房地產(chǎn)項目可行性研究報告范文

房地產(chǎn)項目可行性研究報告范文法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財產(chǎn)權(quán)利，這種財產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。這里公文站小編為你們精心搜集整理了房地產(chǎn)項目可行性研究報告范文。希望可以幫助到大家。第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱:XX市*中心和綜合辦公樓建設(shè)工程1.1.2建設(shè)單位:XX市*置業(yè)有限公司1.1.3項目地址:燕兒島路以北，XX市*號1.1.4項目用地面積:9844m21.1.5項目總建筑面積:70000m2地上建筑面積:地下建筑面積:55000m215000m21.1.6項目總投資:23000萬元1.1.7項目建設(shè)期:18個月1.2項目提出背景及建設(shè)必要性1.2.1項目提出背景XX地處山東半島東南部，位于東經(jīng)119度30分121度，北緯35度35分37度09分。東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積1XX54平方公里，其中市區(qū)1102平方公里。與上海、廣州、天津、大連并稱為中國五大外貿(mào)口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國務(wù)院第一批確定的沿海開放城市與經(jīng)濟中心城市。XX既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進出口物資的主要集散地,也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯(lián)系的紐帶。作為山東省的重要經(jīng)濟中心和對外開放的窗口，1992年省人民政府把XX確定為山東省對外開放的龍頭。為了適應(yīng)改革開放新形勢的需要，XX市作出了行政中心東移的戰(zhàn)略決策，以此帶動?xùn)|部的開發(fā)建設(shè)，推動全市向現(xiàn)代化國際城的宏偉目標(biāo)邁進。東部地區(qū)已成為XX市房地產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)之一。XX市*號地塊位于寧夏路北側(cè)，燕兒島路以北，新建占地面積7803m2。基地地勢東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。為加快地塊的開發(fā)建設(shè)，武警水電部隊XX項目部決定在此地塊投資建設(shè)接待中心和綜合辦公樓。項目名稱為XX市*中心和綜合辦公樓建設(shè)工程。按照基本建設(shè)程序委托XX市民用建筑設(shè)計院有限公司編制項目可行性研究報告申請立項。1.2.2項目建設(shè)必要性1、實現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)規(guī)劃，進一步完善新的市中心區(qū)建設(shè)。根據(jù)市總體規(guī)劃，東部開發(fā)區(qū)將建成XX市新的行政中心。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，東部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項目的建設(shè)，將進一步完善東部地區(qū)的建設(shè)，實現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，加快完成新的市中心區(qū)建設(shè)，樹立XX新的形象，促進XX市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)。2、本項目的建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高XX市城市化建設(shè)的需要。“衣食住行”對于百姓生活必不可缺，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對于旅游居住及餐飲條件的要求也越來越高。2005年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。初步統(tǒng)計，去年我市旅游項目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長約48%，其中社會性投資占86%。23個大項目建設(shè)進展順利，XX啤酒街投入使用，成為極具XX特色的旅游街區(qū);昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃，同時加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟新的增長點邁出了關(guān)鍵一步。20XX年我市旅游大項目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項目精”的特點。一是數(shù)量多、投資大。20XX年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有51個，總投資額約416億元，旅游大項目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設(shè)項目多。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項目、XX運動旅游度假基地項目等體現(xiàn)了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個，投資額約32億元。四是海洋特色突出的旅游大項目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項目多。在建、擬建的四、五星級酒店18家，投資額約83億元。引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。以建設(shè)現(xiàn)代化國際城市為目標(biāo),以加速生產(chǎn)要素的流動和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī)模與水平為突破口,堅持城市化與工業(yè)化、市場化、國際化整體推進。進一步提高中心城區(qū)集聚輻射功能,加快新城區(qū)建設(shè);推進五市城區(qū)向中等城市目標(biāo)發(fā)展;使XX成為全國重要的具有較強輻射和帶動力的區(qū)域性經(jīng)濟中心城市。3、符合黨和國家關(guān)于國有企業(yè)改革政策，有利于盤活國有資產(chǎn)。綜上所述，本項目的建設(shè)對于改善XX市旅游、商務(wù)及辦公條件，完善東部城區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設(shè)確有必要。1.3建設(shè)單位基本情況1.3.1發(fā)起人情況本項目由XX市*置業(yè)有限公司承擔(dān)建設(shè)。1.3.2經(jīng)營宗旨通過項目各方真誠合作，加強企業(yè)間資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，加快地塊的建設(shè)步伐。