地產(chǎn)管理制度——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及實(shí)施細(xì)則

地產(chǎn)管理制度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及實(shí)施細(xì)則 目 錄 一、目的 . 1 二、范圍 . 1 三、地產(chǎn)管理 . 2 1、項(xiàng)目發(fā)展管理 . 2 1.1 地產(chǎn)投資管理 . 2 1.2 征地管理 . 3 1.3 項(xiàng)目實(shí)施前管理 . 3 1.4 市場(chǎng)調(diào)查管理 . 4 2、營(yíng)銷(xiāo)管理 . 5 2.1 營(yíng)銷(xiāo)策劃管理 . 5 2.2 銷(xiāo)售管理 . 5 2.3 銷(xiāo)售人員守則 . 6 2.4 銷(xiāo)售合同管理 . 7 3、資料文件管理 . 7 3.1 人員安排 . 7 3.2 文件收發(fā)基本要求 . 7 3.3 資料文件保管要求 . 7 3.4 資料查詢(xún) . 8 一、目 的 1、規(guī)范公司地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目管理，實(shí)行目標(biāo)管理，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 2、規(guī)范地產(chǎn)部與公司其它部門(mén)的工作職責(zé)范圍，使之分工明確、關(guān)系協(xié)調(diào)、合作密切，達(dá)到提高工作效率的目的。 二、范 圍 適用于 廣州市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地產(chǎn)項(xiàng)目投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、日常設(shè)計(jì)管理和物業(yè)銷(xiāo)售管理。 三、地產(chǎn)管理 1、項(xiàng)目發(fā)展管理 地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有資金密度大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。地產(chǎn)項(xiàng)目定案之前，須在詳細(xì)的調(diào)查和研究的基礎(chǔ)上，做好周密的可行性分析，逐級(jí)報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)審定，積極慎重做好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)租售階段的經(jīng)營(yíng)管理，力爭(zhēng)減少風(fēng)險(xiǎn)，取得較好收益。 1.1 地產(chǎn)投資管理 地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分立項(xiàng)、論證、報(bào)批和簽約四步驟進(jìn)行。 A、地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的立項(xiàng) 地產(chǎn)部或公司其他人員接觸土地項(xiàng)目后，指定地產(chǎn)部專(zhuān)人與土地介紹人聯(lián)系，查詢(xún)項(xiàng)目的情況，并做初步調(diào)查 ，對(duì)所得信息歸納整理歸檔。 對(duì)接觸到的項(xiàng)目，根據(jù)初步調(diào)查及有關(guān)資料先做簡(jiǎn)要的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，向部門(mén)經(jīng)理匯報(bào)后，進(jìn)行部門(mén)內(nèi)部分析討論，把有價(jià)值的項(xiàng)目報(bào)送公司總經(jīng)理和主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理審批。 B、地產(chǎn)項(xiàng)目的投資論證 經(jīng)公司總經(jīng)理、主管地產(chǎn)副總經(jīng)理審定后，地產(chǎn)部組織力量對(duì)有發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容如下： 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)及有關(guān)法律文件（包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地通知書(shū)、紅線圖、征地許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、國(guó)有土地出讓金合同、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)情況、地塊有無(wú)抵押等有關(guān)資料）。 現(xiàn)場(chǎng)情況（ 現(xiàn)有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等）。 項(xiàng)目周邊情況（周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景等）。 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的物業(yè)情況（包括用地面積、建筑面積、租 /售價(jià)格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標(biāo)準(zhǔn)、入伙時(shí)間、租售比例、戶型及戶型比例等）。 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)我公司接觸過(guò)或有了解的其他地塊的可比資料。 合營(yíng) /轉(zhuǎn)讓單位資訊實(shí)力報(bào)告（財(cái)力、人力、經(jīng)營(yíng)操作等情況）及介紹人情況。 合營(yíng) /轉(zhuǎn)讓單位的期望要求。 C、地產(chǎn)投資項(xiàng)目的報(bào)批 在上述調(diào)查的基礎(chǔ)上，由地產(chǎn)部牽 頭，財(cái)務(wù)部、工程部聯(lián)合撰寫(xiě)項(xiàng)目可行性報(bào)告，逐級(jí)報(bào)送公司主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審批。 D、地產(chǎn)投資項(xiàng)目的簽約 項(xiàng)目一經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由公司總經(jīng)理 /主管地產(chǎn)副總經(jīng)理出面與土地出讓 /轉(zhuǎn)讓方洽商合同有關(guān)事宜，同時(shí)委托公司法律顧問(wèn)起草或修改土地出讓 /轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)法律文件，報(bào)主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審定后正式對(duì)外簽約。 E、項(xiàng)目正式簽約后應(yīng)建立完整的項(xiàng)目檔案。 F、由地產(chǎn)部牽頭，財(cái)務(wù)部、工程部協(xié)助擬定詳細(xì)的發(fā)展計(jì)劃，進(jìn)入項(xiàng)目發(fā)展階段。 1.2 征地管理 在做好項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)上，地產(chǎn)部指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的征地手續(xù)。征 地程序如下： A、與地方洽商有關(guān)征地補(bǔ)償及有關(guān)工作等事宜。 B、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地通知書(shū)。 C、申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。 D、辦理拆遷有關(guān)手續(xù)。 E、向區(qū)和市國(guó)土局辦理用地結(jié)案手續(xù)。 F、向市房地局辦理土地估價(jià)，簽定土地出讓合同。 G、向市房地局辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。 1.3 項(xiàng)目實(shí)施前管理 項(xiàng)目實(shí)施前期階段分為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建兩部分。 A、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目實(shí)施階段的首要工作，建設(shè)工程技術(shù)是否先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上是否合理，設(shè)計(jì)將起著決定性的作用，設(shè)計(jì)文件則是安排建設(shè) 計(jì)劃和組織施工的主要依據(jù)。 設(shè)計(jì)單位的選定，一般通過(guò)招標(biāo)來(lái)確定。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)與評(píng)選： 根據(jù)公司的發(fā)展計(jì)劃，由地產(chǎn)部編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及設(shè)計(jì)招標(biāo)文件，報(bào)公司總經(jīng)理和主管副總經(jīng)理審批。 地產(chǎn)部擬定合適的設(shè)計(jì)公司參加設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)。 召開(kāi)設(shè)計(jì)方案的評(píng)審會(huì)，選中方案及設(shè)計(jì)單位，經(jīng)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的確定 地產(chǎn)部就入選方案征求各方面意見(jiàn)，指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司修改方案，直至符合公司對(duì)該項(xiàng)目的發(fā)展設(shè)想，并通過(guò)政府有關(guān)部門(mén)的審批。 督促設(shè)計(jì)單位按發(fā)展計(jì)劃完成擴(kuò)初方案及施工圖設(shè)計(jì)， 直至獲得政府規(guī)劃部門(mén)及其它專(zhuān)業(yè)部門(mén)的批準(zhǔn)。 地產(chǎn)部經(jīng)理需全面了解項(xiàng)目特性、規(guī)劃局批復(fù)的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，分別在方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段，召集有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)家對(duì)圖紙進(jìn)行詳細(xì)會(huì)審，會(huì)審紀(jì)要報(bào)總經(jīng)理和主管副總。 按照發(fā)展計(jì)劃，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行必要的修改，重大修改須經(jīng)主管副總及總經(jīng)理審批，所有修改通知單需由修改人、審核人聯(lián)名簽署。 上述方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)深度均應(yīng)按建設(shè)部頒布的建筑工程設(shè)計(jì)文件編制的深度規(guī)定執(zhí)行，并嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及廣州市城市規(guī)劃條例與廣州市城市規(guī)劃條例實(shí)施 細(xì)則等有關(guān)文件。 內(nèi)外裝修與設(shè)備選型 根據(jù)公司制定的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，從使用功能及建筑美觀的角度，參與內(nèi)外裝飾材料及有關(guān)設(shè)備的選擇。 裝修標(biāo)準(zhǔn)的制定。地產(chǎn)部編制的項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)公司總經(jīng)理及主管副總批準(zhǔn)。 裝修材料及設(shè)備配置的選用。在保證質(zhì)量與裝修效果的前提下，首先考慮選用國(guó)產(chǎn)與合資產(chǎn)品，不能滿足要求時(shí)再選用進(jìn)口產(chǎn)品，并做到貨比三家，主要裝飾材料的選用、變更必須報(bào)主管副總審定后方能生效。 樣板房的設(shè)計(jì)、施工管理 通過(guò)樣板房的設(shè)計(jì)、施工的管理，為今后大面積的項(xiàng)目開(kāi)展，提供必要的保證，減少不必要的浪費(fèi) ，應(yīng)遵循下列準(zhǔn)則： 地產(chǎn)部根據(jù)售樓的對(duì)象需求編制裝修標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。 聯(lián)系有實(shí)力的裝修公司參加室內(nèi)設(shè)計(jì)投標(biāo)，在確定設(shè)計(jì)中標(biāo)單位后，完成室內(nèi)裝修施工圖設(shè)計(jì)。 在樣板房施工過(guò)程中進(jìn)行全面跟蹤。土建施工期間，樣板房的施工管理由地盤(pán)負(fù)責(zé)，地產(chǎn)部確定所有的裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料及顏色等。 會(huì)同工程部對(duì)樣板房的造價(jià)進(jìn)行結(jié)算。 樣板房的驗(yàn)收應(yīng)由工程部牽頭，地產(chǎn)部、物資部、地盤(pán)參加，以上部門(mén)聯(lián)合發(fā)出整改意見(jiàn)供地盤(pán)參考。 B、項(xiàng)目報(bào)建管理 在做好項(xiàng)目投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，地產(chǎn)部指定專(zhuān)人 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)。報(bào)建程序如下： 向市、區(qū)計(jì)委辦理投資計(jì)劃任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目的計(jì)劃及轉(zhuǎn)正手續(xù)，取得省、市委對(duì)擬建項(xiàng)目的批文。 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。 送審總平面方案。 送審四圖一書(shū)（道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說(shuō)明書(shū)）。 送審單體建筑設(shè)計(jì)方案。 送審初步設(shè)計(jì)方案。 各專(zhuān)業(yè)部門(mén)報(bào)建（包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等）。 施工圖報(bào)建。 辦理市政配套設(shè)施費(fèi)、檔案合同、報(bào)建費(fèi)。 辦理建設(shè)工程報(bào)建審核書(shū)。 辦理放線 冊(cè)、余泥排放證。 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 1.4 市場(chǎng)調(diào)查管理 A、地產(chǎn)部應(yīng)成立市場(chǎng)調(diào)研小組，多渠道、廣泛地收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，特別是廣州市的。在科學(xué)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確分析廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、消費(fèi)取向，建立地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，為項(xiàng)目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計(jì)劃及銷(xiāo)售策劃提供信息支持。 B、市場(chǎng)調(diào)研的主要方式及內(nèi)容 通過(guò)各種調(diào)研方式，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行日常調(diào)查，如土地的批租量、房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類(lèi)物業(yè)的存量、空置率等，并對(duì)已調(diào)查項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤對(duì)比研究。 收集大眾傳播媒介的各種房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。調(diào)研 小組每日翻閱廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)、南方日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)等報(bào)刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產(chǎn)專(zhuān)版，收集包括各樓盤(pán)的租賃信息、專(zhuān)題房地產(chǎn)評(píng)論、有關(guān)政策法規(guī)在內(nèi)的房地產(chǎn)信息，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的各類(lèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 采用上門(mén)實(shí)地調(diào)查或參加展銷(xiāo)會(huì)的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的的第一手資料。積極參加房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)，力求全面了解樓盤(pán)信息，包括樓宇的類(lèi)型、位置、高度、面積、戶型及比例、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)、入伙時(shí)間、租售價(jià)格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預(yù)售時(shí)間、租售情況等，并對(duì)該物業(yè)做出綜合 評(píng)價(jià)。 對(duì)于特定的任務(wù)進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)查研究或針對(duì)某一物業(yè)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的調(diào)查研究。 C、市場(chǎng)調(diào)研信息的處理 對(duì)于接觸過(guò)的每一個(gè)地塊項(xiàng)目要做詳細(xì)記錄，并整理歸檔，建立廣州市地價(jià)信息庫(kù)。以此為基礎(chǔ)，分析相鄰地塊的經(jīng)濟(jì)收益。 對(duì)于收集到的資料、信息進(jìn)行分類(lèi)、匯總、分析、提煉、整理、歸檔，建立各類(lèi)物業(yè)的信息庫(kù)。在科學(xué)的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類(lèi)物業(yè)的走勢(shì)及消費(fèi)者的市場(chǎng)取向。 將所有的信息、資料進(jìn)行整理，建立一套有效、便捷、靈活的電腦信息管理系統(tǒng)。 2、營(yíng)銷(xiāo)管理 2.1 營(yíng)銷(xiāo)策劃管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的 （物業(yè)）營(yíng)銷(xiāo)策略及計(jì)劃，是物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)成功的關(guān)鍵，是企業(yè)拓展市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益的重要手續(xù)。營(yíng)銷(xiāo)策劃管理是地產(chǎn)部的重要工作內(nèi)容。 A、營(yíng)銷(xiāo)策劃工作由公司主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理直接主管，地產(chǎn)部具體負(fù)責(zé)，由分別負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研、銷(xiāo)售策劃、地產(chǎn)估價(jià)工作的管理人員組成地產(chǎn)部營(yíng)銷(xiāo)策劃隊(duì)伍。 