想做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,先看看這個(gè).doc

作為一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)該具備以下條件:1、承壓能力。擺正自己的位置、端正心態(tài)、面對(duì)壓力、承受挑戰(zhàn)是每一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，尤其是剛走出校門邁上工作崗位的年輕人應(yīng)具備的能力。世界上哪有天上掉餡餅的事情？哪一行的成功能輕易達(dá)到？如果每個(gè)單子都順順利利，從來沒有拒絕？如果是這樣，大家都去當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人好了。可以常常想象一下自己的優(yōu)秀業(yè)績(jī)，過去開心的事情，朋友家人的期望。我是一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，我以我的專業(yè)來給別人提供服務(wù)。那些拒絕我的人可能失去了一個(gè)大好機(jī)會(huì)。他們損失的其實(shí)還更多。 2、分析能力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要具備對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的敏銳分析能力，學(xué)會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，開拓新市場(chǎng)。在與競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)斗中脫穎而出。分析一下市場(chǎng)需求，金牌經(jīng)紀(jì)人的成功要素。那些是我們應(yīng)該借鑒和分析的。不斷找到市場(chǎng)的空白或者是新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，讓自己出于不敗之地。 3、溝通能力。一個(gè)成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，一定是一個(gè)良好的溝通者。房地產(chǎn)中介人員，其工作內(nèi)容還是和人打交道。如何和客戶、房主、同事之間實(shí)現(xiàn)良好的溝通，是成功的關(guān)鍵。把自己的觀念、信念、方案、方法推銷給上級(jí)、下級(jí)和客戶房主是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最重要的能力之一。而良好的溝通能力是贏得他人支持的最好方法。實(shí)踐告訴我們，銷售中的許多問題都是因溝通不暢造成的。溝通，主要是把自己的想法告訴別人，同時(shí)聆聽別人的想法，每個(gè)人都有被尊重的愿望，你要重視別人，仔細(xì)傾聽別人的每句話，自己的意思要表達(dá)非常清楚，能明晰地知道別人的想法和內(nèi)心感受，微笑、熱情、真誠(chéng)、讓別人有傾訴的愿望 。 4、學(xué)習(xí)。從不滿足于已經(jīng)取得的成就，不斷地學(xué)習(xí)新的知識(shí)，汲取營(yíng)養(yǎng)，向業(yè)績(jī)高手學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他們身上好的要素，并應(yīng)用到實(shí)際工作中去，才能確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持續(xù)地獲得成功。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，銷售生涯就像一場(chǎng)戰(zhàn)斗，是一場(chǎng)不間斷的、讓人無喘息余地的戰(zhàn)斗。在一次次勝利中間夾雜著許多次失敗，在喜悅、期待、得意與興奮之中往往夾雜著恐懼、失望和拒絕。 5、知識(shí)。經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)知識(shí)主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：對(duì)公司要有全面了解。房產(chǎn)買賣的流程與質(zhì)量管理、售后服務(wù)的內(nèi)容及公司的發(fā)展方向等。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)術(shù)語。經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展方向有所認(rèn)知，同時(shí)還能準(zhǔn)確地把握當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣及可靠賣點(diǎn)等信息；另外還必需掌握房地產(chǎn)營(yíng)銷知識(shí)、銀行按揭知識(shí)、物業(yè)管理知識(shí)、工程建筑知識(shí)、房地產(chǎn)法律知識(shí)等。掌握顧客的購(gòu)買心理和特征。 6、細(xì)節(jié)。從客戶的角度考慮，絕大多數(shù)客戶不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的選擇，尤其是在天氣不好的時(shí)候，他們會(huì)滔滔不絕地跟你聊個(gè)沒完，感激不盡。畢竟，你為他們考慮了下一步。有時(shí)當(dāng)我知道他們要去的下一個(gè)物業(yè)的情況時(shí)，我還會(huì)直接建議他們?nèi)ミ€是不去。因?yàn)橛幸恍┯腥毕莼蛴植环纤麄円蟮姆课荩麄內(nèi)チ艘彩抢速M(fèi)時(shí)間。自己直接告訴他們，免去他們的奔波，無形中，你的服務(wù)又進(jìn)了一步。一百個(gè)客戶來看房，能有一個(gè)好人當(dāng)場(chǎng)下單子嗎？ 是的，有時(shí)候會(huì)有。