房地產(chǎn)一級開發(fā)程序doc30(1).doc

房地產(chǎn)一級開發(fā)程序房地產(chǎn)一級開發(fā)程序 目 錄 一 土地一級開發(fā)的概念 3 二 土地一級開發(fā)的實(shí)施方式 3 三 土地一級開發(fā)成本和收益 4 四 一級開發(fā)的土地范圍 4 五 一級開發(fā)涉及政府職能部門 4 六 一級開發(fā)土地進(jìn)入公開市場交易的審查內(nèi)容 5 七 土地一級開發(fā)一般工作程序 參見附圖 1 6 程序一 確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目 6 程序二 確定一級開發(fā)單位 6 程序三 辦理建設(shè)意見 根據(jù)聯(lián)席會要求辦理 7 程序四 辦理交通評價文件審批 根據(jù)聯(lián)席會要求辦理 7 程序五 辦理古樹處理意見 根據(jù)聯(lián)席會要求辦理 7 程序六 辦理文物保護(hù)意見 根據(jù)聯(lián)席會要去辦理 9 程序七 辦理環(huán)境評價文件審批 根據(jù)聯(lián)席會要求辦理 9 程序八 辦理規(guī)劃意見書 10 程序九 辦理土地一級項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn) 11 程序十 取得征地批復(fù) 實(shí)施征地 12 程序十一 辦理拆遷許可證 實(shí)施拆遷 13 程序十二 編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案 14 程序十三 組織驗(yàn)收 評估土地成本 14 程序十四 納入土地儲備庫或直接入市交易 14 八 授權(quán)委托的一級開發(fā)項(xiàng)目程序 參見附圖 2 15 程序一 確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目 15 程序二 取得市土地儲備聯(lián)席會意見 16 程序三 簽訂土地一級開發(fā)合同 16 程序四 辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 16 九 符合 458 號文的一級開發(fā)項(xiàng)目程序 參見附圖 3 17 程序一 取得市聯(lián)席會議準(zhǔn)許繼續(xù)辦理前期工作的意見 18 程序二 辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 18 一 土地一級開發(fā)的概念一 土地一級開發(fā)的概念 土地一級開發(fā)是指政府通過下屬的土地儲備機(jī)構(gòu)或者委托具備開發(fā)資質(zhì)的 房地產(chǎn)企業(yè)按照土地利用總體規(guī)劃 城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土 地儲備開發(fā)計劃 對確定的存量國有土地 擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地 統(tǒng)一組織進(jìn) 行征地 農(nóng)轉(zhuǎn)用 拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為 對存量國有建設(shè)用地 土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是組織拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)等 對征用農(nóng)村集體土地 土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是征地 拆遷和市 政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等 二 土地一級開發(fā)的實(shí)施方式二 土地一級開發(fā)的實(shí)施方式 根據(jù)一級開發(fā)實(shí)施主體的不同 可以分為以下三種方式 1 政府下屬的土地儲備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級開發(fā)的政府下屬的土地儲備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級開發(fā)的 可以由儲備機(jī)構(gòu)自行組 織實(shí)施 也可以通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)具體管理 目前以儲備機(jī)構(gòu)自 行組織為主 如即將入市交易的北京化工三廠 溫泉 D1 D2 地塊就屬于這一類 型 2 委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)的委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)的 由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金 辦理規(guī)劃 項(xiàng)目核準(zhǔn) 征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施 在選擇企業(yè)的方式上 目前以政府確定一級開發(fā)企業(yè)為主 預(yù)計 2006 年下半年開始 將逐漸開始實(shí)施將逐漸開始實(shí)施 通過招標(biāo)確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法 通過招標(biāo)確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法 如通州將運(yùn)河北岸土地一級開發(fā)委托給北 運(yùn)河土地開發(fā)管理有限公司 朝陽將 CBD 核心區(qū)的一級開發(fā)委托給北京商務(wù)中 心區(qū)開發(fā)有限責(zé)任公司 對于符合 458 號文的經(jīng)營性項(xiàng)目用地 831 協(xié)議出讓大限沒過 由原建設(shè)單 位繼續(xù)完成一級開發(fā)工作 