想做房產(chǎn)經(jīng)紀人,先看看這個.doc

作為一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，應(yīng)該具備以下條件:1、承壓能力。擺正自己的位置、端正心態(tài)、面對壓力、承受挑戰(zhàn)是每一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人，尤其是剛走出校門邁上工作崗位的年輕人應(yīng)具備的能力。世界上哪有天上掉餡餅的事情？哪一行的成功能輕易達到？如果每個單子都順順利利，從來沒有拒絕？如果是這樣，大家都去當房地產(chǎn)經(jīng)紀人好了?？梢猿３Ｏ胂笠幌伦约旱膬?yōu)秀業(yè)績，過去開心的事情，朋友家人的期望。我是一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人，我以我的專業(yè)來給別人提供服務(wù)。那些拒絕我的人可能失去了一個大好機會。他們損失的其實還更多。 2、分析能力。房地產(chǎn)經(jīng)紀人要具備對市場機會的敏銳分析能力，學會發(fā)現(xiàn)市場機會，開拓新市場。在與競爭的戰(zhàn)斗中脫穎而出。分析一下市場需求，金牌經(jīng)紀人的成功要素。那些是我們應(yīng)該借鑒和分析的。不斷找到市場的空白或者是新的業(yè)績增長點，讓自己出于不敗之地。 3、溝通能力。一個成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，一定是一個良好的溝通者。房地產(chǎn)中介人員，其工作內(nèi)容還是和人打交道。如何和客戶、房主、同事之間實現(xiàn)良好的溝通，是成功的關(guān)鍵。把自己的觀念、信念、方案、方法推銷給上級、下級和客戶房主是房地產(chǎn)經(jīng)紀人最重要的能力之一。而良好的溝通能力是贏得他人支持的最好方法。實踐告訴我們，銷售中的許多問題都是因溝通不暢造成的。溝通，主要是把自己的想法告訴別人，同時聆聽別人的想法，每個人都有被尊重的愿望，你要重視別人，仔細傾聽別人的每句話，自己的意思要表達非常清楚，能明晰地知道別人的想法和內(nèi)心感受，微笑、熱情、真誠、讓別人有傾訴的愿望 。 4、學習。從不滿足于已經(jīng)取得的成就，不斷地學習新的知識，汲取營養(yǎng)，向業(yè)績高手學習，學習他們身上好的要素，并應(yīng)用到實際工作中去，才能確保房地產(chǎn)經(jīng)紀人持續(xù)地獲得成功。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人來說，銷售生涯就像一場戰(zhàn)斗，是一場不間斷的、讓人無喘息余地的戰(zhàn)斗。在一次次勝利中間夾雜著許多次失敗，在喜悅、期待、得意與興奮之中往往夾雜著恐懼、失望和拒絕。 5、知識。經(jīng)紀人員的專業(yè)知識主要表現(xiàn)在四個方面：對公司要有全面了解。房產(chǎn)買賣的流程與質(zhì)量管理、售后服務(wù)的內(nèi)容及公司的發(fā)展方向等。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)術(shù)語。經(jīng)紀人員應(yīng)對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展方向有所認知，同時還能準確地把握當?shù)氐姆慨a(chǎn)動態(tài)和競爭對手的優(yōu)劣及可靠賣點等信息；另外還必需掌握房地產(chǎn)營銷知識、銀行按揭知識、物業(yè)管理知識、工程建筑知識、房地產(chǎn)法律知識等。掌握顧客的購買心理和特征。 6、細節(jié)。從客戶的角度考慮，絕大多數(shù)客戶不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的選擇，尤其是在天氣不好的時候，他們會滔滔不絕地跟你聊個沒完，感激不盡。畢竟，你為他們考慮了下一步。有時當我知道他們要去的下一個物業(yè)的情況時，我還會直接建議他們?nèi)ミ€是不去。因為有一些有缺陷或又不符合他們要求的房屋，他們?nèi)チ艘彩抢速M時間。自己直接告訴他們，免去他們的奔波，無形中，你的服務(wù)又進了一步。一百個客戶來看房，能有一個好人當場下單子嗎？ 是的，有時候會有。但是絕大多數(shù)情況下，這是不可能的?？蛻襞c經(jīng)紀人如果以前不認識，沒有任何的信任關(guān)系，客戶會猶豫；再考慮。但是，做為經(jīng)紀的你，會不會因為一百個客戶來讓你帶他去看房，結(jié)果沒有一個人給下單而心灰意冷或怠慢客戶呢？如果這樣，你來是趁早放棄這個行業(yè)。有人說：你的心態(tài)真好，從來不嫌煩，要是我，早不理他們了，誰有那個耐心！其實，自己仔細想一想，你就會知道，以一百個客戶為例，這一百個客戶你如果細心照料的話，在將來的某個時候，任何一個人都可能成為你的忠誠客戶。你如果因為他們現(xiàn)在沒能給出任何下單的機會就怠慢他們的話，你將一無所獲。