土地一級開發(fā)實施方案的編制和審核辦法.doc

土地一級開發(fā)實施方案的編制和審核辦法 （征求意見稿 2006-6-22）第一章：總則第一條 為規(guī)范本市土地一級開發(fā)行為，加強土地一級開發(fā)項目管理，切實保證土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的實施，科學、合理地制定土地一級開發(fā)方案，根據(jù)北京國有建設(shè)用地供應辦法（試行）（京政發(fā)【2005】6號）北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市【2005】540號）和北京市土地一級開發(fā)項目招投標管理辦法（京國土市【2006】290號）的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)，土地一級開發(fā)項目均需遵照本辦法編制土地一級開發(fā)實施方案。第三條 北京市國土資源局是土地一級開發(fā)實施方案編制的主管部門，在市土地局和區(qū)縣國土資源分局的領(lǐng)導下和協(xié)調(diào)下，各級儲備機構(gòu)負責組織編制土地一級開發(fā)實施方案。第四條 土地一級開發(fā)實施方案編制與申報的單位為儲備機構(gòu)、市區(qū)危保辦、國有土地原土地使用權(quán)人，具體編制工作可以委托具有資質(zhì)的相關(guān)中介組織。一級開發(fā)項目提出后，應征得區(qū)、縣政府或國有土地使用權(quán)人上級主管部門同意，同時向市國土局申報后，方可編制土地一級開發(fā)實施方案。第二章：編制內(nèi)容第五條 土地一級開發(fā)實施方案的編制，主要包括土地一級開發(fā)項目基本情況、成本測算與市場預測、開發(fā)進度等內(nèi)容。第六條 項目基本情況的編制主要包括以下內(nèi)容：（一）項目區(qū)域位置描述和附圖，自然環(huán)境描述和分析。（二）土地利用情況分析：集體土地、國有土地數(shù)量和分布；農(nóng)用地（含耕地等）、建設(shè)用地（宅基地）、未利用土地的數(shù)量和分布圖，并提交土地勘測成果報告。（三）上物現(xiàn)狀分析：結(jié)合現(xiàn)場調(diào)查，分別在地形圖上進行房屋現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計；基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查統(tǒng)計（含地下管線）；樹木、古樹、文物調(diào)查統(tǒng)計。城八區(qū)提供1：500或者1：2000地形圖，遠郊縣提供1：2000或者1：10000地形圖。 要規(guī)劃指標說明并附控制性詳細規(guī)劃成果。 （五）人文環(huán)境和特殊適用政策說明。第七條 土地一級開發(fā)成本包括直接成本和間接成本。直接成本包括以下內(nèi)容。征地成本、拆遷成本、市政建設(shè)成本。間接成本包括以下內(nèi)容：有關(guān)稅費、財務(wù)費、不可預見費。第八條 征地成本測算包括以下內(nèi)容（一）經(jīng)集體土地所有權(quán)人表決同意的、或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意的有關(guān)土地征用方案，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房屋、樹木、構(gòu)筑物）、青苗補償費;也可以包含上述費用的土地征用補償費包干使用的總費用和平均每畝補償?shù)慕痤~。土地征用補償費應當按利用現(xiàn)狀是否存在房屋拆遷，分別計算土地征用補償費，并說明土地征用補償費總金額和平均每畝補償費的金額。（二）不能達到前條測算條件的，可以由區(qū)縣土地儲備機構(gòu)結(jié)合周邊案例估算土地征用補償費用。（三）測算征地有關(guān)稅費。（四）說明支付土地補償費用的方式。第九條 拆遷工作成本測算包括以下內(nèi)容（一）拆遷工作適用政策的說明，區(qū)位補償價格的確定及其依據(jù)，獎勵政策。（二）1：500或者1：2000地形圖上測量的拆遷房屋總面積，區(qū)分住宅和其他房屋及地下物。