住宅抵押報(bào)告(標(biāo)準(zhǔn)版).doc

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：北京市*房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估委托方：*估價(jià)方：北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：* * 估價(jià)作業(yè)日期：2009年7月14日至2009年7月16日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：*估字2009*號(hào)目 錄致委托方函1估價(jià)師聲明3估價(jià)的假設(shè)和限制條件4估價(jià)報(bào)告5一、委托估價(jià)方5二、估價(jià)方5三、估價(jià)對(duì)象分析5四、估價(jià)目的12五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)12六、價(jià)值定義12七、估價(jià)依據(jù)12八、估價(jià)原則13九、估價(jià)方法13十、估價(jià)測(cè)算過程14十一、估價(jià)結(jié)果19變現(xiàn)能力分析21附件24致委托方函*：受貴方委托，我公司對(duì)位于北京市*別墅進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。依據(jù)房屋所有權(quán)證（*號(hào)），估價(jià)對(duì)象建筑面積為574.02平方米，房屋設(shè)計(jì)用途為別墅，房屋所有權(quán)人為*，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，未見設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要有相關(guān)記載。估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，地上2層，地下1層。估價(jià)人員*、*根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年7月14日的估價(jià)結(jié)果為：（幣種：人民幣）1、市場(chǎng)價(jià)值單價(jià)：20830（元/平方米）；總價(jià)：1195.68萬元，大寫金額為人民幣壹仟壹佰玖拾伍萬陸仟捌佰元整。2、抵押價(jià)值單價(jià)：20830（元/平方米）；總價(jià)：1195.68萬元，大寫金額為人民幣壹仟壹佰玖拾伍萬陸仟捌佰元整。特殊事項(xiàng)說明表現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)建成年代土地使用權(quán)類型法定最高土地年限應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（元）私產(chǎn)2005出讓70無注：抵押價(jià)值假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款；在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房屋所有權(quán)證未見記載抵押事項(xiàng)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為0元。以上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書，欲全面了解本估價(jià)項(xiàng)目情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀估價(jià)報(bào)告書全文。（本頁無正文）北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人： 二九年七月十六日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。估價(jià)人員*已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的勘查限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門以外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。本估價(jià)報(bào)告由北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。參與本次估價(jià)的工作人員參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名估價(jià)師姓名注冊(cè)證書號(hào)簽 字*888*666參加估價(jià)人員： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、本次估價(jià)的假設(shè)前提、限制條件說明如下：以估價(jià)對(duì)象合法、持續(xù)使用為前提；估價(jià)對(duì)象權(quán)屬清晰無異議，不屬于行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)；本次估價(jià)以委托方提供的資料為依據(jù)，其真實(shí)性、可靠性由委托方承擔(dān)；本次估價(jià)未考慮租賃或租約的影響；在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，未見產(chǎn)權(quán)證有他項(xiàng)權(quán)利記載，估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償權(quán)利為0元；以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、政策未有重大變化為估價(jià)前提，未考慮不可抗力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響；(7)未考慮估價(jià)對(duì)象出售成交時(shí)須承擔(dān)的任何稅費(fèi)。2、報(bào)告使用者注意的事項(xiàng)：估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響。隨著時(shí)間變化，一般來說估價(jià)對(duì)象房屋會(huì)因經(jīng)濟(jì)耐用年限的縮短、維護(hù)保養(yǎng)不善等原因可能導(dǎo)致其價(jià)格減少。