但是絕大多數(shù)情況下，這是不可能的。客戶與經(jīng)紀(jì)人如果以前不認(rèn)識(shí)，沒有任何的信任關(guān)系，客戶會(huì)猶豫；再考慮。但是，做為經(jīng)紀(jì)的你，會(huì)不會(huì)因?yàn)橐话賯€(gè)客戶來讓你帶他去看房，結(jié)果沒有一個(gè)人給下單而心灰意冷或怠慢客戶呢？如果這樣，你來是趁早放棄這個(gè)行業(yè)。有人說：你的心態(tài)真好，從來不嫌煩，要是我，早不理他們了，誰有那個(gè)耐心！其實(shí)，自己仔細(xì)想一想，你就會(huì)知道，以一百個(gè)客戶為例，這一百個(gè)客戶你如果細(xì)心照料的話，在將來的某個(gè)時(shí)候，任何一個(gè)人都可能成為你的忠誠(chéng)客戶。你如果因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在沒能給出任何下單的機(jī)會(huì)就怠慢他們的話，你將一無所獲。如果你對(duì)他們細(xì)心照料的話，你可能會(huì)贏得這只這一百個(gè)客戶，他們有朋友、同事、親戚，朋友的朋友、親戚的親戚。他們今天由于各種原因不能立刻決定，并不代表他們將來不能。何況不能立刻下單并不一定是他們的錯(cuò)。一般經(jīng)紀(jì)人陪客戶看房時(shí)，可能只是單純的給客戶一些這個(gè)房子的資料，再登記一下客戶的資料。而真正的金牌經(jīng)紀(jì)人陪客戶看房時(shí)，只要有時(shí)間，總是盡可能提早到達(dá)并準(zhǔn)備至少四五個(gè)不同價(jià)位的房子資料，讓客戶有更多的選擇余地。 新西蘭著名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人JASONE每次接待客戶的時(shí)候，準(zhǔn)備了這個(gè)地區(qū)十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)圖，每次在確定看房前，JASONE總提前問房主：每天幾點(diǎn)種這里陽光最好？一定會(huì)盡可能地選擇這個(gè)時(shí)間段來看房。在冬天里，如果能提前到達(dá)并把暖氣打開，讓屋里更暖和，JASONE說我心里就會(huì)先暖和起來。有空的話還會(huì)建議賣主把窗簾打開，讓屋里更明亮。等這些事情，你做到了嗎？這些細(xì)節(jié)？ 7、創(chuàng)新。一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人首先應(yīng)該成為一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)專家，要精通房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，必須接受過系統(tǒng)、專業(yè)化、嚴(yán)格的訓(xùn)練。這是成功的前提，也是首要因素。大到從房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、業(yè)務(wù)流程、溝通技巧、談判技巧、時(shí)間管理、心理素質(zhì)訓(xùn)練、專業(yè)化禮儀培訓(xùn)、合同簽署、貨款過戶知識(shí)，小到舉手投足、一言一行、每一個(gè)細(xì)節(jié)都要注意，這就是成為一名優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人必備的各種基本技能。從成百上千的經(jīng)紀(jì)人中脫穎而出就必須做到人無我有、人有我精。自己的每次實(shí)踐要有特點(diǎn)，要體現(xiàn)你的專業(yè)化，要與眾不同。同樣是開發(fā)客戶，大家都在貼條、都在搞陌生拜訪、搞社區(qū)活動(dòng)，如何讓別人一下子記住你，要模仿，但不能復(fù)制，這就是要專業(yè)，要?jiǎng)?chuàng)新。 8、客戶是朋友。交朋友比找客人更重要，許多地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)面臨的最大困難就是沒有客源，與客戶接觸時(shí)，要抱著交朋友的心態(tài)，而不要將心思僅僅放在要爭(zhēng)取他成為你的客戶這么簡(jiǎn)單?？蛻魹槭裁磿?huì)從那么多地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中選你？很多時(shí)候他們只是靠經(jīng)紀(jì)接觸時(shí)的感受來做出決定的。做優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的優(yōu)勢(shì)就在于要喜歡與人聊天，喜歡了解人們內(nèi)心的需求。不是每個(gè)人都能成為你的客戶，但只要你付出誠(chéng)意，每個(gè)人都有可能成為你的朋友。只要真誠(chéng)地交朋友，當(dāng)你周圍有幾十個(gè)忠誠(chéng)的家庭，這時(shí)候你就不需要做廣告就能在地產(chǎn)界生存。對(duì)于客戶來講，你對(duì)待他們的態(tài)度決定了他們是不是要和你做生意。客戶是一個(gè)一個(gè)積累的，如果總是覺得走了一個(gè)還有另外一個(gè)，那么終有一天會(huì)變成沒有生意。 9、專業(yè)。房產(chǎn)投資和其它投資一樣，是一項(xiàng)有計(jì)劃、有目標(biāo)、客觀理智的行動(dòng)。投資人不僅要對(duì)市場(chǎng)有全面的了解和研究，還要對(duì)買賣行動(dòng)作出計(jì)劃安排。單子能否談得成功，很多時(shí)候取決于經(jīng)紀(jì)的交談和應(yīng)對(duì)技巧、對(duì)談判過程的控制與把握。這間房子是否值得買？應(yīng)該如何還價(jià)？這一切都需要擁有大量背景知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的幫助，才能幫助客戶對(duì)紛繁復(fù)雜的地產(chǎn)市場(chǎng)作出準(zhǔn)確判斷。 10、耐心。