石家莊房地產(chǎn)商品住宅市場(chǎng)分析報(bào)告.doc

2010年石家莊房地產(chǎn)商品住宅市場(chǎng)分析報(bào)告前 言 石家莊商品住宅市場(chǎng)經(jīng)過2010年一年的發(fā)展，市場(chǎng)運(yùn)行活躍度較2009年有了進(jìn)一步的提高，新盤上市量明顯高于2009年。2010年是房地產(chǎn)調(diào)控密度和力度均創(chuàng)新高的一年，石家莊商品住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，但在旺盛的市場(chǎng)需求支撐下，無(wú)論成交量還是供應(yīng)量均未受到實(shí)質(zhì)性影響，較2009年都有大幅度的增長(zhǎng)。 回顧2010年第一季度石家莊商品住宅市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士稱之為“夾心餅干”。一月的火爆和三月的狂熱將二月的低迷中和的一干二凈，總體來(lái)看，一季度繼續(xù)延續(xù)了2009年樓市的火爆。 盤點(diǎn)第二季度石家莊商品住宅市場(chǎng)，我們可以清晰的看到從成交量火爆到轉(zhuǎn)向低迷、消費(fèi)者從狂熱轉(zhuǎn)向觀望，唯一不變的是房?jī)r(jià)，堅(jiān)挺依舊。在調(diào)控政策影響下，市場(chǎng)走勢(shì)變得不再明朗，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這個(gè)階段表現(xiàn)的相當(dāng)謹(jǐn)慎。 走過第二季度的觀望和迷茫，石家莊商品住宅市場(chǎng)在第三季度呈現(xiàn)了回暖的氣息，成交量的恢復(fù)讓房企松了口氣。如果用一句話來(lái)形容石家莊2010年第三季度市場(chǎng)運(yùn)行狀況，那么應(yīng)該是：“不動(dòng)聲色的回暖，決勝金九銀十”。 就在三季度石家莊樓市急速回暖之時(shí)，9月29日，“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的升級(jí)版推出，給四季度樓市定下了政策繼續(xù)收緊的基調(diào)。但是，升級(jí)版調(diào)控依然沒有對(duì)石家莊商品住宅市場(chǎng)造成實(shí)質(zhì)性影響?！般y十”之后，多重調(diào)控下的石家莊樓市頻頻上演成交火爆之景，剛需樓盤脫穎而出，本是傳統(tǒng)銷售淡季的市場(chǎng)卻并不平淡。 2010年石家莊商品住宅市場(chǎng)分析報(bào)告的推出，旨在介紹2010年石家莊商品住宅市場(chǎng)整體運(yùn)行情況，總結(jié)市場(chǎng)主要表現(xiàn)特征，對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行盤點(diǎn)和分析，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行新的發(fā)展戰(zhàn)略提供參考建議。 一. 2010年石家莊商品住宅市場(chǎng)概述 古人云，以史為鑒可以知興替。而對(duì)于遭遇前所未有挑戰(zhàn)，但是又逆勢(shì)而漲的2010年石家莊商品住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，似乎找不到相似的年份或案例做對(duì)比和借鑒。整體來(lái)看，2010年石家莊商品住宅市場(chǎng)可以用以下兩個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)形容：調(diào)控重壓下逆勢(shì)而漲、旺盛需求下供不應(yīng)求。具體來(lái)看，2010年石家莊商品住宅市場(chǎng)運(yùn)行狀況表現(xiàn)為以下若干特征。 1. 調(diào)控力度前所未有 逆勢(shì)而漲意料之中 2010年是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊的一年，石家莊樓市經(jīng)歷了前所未有的考驗(yàn)。1月7日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”；4月初河北省出臺(tái)“冀二十條”；4月中旬“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”即“新國(guó)四條”出爐；9月29日“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”升級(jí)版“新國(guó)五條”出臺(tái)；10月20日央行三年來(lái)首度加息，同日，住建部宣布上調(diào)公積金貸款利息；12月21日石家莊市出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的實(shí)施意見；12月26日，央行再度加息，同樣公積金貸款也再度加息；2010年末，石家莊公積金管理中心出臺(tái)規(guī)定，叫停公積金三套房貸款，嚴(yán)禁公積金炒房?？梢钥吹綗o(wú)論是中央調(diào)控政策還是地方性調(diào)控政策，都是越來(lái)越嚴(yán)格，目標(biāo)都是直指高房?jī)r(jià)。 就是在調(diào)控政策頻繁出臺(tái)的背景下，石家莊商品住宅市場(chǎng)卻上演逆勢(shì)而漲，無(wú)論是供應(yīng)量還是成交量均較2009年有大幅度增長(zhǎng)。對(duì)于石家莊樓市的逆勢(shì)而漲，多數(shù)業(yè)內(nèi)表示這是意料中的事情。在剛性需求支撐之下，石家莊樓市不存在產(chǎn)生泡沫的基礎(chǔ)，因此面對(duì)重點(diǎn)打擊投資需求的調(diào)控，不會(huì)受到很大的影響。在旺盛需求下，成交量大漲也是市場(chǎng)發(fā)展的必然。 2. 商品住宅開工銳減 單位面積投資增高 2010年1至11月，石家莊商品住宅累計(jì)開工面積為449.12萬(wàn)平方米，同比2009年下降13.4%；累計(jì)投資額為62.06億元，同比下降8.8%。但是與2009年相比，單位面積投資額同比上漲4.9%，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于樓盤單位面積的投資上升。 整體來(lái)看，2010年石家莊商品住宅開工面積和投資額呈現(xiàn)倒v形走勢(shì)，上半年為波動(dòng)上揚(yáng)期，下半年為波動(dòng)下降期。其中8月為開工面積最高月份，達(dá)到95.24萬(wàn)平方米，投資額達(dá)12.27億元；10月為開工面積最低月份，為9.91萬(wàn)平方米，投資額為1.1億元。 總的來(lái)看，在調(diào)控政策影響下石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積較2009年下降，并且單位面積的投資額呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。這有可能會(huì)影響2011年商品住宅供應(yīng)量，單位面積投資額的上升相應(yīng)也會(huì)推動(dòng)銷售價(jià)格的上漲。 3. 商品住宅市場(chǎng)上演供不應(yīng)求 期房唱主角 2010年1至11月，石家莊商品住宅總供應(yīng)面積為372.91萬(wàn)平方米，同比上漲9.61%；其中期房總供應(yīng)面積為365.88萬(wàn)平方米，現(xiàn)房供應(yīng)面積為7.04萬(wàn)平方米?，F(xiàn)房與期房懸殊的供應(yīng)面積對(duì)比表明，2010年石家莊商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“期房時(shí)代”。 整體來(lái)看，石家莊商品住宅供應(yīng)量呈現(xiàn)波動(dòng)調(diào)整的趨勢(shì)，1月107.15萬(wàn)平方米的供應(yīng)巔峰一直沒有被打破，8月37.78萬(wàn)平方米的供應(yīng)量成為年內(nèi)第二高峰。而分季度來(lái)看，商品住宅供應(yīng)面積呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)，一季度為140.76萬(wàn)平方米、二季度為102.68萬(wàn)平方米、三季度為92.27萬(wàn)平方米、四季度（暫缺12月）為37.2萬(wàn)平方米。 