估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格和北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物業(yè)保養(yǎng)狀況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況有很大的關(guān)系，提請(qǐng)報(bào)告使用方關(guān)注其變化趨勢(shì)；在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)，如北京市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的在持續(xù)上漲后的發(fā)展趨勢(shì)、居住市場(chǎng)供求關(guān)系的發(fā)展趨勢(shì)等；合理使用評(píng)估價(jià)值；定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。3、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為從報(bào)告出具日起半年。估價(jià)報(bào)告一、委托估價(jià)方*二、估價(jià)方北京*房地產(chǎn)評(píng)估有限公司地 址：北京市*法定代表人：*房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)級(jí)別：一級(jí) 資質(zhì)證書號(hào)：建房估證字*號(hào)聯(lián)系人：* 聯(lián)系電話：01088888888三、估價(jià)對(duì)象分析1、估價(jià)對(duì)象位置及坐落估價(jià)對(duì)象位于北京市*。2、權(quán)益狀況分析（1）房產(chǎn)登記狀況房屋所有權(quán)證號(hào)*號(hào)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)人*產(chǎn)別私有房產(chǎn)房屋座落*樓號(hào)或幢號(hào)888房號(hào)及部位整幢房屋總層數(shù)3（地上2、地下1）所在層數(shù)-12建筑面積()574.02房屋用途別墅房屋結(jié)構(gòu)鋼混建成年代2005年（2）土地登記狀況土地使用權(quán)證號(hào)無土地使用權(quán)人土地使用權(quán)性質(zhì)分?jǐn)偼恋孛娣e()用途年期其它（3）他項(xiàng)權(quán)利狀況抵押人抵押權(quán)人無權(quán)利價(jià)值無抵押設(shè)定日期無（4）法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)證未見他項(xiàng)權(quán)利記載，估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償權(quán)利為0元。（5）對(duì)價(jià)格的影響分析對(duì)估價(jià)對(duì)象存在的如抵押、租賃、共有權(quán)、查封和或有負(fù)債等對(duì)價(jià)格的影響進(jìn)行分析。估價(jià)對(duì)象為共有房產(chǎn)，*共有份額為95%，*共有份額為5%。3、實(shí)物狀況分析（1）建筑物狀況公共部分：結(jié)構(gòu)形式鋼混建筑類型框架外立面裝飾天然石材及涂料大堂設(shè)計(jì)裝修無樓道裝修無電梯間及轎廂裝飾無層戶均數(shù)量無供暖法國“夏倍”牌戶式燃?xì)鉅t門禁系統(tǒng)西班牙“弗曼科斯”彩色可視對(duì)講系統(tǒng)供氣管道天然氣安全及消防監(jiān)控“安定寶”家庭安防系統(tǒng)，消防系統(tǒng)：設(shè)煙感、煤氣泄漏報(bào)警、緊急報(bào)警熱水溫泉水其他戶內(nèi)部分：所在樓層-12使用狀況良好現(xiàn)狀用途別墅景觀北側(cè)有花園戶型5臥6衛(wèi)2廚等臨街狀況臨小區(qū)路采光、通風(fēng)情況南北通透，采光、通風(fēng)好各房間朝向南、北維護(hù)保養(yǎng)及成新狀況好、95成各個(gè)房間裝修情況的描述二層臥室鋪櫻桃紅實(shí)木地板、墻頂面為乳膠漆；一層客廳、廚房地面為石材，配有整體櫥柜；地下一層活動(dòng)室為瓷磚地面，造型吊頂，乳膠漆墻頂面；衛(wèi)生間地面為防滑瓷磚，墻面瓷磚到頂，鋁扣板吊頂，配科勒衛(wèi)生潔具。 其它（2）小區(qū)狀況居住小區(qū)樓宇構(gòu)成獨(dú)棟別墅200多棟容積率0.4交通組織方式人車混流景觀及綠化每戶有小花園，綠化率50%。小區(qū)封閉性封閉性好物業(yè)公司有無北京*物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)8元/平方米/月車位狀況12個(gè)車庫/戶其它（3）對(duì)價(jià)格影響的分析交通便捷度道路通達(dá)度、公交線路、區(qū)域主要道路、距公交站點(diǎn)距離 、距主干道距離、距地鐵(城鐵)站距離等因素的描述區(qū)域交通便捷順暢，區(qū)域內(nèi)主干道有京順路、京承高速、機(jī)場(chǎng)高速。周圍交通：京承高速后沙峪出口，沿河堤路行駛4公里；或首都機(jī)場(chǎng)高速路楊林出口，西行至京順路馬連店路口，再向西2.5公里；也可京順路過孫河大橋左轉(zhuǎn)2公里，溫榆河畔。交通十分便捷，10分鐘到達(dá)機(jī)場(chǎng)，20分鐘到達(dá)亞運(yùn)村，30分鐘到達(dá)CBD。地鐵：15號(hào)線公交：942自然人文環(huán)境質(zhì)量公園、大學(xué)、圖書館、煙囪、高壓線等因素的描述區(qū)域?qū)儆诰╉樎窚赜芎优现醒雱e墅區(qū)核心、規(guī)劃中的順義溫榆河生態(tài)走廊高尚住宅區(qū)中心地帶，擁有濃郁的國際化生活氛圍。居住社區(qū)成熟度居住用地比例、居住小區(qū)規(guī)模、小區(qū)入住率、社區(qū)發(fā)展完善程度、居民構(gòu)成、小區(qū)品質(zhì)等因素的描述*總占地1000畝，分為A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)三個(gè)居住區(qū)域，由新中式、美式、西班牙式三種不同的國際風(fēng)格別墅及少量高級(jí)公寓構(gòu)成。*B區(qū)占地面積約23萬平米，共建設(shè)別墅二百余棟，以北美風(fēng)格為主，西班牙風(fēng)格為輔。*C區(qū)占地面積約14萬平米，為新中式建筑，231棟別墅分為獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排三種建筑形態(tài)。*A區(qū)占地面積約21萬平米，為新中式藏品級(jí)獨(dú)棟別墅，精心打造8001800平米至尊席位僅獻(xiàn)予品位之士。*周邊被金色河畔高爾夫廣場(chǎng)、和睦家醫(yī)院、日祥廣場(chǎng)、順義國際學(xué)校等完善配套所環(huán)繞，已然形成一個(gè)成熟的涉外國際生活區(qū)?；A(chǔ)設(shè)施配套情況（1）供水系統(tǒng)：入戶冷水為市政自來水，由城市管網(wǎng)向小區(qū)直接提供，水質(zhì)為自來水標(biāo)準(zhǔn)，水質(zhì)經(jīng)北京市衛(wèi)生防疫站檢驗(yàn)合格（非直接飲用水）。