如果你對他們細心照料的話，你可能會贏得這只這一百個客戶，他們有朋友、同事、親戚，朋友的朋友、親戚的親戚。他們今天由于各種原因不能立刻決定，并不代表他們將來不能。何況不能立刻下單并不一定是他們的錯。一般經(jīng)紀人陪客戶看房時，可能只是單純的給客戶一些這個房子的資料，再登記一下客戶的資料。而真正的金牌經(jīng)紀人陪客戶看房時，只要有時間，總是盡可能提早到達并準備至少四五個不同價位的房子資料，讓客戶有更多的選擇余地。 新西蘭著名的房地產(chǎn)經(jīng)紀人JASONE每次接待客戶的時候，準備了這個地區(qū)十年的房地產(chǎn)市場價格走勢圖，每次在確定看房前，JASONE總提前問房主：每天幾點種這里陽光最好？一定會盡可能地選擇這個時間段來看房。在冬天里，如果能提前到達并把暖氣打開，讓屋里更暖和，JASONE說我心里就會先暖和起來。有空的話還會建議賣主把窗簾打開，讓屋里更明亮。等這些事情，你做到了嗎？這些細節(jié)？ 7、創(chuàng)新。一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀人首先應(yīng)該成為一個房地產(chǎn)行業(yè)專家，要精通房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，必須接受過系統(tǒng)、專業(yè)化、嚴格的訓練。這是成功的前提，也是首要因素。大到從房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、業(yè)務(wù)流程、溝通技巧、談判技巧、時間管理、心理素質(zhì)訓練、專業(yè)化禮儀培訓、合同簽署、貨款過戶知識，小到舉手投足、一言一行、每一個細節(jié)都要注意，這就是成為一名優(yōu)秀經(jīng)紀人必備的各種基本技能。從成百上千的經(jīng)紀人中脫穎而出就必須做到人無我有、人有我精。自己的每次實踐要有特點，要體現(xiàn)你的專業(yè)化，要與眾不同。同樣是開發(fā)客戶，大家都在貼條、都在搞陌生拜訪、搞社區(qū)活動，如何讓別人一下子記住你，要模仿，但不能復(fù)制，這就是要專業(yè)，要創(chuàng)新。 8、客戶是朋友。交朋友比找客人更重要，許多地產(chǎn)經(jīng)紀面臨的最大困難就是沒有客源，與客戶接觸時，要抱著交朋友的心態(tài)，而不要將心思僅僅放在要爭取他成為你的客戶這么簡單?？蛻魹槭裁磿哪敲炊嗟禺a(chǎn)經(jīng)紀中選你？很多時候他們只是靠經(jīng)紀接觸時的感受來做出決定的。做優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)紀的優(yōu)勢就在于要喜歡與人聊天，喜歡了解人們內(nèi)心的需求。不是每個人都能成為你的客戶，但只要你付出誠意，每個人都有可能成為你的朋友。只要真誠地交朋友，當你周圍有幾十個忠誠的家庭，這時候你就不需要做廣告就能在地產(chǎn)界生存。對于客戶來講，你對待他們的態(tài)度決定了他們是不是要和你做生意。客戶是一個一個積累的，如果總是覺得走了一個還有另外一個，那么終有一天會變成沒有生意。 9、專業(yè)。房產(chǎn)投資和其它投資一樣，是一項有計劃、有目標、客觀理智的行動。投資人不僅要對市場有全面的了解和研究，還要對買賣行動作出計劃安排。單子能否談得成功，很多時候取決于經(jīng)紀的交談和應(yīng)對技巧、對談判過程的控制與把握。這間房子是否值得買？應(yīng)該如何還價？這一切都需要擁有大量背景知識和經(jīng)驗的地產(chǎn)經(jīng)紀的幫助，才能幫助客戶對紛繁復(fù)雜的地產(chǎn)市場作出準確判斷。 10、耐心。一些經(jīng)紀人抱怨事客人看了十幾套房子，客戶都不買，可某一個經(jīng)紀人帶客人只看了三套房子，客人就買了。這時候不應(yīng)該一味地責備客人，其實最需要反思的是經(jīng)紀人自己，客人有權(quán)利去選擇自己中意的房子，為什么你不能盡快幫助客人找到他需要的房子？雖然地產(chǎn)經(jīng)紀是靠傭金生存的，一個優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)紀絕對不能只關(guān)心傭金，還要真正考慮買賣雙方的利益。只有這樣才能以平常心對待客人?？腿颂艚?jīng)紀人，經(jīng)紀人也可以挑客人，很多時候生意做不成，對經(jīng)紀人也不一定就是損失。生意是一時的，朋友卻是一世的。 作為一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，應(yīng)當具備那些心態(tài)呢？ 1、真誠。態(tài)度是決定一個人做事能否成功的基本要求，作為一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人，必須抱著一顆真誠的心，誠懇的對待客戶，對待同事，只有這樣，別人才會尊重你，把你當作朋友。