如何簽訂土地流轉(zhuǎn)合同.doc

如何簽訂土地流轉(zhuǎn)合同 中華人民共和國農(nóng)村土地承包法頒布實施后，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作逐步走上了“權(quán)屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢”的軌道，全面推進了農(nóng)業(yè)向規(guī)模化、區(qū)域化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、社會化發(fā)展，他解決了農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)問題，提高了土地的產(chǎn)出效益，增加了農(nóng)民的收入，為實現(xiàn)農(nóng)村土地集約化經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。但是，通過農(nóng)村土地承包案件審理、農(nóng)村承包合同審計和實際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同在不同程度上存在著違法違規(guī)、標(biāo)的不清、期限不明、惠農(nóng)政策和征占土地補償受益人約定不詳?shù)膯栴}，其主要原因：一是農(nóng)村土地承包期限長，在承包合同履行期間，黨和政府的惠農(nóng)政策從無到有，而且力度在逐年加大，有些問題在簽訂流轉(zhuǎn)合同時是無法預(yù)見的；二是部分農(nóng)戶不了解相關(guān)政策法規(guī)，法律意識淡薄，未能依法簽約、依法履約；三是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的鑒證行為缺乏強制性，私下流轉(zhuǎn)土地現(xiàn)象嚴(yán)重，使農(nóng)村承包合同管理部門無法及時履行職責(zé)，嚴(yán)把土地流轉(zhuǎn)合同訂立關(guān)口，所以，因流轉(zhuǎn)合同簽訂時存在的瑕疵，導(dǎo)致當(dāng)事人利益受到侵害的案件屢見不鮮，在樺甸市農(nóng)村土地承包仲裁機關(guān)審理的近五百起案件中至少占三分之一以上，直接影響著農(nóng)村土地承包關(guān)系和農(nóng)村社會的穩(wěn)定。那么，怎樣才能簽訂一份合格的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同？筆者經(jīng)過調(diào)查認(rèn)為，訂立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)著重考慮六個方面的問題： 一、了解農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)方式及其內(nèi)涵 我國現(xiàn)行的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式主要有七種，即轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、入股、反租倒包、托管，其內(nèi)涵是： 轉(zhuǎn)包，是指農(nóng)村土地承包人把自己承包到的土地，以一定的條件發(fā)包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原發(fā)包方履行合同的行為。在承包人與第三者確定轉(zhuǎn)包關(guān)系后，承包人與原發(fā)包方所確定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不變。轉(zhuǎn)包無需經(jīng)原發(fā)包方許可，但合同需向發(fā)包人備案，承包人將土地交給他人代耕不足一年的除外。 轉(zhuǎn)讓，是指承包人經(jīng)發(fā)包方同意自找對象，由第三者代替自己向發(fā)包方履行承包合同的行為。轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容雖無改變，但是變更了承包人，終結(jié)了原承包人與發(fā)包方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，重新確立了受讓人與發(fā)包方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓時，承包方與第三者應(yīng)訂立書面協(xié)議。受讓對象可以是本集體經(jīng)濟組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人，但受讓方必須從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，從事工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的人不得成為土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓方。受讓方還必須是農(nóng)戶，投資開發(fā)農(nóng)業(yè)的工商企業(yè)、城鎮(zhèn)居民、外商不能成為受讓方。 出租，是指農(nóng)村土地的承包方作為出租方將自己承包的土地在一定期限內(nèi)租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，并收取租金的行為。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原 土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時約定的條件對承包方負(fù)責(zé)。 互換，是指承包人將自己的土地承包經(jīng)營權(quán)交換給他人行使，自己行使從他人處換來的土地承包經(jīng)營權(quán)。一般都是承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。互換土地承包經(jīng)營權(quán)，是農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，在同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，對人人有份的承包經(jīng)營權(quán)進行的微調(diào)。該種調(diào)整改變了原有的權(quán)利分配，涉及到承包義務(wù)的履行，因此，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案。 入股，是指在承包期內(nèi)，承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股份，以股份入股形式與他人共同生產(chǎn)，按股分紅。農(nóng)村土地承包法第四十二條規(guī)定：“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，可以聯(lián)合自愿將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)?！保浜x：一是入股應(yīng)在承包戶之間進行，不包括將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股份，投入到從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的工商企業(yè)或者公司，也不包括將土地承包經(jīng)營權(quán)人作為投資成立農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司；二是土地承包經(jīng)營權(quán)收入，是農(nóng)戶以入股形式組織在一起，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，收益按照股份分配，而不是將土地承包經(jīng)營權(quán)入股作為賺取經(jīng)營回報的投資。 反租倒包，是指由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出面把農(nóng)戶的承包地反租過來，集中連成一片，給予農(nóng)戶適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償，再把土地進行轉(zhuǎn)租或發(fā)包給農(nóng)戶、個人或企業(yè)單位從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。 托管，是指承包方將承包地委托農(nóng)業(yè)服務(wù)組織或農(nóng)戶代為管理，托管雙方簽訂協(xié)議，委托方向受托方支付一定的費用。托管期間原承包合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)可以由原承包方履行，也可以在協(xié)議中明確由托管方履行。 在訂立流轉(zhuǎn)合同時，作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人，為了防范其權(quán)益受到侵害，保證土地流轉(zhuǎn)行為在法律允許的范圍內(nèi)進行，流轉(zhuǎn)土地前，必須全面了解農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)方式及其內(nèi)涵，依法確