入戶熱水為溫泉水，用于住戶的洗浴用水（戶內(nèi)燃?xì)忮仩t也提供洗浴、冬季家庭供暖和日常所用熱水等）。 （2）排水系統(tǒng)：管道排放，包括污水排放系統(tǒng)、廢水排放系統(tǒng)和雨水排放系統(tǒng)。 （3）供電系統(tǒng)：為小區(qū)高壓自管，入戶供電電源為380V，戶內(nèi)高壓配電箱設(shè)有磁卡、浪涌保護(hù)器、短路保護(hù)器等。 （4）燃?xì)庀到y(tǒng)：低壓供氣到戶供廚房灶具及設(shè)備間鍋爐使用。磁卡燃?xì)獗碓O(shè)置于每戶設(shè)備間內(nèi)。 （5）供暖系統(tǒng)：由每戶設(shè)備間鍋爐供暖，供暖溫度為住戶自行設(shè)定。 （6）消防系統(tǒng)：房間內(nèi)設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置，包括煙霧探測(cè)器、緊急火災(zāi)按扭、廚房上方為燃?xì)庑孤短綔y(cè)器。以上報(bào)警裝置和小區(qū)消防中心連接，遇有火警室自動(dòng)向小區(qū)消防中心報(bào)警。車庫內(nèi)還裝有消防栓，接上水槍，打開車庫消火栓即可滅火。 （7）通訊系統(tǒng)：電信系統(tǒng)為城市電信通訊系統(tǒng)。小區(qū)計(jì)算機(jī)寬帶為兩級(jí)交換，實(shí)現(xiàn)光纜入戶，戶內(nèi)五類線連接到每個(gè)房間。公建配套情況周邊商服、中小學(xué)、醫(yī)院等配套情況的描述學(xué)校： ISB，北京力邁學(xué)校等多所國際學(xué)校 購物： 捷妮路超市 ，小貨郎超市 醫(yī)院： 和睦家診所 銀行： 中國銀行、工商銀行、交通銀行 餐飲： 翰風(fēng)餐廳，日祥廣場(chǎng)內(nèi)餐廳，星巴克未來發(fā)展?jié)摿?jù)安居客網(wǎng)資料，*別墅為溫榆河別墅板塊房價(jià)前5名，因環(huán)境較好，且毗鄰順義國際學(xué)校，為外籍人士所青睞，其售價(jià)、租價(jià)受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響較大，未來發(fā)展?jié)摿﹄y以預(yù)測(cè)。5、市場(chǎng)背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2009年以來，北京市經(jīng)濟(jì)效益出現(xiàn)回暖，運(yùn)行質(zhì)量依然不高。1-5月，全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)185.7%，比上年同期降低27個(gè)百分點(diǎn)，但比1-2月提高20.1個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入4260.4億元，比上年同期下降8.1%，降幅比1-2月縮小2.9個(gè)百分點(diǎn)。l 利潤下滑趨勢(shì)有所緩解1-5月，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤202.9億元，比上年同期下降16.7%（上年同期增長23.6%），降幅比1-2月縮小10.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，營業(yè)利潤151億元，下降21.3%，降幅縮小6個(gè)百分點(diǎn)。l 虧損面縮小，虧損額增速減緩1-5月，規(guī)模以上虧損企業(yè)3737戶，虧損面48.8%，比上年同期擴(kuò)大8.5個(gè)百分點(diǎn)，比1-2月縮小4.6個(gè)百分點(diǎn)。虧損企業(yè)虧損額103.1億元，比上年同期增長44.3%，增幅比1-2月回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。虧損額增幅回落（或降幅擴(kuò)大）明顯的行業(yè)有通信設(shè)備計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)增幅比1-2月回落104.1個(gè)百分點(diǎn)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)增幅回落62.4個(gè)百分點(diǎn)，交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)降幅擴(kuò)大22.6個(gè)百分點(diǎn)，醫(yī)藥制造業(yè)降幅擴(kuò)大14個(gè)百分點(diǎn)，儀器儀表及文化辦公用機(jī)械制造業(yè)降幅擴(kuò)大35.1個(gè)百分點(diǎn)。l 從業(yè)人員平均人數(shù)比年初略有提高5月末，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)從業(yè)人員平均人數(shù)為120.6萬人，比2月末增加2.8萬人，就業(yè)狀況趨于穩(wěn)定，但仍比上年同期下降1.5%（上年同期增長2.1%），降幅比1-2月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，“三資企業(yè)”從業(yè)人員平均人數(shù)為36.6萬人，下降6%（上年同期增長5.5%），降幅比1-2月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況 1-5月，我市投資由降轉(zhuǎn)升，共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1301.6億元，比上年同期增長7.7%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資繼續(xù)維持今年以來的高速增長局面，完成124.4億元，比上年同期增長77.7%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成1177.2億元，由1-4月的下降11.4%轉(zhuǎn)為增長3.4%。城鎮(zhèn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成579.8億元，雖仍下降5.9%，但降幅較1-4月大幅縮小20.6個(gè)百分點(diǎn)。圖 今年以來我市累計(jì)投資增速情況A、 投資明顯回升的主要原因l 新開工項(xiàng)目數(shù)大幅增加1-5月，我市新開工投資項(xiàng)目1164個(gè)，比上年同期增長53.2%；其中5月份新開工247個(gè)，比上年同月增長1.1倍。1-5月新開工項(xiàng)目中，計(jì)劃總投資億元以上大項(xiàng)目180個(gè)，同比增長15.4%，其中5月份新開工31個(gè)，增長34.8%。l 土地一級(jí)開發(fā)投資快速推進(jìn)今年以來，我市大力推進(jìn)政府土地儲(chǔ)備工作，計(jì)劃完成目標(biāo)為1000億元。