業(yè)務(wù)代表是企業(yè)的形象，企業(yè)素質(zhì)的體現(xiàn)，是連接企業(yè)與社會，與買方客戶，與房主的樞紐，因此，業(yè)務(wù)代表的態(tài)度直接影響著企業(yè)的業(yè)績銷量。 2、自信心。自信心是一種力量。首先，要對自己有信心，每天工作開始的時候，都鼓勵自己，我是最優(yōu)秀的！我是最棒的！信心會使你更有活力。同時，要相信公司，相信公司提供給消費者的是最優(yōu)秀的服務(wù)，要相信自己所銷售的房源也是非常有市場的，相信公司為你提供了能夠?qū)崿F(xiàn)自己價值的機會。 3、做個有心人?！疤幪幜粜慕詫W問”，要養(yǎng)成勤于思考的習慣，要善于總結(jié)銷售經(jīng)驗。每天都要對自己的工作檢討一遍，看看那些地方做的好，為什么好？做的不好為什么？多問自己幾個為什么？才能發(fā)現(xiàn)工作中的不足，促使自己不斷改進工作方法，只有提升能力，才可抓住機會。機遇對于每個人來說都是平等的，只要你是有心人，就一定能成為行業(yè)的佼佼者。 臺灣企業(yè)家王永慶剛開始經(jīng)營自己的米店時，就記錄客戶每次買米的時間，記住家里有幾口人，這樣，他算出人家米能吃幾天，快到吃完時，就給客戶送過去。正是王永慶這種細心，才使自己的事業(yè)以展壯大。作為一個銷售代表，客戶的每一點變化，都要去了解，努力把握每一個細節(jié)，做個有心人，不斷的提高自己，去開創(chuàng)更精彩的人生。 4、韌性。銷售工作實際是很辛苦的，這就要求業(yè)務(wù)代表要具有吃苦、堅持不懈的韌性?！俺缘每嘀锌?，方為人上人”。銷售工作的一半是用腳跑出來的，要不斷的去拜訪客戶，去協(xié)調(diào)客戶，甚至跟蹤客戶提供服務(wù)，銷售工作絕不是一帆順，會遇到很多困難，但要有解決的耐心，要有百折不撓的精神。 美國明星史泰龍在沒有成名前，為了能夠演電影，在好萊塢各個電影公司一家一家的去推薦自己，在他碰了一千五百次壁以后，終于有一家電影公司愿意用他。從此，他走上了影壇，靠自己堅忍不拔的韌性，演繹了眾多硬漢形象，成為好萊塢最著名的影響之一。 5、專業(yè)?？蛻魹槭裁凑夷阗I房子？房主為什么找你賣房子？因為你專業(yè)，你對房地產(chǎn)領(lǐng)域的所有相關(guān)知識都了如指掌，能給他們一個專業(yè)的服務(wù)。房主可以以合適的價格賣掉房子，客戶可以以合適的價格買到房子，還有未來的增值想象空間，在你這里可以得到所需要的所有專項服務(wù)。如果問你這個也不懂，那個也不懂，那么客戶找你干什么？憑什么要付你傭金？ 貝蒂。哈德曼是亞特蘭大的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，由于任何一項待售的房地方可以有好幾個經(jīng)紀人，所以哈德曼如果想出人頭地的話，只有憑借豐富的房地產(chǎn)知識和服務(wù)客戶的熱誠。哈德曼強調(diào)：“我始終掌握著市場的趨勢，市場上有哪些待售的房地產(chǎn)，我了如指掌。在帶領(lǐng)客戶察看房地產(chǎn)以前，我一定把房地產(chǎn)的有關(guān)資料準備齊全并研究清楚?！?基礎(chǔ)知識 1、住房二級市場包括哪些方面？ 答：住房二級市場包括：商品房、允許已購公房、集資房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房、公有住房使用權(quán)、以及居民個人之間不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不同地域之間的房屋買賣、置換。 2、什么是二手房？ 答：二手房是指非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、二手商品房、上市房改房等等。 3、什么是已購公有住房？ 答：指職工按住房制度改革政策所購得的住房。 4、什么是解困房？ 答：是指政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建的用于解決特別困難戶的擁擠住房問題的住房。 5、什么是房改房？ 答：經(jīng)市房改辦批準房改或經(jīng)售房單位上級主管部門批準房改并報市房改辦備案；且已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。 6、什么是房屋拆遷？ 答：房屋拆遷是拆遷人在建設(shè)活動中，因建設(shè)項目用地需要，對在建設(shè)項目用地范圍內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為，它是房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。 7、什么是商品房？ 答：應(yīng)具備以下條件： a、向開發(fā)商購買的且已簽訂購房合同經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案； b、已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）； c、房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)）。 