2010年石家莊商品住宅的一大特征就是供不應(yīng)求。數(shù)據(jù)顯示2010年1至11月石家莊商品住宅供應(yīng)成交比為1:1.07，其中有六個(gè)月份出現(xiàn)當(dāng)月供應(yīng)面積低于當(dāng)月成交面積的現(xiàn)象。 通過對(duì)1至11月供應(yīng)成交對(duì)比的分析，我們發(fā)現(xiàn)2010年前三季度石家莊商品住宅的累計(jì)上市面積依然高于成交面積，但是進(jìn)入四季度之后，這一狀態(tài)迅速被扭轉(zhuǎn)，供應(yīng)總量開始低于成交總量，這與市場(chǎng)需求在第四季度爆發(fā)有很大關(guān)系。 4. 成交量未受調(diào)控影響 市場(chǎng)淡季銷量不凡 2010年是石家莊商品住宅市場(chǎng)上演奇跡的一年，1至11月，商品住宅累計(jì)成交398.46萬(wàn)平方米，同比上漲16.3%；累計(jì)成交34364套，同比上漲19.7%。在成交套數(shù)方面，期房成交33732套，同比上漲38.6%；現(xiàn)房成交632套，同比下降85.6%，這一數(shù)據(jù)再次印證了石家莊商品住宅的“期房時(shí)代”特征。 整體來(lái)看，2010年石家莊商品住宅成交量呈現(xiàn)波動(dòng)上揚(yáng)的趨勢(shì)，并且在第一季度和第四季度這樣的傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季中上演了“淡季不淡”的銷售奇跡。分季度來(lái)看，第一季度成交面積為96.03萬(wàn)平方米、第二季度為107.65萬(wàn)平方米、第三季度為103.86萬(wàn)平方米、第四季度（暫缺12月）為91萬(wàn)平方米。雖然單月成交面積出現(xiàn)波動(dòng)調(diào)整的現(xiàn)象，但是各個(gè)季度之間的起伏并不大，并沒有分出明顯的淡旺季。 在頻繁遭遇調(diào)控政策的背景下，石家莊商品住宅市場(chǎng)成交量卻大幅度上漲，我們認(rèn)為這與石家莊樓市主要以自住需求為主有關(guān)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010年一至四季度，石家莊樓市自住需求比例基本保持在85%左右，投資性需求比例僅占15%。中央和各級(jí)政府政府推出調(diào)控政策在直指高房?jī)r(jià)的同時(shí)，主要以壓制投機(jī)和投資需求為主，而以自住需求為主的石家莊樓市自然不會(huì)受到較大的影響。因此成交量并未受到實(shí)質(zhì)性影響，在2010年保持了穩(wěn)重有升的態(tài)勢(shì)。 5. 商品住宅均價(jià)首破五千 價(jià)格走勢(shì)先揚(yáng)后抑 房?jī)r(jià)可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方交易過程中最敏感的問題。2010年1至11月石家莊商品住宅成交均價(jià)為4697元/平方米，同比上漲22.06%。整體來(lái)看，價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)了先揚(yáng)后抑的趨勢(shì)。其中2010年1月至7月，為成交均價(jià)的上揚(yáng)期。在達(dá)到7月的峰值之后，從8月開始，成交均價(jià)開始呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，進(jìn)入四季度后，商品住宅成交價(jià)格保持了穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。 值得注意的是，2010年石家莊商品住宅成交均價(jià)首次出現(xiàn)突破5000元的現(xiàn)象，從5月開始，成交均價(jià)基本都保持在5000元/平方米以上，尤其是第三季度，價(jià)格都是在高位運(yùn)行。價(jià)格的走勢(shì)直接決定成交量的走勢(shì)，通過價(jià)格走勢(shì)與成交面積走勢(shì)的對(duì)比來(lái)看，價(jià)格最高的7月是年內(nèi)成交最低的月份之一，也是第三季度成交量最低的月份。 雖然是先抑后揚(yáng)，但相比2009年，石家莊房?jī)r(jià)還是有所上漲。在調(diào)控影響下，消費(fèi)者對(duì)2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期不再明朗。調(diào)查顯示，28%的受訪者認(rèn)為2011年石家莊房?jī)r(jià)將上漲，同樣也有28%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)將下降。此外，22%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)將處于平穩(wěn)狀態(tài)，另有15%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)走勢(shì)不可預(yù)測(cè)，7%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)調(diào)整。 6. 自住需求為市場(chǎng)主力 雙向置業(yè)成樓市新寵 政策的調(diào)整以及房?jī)r(jià)的變化都會(huì)對(duì)消費(fèi)者的心理產(chǎn)生影響。根據(jù)2010年四個(gè)季度石家莊消費(fèi)者購(gòu)房目的的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)剛性需求比例波動(dòng)下降的趨勢(shì)，從第一季度的62%下降為第四季度的46%；而改善型需求比例則呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)從第一季度的26%上升為第四季度的38%；投資性需求比例變化不大，保持在15%左右。雖然剛性需求和改善型需求比例出現(xiàn)此消彼長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但是整體來(lái)看，自住需求依然是市場(chǎng)主力。 隨著石家莊主城區(qū)房?jī)r(jià)的上漲，越來(lái)越多的人開始選擇到價(jià)位較低的近郊或者郊縣置業(yè)，其中正定新區(qū)和西部山前區(qū)域最受關(guān)注。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，如果條件合適，64%的受訪者表示會(huì)到石家莊近郊或者郊縣置業(yè)。在區(qū)域選擇方面，35%的受訪者表示在郊縣購(gòu)房者時(shí)首選城北區(qū)域、26%的受訪者首選城西區(qū)域、22%的受訪者首選城東區(qū)域、17%的受訪者首選城南區(qū)域。 針對(duì)2011年消費(fèi)者置業(yè)意向的調(diào)查顯示，累計(jì)超過六成受訪者表示計(jì)劃在2011年購(gòu)房。具體調(diào)查結(jié)果為，計(jì)劃在一個(gè)月內(nèi)購(gòu)房的受訪者占12%；計(jì)劃三個(gè)月內(nèi)購(gòu)房的受訪者占到3%；計(jì)劃在六個(gè)月內(nèi)進(jìn)行購(gòu)房的占到33%；準(zhǔn)備一年之內(nèi)購(gòu)房的受訪者占33%；另有39%的受訪者表示暫無(wú)購(gòu)房計(jì)劃。 二. 2010年石家莊商品住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 （一）開發(fā)投資情況分析 1.商品住宅開工面積 提要：2010年1至11月，石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積累計(jì)達(dá)449.12萬(wàn)平方米，同比下降13.4%。8月成為開工面積最高月份，達(dá)95.24萬(wàn)平方米。進(jìn)入下半年之后，石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積整體呈現(xiàn)波動(dòng)下降的趨勢(shì)。 