1-5月，我市完成土地一級(jí)開發(fā)221.9億元，比上年同期增長3.1倍，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)17%，同比提高12.6個(gè)百分點(diǎn)。在此推動(dòng)下，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅大幅縮小，占全社會(huì)投資比重有所提高。1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資比重為44.5%，比1-4月提高3.9個(gè)百分點(diǎn)。l 國有投資增長較快1-5月，我市國有單位完成投資665.9億元，比上年增長49.6%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為51.2%，同比提高14.4個(gè)百分點(diǎn)。與此相對(duì)應(yīng)，1-5月，我市基礎(chǔ)設(shè)施投資在去年同期增速高達(dá)43.3%的基數(shù)上仍然保持增長，共完成413.9億元，比上年同期增長7.5%。B、投資運(yùn)行的主要特點(diǎn)l 工業(yè)投資低速增長1-5月，我市第一產(chǎn)業(yè)完成投資18.5億元，比上年同期增長2.4倍；第二產(chǎn)業(yè)完成102.7億元，同比增長6.3%；第三產(chǎn)業(yè)完成1180.4億元，增長6.7%。第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)投資完成99.2億元，增長4.2%，繼續(xù)維持1-4月的低速增長局面。l 地方投資由降轉(zhuǎn)增1-5月，我市地方單位完成投資1125.7億元，由1-4月的下降2.2%轉(zhuǎn)為增長11.5%。受大項(xiàng)目影響，中央投資仍然下降。1-5月，我市中央投資完成175.9億元，比上年同期下降11.5%，但降幅較1-4月份有所縮小。l 建安投資略顯好轉(zhuǎn)1-5月，我市完成建安投資550.4億元，比上年同期下降12.6%，降幅比1-4月縮小7.8個(gè)百分點(diǎn)。居住物業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)對(duì)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、安信瑞德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京中天置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、世邦信義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司、鑫尊置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等10家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)查顯示，6月份全市二手住宅交易量達(dá)到今年以來的最高值，交易價(jià)格快速上漲。l 交易量達(dá)到今年最高值1-6月，10家被調(diào)查單位二手住宅共成交42589套、371.3萬平方米。隨著二手住宅交易價(jià)格的小幅上揚(yáng)， 4月份和5月份成交量小幅回落，分別為8761套和7696套，6月份在新建住宅交易價(jià)格和交易量快速上漲的帶動(dòng)下，二手住宅成交量大幅提高，為9488套，達(dá)到上半年單月成交量最高值，比5月份增加1792套，增長23.3%。l 大戶型成交比重再次增加1-6月，10家被調(diào)查單位二手住宅套均交易面積為87.2平方米，6月當(dāng)月套均交易面積88.3平方米，比上月增加1.3平方米/套。分套型看，6月當(dāng)月140平方米以上戶型成交957套，占當(dāng)月10家中介公司二手住宅交易量的10.1%，比上月增加1.6個(gè)百分點(diǎn)（見表1）。表1 二手住宅不同戶型所占比重單位：%60平方米以下60-90平方米90-120平方米120-140平方米140平方米及以上3月26.036.322.47.57.84月24.835.921.78.88.85月25.636.521.67.88.56月26.734.920.87.510.1l 6月下旬成交均價(jià)突破萬元1-6月，10家被調(diào)查單位二手住宅成交均價(jià)9828元/平方米，其中6月當(dāng)月成交均價(jià)為9828元/平方米，比上月增加455元/平方米。受近期新拍賣土地成交價(jià)格不斷上漲及新開盤住宅均價(jià)不斷提高的影響，6月份全市二手住宅交易價(jià)格漲幅較高，6月上旬、中旬和下旬成交均價(jià)分別為9485元/平方米、9712元/平方米和10189元/平方米，分別比上月同期增加32元/平方米、373元/平方米和252元/平方米。6月下旬二手住宅成交均價(jià)達(dá)到今年以來的最高點(diǎn)，比3月中旬二手住宅成交均價(jià)最低點(diǎn)（8923元/平方米）提高了1266元/平方米。l 崇文區(qū)和朝陽區(qū)價(jià)格上漲較快城八區(qū)中西城區(qū)、東城區(qū)和海淀區(qū)交易均價(jià)較高，分別為15865元/平方米、13501元/平方米和12074元/平方米，除西城區(qū)和石景山區(qū)價(jià)格出現(xiàn)走低外，其他區(qū)縣均價(jià)均比上月有所上漲，崇文區(qū)和朝陽區(qū)價(jià)格上漲較高，分別比上月提高1323元/平方米和753元/平方米。遠(yuǎn)郊區(qū)縣交易均價(jià)均比上月走高，順義區(qū)上漲較快，交易均價(jià)為7468元/平方米，比上月提高1659元/平方米（見圖1）。圖1 城八區(qū)二手住宅交易價(jià)格對(duì)比單位：元/平方米l 大戶型住宅價(jià)高且漲幅大分戶型看，6月份除120-140平方米戶型住宅銷售均價(jià)比上月下降359元/平方米外，其他戶型房屋銷售均價(jià)均走高，60平方米以下、60-90平方米、90-120平方米和140平方米及以上戶型住宅銷售均價(jià)分別比上月提高625元/平方米、441元/平方米、120元/平方米和866元/平方米，140平方米及以上戶型漲幅最大，為8%（見表2）。表2 二手住宅分戶型成交均價(jià)單位：元/平方米全市60平方米以下60-90 平方米90-120 平方米120-140 平方米140平方米及以上5月份937310232905084579105107306月份98281085394918577874611596差額455621441120-359866l 二手住宅新增房源增加6月份，新增可供銷售二手住宅51933套，比5月增加5619套，增長12.1%，6月上旬、中旬和下旬分別為16009套、17851套和18073套，分別比上月同期增加44套、3839套和1736套。