8、已購公房上市需要什么條件？ 答：需要條件是： a、 取得土地房屋權(quán)證； b、 開具家庭住房情況證明； c、 已按規(guī)定補清超標面積房屋價款。 土地房屋權(quán)籍登記篇 9、土地房屋權(quán)證的辦證依據(jù)和基本條件是什么？ 答：我市土地房屋登記管理工作中，主要依據(jù)憲法、土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法及1997年9月1日實行的廈門市人民政府第60號令廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，根據(jù)國土資源部和建設(shè)部的具體要求，進行受理登記、審核、確權(quán)發(fā)證。 土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)具備三個基本條件：土地房屋權(quán)屬來源合法；四至界線清楚無爭議；面積準確。 10、拆遷安置房因原業(yè)主死亡，暫未辦理繼承，能否按原業(yè)主名下登記產(chǎn)權(quán)證？ 答：被拆遷房屋原權(quán)屬來源清楚，但業(yè)主已死亡，暫時不能辦理繼承的，由申請人（繼承人或原代理人或持證人）出據(jù)具結(jié)保證書后，根據(jù)廈府（1997）綜018號文第六條規(guī)定，其拆遷安置房可按原業(yè)主名下確權(quán)發(fā)證，但應(yīng)注明業(yè)主已故字樣。 11、被拆遷房屋在拆遷前已實際發(fā)生變更，如何辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記？ 答：被拆遷房屋權(quán)屬來源清楚，拆遷前因業(yè)主死亡而發(fā)生繼承或買賣、贈送、析產(chǎn)等并經(jīng)公證或法院裁決，但未及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，其拆遷補償安置協(xié)議書仍按原業(yè)主名字簽訂的，若涉及買賣、贈送，按被拆遷房屋的價值補交契稅，給予辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記；若涉及繼承、析產(chǎn)，按實際發(fā)生行為辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記。 12、幾種不能辦理土地房屋權(quán)證的情況 答：市政府60號令是我市房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證工作的主要法律依據(jù)。廈門市城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證若干問題處理意見主要是針對商品房、住改房和拆遷安置房這三大類房的辦證難問題提出妥善的解決辦法，不能辦證的情況還很多。大致可概括以下幾種： (1)完全沒有合法的用地、建房批準手續(xù)的； (2)用地、建房手續(xù)不齊全且嚴重影響城市規(guī)劃的； (3)房屋未竣工或存在嚴重的質(zhì)量安全問題的； (4)四至界址、界線不清，權(quán)屬有糾紛、爭議的； (5)超建、超占以及改變用途的部分未經(jīng)依法處理的； (6)購房手續(xù)不合法、不齊全的或未全額交清購房款的； (7)重復(fù)出售的房屋，抵押、查封等限制權(quán)利的房屋； (8)購房主體本身存在問題的，如不具備法人主體資格或法人單位己不存在的或自然人己故未辦理繼承的等等。 13、商品房、房改房和拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件？ 答：這三類房屋辦證需具備的基本條件概括為：（1）符合城市規(guī)劃；（2）房屋已竣工；（3）購房（安置）手續(xù)合法、完整齊全。具體如下： A、商品房： a、已簽訂購房合同且經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案； b、已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）； c、房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)）。 B、房改房： a、經(jīng)市房改辦批準房改或經(jīng)售房單位上級主管部門批準房改并報市房改辦備案； b、已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。 C、拆遷安置房： a、拆遷安置補償協(xié)議書經(jīng)市拆遷主管部門確認的，可按確認書的內(nèi)容辦理權(quán)屬登記。 