圖1-1 2010年1至11月石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積根據(jù)石家莊市建設(shè)局網(wǎng)站公開發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年1至11月，石家莊商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)開工面積449.12萬(wàn)平方米，同比下降13.4%。如圖1-1所示，2010年石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積呈現(xiàn)倒v形走勢(shì)，8月為石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積最高月份，達(dá)95.24萬(wàn)平方米。進(jìn)入下半年之后，石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積整體呈現(xiàn)波動(dòng)下降的趨勢(shì)，其中10月份達(dá)到最低點(diǎn)，商品住宅批準(zhǔn)開工面積9.91萬(wàn)平方米。 從折線圖中，我們同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)4月是石家莊商品住宅開工面積的低潮期，這與4月中旬出臺(tái)的調(diào)控政策有很大的關(guān)系，政策影響了房企對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期。5月至8月是石家莊商品住宅開工面積快速增長(zhǎng)期，進(jìn)入9月之后，石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積出現(xiàn)了大幅度額下滑，其中9月開工面積環(huán)比8月下降52.8%，在“9.29新政”的影響下，10月開工面積將至年內(nèi)最低。 進(jìn)入四季度后石家莊商品住宅開工面積迅速反彈，11月批準(zhǔn)開工面積為47.75萬(wàn)平米，這與此時(shí)期石家莊新盤熱銷的現(xiàn)象相呼應(yīng)，也是石家莊四季度樓市淡季不淡的有力佐證之一，同時(shí)證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)信心再次恢復(fù)。 2.商品住宅投資額 提要：整體來(lái)看，2010年1至11月石家莊商品住宅開工面積明顯低于2009年同期水平，但是投資額卻相差無(wú)幾，這表明2010年石家莊商品住宅單位面積投資呈現(xiàn)了上漲的趨勢(shì)。 針對(duì)商品住宅投資額的分析，能夠從宏觀層面了解房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的活躍程度，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的情況。2010年石家莊商品住宅1至11月累計(jì)投資62.06億元，同比下降8.8%。與2009年相比，單位面積投資額同比上漲4.9%，如圖1-2所示，2010年石家莊商品住宅投資額與開工面積基本走勢(shì)一致，清晰的反映出2010年石家莊商品住宅市場(chǎng)的資本活躍程度。 圖1-2 2010年1至10月石家莊商品住宅投資額從折線圖中可以發(fā)現(xiàn)，8月與11月分別是年內(nèi)的兩個(gè)投資高峰期，其中8月為12.27億元，11月為11.12億元。通過對(duì)比8月與11月的情況我們發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)月的開工面積差額明顯高于投資額的差額，除了8月低價(jià)盤開工面積較大之外，也表明下半年開始房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于單位面積的投入開始增大，樓盤質(zhì)量與品質(zhì)也會(huì)有相應(yīng)的提高。 綜合上述兩節(jié)分析，2010年1至11月石家莊商品住宅開工面積明顯低于2009年同期水平，但是投資額卻相差無(wú)幾，這表明2010年石家莊商品住宅單位面積投資呈現(xiàn)了上漲的趨勢(shì)。分析原因，一方面由成本造價(jià)上漲引發(fā)，另一方面也表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加注重產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)，加大了單位面積的投資力度。 （二）供應(yīng)情況分析 1.商品住宅供應(yīng)面積 提要：2010年1月至11月，石家莊商品房累計(jì)上市面積為561.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.67%；其中商品住宅累計(jì)上市372.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.61%。分季度來(lái)看，2010年石家莊商品住宅供應(yīng)面積呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)。 圖1-3 2010年1月11月石家莊商品房面積供應(yīng)走勢(shì)如圖1-3所示，石家莊商品住宅供應(yīng)面積整體呈現(xiàn)出波動(dòng)調(diào)整的態(tài)勢(shì)，1月107.15萬(wàn)平方米的供應(yīng)巔峰一直沒有被打破。分季度來(lái)看，商品住宅供應(yīng)面積呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)，一季度為140.76萬(wàn)平方米、二季度為102.68萬(wàn)平方米、三季度為92.27萬(wàn)平方米、四季度（暫缺12月）為37.2萬(wàn)平方米。 從折線圖走勢(shì)來(lái)看，1月、4月、8月和11月分別是一年中各個(gè)階段的供應(yīng)高峰月；與高峰相對(duì)應(yīng)的是，3月、6月、10月分別是一年中的供應(yīng)低谷期。但是除1月之外，各個(gè)月份的供應(yīng)面積差值并不大，供應(yīng)高峰和低谷之間過度趨勢(shì)比較平緩，并沒有明顯的淡旺季之分。這表明2010年石家莊商品住宅供應(yīng)相對(duì)比較平穩(wěn)，受調(diào)控政策的影響并不大。 根據(jù)2010年商品住宅供應(yīng)走勢(shì)及住宅用地出讓量，我們判斷2011年石家莊商品住宅可能會(huì)出現(xiàn)整體走弱的趨勢(shì)。特別是在調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力受到一定的限制，必然會(huì)影響企業(yè)的開發(fā)能力，引發(fā)供應(yīng)量的走弱。尤其是隨著二環(huán)內(nèi)新建項(xiàng)目的減少，主城區(qū)商品住宅變得稀缺，這必然會(huì)導(dǎo)致二環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走高。2.商品住宅供求比 提要：2010年1至11月石家莊商品住宅供應(yīng)成交比為1：1.07，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)。石家莊商品住宅單月成交供應(yīng)比基本處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，在經(jīng)過8月的供求基本平衡之后，商品住宅連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)供應(yīng)面積低于成交面積的現(xiàn)象。 商品住宅供應(yīng)面積和成交面積的對(duì)比，能夠反映出一段時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)的供求關(guān)系。整體來(lái)看，2010年1至11月石家莊商品住宅供應(yīng)成交比為1：1.07，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)，其中六個(gè)月份出現(xiàn)當(dāng)月供應(yīng)面積低于當(dāng)月成交面積的現(xiàn)象。 商品住宅成交面積高于供應(yīng)面積，在證明2010年石家莊商品住宅需求旺盛的同時(shí)，也表明2010年正在大量消化存量住宅。