這也是政府委托企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)的一種特例 短 暫階段 如遠(yuǎn)洋山水東區(qū) 銀港項(xiàng)目 3 對于部分具備條件的國有工業(yè)用地 由原用地方 工廠 組織搬遷 達(dá) 到三通一平后直接入市交易 如今年 8 月 1 日成交的清河毛紡廠用地屬于這一 類型 本報告主要針對第二種方式 即委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā) 包括招標(biāo)選 擇 直接確定和 458 號文項(xiàng)目三種形式 其中又以招標(biāo)選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級 開發(fā)為主 三 土地一級開發(fā)成本和收益三 土地一級開發(fā)成本和收益 成本構(gòu)成 成本構(gòu)成 1 征地 拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi) 2 收購 收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用 3 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用 4 招標(biāo) 拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用 5 貸款利息 6 土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計 律師 工程監(jiān)理等費(fèi)用 不可預(yù) 見費(fèi)及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出 收益 收益 委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級開發(fā)具體管理的 開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級開 發(fā)成本的 2 主體還是土地儲備中心 委托開發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級開發(fā)的 開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計成本的 8 主體是企業(yè) 對于招標(biāo)項(xiàng)目 成本構(gòu)成 收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)文件中提出方案 作為評標(biāo)參考 四 一級開發(fā)的土地范圍四 一級開發(fā)的土地范圍 1 政府通過收回 收購 置換 征收等方式儲備的土地 需出讓土地使用 權(quán)的 2 由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其他成片開發(fā) 需轉(zhuǎn)讓土 地使用權(quán)的 3 企業(yè)改制 破產(chǎn) 兼并等原因需轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的 或以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)建 合作開發(fā)房地產(chǎn)的 4 協(xié)議出讓土地首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 5 政府規(guī)定的其他土地使用權(quán)交易 6 委托人委托交易市場進(jìn)行公開交易的其他土地使用權(quán)交易 五 一級開發(fā)涉及政府職能部門五 一級開發(fā)涉及政府職能部門 在土地一級開發(fā)階段主要涉及的政府部門有 國土局 發(fā)改委 規(guī)委 建 委等相關(guān)政府部門 1 國土局主要負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)預(yù)審 確定土地一級開發(fā)單位 并就土地 開發(fā)的內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 工程進(jìn)度 監(jiān)理 驗(yàn)收 違約責(zé)任 爭議的解決方式以及 開發(fā)費(fèi)用 收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進(jìn)行約定 下達(dá)土 地一級開發(fā)批復(fù) 負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的征地批復(fù) 會同有關(guān)部門進(jìn)行土地一級 開發(fā)的驗(yàn)收和開發(fā)成本的審核等工作 2 發(fā)改委主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作 3 規(guī)委主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復(fù)工作 4 建委主要負(fù)責(zé)針對具體項(xiàng)目從資質(zhì) 注冊資金 項(xiàng)目資本金等方面對一 級開發(fā)企業(yè)提出要求 對部分重點(diǎn)項(xiàng)目提出建設(shè)意見 以及拆遷許可證的批復(fù) 工作 六 一級開發(fā)土地進(jìn)入公開市場交易的審查內(nèi)容六 一級開發(fā)土地進(jìn)入公開市場交易的審查內(nèi)容 1 根據(jù)土地儲備開發(fā)聯(lián)審會議 國土局 發(fā)改委 規(guī)委 建委 交通委 環(huán)保局 園林局 文物局 綠總指 市規(guī)劃院 確認(rèn)需要完成交通評價 名木古 樹處理 古都風(fēng)貌保護(hù)及文物保護(hù)處理 環(huán)境評價等工作的 須按有關(guān)要求在 土地入市交易前完成 2 屬于新增建設(shè)用地的 提交征地 農(nóng)轉(zhuǎn)用 政府批文及征地結(jié)案文件 3 屬于存量劃撥建設(shè)用地的 提交國有土地使用權(quán)證或其他權(quán)屬證明文件 