北京寫字樓市場分布狀態(tài)07年.docx

北京寫字樓市場分布狀態(tài)全景2007研究北京寫字樓市場，首先要弄清寫字樓市場的分布狀態(tài)。寫字樓項目集中分布的各個區(qū)域呈現(xiàn)出不盡相同的特征，直觀地體現(xiàn)了不同商圈的地緣優(yōu)勢，從而決定了各商圈的產(chǎn)業(yè)特征、客戶群特征及其在北京寫字樓市場的定位。1.五大中心商圈北京市寫字樓的分布從地理位置上看，主要集中在四環(huán)以內(nèi)的市中心區(qū)域，高緯環(huán)球?qū)⑦@種位于市中心的寫字樓聚集區(qū)劃分為五大主要商圈，即中央商務區(qū)（CBD）商圈、亮馬河商圈、東二環(huán)商圈、金融街商圈以及中關(guān)村商圈。這五大商圈集中了北京市絕大部分頂級、甲級寫字樓項目。中央商務區(qū)（CBD）商圈：中央商務區(qū)商圈是北京市知名度最高的的國際性商務中心區(qū)，該地段商用物業(yè)價值極高，是北京市寫字樓市場最重要的核心商圈之一。高緯環(huán)球研究數(shù)據(jù)表明，截止到2006年年底，該商圈內(nèi)各等級寫字樓總存量約為250萬平方米，其中甲級寫字樓存量占到了總存量的36%左右。按使用面積計算的平均有效凈租金，頂級寫字樓達到每月每平米41.39美元，甲級寫字樓及乙級寫字樓分別為每月每平米31.59美元和20.87美元。總體上，整體水平略高于其他商圈。多年的自然衍變使該商圈寫字樓的客戶構(gòu)成較為穩(wěn)定，基本形成了以公司總部為核心、以外資金融保險機構(gòu)、電信業(yè)、咨詢服務機構(gòu)為配套的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。目前入駐CBD商圈的世界500強企業(yè)超過120家，其他商圈只能望其項背。寫字樓租戶以國際知名的外資公司為主，涉及的行業(yè)類型包括提供專業(yè)服務的律師事務所，咨詢公司，及外資銀行、保險公司、能源類企業(yè)等。例如：如富而德法律服務事務所,普華永道, 麥肯錫,雪佛龍德士古, ?？松梨谑凸?荷蘭銀行, 福特, 豐田, 摩托羅拉, 惠普, 殼牌等等。中央電視臺、北京電視臺的東遷，將使得傳媒業(yè)成為未來CBD商圈寫字樓市場租戶構(gòu)成的重要組成部分。中央商務區(qū)商圈，憑借不斷優(yōu)化的發(fā)展環(huán)境，豐富的涉外資源、濃郁的商務氛圍及日趨改善的基礎設施，成為眾多全球知名跨國公司辦公選址的首選地，也是中國首都北京和國際化大都市接軌的一扇窗口。亮馬河商圈：緊鄰第二、三使館區(qū)的亮馬河商圈享有最便利的機場交通，擁有眾多的高檔涉外酒店及豐富的商務服務設施，同時到主要的涉外住宅區(qū)也只有不超過半小時的車程，是眾多外資企業(yè)，尤其是汽車制造業(yè)、航空公司等辦公地址的首選。很多國際及國內(nèi)航空公司、汽車制造商和一些外國使館、組織機構(gòu)成為該區(qū)域?qū)懽謽堑闹饕蛻羧后w。例如，國航、波音、寶馬、戴姆勒克萊斯勒、本田、現(xiàn)代、通用汽車、菲亞特、德國商會、日本出入境管理處等。北京市場寫字樓的需求不斷增長，和其他商圈層出不窮的大量新增寫字樓供應量相比，亮馬河商圈內(nèi)寫字樓供應量卻一直相對有限。高緯環(huán)球最新研究數(shù)據(jù)表明，該商圈甲級寫字樓平均有效凈租金已超過CBD商圈，躍居市場首位，達到每月每平米32.34美元。而乙級寫字樓的租金相對較低，約為每月每平米17.13美元。東二環(huán)商圈：東二環(huán)商圈匯集了北京寫字樓市場上很多早期的寫字樓項目，如國際俱樂部、恒基中心、中糧廣場等。很多寫字樓在當時成為外資企業(yè)辦公選址的熱點項目。如今機場高速的延長、東直門交通樞紐的建設以及中關(guān)村雍和科技園的成立，大大地提升了東二環(huán)商圈的吸引力。高緯環(huán)球最新研究數(shù)據(jù)表明該區(qū)域甲級寫字樓有效凈租約為每月每平米24.82美元。東二環(huán)商圈是外資公司在北京的重要聚集地，如匯豐銀行、渣打銀行、可口可樂、飛利浦、畢益輝系統(tǒng)、蒂森克虜伯、輝瑞制藥等。值得一提的是，安永、畢馬威、德勤，四大會計師事務所中三大聚集在此，外企聚集效應可見一斑。最近一段時間以來，東二環(huán)商圈更多地吸引了著名內(nèi)資機構(gòu)，尤其是石油巨頭、通信公司、銀行及保險公司的目光，如中國人壽集團、中石油、中海油、中石化、中國銀行北京分行等。金融街商圈：金融街商圈一直以來都是國有大型企業(yè)、國內(nèi)知名銀行機構(gòu)、政府主要監(jiān)管部門及組織機構(gòu)的匯集地。高緯環(huán)球最新研究數(shù)據(jù)表明，該商圈按使用面積計算的甲級寫字樓有效凈租金約為每月每平米29.95美元。該商圈內(nèi)的寫字樓項目多數(shù)已自用為主。