商鋪投資回報率怎樣計算.doc

商鋪投資回報率如何計算 2009年01月21日 17:10:56 住在杭州網(wǎng)目前世面上出售或者出租的商鋪一般分為沿街商鋪和社區(qū)商鋪，由于商鋪受地理位置以及人流量等影響較大，價位差異也相當大。因此，投資回報率也會不同程度上受到影響。嚴格意義上來說，商鋪投資回報率一個動態(tài)的概念，投資中除了投資者的購買初始投資外，還應包括稅費，貸款利息、物業(yè)管理費用、取暖費用、折舊費用，甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值和央行加息后帶來的利差等方面的因素。同時，投資者還必須考慮到商鋪有一定的空置期。不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，其合理利潤、投資臨界點和超高利潤率大致如下表：物業(yè)類別 合理回報率 投資臨界點 超高回報率 商住兩用物業(yè) 10-12%7%15%爛尾物業(yè) 9-10%6%20%地鐵物業(yè) 3-6%3%10%(以上數(shù)據(jù)僅供參考)對于普通投資者來說，動態(tài)投資計算比較復雜，本網(wǎng)羅列以下幾種計算方式，僅供投資者參考。(1)租金回報率每月租金收益12/購房總價案例分析：2008年12月底，周先生買下了翠苑社區(qū)一套臨街商鋪，面積約40平方米，售價約160萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即周先生每個月可收取1.4萬元的租金。那么，他的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下：租金回報率=14000*12/1600000=10.5%點評：這種方法計算簡便，對一次性付款的情況分析會較為準確，但由于只考慮了租金和房價，其應用范圍比較局限，對于使用按揭貸款購房的回報情況就不太適用。(2)租金回報率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)12(首期房款期房時間內(nèi)的按揭款)。案例分析：假設周先生首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照最新商業(yè)貸款上限貸款利率。套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%通過計算，我們得出該套商鋪的投資回報率將是：5.76%點評：該計算方法的優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。(3)租金回報率分析法公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)12購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。點評：優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。(4)內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計總收益累計總投入月租金投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)(按揭首期房款保險費契稅大修基金家具等其他投入累計按揭款累計物業(yè)管理費)內(nèi)部收益率。點評：上述公式以按揭為例，未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復利計算。不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。271856網(wǎng)友：xixiheheip地址:122.234.148.*于2009-09-12 11:28 發(fā)表評論： 你這里的第二種算法是完全錯誤的！誤導讀者了！(2)租金回報率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)12(首期房款期房時間內(nèi)的按揭款)。這個算法是錯的！應該是(稅前月租金-按揭月供款)*12/首期房款也就是象你舉的這個例子，周先生首付100萬的回報率實際是大于全額付款的回報率的。注意，我們算的是回報率，而不是絕對的回報值。如果你覺得難理解，那你可以看看，開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)的收益，一個道理。如果有20%的自有資金，去開發(fā)一個項目，其他80%是銀行貸款，那么他的收益率會達到100%以上，但如果全部是自有資金，絕對在50%的收益以下。這里算的是收益率，而不是收益！用銀行貸款，其實是收到了杠桿效應！算盤打打精 教你如何計算商鋪“投資回報率” 搜房 2010 年6 月28 日 互聯(lián)網(wǎng) 摘要投資回報率(ROI。returnon investment)，是指達產(chǎn)期正常年度利潤或年均利潤占投資總額的百分比。計算公式 投資回報率(ROI)=年利潤或年均利潤/投資總額100%商鋪投資回報率的計算商鋪投資收益率四種算法 目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1.租金回報率法 公式：(稅后月租金按揭月供款)12(首期房款期房時間內(nèi)的按揭款)。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2.租金回報率分析法 公式：(稅后月租金每月物業(yè)管理費)12購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。3.內(nèi)部收益率法 房產(chǎn)投資公式為：累計總收益累計總投入月租金投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)(按揭首期房款保險費契稅大修基金家具等其他投入累計按揭款累計物業(yè)管理費)內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復利計算。不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。4.簡易國際評估法 基本公式為：如果該物業(yè)的年收益15年房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？商鋪投資回報率的計算商鋪投資收益率四種算法 目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1.租金回報率法 公式：(稅后月租金按揭月供款)12(首期房款期房時間內(nèi)的按揭款)。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2.租金回報率分析法 公式：(稅后月租金每月物業(yè)管理費)12購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。3.內(nèi)部收益率法 房產(chǎn)投資公式為：累計總收益累計總投入月租金投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)(按揭首期房款保險費契稅大修基金家具等其他投入累計按揭款累計物業(yè)管理費)內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復利計算。不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。4.簡易國際評估法 基本公式為：如果該物業(yè)的年收益15年房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？如何判斷投資回報率現(xiàn)在，投資回報率計算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個數(shù)值是表示合理利潤？哪個數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？業(yè)內(nèi)人士認為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個標準答案，可能10個人就會有10個答案。但據(jù)本報從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點以后的數(shù)值。據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負責人司徒佩琪介紹：其實不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，比如就拿我們在“透視商機特刊”中曾經(jīng)探討過的商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：物業(yè)類別合理回報率投資臨界點超高回報率(需審慎)商住兩用物業(yè)1012%7%，15%以上爛尾番生物業(yè)910%6%，20%以上地鐵物業(yè)3-6%3%，10%以上中國房產(chǎn)投資回報率調(diào)查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小于3.5%。其中，北京的投資回報率更低，除了北部區(qū)域一枝獨秀外，其他大部分區(qū)域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整體租金回報率僅2%3%。四大城市的房價平均下降幅度需要達到40%50%。杭商鋪非常緊俏 社區(qū)商鋪的回報率該如何計算？ 來源：作者：易居臣信 阮駿2007年08月06日09:46 (0) 目前杭州的商鋪非常緊俏，業(yè)內(nèi)人士非?？春蒙鐓^(qū)商鋪今后的前景，從老城西翠苑那一帶的社區(qū)商鋪發(fā)展就可以看出，一旦小區(qū)有了一定的入住人口，整個片區(qū)形成了一定的居住氣氛，這些商鋪基本上都有很高的投資回報率。社區(qū)商鋪由于周邊有一定的常住人口，那些滿足人們?nèi)粘Ｉ?、衣食住行的業(yè)態(tài)非常容易成功。 如何計算投資回報率 一個計算投資回報率的計算公式： 計算購入再出租的投資回報率月租金12個月首付款銀行存款利率貸款銀行貸款利率/售價 計算購入再售出的投資回報率（售出價購入價）/購入價 備注：無貸款情況 推選樣本：翠苑社區(qū)商鋪 翠苑是城西較大的社區(qū)，入住人口約10萬，整個小區(qū)已經(jīng)形成了一定的居住氣氛。 翠苑社區(qū)商鋪位于文一路上物美超市附近，周邊還有杭州師范學院、浙江財經(jīng)學院，已經(jīng)具備了超強的人氣。 例如，有一臨街的翠苑社區(qū)商鋪，面積約40平方米，售價約160萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得1.4萬元的月租金。那么