4 涉及拆遷的 提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案文件 5 有上級主管單位的 應(yīng)提交其上級主管單位的批準(zhǔn)文件 其中 屬于中 央在京單位的 應(yīng)提交國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局或中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)文件 屬于軍隊(duì)的 應(yīng)遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準(zhǔn)文件 6 有效的規(guī)劃意見書和其他規(guī)劃文件 要求規(guī)劃意見書公示的 須先進(jìn)行 公示 7 原則上 入市公開交易的土地 含 符合 458 號文項(xiàng)目 由開發(fā)企業(yè)和 儲備中心完成一級開發(fā)的項(xiàng)目 應(yīng)該達(dá)到宗地外通路 通電 通上水 通訊 通下水及宗地內(nèi)場地平整 簡稱 五通一平 實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還 應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?通熱力 簡稱 七通一平 并達(dá)到市政綜合 取得 所有的管線圖 8 對于可以獨(dú)立出讓的國有企業(yè)搬遷騰退用地及其他可獨(dú)立出讓的土地 周邊已具有相應(yīng)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 可在取得市政相關(guān)主管部門的市政接用 方案并完成建筑 構(gòu)筑 物拆除后入市交易 9 成本審核和確認(rèn) 原建設(shè)單位在申請土地入市交易前 土地開發(fā)成本應(yīng)通過委托有資質(zhì)的土 地評估單位進(jìn)行評估或委托專業(yè)審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計后 由市國土資源局會同有 關(guān)部門進(jìn)行審核確認(rèn) 七 土地一級開發(fā)一般工作程序七 土地一級開發(fā)一般工作程序 參見附圖 參見附圖 1 本程序根據(jù) 北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓流 程示意圖 試行 并經(jīng)咨詢相關(guān)部門后制定 適用于通過招標(biāo)委托開發(fā)企業(yè)進(jìn) 行一級開發(fā)這一方式 目前尚未開始實(shí)施 據(jù)有關(guān)人士介紹將于 2006 年下半年 開始啟用 其中程序三 程序四 程序五 程序六 程序七具體根據(jù)市土地儲 備開發(fā)聯(lián)席會意見辦理 程序三至九順序可調(diào)整 程序一 確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目程序一 確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目 政府主管部門 政府主管部門 市國土局 市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會 國土局 發(fā)改委 規(guī)委 建委 交通 委 環(huán)保局 園林局 文物局 綠總指 市規(guī)劃院等部門 主要工作內(nèi)容 主要工作內(nèi)容 1 原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門同意后 向市國土局提出土地一級開發(fā)申請 危改項(xiàng)目向市危改辦提出申請 綠化隔離帶項(xiàng)目向市綠隔總指揮部提出申請 2 市國土局在進(jìn)行一級開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行預(yù)審 3 市國土局委托市 區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)編制一級開發(fā)實(shí)施方案 4 市國土局 或市危改辦 市綠隔總指揮部 將項(xiàng)目提交市土地儲備開 發(fā)聯(lián)席會議討論 平均兩個月召開一次 聯(lián)席會對一級開發(fā)實(shí)施方案 提出原則意見 程序二 確定一級開發(fā)單位程序二 確定一級開發(fā)單位 政府主管部門 政府主管部門 市國土局 市建委等部門 主要工作內(nèi)容 主要工作內(nèi)容 1 市國土局會同相關(guān)部門直接委托土地儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地一級開發(fā)或者 通過招標(biāo)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級開發(fā) 對于開發(fā) 企業(yè)實(shí)施的一級開發(fā)項(xiàng)目 由市建委從資質(zhì) 注冊資金 項(xiàng)目資本金 一般不低于單期投資的 35 等方面提出建設(shè)意見 市國土局據(jù)此確 定招標(biāo)條件 2 下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù) 3 簽訂土地一級開發(fā)合同 程序三 辦理建設(shè)意見 根據(jù)聯(lián)席會要求辦理 程序三 辦理建設(shè)意見 根據(jù)聯(lián)席會要求辦理 對于部分重點(diǎn)項(xiàng)目 需根據(jù)聯(lián)席會議要求到市建委辦理建設(shè)意見 程序四 辦理交通評價文件審批 根據(jù)聯(lián)席會要求辦理 程序四 辦理交通評價文件審批 根據(jù)聯(lián)席會要求辦理 下列項(xiàng)目需要辦理交通影響評價 1 規(guī)劃市區(qū)內(nèi) 建筑規(guī)模超過 2 萬平方米的大型公建項(xiàng)目及超過 5 萬平 方米的居住類項(xiàng)目 2 邊緣集團(tuán) 衛(wèi)星城及重點(diǎn)地區(qū) 建筑規(guī)模超過 5 萬平方米的大型公建 