銀行類企業(yè)、金融機構(gòu)、IT、電信企業(yè)、一些國有大型企業(yè)及政府機構(gòu)的總部云集于此，成為整棟購買或散購寫字樓面積的主力軍，使得金融街商圈內(nèi)很多寫字樓供應量在正式投放市場前就被以購買的形式消化，而長期持有并對外出租的寫字樓項目十分有限。從性質(zhì)上看，金融街商圈寫字樓的客戶構(gòu)成主要以內(nèi)資企業(yè)或機構(gòu)組織為主，如中國銀行, 工商銀行, 中國網(wǎng)通, 平安保險, 泰康人壽，以及擔任國家金融業(yè)監(jiān)管職能的“一行三會”，即中國人民銀行、中國保監(jiān)會、銀監(jiān)會、證監(jiān)會。隨著中國加入世貿(mào)組織后對外資金融業(yè)的逐步開放，以及隨之出臺的西城區(qū)促進金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策的吸引，從去年開始逐漸吸引了越來越多的外資金融機構(gòu)入駐，如高盛、摩根大通、瑞銀集團、加拿大皇家銀行等。中關(guān)村商圈：中關(guān)村商圈依托其特有的文化教育及高科技人才資源等方面的優(yōu)勢，一直以來是國內(nèi)的IT企業(yè)及跨國公司研發(fā)總部的首選之地。高緯環(huán)球最新研究數(shù)據(jù)表明，該商圈甲級寫字樓平均有效凈租金（按使用面積計算）約為每月每平米22.83美元。其租金水平在五大中心商圈中相對低廉。寫字樓客戶主要為IT及網(wǎng)絡相關(guān)的高科技企業(yè)、研發(fā)中心，如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微軟研究院、三星研究中心等。 此外，中關(guān)村商圈憑借其鄰近眾多高等學府而特有的創(chuàng)業(yè)氛圍，還匯集了很多高新技術(shù)領(lǐng)域內(nèi)的中小企業(yè)、孵化器等成長型企業(yè)。2.五大邊緣化商圈隨著北京市區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，“兩軸兩帶多中心”政策的穩(wěn)步推進，城市以及城郊基礎設施建設的不斷完善，高科技園區(qū)或開發(fā)區(qū)的改造建設以及相關(guān)優(yōu)惠政策的吸引，一些公司的辦公區(qū)域也逐步向城郊延伸，呈現(xiàn)出寫字樓市場“邊緣化”的發(fā)展態(tài)勢。高緯環(huán)球?qū)⑦@種邊緣逐步形成或頗具雛型的寫字樓項目聚集區(qū)劃分為五個“邊緣化商圈”，即上地/軟件園商圈，亞奧商圈，望京/酒仙橋商圈，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（BDA）商圈，以及總部基地（ABP）商圈。上地/軟件園商圈屬于中關(guān)村科技園海淀園，可享受中關(guān)村科技園的相關(guān)優(yōu)惠政策。該商圈內(nèi)寫字樓數(shù)量眾多，很多以自用為主，但大部分為乙級寫字樓，為大量IT相關(guān)的成長型高科技企業(yè)辦公地點提供了選擇。一些品質(zhì)較好的寫字樓大多作為大型企業(yè)的總部或者研發(fā)中心，如IBM、Oracle、聯(lián)想等知名企業(yè)都將研發(fā)中心設在該商圈。亞奧商圈開始于九十年代北京亞運會之后，曾經(jīng)是日韓企業(yè)在北京的重要辦公地。但相當一段時間以來該區(qū)域的寫字樓市場發(fā)展比較緩慢，寫字樓存量有限，已投放市場的寫字樓項目相對較少，還沒有形成規(guī)模，并且缺乏高品質(zhì)的甲級寫字樓項目。入住的客戶主要以國有企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)或民營、私營企業(yè)為主。就吸引外資企業(yè)或跨國公司進駐而言，與其他商圈相比，不具備特色的優(yōu)勢。隨著2008年北京奧運會的臨近，基礎設施的改善以及奧運會相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，該商圈即將迎來它的第二春。望京/酒仙橋商圈屬于中關(guān)村科技園電子城科技園，寫字樓市場投資潛力巨大，很多跨國公司很早就看好該區(qū)域租金水平的競爭優(yōu)勢，在此設立總部基地，如ABB、雀巢、西門子等。而后，出于節(jié)省成本以及未來發(fā)展規(guī)劃的全盤考慮，一些大型的跨國公司紛紛將總部從市中心的熱點區(qū)域，遷至望京/酒仙橋，如摩托羅拉、安捷倫、北電等分別新建了獨立的花園式低密度辦公園區(qū)，成為北京寫字樓市場辦公選址的一道獨特風景。與此情況相類似的，還有經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（BDA）商圈，以及總部基地（ABP）商圈。經(jīng)濟技術(shù)