上述現(xiàn)象從側(cè)面表明，頻繁出臺(tái)的調(diào)控政策并未對(duì)石家莊樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，旺盛的需求推動(dòng)了成交量的上漲，但是開工不足導(dǎo)致供應(yīng)增速低于成交增速。 圖1-4 2010年1月至11月石家莊商品住宅供求比如圖1-4所示，2010年商品住宅單月成交供應(yīng)比基本處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，在經(jīng)過8月的供求基本平衡之后，商品住宅連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)供應(yīng)低于成交的現(xiàn)象。進(jìn)入11月之后，供應(yīng)成交差值拉到最高，供應(yīng)成交比達(dá)到1:2.78。 通過對(duì)1至11月供應(yīng)成交對(duì)比的分析，我們發(fā)現(xiàn)前三季度石家莊商品住宅的累計(jì)上市面積依然高于成交面積，但是進(jìn)入四季度之后，這一狀態(tài)迅速被扭轉(zhuǎn)，供應(yīng)總量開始低于成交總量。 分析上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因，我們認(rèn)為這與四季度石家莊剛性需求與改善型需求再度爆發(fā)有很大的關(guān)系。經(jīng)過前三季度的釋放之后，石家莊在售樓盤供應(yīng)量大幅度減少，甚至有樓盤已經(jīng)售罄，導(dǎo)致市場(chǎng)有效供應(yīng)量的下降。此時(shí)，市場(chǎng)需求并沒有隨供應(yīng)量的降低而減少，特別是部分剛性需求和改善型需求在經(jīng)過觀望之后，看到房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，進(jìn)而選擇出手，最終形成歲末樓市淡季不淡的反?，F(xiàn)象。 基于上述現(xiàn)象和分析，我們認(rèn)為樓市需求在歲末釋放之后，會(huì)迎來(lái)一個(gè)積蓄期，因此2011年一季度將會(huì)是市場(chǎng)的一個(gè)平靜期，尤其是2011年1月，市場(chǎng)活躍度會(huì)大幅度降低。預(yù)測(cè)2011年走勢(shì)，由于2010年已經(jīng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，將會(huì)刺激房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大市場(chǎng)供應(yīng)量，我們判斷2011年第二季度、第三季度石家莊商品住宅供應(yīng)量將會(huì)迅速?gòu)?fù)蘇，屆時(shí)會(huì)出現(xiàn)供銷兩旺的現(xiàn)象。 （三）成交情況分析 1.商品住宅成交套數(shù) 提要：2010年1至11月商品住宅累計(jì)成交34364套，同比上漲19.7%；其中期房成交33732套，同比上漲38.6%；現(xiàn)房成交632套，同比下降85.6%。從期房與現(xiàn)房成交套數(shù)對(duì)比來(lái)看，2010年石家莊商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入“期房時(shí)代”。 圖1-5 2010年1月至11月石家莊商品住宅套數(shù)成交走勢(shì) 圖1-5反映了自2010年石家莊商品住宅成交套數(shù)走勢(shì)。從圖中可以清晰的發(fā)現(xiàn)2010年石家莊商品住宅主要是以期房為主，這無(wú)疑會(huì)增加消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這一現(xiàn)象，石家莊房地產(chǎn)主管部門曾出臺(tái)相關(guān)措施，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售行為，降低了消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。 從2010年石家莊商品住宅期房和現(xiàn)房成交對(duì)比來(lái)看，我們判斷2011年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以期房為主，這將更加凸顯現(xiàn)房的稀缺價(jià)值。2010年期房成交量的大幅度上升，表明了石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛與急迫性。由此我們判斷，2011年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將保持在高位狀態(tài)，這必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲壓力進(jìn)一步增大。石家莊市政府12月下旬出臺(tái)的調(diào)控政策直接目標(biāo)之一就是控制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，因此我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取合理的定價(jià)措施，保持適度的利潤(rùn)空間，以免招致更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策。 2. 商品住宅成交面積 提要：2010年1至11月石家莊商品住宅累計(jì)成交398.46萬(wàn)平方米，同比上漲16.3%。2010年石家莊樓市在成交方面基本保持了穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，并且在第一季度和第四季度這樣所謂的成交淡季中上演了“淡季不淡”的奇跡。 2010年1至11月石家莊商品房累計(jì)成交473.59萬(wàn)平方米，同比上漲19.26%；其中商品住宅累計(jì)成交398.46萬(wàn)平方米，同比上漲16.3%。如圖1-6所示，整體來(lái)看，2010年石家莊商品住宅成交量呈現(xiàn)波動(dòng)上揚(yáng)的趨勢(shì)，其中1月、4月、6月、9月、11月為年內(nèi)成交高峰月；與之對(duì)應(yīng)的是，2月、7月、10月為年內(nèi)成交低谷月。 圖1-6 2010年1月至11月石家莊商品住宅面積成交走勢(shì) 分季度來(lái)看，一季度成交面積為96.03萬(wàn)平方米、二季度為107.65萬(wàn)平方米、三季度為103.86萬(wàn)平方米、四季度（暫缺12月）為91萬(wàn)平方米。雖然每月成交面積波動(dòng)調(diào)整，但是各個(gè)季度之間的起伏并不大，并沒有分出明顯的淡旺季。同時(shí)，根據(jù)11月的成交走勢(shì)以及市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，可以相信四季度的成交面積較三季度將會(huì)走高。 從折線圖反映出的商品住宅成交走勢(shì)來(lái)看，2010年石家莊樓市在成交方面基本保持了穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，并且在第一季度和第四季度這樣的傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季中上演了“淡季不淡”的奇跡。尤其是前三季度的成交面積，與2009年同期相比，分別上漲了163.7%、78.2%、126.9%，漲勢(shì)非常明顯，當(dāng)然這也與2010年商品住宅供應(yīng)量大幅度上漲有著很大的關(guān)系。 綜合分析2010年商品住宅成交情況，我們認(rèn)為成交量的大幅增長(zhǎng)一方面與供應(yīng)量的增長(zhǎng)有關(guān)，2009年做為樓市回暖的第一年，在成交增長(zhǎng)的同時(shí)，也引發(fā)了房?jī)r(jià)的上漲，從而刺激房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2010年加大開發(fā)力度，供應(yīng)量隨之上漲。 另一方面與需求的集中爆發(fā)有關(guān)，2009年石家莊房?jī)r(jià)的上漲引發(fā)了部分消費(fèi)者的觀望，特別是在2009年末強(qiáng)烈的政策預(yù)期下，不少消費(fèi)者持幣觀望，等待房?jī)r(jià)的下調(diào)。