資產(chǎn)評估?？嫉墓郊鞍咐?.doc

二、核心考點之二房地產(chǎn)評估的市場法市場法評估包括直接評估和間接調(diào)整兩種方式。對于市場上能夠找到與被估資產(chǎn)完全相同的參照物，可直接將其市價作為評估值。但是，更多情況是只能找到類似參照物的價格，需要比較與被評估資產(chǎn)的差異，間接調(diào)整確定被估資產(chǎn)價值。調(diào)整因素主要包括時間因素、地域因素和功能因素和個別因素。運用市場法進行資產(chǎn)評估的核心考點在于修正系數(shù)（調(diào)整系數(shù)）的計算，不管題目條件如何給取，修正系數(shù)都應(yīng)該按照下列基本公式進行計算：修正系數(shù)=評估對象對應(yīng)的指標值參照物對應(yīng)的指標值分子分母千萬不可顛倒，而且不一定求取修正系數(shù)時非要把分母作為100.如果一個題目中涉及諸多修正系數(shù)，那么各個修正系數(shù)之間是連續(xù)相乘的關(guān)系。考例1、有一待估宗地甲需評估，現(xiàn)搜集到與宗地甲條件類似的4宗地A、B、C、D，具體情況如表11；表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物與甲比較，正號表示參照物宗地條件比宗地甲條件優(yōu)，負號含義相反。數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。該城市此類用地容積率與地價關(guān)系為：當容積率在1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為l時的地價增加3%.另外，該城市地價指數(shù)情況1995年至1999年每年分別為100、105、108、110、111.試求待估宗地1999年1月份的價格。（單位：元平方米）表11 宗地成交價交易時間交易情況 容積率 區(qū)域因素個別因素甲1999.1 0 1.2 0 0A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%C 760 1988.1 0 1.1 0 -2%D 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%解答與分析：首先需要建立容積率地價指數(shù)表，見下表容積率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4地價指數(shù)100 103 106 109 112然后對參照物地價進行修正：A.800111/110100/102106/109100/101100/100762（762.04）B.850111/111100/101106/112100/100100/101789（788.6）C.760111/110100/100106/103100/100100/98805（805.35）D.780111/110100/100106/100100/99100/99851（851.26）最后確定評估結(jié)果：（762+789+805+851）432074801.75元/平方米三、核心考點之三無形資產(chǎn)評估的收益法收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益，再將其折算成現(xiàn)值，來確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。收益法的應(yīng)用過程，實際上就是對被評估資產(chǎn)未來預期收益進行折現(xiàn)或本金化的過程。在考核無形資產(chǎn)評估的收益法時，一定要注意折現(xiàn)的對象是無形資產(chǎn)在評估基準日以后的預期收益，而不是評估基準日以前的歷史收益?？祭?、甲企業(yè)許可乙企業(yè)使用其生產(chǎn)可視對講電話的專利技術(shù)，已知條件如下：甲企業(yè)與乙企業(yè)共同享用可視對講電話專利，甲乙企業(yè)設(shè)計能力分別為150萬部和50萬部：該專利為甲企業(yè)外購，賬面價值100萬元，已使用4年，尚可使用6年，假設(shè)前4年技術(shù)類資產(chǎn)累計價格上漲率為15%；該專利對外許可使用對甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響，由于失去壟斷地位，市場競爭會加劇，預計在以后6年，甲企業(yè)減少收益按折現(xiàn)值計算為50萬元，增加研發(fā)費用以提高技術(shù)含量、保住市場份額的追加成本按現(xiàn)值計算為10萬元。請評估該項專利許可使用的最低收費額（以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位）。解答與分析：重置成本凈值100（1+15%） 6/（4+6）69（萬元）重置成本凈值分攤率50/（150+50）100%25%機會成本50+1060（萬元）該專利許可使用的最低收費額69 25%+6077.25（萬元）考例2、某企業(yè)決定將使用了10年的注冊商標轉(zhuǎn)讓。據(jù)調(diào)查，該企業(yè)使用這一商標的商品比其他企業(yè)同類商品的單價高出5元，該企業(yè)年生產(chǎn)量是900萬臺，假設(shè)目前市場情況表明未來5年市場需求量和企業(yè)生產(chǎn)量可以達到1000萬臺。假定折現(xiàn)率為10%，該商標權(quán)轉(zhuǎn)讓價值是多少？假設(shè)不是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，而是通過許可使用合同將該商標使用權(quán)許可給另一企業(yè)使用。合同約定：使用期限為5年，經(jīng)預測該企業(yè)使用該商標后每臺產(chǎn)品可新增利潤5元。第一年至第五年的銷售量分為20、25、30、40和 55萬臺，利潤分成率為30%，折現(xiàn)率確定為10%，該商標使用權(quán)的價格是多少？