一些經(jīng)紀(jì)人抱怨事客人看了十幾套房子，客戶都不買，可某一個(gè)經(jīng)紀(jì)人帶客人只看了三套房子，客人就買了。這時(shí)候不應(yīng)該一味地責(zé)備客人，其實(shí)最需要反思的是經(jīng)紀(jì)人自己，客人有權(quán)利去選擇自己中意的房子，為什么你不能盡快幫助客人找到他需要的房子？雖然地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是靠傭金生存的，一個(gè)優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)絕對(duì)不能只關(guān)心傭金，還要真正考慮買賣雙方的利益。只有這樣才能以平常心對(duì)待客人?？腿颂艚?jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人也可以挑客人，很多時(shí)候生意做不成，對(duì)經(jīng)紀(jì)人也不一定就是損失。生意是一時(shí)的，朋友卻是一世的。 作為一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)當(dāng)具備那些心態(tài)呢？ 1、真誠(chéng)。態(tài)度是決定一個(gè)人做事能否成功的基本要求，作為一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，必須抱著一顆真誠(chéng)的心，誠(chéng)懇的對(duì)待客戶，對(duì)待同事，只有這樣，別人才會(huì)尊重你，把你當(dāng)作朋友。業(yè)務(wù)代表是企業(yè)的形象，企業(yè)素質(zhì)的體現(xiàn)，是連接企業(yè)與社會(huì)，與買方客戶，與房主的樞紐，因此，業(yè)務(wù)代表的態(tài)度直接影響著企業(yè)的業(yè)績(jī)銷量。 2、自信心。自信心是一種力量。首先，要對(duì)自己有信心，每天工作開始的時(shí)候，都鼓勵(lì)自己，我是最優(yōu)秀的！我是最棒的！信心會(huì)使你更有活力。同時(shí)，要相信公司，相信公司提供給消費(fèi)者的是最優(yōu)秀的服務(wù)，要相信自己所銷售的房源也是非常有市場(chǎng)的，相信公司為你提供了能夠?qū)崿F(xiàn)自己價(jià)值的機(jī)會(huì)。 3、做個(gè)有心人。“處處留心皆學(xué)問”，要養(yǎng)成勤于思考的習(xí)慣，要善于總結(jié)銷售經(jīng)驗(yàn)。每天都要對(duì)自己的工作檢討一遍，看看那些地方做的好，為什么好？做的不好為什么？多問自己幾個(gè)為什么？才能發(fā)現(xiàn)工作中的不足，促使自己不斷改進(jìn)工作方法，只有提升能力，才可抓住機(jī)會(huì)。機(jī)遇對(duì)于每個(gè)人來說都是平等的，只要你是有心人，就一定能成為行業(yè)的佼佼者。 臺(tái)灣企業(yè)家王永慶剛開始經(jīng)營(yíng)自己的米店時(shí)，就記錄客戶每次買米的時(shí)間，記住家里有幾口人，這樣，他算出人家米能吃幾天，快到吃完時(shí)，就給客戶送過去。正是王永慶這種細(xì)心，才使自己的事業(yè)以展壯大。作為一個(gè)銷售代表，客戶的每一點(diǎn)變化，都要去了解，努力把握每一個(gè)細(xì)節(jié)，做個(gè)有心人，不斷的提高自己，去開創(chuàng)更精彩的人生。 4、韌性。銷售工作實(shí)際是很辛苦的，這就要求業(yè)務(wù)代表要具有吃苦、堅(jiān)持不懈的韌性。“吃得苦中苦，方為人上人”。銷售工作的一半是用腳跑出來的，要不斷的去拜訪客戶，去協(xié)調(diào)客戶，甚至跟蹤客戶提供服務(wù)，銷售工作絕不是一帆順，會(huì)遇到很多困難，但要有解決的耐心，要有百折不撓的精神。 美國(guó)明星史泰龍?jiān)跊]有成名前，為了能夠演電影，在好萊塢各個(gè)電影公司一家一家的去推薦自己，在他碰了一千五百次壁以后，終于有一家電影公司愿意用他。從此，他走上了影壇，靠自己堅(jiān)忍不拔的韌性，演繹了眾多硬漢形象，成為好萊塢最著名的影響之一。 5、專業(yè)?？蛻魹槭裁凑夷阗I房子？房主為什么找你賣房子？因?yàn)槟銓I(yè)，你對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的所有相關(guān)知識(shí)都了如指掌，能給他們一個(gè)專業(yè)的服務(wù)。房主可以以合適的價(jià)格賣掉房子，客戶可以以合適的價(jià)格買到房子，還有未來的增值想象空間，在你這里可以得到所需要的所有專項(xiàng)服務(wù)。如果問你這個(gè)也不懂，那個(gè)也不懂，那么客戶找你干什么？憑什么要付你傭金？ 貝蒂。哈德曼是亞特蘭大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，由于任何一項(xiàng)待售的房地方可以有好幾個(gè)經(jīng)紀(jì)人，所以哈德曼如果想出人頭地的話，只有憑借豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和服務(wù)客戶的熱誠(chéng)。哈德曼強(qiáng)調(diào)：“我始終掌握著市場(chǎng)的趨勢(shì)，市場(chǎng)上有哪些待售的房地產(chǎn)，我了如指掌。在帶領(lǐng)客戶察看房地產(chǎn)以前，我一定把房地產(chǎn)的有關(guān)資料準(zhǔn)備齊全并研究清楚?！?基礎(chǔ)知識(shí) 1、住房二級(jí)市場(chǎng)包括哪些方面？ 答：住房二級(jí)市場(chǎng)包括：商品房、允許已購(gòu)公房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、公有住房使用權(quán)、以及居民個(gè)人之間不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不同地域之間的房屋買賣、置換。 