項目部將以高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為社會各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場所。從而達到促進XX市城市建設(shè)，改善旅游環(huán)境，促進XX市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)的目的。通過認(rèn)真經(jīng)營，在創(chuàng)造可觀的社會效益的同時獲得最佳經(jīng)濟效益。1.3.3經(jīng)營范圍在XX市*號地塊建設(shè)賓館、商務(wù)、辦公樓，并進行銷售、出租房屋及物業(yè)管理。1.3.4總投資本項目總投資為23000萬元。1.4可行性研究工作的結(jié)論可行性研究結(jié)論1、本項目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快XX國際化城市建設(shè)的步伐。2、通過市場預(yù)測分析，本項目擬建賓館、商務(wù)、辦公市場較好。3、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項目需求。4、項目經(jīng)濟效益良好，財務(wù)分析可行。項目主要經(jīng)濟指標(biāo)見表1-1。表1-1序號3項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一覽表指標(biāo)名稱總投資占地面積總建筑面積其中:接待中心網(wǎng)點地下室寫字樓單位萬元m2m2m2m2m2m2數(shù)2300098447000025000180001500012000量備注第二章市場分析2.1XX房地產(chǎn)市場分析2.2.1房地產(chǎn)發(fā)展概況XX以其獨特的地理環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟發(fā)展的廣闊前景，使XX的房地產(chǎn)市場充滿了誘人的魅力。近年來，XX的房地產(chǎn)市場以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國房地產(chǎn)熱點城市之一。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，XX市委市政府做出市級機關(guān)東遷的決定，原市委情況看，1984年以XX市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司為代表的首批4家公司的成立，使XX房地產(chǎn)進入萌芽階段，當(dāng)時房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標(biāo)，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。1988年XX市開始實施國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來，全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到20家。1992年伴隨著全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，XX的房地產(chǎn)進入三年的高漲時期，房地產(chǎn)投資從92年到94年三年間，各年增長率分別為139.2%、143.2%和136%，93年達到頂峰，94年開始增速減緩，95年以來增速明顯減慢，95年增長率為21.1%，96、97年則出現(xiàn)了負(fù)增長，分別為-19%和-6.47%，98年開始回升達到43.81億元，比97年增長了2.7%，99年增幅明顯加大，全年累計完成投資62.97億元，比98年增長43.8%。目前XX房地產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，成為全市國民經(jīng)濟中的一個重要新興產(chǎn)業(yè)，98年房地產(chǎn)的增加值為21.07億元，占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的2.37%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的6.30%。XX市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程與全國情況基本一致，在經(jīng)歷了90-94年高速增長期后，95年增速明顯減緩，96、97年出現(xiàn)了明顯的回落，98年又開始出現(xiàn)一定的增長。隨著國家一系列擴大內(nèi)需拉動經(jīng)濟的方針實施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺，XX市房地產(chǎn)形勢好。20XX上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加強企業(yè)內(nèi)部管理、加大施工資金和技術(shù)的投入，市場競爭力進一步增強，承攬建筑施工任務(wù)持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值167.5億元，比去年同期增長31.0%;本年新簽建筑施工合同價款146.8億元，同比增長15.1%;全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率5.9萬元/人,增長31.1%。一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高上半年，在市建筑企業(yè)施工任務(wù)比較充足的前提下，加快施工進度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，實現(xiàn)建筑工程產(chǎn)值149.2億元，同比增長35.5%，增幅比總產(chǎn)值高4.5個百分點，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的比重高達89.1%，同比提高1.5個百分點。其中國有及國有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著我市建筑市場上的主要角色,前6個月，我市國有及其控股企業(yè)完成建筑工程產(chǎn)值64.8億元，與去年同期相比增長了20.4%，占建筑工程產(chǎn)值的43.4%。二、一級以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級看，一級以上建筑施工企業(yè)完成產(chǎn)值高達99.1億元，同比增長52.2%,占建筑業(yè)總產(chǎn)值的59.1%，其中:一級企業(yè)完成81.2億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的48.5%，特級企業(yè)完成17.9億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的10.7%;從企業(yè)的資質(zhì)等級和企業(yè)的規(guī)模來看，大型國有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場上的主力軍。