6、最高最佳使用分析遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格受土地建筑物組合狀態(tài)、位置環(huán)境與建筑物用途組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)并能在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上可行時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估據(jù)此進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為住宅，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘以及對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的調(diào)查和預(yù)期分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，以此為前提進(jìn)行估價(jià)。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日。但估價(jià)委托合同另有約定的除外。估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。2009年7月14日。六、價(jià)值定義抵押價(jià)值為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括未繳納的綜合地價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額及其他。七、估價(jià)依據(jù)1、國家法律法規(guī)；2、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等部門規(guī)章；3、北京市政府及有關(guān)部門的政策性文件；4、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(1)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范【國標(biāo)GB/T 50291-1999】(2)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程【國標(biāo)GB/T 18508-2001】5、委托方提供的相關(guān)資料；6、估價(jià)人員掌握的有關(guān)資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。八、估價(jià)原則1、合法原則房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。2、最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。3、替代原則具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致，因此，在房地產(chǎn)估價(jià)中，可以通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)條件的比較來估價(jià)。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。5、謹(jǐn)慎原則九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，并依據(jù)關(guān)于推薦使用房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告示范文本的通知（京建交2009295號(hào)），我們選取市場(chǎng)比較法、收益法進(jìn)行估價(jià)。這是出于如下考慮：因估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域可以搜集到3個(gè)以上可比案例，故可采用市場(chǎng)比較法。而估價(jià)對(duì)象作為居住用途，屬于有收益的房地產(chǎn)選用收益法切實(shí)可行。1、市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。十、估價(jià)測(cè)算過程（一）、估價(jià)測(cè)算過程1、市場(chǎng)比較法：選取可比實(shí)例，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行情況說明?？杀葘?shí)例1：順義區(qū)*別墅B區(qū)鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積900平方米，建成于2005年，高檔裝修，2009年7月銷售價(jià)為2000萬元，折合樓面單價(jià)為22222元/平方米?？杀葘?shí)例2：順義區(qū)*別墅B區(qū)鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積500平方米，建成于2005年，高檔裝修，2009年7月銷售價(jià)為1100萬元，折合樓面單價(jià)為22000元/平方米。可比實(shí)例3：順義區(qū)*別墅B區(qū)鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積598平方米，建成于2005年，高檔裝修，2009年7月銷售價(jià)為1350萬元，折合樓面單價(jià)為22575元/平方米。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。進(jìn)行交易情況修正 經(jīng)過篩選合格后的可比實(shí)例的交易情況修正區(qū)間宜在3%以內(nèi)。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差。有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：有利害關(guān)系人之間的交易；急于出售或購買情況下的交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易；相鄰房地產(chǎn)的合并交易；特殊方式的交易；交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；其他非正常的交易。進(jìn)行市場(chǎng)狀況修正原則上應(yīng)選擇交易日期在估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年內(nèi)的交易案例。市場(chǎng)狀況修正采用成套住宅指數(shù)進(jìn)行，計(jì)算公式如下： 市場(chǎng)狀況修正系數(shù)=案例交易月份指數(shù)/估價(jià)期日月份指數(shù)北京市成套住宅指數(shù)由估價(jià)師根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局或房屋租賃管理部門統(tǒng)計(jì)資料等各種信息綜合確定。