2、什么是二手房？ 答：二手房是指非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、二手商品房、上市房改房等等。 3、什么是已購(gòu)公有住房？ 答：指職工按住房制度改革政策所購(gòu)得的住房。 4、什么是解困房？ 答：是指政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建的用于解決特別困難戶的擁擠住房問題的住房。 5、什么是房改房？ 答：經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案；且已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購(gòu)房款的。 6、什么是房屋拆遷？ 答：房屋拆遷是拆遷人在建設(shè)活動(dòng)中，因建設(shè)項(xiàng)目用地需要，對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為，它是房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。 7、什么是商品房？ 答：應(yīng)具備以下條件： a、向開發(fā)商購(gòu)買的且已簽訂購(gòu)房合同經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案； b、已交清購(gòu)房款（持有全額購(gòu)房發(fā)票）； c、房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)）。 8、已購(gòu)公房上市需要什么條件？ 答：需要條件是： a、 取得土地房屋權(quán)證； b、 開具家庭住房情況證明； c、 已按規(guī)定補(bǔ)清超標(biāo)面積房屋價(jià)款。 土地房屋權(quán)籍登記篇 9、土地房屋權(quán)證的辦證依據(jù)和基本條件是什么？ 答：我市土地房屋登記管理工作中，主要依據(jù)憲法、土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法及1997年9月1日實(shí)行的廈門市人民政府第60號(hào)令廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，根據(jù)國(guó)土資源部和建設(shè)部的具體要求，進(jìn)行受理登記、審核、確權(quán)發(fā)證。 土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)具備三個(gè)基本條件：土地房屋權(quán)屬來源合法；四至界線清楚無爭(zhēng)議；面積準(zhǔn)確。 10、拆遷安置房因原業(yè)主死亡，暫未辦理繼承，能否按原業(yè)主名下登記產(chǎn)權(quán)證？ 答：被拆遷房屋原權(quán)屬來源清楚，但業(yè)主已死亡，暫時(shí)不能辦理繼承的，由申請(qǐng)人（繼承人或原代理人或持證人）出據(jù)具結(jié)保證書后，根據(jù)廈府（1997）綜018號(hào)文第六條規(guī)定，其拆遷安置房可按原業(yè)主名下確權(quán)發(fā)證，但應(yīng)注明業(yè)主已故字樣。 11、被拆遷房屋在拆遷前已實(shí)際發(fā)生變更，如何辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記？ 答：被拆遷房屋權(quán)屬來源清楚，拆遷前因業(yè)主死亡而發(fā)生繼承或買賣、贈(zèng)送、析產(chǎn)等并經(jīng)公證或法院裁決，但未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，其拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書仍按原業(yè)主名字簽訂的，若涉及買賣、贈(zèng)送，按被拆遷房屋的價(jià)值補(bǔ)交契稅，給予辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記；若涉及繼承、析產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生行為辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記。 12、幾種不能辦理土地房屋權(quán)證的情況 答：市政府60號(hào)令是我市房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證工作的主要法律依據(jù)。廈門市城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證若干問題處理意見主要是針對(duì)商品房、住改房和拆遷安置房這三大類房的辦證難問題提出妥善的解決辦法，不能辦證的情況還很多。大致可概括以下幾種： (1)完全沒有合法的用地、建房批準(zhǔn)手續(xù)的； (2)用地、建房手續(xù)不齊全且嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的； (3)房屋未竣工或存在嚴(yán)重的質(zhì)量安全問題的； (4)四至界址、界線不清，權(quán)屬有糾紛、爭(zhēng)議的； (5)超建、超占以及改變用途的部分未經(jīng)依法處理的； (6)購(gòu)房手續(xù)不合法、不齊全的或未全額交清購(gòu)房款的； (7)重復(fù)出售的房屋，抵押、查封等限制權(quán)利的房屋； (8)購(gòu)房主體本身存在問題的，如不具備法人主體資格或法人單位己不存在的或自然人己故未辦理繼承的等等。 13、商品房、房改房和拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件？ 答：這三類房屋辦證需具備的基本條件概括為：（1）符合城市規(guī)劃；（2）房屋已竣工；（3）購(gòu)房（安置）手續(xù)合法、完整齊全。