B、市場(chǎng)調(diào)研人員應(yīng)結(jié)合專(zhuān)題調(diào)研，經(jīng)常性地收集廣州市土地批租、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的市場(chǎng)信息，力求透徹了解廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、整體及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，匯編有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)，及時(shí)整理樓盤(pán)價(jià)格、市場(chǎng)走向等有商業(yè)價(jià)值的房地產(chǎn)信息，定期向主管副總經(jīng)理、 地產(chǎn)部經(jīng)理，供營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)參考。 C、在項(xiàng)目開(kāi)工后，負(fù)責(zé)地產(chǎn)估價(jià)的管理人員著手制定樓宇銷(xiāo)售報(bào)告書(shū)，確定樓價(jià)系數(shù)方案，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審批。 D、在預(yù)售前三個(gè)月委托并督促房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)可的測(cè)繪所，進(jìn)行可銷(xiāo)售面積測(cè)算，辦理商品房（車(chē)位）預(yù)售許可證。 E、銷(xiāo)售報(bào)告書(shū)批準(zhǔn)后，即制定銷(xiāo)售價(jià)目表、付款方式、購(gòu)房須知，編寫(xiě)合同文件及起草其它有關(guān)銷(xiāo)售文件，報(bào)總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審批后實(shí)施。 F、選擇和管理好廣告公司，把項(xiàng)目的包裝做好。地產(chǎn)部擬定合適的廣告公司參加招標(biāo)，通過(guò)評(píng)審，報(bào)總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后確定廣告公 司。地產(chǎn)部對(duì)廣告公司關(guān)于項(xiàng)目的包裝要嚴(yán)格把關(guān)，力求達(dá)到公司的項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)。 2.2 銷(xiāo)售管理 樓宇銷(xiāo)售是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目預(yù)期收益的最終環(huán)節(jié)。其管理的核心在于按既定的銷(xiāo)售計(jì)劃，采取一切行之有效的措施，最大限度、最快速度地推動(dòng)樓宇銷(xiāo)售工作的展開(kāi)和完成。 A、樓宇銷(xiāo)售職能由地產(chǎn)部具體履行，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)做好樓款的結(jié)算工作，工程部、地盤(pán)及物業(yè)公司協(xié)助地產(chǎn)部及時(shí)解決客戶提出的合理的工程改建、整修方面的要求。 B、銷(xiāo)售方式。樓宇銷(xiāo)售業(yè)務(wù)以公司售樓處直銷(xiāo)為主，委托代理商為輔。 C、銷(xiāo)售程序： 咨詢(xún) 洽談 填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)書(shū) 收款 簽訂契約 催交樓款 收樓 辦證 D、培訓(xùn)、考核與獎(jiǎng)勵(lì) 定期組織銷(xiāo)售人員學(xué)習(xí)政策法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)，全面了解和熟悉公司發(fā)展項(xiàng)目情況和現(xiàn)行政策法規(guī)。 根據(jù)工作業(yè)績(jī)對(duì)銷(xiāo)售人員及銷(xiāo)售管理人員實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)，逐步建立一套既能體現(xiàn)按勞分配，又能促進(jìn)公司樓盤(pán)銷(xiāo)售的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。 每半年進(jìn)行一次銷(xiāo)售人員業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，并進(jìn)行應(yīng)知應(yīng)會(huì)考核，建立考核檔案，作為年終獎(jiǎng)勵(lì)參考依據(jù)之一。 E、分工負(fù)責(zé) 銷(xiāo)售人員應(yīng)認(rèn)真對(duì)等每筆業(yè)務(wù)，及時(shí)掌握客戶線索，跟蹤老客戶，不斷挖掘新客戶。對(duì)銷(xiāo)售客戶實(shí)行一人負(fù)責(zé)制，誰(shuí)負(fù)責(zé)登記，誰(shuí)負(fù)責(zé)跟蹤 ，一跟到底。實(shí)行對(duì)客戶從洽談 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū) 簽訂預(yù)售契約 收款交樓，由一人負(fù)責(zé)服務(wù)，以方便與客戶聯(lián)系。 指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)樓宇銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)工作，按時(shí)、準(zhǔn)確填報(bào)各項(xiàng)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)資料，真實(shí)反映公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和存在的問(wèn)題，為公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營(yíng)決策提供可靠依據(jù)。 指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)銷(xiāo)售合同管理工作，做到合同填寫(xiě)清楚，簽署程序合法化，并及時(shí)將合同整理歸檔，建立電腦客戶資料系統(tǒng)。 F、常規(guī)要求 對(duì)來(lái)訪客戶建立登記制度并進(jìn)行跟蹤服務(wù)。 銷(xiāo)售人員每周遞交一份銷(xiāo)售書(shū)面報(bào)告，及時(shí)反映銷(xiāo)售情況。 銷(xiāo)售人員必須每天記錄工作日志，對(duì)當(dāng)日來(lái)電、來(lái)訪客戶 情況建立登記制度，掌握原始資料。 2.3 銷(xiāo)售人員守則 A、基本素質(zhì)要求 積極主動(dòng)、盡職盡責(zé)、自覺(jué)奉獻(xiàn)、忠于職守。 銷(xiāo)售人員必須以公司利益和聲譽(yù)為第一生命，秉公辦事，不得有任何損害公司利益的言行。 銷(xiāo)售人員應(yīng)熟悉銷(xiāo)售資料，掌握銷(xiāo)售技巧，嚴(yán)格按照有關(guān)政策、法規(guī)辦事。 自覺(jué)遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，在工作時(shí)間內(nèi)不做任何私事。 服從領(lǐng)導(dǎo)安排，做好本職工作，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作。 B、基本操作要求 對(duì)待客戶要態(tài)度誠(chéng)懇、以禮相待、熱情大方，保持與客戶的良好關(guān)系。 接聽(tīng)客戶電話要禮貌，逐步摸清客戶需求心理 ，掌握交談技巧，吸引對(duì)方前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)洽談。 在與客戶接觸過(guò)程中，銷(xiāo)售人員必須有整體觀念、團(tuán)結(jié)和睦、相互配合、溝通協(xié)作，不得爭(zhēng)搶客戶。 售樓處應(yīng)保持整潔、干凈，備齊資料夾、計(jì)算器、簽字筆等銷(xiāo)售工具，每日工作結(jié)束后將桌面和環(huán)境收拾干凈。 C、服裝儀容要求 銷(xiāo)售人員必須儀表端莊、精神飽滿。男士必須著襯衫、領(lǐng)帶、西服；女士必須化淡妝，穿統(tǒng)一制服。 掛牌上崗，微笑服務(wù)，誠(chéng)懇親切，以博得客戶信賴(lài)。 售樓處不得大聲喧嘩嬉鬧，不得相互聊天、閑談，不得擅自離崗。 D、禁止事項(xiàng) 未經(jīng)公司許可，嚴(yán)禁私自為已購(gòu)客戶轉(zhuǎn)讓樓盤(pán) 。 未經(jīng)公司許可，嚴(yán)禁對(duì)外泄露公司客戶任何資料，包括姓名、電話、地址、購(gòu)買(mǎi)或擬購(gòu)買(mǎi)之物業(yè)名稱(chēng)。 嚴(yán)禁收受或索取客戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士之打賞或利益。 未經(jīng)授權(quán)之事，不得擅自書(shū)面或口頭答應(yīng)客戶要求。 未經(jīng)公司許可，不得私自接受他人委托代管、代租樓盤(pán)。 不允許在工作時(shí)間內(nèi)看報(bào)紙和打私人電話。 2.4 銷(xiāo)售合同管理 A、指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)樓宇銷(xiāo)售合同管理工作。 B、銷(xiāo)售合同管理人員職責(zé)范圍： 填寫(xiě)合同的基本要求：字跡清楚，用字、句規(guī)范，簽署程序合法。 辦理銷(xiāo)售合同的公證、房管局交易所的臨鑒證、登記 所登記；協(xié)同有關(guān)人員辦理房產(chǎn)證領(lǐng)、取、發(fā)放事宜。 配合財(cái)務(wù)部協(xié)助客戶辦理銀行按揭，直至樓款拔付到我公司財(cái)務(wù)帳號(hào)為止。 合同簽定后，協(xié)同財(cái)務(wù)部做好樓款收取和催收工作。 C、銷(xiāo)售合同的整理與歸檔 將銷(xiāo)售合同、臨時(shí)合約按合同編號(hào)登記，并將有關(guān)樓盤(pán)資料輸入電腦進(jìn)行管理。 3、資料文件管理 3.1 人員安排 指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)資料文件管理工作，負(fù)責(zé)公司下達(dá)的文件命令、指示，并督促經(jīng)辦人員執(zhí)行。 3.2 文件收發(fā)基本要求 A、建立收發(fā)文登記簿，收發(fā)文時(shí)填寫(xiě)“文件日期”、“文件編號(hào)”、“文件內(nèi)容”、“收發(fā)文單位”。 B、發(fā)文必須及時(shí)準(zhǔn)確，并要求收文人簽收。 C、發(fā)出文件必須留底，分類(lèi)存檔。 D、收到文件后，要做好登記，并及時(shí)轉(zhuǎn)發(fā)有關(guān)人員。需要傳閱的，采用發(fā)給甲 收回 再發(fā)給乙 的方法，并要求閱后簽名。 E、所有收到的文件均須歸檔保管，如屬傳真件要以復(fù)印件存檔。 3.3 資料文件保管要求 做到資料齊全，便于查詢(xún)。 A、文件的分類(lèi)： 資料分類(lèi)的目的是為了便于使用。不同時(shí)期不同的工作重點(diǎn)，相應(yīng)文件的分類(lèi)也會(huì)有所變化?；痉诸?lèi)原則如下： 公司內(nèi)部： 公司文件； 地產(chǎn)部?jī)?nèi)部文件； 公司各部門(mén)往來(lái)文件； 往來(lái)文 件： 與物業(yè)公司往來(lái)文件； 與業(yè)主或客戶往來(lái)文件； 其他往來(lái)文件。 樓宇資料： 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)文件； 有關(guān)設(shè)計(jì)文件； 報(bào)建批文文件； 銷(xiāo)售有關(guān)文件； 市場(chǎng)調(diào)查文件； 其他文件。 B、根據(jù)以上分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)將文件分門(mén)別類(lèi)，隨時(shí)編制目錄。 C、按時(shí)間分類(lèi)將資料文件裝訂成冊(cè)，統(tǒng)一制作封面、目錄，進(jìn)行妥善保管。 3.4 資料查詢(xún) A、非本部門(mén)人員要查閱有關(guān)資料，必須獲得本部門(mén)經(jīng)理許可后方可查閱。 B、查閱人僅限查閱許可的資料。 C、借閱文件資料時(shí)，需經(jīng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)，登記后方可借閱，時(shí)間不得超過(guò) 7 天。 D、 如需復(fù)印，應(yīng)經(jīng)部門(mén)經(jīng)理許可，并由資料管理人員復(fù)印并進(jìn)行登記。 （正文止） 工程管理制度 目 錄 一、目的 . 9 二、范圍 . 9 三、工程施工管理 . 9 1、工程管理 . 9 1.1 工程開(kāi)工前準(zhǔn)備工作 . 9 1.2 工程協(xié)調(diào)管理 . 10 1.3 工程質(zhì)量管理 .11 1.4 工程測(cè)量管理 . 12 1.5 工程安全管理 . 12 1.6 文明施工準(zhǔn)則化規(guī)定 . 12 1.7 地盤(pán)施工日記制度 . 13 2、計(jì)劃管理 . 13 2.1 施工生產(chǎn)計(jì)劃管理制度 . 13 2.2 工程審批制度 . 14 3、技術(shù)管理 . 15 3.1 施工技術(shù)管理 . 15 3.2 施工技術(shù)資料管理 . 15 3.3 工程竣工驗(yàn)收程序 . 16 3.4 施工圖紙、技術(shù)核定管理規(guī)定 . 16 4、招標(biāo)分判管理 . 17 4.1 總則 . 17 4.2 分判商管理 . 17 4.3 分判方案制定 . 17 4.4 投標(biāo)單位選擇 . 18 4.5 發(fā)標(biāo)、回標(biāo)及開(kāi)標(biāo) . 18 4.6 評(píng)標(biāo)及定標(biāo) . 18 4.7 分判合約簽訂 . 18 一、目的 加強(qiáng)工程管理，以規(guī)范、有序、科學(xué)、高效地運(yùn)作來(lái)保證把項(xiàng)目建成建筑精品，樹(shù)立公司形象，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 二、范圍 適用于公司所屬各地盤(pán)。 三、工程施工管理 1、工程管理 1.1 工程開(kāi)工前準(zhǔn)備工作 擬建工程的施工準(zhǔn)備是工程正式開(kāi)工的必要條件。 A、項(xiàng)目管理人員架構(gòu)及施工隊(duì)伍的確定 公司工程部牽頭，會(huì)同行政人事部，根據(jù)工 程規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、復(fù)雜程度、工期要求，推選項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的人選，供公司領(lǐng)導(dǎo)參考。 工程部會(huì)同地盤(pán)通過(guò)招標(biāo)形式選擇分包商，并對(duì)投標(biāo)的分包商進(jìn)行資格審查及考察，優(yōu)先選用報(bào)價(jià)合理、施工質(zhì)量?jī)?yōu)良、工期合理及社會(huì)信譽(yù)好的分包商。分包商的考察工作由工程部牽頭，地盤(pán)參加，由工程部寫(xiě)出考察報(bào)告供主管領(lǐng)導(dǎo)決策。 B、技術(shù)準(zhǔn)備工作 工程部組織各專(zhuān)業(yè)工程師及地盤(pán)技術(shù)負(fù)責(zé)人熟悉和審查擬建工程施工圖，準(zhǔn)備圖紙會(huì)審。 施工圖的審核。對(duì)施工圖上的說(shuō)明及內(nèi)容進(jìn)行審核，包括建筑圖與結(jié)構(gòu)圖的尺寸、坐標(biāo)及標(biāo)高等方面。 對(duì)水、電、煤氣、排水 、電訊及設(shè)備安裝等圖紙與其相配合的土建圖紙進(jìn)行布局、尺寸、標(biāo)高上的復(fù)核。 地盤(pán)組織地產(chǎn)部、工程部、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理召開(kāi)設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審會(huì)議。由設(shè)計(jì)單位作設(shè)計(jì)和技術(shù)細(xì)節(jié)交底及答疑，地盤(pán)指定專(zhuān)人做好會(huì)議記錄，經(jīng)地盤(pán)經(jīng)理簽發(fā)后分發(fā)至與會(huì)單位及部門(mén)，并列入竣工資料存檔。 地盤(pán)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際條件、工程規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和公司要求，編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)，經(jīng)工程部審核，報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，作為工程施工指導(dǎo)性文件。 工程部按照施工圖及制定的施工方案編制建設(shè)項(xiàng)目施工預(yù)算。 C、物資準(zhǔn)備 地盤(pán)根據(jù)預(yù)算的材料分析和施工進(jìn) 度計(jì)劃要求，編制材料需要量計(jì)劃；根據(jù)預(yù)算提供的構(gòu)（配）件和成品、半成品需要量，結(jié)合地盤(pán)進(jìn)度計(jì)劃作出加工計(jì)劃，報(bào)工程部及物資部審核，由物資部統(tǒng)一采購(gòu)，地盤(pán)材料管理員驗(yàn)收調(diào)拔。 地盤(pán)根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，作出地盤(pán)行政辦公用品用量計(jì)劃，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理審定，由行政人事部統(tǒng)一采購(gòu)。 D、施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 工程部指導(dǎo)地盤(pán)對(duì)擬建項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的場(chǎng)地條件、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、地上及地下障礙物、市政管線分布、周?chē)ㄖ锏膱?jiān)固情況、基礎(chǔ)形式等具體情況進(jìn)行調(diào)查，為工程的“三通一平”施工保護(hù)及施工污染控制提供依據(jù)，為施工總平面布置提供參考 。 由工程部測(cè)量工程師會(huì)同地盤(pán)相關(guān)技術(shù)人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)給定的永久性坐標(biāo)和高程進(jìn)行復(fù)測(cè)。誤差超限時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)顧問(wèn)公司；復(fù)測(cè)無(wú)誤后，及時(shí)辦理測(cè)量交樁手冊(cè)，并按照建筑總平面圖要求，進(jìn)行施工場(chǎng)地控制網(wǎng)測(cè)量，設(shè)置場(chǎng)區(qū)永久性控制測(cè)量標(biāo)樁。 由地盤(pán)負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)水、電、道路及電訊暢通和平整場(chǎng)地，并按消防要求設(shè)置足夠數(shù)量的消防栓。 地盤(pán)根據(jù)施工總平面圖安排施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)設(shè)施建設(shè)，為正式開(kāi)工準(zhǔn)備好用房。 E、由工程部負(fù)責(zé)辦理工程施工許可證、夜間施工許可證等手續(xù)，并負(fù)責(zé)辦理銀行保函及保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)事宜。 F、施工 場(chǎng)外協(xié)調(diào) 由工程部配合地盤(pán)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目涉及的部門(mén)或單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，如供水、供電、電訊、公安及當(dāng)?shù)卣块T(mén)，通過(guò)業(yè)務(wù)上的溝通，加強(qiáng)彼此間的協(xié)調(diào)關(guān)系。 1.2 工程協(xié)調(diào)管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須加強(qiáng)工程各方面的協(xié)調(diào)管理工作。除了在計(jì)劃安排上做到合理，減少矛盾外，在日常工作中，各級(jí)管理人員要深入現(xiàn)場(chǎng)，了解情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，主動(dòng)疏通，及時(shí)解決。