（三）需要進行回遷的，應當編制回遷房建設(shè)方案：包括回遷房建設(shè)的規(guī)劃意見、回遷房建設(shè)的周期、回遷房建設(shè)的建設(shè)單位的選擇、回遷房的銷售價格等。回遷房銷售的收益或者虧損，與拆遷成本合并計算。（四）拆遷工作分區(qū)情況和啟動順序。（五）鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府已經(jīng)組織過本行政區(qū)拆遷工作的，說明拆遷政策實施細則，以利于拆遷工作的連續(xù)性。（六）開發(fā)區(qū)域內(nèi)主要的用地單位的搬遷補償方案，已經(jīng)達成補償協(xié)議的，可以附協(xié)議，以利于拆遷成本的準確測算。（七）市政基礎(chǔ)設(shè)施的補償（含地下管線），應當在1：500地形圖上標注各類基礎(chǔ)設(shè)施，結(jié)合規(guī)劃的市政方案，區(qū)分拆、改、移的不同情況，可以在市政實施方案中明確。（八）其它地上附著手，如樹木、園林花卉、墳墓等，應當在1：500或者1：2000地形圖上標注，可以在土地征用補償?shù)陌少M用中包含，也可以按拆遷對待，但是不能重復補償。（九）結(jié)合拆遷政策和被拆遷房屋面積，加上市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他地上附著物的補償測算拆遷成本，可以加按10%的不可預見費匡算拆遷工作總成本，作為對測量面積的誤差、平均房屋估價誤差的修正。第十條 市政建設(shè)成本的測算包括如下基本內(nèi)容（一）市政咨詢的成果：包括上水、雨水、污水、中水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視、道路的規(guī)劃方案或者咨詢方案。（二）已經(jīng)由市規(guī)劃委員會審定的項目綜合設(shè)計成果，應附該成果，及按此計算的市政總投資。（三）已經(jīng)與市自來水、電力公司、燃氣集團等單位進行了關(guān)于市政投資協(xié)商的，可以附投資的方案。（四）規(guī)劃市政基礎(chǔ)設(shè)施在開發(fā)范圍內(nèi)，同時為本區(qū)域與區(qū)域外服務(wù)的，可以附集資費收取方案。（五）規(guī)劃市政基礎(chǔ)設(shè)施在本開發(fā)區(qū)域外，本區(qū)域開發(fā)需要使用的，應當專題說明建設(shè)方案，包括由誰負責建設(shè)、建設(shè)資金落實情況和費用分攤情況。（六）無法一次實施規(guī)劃的，結(jié)合供地方案，編制市政臨時過渡方案，并說明費用。（七）市政實施方案應當結(jié)合現(xiàn)狀與規(guī)劃情況制定，存在多方案的，應進行選優(yōu)，確實需要對規(guī)劃進行調(diào)整的，提出調(diào)整意見，供規(guī)劃主管部門參考。（八）重大基礎(chǔ)設(shè)施與開發(fā)區(qū)域相鄰或者穿越開發(fā)區(qū)域的，應當說明相互間的關(guān)系，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題的，應當與相關(guān)建設(shè)單位進行協(xié)調(diào)，說明協(xié)調(diào)的情況。（九）按照市政先行的原則，計算與市政建設(shè)實施有關(guān)的拆遷費用（按1：500道路條圖計算），征地費用和對土地征用工作的配合要求。（十）綜合上述，測算市政建設(shè)費用和市政建設(shè)相關(guān)的費用。（分攤、集資、拆遷、征地補償）第十一條土地一級開發(fā)市場預測包括以下內(nèi)容：（一）結(jié)合周邊已實施項目的房地產(chǎn)銷售價格，預測土地銷售收入。（二）結(jié)合成本測算，匯總本項目的開發(fā)成本，與預測的銷售收入進行比較，以土地預期投資和預期銷售收入為不確定性變量，進行土地一級開發(fā)項目的盈虧平衡風險分析、現(xiàn)金流量的數(shù)額和出現(xiàn)的時間、投資回收期、內(nèi)部收益率等財務(wù)數(shù)值。 出一級開發(fā)投資回收要求。 第十二條開發(fā)進度的編制包括以下內(nèi)容。（一）開發(fā)的進度分區(qū)和供地數(shù)量、時間預測。