具體如下： A、商品房： a、已簽訂購(gòu)房合同且經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案； b、已交清購(gòu)房款（持有全額購(gòu)房發(fā)票）； c、房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)）。 B、房改房： a、經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案； b、已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購(gòu)房款的。 C、拆遷安置房： a、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書經(jīng)市拆遷主管部門確認(rèn)的，可按確認(rèn)書的內(nèi)容辦理權(quán)屬登記。 b、拆遷安置房產(chǎn)權(quán)辦理，均由拆遷人統(tǒng)一辦理被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)注銷登記，報(bào)送拆遷協(xié)議確認(rèn)，統(tǒng)一繳交相關(guān)稅費(fèi)及申辦領(lǐng)取土地房屋權(quán)證。 14、建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)怎么辦理土地房屋權(quán)證？ 答：對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目按如下辦法處理：一1990年4月1日之前開工建設(shè)的項(xiàng)目 (含城鎮(zhèn)私有房屋)未經(jīng)市規(guī)劃管理部門審批或與市規(guī)劃管理部門審批的指標(biāo)、內(nèi)容不符的，或超出用地紅線的，由市國(guó)土房產(chǎn)管理部門按規(guī)定收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后予以辦理權(quán)屬登記手續(xù)。二1990年4月1日之后開工建設(shè)的項(xiàng)目未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的，須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意后給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。三2001年4月30日之前未辦理建設(shè)項(xiàng)目用地紅線但其余批建手續(xù)完整的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)權(quán)屬調(diào)查項(xiàng)目用地四至清楚無權(quán)屬爭(zhēng)議的，可按建設(shè)年份的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后，予以辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 15、建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際建成后部分與規(guī)劃批準(zhǔn)指標(biāo)、內(nèi)容不一致的如何辦理土地房屋權(quán)證？ 答：1990年4月1日之后，建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際建成后部分與規(guī)劃批準(zhǔn)指標(biāo)、內(nèi)容不一致的，分別按以下辦法處理： 一每棟建筑物增容的，如其批建手續(xù)完整，實(shí)測(cè)總建筑面積超出規(guī)劃批準(zhǔn)面積1%以內(nèi)(含1%)的，由市國(guó)土房產(chǎn)管理部門直接收取增容地價(jià)；大于1%的，由市規(guī)劃管理部門處理同意后按規(guī)定收取增容地價(jià)。 二對(duì)于有超幢、超層、部分改變房屋用途或性質(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目，市土地房屋權(quán)屬登記管理部門可先對(duì)符合規(guī)劃批準(zhǔn)的幢、層和未改變房屋用途或性質(zhì)的部分予以辦理權(quán)屬登記，其余部分須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 三凡建筑主體超出所批準(zhǔn)紅線范圍的，須經(jīng)市規(guī)劃管理部門處理后同意給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 16、房屋未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記？ 答、2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗(yàn)收 手續(xù)的非商品房住宅項(xiàng)目，經(jīng)市土地房屋權(quán)屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 建設(shè)項(xiàng)目未通過竣工驗(yàn)收或經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為存在安全隱患的，由市建設(shè)主管部門牽頭處理。 17、什么是土地權(quán)屬爭(zhēng)議？ 答：土地權(quán)屬爭(zhēng)議是指土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)(包括國(guó)有土地、集體土地)歸屬爭(zhēng)議. 18、土地權(quán)屬爭(zhēng)議應(yīng)向誰提出申請(qǐng)? 