一般兩個(gè)星期召開(kāi)調(diào)度會(huì)一次，根據(jù)各工程項(xiàng)目工程進(jìn)展情況，定出召開(kāi)調(diào)度會(huì)議例會(huì)制度，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，研究工程建設(shè)中存在的問(wèn)題，明確解決問(wèn)題的措施、期限和責(zé)任者。會(huì)后，由地產(chǎn)部及時(shí)整 理出調(diào)度會(huì)議紀(jì)要，印發(fā)至有關(guān)單位和部門(mén)，分工負(fù)責(zé)，促其實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目的工程協(xié)調(diào)管理，均由地產(chǎn)部牽頭，工程部、物資部及地盤(pán)應(yīng)積極做好配合工作。 1.3 工程質(zhì)量管理 工程質(zhì)量管理必須認(rèn)真執(zhí)行和貫徹國(guó)家、地區(qū)及上級(jí)主管部門(mén)有關(guān)工程質(zhì)量監(jiān)管工作的規(guī)范、法規(guī)及管理制度。 A、工程質(zhì)量管理體制 工程質(zhì)量管理工作實(shí)行地盤(pán)經(jīng)理負(fù)責(zé)制。地盤(pán)各專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)各自職責(zé)范圍內(nèi)的日常檢查工作；由公司工程部牽頭，針對(duì)工程不同內(nèi)容（結(jié)構(gòu)、安裝、裝飾、竣工）不定期組織各專(zhuān)業(yè)檢查考核。 建立地盤(pán)質(zhì)量管理組織架構(gòu)系統(tǒng)。按照公司對(duì)項(xiàng)目目標(biāo) 和規(guī)范要求，制定質(zhì)量目標(biāo)管理辦法，分解各級(jí)管理人員和施工工序，一級(jí)抓一級(jí)，把質(zhì)量管理工作貫穿到施工全過(guò)程中去。 B、工程質(zhì)量管理制度 建立設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審制度。在工程部的指導(dǎo)下，工程開(kāi)工前和不同專(zhuān)業(yè)工程開(kāi)工前（結(jié)構(gòu)、安裝、裝飾），由地盤(pán)組織有關(guān)技術(shù)管理人員熟悉施工圖紙，進(jìn)行圖紙會(huì)審。 建立質(zhì)量“三檢制”制度。地盤(pán)應(yīng)將工程質(zhì)量管理納入到各施工組織設(shè)計(jì)中，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙及驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行每一分項(xiàng)工程的質(zhì)量檢查評(píng)定工作。 嚴(yán)格把好建材構(gòu)配件及有關(guān)物資的質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定對(duì)建材及有關(guān)物資進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)證件不齊全 ，檢驗(yàn)不合格的有關(guān)材料嚴(yán)禁使用。 竣工資料的管理。根據(jù)廣州市城建檔案館關(guān)于工程竣工資料編制的要求。由工程部指定專(zhuān)人進(jìn)行工程質(zhì)量檢查驗(yàn)收和隱蔽工程驗(yàn)收資料的收集、整理，以備工程竣工查驗(yàn)。 地盤(pán)質(zhì)量施工日記制度。施工日記要求內(nèi)容要齊全，施工部位填寫(xiě)完整，質(zhì)量情況如實(shí)記錄。 C、工程部應(yīng)組織有關(guān)部門(mén)指導(dǎo)地盤(pán)做好質(zhì)量管理，并充分發(fā)揮監(jiān)督作用。 根據(jù)施工的實(shí)際情況，工程部不定期地參加工程例會(huì)，檢查工地的質(zhì)量管理情況和工程質(zhì)量控制方案，指導(dǎo)地盤(pán)做好質(zhì)量控制工作。 組織工程項(xiàng)目的分部工程驗(yàn)收、總驗(yàn)收及工程質(zhì)量等級(jí) 初評(píng)，對(duì)于工程驗(yàn)收中存在的質(zhì)量問(wèn)題簽發(fā)整改通知書(shū)，并嚴(yán)格監(jiān)督整改。保證施工工程達(dá)到優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。 D、施工質(zhì)量問(wèn)題的處理 對(duì)于監(jiān)理和政府質(zhì)監(jiān)部門(mén)提出的整改意見(jiàn)，一般情況下，由地盤(pán)或組織分包商查出問(wèn)題出現(xiàn)的原因，積極組織整改，復(fù)查合格后，由地盤(pán)以書(shū)面的形式報(bào)公司工程部；對(duì)重大質(zhì)量問(wèn)題或質(zhì)量事故，由工程部組織地盤(pán)和分包商整改或停工整改，復(fù)查合格后，以書(shū)面形式報(bào)公司主管副總經(jīng)理。 施工或發(fā)生質(zhì)量事故，應(yīng)按事故性質(zhì)、損失金額大小填寫(xiě)一般或重大質(zhì)量事故報(bào)告，并以書(shū)面形式報(bào)公司工程部，重大質(zhì)量事故還要抄送公司主管副總經(jīng) 理和總經(jīng)理。 對(duì)于多次說(shuō)服教育無(wú)效，施工質(zhì)量確實(shí)低劣的施工隊(duì)伍，可勒令其停工整頓，作出經(jīng)濟(jì)制裁，直至取消其分包或施工資格。 1.4 工程測(cè)量管理 A、由工程部測(cè)量工程師會(huì)同地盤(pán)相關(guān)技術(shù)人員對(duì)規(guī)劃部門(mén)提供的測(cè)量控制點(diǎn)進(jìn)行接收、復(fù)測(cè)及引測(cè)保護(hù)工作。 B、在測(cè)量控制點(diǎn)規(guī)劃部門(mén)的認(rèn)可后，由工程部會(huì)同地盤(pán)相關(guān)技術(shù)人員對(duì)控制網(wǎng)及建筑物主要軸線交點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量和檢測(cè)；保護(hù)控制樁。 1.5 工程安全管理 A、總則 工程施工的前提條件是安全、健康的工作環(huán)境，為使工程施工能夠安全有效地進(jìn)行，防止違章作業(yè)，杜絕傷亡事故的發(fā)生， 制定以下安全管理原則。 遵守政府及有關(guān)部門(mén)頒布的安全法規(guī)、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。 組織經(jīng)培訓(xùn)合格、經(jīng)驗(yàn)豐富的安全管理人員進(jìn)行安全監(jiān)督管理。 加強(qiáng)員工安全意識(shí)教育，做好員工安全培訓(xùn)和監(jiān)督。 制定有效控制參與工程的各有關(guān)施工隊(duì)伍的施工安全措施，確保施工機(jī)械、設(shè)施及作業(yè)場(chǎng)所施工安全，保證施工環(huán)境的安全與健康。 B、安全管理體制 公司的安全組織機(jī)構(gòu)為主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)的安全委員會(huì)。 由工程部組織有關(guān)人員負(fù)責(zé)安全委員會(huì)的日常管理工作，負(fù)責(zé)各類(lèi)傷亡事故的分析和調(diào)查工作，為公司領(lǐng)導(dǎo)處理傷亡事故的決策起到參謀作用。 各地盤(pán) 設(shè)置專(zhuān)職安全督導(dǎo)，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)文明施工安全管理工作。 C、安全委員會(huì)的職責(zé) 受公司總經(jīng)理委托，全面統(tǒng)籌公司有關(guān)安全工作事宜。 向公司領(lǐng)導(dǎo)呈交有關(guān)安全工作報(bào)告及提出改進(jìn)建議。 向有關(guān)部門(mén)傳達(dá)公司最新安全管理辦法及達(dá)標(biāo)要求。 審訂、批核重大工程項(xiàng)目的安全施工方案及安全工作計(jì)劃。 監(jiān)督地盤(pán)安全工作，每季度組織一次地盤(pán)安全大檢查。 研討有關(guān)安全工作和勞動(dòng)保護(hù)之建議。 研究意外事故的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及趨勢(shì)，分析危險(xiǎn)及損害工人健康原因，作出糾正方案。 對(duì)意外事故進(jìn)行調(diào)查分析，并督促防范、整改措施的落實(shí)。 D、會(huì)議制 度 公司安全會(huì)議：由公司主管副總經(jīng)理主持，工程部和各地盤(pán)經(jīng)理參加，每半年召開(kāi)一次。 地盤(pán)安全會(huì)議：地盤(pán)經(jīng)理主持，地盤(pán)全體管理人員、分包商及各班組的負(fù)責(zé)人參加，每周一次。 臨時(shí)安全會(huì)議：如遇特殊情況，可緊急召開(kāi)臨時(shí)公司、地盤(pán)安全會(huì)議。 1.6 文明施工準(zhǔn)則化規(guī)定 A、地盤(pán)應(yīng)自覺(jué)遵守國(guó)家、地區(qū)及公司有關(guān)環(huán)境衛(wèi)生的規(guī)定，將工地環(huán)境衛(wèi)生措施納入施工組織設(shè)計(jì)中，實(shí)行“條包塊管”責(zé)任制，地盤(pán)負(fù)責(zé)日常管理工作，公司每月組織進(jìn)行檢查考核。 B、各地盤(pán)的環(huán)境衛(wèi)生工作由地盤(pán)全面負(fù)責(zé)，并將環(huán)境衛(wèi)生保潔責(zé)任落實(shí)到各分包商和施工班組。 C、建筑垃圾、工程渣土和生活垃圾應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，防止因施工影響市容環(huán)境衛(wèi)生。凡無(wú)法及時(shí)清運(yùn)的，應(yīng)在場(chǎng)地布置圖中設(shè)定臨時(shí)堆放點(diǎn)，并在施工中按圖堆放。工程竣工后，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)將工地多余的建材和垃圾全部清運(yùn)干凈，做到工完場(chǎng)清。 D、地盤(pán)區(qū)域內(nèi)辦公、生活區(qū)的文明衛(wèi)生管理 地盤(pán)區(qū)域內(nèi)的辦公、生活區(qū)應(yīng)經(jīng)常性地清掃，室內(nèi)物品應(yīng)放置整齊；工地茶水桶必須有蓋加鎖。 地盤(pán)的食堂管理。嚴(yán)格按照中華人民共和國(guó)食品衛(wèi)生法的規(guī)定，做好保潔衛(wèi)生工作。食堂工作人員應(yīng)定期作身體檢查，杜絕傳染病源進(jìn)入食堂。食堂的位置應(yīng)遠(yuǎn)離廁所 、垃圾堆場(chǎng)等污染源。 地盤(pán)必須設(shè)置職工用廁設(shè)施，并定期做好清運(yùn)工作。 地盤(pán)應(yīng)按照政府有關(guān)規(guī)定，落實(shí)各項(xiàng)除害措施；自覺(jué)做好蚊、蠅、鼠、蟑螂的滅殺和預(yù)防工作。凡委托專(zhuān)業(yè)部門(mén)承包除害任務(wù)的，應(yīng)與之簽訂協(xié)議，明確雙方職責(zé)和違約責(zé)任。 1.7 地盤(pán)施工日記制度 A、 專(zhuān)人負(fù)責(zé)記錄地盤(pán)施工日記，從地盤(pán)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)作施工準(zhǔn)備工作起，就必須指定專(zhuān)人做好施工日記。 B、施工日記要如實(shí)做好記錄，作為工程質(zhì)量或安全的備查依據(jù)。 C、施工現(xiàn)場(chǎng)如有晚班作業(yè)施工，安排值班人員做好施工日記的夜間記錄。 2、計(jì)劃管理 2.1 施工生產(chǎn)計(jì) 劃管理制度 A、工程進(jìn)度計(jì)劃 根據(jù)公司地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃，由地盤(pán)編制各工程總進(jìn)度計(jì)劃，工程部審核后，報(bào)請(qǐng)公司主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 根據(jù)批準(zhǔn)實(shí)施的工程總進(jìn)度計(jì)劃，由地盤(pán)編制年度工程進(jìn)度計(jì)劃，工程部審核后報(bào)請(qǐng)公司主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 工程月進(jìn)度計(jì)劃由地盤(pán)根據(jù)工程總進(jìn)度表編制，并于每月 28 日上報(bào)工程部，作為對(duì)地盤(pán)完成情況考核的依據(jù)。 由工程部組織和主持召開(kāi)公司月度生產(chǎn)計(jì)劃會(huì)議，檢查月度計(jì)劃完成情況，并布置下達(dá)次月生產(chǎn)計(jì)劃。 為確保月度工程計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，地盤(pán)必須建立月、旬（或周）生產(chǎn)會(huì)議制度，編制和檢查旬 （周）進(jìn)度計(jì)劃，必要時(shí)可不定期召開(kāi)各種協(xié)調(diào)會(huì)甚至日碰頭會(huì)。 工程完成后，由地盤(pán)根據(jù)施工的實(shí)際進(jìn)度計(jì)劃編制實(shí)際施工進(jìn)度表。 B、工程統(tǒng)計(jì) 由地盤(pán)編制項(xiàng)目月度工程形象進(jìn)度及實(shí)物量完成統(tǒng)計(jì)報(bào)表和工程月報(bào)，并于當(dāng)月 25日上報(bào)工程部。 工程部匯總編制各項(xiàng)目月度工程形象進(jìn)度完成情況表和工程月報(bào)，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。 C、計(jì)劃的控制和保證 由工程部統(tǒng)籌管理施工設(shè)計(jì)圖紙、指令和各項(xiàng)指導(dǎo)施工的技術(shù)文件，按發(fā)展計(jì)劃下達(dá)到地盤(pán)。 材料設(shè)備由物資部統(tǒng)籌安排，按工程物資、機(jī)具采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃按質(zhì)、按時(shí)、按量供應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)。 地盤(pán)應(yīng)根據(jù)施 工組織設(shè)計(jì)要求，經(jīng)常檢查和督促分包商對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的配備檢修、勞動(dòng)力安排、材料供應(yīng)和施工技術(shù)措施等實(shí)施到位。 工程部每周視察地盤(pán)至少一次，深入現(xiàn)場(chǎng)了解施工實(shí)際情況，特殊情況可不定期召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)碰頭會(huì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決問(wèn)題，督促地盤(pán)全面完成生產(chǎn)計(jì)劃。 2.2 工程審批制度 A、物資采購(gòu)計(jì)劃 物資采購(gòu)計(jì)劃包括的內(nèi)容：序號(hào)、物資名稱(chēng)、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、進(jìn)場(chǎng)日期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或?qū)|(zhì)量的要求。 物資采購(gòu)計(jì)劃由物資部上報(bào)主管副總經(jīng)理審批后，即進(jìn)行訂貨，由工程部、地產(chǎn)部配合作好物資的質(zhì)量、價(jià)格把關(guān)工作，杜絕不良現(xiàn)象 發(fā)生。 物資采購(gòu)動(dòng)作程序。地盤(pán)根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃要求提出材料采購(gòu)計(jì)劃 地盤(pán)造價(jià)工程師對(duì)規(guī)格、品種、數(shù)量等進(jìn)行復(fù)核 工程部、物資部審核 物資部市場(chǎng)調(diào)研，訂購(gòu)樣板 工程部作技術(shù)、質(zhì)量把關(guān) 經(jīng)建筑師或主管批準(zhǔn) 主管副總經(jīng)理批準(zhǔn) 物資部簽訂采購(gòu)合同 送有關(guān)部門(mén) 材料供應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng) 物資部、地盤(pán)驗(yàn)收入庫(kù)或進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)使用 結(jié)余材料清點(diǎn) 地盤(pán)材料清點(diǎn) 地盤(pán)材料管理人員上報(bào)處理方案 物資部報(bào)批 結(jié)余材料處理。 B、工程款 工程款支付的基本原則：支付工程款應(yīng)控制承判合約總額，根據(jù)進(jìn)度執(zhí)行情況，不能提前或超額支付；及時(shí)掌握加款 項(xiàng)目和減款項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)變化情況。 工程款的支付程序： 分包商提出申請(qǐng) 負(fù)責(zé)管理該分包商所負(fù)責(zé)施工項(xiàng)目的主管審批 地盤(pán)經(jīng)理審批 預(yù)結(jié)算審批 工程部經(jīng)理審批 財(cái)務(wù)部經(jīng)理審批 主管副總經(jīng)理審批 到出納處收款。 C、對(duì)保修期滿的項(xiàng)目，由工程部牽頭，了解物業(yè)公司以及小業(yè)主的使用情況，將遺留問(wèn)題處理完畢后，經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，通知財(cái)務(wù)部付清余款。 D、大臨設(shè)施審批制度 工程開(kāi)工前，地盤(pán)根據(jù)施工大綱和施工組織總設(shè)計(jì)計(jì)劃，在施工總平面中具體確定各項(xiàng)臨時(shí)設(shè)施的位置、平面尺寸、朝向開(kāi)間尺寸等。 大臨設(shè)施的總平面布置的要求。 總平面布置要求緊湊、合理、節(jié)約。道路要環(huán)通；水電、煤氣、通訊等各種管線（明管或暗管）均要排列整齊；管道、線路走向最短、最安全、最經(jīng)濟(jì)；不影響永久建筑的施工。 列表逐項(xiàng)說(shuō)明大臨設(shè)施的各項(xiàng)要求。包括：序號(hào)、名稱(chēng)、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、預(yù)算單價(jià)、完成時(shí)間及具體負(fù)責(zé)人等。 大臨設(shè)施規(guī)劃的審核程序。地盤(pán)做出大臨設(shè)施規(guī)劃 送工程部審核 主管副總經(jīng)理審批 報(bào)政府消防部門(mén)審批 返回地盤(pán)執(zhí)行 送工程部、物資部備案。 3、技術(shù)管理 3.1 施工技術(shù)管理 A、施工技術(shù)管理的主要任務(wù)：正確貫徹國(guó)家的各項(xiàng)技術(shù)政策、國(guó)家的有關(guān)部門(mén) 規(guī)定、規(guī)范、規(guī)程；依靠技術(shù)進(jìn)步，科學(xué)地組織各項(xiàng)技術(shù)工作，建立良好的技術(shù)秩序，確保按質(zhì)如期完成工程管理和施工管理任務(wù)，確保安全施工、文明施工，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，使技術(shù)與經(jīng)濟(jì)達(dá)到辯證統(tǒng)一。 B、技術(shù)交底制度 工程項(xiàng)目開(kāi)工前，由工程部組織設(shè)計(jì)部門(mén)、地產(chǎn)部、物資部及相關(guān)單位對(duì)地盤(pán)進(jìn)行技術(shù)交底。 地盤(pán)在工程開(kāi)工前，地盤(pán)經(jīng)理或技術(shù)副總經(jīng)理組織各專(zhuān)業(yè)工程師向地盤(pán)有關(guān)技術(shù)人員及主要分包單位技術(shù)人員進(jìn)行技術(shù)交底。 各個(gè)分項(xiàng)工程施工前，地盤(pán)應(yīng)做好相應(yīng)的技術(shù)交底工作。 技術(shù)交底須由專(zhuān)人負(fù)責(zé)記錄，并作為文件資料存 檔保存。 3.2 施工技術(shù)資料管理 A、文件資料的管理 施工圖紙、技術(shù)文件、合同文件、與分包商簽署的安全協(xié)議均由工程部保管。 工程部指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)收發(fā)文件、資料、設(shè)計(jì)圖等文件。 