b、拆遷安置房產(chǎn)權(quán)辦理，均由拆遷人統(tǒng)一辦理被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)注銷登記，報送拆遷協(xié)議確認，統(tǒng)一繳交相關(guān)稅費及申辦領(lǐng)取土地房屋權(quán)證。 14、建設(shè)項目未經(jīng)批準怎么辦理土地房屋權(quán)證？ 答：對未經(jīng)批準的建設(shè)項目按如下辦法處理：一1990年4月1日之前開工建設(shè)的項目 (含城鎮(zhèn)私有房屋)未經(jīng)市規(guī)劃管理部門審批或與市規(guī)劃管理部門審批的指標、內(nèi)容不符的，或超出用地紅線的，由市國土房產(chǎn)管理部門按規(guī)定收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費后予以辦理權(quán)屬登記手續(xù)。二1990年4月1日之后開工建設(shè)的項目未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準的，須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意后給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。三2001年4月30日之前未辦理建設(shè)項目用地紅線但其余批建手續(xù)完整的建設(shè)項目，經(jīng)權(quán)屬調(diào)查項目用地四至清楚無權(quán)屬爭議的，可按建設(shè)年份的標準補繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費后，予以辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 15、建設(shè)項目實際建成后部分與規(guī)劃批準指標、內(nèi)容不一致的如何辦理土地房屋權(quán)證？ 答：1990年4月1日之后，建設(shè)項目實際建成后部分與規(guī)劃批準指標、內(nèi)容不一致的，分別按以下辦法處理： 一每棟建筑物增容的，如其批建手續(xù)完整，實測總建筑面積超出規(guī)劃批準面積1%以內(nèi)(含1%)的，由市國土房產(chǎn)管理部門直接收取增容地價；大于1%的，由市規(guī)劃管理部門處理同意后按規(guī)定收取增容地價。 二對于有超幢、超層、部分改變房屋用途或性質(zhì)的建設(shè)項目，市土地房屋權(quán)屬登記管理部門可先對符合規(guī)劃批準的幢、層和未改變房屋用途或性質(zhì)的部分予以辦理權(quán)屬登記，其余部分須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 三凡建筑主體超出所批準紅線范圍的，須經(jīng)市規(guī)劃管理部門處理后同意給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 16、房屋未辦理竣工驗收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記？ 答、2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗收 手續(xù)的非商品房住宅項目，經(jīng)市土地房屋權(quán)屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機構(gòu)申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 建設(shè)項目未通過竣工驗收或經(jīng)市房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為存在安全隱患的，由市建設(shè)主管部門牽頭處理。 17、什么是土地權(quán)屬爭議？ 答：土地權(quán)屬爭議是指土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)(包括國有土地、集體土地)歸屬爭議. 18、土地權(quán)屬爭議應(yīng)向誰提出申請? 答：根據(jù)2003年1月3日頒布的國土資源部17號令第五條之規(guī)定：個人之間、個人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭議案件，由爭議土地所在地的縣級國土資源行政主管部門調(diào)查處理。 前款規(guī)定的個人之間、個人與單位之間發(fā)生的爭議案件，可以根據(jù)當事人的申請，由鄉(xiāng)級人民政府受理和處理。 19、申請調(diào)查處理土地權(quán)屬爭議的應(yīng)當符合哪些條件？ 答：（一）申請人與爭議的土地有直接利害關(guān)系;（二）有明確的請求處理對象、具體的請求和事實根據(jù)。 