答：根據(jù)2003年1月3日頒布的國(guó)土資源部17號(hào)令第五條之規(guī)定：個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭(zhēng)議案件，由爭(zhēng)議土地所在地的縣級(jí)國(guó)土資源行政主管部門調(diào)查處理。 前款規(guī)定的個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間發(fā)生的爭(zhēng)議案件，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府受理和處理。 19、申請(qǐng)調(diào)查處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議的應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？ 答：（一）申請(qǐng)人與爭(zhēng)議的土地有直接利害關(guān)系;（二）有明確的請(qǐng)求處理對(duì)象、具體的請(qǐng)求和事實(shí)根據(jù)。 20、申請(qǐng)人提出的土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理的申請(qǐng)后，行政主管部門應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：對(duì)于申請(qǐng)人提出的土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理的申請(qǐng)，行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)書之日起7個(gè)工作日內(nèi)提出是否受理的意見。認(rèn)為應(yīng)當(dāng)受理的，在決定受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)將申請(qǐng)書副本發(fā)送被申請(qǐng)人。被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)書副本之日起30日內(nèi)提交答辯書和有關(guān)證據(jù)材料。逾期不提交答辯書的，不影響案件的處理。認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)受理的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)擬定不予受理建議書，報(bào)同級(jí)人民政府作出不予受理決定。當(dāng)事人對(duì)不予受理決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自土地權(quán)爭(zhēng)議之日起6個(gè)月內(nèi)提出調(diào)查處理意見。因情況復(fù)雜，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能提出調(diào)查處理意見的，經(jīng)該國(guó)土資源行政主管部門的主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)。國(guó)土資源行政主管部門提出調(diào)查處理意見后，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送同級(jí)人民政府，由人民政府下達(dá)處理決定。當(dāng)事人對(duì)人民政府作出的決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，當(dāng)事人既不申請(qǐng)行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，處理決定即發(fā)生法律效力。生效的決定是土地登記的依據(jù)。 21、什么是房產(chǎn)測(cè)繪？ 答：所謂房產(chǎn)測(cè)繪是指運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)和手段，采集和表述房屋有關(guān)信息的活動(dòng)。 22、目前我市實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪，應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范(GBT 17986.1-2000)和廈門市房產(chǎn)面積測(cè)算暫行細(xì)則執(zhí)行。 23、商品房面積由誰來申請(qǐng)測(cè)繪？ 答：目前購(gòu)房人辦證難的主要原因之一，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)對(duì)已竣工的房屋實(shí)施測(cè)繪、不能及時(shí)將應(yīng)由其提供的辦理產(chǎn)權(quán)所需的有效齊全的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門。為此，商品房銷售管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門或經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門授權(quán)委托的單位審核后用于房屋權(quán)屬登記。 24、商品房按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)如何處理？ 答：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。