項(xiàng)目及超過 10 萬平方米的居住類項(xiàng)目 3 其他地區(qū) 建筑規(guī)模超過 10 萬平方米的大型公建項(xiàng)目及超過 20 萬平 方米的居住類項(xiàng)目 4 交通樞紐 大型停車場等城市交通設(shè)施項(xiàng)目 5 上述公建和城市交通設(shè)施項(xiàng)目的改建擴(kuò)建 6 其他需要進(jìn)行交通影響評價的項(xiàng)目 政府主管部門 政府主管部門 市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處 市交通委員會 主要工作內(nèi)容 主要工作內(nèi)容 委托市交委認(rèn)可的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)編制交通影響評估報告 主要包括項(xiàng)目基 本情況 周邊項(xiàng)目情況 區(qū)域交通現(xiàn)狀 項(xiàng)目交通量預(yù)測 交通評價等內(nèi)容 提交至市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處 由市規(guī)委轉(zhuǎn)至市交委 交委組織會議討論 并形成提交至市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處 由市規(guī)委轉(zhuǎn)至市交委 交委組織會議討論 并形成 會議紀(jì)要轉(zhuǎn)交市規(guī)委 由市規(guī)委下發(fā)給一級開發(fā)單位 會議紀(jì)要轉(zhuǎn)交市規(guī)委 由市規(guī)委下發(fā)給一級開發(fā)單位 程序五程序五 辦理古樹處理意見 根據(jù)聯(lián)席會要求辦理 辦理古樹處理意見 根據(jù)聯(lián)席會要求辦理 樹齡在 100 年以上的為古樹 其中 樹齡超過 300 年的為一級古樹 其他 的為二級古樹 凡在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)有古樹 且施工將對古樹造成影響的需要 辦理避讓古樹名木措施審批意見 或者辦理古樹名木移植許可 辦理避讓古樹名木措施審批意見辦理避讓古樹名木措施審批意見 政府主管部門 政府主管部門 市園林局監(jiān)督檢查處 審查標(biāo)準(zhǔn) 審查標(biāo)準(zhǔn) 1 申辦人提出的申請符合申請條件 提交的申請材料齊全 符合法定形 式 2 凡申請避讓保護(hù)古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認(rèn)真填寫 字跡清楚 3 樹種 規(guī)格 數(shù)量 標(biāo)牌號依次排列 每株古樹名木只填一格 所需文件資料 所需文件資料 1 北京市園林局避讓保護(hù)古樹名木措施申請表 申請內(nèi)容包括申請人 聯(lián)系電話 申請避讓保護(hù)古樹名木的詳細(xì)地點(diǎn) 申請樹種 規(guī)格 數(shù) 量 標(biāo)牌號 原因 申報單位意見 蓋章 古樹名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意 見 蓋章 2 規(guī)劃意見書及附圖 3 避讓保護(hù)古樹名木措施 含具體避讓保護(hù)方案 辦理時間 辦理時間 20 個工作日 辦理避讓古樹名木移植許可辦理避讓古樹名木移植許可 政府主管部門 政府主管部門 市園林局城市綠化處 審查標(biāo)準(zhǔn) 審查標(biāo)準(zhǔn) 1 是否屬于因特殊情況必須移植的 2 古樹名木移植方案是否符合要求 3 申辦人提出的申請符合申請條件 申報材料是否齊全 規(guī)范 有效 4 如舉行聽證的 符合聽證筆錄的要求 所需文件資料 所需文件資料 1 北京市園林局古樹名木移植申請書 申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個 人姓名 聯(lián)系電話 單位綠化面積總況 申請樹種 規(guī)格 數(shù)量 原 因 申報單位意見 蓋章 產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見 蓋章 2 北京市園林局綠地指標(biāo)審核簽圖意見 3 規(guī)劃意見書及附圖 4 項(xiàng)目工程樹位平面圖 在施工平面圖上標(biāo)明樹位 樹種 規(guī)格 占用 綠地的面積 5 古樹名木移植方案 辦理時間 辦理時間 12 個工作日 程序六程序六 辦理文物保護(hù)意見 根據(jù)聯(lián)席會要去辦理 辦理文物保護(hù)意見 根據(jù)聯(lián)席會要去辦理 項(xiàng)目用地內(nèi)存在文物的 按照市土地聯(lián)席會議意見處理 程序七程序七 辦理環(huán)境評價文件審批 根據(jù)聯(lián)席會要求辦理 辦理環(huán)境評價文件審批 根據(jù)聯(lián)席會要求辦理 環(huán)境評價文件包括三類 環(huán)境影響報告書 適用于占地 10 萬平米及以上且 位于敏感區(qū) 建筑面積 5 萬平米以下 且位于敏感區(qū)的項(xiàng)目 環(huán)境影響登記表 適用于建筑面積 2 萬平米以下且位于非敏感區(qū)的項(xiàng)目 環(huán)境影響報告表 適用 于其他項(xiàng)目 政府主管部門 政府主管部門 市政府或市發(fā)改委審核的項(xiàng)目在市環(huán)保局環(huán)境影響評價管理處辦理 區(qū)縣 項(xiàng)目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理 審查標(biāo)準(zhǔn) 審查標(biāo)準(zhǔn) 1 符合 北京市為保護(hù)環(huán)境禁止建設(shè)項(xiàng)目 禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格控制建 設(shè)地區(qū)的名錄 的要求 2 符合國家產(chǎn)業(yè)政策 3 符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃 4 要合理利用自然資源 防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞 5 采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求 6 污染物排放不得超過國家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護(hù)排放標(biāo)準(zhǔn) 7 滿足國家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求 8 建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量 符合環(huán)境功能區(qū)要求 9 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在項(xiàng)目投入使用前向利害關(guān)系人如實(shí)說明該地區(qū)的 環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護(hù)措施 10 能造成重大影響 需要編制環(huán)境影響報告書的建設(shè)項(xiàng)目 需提交論證 會 聽證會或采取其他方式征求有關(guān)單位 專家和公眾意見的結(jié)果 但按國家規(guī)定需要保密的情形除外 11 離輻射防護(hù)與輻射源安全基本標(biāo)準(zhǔn) GB18871 2002 和 電磁輻射 防護(hù)規(guī)定 GB8702 88 及其導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)中的強(qiáng)制性規(guī)定 12 地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標(biāo) 建設(shè)單位應(yīng)采取必要的防護(hù)措施 以減少外環(huán)境 對本項(xiàng)目的影響 13 圍產(chǎn)生污染的工業(yè)項(xiàng)目保持一定的防護(hù)距離 14 軌道交通 高速公路 城市快速路 城市主干路 機(jī)場等情形時 應(yīng) 符合城市規(guī)劃部門劃定的防噪聲距離 并按照國家聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和 民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范進(jìn)行設(shè)計 所需文件資料 所需文件資料 1 并加蓋單位印章的 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理申請登記表 2 環(huán)境影響評價文件 1 書面文檔 2 份及電子文檔各 1 份 2 涉及水土保持的建設(shè)項(xiàng)目 還必須有經(jīng)水行政主管部門審查同意的 水土保持方案 3 環(huán)境影響報告書須符合 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范環(huán)境影響評價工作的通知 環(huán)辦 2002 88 號 的要求 3 擬建項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)地形圖 圖上應(yīng)標(biāo)出擬建項(xiàng)目周圍情況 環(huán)境影 響報告書 表 項(xiàng)目為 1 2000 或 1 500 圖紙 要能夠反映建設(shè)項(xiàng)目周 圍關(guān)系 并要求按 A4 豎向 裝訂 環(huán)境影響登記表項(xiàng)目可以提交示 意圖 4 項(xiàng)目用地預(yù)審意見 5 土地一級開發(fā)批復(fù) 6 對環(huán)境可能造成重大影響 需要編制環(huán)境影響報告書的建設(shè)項(xiàng)目及按 照要求需要征求周圍居民意見的建設(shè)項(xiàng)目 需提交論證會 聽證會或 采取其他方式征求有關(guān)單位 專家和公眾意見的結(jié)果 但依照規(guī)定需 要保密的情形除外 辦理時間 辦理時間 報告書 60 日 報告表 30 日 登記表 15 日 程序八程序八 辦理規(guī)劃意見書辦理規(guī)劃意見書 政府主管部門 政府主管部門 規(guī)委 市規(guī)委建設(shè)用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設(shè)用地管理科 審查標(biāo)準(zhǔn) 審查標(biāo)準(zhǔn) 1 實(shí)體審查 1 符合各類城市規(guī)劃 城市規(guī)劃法 和 北京市城市規(guī)劃條例 2 新征 占 用地的建設(shè)項(xiàng)目 市計劃主管部門對項(xiàng)目建議書的批復(fù) 文件原件 1 份 中央和部隊(duì)在京項(xiàng)目 為市建設(shè)主管部門的批復(fù)文件 自有用地的建設(shè)項(xiàng)目 需有建設(shè)單位 個人 的用地權(quán)屬文件 2 形式審查 1 環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響評價文件 2 無線電主管部門對產(chǎn)生無線電波輻射和可能對無線電臺 站 造成 有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目的審查同意意見 3 廣播電視主管部門對擬搬遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播 電視信號空中專用傳輸通路內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目審查同意意見 所需文件資料 所需文件資料 1 申請書 2 用地說明書 3 地形圖 3 份 1 500 1 2000 1 10000 4 平面設(shè)計圖 1 份 5 環(huán)評 交評審批意見 6 普測或釘柱成果報告書 電子版 7 地質(zhì)災(zāi)害危險性認(rèn)定書 通過預(yù)審的項(xiàng)目免交 分批次的項(xiàng)目免交 8 一級開發(fā)批復(fù) 9 產(chǎn)生無線電波輻射和可能對無線電臺 站 造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目 