但是2010年石家莊房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的下調(diào)，反而呈現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，這一情況直接刺激了持觀望態(tài)度的消費(fèi)者選擇出手。在上述原因的綜合影響下，2010年石家莊商品住宅成交量大幅上漲。 根據(jù)2010年成交走勢(shì)，以及消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)查分析，我們認(rèn)為2011年石家莊商品住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求依然保持旺盛，若沒有足夠的供應(yīng)量，可能再度會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 （四）成交價(jià)格分析 提要：2010年1至11月石家莊商品住宅成交均價(jià)為4697元/平方米，同比上漲22.06%。值得注意的是，2010年石家莊商品住宅成交均價(jià)首次出現(xiàn)突破5000元的現(xiàn)象，截至11月，已有六個(gè)月份的商品住宅成交均價(jià)在5000元以上。 2010年1至11月石家莊商品住宅成交均價(jià)為4697元/平方米，同比上漲22.06%。如圖1-7所示，2010年石家莊商品住宅成交均價(jià)整體呈現(xiàn)倒v字形走勢(shì)，在7月和8月達(dá)到年內(nèi)最高峰，分別為5361元/平方米和5342元/平方米；1月是年內(nèi)最低值，為3940元/平方米。值得注意的是，2010年石家莊商品住宅成交均價(jià)首次出現(xiàn)突破5000元的現(xiàn)象，截至11月，已有六個(gè)月份的商品住宅成交均價(jià)在5000元以上。圖1-7 2010年1月至11月石家莊商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)從折線圖可以清晰的看到，2010年1月至7月，石家莊商品住宅呈現(xiàn)波動(dòng)上揚(yáng)的趨勢(shì)。在達(dá)到7月的峰值之后，從8月開始，成交均價(jià)開始呈現(xiàn)下調(diào)的態(tài)勢(shì)，進(jìn)入四季度后，商品住宅成交價(jià)格保持了穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。分析上述走勢(shì)的原因，我們認(rèn)為與改善型需求比例的變化有很大關(guān)系。 第二季度和第三季度為石家莊房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的階段，這與該階段改善型需求購(gòu)房者增加有關(guān)，第二和第三季度為石家莊二環(huán)內(nèi)樓盤的一個(gè)上市高峰期，吸引了大量改善型購(gòu)房者，該部分房源的銷售單價(jià)基本都在5000元以上，直接拉升了平均成交價(jià)格。進(jìn)入第四季度之后，大量?jī)r(jià)格相對(duì)較低的新盤上市，吸引了剛性需求購(gòu)房，改善型購(gòu)房者的比例隨之下降，平均成交價(jià)格也隨之下降。 基于上述綜合分析，我們判斷2011年石家莊商品住宅成交均價(jià)將會(huì)全面突破5000元，房?jī)r(jià)上漲的壓力依然很大，不排除政府出臺(tái)新調(diào)控政策的可能性。 二2011年石家莊商品住宅市場(chǎng)調(diào)查分析 1. 消費(fèi)者置業(yè)目的分析 提要：2010年石家莊樓市雖然遭遇了前所未有的調(diào)控力度和密度，但是市場(chǎng)需求并未收到實(shí)質(zhì)性影響。整體來(lái)看，2010年石家莊商品住宅市場(chǎng)需求比較旺盛，主要以剛性需求和改善型購(gòu)房者為主，投資性需求基本保持在15%左右。首付不足和可選擇房源不足成為困擾消費(fèi)者的兩大問題。 自住需求占據(jù)石家莊商品住宅市場(chǎng)主流 如圖2-1所示，自住型購(gòu)房依舊占據(jù)了石家莊樓市的主導(dǎo)地位。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，46%的受訪者者表示購(gòu)房主要是用于解決基本居住，38%的受訪者是為了改善居住條件。 數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，13%的的受訪者表示購(gòu)房用于保值投資?？梢姡?010年通脹加劇預(yù)期越演越烈的情況下，部分市民選擇將資金投向不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行保值增值，另有1%和2%的受訪者分別表示購(gòu)房目的是用于短期倒差價(jià)及其它原因。 圖2-1 消費(fèi)者購(gòu)房目的 購(gòu)房需求呈現(xiàn)多樣化狀態(tài) 三成市民受首付困擾 我們針對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房目的和在購(gòu)房中面臨的主要問題進(jìn)行了調(diào)查，以便更好地對(duì)樓市銷售市場(chǎng)提供參考意見。如圖2-2所示，在受訪者中，30%的購(gòu)房者表示購(gòu)房中遇到的首要問題是首付不足，26%的購(gòu)房者表示按揭壓力過大。 此外，29%的購(gòu)房者表示滿足需求的房源太少，另有15%的購(gòu)房者受到樓市政策收緊的影響。以上情況中可以反映出，雖然政策并不是為了打壓剛性需求，但每輪政策都會(huì)對(duì)剛需購(gòu)房者帶來(lái)一定的觀望時(shí)期，影響購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期。 值得注意的是，29%的購(gòu)房者表示滿足需求的房源太少，這表明石家莊商品住宅在產(chǎn)品類型方面需要進(jìn)一步的創(chuàng)新，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面需要進(jìn)一步的優(yōu)化。 據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)石家莊站對(duì)樓市銷售市場(chǎng)的調(diào)查，石家莊不少高端樓盤在今年都取得了火爆的銷售成績(jī)。這表明購(gòu)房者對(duì)樓盤的品質(zhì)要求越來(lái)越高，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)推出更多滿足市場(chǎng)需求的高品質(zhì)房源。圖2-2 消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)面臨的問題市場(chǎng)需求主體基本穩(wěn)定 樓盤品質(zhì)亟待拉開層次 如圖2-3所示，在2010年四個(gè)季度的消費(fèi)者購(gòu)房目的趨勢(shì)變化中，剛性需求的比例呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，改善型需求比例上升較快，投資性需求比例變化不大。具體來(lái)看，一季度和三季度為剛性需求比較旺盛的階段，二季度和四季度為改善型需求的活躍期。 我們判斷2011年石家莊商品住宅市場(chǎng)仍將以自住型需求為主，其中剛性需求主要青睞的還是低價(jià)位或者性價(jià)比較高的項(xiàng)目，但是改善型需求對(duì)于樓盤的品質(zhì)和配套開始呈現(xiàn)多樣化的需求，對(duì)于高端樓盤的需求量將會(huì)增加。圖2-3 2010年消費(fèi)者購(gòu)房目的趨勢(shì)變化2. 消費(fèi)者購(gòu)房?jī)A向分析 提要：在消費(fèi)者置業(yè)傾向方面，80至120平方米戶型最受歡迎，裕華區(qū)依然是最受青睞的區(qū)域。 同時(shí)，城區(qū)和郊縣雙向置業(yè)的情況開始在石家莊樓市中出現(xiàn)，在郊縣置業(yè)的調(diào)查中，城北區(qū)域最受消費(fèi)者的歡迎。調(diào)查同時(shí)顯示，石家莊購(gòu)房者的品牌意識(shí)相對(duì)較弱。 