上半年，完成產(chǎn)值超過億元的單位共31家，共完成建筑業(yè)總產(chǎn)值107.6億元,占全市總產(chǎn)值的64.2%。三、施工面積小幅上升，新開工面積“放量”增長上半年,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達2916萬平方米,同比增長7.3%。國有及國有控股企業(yè)完成1000萬平方米，同比增長2.6,占全部施工面積的34.3%。上半年，新開工面積1165萬平方米,同比增長28.2%，高于施工面積增幅20.9個百分點，占全部施工面積40.0%，同比提高6.6個百分點。其中:國有及國有控股企業(yè)施工面積323萬平方米，同比增長60.7%,占新開工施工面積的27.7%，同比上升7.1個百分點。新開工面積放量增長,說明我市建筑業(yè)發(fā)展勢頭良好。四、建筑市場進一步規(guī)范,招投標(biāo)率占90%以上工程招投標(biāo)是強化建筑市場競爭機制，提高建筑企業(yè)管理水平、工程質(zhì)量、技術(shù)水平的一種行之有效的制度。上半年，市建筑市場進一步規(guī)范，工程招投標(biāo)率上升，在全市建筑工程中，實行招投標(biāo)承包的施工面積2709萬平方米，比上年增長18.1%，招投標(biāo)率為92.9%，同比提高8.5個百分點。其中:國有及控股企業(yè)招投標(biāo)承包面積999萬平方米，增長29.5%，招投標(biāo)率達99.9%，同比提高20.7個百分點;一級資質(zhì)以上招投標(biāo)面積1676萬平方米，增長76.2%，招投標(biāo)率98.8%，上升16.5百分點。五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長隨著市建筑施工企業(yè)市場競爭能力的提高，承攬施工任務(wù)量持續(xù)增長。上半年，我市施工企業(yè)新簽施工工程合同價款達146.8億元，同比增長15.1%。從企業(yè)的資質(zhì)等級來看，一級企業(yè)及以上企業(yè)新簽合同價款78.6億元，占全部合同價款的53.5%，增長17.6%;二級企業(yè)36.3億元，占24.8%;三級企業(yè)31.9億元，占21.7%。六、全員勞動生產(chǎn)率增幅較快在市建筑行業(yè)繼續(xù)推行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時，以總承包為龍頭，以專業(yè)承包為主體，勞務(wù)分包為依托的組織結(jié)構(gòu)體系基本建立，建筑業(yè)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到了有效整合，與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種技術(shù)和經(jīng)濟資源得到了充分的利用，企業(yè)的技術(shù)裝備能力進一步提高，建筑隊伍的素質(zhì)明顯增強。今年上半年,全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率5.9萬元/人,比上年同期增長31.1%，其中國有及國有控股及一級等規(guī)模大的企業(yè)都達到8.6萬元/人。目前，全市注冊有各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、物業(yè)管理及服務(wù)機構(gòu)450家，其中約一半為外商投資企業(yè)。房地產(chǎn)從業(yè)人員達15000人。總體上看，XX房地產(chǎn)市場與全國房地產(chǎn)同步起落，整體上仍保持在一個較高發(fā)展水平。從中房系統(tǒng)公布的城市房地產(chǎn)價格指數(shù)看，XX落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。目前從局部區(qū)域上看，全市各區(qū)域各具特點，老市區(qū)到東部新區(qū)沿海一線，由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，售價遠高于其他地區(qū)，由南到北隨著環(huán)境的差異，同類房地產(chǎn)價格能相差4-6倍。20XX年上半年我市餐飲市場繼續(xù)走強今年上半年，我市在擴大內(nèi)需、繁榮經(jīng)濟的宏觀調(diào)控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費支出快速增長，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營情況看,全市共實現(xiàn)社會消費品零售額63.31億元，增長11.8%，拉動全社會消費品零售額增長1.6個百分點，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場發(fā)展加快的特點。一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高據(jù)XX市企業(yè)調(diào)查隊20XX年二季度企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，受經(jīng)濟較快增長、收入穩(wěn)定增加、商務(wù)會展活動日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場表現(xiàn)活躍，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)與企業(yè)景氣指數(shù)均達今年新高，分別為161.54和148.88。其中，二季度住宿餐飲業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)比一季度提高10.1點，企業(yè)家信心指數(shù)比一季度提高5.2點。住宿餐飲企業(yè)景氣度的大幅度提升，表明全市住宿餐飲即期和預(yù)期市場發(fā)展看好。二、餐飲市場消費火上半年，全市住宿、餐飲市場在商務(wù)宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的帶動下，市場熱點此消彼長，一些餐飲名店、大店每天從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)，出現(xiàn)了翻臺率高和營業(yè)時間延長的特點。據(jù)統(tǒng)計，上半年全市住宿餐飲市場共實現(xiàn)社會消費品零售額63.31億元，增長11.8%;其中274家星級及限額以上住宿餐飲企業(yè)實現(xiàn)零售額12.39億元，增長27.6%，高于全社會零售額增幅11.4個百分點。上半年全市星級住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)收入超過1千萬元的企業(yè)達41家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的15%;營業(yè)收入位于前3位的企業(yè)分別是:XX海天大酒店有限公司，實現(xiàn)營業(yè)收入1.07億元;XX肯德基有限公司，營業(yè)收入1.0億元，XX香格里拉大飯店有限公司，營業(yè)收入0.92億元。