如合同未作約定的，按以下原則處理： 面積誤差比絕對(duì)值在以內(nèi)（含）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； 面積誤差比絕對(duì)值超出時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在以內(nèi)（含）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 面積誤差比(產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積)/合同約定面積100 但經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起日內(nèi)，書面通知買受人。 因上述原因的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。 25、商品房建筑面積的組成？ 答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。 26、共有建筑面積的組成？ 答：共有建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：1、共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及在其它功能上為整幢、某一層或某幾個(gè)單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：1）、獨(dú)立使用的地下室或?yàn)槎啻狈?wù)的地下室（地下車位、車庫、倉(cāng)庫、自行車或摩托車集中停放部位等）、地上雜物間、車棚、車庫、為他幢和多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。2）、作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室、避難層（室）以及分期建筑工程中的跨期服務(wù)的公共設(shè)備用房和管理用房等。3）、按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高大于2.20米的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、避難層、室內(nèi)空中花園 以及底層架空用作綠化、公共開放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設(shè)備用房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。4）、獨(dú)立建造的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。5）、扣除應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和本條前4款內(nèi)沒有羅列的建筑部位。 27、什么是地籍調(diào)查？ 答：地籍調(diào)查就是依照法律程序和技術(shù)規(guī)程，對(duì)申請(qǐng)登記的宗地現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)其權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量、用途等基本情況的行政行為。 28、為什么要進(jìn)行地籍調(diào)查？ 答：因?yàn)榈丶{(diào)查的情況記錄于地籍調(diào)查表上，作為土地登記、核發(fā)證書的重要基礎(chǔ)資料，所以它是對(duì)土地登記申請(qǐng)的實(shí)質(zhì)審查，是土地登記的法定程序，也是建立地籍和保障土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要手段。其根本目的是維護(hù)國(guó)家的土地制度。 29、地籍調(diào)查為什么要權(quán)利人簽字？ 答：地籍調(diào)查是對(duì)土地使用權(quán)人權(quán)利范圍、位置、大小等進(jìn)行的法定調(diào)查，每宗土地的各條界線都需要與相鄰的權(quán)利人相互以簽章方式共同確認(rèn)。履行指界簽字手續(xù)，明晰產(chǎn)權(quán)范圍，是避免日后發(fā)生土地糾紛的一項(xiàng)重要手段，并且可以更好地保障權(quán)利人對(duì)自己的合法土地房屋的處分、占有、使用、收益權(quán)。因此，按法定程序履行指界簽字手續(xù)，是每個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)盡的義務(wù)。 30、農(nóng)村房屋可以抵押?jiǎn)幔?答：農(nóng)村房屋是否可以抵押、如何抵押，國(guó)家尚無具體的法律規(guī)定。但參照中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法以及國(guó)家土地管理局（1997國(guó)土籍字2號(hào)）關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知,可以得出一個(gè)結(jié)論：即集體土地上土地房屋的抵押，應(yīng)局限于集體荒地土地使用權(quán)、鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)，以及鄉(xiāng)村企業(yè)廠房等建筑物及其占用的集體土地使用權(quán)，至于農(nóng)村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。 31、農(nóng)村居民申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)提交什么材料？ 答：A、農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書； B、身份證及戶口簿復(fù)印件； C、批準(zhǔn)建造的有效文件或證明。 