成熟區(qū)域?yàn)橘?gòu)房首選 新區(qū)域投資性購(gòu)房增加 在購(gòu)房區(qū)域選擇上，通過四個(gè)季度的對(duì)比，裕華區(qū)作為成熟區(qū)域，一直是購(gòu)房者的首選，橋西區(qū)、橋東區(qū)、新華區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)等依次排序。成熟的行政區(qū)域由于完善的生活配套，一直成為購(gòu)房者較為青睞的區(qū)域。而正定新區(qū)和西部山前區(qū)域，則由于配套尚待進(jìn)一步完善和樓盤放量較少等，購(gòu)房者對(duì)其關(guān)注度相對(duì)較低。 在五大傳統(tǒng)區(qū)域之外的新區(qū)中，正定新區(qū)由于受到城市向北發(fā)展的影響，商品住宅投資現(xiàn)象比較普遍。根據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，正定區(qū)域內(nèi)107國(guó)道附近的樓盤價(jià)格漲幅直追市區(qū)，在正定進(jìn)行購(gòu)房的市區(qū)購(gòu)房者高達(dá)50%左右，且大多為投資性購(gòu)房。可見，政策引導(dǎo)對(duì)樓市還是起到了重要的作用。 圖2-4 消費(fèi)者傾購(gòu)房首選區(qū)域80至120平方米戶型區(qū)間最受消費(fèi)者青睞 在消費(fèi)者傾向的戶型區(qū)間方面，如圖2-4所示，37%的受訪者在購(gòu)房時(shí)首選80-100平米的戶型區(qū)間；25%的購(gòu)房者首選100-120平米的戶型區(qū)間；20%的購(gòu)房者選擇60-80平米范圍的小戶型；另有11%的購(gòu)房者選擇120-150平米的戶型；而選擇150平米以上和60平米以上分別只占到受訪者的3%和4%。 由此可見，80-120平方米的戶型一直是石家莊樓市中最受購(gòu)房者青睞的戶型，這一戶型區(qū)間的購(gòu)買者基本是以剛性需求為主，同時(shí)包含少量改善型需求。圖2-5 消費(fèi)者購(gòu)房首選戶型城區(qū)與郊縣的雙向置業(yè)趨勢(shì)逐漸形成 隨著城市中心的土地逐漸減少，越來(lái)越多的購(gòu)房者開始將目光移到周邊郊縣。而郊縣中的高收入階層，也逐漸將置業(yè)目標(biāo)移動(dòng)到城區(qū)，這樣的現(xiàn)象在2010年越發(fā)明顯。 由于城市“4+2組團(tuán)”發(fā)展方向的確立，使得郊縣與城區(qū)結(jié)合處的樓盤一時(shí)成為了雙向置業(yè)的結(jié)合點(diǎn)。城北區(qū)域的樓盤在正定新區(qū)的帶動(dòng)下，主要以改善型購(gòu)房和投資性購(gòu)房為主，35%的受訪者表示在郊縣購(gòu)房者時(shí)首選城北區(qū)域；排第二位的是城西，以西部山前區(qū)域?yàn)榇淼某俏?，由于交通設(shè)施不斷完善，在售樓盤逐漸為消費(fèi)者所關(guān)注，同時(shí)城西的樓盤價(jià)格相對(duì)較低，受到剛性需求和首次置業(yè)者的青睞。 關(guān)注度緊隨其后的是城東和城南區(qū)域，分別為22%和17%，以開發(fā)區(qū)為代表的城東區(qū)域發(fā)展相對(duì)比較成熟，但是由于價(jià)格相對(duì)較高，因此沒有城西的關(guān)注度高。城南為石家莊房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)新區(qū)域，在新客站的帶動(dòng)下，潛力較大。但是目前來(lái)看，市政和生活配套方面欠缺，特別是在新客站的影響下，房?jī)r(jià)上漲較快，因此關(guān)注度目前不高。圖2-6 消費(fèi)者石家莊郊縣置業(yè)傾向區(qū)域價(jià)格對(duì)于消費(fèi)者影響度上升 如圖2-7所示，在影響消費(fèi)者選房的要素指數(shù)方面，價(jià)格要素以76.9點(diǎn)居第一位，其它要素依次分別為地段、交通、戶型、配套、物業(yè)和開發(fā)商。由此可見，價(jià)格和地段依然是決定消費(fèi)者買房的重要因素。而消費(fèi)者普遍對(duì)樓盤開發(fā)商和物業(yè)管理關(guān)注度不高，表明石家莊購(gòu)房者的購(gòu)房心理有待成熟。特別是開發(fā)商要素僅有19.2點(diǎn)，表明石家莊商品住宅市場(chǎng)還沒有形成良好的品牌環(huán)境，消費(fèi)者在選房時(shí)品牌意識(shí)較弱。隨著越來(lái)越多的一線品牌房企進(jìn)駐石家莊，相信消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)的品牌意識(shí)會(huì)增強(qiáng)。 基于上述分析，我們也建議石家莊本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識(shí)的去樹立和培養(yǎng)企業(yè)和樓盤的品牌與形象，注重營(yíng)造品牌環(huán)境和品牌價(jià)值。圖2-7 影響消費(fèi)者選房的要素指數(shù)3. 消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期分析 提要：在消費(fèi)者房?jī)r(jià)預(yù)期的調(diào)查中，35%的受訪者認(rèn)為石家莊房?jī)r(jià)將會(huì)下降或波動(dòng)調(diào)整，40%的受訪者認(rèn)為石家莊房?jī)r(jià)將上升或保持平穩(wěn)。在政策預(yù)期方面，51%的受訪者認(rèn)為調(diào)控將繼續(xù)收緊。在置業(yè)意向方面，超過六成受訪者表示計(jì)劃在一年內(nèi)買房。 消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)態(tài)度不一 市場(chǎng)預(yù)期不明 如圖2-8所示，28%的受訪者認(rèn)為2011年石家莊房?jī)r(jià)將上漲，同樣也有28%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)將下降。在第三季度的調(diào)查中絕大部分購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)上升，而四季度的調(diào)查認(rèn)為房?jī)r(jià)下降的受訪者比例增加。 此外，22%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)將處于平穩(wěn)狀態(tài)，另有15%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)走勢(shì)不可預(yù)測(cè)，7%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)調(diào)整?？梢姡呤站o預(yù)期、年度政策調(diào)整的影響之下，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的態(tài)度也呈現(xiàn)出迷茫，市場(chǎng)預(yù)期變得不再明朗。 圖2-8 消費(fèi)者對(duì)2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷 51%消費(fèi)者認(rèn)為調(diào)控政策將繼續(xù)縮緊 在房?jī)r(jià)之外，我們針對(duì)政策對(duì)購(gòu)房者的影響進(jìn)行了調(diào)查分析。51%的受訪者都認(rèn)為樓市政策會(huì)持續(xù)收緊；26%的受訪者認(rèn)為目前政策將會(huì)保持穩(wěn)定；18%的受訪者表現(xiàn)出對(duì)政策市場(chǎng)的不穩(wěn)定性；另有5%的受訪者認(rèn)為政策會(huì)是逐漸放松的趨勢(shì)。 在受訪者中，認(rèn)為政策將持續(xù)收緊的受訪者多達(dá)51%，可見未來(lái)政策走勢(shì)將是決定消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期的重要因素。因此，我們提醒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注意政策調(diào)整對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)房行為的影響。