往來(lái)函件須類(lèi)別分明、編號(hào)統(tǒng)一，按工程項(xiàng)目與類(lèi)別進(jìn)行整理歸檔，列清目錄。 對(duì)于地盤(pán)的請(qǐng)求、報(bào)告，處理應(yīng)及時(shí)，批復(fù)應(yīng)明確。 嚴(yán)格文件資料的借閱制度，各類(lèi)資料的借閱必須征得部門(mén)經(jīng)理同意，并辦理借閱登記手續(xù)，預(yù)定歸還日期。 B、設(shè)計(jì)圖紙的管理 房產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工圖歸口管理部門(mén)為工程部。 工程部接到地產(chǎn)部發(fā)來(lái)的施工圖后，蓋收文 章，編號(hào)登記后，按規(guī)定的分類(lèi)分發(fā)給地盤(pán)和有關(guān)部門(mén)，及時(shí)組織圖紙會(huì)審。 凡尚未進(jìn)場(chǎng)施工單位（包括委托外加工單位），其施工圖（包括設(shè)計(jì)修改文件）由工程部分發(fā)；凡已進(jìn)場(chǎng)的施工單位（包括委托外加工單位），其施工圖（包括設(shè)計(jì)修改文件）由工程部發(fā)到地盤(pán)，由地盤(pán)發(fā)給施工單位。 工程部收到地產(chǎn)部確認(rèn)后發(fā)來(lái)的設(shè)計(jì)變更、設(shè)計(jì)修改等技術(shù)文件后，經(jīng)部門(mén)經(jīng)理或?qū)I(yè)工程師閱批后按施工圖份數(shù)分發(fā)到地盤(pán)，由地盤(pán)分發(fā)到各分包單位。 施工圖紙、設(shè)計(jì)修改等技術(shù)文件的簽收，分發(fā)工作要及時(shí)到位，并注明收發(fā)時(shí)間。 技術(shù)核定單經(jīng)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)人員 簽證后有效。 C、竣工資料的管理 建設(shè)工程竣工資料的編制和報(bào)送，遵照廣東?。ㄊ校┙ㄖ芾聿块T(mén)和廣州市城建檔案管理的有關(guān)規(guī)定。 竣工檔案必須真實(shí)地反映建設(shè)過(guò)程和工程竣工后的實(shí)際情況，要求做到完整、準(zhǔn)確、簽證完備。 3.3 工程竣工驗(yàn)收程序 A、分包單位自驗(yàn)。 B、地盤(pán)組織各分包單位初驗(yàn)，請(qǐng)工程監(jiān)理參加。 C、按照竣工檔案規(guī)定，準(zhǔn)備完整的竣工資料。 D、由工程部組織地盤(pán)、監(jiān)理和相關(guān)的分包單位，申請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)分別對(duì)消防、衛(wèi)生、環(huán)保等專(zhuān)業(yè)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并寫(xiě)出竣工鑒定書(shū)。 E、對(duì)初驗(yàn)中存在的問(wèn)題，由地盤(pán)督促施 工單位抓緊認(rèn)真進(jìn)行處理整改。 F、監(jiān)理、工程部、地盤(pán)、相關(guān)分包單位一起進(jìn)行整改后的復(fù)驗(yàn)。 G、工程部、監(jiān)理寫(xiě)出評(píng)估報(bào)告。 H、工程部提交驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。 I、工程部和地盤(pán)組織正式驗(yàn)收，監(jiān)理、設(shè)計(jì)、質(zhì)監(jiān)、各分包施工單位參加，并寫(xiě)出驗(yàn)收評(píng)估意見(jiàn)，質(zhì)監(jiān)部門(mén)提出質(zhì)量評(píng)定等級(jí)。 3.4 施工圖紙、技術(shù)核定管理規(guī)定 對(duì)施工圖紙、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定的管理作如下規(guī)定，有關(guān)部門(mén)、地盤(pán)按此規(guī)定執(zhí)行。 A、施工圖紙、設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙、設(shè)計(jì)變更，一律經(jīng)由地產(chǎn)部簽收（不直接發(fā)至工程部或地盤(pán)）。 施工圖紙、設(shè)計(jì)變更 ，必須符合廣州市出圖有關(guān)規(guī)定。 地產(chǎn)部收到設(shè)計(jì)單位的施工圖紙、設(shè)計(jì)變更，應(yīng)先行審核，地產(chǎn)部蓋章后，按規(guī)定轉(zhuǎn)發(fā)工程部。 工程部收到地產(chǎn)部轉(zhuǎn)發(fā)的施工圖紙、設(shè)計(jì)變更后，按業(yè)務(wù)職能分發(fā)（包括地盤(pán)），并督辦。 工程部收到施工圖紙后，應(yīng)組織有關(guān)工程人員熟悉圖紙，會(huì)同地產(chǎn)部商定會(huì)審圖紙的時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員。 圖紙會(huì)審記錄由工程部負(fù)責(zé)整理，并報(bào)送設(shè)計(jì)單位，交地產(chǎn)部蓋章確定，作為施工圖的有效文件之一。 B、技術(shù)核定及特殊情況 工程部及其它部門(mén)（包括地盤(pán)）提出要求變更設(shè)計(jì)文件，可主送設(shè)計(jì)單位，抄送地產(chǎn)部。 工程部 及其它部門(mén)（包括地盤(pán)）提出的使用功能重大改變、增加費(fèi)用的變更設(shè)計(jì)建議性文件，應(yīng)報(bào)地產(chǎn)部，由地產(chǎn)部組織論證，確定是否接納。 地產(chǎn)部一般不應(yīng)干預(yù)施工程序，但確定必須修改正在施工的工序、材料時(shí)，可先用口頭形式指令地盤(pán)暫?；蛐薷?，并知會(huì)工程部后，盡快補(bǔ)發(fā)變更通知單。 凡屬結(jié)構(gòu)修改的技術(shù)核定，不論任何部門(mén)提出，均須由設(shè)計(jì)單位確認(rèn)。 4、招標(biāo)分判管理 4.1 總則 A、招標(biāo)分判工作由公司主管副總經(jīng)理主持，工程部牽頭負(fù)責(zé)，物資部、地盤(pán)共同協(xié)作完成。 B、招標(biāo)分判期間，所有工作人員須遵守招標(biāo)工作紀(jì)律，不得泄露招標(biāo)的有 關(guān)事項(xiàng)。 4.2 分判商管理 A、分判商提名 已參與過(guò)公司項(xiàng)目施工的分判商可直接由工程部提名參與分判商評(píng)估。 未參與過(guò)公司項(xiàng)目施工的分判商，須由工程部調(diào)查通過(guò)后方可參與分判商評(píng)估。 分判商經(jīng)提名后可列入公司分判商名冊(cè)。 B、分判商評(píng)估 分判商名冊(cè)所列的分判商經(jīng)評(píng)估合格后，列入公司認(rèn)可分判商名冊(cè)，作為公司招標(biāo)或議標(biāo)分判候選單位。 必要的情況下，通過(guò)公司工程部、物資部及地盤(pán)等部門(mén)共同對(duì)提名分判商進(jìn)行考察。由工程部分判主管人員填寫(xiě)考核意見(jiàn)表（ I），參與考察的人員應(yīng)于考核意見(jiàn)表（ I）上書(shū)面表示接受或提出 反對(duì)意見(jiàn)，在四分之三以上考核人員同意提名該分判商的前提下，工程部經(jīng)理向主管副總經(jīng)理匯報(bào)有關(guān)考核情況，在得到主管副總經(jīng)理同意的情況下，提名分判商方可認(rèn)為考核合格。 C、認(rèn)可分判商名冊(cè)的動(dòng)態(tài)管理 對(duì)本年度參與過(guò)公司工程施工的分判商，在其工程竣工后，地盤(pán)經(jīng)理、工程部經(jīng)理共同填寫(xiě)分判商工程考核意見(jiàn)表（ ），公司主管副總經(jīng)理根據(jù)以上考核意見(jiàn)，決定是否繼續(xù)保留其認(rèn)可分判商資格。 對(duì)于認(rèn)可分判商名冊(cè)中本年度未參加公司工程施工的分判商，由工程部于年終進(jìn)行匯總，并組織物資部、地盤(pán)召開(kāi)會(huì)議對(duì)其進(jìn)行討論，工程部經(jīng)理向主管副總 經(jīng)理匯報(bào)會(huì)議結(jié)果后，由主管副總經(jīng)理決定是否保留其認(rèn)可分判商資格。 每年年終，工程部應(yīng)及時(shí)根據(jù)以下情況更新認(rèn)可分判商名冊(cè)，抄報(bào)公司主管副總經(jīng)理，抄送物資部及地盤(pán)。 4.3 分判方案制定 A、分判方案大綱由工程部分判主管人員在征詢(xún)工程部經(jīng)理、物資部、地盤(pán)意見(jiàn)后起草，報(bào)主管副總經(jīng)理審批后正式定案，分判方案大綱一般包括以下內(nèi)容： 分判架構(gòu)及承包關(guān)系。 各分判合同包含的工程內(nèi)容。 各分判工作計(jì)劃發(fā)標(biāo)時(shí)間。 其他。 B、施工進(jìn)行期間，工程部分判主管人員應(yīng)根據(jù)上述分判大綱，并結(jié)合工程實(shí)際情況，編寫(xiě)各分判工程的 分判方案，并報(bào)主管副總經(jīng)理和總經(jīng)理審批。 4.4 投標(biāo)單位選擇 A、招標(biāo)單位的選擇應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，從公司認(rèn)可分判商名冊(cè)中選擇。 B、工程部在征求公司物資部、地盤(pán)及有關(guān)部門(mén)的具體意見(jiàn)后，列出推薦名單，經(jīng)主管副經(jīng)理審批后作為邀請(qǐng)招標(biāo)單位，工程部據(jù)此發(fā)出正式招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。 4.5 發(fā)標(biāo)、回標(biāo)及開(kāi)標(biāo) A、分判主管人員按規(guī)定時(shí)間向邀請(qǐng)招標(biāo)單位發(fā)出標(biāo)書(shū)，發(fā)標(biāo)之后，分判主管人員可視情況，協(xié)同地盤(pán)工作人員，接待招標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察。 B、招標(biāo)期間，投標(biāo)單位須以書(shū)面形式質(zhì)疑。 C、在規(guī)定的回標(biāo)日期，工程部組織物資部、 地盤(pán)及其他單位共同開(kāi)標(biāo)，工程部分判主管人員記錄開(kāi)標(biāo)結(jié)果，并向公司主管副總經(jīng)理匯報(bào)。 4.6 評(píng)標(biāo)及定標(biāo) A、工程部會(huì)同地盤(pán)共同進(jìn)行評(píng)標(biāo)工作，所有評(píng)定均須提出書(shū)面意見(jiàn)。 B、視回標(biāo)、評(píng)標(biāo)情況，由工程部經(jīng)理主持議標(biāo)答疑，答疑會(huì)議應(yīng)邀請(qǐng)招標(biāo)單位、公司工程部、地盤(pán)、物資部及其他有關(guān)單位參加。 C、根據(jù)評(píng)標(biāo)情況及投標(biāo)人回標(biāo)的最后結(jié)果，由公司主管副總經(jīng)理主持工程部、地盤(pán)、物資部等部門(mén)召開(kāi)定標(biāo)會(huì)議。 D、工程部分判主管人員根據(jù)定標(biāo)會(huì)議結(jié)果，寫(xiě)出評(píng)標(biāo)總結(jié)報(bào)告，評(píng)標(biāo)總結(jié)報(bào)告須經(jīng)定標(biāo)會(huì)議各部門(mén)代表簽名共同確認(rèn)，并報(bào)總經(jīng)理認(rèn)可 。 4.7 分判合約簽訂 A、定標(biāo)后二日內(nèi)，工程部向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)。 B、工程部分判主管人員應(yīng)于中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起七天內(nèi)，匯集有關(guān)來(lái)往函件制作合同文件，完成合同簽署。 （正文止） 地盤(pán)管理制度 目 錄 一、目的 . 20 二、范 圍 . 20 三、管理制度 . 20 1、地盤(pán)計(jì)劃管理 . 20 1.1 工程進(jìn)度計(jì)劃 . 20 1.2 工程統(tǒng)計(jì) . 21 1.3 物資、機(jī)具設(shè)計(jì) . 21 2、地盤(pán)工程質(zhì)量管理 . 21 3、安全文明施工管理 . 22 4、地盤(pán)材料及物資管理 . 22 5、地盤(pán)文秘及資料管理 . 23 5.1 文件資料的分類(lèi)和收發(fā) . 23 5.2 資料管理責(zé)任制 . 23 5.3 文件資料的歸檔 . 24 5.4 文件資料的借閱 . 24 6、地盤(pán)會(huì)議制度 . 24 6.1 工程協(xié)調(diào)會(huì)議 . 24 6.2 工程例會(huì) . 24 6.3 安全 會(huì)議 . 25 6.4 質(zhì)量會(huì)議 . 25 6.5 地盤(pán)內(nèi)部會(huì)議 . 25 7、地盤(pán)圖表上墻制度 . 25 8、地盤(pán)請(qǐng)示、報(bào)告制度 . 26 8.1 經(jīng)營(yíng)管理情況 . 26 8.2 工程管理情況 . 26 9、地盤(pán)總務(wù) . 26 一、目的 加強(qiáng)地盤(pán)管理，以規(guī)范、有序、科學(xué)、高效地運(yùn)作來(lái)保證把施工項(xiàng)目建成建筑精品，樹(shù)立公司形象，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 二、范圍 適用于公司自己發(fā)展和對(duì)外承擔(dān)施工的地盤(pán)。 三、管理制度 1、地盤(pán)計(jì)劃管理 地盤(pán)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)管理，作為地盤(pán)管理工作的控制目標(biāo)，既要有科學(xué)性，又要結(jié)合工程施工的具體情況，起到計(jì)劃領(lǐng)先的作用。 1.1 工程進(jìn)度計(jì)劃 A、根據(jù)工程合約或公司地產(chǎn)部發(fā)展計(jì)劃，由地盤(pán)經(jīng)理組織各專(zhuān) 業(yè)工程師、計(jì)劃人員編制工程總進(jìn)度計(jì)劃，報(bào)請(qǐng)公司工程部批準(zhǔn)后實(shí)施。 B、地盤(pán)根據(jù)工程總進(jìn)度編制工程月進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)地盤(pán)經(jīng)理批準(zhǔn)后，報(bào)工程部作為考核地盤(pán)計(jì)劃完成的根據(jù)，并報(bào)公司地產(chǎn)部備案。 C、旬計(jì)劃或工序節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，由地盤(pán)經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施。 D、工程進(jìn)展過(guò)程中，有重大設(shè)計(jì)變更或因其他因素造成工程總進(jìn)度不能執(zhí)行時(shí)，工程總進(jìn)度必須作出及時(shí)的修改，并報(bào)上級(jí)批準(zhǔn)。 E、各施工班組或分包商編制的工程進(jìn)度表，必須與工程總進(jìn)度吻合，地盤(pán)經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 F、涉及到工期獎(jiǎng)金的工程進(jìn)度控制計(jì)劃，須報(bào)主管副總經(jīng)理審批。 G、工程竣工后， 應(yīng)根據(jù)實(shí)際進(jìn)度繪制工程實(shí)際進(jìn)度表。 1.2 工程統(tǒng)計(jì) A、地盤(pán)編制工程月、季、年形象進(jìn)度及實(shí)物量完成統(tǒng)計(jì)報(bào)表，并逐級(jí)上報(bào)。 B、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)人員必須建立資料臺(tái)帳，做好歸檔工作。未經(jīng)地盤(pán)經(jīng)理同意不得向外單位提供統(tǒng)計(jì)資料。 1.3 物資、機(jī)具設(shè)計(jì) A、工程開(kāi)工前，地盤(pán)應(yīng)及時(shí)編制工程物資、機(jī)具采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃，并報(bào)工程部、物資部審批，屬地盤(pán)權(quán)限內(nèi)的物資、機(jī)具供應(yīng)由地盤(pán)經(jīng)理批準(zhǔn)后采購(gòu)。 B、為保證工程正常進(jìn)行，地盤(pán)材料員要及時(shí)向地盤(pán)經(jīng)理提供有關(guān)物資、機(jī)具的統(tǒng)計(jì)資料。 2、地盤(pán)工程質(zhì)量管理 認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家、地區(qū)有關(guān)工程 質(zhì)量監(jiān)管工作的規(guī)范、法規(guī)，具體做好以下工作： 2.1 熟悉各類(lèi)施工操作規(guī)程、工程驗(yàn)收規(guī)范及工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按圖紙施工，認(rèn)真執(zhí)行地盤(pán)質(zhì)量目標(biāo)計(jì)劃。 2.2 掌握工程質(zhì)量及質(zhì)量監(jiān)督情況，實(shí)行施工全過(guò)程的跟蹤監(jiān)控，預(yù)防為主。及時(shí)收集工程質(zhì)量的原始數(shù)據(jù)和資料，對(duì)工程重點(diǎn)部位、重點(diǎn)工序要制定專(zhuān)項(xiàng)質(zhì)量保證措施。 2.3 參與施工組織設(shè)計(jì)的編制、工程設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審，對(duì)交底和會(huì)審紀(jì)要中有關(guān)質(zhì)量部分應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督實(shí)施。 2.4 按時(shí)組織主體工程中間質(zhì)量驗(yàn)收、分部工程質(zhì)量評(píng)定及竣工工程質(zhì)量等級(jí)初評(píng)。定期組織工程質(zhì)量檢 查，堅(jiān)持按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求簽發(fā)質(zhì)量整改通知書(shū)，并認(rèn)真監(jiān)督實(shí)施。各專(zhuān)業(yè)的施工管理人員都必須在各自的業(yè)務(wù)范圍做好質(zhì)量管理工作。 2.5 對(duì)公司、監(jiān)理、政府質(zhì)監(jiān)部門(mén)提出的質(zhì)量整改意見(jiàn)，要積極慎重做好整改工作，經(jīng)復(fù)查合格后作書(shū)面回復(fù)。對(duì)工程低劣的施工單位或班組，經(jīng)多次說(shuō)服教育無(wú)效時(shí)，可下令停工整頓，或給予罰款處理。 2.6 組織并參與質(zhì)量事故調(diào)查及處理方案的擬定，提供事故原因初步分析資料；對(duì)于重大事故，必須一日內(nèi)報(bào)公司主管部門(mén)及主管領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)質(zhì)量爭(zhēng)端問(wèn)題的協(xié)調(diào)仲裁。 2.7 對(duì)關(guān)鍵工序?qū)嵭惺┕で百|(zhì)量把關(guān) A、混凝 土澆灌前應(yīng)檢查技術(shù)復(fù)核及隱蔽工程資料，檢查材質(zhì)證明及復(fù)檢資料，審查混凝土級(jí)配及澆灌措施、預(yù)埋件和插筋的位置。上述工作無(wú)誤后，才能允許澆灌混凝土。砌筑工程嚴(yán)格控制砂漿配合比及密實(shí)度，嚴(yán)格按規(guī)范施工構(gòu)造柱及圈梁。 B、裝修工程施工前要堅(jiān)持先做樣板的制度。粉刷裝修前要檢查結(jié)構(gòu)墻體、門(mén)窗安裝、預(yù)埋管線的質(zhì)量、預(yù)留孔洞位置、軸線及標(biāo)高是否正常。上述內(nèi)容合格后方可施工。 C、地面面層施工前要檢查基層、預(yù)埋管線、預(yù)留洞處理的質(zhì)量、設(shè)計(jì)標(biāo)高與標(biāo)高差等。上述內(nèi)容合格后方可施工。 D、防水施工前要檢查基層質(zhì)量、原材料合格證、轉(zhuǎn) 角弧度、泛水高度、坡度方向、水漏斗質(zhì)量等。上述內(nèi)容合格后方可施工。 2.8 由專(zhuān)人負(fù)責(zé)資料管理工作，負(fù)責(zé)全面收集和整理質(zhì)量保證資料。資料內(nèi)容要求完整、真實(shí)可靠。資料整理要與工程進(jìn)度同步，并按工程檔案管理規(guī)定分類(lèi)管理、歸檔。 3、安全文明施工管理 3.1 地盤(pán)管理人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地區(qū)有關(guān)安全生產(chǎn)的方針、政策、法令和安全技術(shù)規(guī)程，嚴(yán)格執(zhí)行本公司的安全生產(chǎn)規(guī)定和制度，認(rèn)真做好安全監(jiān)控工作。 