需要有無線電主管部門的審查同意意見 10 遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路 內(nèi)建設(shè)的項(xiàng)目 需要有廣播電視主管部門的審查同意意見 11 其他材料 辦理時間 辦理時間 20 個工作日 程序九 辦理土地一級項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)程序九 辦理土地一級項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn) 政府主管部門 政府主管部門 先向區(qū)縣發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科提交申請 經(jīng)同意后再向市發(fā)改委固定資 產(chǎn)投資處申請 目前 市發(fā)改委仍受理中央 市屬企業(yè)的立項(xiàng)核準(zhǔn)申請 審查標(biāo)準(zhǔn) 審查標(biāo)準(zhǔn) 1 項(xiàng)目申請報告由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制 2 項(xiàng)目符合國家法律法規(guī) 3 項(xiàng)目符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃 行業(yè)規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)政策 行業(yè)準(zhǔn)入 標(biāo)準(zhǔn)和土地利用總體規(guī)劃 4 項(xiàng)目符合國家宏觀調(diào)控政策 5 地區(qū)布局合理 6 主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷 7 未影響我國經(jīng)濟(jì)安全 8 合理開發(fā)并有效利用了資源 9 生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù) 10 未對公眾利益 特別是項(xiàng)目建設(shè)地的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響 11 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證明文件 12 項(xiàng)目申報單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力 所需文件資料 所需文件資料 1 由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請報告一式 5 份 主要 內(nèi)容包括 項(xiàng)目申報單位情況 擬建項(xiàng)目情況 建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃 資源利用和能源耗用分析 生態(tài)環(huán)境影響分析 經(jīng)濟(jì)和社會效果分析 等 2 一級開發(fā)批復(fù) 3 項(xiàng)目用地預(yù)審意見 4 征地補(bǔ)償安置初步協(xié)議 5 法人資格證書 開發(fā)企業(yè) 6 中外合營項(xiàng)目 合營各方簽署的合作意向書 7 環(huán)評 交評審批意見 8 其他材料 辦理時間 辦理時間 區(qū)縣發(fā)改委 20 個工作日 市發(fā)改委 20 個工作日 程序十 取得征地批復(fù)程序十 取得征地批復(fù) 實(shí)施征地實(shí)施征地 新增集體土地需要辦理征地手續(xù) 然后再實(shí)施征地 政府主管部門 政府主管部門 向項(xiàng)目所在區(qū)縣國土分局征地科提出申請 經(jīng)區(qū)縣分局同意后 再向市國 土局征地處提出申請 所需文件資料 所需文件資料 1 申請書 2 規(guī)劃意見書 及附圖 3 釘柱測量成果報告書 4 一級開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)文件 5 征地補(bǔ)償安置協(xié)議書 6 一級開發(fā)批復(fù)和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見 7 擬占用土地 1 1 萬土地利用現(xiàn)狀圖 8 補(bǔ)充耕地位置圖 9 地質(zhì)災(zāi)害危險性認(rèn)定書 通過預(yù)審的項(xiàng)目免交 分批次的項(xiàng)目免交 10 建設(shè)項(xiàng)目總平面圖或線形工程平面圖 11 一書四方案 用地項(xiàng)目呈報說明書 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案 補(bǔ)充耕地方案 征用土地方案 代地方案 原件 由區(qū)國土局提供 12 占 地情況調(diào)查表 13 建設(shè)擬征 占 地土地權(quán)屬情況匯總表 14 是否占壓礦床證明 通過預(yù)審的免交 分批次的免交 15 土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件 符 合土地利用總體規(guī)劃的免 辦理時間 辦理時間 分局 30 個工作日 市局 30 個工作日 程序十一 辦理拆遷許可證 實(shí)施拆遷 程序十一 辦理拆遷許可證 實(shí)施拆遷 一級開發(fā)項(xiàng)目用地內(nèi)涉及拆遷的 需要辦理拆遷許可證 完成拆遷 并辦 理拆遷結(jié)案表后方可入市 對于工廠搬遷 簽訂搬遷協(xié)議 并完成廠房騰空即 可 政府主管部門 政府主管部門 所在區(qū)縣建委 或房地局 拆遷科 所需文件資料 所需文件資料 1 申請書 2 規(guī)劃意見書 及附圖 3 一級開發(fā)批復(fù)和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見 4 一級開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)文件 5 拆遷實(shí)施方案 6 安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證明文件 7 其他材料 辦理時間 辦理時間 30 個工作日 程序十二 編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案程序十二 編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案 政府主管部門 政府主管部門 市規(guī)委市政處 各市政專業(yè)部門 主要工作內(nèi)容 主要工作內(nèi)容 1 到市自來水公司編制上水方案 2 到北京四方市政技術(shù)公司編制雨污水方案 3 到市熱力集團(tuán)編制熱力方案 市政供暖范圍內(nèi) 4 到燃?xì)夤揪幹迫細(xì)夥桨?