區(qū)位狀況修正修正幅度匯總不宜超過7。區(qū)位狀況包括交通便捷度、自然人文環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)成熟度、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施。交通便捷度指臨街道路類型、級(jí)別和交通管制，距交通干道距離、距公交站點(diǎn)距離、距火車站、飛機(jī)場(chǎng)距離等。按照北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知中的“北京市基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍”，確定房產(chǎn)所在位置對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別，按照交通便捷度修正系數(shù)表，確定調(diào)整系數(shù)區(qū)間。交通便捷度調(diào)整系數(shù)表單位：%影響因素土 地 級(jí) 別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)八級(jí)九級(jí)交通便捷度-2.02.0-2.12.1-1.03.0-1.23.2-4.04.0-3.13.1-3.43.2-4.54.5-5.04.4自然人文環(huán)境狀況指名勝古跡、公園、污染源、大專院校、科研院所、人口流動(dòng)情況等。自然人文環(huán)境質(zhì)量修正系數(shù)根據(jù)房產(chǎn)坐落，按照北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知中的“北京市基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍”，確定房產(chǎn)所在位置對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別。根據(jù)房產(chǎn)所在位置對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別，按照自然人文環(huán)境質(zhì)量修正系數(shù)表，確定調(diào)整系數(shù)區(qū)間。自然人文環(huán)境質(zhì)量調(diào)整系數(shù)表單位：%影響因素土 地 級(jí) 別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)八級(jí)九級(jí)十級(jí)自然人文環(huán)境質(zhì)量-2.02.0-2.12.1-1.03.0-1.23.2-4.04.0-3.13.1-3.43.2-4.54.5-5.14.4-4.04.0居住社區(qū)成熟度指一公里半徑范圍內(nèi)住宅物業(yè)類型、新建項(xiàng)目名稱、售價(jià)等情況，同時(shí)考慮到未來3年內(nèi)的發(fā)展?jié)摿?。社區(qū)成熟度修正系數(shù)根據(jù)房產(chǎn)坐落，按照北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知中的“北京市基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍”，確定房產(chǎn)所在位置對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別。根據(jù)房產(chǎn)所在位置對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別，按照社區(qū)成熟度修正系數(shù)表，確定調(diào)整系數(shù)區(qū)間。社區(qū)成熟度修正系數(shù)表單位：%影響因素土 地 級(jí) 別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)八級(jí)九級(jí)十級(jí)社區(qū)成熟度-1.01.0-1.11.1-0.51.5-0.71.6-2.02.0-1.61.6-1.71.6-2.32.3-2.62.2-2.02.0基礎(chǔ)設(shè)施狀況指各種基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善程度?；A(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)根據(jù)房產(chǎn)坐落，按照北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知中的“北京市基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍”，確定房產(chǎn)所在位置對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別。根據(jù)房產(chǎn)所在位置對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別，按照基礎(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)表，確定調(diào)整系數(shù)區(qū)間?；A(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)表單位：%影響因素土 地 級(jí) 別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)八級(jí)九級(jí)十級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施-1.31.3-1.51.5-0.82.0-1.02.1-2.62.6-2.12.1-2.22.1-2.92.9-3.32.8-2.62.6公共配套設(shè)施狀況指周邊購物、餐飲、郵電、金融、超市等商業(yè)設(shè)施、文化體育設(shè)施分布及之間的距離。公共配套設(shè)施修正系數(shù)根據(jù)房產(chǎn)坐落，按照北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知中的“北京市基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍”，確定房產(chǎn)所在位置對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別。根據(jù)房產(chǎn)所在位置對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別，按照公共配套設(shè)施修正系數(shù)表，確定調(diào)整系數(shù)區(qū)間。