3.2 建立安全生產(chǎn)責(zé)任制，樹(shù)立“生產(chǎn)、安全兩手抓，兩手硬”的思想。地盤(pán)全體員工應(yīng)在各自的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)正確對(duì)待安全 管理工作，履行安全責(zé)任制規(guī)定內(nèi)容。 3.3 建立安全管理網(wǎng)絡(luò)，由地盤(pán)經(jīng)理或副經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，并委派專(zhuān)職安全督導(dǎo)員負(fù)責(zé)安全管理工作，同時(shí)要督促各分包單位和班組健全安全生產(chǎn)管理網(wǎng)絡(luò)。 3.4 施工組織設(shè)計(jì)或施工大綱中應(yīng)包含生產(chǎn)安全保證措施。應(yīng)根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)編制相應(yīng)的安全技術(shù)措施，確保安全生產(chǎn)。如遇特殊情況，針對(duì)性地制定專(zhuān)項(xiàng)安全措施。 3.5 定期進(jìn)行安全大檢查，不定期進(jìn)行抽查；根據(jù)施工進(jìn)程，確定安全重點(diǎn)；采用簡(jiǎn)報(bào)形式公布檢查結(jié)果，限期整改不安全因素，并跟蹤復(fù)查。 3.6 施工現(xiàn)場(chǎng)消防管理。嚴(yán)格執(zhí)行施工現(xiàn)場(chǎng)防 火有關(guān)規(guī)定，定點(diǎn)設(shè)置消防器材，成立消防搶險(xiǎn)隊(duì)；加強(qiáng)消防檢查，嚴(yán)禁隨意動(dòng)火，必須動(dòng)火時(shí)，應(yīng)辦理動(dòng)火證；嚴(yán)禁使用電爐或燈具取暖。 3.7 組織并參與安全事故的調(diào)查及處理。事故發(fā)生后應(yīng)及時(shí)上報(bào)，一般事故在 24 小時(shí)內(nèi)上報(bào)，重大事故立即上報(bào)。做到安全活動(dòng)有記錄，安全檢查有簡(jiǎn)報(bào)，安全事故有報(bào)告，安全情況寫(xiě)月報(bào)，并逐級(jí)上報(bào)，杜絕瞞報(bào)。 3.8 專(zhuān)人負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)總平面的管理。地盤(pán)全體員工都必須在各自的職責(zé)范圍管理好文明施工，做到場(chǎng)容場(chǎng)貌整潔，材料堆放整齊，道路和排水暢通，危險(xiǎn)處設(shè)置有醒目警告標(biāo)志。 3.9 協(xié)助、督促各分 包施工單位和班組做好治安保衛(wèi)、防盜工作。 4、地盤(pán)材料及物資管理 建材物資是建筑產(chǎn)品實(shí)體的主要部分，是建筑施工單位成本核算的中心環(huán)節(jié)；在保證工程質(zhì)量的前提下，做好地盤(pán)材料及物資的管理工作，是降低工程成本的有效手段。 4.1 地盤(pán)設(shè)專(zhuān)職材料管理員，負(fù)責(zé)地盤(pán)材料及物資的管理工作。 4.2 材料、物資供應(yīng)前準(zhǔn)備工作 A、在工程開(kāi)工前，根據(jù)工程具體情況，盡快提出物資采購(gòu)、供應(yīng)、進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，按公司物資采購(gòu)程序報(bào)送物資部和工程部。 B、地盤(pán)材料管理員根據(jù)物資供應(yīng)計(jì)劃，制定材料物資送樣審批計(jì)劃表。 C、地盤(pán)材料管理員根 據(jù)材料送樣計(jì)劃表，提前四周向建筑師提交樣板，直至建筑師認(rèn)可。 地盤(pán)物資自行采購(gòu)管理 A、地盤(pán)材料管理員根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，分期分批采購(gòu)，堅(jiān)持“貨比三家”、“就近采購(gòu)”與“物美價(jià)廉”原則。 B、對(duì)物資采購(gòu)堅(jiān)持實(shí)行嚴(yán)格的管理，杜絕不良現(xiàn)象發(fā)生。地盤(pán)材料管理員要遵紀(jì)守法、廉潔奉公；嚴(yán)禁假公濟(jì)私、索賄受賄，嚴(yán)格按照公司和財(cái)務(wù)部的有關(guān)規(guī)定辦理付款手續(xù)。 4.4 材料及物資進(jìn)場(chǎng)管理 A、品種、規(guī)格、數(shù)量及包裝檢查。地盤(pán)材料管理員要仔細(xì)核對(duì)物資的品種、數(shù)量以及合格證或品質(zhì)保證書(shū)；對(duì)憑證不全、質(zhì)量不符、數(shù)量短 缺的物資另行堆放，做好“不能使用”標(biāo)記，寫(xiě)好原始記錄，及時(shí)通知有關(guān)單位處理。 B、為把好質(zhì)量關(guān)，地盤(pán)材料管理員還應(yīng)開(kāi)箱實(shí)測(cè)產(chǎn)品質(zhì)量；如有疑問(wèn)應(yīng)及時(shí)請(qǐng)技術(shù)部門(mén)或直接送試驗(yàn)單位作理、化性能測(cè)試，并標(biāo)明“暫不使用”，待測(cè)試結(jié)果出來(lái)后，再作處理。 C、物資進(jìn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)按總平面圖（或入庫(kù)）分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行堆放，做到整齊劃一，標(biāo)記分明。包裝隱蔽的物資應(yīng)設(shè)“品牌標(biāo)記”，以免錯(cuò)用；對(duì)防潮、防曬物資必須采用妥善的保管措施。 D、易燃、易爆物品必須另設(shè)堆放場(chǎng)地（或庫(kù)房），并設(shè)“警告標(biāo)志”；劇毒物品也應(yīng)另設(shè)專(zhuān)放場(chǎng)地（或庫(kù)房），并委派專(zhuān) 人看管。上述物資出庫(kù)使用時(shí)要嚴(yán)格審查，須經(jīng)領(lǐng)用單位或班組負(fù)責(zé)人簽定后方可放行。 4.5 凡遇工程設(shè)計(jì)修改或變更使用材料，應(yīng)及時(shí)通知供貨單位立即停止供應(yīng)或另作調(diào)整；對(duì)已進(jìn)場(chǎng)和已生產(chǎn)的物資應(yīng)經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批示后，作妥善處理。 4.6 實(shí)行限額供料、限額領(lǐng)料、定額用料制度。由地盤(pán)材料管理員填發(fā)物資調(diào)拔單，統(tǒng)籌管理物資調(diào)拔；避免因錯(cuò)發(fā)、錯(cuò)用造成二次采購(gòu)而增加材料成本。 4.7 地盤(pán)材料管理員建立進(jìn)出臺(tái)帳，每月月末清點(diǎn)，保證帳物相符。 4.8 地盤(pán)材料管理員應(yīng)按設(shè)計(jì)要求或現(xiàn)場(chǎng)具體情況對(duì)部分材料進(jìn)行復(fù)檢或抽檢，并將檢驗(yàn)結(jié)果及時(shí)反饋給技術(shù)部門(mén)；收集并保存物資的質(zhì)保書(shū)、合格證和復(fù)檢單，以備竣工驗(yàn)收之用。 4.9 工程竣工后，剩余物資的處理。地盤(pán)材料管理員應(yīng)及時(shí)做好剩余物資的清點(diǎn)、造冊(cè)工作，并提出處理意見(jiàn)，報(bào)公司物資部批核，經(jīng)公司主管副總經(jīng)理批審后處理。 5、地盤(pán)文秘及資料管理 5.1 文件資料的分類(lèi)和收發(fā) A、地盤(pán)資料分為工程管理資料和行政資料兩大部分。工程管理資料包括技術(shù)管理資料、施工管理資料、技術(shù)資料匯編與竣工圖等；行政業(yè)務(wù)資料包括政府和公司函件、分包商函件、地盤(pán)發(fā)出函件、會(huì)議紀(jì)要及地盤(pán)內(nèi)部行政事務(wù)資料等。 B、 地盤(pán)文秘人員負(fù)責(zé)收發(fā)文件、函件、資料、設(shè)計(jì)圖紙等工作。 C、文件資料經(jīng)地盤(pán)經(jīng)理簽注執(zhí)行或傳閱后，由文秘人員負(fù)責(zé)傳送。 D、地盤(pán)來(lái)往公函須類(lèi)別分明、統(tǒng)一編號(hào)。 5.2 資料管理責(zé)任制 A、資料管理由地盤(pán)經(jīng)理或地盤(pán)副經(jīng)理全面負(fù)責(zé)，定期對(duì)地盤(pán)的資料管理工作進(jìn)行檢查和督導(dǎo)。 B、工程管理資料由分管技術(shù)工作的地盤(pán)副經(jīng)理負(fù)責(zé)，由土建工程師、機(jī)電安裝工程師分別負(fù)責(zé)日常督促、審核及收集工作。 C、行政業(yè)務(wù)資料由地盤(pán)文秘負(fù)責(zé)收集和整理。 D、工程資料的填寫(xiě)、簽認(rèn)及整理必須與工程進(jìn)度同步。 5.3 文件資料的歸檔 A、地盤(pán) 來(lái)往公函由文秘人員按系統(tǒng)與類(lèi)別整理、歸檔，并列清目錄。 B、地盤(pán)工程管理資料由分管技術(shù)的地盤(pán)副經(jīng)理負(fù)責(zé)，土建工程師、機(jī)電安裝工程師和質(zhì)量管理工程師分別進(jìn)行整理、歸檔各自專(zhuān)業(yè)范圍內(nèi)的資料文件，并列清目錄。 C、安全協(xié)議書(shū)由地盤(pán)負(fù)責(zé)安全督導(dǎo)的工程師整理和保管。 D、地盤(pán)有關(guān)材料、設(shè)備供應(yīng)合同和分項(xiàng)工程承包合同由地盤(pán)造價(jià)工程師整理和保管。 E、地盤(pán)經(jīng)理和副經(jīng)理各備份以上各項(xiàng)資料一份，以求全面了解施工過(guò)程中發(fā)生的各個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題。 F、地盤(pán)各位員工均應(yīng)保管好自己本職工作有關(guān)的文件資料。 5.4 文件資料的借閱 A、為 嚴(yán)格執(zhí)行保密制度，除地盤(pán)管理人員外，其他任何單位和個(gè)人如需借閱文件和資料，必須經(jīng)地盤(pán)經(jīng)理批準(zhǔn)。 B、借閱資料只準(zhǔn)許使用復(fù)印件，確需使用原件時(shí)需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并辦理借閱手續(xù)。 C、借閱者必須寫(xiě)明借閱理由、文件內(nèi)容與編號(hào)、歸還日期，最后由借閱人與資料管理人員共同簽名確認(rèn)。 D、為防止文件遺失，文件原件被借閱時(shí)，必須留妥復(fù)印件。借閱人歸還文件后，應(yīng)及時(shí)銷(xiāo)毀復(fù)印件。 6、地盤(pán)會(huì)議制度 6.1 工程協(xié)調(diào)會(huì)議 A、會(huì)議時(shí)間：每周一次，地盤(pán)指定專(zhuān)人作書(shū)面記錄。 B、會(huì)議地點(diǎn)：地盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議室。 C、參加人員：地產(chǎn)部、工 程部、地盤(pán)的有關(guān)人員。 D、會(huì)議內(nèi)容： 議定工程綜合進(jìn)度和單項(xiàng)進(jìn)度的計(jì)劃安排。 討論決定施工過(guò)程中出現(xiàn)的圖面、技術(shù)、質(zhì)量及材料定、供貨問(wèn)題。 討論周計(jì)劃的完成情況和存在的問(wèn)題，具體安排解決存在的問(wèn)題。 協(xié)調(diào)工程主要工序搭接中相互制約的問(wèn)題。 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工狀況，議定工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工等其它有關(guān)問(wèn)題。 6.2 工程例會(huì) A、會(huì)議時(shí)間：每周一次，在工程協(xié)調(diào)會(huì)議后一天舉行，地盤(pán)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)書(shū)面記錄。 B、會(huì)議地點(diǎn)：地盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議室。 C、參加人員：地盤(pán)負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員、各分包商和施工班組的負(fù)責(zé)人 。 D、會(huì)議內(nèi)容： 總結(jié)月、周計(jì)劃執(zhí)行情況，分析原因，提出措施。 通報(bào)安全、質(zhì)量情況，表?yè)P(yáng)、批評(píng)、責(zé)令整改。 商討與解決施工過(guò)程中分包商之間、班組之間、工序之間、工種之間協(xié)作配合事宜。 解決大型機(jī)械設(shè)備的使用與材料堆放場(chǎng)地等問(wèn)題。 6.3 安全會(huì)議 A、會(huì)議時(shí)間：每半月一次，在安全大檢查當(dāng)天舉行，出版安全檢查簡(jiǎn)報(bào)。 B、參加人員：地盤(pán)安全領(lǐng)導(dǎo)小組、分包單位生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、各班組負(fù)責(zé)人及有關(guān)安全人員。 C、會(huì)議內(nèi)容： 檢查各項(xiàng)安全措施執(zhí)行情況，確定重點(diǎn)安全防護(hù)部位及防護(hù)要求。 通報(bào)安全大檢查的情況， 責(zé)令有關(guān)分包商和班組立即整改。 交流安全管理的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，提高安全管理水平。 6.4 質(zhì)量會(huì)議 A、會(huì)議時(shí)間：每月一次，在質(zhì)量大檢查當(dāng)天舉行，出版質(zhì)量檢查簡(jiǎn)報(bào)。 B、參加人員：地盤(pán)經(jīng)理、副經(jīng)理、有關(guān)的施工管理人員、質(zhì)量檢查員以及各分包商和施工班組負(fù)責(zé)人。 C、會(huì)議內(nèi)容： 檢查工程質(zhì)量管理的各項(xiàng)措施落實(shí)情況。 通報(bào)質(zhì)量大檢查情況。 學(xué)習(xí)驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量。 6.5 地盤(pán)內(nèi)部會(huì)議 A、生產(chǎn)碰頭會(huì)。地盤(pán)經(jīng)理、副經(jīng)理、各施工管理人員平時(shí)應(yīng)互通情況，在每周協(xié)調(diào)會(huì)議前，集中碰頭一次，匯總生產(chǎn)中存在的問(wèn)題，提出需 解決的問(wèn)題。 B、全員會(huì)議。每月舉行一次，具體時(shí)間由地盤(pán)經(jīng)理決定，主要傳達(dá)公司有關(guān)會(huì)議精神；總結(jié)地盤(pán)工作開(kāi)展情況，表?yè)P(yáng)工作突出者，交流經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，勉勵(lì)共同提高。 7、地盤(pán)圖表上墻制度 7.1 施工有關(guān)圖紙及總平面圖及時(shí)上墻。 7.2 工程進(jìn)度計(jì)劃表、工程進(jìn)度完成表每?jī)芍苌蠅σ淮巍?7.3 工程形象進(jìn)度照片每周上墻一次。 7.4 工程量計(jì)劃表、工程量完成表，每月上墻一次，形成經(jīng)濟(jì)曲線。 7.5 物料計(jì)劃表每月上墻一次。 7.6 施工許可證、施工標(biāo)牌、項(xiàng)目施工管理網(wǎng)絡(luò)圖等及時(shí)上墻。 8、地盤(pán)請(qǐng)示 、報(bào)告制度 8.1 經(jīng)營(yíng)管理情況 A、定期匯報(bào)地盤(pán)管理費(fèi)的收支情況。 B、根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容及完成情況，提出每月工程進(jìn)度款額。 C、每月以書(shū)面形式向公司主管副總經(jīng)理匯報(bào)工程進(jìn)度款的支出情況，要求有詳細(xì)的分析說(shuō)明。 D、工程有重大修改，涉及工程費(fèi)用較大變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)向公司主管領(lǐng)導(dǎo)作請(qǐng)示、報(bào)告。 8.2 工程管理情況 A、施工計(jì)劃有重大修改時(shí)，應(yīng)在兩日內(nèi)向公司工程部和主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，說(shuō)明某修改原因和工期變更時(shí)間。 B、施工過(guò)程中如發(fā)生損壞他物，涉及高額賠款者，應(yīng)及時(shí)向公司主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)情況，請(qǐng)求賠款金額 。經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批示后，再與對(duì)方協(xié)商、議定，賠款在二千元以上者，由地盤(pán)報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 C、工程月報(bào)及其它各種報(bào)表應(yīng)按公司管理制度規(guī)定及時(shí)上報(bào)。 9、地盤(pán)總務(wù) 9.1 根據(jù)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況需要，可設(shè)置地盤(pán)總務(wù)一名，負(fù)責(zé)地盤(pán)后勤工作。 9.2 工程項(xiàng)目開(kāi)工前，根據(jù)項(xiàng)目大小及人員配備情況，提出大臨設(shè)施（如宿舍、食堂、辦公室、廁所等）的設(shè)置方案，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)審批，經(jīng)審批同意后付諸實(shí)施。 9.3 協(xié)助辦理生活用水、用電、用氣、通信及市容環(huán)衛(wèi)的申請(qǐng)等業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)管理勤雜和地盤(pán)食堂，并對(duì)其服務(wù)質(zhì)量、衛(wèi)生質(zhì) 量等進(jìn)行監(jiān)控。 9.4 負(fù)責(zé)地盤(pán)辦公、生活固定資產(chǎn)的管理，根據(jù)地盤(pán)實(shí)際情況，制定地盤(pán)固定資產(chǎn)（家具、辦公用品及電器設(shè)備）的申請(qǐng)計(jì)劃，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，交由公司行政人事部購(gòu)置、發(fā)放，地盤(pán)總務(wù)負(fù)責(zé)日常管理。 （正文止） 物資管理制度 目 錄 一、目的 . 27 二、范圍 . 27 三、行政管理制度 . 27 1、供應(yīng)程序及規(guī)定 . 27 1.1 計(jì)劃 . 27 1.2 采購(gòu)及訂貨 . 28 1.3 物資供應(yīng) . 28 1.4 進(jìn)貨 . 29 1.5 驗(yàn)收 . 29 1.6 付款 . 29 1.7 索賠 . 29 2、倉(cāng)庫(kù)管理 . 29 3、物資回收、利用和處理 . 30 4、物資統(tǒng)計(jì)報(bào)表及資料管理 . 30 5、地盤(pán)物資管理 . 30 附件一：物 資驗(yàn)收一覽表 . 31 附件二：物資儲(chǔ)存要求一覽表 . 31 一、目的 為適應(yīng)公司業(yè)務(wù)的拓展和體制的變化，加強(qiáng)物資供應(yīng)管理工作的程序化、規(guī)范化，特制定物資供應(yīng)管理制度。 二、范圍 適用于公司房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目和承包施工項(xiàng)目的物資供應(yīng)及管理。 三、行政管理制度 1、供應(yīng)程序及規(guī)定 1.1 計(jì)劃 物資計(jì)劃是物資部物資供應(yīng)的依據(jù)，是控制地盤(pán) 物資用量的手段。 A、工程項(xiàng)目物資需用計(jì)劃：由地盤(pán)于項(xiàng)目開(kāi)工前一個(gè)月編制，送工程部審核批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)后的計(jì)劃送物資部匯總，作為供應(yīng)的依據(jù)。 計(jì)劃的編制依據(jù)及內(nèi)容： 項(xiàng)目所需的物資的品種、型號(hào)、規(guī)格； 經(jīng)工程部確認(rèn)的設(shè)計(jì)預(yù)算量； 工期要求及施工進(jìn)度。 B、季度、月度物資申請(qǐng)計(jì)劃：由地盤(pán)于每季、每月前 15 天編制，經(jīng)工稅部審核批準(zhǔn)后，送物資部組織供應(yīng)。 