市政燃?xì)夥秶鷥?nèi) 5 到市供電局編制供電咨詢方案 6 到市電信局編制電信方案 7 請市規(guī)委市政處組織各口進(jìn)行大市政項(xiàng)目綜合 程序十三 組織驗(yàn)收 評估土地成本程序十三 組織驗(yàn)收 評估土地成本 政府主管部門 政府主管部門 市國土局會同有關(guān)部門 主要工作內(nèi)容 主要工作內(nèi)容 1 一級開發(fā)單位委托有資質(zhì)的土地評估單位就土地開發(fā)成本及土地市場 價格進(jìn)行評估或委托專業(yè)審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計 2 市國土局組織有關(guān)部門對土地一級開發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收 3 市國土局內(nèi)部 土地儲備中心 市場處 利用處 土地利用中心等 對一級開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)審 4 市國土局和市發(fā)改委審核土地一級開發(fā)成本 鑒定土地成本的有效性 程序十四 納入土地儲備庫或直接入市交易程序十四 納入土地儲備庫或直接入市交易 政府主管部門 政府主管部門 市國土局會同有關(guān)部門 主要工作內(nèi)容 主要工作內(nèi)容 完成一級開發(fā)后的土地納入土地儲備庫 依據(jù)年度土地供應(yīng)計劃出讓或者 直接入市交易 目前以直接入市交易為主 納入儲備庫的 由市國土局根據(jù)委 托合同和成本審核結(jié)果支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) 直接入市交易的 由受 讓方支付土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 在入市交易前 開發(fā)企業(yè)要提供相關(guān)材料 協(xié) 助市國土局編制入市交易文件 同時 國土局應(yīng)會同有關(guān)部門確定入市交易底 價 具體步驟如下 1 市國土局和市發(fā)改委根據(jù)評估機(jī)構(gòu)評估的市場價格提出土地入市交易 底價初步建議 2 市國土局組織由市發(fā)改 規(guī)劃 建設(shè) 財政等相關(guān)部門和有關(guān)專家組 成的地價評審委員會進(jìn)行審議 3 市國土局會同市發(fā)改委根據(jù)審議意見確定底價 特殊情況與市發(fā)改委 共同報市政府批準(zhǔn) 按照目前的運(yùn)作模式 土地在入市交易前還要再上一次市聯(lián)系會議討論 但基本都能通過 今后土地供應(yīng)計劃和儲備開發(fā)計劃完善后 預(yù)計此步驟可省 去 八 直接確定開發(fā)企業(yè)的一級開發(fā)項(xiàng)目程序 參見附圖八 直接確定開發(fā)企業(yè)的一級開發(fā)項(xiàng)目程序 參見附圖 2 當(dāng)前 土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)管理辦法尚未出臺 由企業(yè)實(shí)施的一級開發(fā) 項(xiàng)目以政府直接確定開發(fā)企業(yè)為主要方式 具體如下 程序一 確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目程序一 確定土地一級開發(fā)項(xiàng)目 政府主管部門 政府主管部門 項(xiàng)目所在區(qū)縣 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級主管部門 市國土局土地儲備中 心 分中心 主要工作內(nèi)容 主要工作內(nèi)容 1 擬進(jìn)行一級開發(fā)企業(yè)征得原土地方 項(xiàng)目所在區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土 地方上級主管部門同意 并與原土地方簽訂土地一級開發(fā)意向書 2 集體土地向所在區(qū)縣土地儲備分中心提出一級開發(fā)申請 經(jīng)同意后由 分中心向市儲備中心分中心管理部提出申請 國有土地直接向市儲備 中心一級開發(fā)部提出申請 市儲備中心初步同意的 將項(xiàng)目提交市土 地儲備聯(lián)席會議討論 危改項(xiàng)目向市危改辦提出申請 由市危改辦提 交聯(lián)席會議討論 綠化隔離帶項(xiàng)目向市綠隔總指揮部提出申請 由市 綠隔總指揮部提交聯(lián)席會議討論 程序二 取得市土地儲備聯(lián)席會意見程序二 取得市土地儲備聯(lián)席會意見 政府主管部門 政府主管部門 市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會 國土局 發(fā)改委 規(guī)委 建委 交通委 環(huán)保局 園林局 文物局 綠總指 市規(guī)劃院等部門 所需文件資料 所需文件資料 1 一級開發(fā)申請書 原件蓋章 1 份 2 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 復(fù)印件蓋章 2 份 3 法定代表人證明書 原件蓋章 2 份 4 法定代表人身份證 復(fù)印件 2 份 5 授權(quán)委托書 原件 2 份 6 代理人身份證 復(fù)印件 2 份 7 該宗地的情況說明 包括 宗地四至范圍 宗地權(quán)屬介紹 宗地面積 用途 地上物情況說明 2 份 8 項(xiàng)目所在區(qū)域控規(guī) 