公共配套設(shè)施修正系數(shù)表單位：%影響因素土 地 級(jí) 別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)八級(jí)九級(jí)十級(jí)公共配套設(shè)施-1.41.4-1.51.5-0.82.0-1.02.1-2.62.6-2.12.1-2.22.1-2.92.9-3.32.8-2.62.6實(shí)物狀況修正修正幅度匯總不宜超過12%。實(shí)物狀況包括公共部分修正幅度在9%、戶內(nèi)部分修正幅度在6%及小區(qū)狀況修正幅度在9%。公共部分的各個(gè)因素包括建筑類型、結(jié)構(gòu)、公共部分裝修、設(shè)備、建成年代等。戶內(nèi)部分的各個(gè)因素包括樓層、面積、戶型、裝修等。小區(qū)狀況的各個(gè)因素包括樓宇構(gòu)成、容積率、景觀及綠化等。權(quán)益狀況修正修正幅度匯總不宜超過3%。根據(jù)權(quán)益狀況的構(gòu)成因素進(jìn)行修正。求出比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)法估價(jià)測(cè)算匯總表單位可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3說明一、成交價(jià)格總價(jià)萬元200011001350單價(jià)元/222222200022575二、成交日期年 月2009年7月2009年7月2009年7月三、建立比較基準(zhǔn)后價(jià)格222222200022575統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后價(jià)格222222200022575統(tǒng)一付款方式后價(jià)格222222200022575統(tǒng)一價(jià)格單位后價(jià)格222222200022575四、交易情況修正后價(jià)格222222200022575交易情況修正系數(shù)0003%五、市場(chǎng)狀況調(diào)整后價(jià)格222222200022575市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)000六、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后價(jià)格211642200022575區(qū)位狀況調(diào)整后價(jià)格222222200022575區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)0007實(shí)物狀況調(diào)整后價(jià)格211642200022575實(shí)物狀況修正系數(shù)50012%權(quán)益狀況調(diào)整后價(jià)格211642200022575權(quán)益狀況修正系數(shù)000七、測(cè)算結(jié)果總價(jià)萬元1258單價(jià)元/21913注：上表中修正系數(shù)前未加號(hào)即表示向上修正。2、收益法，運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；估算租賃收入；租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。其中有效毛租金收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。潛在毛收入估算由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)市場(chǎng)情況假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。估算運(yùn)營費(fèi)用； 運(yùn)營費(fèi)用主要包括物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)、租賃稅費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)等。若上述運(yùn)營費(fèi)用不包括在租賃收入里，則不用在租賃收入中扣除。運(yùn)營費(fèi)用可按租賃收入的一定比例計(jì)算。估算凈收益；租賃收入扣除運(yùn)營費(fèi)用，即為凈收益。選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率；資本化率的確定方法有市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法等方法。本參數(shù)指標(biāo)體系采用市場(chǎng)提取法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法進(jìn)行測(cè)算。市場(chǎng)提取法。根據(jù)對(duì)2006年2008年北京市成套住宅租售市場(chǎng)狀況調(diào)查，目前北京市成套住宅租售市場(chǎng)情況，租售比約為1：320左右，已接近或超過國際市場(chǎng)警戒線。按照市場(chǎng)提取法測(cè)算北京市成套住宅出租資本化率取值合理區(qū)間處于3%5%。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。其中安全利率采用中國人民銀行公布的一年期銀行定期存款利率；再依據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素、投資風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹等因素的分析，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，根據(jù)：資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，確定資本化率取值范圍為5%8%。綜合確定當(dāng)前資本化率取值區(qū)間為4%-6%。選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。 收益法可參考下述公式： 其中：V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格 A房地產(chǎn)的未來第一年凈運(yùn)營收益 Y房地產(chǎn)的報(bào)酬率g凈收益逐年遞增的比例3%-6%，根據(jù)物業(yè)的不同類型確定3%-6%，根據(jù)物業(yè)的不同類型確定t房地產(chǎn)的收益年限，由于物權(quán)法第149條對(duì)住宅房地產(chǎn)70年使用權(quán)問題的最終規(guī)定是：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。所以房地產(chǎn)估價(jià)未來可獲收益的年限可考慮建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限扣除建筑物已使用年限測(cè)算。