C、物資變更計(jì)劃：由于設(shè)計(jì)變更造成物資用量的變更，地盤(pán)接到設(shè)計(jì)變更通知單后 5天內(nèi)編制，送工程部審核批準(zhǔn)后交物資部。 1.2 采購(gòu)及訂貨 A、物資部按批準(zhǔn)后的物資供 應(yīng)計(jì)劃，選擇三家以上廠商或代理商進(jìn)行詢(xún)價(jià)，并會(huì)同工程部、地產(chǎn)部進(jìn)行考察。 B、在比質(zhì)量、比價(jià)格、比服務(wù)的基礎(chǔ)上，寫(xiě)出書(shū)面調(diào)查報(bào)告，建議選擇的供應(yīng)商名單，呈主管副總經(jīng)理和總經(jīng)理審批。 C、物資部按主管副總經(jīng)理和總經(jīng)理的要求，找選定的供應(yīng)商或指定供應(yīng)商進(jìn)行簽約洽談，內(nèi)容主要包括：物資價(jià)格、質(zhì)量要求、供貨時(shí)間、貨款支付、售后服務(wù)及運(yùn)輸方式等。 D、物資訂貨合約由總經(jīng)理或授權(quán)人簽定后生效。 E、簽約后，如貨款需要支付預(yù)付款時(shí)，應(yīng)要求供應(yīng)商出具銀行保函。 F、凡涉及到壓力容器、防火及防爆等物資時(shí)，供應(yīng)商必須出示省、市 主管部門(mén)的生產(chǎn)許可證（或經(jīng)營(yíng)許可證）及相關(guān)政府部門(mén)認(rèn)可的檢測(cè)報(bào)告。 G、凡是委托購(gòu)買(mǎi)的進(jìn)口產(chǎn)品，代理商必須提供該產(chǎn)品的原產(chǎn)地的證明和質(zhì)量保證書(shū)。 H、不屬于易損易耗的物資，在簽約時(shí)應(yīng)留貨款總額的 3-10%作為保用期（或調(diào)試合格前）的保證金。 I、建立供應(yīng)商名冊(cè)，拓寬供貨渠道，提供優(yōu)質(zhì)、價(jià)廉商品。 物資采購(gòu)流程圖 報(bào)價(jià)、送樣 供應(yīng)計(jì)劃 提供證件執(zhí)照 考 察 調(diào)查報(bào)告 選定供應(yīng)商 物資部 供應(yīng)商 物資部、工程部 物資部 總經(jīng)理 地產(chǎn)部、地 盤(pán) 主管副總經(jīng) 洽談合約 合約起草 合約審定 簽 約 收 貨 物資部 物資部 主管副總經(jīng)理 總經(jīng)理或授權(quán)人 物資部、地盤(pán) 1.3 物資供應(yīng) A、物資供應(yīng)的依據(jù)是經(jīng)批準(zhǔn)后的工程項(xiàng)目物資需用計(jì)劃，季度計(jì)劃作為物資供應(yīng)備貨計(jì)劃，月度計(jì)劃是當(dāng)月物資供應(yīng)的依據(jù)。 B、凡是我公司采購(gòu)的物資，對(duì)承包商和施工班組實(shí)行“定量供應(yīng)，包干使用”的原則，因保管不善、施工浪費(fèi)造成物資超量供應(yīng)部分，承包商或施工班組承擔(dān)一定比例的罰款；而由于管理完善等，使定量供應(yīng)有剩余，則給予承包商或施工班組定量供應(yīng)剩余部分物資的價(jià)值一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)。 C、根據(jù)施工進(jìn)度，數(shù)量較大的物資分期分批供應(yīng)。 D、因設(shè)計(jì)變更，工程項(xiàng)目臨時(shí)增加的急用物資，經(jīng)工程部批準(zhǔn)后，物資部即組織供應(yīng)。 E、對(duì)于進(jìn)口物資，物資部應(yīng)及時(shí)報(bào)市有關(guān)部門(mén)及海關(guān)辦理進(jìn)口物資報(bào)批手續(xù)，或者委托代理商訂貨 ，并按合約的交貨日期，催辦進(jìn)場(chǎng)。 1.4 進(jìn)貨 物資部根據(jù)月度供貨計(jì)劃及所簽合約的交貨日期，提前通知地盤(pán)，確定堆放地點(diǎn)、進(jìn)場(chǎng)路線、時(shí)間，組織物資進(jìn)場(chǎng)。進(jìn)場(chǎng)物資要分類(lèi)堆放，易燃、易爆、易損及易受潮物品等妥善保管，貴重物資要入庫(kù)儲(chǔ)存。 1.5 驗(yàn)收 A、物資送到現(xiàn)場(chǎng)后，地盤(pán)物資管理人員會(huì)同物資部及供應(yīng)商在卸車(chē)過(guò)程中對(duì)物資的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量按合同要求，逐一認(rèn)真驗(yàn)收，按實(shí)數(shù)簽收，并收集技術(shù)資料，包括：產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、出廠合格證及操作、維修等有關(guān)資料。開(kāi)箱清點(diǎn)的物資，必須做好開(kāi)箱記錄。 B、貨物簽收后，地盤(pán)物資 管理人員應(yīng)管理好，根據(jù)施工進(jìn)度分期分批移交給分包商或施工班組，并辦理物資驗(yàn)收、調(diào)拔手續(xù)，記好進(jìn)出臺(tái)帳。 C、貨物驗(yàn)收如發(fā)現(xiàn)規(guī)格、型號(hào)不符合合約要求，或者數(shù)量不足、有損壞時(shí)，做好詳細(xì)記錄，并及時(shí)與物資部聯(lián)系，通知供應(yīng)商立即更換或補(bǔ)齊。 D、供應(yīng)商的所供物資安裝后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量達(dá)不到使用要求時(shí)，物資部應(yīng)馬上通知供應(yīng)商到現(xiàn)場(chǎng)，會(huì)同地盤(pán)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行鑒定，協(xié)商解決辦法，并視情況要求供應(yīng)商采取措施修復(fù)或更換。 1.6 付款 A、物資部根據(jù)簽約的物資數(shù)量、價(jià)格和結(jié)算辦法，將發(fā)票、收料單、調(diào)拔單和送貨簽收清單核實(shí)后，辦理支 付供應(yīng)商的付款憑單。如有不符，立即查明原因。 B、物資付款憑單“摘要”欄應(yīng)寫(xiě)明物資名稱(chēng)、數(shù)量、使用地點(diǎn)、應(yīng)付貨款數(shù)額及實(shí)付貨款金額等內(nèi)容，并附發(fā)票、收料單、驗(yàn)收單各一聯(lián)。預(yù)付定金的貨款在支付時(shí)應(yīng)按合約條款扣回。 C、物資部付款憑單經(jīng)物資部經(jīng)理審核鑒字后，呈總經(jīng)理批準(zhǔn)簽字，方可到財(cái)務(wù)部辦理付款（或報(bào)銷(xiāo)）手續(xù)。 D、訂貨合約中支付的預(yù)付款，由物資部直接辦理借款單，寫(xiě)明用途，并經(jīng)物資部經(jīng)理審核，呈總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可到財(cái)務(wù)部辦理借款手續(xù)，但供應(yīng)商必須提供正式發(fā)票或收據(jù)。 1.7 索賠 如供應(yīng)商拒不交貨或未按合同規(guī) 定時(shí)間、品質(zhì)、數(shù)量、包裝交貨而需向供應(yīng)商索賠時(shí)，地盤(pán)應(yīng)及時(shí)提供必要的資料、數(shù)據(jù)，由物資部辦理。 2、倉(cāng)庫(kù)管理 2.1 物資部設(shè)臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)保管少量工程剩余物資。 2.2 入庫(kù)必須建立保管帳，做到帳物相符。 2.3 保管員憑收料單記帳，憑高拔單發(fā)貨，審批手續(xù)必須齊全。 2.4 庫(kù)存物資堆放按規(guī)定，庫(kù)容整潔，易于進(jìn)出，收發(fā)數(shù)量準(zhǔn)確無(wú)差錯(cuò)。 2.5 庫(kù)房物資要確保安全，做到“三防”，即防火、防盜、防變質(zhì)。 2.6 工程剩余剩余物資要及時(shí)回收和登記。 2.7 庫(kù)存物資每月盤(pán)點(diǎn)一點(diǎn)，盈虧要查明原因，并列明細(xì)表報(bào)物資部。 3、物資回收、利用和處理 3.1 物資部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌各地盤(pán)剩余物資的回收、利用和處理工作，任何地盤(pán)未經(jīng)物資部許可不得擅自處理。 3.2 工程竣工時(shí)，各地盤(pán)應(yīng)將核實(shí)后的剩余物資列明細(xì)表上報(bào)物資部。 3.3 物資部根據(jù)剩余物資情況統(tǒng)一安排，盡量用于其它工程項(xiàng)目。如短期內(nèi)無(wú)使用方向的物資可聯(lián)系對(duì)外處理，但必須報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可辦理。 3.4 剩余物資中，物業(yè)管理公司可使用的部分，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)可辦理移交，暫時(shí)無(wú)使用方向又未對(duì)外處理的物資交倉(cāng)庫(kù)保管。 3.5 剩余物資用于其它工程項(xiàng)目，其費(fèi)用由財(cái)務(wù)部劃轉(zhuǎn)；對(duì)外處理的物資，回收費(fèi)用一律上交財(cái)務(wù)部，沖減該工程項(xiàng)目的成本。 4、物資統(tǒng)計(jì)報(bào)表及資料管理 4.1 各地盤(pán)應(yīng)于月初 5 天內(nèi)將上月物資供應(yīng)情況，按品種、規(guī)格、數(shù)量、供應(yīng)商列表上報(bào)。 4.2 地盤(pán)應(yīng)做好每批物資進(jìn)場(chǎng)記錄，并將物資收、拔單據(jù)每月裝訂成冊(cè)妥善保存。 4.3 建立物資臺(tái)帳，按物資的名稱(chēng)、規(guī)格及數(shù)量建帳，做到登帳及時(shí)正確。 4.4 物資進(jìn)場(chǎng)，供應(yīng)商必須提供合格證及有關(guān)技術(shù)資料。 4.5 物資部按季、半年、年度將各地盤(pán)物資合約執(zhí)行情況和資金支 付情況進(jìn)行匯總，并呈報(bào)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理，抄送工程部、財(cái)務(wù)部。 4.6 物資統(tǒng)計(jì)報(bào)表要求數(shù)量填報(bào)正確無(wú)誤。 4.7 要加強(qiáng)物資價(jià)格信息的收集、分類(lèi)及整理。 4.8 要加強(qiáng)物資合約的管理，并按地盤(pán)實(shí)行統(tǒng)一編號(hào)、分類(lèi)和登記。 4.9 部門(mén)之間的函件和地盤(pán)往來(lái)的函件要及時(shí)登記和編號(hào)。 5、地盤(pán)物資管理 5.1 地盤(pán)設(shè)專(zhuān)職物資管理人員，全面負(fù)責(zé)地盤(pán)的物資管理工作，物資管理人員在業(yè)務(wù)上屬公司物資部領(lǐng)導(dǎo)。 5.2 督促分包商和施工班組按時(shí)編制物資需用計(jì)劃，交地盤(pán)、工程部審核后交物資部。 5.3 組織好物 資進(jìn)場(chǎng)，并負(fù)責(zé)進(jìn)場(chǎng)物資的驗(yàn)收、記錄和調(diào)拔工作。 5.4 建立物資進(jìn)出臺(tái)帳，定期進(jìn)行物資清點(diǎn)。 5.5 做好物資質(zhì)量合格證、化驗(yàn)證明等原始資料的收集和保存。 5.6 督促分包商和施工班組做好現(xiàn)場(chǎng)物資的文明管理，并掌握現(xiàn)場(chǎng)物資的使用情況，及時(shí)反映項(xiàng)目急需要解決的物資。 5.7 按時(shí)填報(bào)物資統(tǒng)計(jì)表，反映物資進(jìn)場(chǎng)及供應(yīng)情況。 5.8 物資部有關(guān)人員應(yīng)經(jīng)常深入地盤(pán)，調(diào)查了解物資供應(yīng)情況，征求地盤(pán)意見(jiàn)，解決存在問(wèn)題。 5.9 物資部根據(jù)需要召開(kāi)物資工作會(huì)議，傳達(dá)貫徹公司物資管理的有關(guān)規(guī)定，交流經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)工作 。 兩個(gè)附件： 附件一：物資驗(yàn)收一覽表 物資檢驗(yàn)一覽表 物資名稱(chēng) 檢驗(yàn)內(nèi)容 抽查比率 瓷磚、墻地磚、馬賽克、大理石、花崗巖 尺寸、厚度、平整度、直角度、顏色、脫紙、對(duì)照樣板 每批每種不少于 2 盒及不多于 15盒 坐便器、面盆、尿斗、皂盒、紙斗 尺寸、顏色、缺裂、對(duì)照樣板 前三種 100%，其它 3% 浴缸、企身浴盆 尺寸、顏色、外觀（劃痕、崩缺）、防滑處理對(duì)照樣板 100% 門(mén)窗五金件 包裝、外觀、尺寸、等級(jí)、零件是否齊全、對(duì)照樣板或樣本 每批每品不少于 2 件，門(mén)窗鉸不多于 100 件，其它不多于 50 件 潔具件、消防件、給排水件 同上 同上 鋼材 生產(chǎn)廠證明書(shū)、外觀（是否嚴(yán)重生銹）、尺寸、型材橫截面尺寸、厚度，并按合約要求取樣做試驗(yàn) 按合約要求 木枋、木板 材質(zhì)、外觀（變形、裂紋、央眼等） 每批 3-5% 膠合板 尺寸、厚度、膠水型號(hào) 每批最少一箱 機(jī)械設(shè)備 按技術(shù)指標(biāo)要求 100% 附件二：物資儲(chǔ)存要求一覽表 物資儲(chǔ)存要求一覽表 鋼材：包括鋼筋、工字鋼、槽鋼、角鋼及板材 鋼材應(yīng)分批、分規(guī)格堆放在平穩(wěn)的地面上，地面必須用舊木枋承托，盡量減少或避免鋼材與地面接觸及受潮，不立即使 用的應(yīng)采取保護(hù)措施以減少變質(zhì)機(jī)會(huì)。 木材：包括木枋、木跳板、木板及膠合板 木枋、木板及膠合板必須用舊木枋承托于平穩(wěn)的地面上，避免受潮及傾斜變形。存放在露天場(chǎng)地不立即使用的，碼放高度超過(guò)一米的，中間要加橫木便于通風(fēng)，頂面要有防雨措施以減少變質(zhì)、變形的機(jī)會(huì)。 瓷磚：墻地磚、馬賽克及花崗巖 瓷磚、墻地磚、馬賽克必須存放在室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)，倉(cāng)庫(kù)必須干燥。為減少馬賽克受潮機(jī)會(huì)，必要時(shí)增設(shè)空調(diào)機(jī)或抽濕機(jī)，倉(cāng)庫(kù)地面必須使用足夠的舊木枋承托，再用舊膠合板鋪面或根據(jù)特殊情況以卡板承托；大理石及花崗巖要合理存放 ，防止碰撞及拋光面受損。 五金類(lèi)： 構(gòu)成工程實(shí)體之門(mén)窗五金件、安全消防專(zhuān)用五金、給排水及衛(wèi)生潔具配件等五金、價(jià)值較高且容易氧化生銹的材料，必須安排存放于干燥安全牢固的倉(cāng)庫(kù)內(nèi)。 衛(wèi)生潔具： 包括坐便器及水箱、廁板、浴缸、企身浴盆、面盆、尿斗、皂盆、紙斗、花灑喉、星盆及去水積鏈等，應(yīng)存放于室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)，防止閑雜人等破壞。 機(jī)電設(shè)備； 開(kāi)箱前要存放在地面較高處，決不能傾斜和倒置，場(chǎng)地要有排水措施。開(kāi)箱后零配件要入庫(kù)保管，整機(jī)妥加看護(hù)，防止人為損壞。 （正文止） 采購(gòu)管理辦法 目 錄 第一、采購(gòu)管理辦法 . 33 第二、采購(gòu)程序 . 33 第三、采購(gòu)員業(yè)務(wù)職責(zé) . 34 第四、倉(cāng)庫(kù)管理守則 . 34 第五、進(jìn)料驗(yàn)收管理辦法 . 34 第六、倉(cāng)庫(kù)盤(pán)點(diǎn)管理辦法 . 36 一、 盤(pán)點(diǎn)之目的 . 36 （一）資產(chǎn)之管理 . 36 （二）資料金額之確定 . 36 二、實(shí)施時(shí)間規(guī)定 . 36 三、人員組織 . 36 四、盤(pán)點(diǎn)報(bào)告 . 37 第七、倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)料及發(fā)料管理辦法 . 37 第一、采購(gòu)管理辦法 一、本公司物資部之采購(gòu)依本辦法辦理。 二、采購(gòu)組根據(jù)工程部排定之物料計(jì)劃，并計(jì)算本月應(yīng)采購(gòu)數(shù)量。 三、根據(jù)工程部送來(lái)之物料計(jì)劃內(nèi)本月份采購(gòu)數(shù)量填寫(xiě)請(qǐng)購(gòu)單，經(jīng)總經(jīng)理核章后將請(qǐng)購(gòu)單送采購(gòu)員辦理采購(gòu)事宜。 四、接到請(qǐng)購(gòu)單后，采購(gòu)組應(yīng)根據(jù)品名規(guī)格積極尋找供應(yīng)商，原則上每一物料應(yīng)尋找三家以上之供應(yīng)商，進(jìn)行比價(jià)格、比質(zhì)量，其必須具備之資格如下： 1、必須是有限公司。 2、必須做過(guò)其他公司之物料及零件，且目前尚繼續(xù)在供應(yīng)者。 3、必須自備車(chē)輛。 采購(gòu)員于訂購(gòu)前應(yīng)確實(shí)調(diào)查該供應(yīng)商之信用程度、交貨情形、品質(zhì)情況，并將供應(yīng)商資料報(bào)告呈總經(jīng)理批示認(rèn)可后進(jìn)行訂 購(gòu)。對(duì)于特殊規(guī)格物料、使用量很大之物料以及獨(dú)家供應(yīng)之物料，于采購(gòu)前尤需注意供應(yīng)商（協(xié)力廠）之調(diào)查工作，必要時(shí)得協(xié)調(diào)工程部、地產(chǎn)部、地盤(pán)經(jīng)理（工程師）與品管人員共同前往考察調(diào)查。 五、經(jīng)比價(jià)格、比質(zhì)量決定供應(yīng)商后，經(jīng)雙方同意后，與供應(yīng)商洽談合約，合約起草，主管副總經(jīng)理審定合約后交總經(jīng)理（或授權(quán)人）簽約后方能物料訂購(gòu)。 六、物料進(jìn)倉(cāng)及使用前均須抽樣檢驗(yàn)，以斷定物料之水準(zhǔn)，依據(jù)品管質(zhì)量、數(shù)量驗(yàn)收合格予以收貨；對(duì)品管質(zhì)量不合格者，不予收貨，退回供應(yīng)商提出交換。 七、物資采購(gòu)人員（倉(cāng)庫(kù)管理驗(yàn)收員）在業(yè)務(wù)交往上必須遵紀(jì) 守法、廉潔奉公，嚴(yán)禁假公濟(jì)私、索賄受賄，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按公司規(guī)定處理，嚴(yán)重者移交司法部門(mén)處理。 二年三月十八日 第二、采購(gòu)程序 1、物料管理部門(mén)開(kāi)出采購(gòu)單，給采購(gòu)組。 2、決定購(gòu)買(mǎi)些什么物料以及購(gòu)買(mǎi)多少數(shù)量。 3、研究市場(chǎng)狀況，并找出有利的購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)。 4、決定物料供應(yīng)來(lái)源以進(jìn)行采購(gòu)事項(xiàng)。 5、以詢(xún)價(jià)、報(bào)價(jià)、比價(jià)決定有利價(jià)格，并選取供應(yīng)商。 6、與供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合約并開(kāi)立訂購(gòu)單。 7、監(jiān)督供應(yīng)商準(zhǔn)時(shí)交貨。 8、核對(duì)并完成采購(gòu)交易行為，根據(jù)驗(yàn)收單或品質(zhì)數(shù)量檢驗(yàn)報(bào)告，核對(duì)供應(yīng)商交貨狀況，并對(duì)不良品設(shè)法加以處 理。 9、內(nèi)購(gòu)與外購(gòu)在采購(gòu)管理之精神大致相同，惟外購(gòu)程序必須透過(guò)出口程序及作業(yè)手續(xù)。 二年三月十八日 第三、采購(gòu)員業(yè)務(wù)職責(zé) 一、尋找物料供應(yīng)來(lái)源，并分析物料市場(chǎng)。 二、與供應(yīng)商洽談，并安排工廠參觀，建立供應(yīng)商（協(xié)力廠）之資料。 三、要求報(bào)價(jià)與進(jìn)行議價(jià)。 四、獲取所需之物料。 五、查證進(jìn)公司物料之?dāng)?shù)量與品質(zhì)。 六、建立采購(gòu)業(yè)務(wù)進(jìn)行順?biāo)焖枰Y料。 七、了解市場(chǎng)趨勢(shì)，并搜集市場(chǎng)供給與需求價(jià)格等適切資料加以成本分析。 八、呆料與廢料之預(yù)防與處理。 二年三月十八日 第四、倉(cāng)庫(kù)管理守則 未 經(jīng)驗(yàn)收之物料不得存于倉(cāng)庫(kù)內(nèi)。 物料應(yīng)依其種類(lèi)、性質(zhì)、體積、重量及流動(dòng)性等排列整齊，放置適當(dāng)之處，以便領(lǐng)用及查點(diǎn)。 凡有危險(xiǎn)易燃物品應(yīng)特殊儲(chǔ)存，并應(yīng)與其他物料隔離。 凡屬儀器及特別貴重之物料，應(yīng)儲(chǔ)存于箱內(nèi)并予加鎖。 物料儲(chǔ)存處所應(yīng)保持清潔干燥，以免物料污染或受潮。 物料之發(fā)放或領(lǐng)放，依照公司規(guī)定，無(wú)關(guān)人員不得任意進(jìn)入倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域，不按公司規(guī)定手續(xù)辦理者，物料不得出庫(kù)。 