20、申請人提出的土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理的申請后，行政主管部門應(yīng)當如何處理？ 答：對于申請人提出的土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理的申請，行政主管部門應(yīng)當進行審查，國土資源行政主管部門應(yīng)當在收到申請書之日起7個工作日內(nèi)提出是否受理的意見。認為應(yīng)當受理的，在決定受理之日起5個工作日內(nèi)將申請書副本發(fā)送被申請人。被申請人應(yīng)當在接到申請書副本之日起30日內(nèi)提交答辯書和有關(guān)證據(jù)材料。逾期不提交答辯書的，不影響案件的處理。認為不應(yīng)當受理的，應(yīng)當及時擬定不予受理建議書，報同級人民政府作出不予受理決定。當事人對不予受理決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。國土資源行政主管部門應(yīng)當自土地權(quán)爭議之日起6個月內(nèi)提出調(diào)查處理意見。因情況復(fù)雜，在規(guī)定時間內(nèi)不能提出調(diào)查處理意見的，經(jīng)該國土資源行政主管部門的主要負責人批準，可以適當延長。國土資源行政主管部門提出調(diào)查處理意見后，應(yīng)當在5個工作日內(nèi)報送同級人民政府，由人民政府下達處理決定。當事人對人民政府作出的決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。在規(guī)定的時間內(nèi)，當事人既不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，處理決定即發(fā)生法律效力。生效的決定是土地登記的依據(jù)。 21、什么是房產(chǎn)測繪？ 答：所謂房產(chǎn)測繪是指運用測繪技術(shù)和手段，采集和表述房屋有關(guān)信息的活動。 22、目前我市實施房產(chǎn)測繪所依據(jù)的標準是什么？ 實施房產(chǎn)測繪，應(yīng)嚴格按照現(xiàn)行國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范(GBT 17986.1-2000)和廈門市房產(chǎn)面積測算暫行細則執(zhí)行。 23、商品房面積由誰來申請測繪？ 答：目前購房人辦證難的主要原因之一，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時對已竣工的房屋實施測繪、不能及時將應(yīng)由其提供的辦理產(chǎn)權(quán)所需的有效齊全的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門。為此，商品房銷售管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門或經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門授權(quán)委托的單位審核后用于房屋權(quán)屬登記。 24、商品房按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時如何處理？ 答：當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。如合同未作約定的，按以下原則處理： 面積誤差比絕對值在以內(nèi)（含）的，據(jù)實結(jié)算房價款； 面積誤差比絕對值超出時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房價款由買受人補足；超出部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在以內(nèi)（含）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 面積誤差比(產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積)/合同約定面積100 但經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起日內(nèi)，書面通知買受人。 因上述原因的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議。 25、商品房建筑面積的組成？ 答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。 26、共有建筑面積的組成？ 答：共有建筑面積分為應(yīng)分攤的共有建筑面積和不應(yīng)分攤的共有建筑面積。 