簽訂購房合同是常常被忽視的“陷阱”.doc

簽訂購房合同是常常被忽視的“陷阱”一、基本的“五證”齊全（要合法有效）。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。（確認自己所購之房在預售范圍內(nèi);買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和新建住宅交付使用許可證。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致）。二、使用規(guī)范的合同文本。一定要參照最好是采用且不要隨意修改文本，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的定購協(xié)議書還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開發(fā)商簽預售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。一般情況違約責任約定不對等違規(guī)行為主要有三方面：是對違約金數(shù)額約定不對等。如某合同中約定買受人逾期付款超過60天，如繼續(xù)履行合同，需按天支付違約金萬分之五；而出售方逾期交房超過60天，則只需按天支付違約金萬分之一。是對違約責任的起始期限約定不對等。如某合同中約定，買受方逾期付款超過60日、出賣方逾期交房90日需承擔違約責任。是對定金的約定違法違規(guī)。最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋第四條規(guī)定：因不可歸責于當事人雙方的理由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。但實際上，很多房產(chǎn)公司在訂立合同時都規(guī)定，只要買受人無法繼續(xù)履行合同，出賣方都要沒收定金。買期房要約定條件和時限。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的文本，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會大做文章，對買房者極為不利。如含有模糊性詞語只注明竣工日期，而不無交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，（交房有兩個意思：一是房屋使用權(quán)即實物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應當在預售合同中對實物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得新建住宅交付使用許可證的房屋使用交付）并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任）。對房屋及小區(qū)內(nèi)的描述要清楚不可使用模糊字眼（具體地址、房屋面積、墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間以及綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施等描述）有時合同中還會進行如下描述： “如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的？所以對于購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。有時還會出現(xiàn)以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應于日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。所以對于購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計圖紙施工和達不到質(zhì)量等級等等的處理辦法，做到越詳細越好。再舉個簡單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費呢？公攤面積：不應該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應該有一個明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分攤了多少，分攤的面積的數(shù)額，但是在合同的附件二，應該有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一部分，是經(jīng)過哪一個地方批準的。（面積確認和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應退還房款以及利息，你也可以接受。）購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。對策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大的麻煩。 合同陷阱幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購房了，因此得與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同。一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標準合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計成按購房全款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。或者在不能按時辦理好時，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不三、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時，應查看并檢查住宅使用說明書和商品住宅質(zhì)量保證書的內(nèi)容，并將商品住宅質(zhì)量保證書作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責任。房屋的交接：開發(fā)商應該請房地產(chǎn)的管理部門認可的有資質(zhì)的機構(gòu)對房屋的面積進行實測，在交樓的時候，應該提供實測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責任，由開發(fā)商承擔。四、明確物業(yè)管理事項。一個不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。五、重點約定違約責任。對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時應該明確合同違約或與描述不一致時開發(fā)商應承擔的責任。可參考：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責任的平等性。未注明因何種原因可以退房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，需要交一定額度的定金。但在購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，開發(fā)商一般都只退購房款而不退定金。所以買家最好與開發(fā)商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大的麻煩。擅自擴大對“不可抗力”的解釋，政府交通管制竟也在列合同法第117條對不可抗力有明確規(guī)定：不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。而某合同中規(guī)定，“不可抗力是指在出賣方無過錯的前提下，戰(zhàn)爭、恐怖活動、人力不可抗拒的自然災害、施工中遇到的異常困難或者重大技術(shù)問題不能及時解決，包括施工期間，由于政府重大活動規(guī)定不得開挖、運土，交通管制等?！焙贤瑮l款明顯違法。損害共有權(quán)益，將共有場地的車位同規(guī)劃車位混為一談物權(quán)法第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡?3條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！钡?4條規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！钡趯嶋H商品房買賣合同中，出賣人經(jīng)常通過明示或者混淆概念等方式，對買受人對共有部分享有共有權(quán)進行限制或者排除。如在某合同中約定：“買受人以物業(yè)共有人身份同意本項目范圍內(nèi)所有商業(yè)用房的外墻面外立面、屋頂使用權(quán)由出賣人或出賣人授權(quán)的單位統(tǒng)一管理，自行使用或授權(quán)使用，產(chǎn)生受益歸出賣人?！泵鞔_排除了買受人的共有和共管權(quán)利。此外，采用混淆概念對買受人共有權(quán)進行限制和排除也很普遍。如把占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，同規(guī)劃車位或規(guī)劃車庫混為一談，明確排除買受人對這部分車位的共有權(quán)利。某房產(chǎn)公司在合同補充條款中約定：“屋內(nèi)出賣方提供的所有電器設(shè)備由生產(chǎn)廠商直接提供保修?！薄叭粢蛟撾娖髟O(shè)備質(zhì)量事故造成人生損害或財產(chǎn)損失，買受方或受害方應直接向生產(chǎn)廠商索賠，出賣方不承擔賠償責任或連帶責任，但應提供必要的協(xié)助?！倍鶕?jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十一條以及商品房銷售管理辦法第三十三條的規(guī)定，在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。合同違法行為監(jiān)督處理辦法第九條也明確規(guī)定，“經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中免除自己的下列責任：（一）造成消費者人身傷害的責任；（二）因故意或重大過失造成消費者財產(chǎn)損失的責任”。登記手續(xù)約定違規(guī)，辦“兩證”大大超過法定期限城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！钡行┥唐贩抠I賣合同對土地使用權(quán)變更登記的期限約定大大超過了法定期限。簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。按規(guī)定入住70以上才能開通燃氣，之前開發(fā)商要免費提供液化氣灌。延期交房：開發(fā)商補充協(xié)議規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金?！边@種約定非常不合理。六、簽訂合同時的法人代表購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都有可能產(chǎn)生問題。另外，也有可能該項目是a公司開發(fā)的，實際上卻是由b公司投資，作為買家還是應與a公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。對策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責任七、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商應將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因為開發(fā)商的責任，沒有及時把所有的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，使購買人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，*作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因為辦理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個月進行，如果這時你因為產(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會不太利，建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因為這個項目的本身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時候應該注意這個圖紙要用坐標來確認這個房屋的朝向；第二要標注面積，或者是面積的標尺。八、買房簽合同補充協(xié)議注意事項： 在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。、應該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。 、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。、明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文