倉(cāng)庫(kù)不得攜入任何易燃物品，并禁止抽煙。 倉(cāng)庫(kù)內(nèi)外附近，應(yīng)備用消防設(shè)備，以策安全。 倉(cāng)庫(kù)應(yīng)加強(qiáng)防衛(wèi)，以防盜竊。 二年三月十八 日 第五、進(jìn)料驗(yàn)收管理辦法 一、本公司對(duì)物料之驗(yàn)收入庫(kù)均依本辦法。 二、協(xié)力廠商或供應(yīng)商送交物料時(shí)必須填寫(xiě)送貨單一式二聯(lián)，詳細(xì)寫(xiě)明送貨內(nèi)容與訂購(gòu)單據(jù)號(hào)碼，連同統(tǒng)一發(fā)票與所送交之物料送到物資倉(cāng)庫(kù)之收料處。 三、收料員核對(duì)統(tǒng)一發(fā)票、訂購(gòu)單與送貨單無(wú)誤后，再核對(duì)供應(yīng)商資料卡是否有超交之現(xiàn)象。收料員在核對(duì)無(wú)誤后，在送貨單一式二聯(lián)上簽章，將第一聯(lián)送貨單退供應(yīng)商以為送貨之憑證，第二聯(lián)收料員留存，之后將送貨單之內(nèi)容轉(zhuǎn)記入供應(yīng)商資料卡內(nèi)。 四、收料員將進(jìn)料驗(yàn)收單之號(hào)碼抄錄在該物料貨品上，同時(shí)在送貨單上亦填入進(jìn)料驗(yàn)收單號(hào)碼 、收料日期。 五、收料員根據(jù)送貨單第二聯(lián)填記進(jìn)料驗(yàn)收單一式三聯(lián)，并載明下列各項(xiàng)目： 物料編號(hào)； 品名規(guī)格； 交貨者名稱(chēng)； 統(tǒng)一發(fā)票號(hào)碼及年月日； 交貨數(shù)量； 實(shí)際接收數(shù)量； 訂購(gòu)單號(hào)碼； 收料日期。 六、收料員若發(fā)現(xiàn)送來(lái)之物料混有其他物料或其他特殊情況，必須在進(jìn)料驗(yàn)收單接收狀況欄內(nèi)書(shū)明，以為品管檢驗(yàn)參考。 七、收料員于填入必要內(nèi)容并核章后，將進(jìn)料驗(yàn)收單第一、二、三聯(lián)送物料計(jì)劃員。 八、物料計(jì)劃員根據(jù)進(jìn)料驗(yàn)收單在“物料訂購(gòu)、運(yùn)輸、接收記錄”上填記進(jìn)料驗(yàn)單編號(hào)、收料日期以及接收記量后將進(jìn)料驗(yàn)收單第一、二、三聯(lián)立 即送往品質(zhì)檢驗(yàn)員。 九、品質(zhì)檢驗(yàn)后將合格品總數(shù)填入進(jìn)料驗(yàn)收單一至三聯(lián)，經(jīng)品質(zhì)主管核章后，第一聯(lián)進(jìn)料驗(yàn)收單由進(jìn)料品質(zhì)檢驗(yàn)單位自存，并送物料計(jì)劃員登記良品總數(shù)，計(jì)算訂購(gòu)余額于“物料訂購(gòu)、運(yùn)輸接收記錄”后將進(jìn)料驗(yàn)收單第一聯(lián)轉(zhuǎn)送帳料員，帳料員根據(jù)進(jìn)料驗(yàn)收單內(nèi)良品總數(shù)轉(zhuǎn)記存量管制卡入庫(kù)數(shù)量欄，并填具入庫(kù)日期與進(jìn)料驗(yàn)收單號(hào)碼后存查。二至三聯(lián)送收料員將交貨實(shí)況填入供應(yīng)商資料卡交貨資料各欄后，將進(jìn)料驗(yàn)收單二至三聯(lián)連同統(tǒng)一發(fā)票送倉(cāng)儲(chǔ)員辦理入庫(kù)手續(xù)。 十、倉(cāng)儲(chǔ)員核對(duì)物料數(shù)量與合格品總數(shù)是否相符，于安排物料進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)后在進(jìn)料驗(yàn)收單二至三聯(lián)合格品實(shí)數(shù)欄蓋倉(cāng)庫(kù)接收章，將進(jìn)料驗(yàn)收單二至三聯(lián)送請(qǐng)物料主管核章。 十一、物料主管核章后之進(jìn)料驗(yàn)收單第二聯(lián)送采購(gòu)部門(mén)。 十二、進(jìn)料驗(yàn)收單第三聯(lián)連同統(tǒng)一發(fā)票送會(huì)計(jì)部門(mén)以為付款之憑證。 十三、外購(gòu)品于采購(gòu)組收到提單時(shí)立即將所附之發(fā)票影印一份給物料組，經(jīng)物料計(jì)劃員登記入“物料訂購(gòu)、運(yùn)輸、接收記錄”后轉(zhuǎn)送收料員。于物料運(yùn)達(dá)時(shí)，收料員根據(jù)影印之發(fā)票，核對(duì)入倉(cāng)之外購(gòu)品，并將交貨實(shí)況填入供應(yīng)商資料卡，以下進(jìn)料驗(yàn)收程序與內(nèi)購(gòu)品處理程序相同。 十四、無(wú)論是向協(xié)力廠商或供應(yīng)商采購(gòu)之物料，送交倉(cāng)庫(kù)決定驗(yàn)收前，對(duì)該物料之價(jià)格 、數(shù)量、品質(zhì)、交期或其他交易條件與訂購(gòu)單所載明之交易條件、采購(gòu)規(guī)范相核對(duì)，以查驗(yàn)該批物料允收或拒收，才給予驗(yàn)收進(jìn)倉(cāng)。 驗(yàn)收處理程序如下： （一）先行檢查協(xié)力廠商或供應(yīng)商所送來(lái)之各種發(fā)票、交貨證件是否齊全，交貨數(shù)量與訂購(gòu)單或交貨單上所載數(shù)量有否誤差，如有誤差，不應(yīng)該進(jìn)一步加以驗(yàn)收。 （二）運(yùn)到物料卸入驗(yàn)收地時(shí)，即應(yīng)先核對(duì)包裝箱上所記載之收件人是否相符；物料名稱(chēng)、數(shù)量與交貨證件所列是否相同；包裝是否完整（在運(yùn)貨途中，是否被打開(kāi)過(guò)）；每箱物料之毛重與凈重是否與交證件相同凡此種種均該逐一核對(duì)。發(fā)生誤差，立即注明 清楚，并聯(lián)絡(luò)協(xié)力廠商（供應(yīng)商）補(bǔ)足，必要時(shí)須沿請(qǐng)公證。 （三）開(kāi)箱拆開(kāi)包裝，物料內(nèi)容與交貨文件應(yīng)該核對(duì)物料名稱(chēng)規(guī)范是否相符。對(duì)于所交物料有混淆或夾雜其他類(lèi)似之物料或零件短缺，或零件破損不堪，均應(yīng)加以注意，并將詳情寫(xiě)在物料驗(yàn)收單上，以為驗(yàn)收工作處理當(dāng)中之重要資料。 （四）依公司之規(guī)定在一定期內(nèi)進(jìn)行全檢或抽樣的工作。 （五）經(jīng)進(jìn)料驗(yàn)收單位或委托其他檢驗(yàn)單位試驗(yàn)物料之品質(zhì)，其結(jié)果寫(xiě)在物料驗(yàn)收單上。 （六）根據(jù)物料驗(yàn)收單上品質(zhì)檢驗(yàn)之規(guī)定，判定該批物料為允收或拒收。 （七）如品質(zhì)驗(yàn)收合格，數(shù)量無(wú)誤，應(yīng)即辦理登帳進(jìn)庫(kù)， 予以收貨。 十五、超交之物料以退回為原則，但得以考慮讓供應(yīng)商寄存，而不作進(jìn)料驗(yàn)收之處理。 十六、收料員根據(jù)每天進(jìn)料情形填寫(xiě)物料外暫收品日?qǐng)?bào)表，一式四聯(lián)，第一聯(lián)收料員自存，第二聯(lián)送物料計(jì)劃員，第三聯(lián)送品管員，第四聯(lián)送采購(gòu)員。采購(gòu)員根據(jù)日?qǐng)?bào)表，與物資主管商討對(duì)超交物料的處理辦法。 二年三月十八日 第六、倉(cāng)庫(kù)盤(pán)點(diǎn)管理辦法 一、盤(pán)點(diǎn)之目的 （一）資產(chǎn)之管理 1、查明各項(xiàng)物品、材料、固定資產(chǎn)之可用程度，以達(dá)到有效利用資產(chǎn)的目的。 2、利用盤(pán)存、清點(diǎn)物品重新妥置庫(kù)存物品，使之和計(jì)數(shù)帳順序配合達(dá)到管理之目的。 3、核對(duì)現(xiàn)有存貨、固定資產(chǎn)等與帳上記載數(shù)目是否一致，以把握公司資產(chǎn)之準(zhǔn)確性。 4、為下期生產(chǎn)（工程）計(jì)劃之依據(jù)。 5、最低與最高存貨量之把握。 6、不良品、呆滯品之發(fā)現(xiàn)。 （二）資料金額之確定 1、確定各項(xiàng)資產(chǎn)之真實(shí)價(jià)值，以利成本之計(jì)算。 2、據(jù)以編制資產(chǎn)、存貨之明細(xì)表。 3、精確計(jì)算利潤(rùn)中心之利潤(rùn)，以考核各中心之貢獻(xiàn)實(shí)績(jī)。 二、實(shí)施時(shí)間規(guī)定 每年實(shí)施二次：六月三十日及十二月三十一日。 三、人員組織 （一）公司派財(cái)務(wù)主管人員負(fù)責(zé)。 （二）物資部經(jīng)理（或副經(jīng)理）、采購(gòu)人員。 （三）倉(cāng)庫(kù)管理人員。 四、盤(pán)點(diǎn)報(bào)告 （一）負(fù)責(zé)人應(yīng)將盤(pán)點(diǎn)明細(xì)表（只限材料、半成品數(shù)量表）繳交，以憑核對(duì)而利督導(dǎo)。 （二）盤(pán)點(diǎn)完畢當(dāng)天應(yīng)將全部盤(pán)點(diǎn)卡分類(lèi)，依編號(hào)順序連同空白未用之盤(pán)點(diǎn)卡交給復(fù)檢人員交帳務(wù)員整理。 （三）各倉(cāng)管員應(yīng)于盤(pán)點(diǎn)后三日內(nèi)造具盤(pán)點(diǎn)明細(xì)表三份，兩份送會(huì)計(jì)（造冊(cè)時(shí)請(qǐng)按計(jì)數(shù)帳、材料帳編號(hào)及盤(pán)點(diǎn)卡順序填寫(xiě)），一份自存。 （四）負(fù)責(zé)人應(yīng)將存貨、資產(chǎn)逐項(xiàng)檢驗(yàn)，若有錯(cuò)誤或遺漏之處應(yīng)隨時(shí)會(huì)同財(cái)務(wù)部對(duì)其進(jìn)行更正或復(fù)查。 二年三月十八日 第七、倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)料及發(fā)料管理辦法 物料由物資部根據(jù)工程（生產(chǎn)）計(jì)劃，將倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存之物料，直接向生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)發(fā) 放之現(xiàn)象，稱(chēng)為發(fā)料。物料由生產(chǎn)部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)人員在某項(xiàng)工程制造之前填寫(xiě)領(lǐng)料單向物資部領(lǐng)取物料之現(xiàn)象稱(chēng)為領(lǐng)料。 一、本公司材料、零件領(lǐng)用、發(fā)放依本辦法辦理。 二、工程（生產(chǎn)）人員根據(jù)工程計(jì)劃所需填制領(lǐng)料單，核章后向物料倉(cāng)庫(kù)之管理人員洽領(lǐng)物料。 三、物料管理人員接獲領(lǐng)料單后，一面核對(duì)一面準(zhǔn)備物料，將物料送往工程部門(mén)。 四、工程領(lǐng)料人員核對(duì)物料數(shù)量、規(guī)格與領(lǐng)料單相符，在領(lǐng)料單上簽收。 五、物料管理人員在無(wú)特殊情況時(shí)，備料與發(fā)料應(yīng)優(yōu)先發(fā)料送往工程單位。 六、在備料發(fā)料過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)物料短缺或待料情形，物料管理員必須立即采取 行動(dòng)，一方面將缺料情形告知采購(gòu)部門(mén)，一方面向供應(yīng)商催貨。若短缺之物料已進(jìn)倉(cāng)，物料管理人員應(yīng)立即安排檢驗(yàn)，將檢驗(yàn)后之物料送往工程部門(mén)，無(wú)論如何嚴(yán)禁工程部門(mén)人員自行向進(jìn)料檢驗(yàn)人員領(lǐng)料，進(jìn)料檢驗(yàn)人員亦不得擅自發(fā)料。 七、其他單位請(qǐng)求物料支持，借用本公司之物料零件，物料管理人員必須核對(duì)領(lǐng)料單是否有總經(jīng)理批準(zhǔn)，在確保不影響工程計(jì)劃之情形下，始得辦理轉(zhuǎn)報(bào)轉(zhuǎn)帳手續(xù)，其余領(lǐng)料作業(yè)與一般領(lǐng)料手續(xù)相同。 二年三月十八日 （正文止） 行政管理制度 目 錄 一、目的 . 38 二、范圍 . 38 三、行政管理制度 . 39 1、公文管理 . 39 1.1 收文 . 39 1.2 發(fā)文 . 39 1.4 公文種類(lèi) . 39 1.5 公文格式 . 40 1.6 行文規(guī)則 . 40 1.7 公文辦理 . 41 1.8 公文立卷、歸檔及銷(xiāo)毀 . 41 2、印章管理 . 41 2.1 印章的制發(fā) . 41 2.2 印章的使用與保管 . 41 2.3 印章的銷(xiāo)毀 . 42 3、檔案管理 . 42 3.1 目的 . 42 3.2 定 義 . 42 3.3 原則 . 42 3.4 檔案分類(lèi) . 43 3.5 各檔案分類(lèi)如下 . 43 3.6 檔案立卷歸檔要求 . 44 3.7 有關(guān)注意事項(xiàng) . 44 3.8 公司檔案室檔案 . 44 4、例會(huì)制度 . 45 5、辦公用品管理 . 46 6、名片管理 . 46 7、通訊管理 . 46 8、辦公場(chǎng)所管理 . 47 9、車(chē)輛管理 . 47 10、固守資產(chǎn)管理 . 48 一、目的 為了適應(yīng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，使公司的辦公系統(tǒng) 更加規(guī)范化、制度化、科學(xué)化。 二、范圍 適用于廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司各部門(mén)及地盤(pán)。 三、行政管理制度 1、公文管理 1.1 收文 A、政府部門(mén)及有關(guān)單位發(fā)來(lái)的公文收到后，均由行政人事部進(jìn)行分類(lèi)，掛號(hào)文件進(jìn)行登記編號(hào)（格式見(jiàn)附件一），屬于部門(mén)、地盤(pán)的文件由行政人事部直接送達(dá)處理；屬于公司文件，經(jīng)行政人事部做收文處理（格式見(jiàn)附件二），由行政人事部負(fù)責(zé)送公司分管領(lǐng)導(dǎo)批閱。 B、根據(jù)批閱范圍，由行政人事部有秩序地組織及時(shí)送閱處理，并負(fù)責(zé)催閱、催辦、催傳。 C、發(fā)文要有記錄，文件接收人需在發(fā)文登記表（見(jiàn)附件三）簽 名。 D、為縮短傳閱時(shí)間，提高傳閱速度和避免丟失，文件送到后，公司各領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)經(jīng)理要及時(shí)閱看，閱簽后退行政人事部，公文不得自傳遞，以防丟失和延時(shí)誤事。 E、各部門(mén)對(duì)有公司領(lǐng)導(dǎo)指示的公文要及時(shí)處理，并將處理結(jié)果注于公文簽上。 F、傳閱文件，閱后要簽名并注明閱文日期。 G、公司領(lǐng)導(dǎo)及部門(mén)開(kāi)會(huì)帶回之發(fā)公司的公文及有關(guān)會(huì)議文件一律交行政人事部進(jìn)行登記、收存。 H、發(fā)公司的重要公文（與公司全局有關(guān)的）均應(yīng)將有關(guān)原件送行政人事部，復(fù)印一份由部門(mén)辦理或留存。 1.2 發(fā)文 A、凡以公司名義制發(fā)的文件。需請(qǐng)示主管副總經(jīng)理 同意后，由有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)擬稿，草擬文件必須用擬稿紙書(shū)寫(xiě)，文稿形成后，由主管副總經(jīng)理簽發(fā)。 B、已經(jīng)主管副總經(jīng)理簽發(fā)的文件底稿，由行政人事部進(jìn)行登記，統(tǒng)一編號(hào)后打印。 C、以公司名義發(fā)文由行政人事部統(tǒng)一打印、校對(duì)，蓋章后發(fā)出。 D、以部門(mén)名義發(fā)文，由文件起草部門(mén)校對(duì)、復(fù)印，蓋章后發(fā)出。 1.3 發(fā)文注意事項(xiàng) A、以公司名義發(fā)文，要以相應(yīng)的公司信箋為對(duì)外行文的正式公文紙。 B、擬發(fā)傳真，須用公司的傳真紙書(shū)寫(xiě)，按格式填寫(xiě)有關(guān)欄目，書(shū)寫(xiě)力求字跡工整、言簡(jiǎn)意明。 C、復(fù)印公司內(nèi)部傳閱文件，使用已復(fù)印過(guò)的單面紙或進(jìn)行雙 面復(fù)印，一般只發(fā)有關(guān)部門(mén)，節(jié)約開(kāi)支。 1.4 公文種類(lèi) A、決定：適用于對(duì)重要事項(xiàng)或者重大行動(dòng)做出安排。 B、通告：適用于一定范圍內(nèi)公布應(yīng)當(dāng)遵守或者周知的事項(xiàng)。 C、通知：適用于批轉(zhuǎn)下級(jí)單位的公文；轉(zhuǎn)發(fā)上級(jí)和不相隸屬單位的公文；發(fā)布規(guī)章；傳達(dá)要求下級(jí)辦理和有關(guān)單位需要或者共同執(zhí)行的事項(xiàng)；員工的職務(wù)任免、聘用和會(huì)議。 D、通報(bào)：適用于表彰先進(jìn)，批評(píng)錯(cuò)誤，傳達(dá)重要精神或者情況。 E、報(bào)告：適用于向上級(jí)機(jī)關(guān)匯報(bào)工作，反映情況，提出意見(jiàn)或者建議，答復(fù)上級(jí)機(jī)關(guān)的詢(xún)問(wèn)。 F、請(qǐng)示：適用于向上級(jí)機(jī)關(guān)請(qǐng)求指示、批準(zhǔn)。 G、批復(fù)：適用于答復(fù)下級(jí)單位請(qǐng)求事項(xiàng)。 H、函：適用于不相隸屬單位之間相互商洽業(yè)務(wù)、詢(xún)問(wèn)和答復(fù)問(wèn)題等。 I、會(huì)議紀(jì)要：適用于記載和傳達(dá)會(huì)議情況和決定事項(xiàng)。 1.5 公文格式 公文一般由發(fā)文字號(hào)、秘密等級(jí)、緊急程度、標(biāo)題、主送單位、正文、附件、印章、成文時(shí)間、抄報(bào)抄送單位等部分組成。 A、發(fā)文字號(hào)，凡以公司名義制發(fā)的公文，其發(fā)文號(hào)統(tǒng)一由行政人事部編排。 B、公文秘密等級(jí)分為“絕密”、“機(jī)密”、“秘密”，其中：“絕密”、“機(jī)密”公文應(yīng)標(biāo)明份數(shù)、序號(hào)。 C、緊急文件分別標(biāo)明“特急”、“急件”。 D、公文標(biāo)題，應(yīng)準(zhǔn) 確簡(jiǎn)要地概括文件的主要內(nèi)容，并準(zhǔn)確標(biāo)明公文種類(lèi)。標(biāo)題中除法規(guī)、規(guī)章名稱(chēng)加書(shū)名號(hào)外，一般不用標(biāo)點(diǎn)符號(hào)。 E、公文如有附件，應(yīng)當(dāng)在正文后，成文時(shí)間之前注明附件順序和名稱(chēng)。 F、公文除會(huì)議紀(jì)要外，應(yīng)加蓋印章。印章加蓋應(yīng)騎年壓月。 G、公文的成文時(shí)間，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)人簽發(fā)的日期為準(zhǔn)。 H、文字從左至右橫寫(xiě)、橫排，統(tǒng)一用簡(jiǎn)體字，題目用黑體，正文用仿宋體。 I、公文用紙統(tǒng)一采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) A4 型（長(zhǎng) 297mm，寬 210mm），左側(cè)裝訂。以公司名義發(fā)文，要采用公司信箋，并加蓋印章。 1.6 行文規(guī)則 A、各單位的行文關(guān)系，應(yīng)根據(jù)相 互間的隸屬關(guān)系和職權(quán)范圍確定。 B、向下級(jí)的重要行文，應(yīng)當(dāng)同時(shí)抄送直接上級(jí)。 C、“請(qǐng)示”應(yīng)當(dāng)一文一事，一般只寫(xiě)一個(gè)主送機(jī)關(guān)，切勿多頭主送，如需同時(shí)送其他機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)用抄送形式。 D、“報(bào)告”中不得夾帶請(qǐng)示事項(xiàng)。 E、草擬公文做到： 情況確定、觀點(diǎn)明確、條理清楚、文字精煉、書(shū)寫(xiě)工整、標(biāo)點(diǎn)明確、篇幅力求簡(jiǎn)短。 人名、地名、數(shù)字、引文準(zhǔn)確。用公文應(yīng)先引標(biāo)題，后引發(fā)文字號(hào)，日期應(yīng)當(dāng)寫(xiě)具體的年、月、日。 用詞用字準(zhǔn)確、規(guī)范，文內(nèi)使用簡(jiǎn)稱(chēng)，一般應(yīng)先用全稱(chēng)，并注明簡(jiǎn)稱(chēng)。 草擬公文應(yīng)使用統(tǒng)一的擬稿紙并簽署擬稿人姓名 ，草擬、修改和簽批公文，不得用鉛筆或圓珠筆，不得在文稿裝訂線外書(shū)寫(xiě)。 F、公文中的數(shù)字，除成文時(shí)間、部分結(jié)構(gòu)次序數(shù)和詞、詞組、慣用語(yǔ)、縮略語(yǔ)、具有修辭色彩語(yǔ)句中作為詞素的數(shù)字必須使用漢字外，應(yīng)當(dāng)使用阿拉伯?dāng)?shù)碼。 