2010年石家莊推出了一系列的房地產(chǎn)調(diào)政策，特別是石家莊于2010年12月下旬出臺(tái)的調(diào)控政策，我們認(rèn)為它將對(duì)2011年購(gòu)房者的心理預(yù)期產(chǎn)生影響。 圖2-9 消費(fèi)者對(duì)于2011年房地產(chǎn)政策走勢(shì)的判斷超六成購(gòu)房者計(jì)劃一年內(nèi)購(gòu)房 為了對(duì)2011年石家莊商品住宅市場(chǎng)需求有一定的了解，我們針對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房意向展開了調(diào)查。如圖2-10所示，計(jì)劃在一個(gè)月內(nèi)購(gòu)房的受訪者占12%；計(jì)劃三個(gè)月內(nèi)購(gòu)房的受訪者占到3%；計(jì)劃在六個(gè)月內(nèi)進(jìn)行購(gòu)房的占到33%；準(zhǔn)備一年之內(nèi)購(gòu)房的受訪者占33%；另有39%的受訪者表示暫無(wú)購(gòu)房計(jì)劃。 從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，超過六成的受訪者表示計(jì)劃一年內(nèi)購(gòu)房，可見，2011年石家莊商品住宅市場(chǎng)需求依然會(huì)保持旺盛的局面。我們判斷2011年石家莊樓市仍將會(huì)保持供銷兩旺的局面。值得注意的時(shí)，2010年石家莊商品住宅開工面積大幅下降，可能會(huì)影響到2011年的市場(chǎng)供應(yīng)。 圖2-10消費(fèi)者2011年購(gòu)房意向 三. 2011年石家莊商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 1. 2010年商品住宅開工面積下降 未來(lái)市場(chǎng)或面臨供不應(yīng)求 關(guān)于調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響，主要表現(xiàn)為消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩個(gè)方面。對(duì)于消費(fèi)者的影響主要表現(xiàn)為成交量的變化，截至2010年11月，石家莊商品住宅累計(jì)成交398.46萬(wàn)平方米，同比上漲16.3%；商品住宅供應(yīng)成交比為1:1.07，市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的趨勢(shì)。成交量的逆市上漲，表明市場(chǎng)需求依然很旺盛，調(diào)控政策并未對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房欲望產(chǎn)生較大影響。 政策對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響，主要表現(xiàn)為開工面積和投資額的變化，截至2010年11月，石家莊商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)開工面積為449.12萬(wàn)平方米，同比下降13.4%；累計(jì)投資額62.06億元，同比下降8.8%。開工面積和投資額的降低，表明房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)預(yù)期造成了一定的影響，在投資方面變得更為謹(jǐn)慎。 綜合本節(jié)分析，我們認(rèn)為2010年商品住宅開工不足將會(huì)影響2011年的供應(yīng)，商品住宅供不應(yīng)求的局面短時(shí)間內(nèi)難以改變，這必然會(huì)加大房?jī)r(jià)上漲的壓力。從另一個(gè)角度來(lái)看，成交量的大幅上漲充裕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金量，這將有助于緩解商品住宅投資不足的現(xiàn)狀，改善商品住宅供不應(yīng)求的狀態(tài)。 2. 政府調(diào)控決心未變 2011年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)再臨“政策年” 2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以稱得上是不折不扣的“政策年”。從年初的“國(guó)十一條”，到4月初的“冀20條”，再到4月中旬的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”即“新國(guó)四條”，以及9月29日“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”升級(jí)版即“新國(guó)五條”，最后到12月下旬石家莊出臺(tái)的關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的實(shí)施意見。央行也是在時(shí)隔三年之后兩度加息，住房公積金貸款也全面收緊。整體來(lái)看，2010年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇的調(diào)控政策力度和密度之高，前所未有。 尤其值得注意的是2010年12月下旬石家莊市政府公布的關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的實(shí)施意見，該意見多項(xiàng)政策直指高房?jī)r(jià)，在加大住房保障的同時(shí)，嚴(yán)查囤房和炒作房?jī)r(jià)的行為，同時(shí)針對(duì)定價(jià)過高的項(xiàng)目展開嚴(yán)格的稽查措施，控制房?jī)r(jià)的決心非常堅(jiān)決。 不僅決策層表出現(xiàn)極大的調(diào)控決心，同樣，針對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，超過一半的受訪者認(rèn)為2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)收緊。綜合上述分析，我們認(rèn)為2011年房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)明顯的放松趨勢(shì)，甚至在房?jī)r(jià)上漲壓力下有可能進(jìn)一步收緊。 政策的持續(xù)收緊一方面會(huì)影響消費(fèi)者的市場(chǎng)預(yù)期和購(gòu)房行為，2010年商品房信貸政策調(diào)整后，就曾出現(xiàn)部分剛性需求和改善型需求棄購(gòu)的現(xiàn)象。如果2011年信貸政策繼續(xù)收緊的話，將會(huì)直接影響到石家莊商品住宅的成交量。同樣，房地產(chǎn)調(diào)控的收緊，特別是金融政策的收緊，將會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠狀況。雖然2010年的火爆成交量為企業(yè)積累的豐厚的資金，但是我們建議石家莊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍須關(guān)注政策收緊可能對(duì)資金鏈造成的影響。尤其是政策在融資和信貸方面的控制，將會(huì)直接決定企業(yè)的開發(fā)能力和發(fā)展安全。 3. 商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入期房時(shí)代 2011年成交均價(jià)將全面突破五千 2010年1至11月商品住宅累計(jì)成交34364套，同比上漲19.7%；其中期房成交33732套，同比上漲38.6%；現(xiàn)房成交632套，同比下降85.6%。進(jìn)入2010年之后，石家莊商品住宅期房成交套數(shù)和現(xiàn)房成交套數(shù)形成了鮮明的對(duì)比，現(xiàn)房成交量除1月之外，每月的成交量都在百套以內(nèi)，9月甚至出現(xiàn)了11套的低值。 通過上述分析可以判斷，石家莊商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入以期房成交為主的階段，將會(huì)增加消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。尤其值得注意的是，石家莊購(gòu)房者中首次置業(yè)者比例較高，在購(gòu)買期房時(shí)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。