應(yīng)分攤的共有建筑面積：1、共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及在其它功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 不應(yīng)分攤的共有建筑面積：1）、獨立使用的地下室或為多幢服務(wù)的地下室（地下車位、車庫、倉庫、自行車或摩托車集中停放部位等）、地上雜物間、車棚、車庫、為他幢和多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。2）、作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室、避難層（室）以及分期建筑工程中的跨期服務(wù)的公共設(shè)備用房和管理用房等。3）、按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高大于2.20米的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、避難層、室內(nèi)空中花園 以及底層架空用作綠化、公共開放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設(shè)備用房應(yīng)分攤的共有建筑面積。4）、獨立建造的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。5）、扣除應(yīng)分攤的共有建筑面積和本條前4款內(nèi)沒有羅列的建筑部位。 27、什么是地籍調(diào)查？ 答：地籍調(diào)查就是依照法律程序和技術(shù)規(guī)程，對申請登記的宗地現(xiàn)場核實其權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量、用途等基本情況的行政行為。 28、為什么要進行地籍調(diào)查？ 答：因為地籍調(diào)查的情況記錄于地籍調(diào)查表上，作為土地登記、核發(fā)證書的重要基礎(chǔ)資料，所以它是對土地登記申請的實質(zhì)審查，是土地登記的法定程序，也是建立地籍和保障土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要手段。其根本目的是維護國家的土地制度。 29、地籍調(diào)查為什么要權(quán)利人簽字？ 答：地籍調(diào)查是對土地使用權(quán)人權(quán)利范圍、位置、大小等進行的法定調(diào)查，每宗土地的各條界線都需要與相鄰的權(quán)利人相互以簽章方式共同確認。履行指界簽字手續(xù)，明晰產(chǎn)權(quán)范圍，是避免日后發(fā)生土地糾紛的一項重要手段，并且可以更好地保障權(quán)利人對自己的合法土地房屋的處分、占有、使用、收益權(quán)。因此，按法定程序履行指界簽字手續(xù)，是每個房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)盡的義務(wù)。 30、農(nóng)村房屋可以抵押嗎？ 答：農(nóng)村房屋是否可以抵押、如何抵押，國家尚無具體的法律規(guī)定。但參照中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法以及國家土地管理局（1997國土籍字2號）關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知,可以得出一個結(jié)論：即集體土地上土地房屋的抵押，應(yīng)局限于集體荒地土地使用權(quán)、鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)，以及鄉(xiāng)村企業(yè)廠房等建筑物及其占用的集體土地使用權(quán)，至于農(nóng)村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。 31、農(nóng)村居民申請土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)提交什么材料？ 答：A、農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記申請書； B、身份證及戶口簿復(fù)印件； C、批準建造的有效文件或證明。 下列材料均為批準建造的有效文件或證明：（1）土改時期縣（區(qū)）以上人民政府頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證；（2）1982年2月13日國務(wù)院村鎮(zhèn)建房用地管理條例實施之前（具體范圍和時間：島內(nèi)鐵路以西農(nóng)村地區(qū)為1982年2月13日；鐵路以東地區(qū)為1984年5月16日），縣（區(qū)）、鎮(zhèn)（公社）人民政府的批建文件；（3）歷屆縣（區(qū)）以上人民政府土地管理部門核發(fā)的廈門市鄉(xiāng)村建房宅基地許可證、廈門市集體土地建設(shè)用地使用證（臨時）、廈門市村鎮(zhèn)個人建房用地臨時憑據(jù)、廈門市村鎮(zhèn)個人建房許可證。 