解答與分析：使用商標每年可獲取的預期超額利潤為：10005=5000萬元將預期超額利潤折現(xiàn)得出該商標評估價格5000（P/A，10%，5）=50003.7908=18954（萬元）年份新增利潤（萬元）折現(xiàn)系數(shù) 折現(xiàn)值（萬元）1 100 0.9091 90.912 125 0.8264 103.303 150 0.7513 112.704 200 0.6830 136.605 275 0. 6209 170.75合計 614.26該商標使用權(quán)的價格=614.5630%=184.368萬元考例3、甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本80萬元，三年間物價累計上升25%，該專利法律保護期十年，已過四年，尚可保護六年，經(jīng)專業(yè)人員測算，該專利成本利潤率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為4000萬元，成本利潤率為12.5%，通過論證分析，技術(shù)人員認為該專利剩余使用壽命為五年，另外，通過對市場供求狀況及有關(guān)會計資料分析得知，乙企業(yè)實際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品20萬臺，成本費用每臺約為400元，未來五年間產(chǎn)量與成本費用變動不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價可達500元，在競爭的作用下，為維護市場占有率，第三、第四年售價將降為每臺450元，第五年降為每臺430元，折現(xiàn)率確定為10%.要求：根據(jù)上述資料確定該專利評估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。解答與分析：首先應(yīng)該注意的是，本例資料沒有給出所得稅稅率，應(yīng)該理解為不考慮所得稅因素對收益的影響。（此判斷方法可以推而廣之）。首先確定利潤分成率：（1）專利重置成本=80（1+25%）=100萬元（2）專利約當投資量=100（1+400%）=500萬元（3）乙企業(yè)資產(chǎn)約當投資量=4000（1+12.5%）=4500萬元（4）利潤分成率=500（4500+500）=10%確定評估值：（1）確定每年利潤額第一、第二年：（500-400）20=2000萬元第三、第四年：（450-400）20=1000萬元第五年： （430-400）20=600萬元（2）確定每年分成額第一、第二年：200010%=200萬元第三、第四年：100010%=100萬元第五年： 60010%=60萬元（3）確定評估值=200（1+10%）+200（1+10%）2+100（1+10%）3+100（1+10%）4+60（1+10%）5=2000.9091+2000.8264+1000.7513+1000.6830+600.6209=527.784萬元=528萬元（允許有一定誤差）當然，所有資產(chǎn)評估的收益法是相通的，無形資產(chǎn)評估收益法的基本原理可以在其他資產(chǎn)評估中廣泛應(yīng)用。比如，對房地產(chǎn)評估運用收益法也可以在實際考試時涉及?？祭?、某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%.一層已經(jīng)于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費用為租金的20%.折現(xiàn)率為10%.試估算該房地產(chǎn)1998年5月31日出售時的總價格。（帶租約）解答與分析：首先計算每層可出租面積=200060%=1200平方米。該房地產(chǎn)出售后的前三年需要繼續(xù)履行原租約，一層只能按照180元/平方米計算租金收入，二層需要按照正常月租金120元/平方米計算租金收入，帶租約的前3年期間每年的出租收益=（180+120）120012（1-20%）=3456000元=345.6萬元。因為土地使用年限從1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已經(jīng)經(jīng)歷了4年，還剩36年，再扣除必須履行租約的3年，所以，租約期滿后，還可以繼續(xù)按照正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）120012（1-20%）=3686400元=368.64萬元。最后，計算帶租約的出售價格=345.6萬元3年10%的年金現(xiàn)值系數(shù)+368.64萬元33年10%的年金現(xiàn)值系數(shù)=3509.8萬元?？祭?、評估機構(gòu)于2002年1月對某公司進行評估，該公司擁有甲企量發(fā)行的非上市普通股票100萬股，每股面值1元。經(jīng)調(diào)查，由于甲企業(yè)產(chǎn)品老化，評估基準日以前的幾年內(nèi)，該股票的收益率每年都在前一年的基礎(chǔ)上下降2%，2001年度的收益率為10%，如果甲企業(yè)沒有新產(chǎn)品投放市場，預計該股票的收益率仍將保持每年在前一年的基礎(chǔ)上下降2%.已知甲企業(yè)正在開發(fā)研制一個新產(chǎn)品，預計2年后新產(chǎn)品即可投放市場，并從投產(chǎn)當年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且從投產(chǎn)后第3年起，甲企業(yè)將以凈利潤的75%發(fā)放股利，其余的25%用作企業(yè)的追加投資，凈資產(chǎn)利潤率將保持在20%的水平。若折現(xiàn)率為15%，求公司所持甲企業(yè)股票2002年1月1日的評估值。解答與分析：新產(chǎn)品投資以前兩年的收益率分別為：10% （12%） 9.8%以及9.8% （12%） 9.6%新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值10019.8%/（1+15%）+10019.6%/（1+15%）28.52+7.