部建筑面積的范圍a) 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。b) 房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在220M以上部位計算建筑面積。c) 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在220M以上的，按其水平投影面積計算。d) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。e) 房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在220M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在220M以上的部位，按其外圍水平投影面只計算。f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算g）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算a) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算b) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算c) 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算d) 有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。e) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。f) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。g) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。h) 有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。3.2.2 計算一半建筑面積的范圍a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。b) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c) 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。3.2.3不計算建筑面積的范圍a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。b) 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e) 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j) 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。3.3用地面積測算3.3.1 用地面積測算的范圍用地面積以丘為單位進行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算，各項地類面積的測算。3.3.2下列土地不計入用地面積：a) 無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地。b) 市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。c) 公共使用的河涌、水溝、排污溝。d) 已征用、劃撥或者屬于原房地產證記載范圍，經規(guī)劃部門核定需要作市政建設的用地。e) 其他按規(guī)定不計入用地的面積。3.3.3 用地面積測算的方法用地面積測算可采用坐標解析計算、實地量距計算和圖解計算等方法。3.4 面積測算的方法與精度要求3.4.1坐標解析法A）根據界址點坐標成果表上數據，按下式計算面積。1nS=Xi(Yi+1-Yi-1)（18）2i=1或1nS=Yi(Xi-1-Xi+1)（19）2i=1式中：S面積，；Xi界址點的縱坐標，m；Yi界址點的橫坐標，m；n界址點個數i界址點序號，按順時針方向順編。B）面積中誤差按下式計算。1nms=mj8D2i-1,i+1i=1（20）式中：ms面積中誤差，；mj相應等級界址點規(guī)定的點位中誤差，m；Di-1,i+1多邊形中對角線長度，m。342 實地量距法A）規(guī)則圖形，可根據實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。B）面積誤差按326規(guī)定計算，其精度等級的使用范圍，由各城市的房地產行政主管部門根據當地的實際情況決定。343 圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應獨立進行兩面次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定：S=00003MS.（21）式中：S兩次量面積較差，；S所量算面積，；M圖的比例尺分母。使用圖解法量算面積時，圖形面積不應小于5cm2。圖上量距應量至02mm。4、變更測量41 一般規(guī)定411 變更測量的分類變更測量分為現狀變更和權屬變更測量。412 現狀變更測量內容A）房屋的新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑結構、層數的變化；B）房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀；C）圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網等圍護物以及房屋附屬設施的變化；D）道路、廣場、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化；E）地名、門牌號的更改；F）房屋及其用地分類面積增減變化。 附錄B（提示的附錄）成套的房屋的建筑面積和共有共用面積分攤B1 成套房屋建筑面積的測算B11 成套房屋的建筑面積成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。B12 套內房屋使用面積套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：a) 套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。b) 套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。c) 不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。d) 內墻面裝飾厚度計入使用面積。B13 套內墻體面積套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。B14 套內陽臺建筑面積按82的規(guī)定計算。套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。B2 共有共用面積的處理和分攤公式B21 共有共用面積的內容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。B22 共有共用面積的處理原則a) 產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規(guī)定執(zhí)行。b) 無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。B23 共有共用面積按比例分攤的計算公式按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算：Si=KSiSiK=Si式中：K為面積的分攤系數；Si為各單元參加分攤的建筑面積，；Si為各單元參加分攤所得的分攤面積，；Si為需要分攤的分攤面積總和，；Si為參加分攤的各單元建筑面積總和，；B3 共有建筑面積的分攤B31 共有建筑面積的內容共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。B32 共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。B33 共有建筑面積的分攤方法a) 住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單元，依照B2的方法和計算公式，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。b) 商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再