申請人持有的文件或證照已遺失的，應(yīng)提交相關(guān)證明（需由檔案館查檔核實 的，應(yīng)提供檔案館證實材料），經(jīng)登報公告遺失滿一個月無異議的，可確認其提交的相關(guān)證明有效。 32、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)申請土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)提交哪些材料？ 答：土地房屋權(quán)屬登記申請書；企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明；批準使用土地和房屋建設(shè)的有效文件或證照；建筑物質(zhì)量檢測報告或房屋安全鑒定報告。 下列材料均為批準使用土地和房屋建設(shè)的有效文件或證照：原土地管理局核發(fā)的廈門市鄉(xiāng)村企事業(yè)用地許可證；土地管理部門核發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地批文、紅線圖及規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)許可證。經(jīng)規(guī)劃管理部門及用地審批部門簽署處理意見并蓋章的廈門市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物補辦手續(xù)工作表或相關(guān)證明材料。 33、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)補辦審批手續(xù)的具體范圍和要求是什么？ 凡已具備用地審批部門批準用地的有效文件及規(guī)劃管理部門批準建設(shè)的有效文件，或已由各區(qū)財政局頒發(fā)鄉(xiāng)村房產(chǎn)契證的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。杏林區(qū)、集美區(qū)可直接向市國土房產(chǎn)局下屬杏林、集美分局，島內(nèi)向各土地管理所提出登記申請。已建成投產(chǎn)但不具備上述有關(guān)手續(xù)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，持廈門市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物補辦手續(xù)工作表到相關(guān)部門簽署處理意見并蓋章，但1999年1月1日以后在新增農(nóng)用地和原閑置土地上建設(shè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不在此次補辦之列。 34、買房前應(yīng)對開發(fā)商和項目有哪些方面的了解？ 答：（1）通過營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書，了解開發(fā)商的資信。（2）通過土地使用權(quán)證書,了解土地的性質(zhì)及權(quán)屬狀況。（3）通過建設(shè)用地批準證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，了解項目的用地規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)。（4）買期房的通過查看預(yù)售許可證，買已竣工的房屋通過現(xiàn)售備案，了解項目銷售的合法性，及該房屋是否在許可銷售的范圍內(nèi)。（5）通過市國土房產(chǎn)局三樓綜合服務(wù)大廳的電腦自助查詢服務(wù)，了解該房屋是否被抵押或查封。 35、開發(fā)商將在建樓盤做擔保申請貸款，這種抵押房能否購買？ 答：根據(jù)廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定第19條規(guī)定，預(yù)售商品房設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，應(yīng)先辦理該套商品房的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，方可辦理商品房預(yù)售合同登記備案。因此買方在購買該種抵押房時應(yīng)先要求開發(fā)商注銷抵押。 36、簽訂商品房預(yù)售合同后，買方如何有效保護自己的既得利益？ 答：根據(jù)廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定第18條規(guī)定，商品房預(yù)售合同實行備案制度，未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同，