房屋建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限表序號(hào)建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限備注1鋼結(jié)構(gòu)80年2鋼混60年框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu) 框架剪力墻結(jié)構(gòu)等3磚混一等50年4磚混二等50年收益法估價(jià)測(cè)算匯總表單 位數(shù) 額說 明一、潛在毛收入元/年6000005萬元/月其中：潛在毛租金收入元/年600000減：空置和收租損失元/年99960空置率16.66一年考慮兩個(gè)月的空置期加：其他收入元/年0二、有效毛收入元/年500040三、運(yùn)營費(fèi)用元/年75006按有效毛收入的15%取值四、凈收益元/年425034凈收益率85五、收益期限年56鋼混經(jīng)濟(jì)耐用年限60-已使用年限4六、報(bào)酬率或資本化率6資本化率取46%、凈收益逐年遞增的比例取3%七、測(cè)算結(jié)果總價(jià)萬元1133單價(jià)元/19738注：1、運(yùn)營費(fèi)用率運(yùn)營費(fèi)用/有效毛收入1002、凈收益率凈收益/有效毛收入1001運(yùn)營費(fèi)用率十一、估價(jià)結(jié)果1、確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值運(yùn)用市場(chǎng)比較法和收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，是從不同角度反映了估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，根據(jù)估價(jià)人員所掌握的市場(chǎng)資料和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并出于謹(jǐn)慎原則，故采用市場(chǎng)法權(quán)重為50的加權(quán)平均值作為估價(jià)結(jié)果。序號(hào)估價(jià)方法計(jì)算單價(jià)（元/）權(quán)重單價(jià)（元/）單價(jià)取整（元/）總價(jià)（萬元）1市場(chǎng)法219130.50 20826208301,195.682收益法19738 0.502、確定估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款包括（1）已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。（2）地價(jià)款（限制期以外的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房，成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)購房改房轉(zhuǎn)讓需要補(bǔ)繳地價(jià)款）。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)證未見他項(xiàng)權(quán)利記載，估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為0元。3、抵押價(jià)值抵押價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)值-優(yōu)先受償款單價(jià)：20830（元/平方米）；總價(jià)：1195.68萬元，大寫金額為人民幣壹仟壹佰玖拾伍萬陸仟捌佰元整。變現(xiàn)能力分析1、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性。委估對(duì)象為別墅用途，通用性一般、可分割轉(zhuǎn)讓性差、獨(dú)立使用性好。2、變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度。假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)強(qiáng)制處分估價(jià)對(duì)象，因賣方價(jià)外手續(xù)費(fèi)、競(jìng)價(jià)空間、雙方無合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場(chǎng)成交活躍程度等因素，將會(huì)產(chǎn)生一定的價(jià)格減損。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)的快速變現(xiàn)價(jià)值預(yù)計(jì)為市場(chǎng)價(jià)值的七八成。3、變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。估價(jià)對(duì)象為別墅，由于總價(jià)較高，面向特定的購買階層，其通用性、可分割使用性較差，變現(xiàn)能力一般，預(yù)計(jì)變現(xiàn)時(shí)間較長。變現(xiàn)的費(fèi)用主要有強(qiáng)制拍賣費(fèi)用、拍賣傭金、訴訟律師費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)和合同公證費(fèi)；營業(yè)稅及附加、印花稅。序號(hào)名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)額（萬元）1強(qiáng)制拍賣費(fèi)用執(zhí)行金額或者價(jià)額不超過1萬元的，每件交納50元；超過1萬元至50萬元的部分，按照1.5交納；超過50萬元至500萬元的部分，按照1交納；超過500萬元至1000萬元的部分，按照0.5交納；超過1000萬元的部分,按照0.1交納。 7.742拍賣傭金北京市高級(jí)法院關(guān)于確定委托拍賣機(jī)構(gòu)的若干規(guī)定(試行)開始實(shí)施。根據(jù)該規(guī)定，涉案房產(chǎn)拍賣成交價(jià)200萬元以下的，收取傭金的比例不得超過5；超過200萬元至1000萬元的部分，不得超過3；超過1000萬元至5000萬元的部分，不得超過2；超過5000萬元至1億元的部分，不得超過1；超過1億元的部分，不得超過0.5。收取傭金最高不得超過400萬元。 34.003律師費(fèi)民事訴訟不涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系或財(cái)產(chǎn)標(biāo)的在100000元以內(nèi)的，每件5003000元；財(cái)產(chǎn)標(biāo)的超過100000元，還應(yīng)按下列比例另加收費(fèi)：財(cái)產(chǎn)標(biāo)的及另加收費(fèi)比例100,0011,000,000元部分不高于2.51,