下列材料均為批準(zhǔn)建造的有效文件或證明：（1）土改時(shí)期縣（區(qū)）以上人民政府頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證；（2）1982年2月13日國(guó)務(wù)院村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例實(shí)施之前（具體范圍和時(shí)間：島內(nèi)鐵路以西農(nóng)村地區(qū)為1982年2月13日；鐵路以東地區(qū)為1984年5月16日），縣（區(qū)）、鎮(zhèn)（公社）人民政府的批建文件；（3）歷屆縣（區(qū)）以上人民政府土地管理部門核發(fā)的廈門市鄉(xiāng)村建房宅基地許可證、廈門市集體土地建設(shè)用地使用證（臨時(shí)）、廈門市村鎮(zhèn)個(gè)人建房用地臨時(shí)憑據(jù)、廈門市村鎮(zhèn)個(gè)人建房許可證。 申請(qǐng)人持有的文件或證照已遺失的，應(yīng)提交相關(guān)證明（需由檔案館查檔核實(shí) 的，應(yīng)提供檔案館證實(shí)材料），經(jīng)登報(bào)公告遺失滿一個(gè)月無異議的，可確認(rèn)其提交的相關(guān)證明有效。 32、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)提交哪些材料？ 答：土地房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書；企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明；批準(zhǔn)使用土地和房屋建設(shè)的有效文件或證照；建筑物質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告或房屋安全鑒定報(bào)告。 下列材料均為批準(zhǔn)使用土地和房屋建設(shè)的有效文件或證照：原土地管理局核發(fā)的廈門市鄉(xiāng)村企事業(yè)用地許可證；土地管理部門核發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地批文、紅線圖及規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)許可證。經(jīng)規(guī)劃管理部門及用地審批部門簽署處理意見并蓋章的廈門市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物補(bǔ)辦手續(xù)工作表或相關(guān)證明材料。 33、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)補(bǔ)辦審批手續(xù)的具體范圍和要求是什么？ 凡已具備用地審批部門批準(zhǔn)用地的有效文件及規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)建設(shè)的有效文件，或已由各區(qū)財(cái)政局頒發(fā)鄉(xiāng)村房產(chǎn)契證的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。杏林區(qū)、集美區(qū)可直接向市國(guó)土房產(chǎn)局下屬杏林、集美分局，島內(nèi)向各土地管理所提出登記申請(qǐng)。已建成投產(chǎn)但不具備上述有關(guān)手續(xù)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，持廈門市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物補(bǔ)辦手續(xù)工作表到相關(guān)部門簽署處理意見并蓋章，但1999年1月1日以后在新增農(nóng)用地和原閑置土地上建設(shè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不在此次補(bǔ)辦之列。 34、買房前應(yīng)對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目有哪些方面的了解？ 答：（1）通過營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書，了解開發(fā)商的資信。（2）通過土地使用權(quán)證書,了解土地的性質(zhì)及權(quán)屬狀況。（3）通過建設(shè)用地批準(zhǔn)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，了解項(xiàng)目的用地規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)。（4）買期房的通過查看預(yù)售許可證，買已竣工的房屋通過現(xiàn)售備案，了解項(xiàng)目銷售的合法性，及該房屋是否在許可銷售的范圍內(nèi)。（5）通過市國(guó)土房產(chǎn)局三樓綜合服務(wù)大廳的電腦自助查詢服務(wù)，了解該房屋是否被抵押或查封。 35、開發(fā)商將在建樓盤做擔(dān)保申請(qǐng)貸款，這種抵押房能否購(gòu)買？ 答：根據(jù)廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定第19條規(guī)定，預(yù)售商品房設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，應(yīng)先辦理該套商品房的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，方可辦理商品房預(yù)售合同登記備案。因此買方在購(gòu)買該種抵押房時(shí)應(yīng)先要求開發(fā)商注銷抵押。 36、簽訂商品房預(yù)售合同后，買方如何有效保護(hù)自己的既得利益？ 答：根據(jù)廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定第18條規(guī)定，商品房預(yù)售合同實(shí)行備案制度，未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同，