G、屬于部門(mén)職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由部門(mén)自行發(fā)文；部門(mén)的發(fā)文，一般只需抄報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，避免濫送。 1.7 公文辦理 A、公文辦理分為收文和發(fā)文。收文辦理一般包括傳遞、簽收、登記、分發(fā)、批辦、承辦、催辦、查辦、立卷、歸檔、銷(xiāo)毀等程序；發(fā)文辦理一般包括審核、簽發(fā)、校對(duì)、用印、登記、分發(fā)、立卷、歸檔、銷(xiāo)毀等 程序。 B、需要辦理的公文，行政人事部應(yīng)及時(shí)送領(lǐng)導(dǎo)指示或者交有關(guān)部門(mén)。 C、審批公文，主批人應(yīng)當(dāng)明確簽署意見(jiàn)，并寫(xiě)上姓名和審批時(shí)間，其他審批人圈閱，應(yīng)當(dāng)視為同意。 D、公文送領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)之前，應(yīng)由行政人事部進(jìn)行審核，審核的重點(diǎn)是：是否需要行文，是否符合有關(guān)法律、法規(guī)，是否與有關(guān)部門(mén)會(huì)簽，文字表述、文種使用、公文格式是否符合本辦法等。 E、傳遞秘密公文，必須采取保密措施，確保安全；利用計(jì)算機(jī)、傳真機(jī)等傳秘密公文，必須采用加密裝置，絕密級(jí)公文不得利用計(jì)算機(jī)、傳真機(jī)傳輸。 1.8 公文立卷、歸檔及銷(xiāo)毀 A、公文辦完 后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，及時(shí)將公文定稿、正本和有關(guān)材料整理立卷。 B、公文歸檔，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其相互聯(lián)系、特征和保存價(jià)值分類(lèi)整理，要保證檔案的齊全、完整，個(gè)人不得保存應(yīng)當(dāng)歸檔的公文。 C、沒(méi)有歸檔和存查價(jià)值的公文，經(jīng)過(guò)鑒別和主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，可以定期銷(xiāo)毀。銷(xiāo)毀秘密公文，應(yīng)進(jìn)行登記，由二個(gè)監(jiān)銷(xiāo)，保證不丟失、不漏銷(xiāo)。 2、印章管理 2.1 印章的制發(fā) A、廣州 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、部門(mén)、地盤(pán)的印章由公司行政人事部統(tǒng)一制發(fā)。 B、財(cái)務(wù)、物資等其他各種類(lèi)型的專(zhuān)用印章由各部門(mén)統(tǒng)一規(guī)格歸口刻制。 C、制發(fā)印章須經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn) ，行政人事部在頒發(fā)印章時(shí)，應(yīng)留有印模并由使用部門(mén)簽收。 2.2 印章的使用與保管 A、使用印章要事先填寫(xiě)行政人事部統(tǒng)一印制的公司印章使用登記表（見(jiàn)附件四），部門(mén)主管簽署后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。一般性事務(wù)可持本部門(mén)主管簽署的登記表直接與行政人事部主管聯(lián)系。 B、凡公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理已簽署的文件、合約、標(biāo)書(shū)等，如需用印，視同領(lǐng)導(dǎo)同意，可直接與行政人事部聯(lián)系。 C、遇特殊情況，需在空白紙上加蓋公司印章時(shí)，必須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。如未使用，須退回行政人事部。 D、非簽約等特殊情況，不得攜帶公司印章外出。必須攜帶外出時(shí)，需 由經(jīng)辦人填寫(xiě)填寫(xiě)公司印章使用登記表，并按時(shí)歸還。 E、行政人事部為公司印章的管理部門(mén)，一定要嚴(yán)格用印章制度，認(rèn)真履行登記簽批手續(xù)，不得擅自擴(kuò)大使用范圍；印章要有專(zhuān)人保管，不得隨意轉(zhuǎn)交他人。 2.3 印章的銷(xiāo)毀 A、因更名、損毀、遺失等原因需刻制新的印章的，應(yīng)及時(shí)與行政人事部聯(lián)系，按照管理程序辦理。 B、需銷(xiāo)毀印章的應(yīng)交回行政人事部，并由二人辦理登記備案。 3、檔案管理 3.1 目的 明確公司檔案管理原則，建立完善準(zhǔn)確的檔案系列，積累和儲(chǔ)存寶貴的工作資料，為公司業(yè)務(wù)的有效運(yùn)作和決策提供必要的資料服務(wù)。 3.2 定義 檔案是指公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的，具有查考利用價(jià)值并按有關(guān)制度規(guī)定歸檔保存的圖文、音像材料，如文件、資料、書(shū)信、會(huì)議記錄、數(shù)字、表格、單據(jù)、契約、照片、圖像、錄音、錄像等文件資料。 3.3 原則 企業(yè)檔案是企業(yè)不可缺少的資源，對(duì)企業(yè)的有效運(yùn)作與決策，對(duì)維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，具有法律憑證作用。根據(jù)本公司實(shí)際情況，公司的企業(yè)檔案，按照集中管理的原則，由公司行政人事部管理，各部門(mén)、地盤(pán)要認(rèn)真做好檔案的整理與歸檔上交工作，由保證檔案的完整、準(zhǔn)確和安全。 A、地盤(pán)保管一般短期資料，對(duì)重 要文件、資料、書(shū)信、數(shù)據(jù)或需長(zhǎng)期保管的資料數(shù)據(jù)，地盤(pán)應(yīng)復(fù)制留底后，將原件隨時(shí)送交公司有關(guān)部門(mén)。地盤(pán)結(jié)束后，須將所存的有用檔案資料分類(lèi)歸檔、整理、登記，附上清單，一并上交公司的行政人事部。 B、重要檔案需在產(chǎn)生同時(shí)將正本報(bào)公司行政人事部集中管理。 C、各部門(mén)、地盤(pán)上交檔案清單按附件七、八、九格式填寫(xiě)。 D、行政人事部檔案室按附件五、六格式填寫(xiě)案卷目錄。 3.4 檔案分類(lèi) 通常是，工程、地產(chǎn)、物資方面的檔案資料，以項(xiàng)目為主進(jìn)行分類(lèi)；文書(shū)、財(cái)務(wù)方面的檔案資料以年度為主進(jìn)行分類(lèi)。 根據(jù)公司目前和以后發(fā)展的業(yè)務(wù)情況 ，現(xiàn)將檔案資料分為五大類(lèi)。 A、文書(shū)類(lèi) B、財(cái)務(wù)類(lèi) C、工程施工類(lèi) D、物資類(lèi) E、地產(chǎn)類(lèi) 3.5 各檔案分類(lèi)如下 A、文書(shū)類(lèi) 公司成立、更名、合并、撤銷(xiāo)等有關(guān)的請(qǐng)示、批復(fù)。 公司組織簡(jiǎn)單、機(jī)構(gòu)設(shè)置、啟用印章之印模。 營(yíng)業(yè)證書(shū)、公證書(shū)、注冊(cè)文件、政府批文、法代表證件。 有關(guān)機(jī)構(gòu)頒發(fā)的業(yè)務(wù)文件。 工作計(jì)劃、總結(jié)、會(huì)議紀(jì)要、重要文件。 公司領(lǐng)導(dǎo)的重要講話、批示，以及公司的請(qǐng)示報(bào)告與批復(fù)等。 對(duì)外宣傳的公司簡(jiǎn)介、幻燈片、錄象帶、重要照片等（包括底片）的原件。 B、財(cái)務(wù)類(lèi) 本公司財(cái)務(wù)制度。 各種 會(huì)計(jì)憑證（單證、記帳、匯總等）。 會(huì)計(jì)帳簿（明細(xì)帳、總帳、固定資產(chǎn)帳、輔助帳）。 會(huì)計(jì)報(bào)表（帳務(wù)指標(biāo)快報(bào)、年度決算報(bào)表）。 各類(lèi)清冊(cè)（會(huì)計(jì)移交清冊(cè)、會(huì)計(jì)檔案保管清冊(cè)、會(huì)計(jì)檔案銷(xiāo)毀清冊(cè)等）。 C、工程施工類(lèi) 開(kāi)工申請(qǐng)。 工程保險(xiǎn)文件。 施工記錄、測(cè)試記錄、往返信件和指示（分開(kāi)存檔）。 施工進(jìn)度、質(zhì)量記錄、質(zhì)量安全事故報(bào)告。 重要的工程圖表、圖片、施工照片等。 結(jié)算文件資料。 竣工工程總結(jié)報(bào)告。 完工保養(yǎng)紙。 D、物資類(lèi) 機(jī)械設(shè)備及材料采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃及審批件。 物資訂購(gòu)的報(bào)價(jià)單、比價(jià)單與 合同文件。 各種機(jī)械設(shè)備清單、保險(xiǎn)文件及汽車(chē)牌簿等。 固定資產(chǎn)清單。 固定資產(chǎn)調(diào)拔、報(bào)廢及出售審批表。 材料調(diào)拔單。 物資買(mǎi)賣(mài)合同文本。 銷(xiāo)售收、付發(fā)票及憑證。 海關(guān)進(jìn)出口報(bào)送單證。 重大買(mǎi)賣(mài)合約審批表。 E、地產(chǎn)類(lèi) 征地或購(gòu)地的有關(guān)文件、資料或其他合作形式的資料。 建造房屋的全部文件、資料。 賣(mài)房契約、價(jià)目、入伙等文件。 與設(shè)計(jì)單位、建筑師、律師、銀行、廣告公司等有關(guān)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)文件、資料等。 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、可行性研究報(bào)告、發(fā)展策劃報(bào)告、營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告等有關(guān)文件。 3.6 檔案立 卷歸檔要求 A、檔案歸檔立卷根據(jù)檔案材料形式的規(guī)律和特點(diǎn)，保持檔案之間的有關(guān)聯(lián)系，便于保管利用。 B、歸檔檔案材料的種類(lèi)、份數(shù)以及相關(guān)檔案和每份檔案的頁(yè)數(shù)均應(yīng)齊全完整。歸檔檔案材料要按年順序編制，不同年度的檔案一般不得放在一起，跨年度的請(qǐng)示與批復(fù)，放在批復(fù)之年度內(nèi)；沒(méi)有批復(fù)文放在請(qǐng)示年度內(nèi)；跨年度的總結(jié)內(nèi)容放在后一年內(nèi)。 C、歸檔的檔案材料中，應(yīng)將每份檔案的正件與附件、請(qǐng)示與批復(fù)、轉(zhuǎn)發(fā)文件與原件、多種方字形成的同一文件應(yīng)合在一起，不得分開(kāi)。 D、立卷歸檔必須按規(guī)定格式逐件填寫(xiě)卷內(nèi)目錄，并進(jìn)行代碼編號(hào)，字跡要 工整、清晰。 E、工程項(xiàng)目在進(jìn)行過(guò)程中要隨時(shí)注意收集、積累有關(guān)資料。 3.7 有關(guān)注意事項(xiàng) A、各部門(mén)、地盤(pán)均須指定專(zhuān)人進(jìn)行文件資料管理。管理人員應(yīng)按照本管理制度的要求，并結(jié)合實(shí)際情況和以往的經(jīng)驗(yàn)，將資料按各有關(guān)規(guī)定搜索、整理、分類(lèi)、登記、立卷、歸檔。各級(jí)主管必須重視并經(jīng)常過(guò)問(wèn)，檢查此項(xiàng)工作。 B、各級(jí)管理人員必須健全和完善檔案資料的存入、借出和移交的簽收、登記制度。檔案資料的借閱，必須經(jīng)部門(mén)主管批準(zhǔn)；未經(jīng)許可，不得復(fù)印或外借。 C、需統(tǒng)一歸檔的檔案原件正本必須按本管理制度之 3.3 所述要求逐級(jí)移交，存入銀 行、律師行的契約及經(jīng)商定存入保險(xiǎn)柜的文件除外。但這部分檔案要按期及時(shí)向公司行政人事部提交清單、復(fù)印件或合同協(xié)議之復(fù)印件。 D、公司內(nèi)部制作的，需由公司統(tǒng)一存檔的檔案資料，由制作單位或發(fā)出部門(mén)仍按上述原則 3.3 要求，每年整理后列出清單，按規(guī)定時(shí)限一并移交公司行政人事部。 E、凡需銷(xiāo)毀的檔案資料，必須先造冊(cè)列出清單，并經(jīng)相應(yīng)級(jí)別的主管簽字批準(zhǔn)后，才可銷(xiāo)毀，銷(xiāo)毀清單須予保存。公司各部門(mén)所存檔案資料的銷(xiāo)毀，原則上定為五年一次。地盤(pán)則為該工程結(jié)束時(shí)，清理上交后，將無(wú)用資料加以銷(xiāo)毀。 3.8 公司檔案室檔案 A、公司 檔案室檔案管理工作由行政人事部負(fù)責(zé)。 B、檔案在用完之后按需要存于公司檔案室，一定時(shí)間或永久保存。 入庫(kù)檔案由行政人事部負(fù)責(zé)人審查批準(zhǔn)，并指派專(zhuān)人控制、整理及最后銷(xiāo)毀檔案（檔案室檔案存放清單）。 C、檔案的儲(chǔ)存及儲(chǔ)存時(shí)間等，要視乎檔案情況及其他原因而定，并由部門(mén)負(fù)責(zé)人最后決定。 D、檔案要保存在公司統(tǒng)一制作的封套內(nèi)，每年封套均需有參考編號(hào)，以便找尋。封套外要標(biāo)記存?zhèn)}索引及文件銷(xiāo)毀日期。 E、行政人事部要保存所有入檔案室檔案的登記資料，包括封套的編號(hào)、內(nèi)容、入庫(kù)日期、銷(xiāo)毀日期等。 4、例會(huì)制度 4.1 例會(huì) A、公司總經(jīng)理會(huì) 會(huì)議時(shí)間：每月兩次，定在每月第二周和第四周的周一下午。 參加人員： 會(huì)議內(nèi)容： 討論制定年度工作計(jì)劃，總結(jié)和完成計(jì)劃的措施和辦法。 討論研究發(fā)展項(xiàng)目的可行性、策略、意向書(shū)及合同等。 檢查、研究重大項(xiàng)目的階段性工作情況、工作安排或計(jì)劃，檢查發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本的控制情況。 討論和總結(jié)售樓的策略及方案。 定期通報(bào)資金運(yùn)轉(zhuǎn)、資金投入情況、公司開(kāi)支情況，審核財(cái)務(wù)的預(yù)決算。 討論公司架構(gòu)、人員編制、工資調(diào)整和公司員工的任免、獎(jiǎng)懲；討論決定部門(mén)、地盤(pán)的職責(zé)范圍。 研究決定員工 的福利待遇及有關(guān)事宜。 B、公司總經(jīng)理辦公會(huì) 會(huì)議時(shí)間：每月一次，定在每月首周，具體時(shí)間提前通知。 參加人員：正副總經(jīng)理、部門(mén)、地盤(pán)經(jīng)理。 會(huì)議內(nèi)容： 檢查通報(bào)每月工作完成情況； 安排、布置月度各項(xiàng)重要工作； 檢查、通報(bào)工程進(jìn)度、質(zhì)量和成本的管理情況； 討論有關(guān)的企業(yè)規(guī)章制度，檢查貫徹執(zhí)行情況。 C、公司生產(chǎn)辦公會(huì) 會(huì)議時(shí)間：每周一次，定在周一上午。 參加人員：分管工程的副總、工程部、地產(chǎn)部、物資部經(jīng)理、地盤(pán)正副經(jīng)理。 會(huì)議內(nèi)容： 檢查、通報(bào)各地盤(pán)工程完成情況； 檢查、通報(bào)各地盤(pán)工程 進(jìn)度、質(zhì)量、安全和現(xiàn)場(chǎng)管理等情況； 安排、布置各地盤(pán)工程本周各項(xiàng)計(jì)劃、工作等任務(wù)； 布置、檢查、協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)當(dāng)前工作。 4.2 會(huì)議紀(jì)律 A、與會(huì)人員接到會(huì)議通知后，應(yīng)預(yù)先安排好工作，做好會(huì)議準(zhǔn)備，按會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)出席會(huì)議。 B、與會(huì)人員如因其他公務(wù)不能出席會(huì)議或遲到，應(yīng)事先向會(huì)議主持人請(qǐng)假。 C、會(huì)議進(jìn)行時(shí)，與會(huì)人員如需處理緊急事項(xiàng)，應(yīng)向會(huì)議主持人請(qǐng)假。 D、會(huì)議進(jìn)行中，其他人員不得擅自敲門(mén)進(jìn)入會(huì)場(chǎng)找人，如有緊急事情需經(jīng)行政人事部文員 /秘書(shū)通知。 E、參加重要會(huì)議人員，要嚴(yán)守會(huì)議秘密，不準(zhǔn)向無(wú)關(guān) 人員隨意談?wù)摃?huì)議內(nèi)容。 5、 辦公用品管理 5.1 公司各部門(mén)、地盤(pán)的辦公用品由公司行政人事部統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)，原則上每月一次，部門(mén)、地盤(pán)指定一名職員領(lǐng)取。 5.2 領(lǐng)用文具要事先申請(qǐng)，當(dāng)月 25 日申請(qǐng)下月用品，填寫(xiě)辦公用品申請(qǐng)表（見(jiàn)附件一），并由部門(mén)、地盤(pán)負(fù)責(zé)人簽字，于每月 25 日前交到行政人事部。 5.3 辦公用品的發(fā)放時(shí)間為每月 5 日（節(jié)假日順延）。 5.4 行政人事部負(fù)責(zé)辦公用品的購(gòu)買(mǎi)，負(fù)責(zé)匯總個(gè)人領(lǐng)用辦公用品的情況，員工離職時(shí)視情況退還行政人事部。 5.5 要堅(jiān)持勤儉節(jié)約，不得鋪張浪費(fèi)，各部門(mén)、地盤(pán)負(fù)責(zé) 人在簽署申請(qǐng)表時(shí)要加以審核。行政人事部在保證供應(yīng)的情況下，有權(quán)調(diào)整申請(qǐng)表中的用品計(jì)劃。 5.6 各部門(mén)、地盤(pán)對(duì)印有公司字頭的信封、信箋要嚴(yán)加管理，防止有人利用公司信封、信箋做有損公司利益的活動(dòng)。 6、名片管理 6.1 定義：名片是交際場(chǎng)合個(gè)人身份的自我介紹。 6.2 名片印制： A、公司員工的名片經(jīng)行政人事部審核后統(tǒng)一印制，個(gè)人不得私自印制。 B、原則新來(lái)員工轉(zhuǎn)正后方可印制名片，特殊情況要經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人提出申請(qǐng)。 C、印制名片要提前一周通知行政人事部。 D、新印制名片要在行政人事部備案，未經(jīng)備案而發(fā)生問(wèn) 題者，要追究責(zé)任；已備案的名片，在增印時(shí)可不再備案。 7、通訊管理 7.1 公司辦公樓電話交換機(jī)由行政人事部負(fù)責(zé)安排人員轉(zhuǎn)接。 7.2 使用長(zhǎng)途電話應(yīng)盡量縮短通話時(shí)間，可以用傳真辦的事情盡量不用電話通話。 7.3 部門(mén)、地盤(pán)搬遷、完工拆離，應(yīng)通知行政人事部辦理電話轉(zhuǎn)移注銷(xiāo)手續(xù)。 7.4 部門(mén)、地盤(pán)的電話機(jī)、傳真機(jī)購(gòu)買(mǎi)、維修，由行政人事部統(tǒng)一負(fù)責(zé)。 7.5 BB 機(jī)因工作需要的，部門(mén)申請(qǐng)，由總經(jīng)理決定。 7.6 手機(jī)話費(fèi)： 公司根據(jù)員工的職責(zé)及級(jí)別實(shí)行限額以?xún)?nèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)，超出限額部分自負(fù)。 具體每月限 額如下： A、司機(jī)： 300 元。 B、部門(mén)副經(jīng)理： 400 元。 C、部門(mén)經(jīng)理： 500 元。 D、副總經(jīng)理： 800 元。 E、其他員工因工作需要的，由總經(jīng)理決定。 8、辦公場(chǎng)所管理 8.1 公司員工要努力養(yǎng)成遵守紀(jì)律、文明辦公的新風(fēng)貌。 8.2 遵守工作制度，必須按時(shí)上下班，不準(zhǔn)遲到早退和擅離職守；特殊情況不能按時(shí)上下班或中間離開(kāi)工作崗位的，必須事前請(qǐng)假。 8.3 文明辦公，上班時(shí)間不得辦私人事務(wù)和看與工作無(wú)關(guān)的書(shū)報(bào)，不得無(wú)故串崗，聚眾說(shuō)笑。需與他人研究工作時(shí)（包括講電話），要抓緊時(shí)間、注意音量，不得影響他人。 8.4 禮貌待客，接待來(lái)訪客人要敬茶，不得泄露公司機(jī)密。 8.5 保持辦公室整潔，注意辦公室內(nèi)外清潔，不準(zhǔn)在辦公區(qū)域晾曬雨具，不準(zhǔn)亂扔廢紙、污物，辦公室內(nèi)墻上不得隨意張貼，臺(tái)面不準(zhǔn)擺放與辦公無(wú)關(guān)的物品。離開(kāi)辦公臺(tái)時(shí)，臺(tái)面上的文件資料要整理整齊，座椅要擺放端正。 8.6 公司員工上班時(shí)，必須佩帶工作證，男士必須著西裝或穿襯衫扎領(lǐng)帶，女士著裝