復(fù)印件蓋章 2 份 9 1 2000 或 1 500 地形圖 原件 2 份 10 無抵押 無法院查封等他項(xiàng)權(quán)利限制說明 原件蓋章 2 份 11 國有土地使用證或權(quán)屬證明文件 驗(yàn)原件 留蓋章復(fù)印件 2 份 12 原土地方同意進(jìn)行一級開發(fā)的意見 13 項(xiàng)目所在區(qū)縣 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級主管部門同意進(jìn)行一級開發(fā) 的意見 14 演示文稿 電子版 15 其他資料 程序三 簽訂土地一級開發(fā)合同程序三 簽訂土地一級開發(fā)合同 一級開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)聯(lián)席會議同意后 由市國土局對一級開發(fā)企業(yè)下達(dá)土地一 級開發(fā)批復(fù) 雙方簽訂一級開發(fā)合同 程序四 辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審程序四 辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 政府主管部門 政府主管部門 擬進(jìn)行一級開發(fā)的單位先向國土分局市場科提出預(yù)審申請 經(jīng)同意后 開 發(fā)單位再將材料上報到市國土局市場處 審查標(biāo)準(zhǔn) 審查標(biāo)準(zhǔn) 1 選址符合總體規(guī)劃 在總歸圖紙上沒有 但是如果在文字中有體現(xiàn)也 可以通過 2 建設(shè)項(xiàng)目符合國家供地政策 3 建設(shè)單位取得宗地的一級開發(fā)權(quán)批復(fù) 4 建設(shè)項(xiàng)目及用地標(biāo)準(zhǔn)符合節(jié)約用地原則 5 占用耕地的補(bǔ)充耕地方案是否可行 所需文件資料 所需文件資料 1 申請表 建設(shè)單位填寫關(guān)于項(xiàng)目的基本信息情況 各個區(qū)縣國土分局填寫初步 審查意見 并蓋章 2 申請報告 項(xiàng)目基本情況介紹 主要分析項(xiàng)目建設(shè)的必要性 用地需求情況 資 金投入情況 原來用地情況 如果需要改變土地利用總體規(guī)劃的 說明是 否納入能源利用計劃 擬選址情況 選址方案 選址的充分性和必要性說明 用地總規(guī) 用地面積 總建筑面積 各個功能用地的面積及建筑面積 情況 用地類型 宗地的用地現(xiàn)狀屬性說明 建設(shè)用地還是農(nóng)地 耕地 耕地補(bǔ)充登記初步方案 針對占用耕地的項(xiàng)目 如果不占耕地的可以 不需要 辦理時間 辦理時間 國土分局初審 5 個工作日 開發(fā)單位從分局轉(zhuǎn)到市局 1 個工作日 市國土 局審批 14 個工作日 下面的程序與下面的程序與 土地一級開發(fā)一般程序土地一級開發(fā)一般程序 的的 程序三程序三 至至 程序十四程序十四 相同 相同 九 符合九 符合 458 號文的一級開發(fā)項(xiàng)目程序 參見附圖號文的一級開發(fā)項(xiàng)目程序 參見附圖 3 根據(jù)市國土局 關(guān)于對不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營性項(xiàng)目用地進(jìn)行 招標(biāo)拍賣掛牌出讓等有關(guān)問題的通知 京國土出 2004 458 號 對于以下三 類用地在符合先行有關(guān)政策的前提下 準(zhǔn)許其以原建設(shè)單位為主體 繼續(xù)完善 前期相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)并進(jìn)行征地 拆遷 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作 使土地 達(dá)到入市交易條件 1 2004 年 1 月 9 日前已經(jīng)取得項(xiàng)目建議書批復(fù)或規(guī)劃批準(zhǔn)文件 且到 2004 年 8 月 31 日至少有一個文件依然有效的用地 2 2004 年 8 月 31 日前已取得市危保辦或區(qū)政府核發(fā)規(guī)劃論證意見函 的房改帶危改項(xiàng)目用地 3 2004 年 8 月 31 日前 符合綠化隔離帶相關(guān)政策并已進(jìn)入實(shí)施階段 的項(xiàng)目用地 這三類項(xiàng)目的一級開發(fā)程序如下 程序一 取得市聯(lián)席會議準(zhǔn)許繼續(xù)辦理前期工作的意見程序一 取得市聯(lián)席會議準(zhǔn)許繼續(xù)辦理前期工作的意見 所需提交的材料除了授權(quán)委托的一級開發(fā)項(xiàng)目上會需提交的材料外 還 應(yīng)提交項(xiàng)目符合 458 號文要求的文件 程序二 辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審程序二 辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 與授權(quán)委托的一級開發(fā)項(xiàng)目相同 下面的程序與下面的程序與 土地一級開發(fā)一般程序土地一級開發(fā)一般程序 的的 程序三程序三 至至 程序十四程序十四 相同 相同 市場部 2005 9 21 土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)一一般般工工作作程程序序 附附圖圖1 土地一級 開發(fā)主體 辦理征地 拆遷等手 續(xù) 組織實(shí) 施征地 拆 遷和市政基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 危改 文 保 綠隔等 項(xiàng)目需按規(guī) 定承擔(dān)回遷 房建設(shè) 市國土局商 相關(guān)委辦局 1 審核土地一級 開發(fā)成本 2 組織驗(yàn)收土地 3 納入市土地儲 備庫 根據(jù)委托合 同支付相應(yīng)土地開 發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) 或直接入市交易 由