期房成交套數(shù)占總成交套數(shù)的98%，也從側(cè)面反映出石家莊商品住宅市場(chǎng)需求的急迫性。隨著石家莊存量房大量被市場(chǎng)消化，我們認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)期石家莊商品住宅供應(yīng)將以期房為主，現(xiàn)房的稀缺性將會(huì)更加凸顯。 雖然2010年1月至11月，商品住宅成交均價(jià)為4697元/平方米，但是有六個(gè)月份的商品住宅成交均價(jià)都在5000元以上，7月甚至達(dá)到5361元/平方米的峰值。8月之后的成交均價(jià)有所下降，但是相對(duì)上半年以及2009年來(lái)說(shuō)，依然是處于高位運(yùn)行的狀態(tài)。特別是市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象之后，房?jī)r(jià)上漲壓力將進(jìn)一步增大，我們判斷2011年石家莊商品住宅成交均價(jià)將會(huì)全面突破5000元。 房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)就是控制房?jī)r(jià)過快上漲，從2010年的基本情況來(lái)看，我們認(rèn)為2011年石家莊商品住宅的價(jià)格上漲壓力較大。特別是消費(fèi)者對(duì)于明年的政策預(yù)期較為強(qiáng)烈，如果價(jià)格上漲過快，可能引發(fā)消費(fèi)者新一輪的觀望。因此我們提醒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在定價(jià)策略方面采取較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，合理控制價(jià)格上漲幅度，保持合理的利潤(rùn)空間，以免因價(jià)格上漲過快而招致更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施或者引發(fā)消費(fèi)者新一輪的觀望。 4. 自住需求成商品住宅市場(chǎng)成交主體 裕華區(qū)或不再一枝獨(dú)秀 2010年末關(guān)于石家莊房?jī)r(jià)泡沫的討論成為社會(huì)最為關(guān)注的話題之一。綜合調(diào)查顯示，2010年全年，石家莊商品住宅市場(chǎng)自住需求占總需求的比例基本保持在85%左右，投資性需求基本保持在15%左右，不存在產(chǎn)生大量?jī)r(jià)格泡沫的基礎(chǔ)。我們認(rèn)為，2011年石家莊商品住宅市場(chǎng)仍將以自住需求為主體，但是在通脹預(yù)期和調(diào)控政策的影響下，投資性需求將會(huì)呈現(xiàn)波動(dòng)調(diào)整的態(tài)勢(shì)。 在消費(fèi)者購(gòu)房?jī)A向方面，裕華區(qū)連續(xù)四個(gè)季度都居消費(fèi)者購(gòu)房首選區(qū)域的首位，作為石家莊房展比較成熟、供應(yīng)量較高的區(qū)域，裕華區(qū)商品住宅市場(chǎng)活躍度一直保持在各個(gè)區(qū)域的首位。值得注意的是，在2009年活躍不高的新華區(qū)開始在2010年受到消費(fèi)者關(guān)注，首選該區(qū)域的消費(fèi)者甚至超過橋東區(qū)和橋西區(qū)。這與該區(qū)域2010年商品住宅放量增加有很大的關(guān)系，未來(lái)該區(qū)域也將是石家莊舊城改造的重點(diǎn)。 長(zhǎng)安區(qū)在五大行政區(qū)劃中的關(guān)注度最低，這與該區(qū)域一直以來(lái)較低的市場(chǎng)供應(yīng)量有關(guān)，但是隨著東北區(qū)域大量城中村改造的進(jìn)行，商品住宅上市量將會(huì)大幅度增加，屆時(shí)將會(huì)吸引更多消費(fèi)者注意。橋東區(qū)和橋西區(qū)作為石家莊的老城區(qū)，市場(chǎng)供應(yīng)量在逐步減少，特別是橋東區(qū)，上市樓盤的銷售價(jià)格較高，因此消費(fèi)者的關(guān)注度并不高，主要是吸引投資性或改善型購(gòu)房人群。 綜合本節(jié)分析，我們認(rèn)為2011年石家莊商品住宅市場(chǎng)仍將以自住需求為主，投資性需求比例將會(huì)隨政策而調(diào)整。隨著石家莊舊城改造的進(jìn)一步推進(jìn)，長(zhǎng)安區(qū)和新華區(qū)的商品住宅供應(yīng)量逐步增多，我們認(rèn)為這兩區(qū)域的市場(chǎng)活躍度將會(huì)大幅度增加，裕華區(qū)市場(chǎng)一枝獨(dú)秀的局面將會(huì)逐漸得到改變 5. 超六成受訪者計(jì)劃在2011年購(gòu)房 消費(fèi)者房?jī)r(jià)預(yù)期不明朗 2011年石家莊商品住宅市場(chǎng)需求主體的心理預(yù)期和動(dòng)向是業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的議題之一。2010年第四季度消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過六成的受訪者表示計(jì)劃在2011年購(gòu)房者，可以判斷2011年石家莊商品住宅市場(chǎng)需求依然會(huì)很旺盛。在政策預(yù)期方面，51%的受訪者認(rèn)為調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)收緊，實(shí)際上12月下旬，石家莊推出地方性調(diào)控政策，目標(biāo)直指2011年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)。在對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷方面，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲和下降的受訪者比例驚人的一致，都為28%，另有15%的受訪者認(rèn)為未來(lái)石家莊房?jī)r(jià)走勢(shì)難以判斷。上述現(xiàn)象表明，在政策預(yù)期加重和房?jī)r(jià)持續(xù)走高的雙重影響下，消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期變得不再明朗，這將直接影響消費(fèi)者的購(gòu)房行為。 當(dāng)然，在政策和房?jī)r(jià)之外，還有眾多影響消費(fèi)者購(gòu)房者行為的因素。 調(diào)查顯示，首付不足和可選房源不足是消費(fèi)者在購(gòu)房中面臨的兩大主要問題。這表明商品房貸款首付比例的提高將會(huì)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房產(chǎn)生極大的影響，特別是在石家莊市民收入相對(duì)偏低的情況下，首付的調(diào)整將會(huì)壓制大量有效需求。在影響消費(fèi)者選房的要素指數(shù)中，價(jià)格和地段的指數(shù)最高，這表明消費(fèi)者在選房時(shí)越來(lái)越傾向于房屋的性價(jià)比，單純的價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)于購(gòu)房者吸引力將會(huì)降低。 綜合本節(jié)分析，我們認(rèn)為雖然2011年消費(fèi)者的購(gòu)房欲望比較強(qiáng)烈。但是對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期的不明朗以及政策收緊預(yù)期將會(huì)影響未來(lái)市場(chǎng)成交量，特別是在石家莊房?jī)r(jià)上漲壓力加大的情況下，不排除產(chǎn)生新一輪觀望的可能性。 6. 城市擴(kuò)容帶來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇 2011年雙向置業(yè)將興起 石家莊都市區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃顯示，石家莊市未來(lái)將形成“2+4”的組團(tuán)式城市功能空間，其中“2”為正定新區(qū)和老城區(qū)，“4”為鹿泉新城、欒城新城、藁城新城和空港新區(qū)。我