（二）合理確定一級開發(fā)各項工作的順序和工作周期。預測每項工作的起始時間和結(jié)束時間，充分考慮各項工作內(nèi)在的順序、制約關(guān)系，編排順序。（三）開發(fā)進度要客觀反映不同時點的開發(fā)狀態(tài)，尤其是關(guān)鍵時點的開發(fā)狀態(tài)。（四）凡需要行政許可的事項，均需要編入開發(fā)計劃。（五）拆遷工作、征地工作按法定程序安排工作，市政工作進度計劃按照規(guī)劃、設(shè)計、施工、竣工交用順序分專業(yè)安排各項工作順序。（六）進度計劃成果以橫道圖或者網(wǎng)絡(luò)圖表達。（七）進度計劃編排的起始時間為0，以月為單位編制，一級開發(fā)企業(yè)完成授權(quán)工作之日對應進度計劃0點。第十三條 開發(fā)項目經(jīng)審核提出修訂意見的，按提出的意見由編制單位修改。在一級開發(fā)招標前，開發(fā)企業(yè)報名后，發(fā)現(xiàn)需要修改的，在不違反開發(fā)項目審核有關(guān)原則意見的情況下，可以由市國土資源局授權(quán)市儲備機構(gòu)征求有關(guān)部門意見后進行修改。第十四條 土地一級開發(fā)實施方案在開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)工作過程中，根據(jù)工作進程，應當在遵循一級開發(fā)實施方案的原則下予以補充完善：對于拆遷工作，逐步以下戶調(diào)查的結(jié)果、完成評估的結(jié)果、完成補償協(xié)議的結(jié)果替代地形測繪的結(jié)果；對市政建設(shè)工作，以設(shè)計綜合成果、施工圖成果逐步替代項目綜合成果，每年應按此原則修訂一次一級開發(fā)實施方案。第三章：審核第十五條 市國土資源局負責土地一級開發(fā)實施方案的審核工作。審核工作分為初審、聯(lián)審兩個層次。第十六條 初審由儲備機構(gòu)負責，審核下列內(nèi)容。 土地一級開發(fā)實施方案的內(nèi)容應當完整。 土地一級開發(fā)實施方案應當以城市規(guī)劃（控制性詳細規(guī)劃）、土地利用規(guī)劃、土地儲備開發(fā)計劃及有關(guān)法律、法規(guī)為依據(jù)。（二）地一級開發(fā)實施方案的經(jīng)濟測算的方法應當合理；開發(fā)項目應當符合市場需求；各項工作安排應當符合邏輯順序等。 對主要的數(shù)據(jù)的采用應當客觀。 第十七條 初審要點（一）基礎(chǔ)資料齊全。編制實施方案的基礎(chǔ)資料為：控制性詳細規(guī)劃設(shè)計成果和批準文件、說明土地利用情況的，以地類勘測成果為準；說明地上物現(xiàn)狀情況的，以地形圖為準；說明市政規(guī)劃的，以控制性詳細規(guī)劃附圖，或者有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位的市政規(guī)劃設(shè)計文件為準。（二）實施的范圍是否合理。規(guī)劃研究的范圍是否全部實施，如果部分實施，則后續(xù)規(guī)劃的實施與近期規(guī)劃的實施之間的關(guān)系。規(guī)劃范圍的確定以征求規(guī)劃意見的復函為準。（三）征地補償標準如何確定，是否高于最低補償價，征地補償?shù)臉藴士梢砸援數(shù)卮?、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的認可意見為準，也可以以區(qū)縣儲備機構(gòu)結(jié)合周邊案例確定。（四）在初審工作結(jié)束后，應當致函區(qū)、縣政府征求意見，其中需要區(qū)縣政府配合的問題，如規(guī)劃實施范圍的確定、拆遷保障措施、資金平衡等項內(nèi)容，應當特別注明。（五）初審可以由儲備機構(gòu)組織有關(guān)專家進行論證、評定。第十八條 通過初審的項目，報聯(lián)席會審核，通過聯(lián)席會審核的項目，由市國土局組織招標底價和招標方案審核，組織審核的事務(wù)性工作由市儲備機構(gòu)負責。第十九條 城八區(qū)一級開發(fā)項目初審工作由市儲備機構(gòu)負責，區(qū)儲備機構(gòu)參與意見，遠郊區(qū)縣由區(qū)、縣儲備機構(gòu)負責內(nèi)審，市儲