三、非公有制企業(yè)實力強從企業(yè)所有制性質(zhì)看，星級住宿業(yè)及限額以上餐飲企業(yè)中，外商及港澳臺投資企業(yè)33家，營業(yè)額5.85億元，占限上住宿餐飲企業(yè)營業(yè)額的32.8%;私營企業(yè)144家，營業(yè)額6.43億元，占36.1%;國有及國有控股企業(yè)43家，營業(yè)額2.89億元，占16.2%。目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務(wù)水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場的主要角色，尤其是民營餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量優(yōu)勢，餐飲業(yè)民營經(jīng)濟的主體地位已經(jīng)確立。四、市內(nèi)四區(qū)市場建設(shè)發(fā)展速度快從區(qū)域分布看，市內(nèi)四區(qū)住宿、餐飲市場發(fā)展較快，上半年累計實現(xiàn)住宿餐飲業(yè)零售額27.42億元，市場份額43.3%;其中星級住宿及限上餐飲企業(yè)129家，占全部限上企業(yè)的47.1%，實現(xiàn)零售額8.08億元，市場份額達65.3%。五、能源消耗總體低速增長上半年，全市星級住宿及限額以上餐飲企業(yè)能源消耗主要體現(xiàn)在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費量最高，居其他能源消費量之首。從上半年能源消費情況看，電力消費量7051萬千瓦時，同比增長9.1%;水消費量258.5萬噸，增長2.1%;汽油消費量728噸，增長1.1%;柴油消費量11.1萬噸，下降5.0%;天然氣消費量328萬立方米，增長397%;煤炭消費量1.4萬噸，下降10.2%。2.1.2房地產(chǎn)市場的供求分析XX的房地產(chǎn)市場由于92年開始的開發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起95、96年房地產(chǎn)業(yè)整體大滑坡，98年后形勢有所轉(zhuǎn)變。實際銷售面積在94、95年達到100萬M2以上，96年開始回落，從銷售面積的增長幅度看，93、94兩年急劇增長，95年維持了94年的水平，96年回落已成為必然，銷售面積下降20%，僅為79.9萬M2,97年開始反彈,上升41.1%,98年由于房改實施,銷售面積猛增至178.1萬M2,增長率為58.03%，99年度房屋銷售形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全年銷售房屋236萬M2,比98年增長232.5%。我市在今年迎來大項目建設(shè)的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商引資和項目建設(shè)等工作的突破性進展。其中，旅游規(guī)劃編制工作進展順利，為旅游業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。市級旅游規(guī)劃方面，XX市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃、XX市海上旅游專項規(guī)劃和XX市度假旅游專項規(guī)劃，已通過中外專家評審和市旅游工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核，下一步報市政府審批。市規(guī)劃局牽頭編制了XX市海島保護和利用專項規(guī)劃，已通過專家評審;XX市游艇碼頭專項規(guī)劃已經(jīng)市政府正式批準(zhǔn)實施。區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請國內(nèi)專家，對旅游發(fā)展戰(zhàn)略進行了深入研討，形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路。市南、嶗山、城陽、李滄、膠州出臺了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見。市南、城陽、李滄、黃島編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。膠南、平度對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進行了修編。萊西編制完成了旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃。在重點旅游區(qū)和項目規(guī)劃方面，鳳凰島旅游度假區(qū)控制性規(guī)劃進行了專家研討;溫泉旅游度假區(qū)以及鰲山城市組團溫泉片區(qū)控制性規(guī)劃，大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)控制性規(guī)劃進入專家評審階段;嶗山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編，已上報國家建設(shè)部，進入國務(wù)院審批程序;XX海濱風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃已通過專家論證，上報省建設(shè)廳待批。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū)等專項規(guī)劃，并通過了專家論證;膠南大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)、瑯琊臺風(fēng)景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成;四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開。浮山灣國際郵輪母港選址論證已經(jīng)市政府批準(zhǔn)。極地海洋世界、現(xiàn)代藝術(shù)中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點旅游項目的規(guī)劃方案已進行了綜合論證和審核。旅游招商引資工作也取得明顯成效。各區(qū)市、部門通過強化旅游招商引資工作,吸引了一批國外企業(yè)集團來我市投資開發(fā)旅游項目。2005年，引進旅游大項目29個，投資額151億元人民幣。天逸海灣國際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水城、唐島灣國際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項目落戶我市，使我市的知名旅游品牌達到10多家。目前，香港中旅集團、瑞典危爾馬拉集團、英國CHR公司、大連海昌集團等大企業(yè)投資建設(shè)高星級酒店、大型度假休閑項目以及大型室內(nèi)主題公園等項目正在洽談中。事實上，我市旅游大項目建設(shè)在去年就顯現(xiàn)出過人的能量。2005年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。初步統(tǒng)計，去年我市旅游項目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長約48%，其中社會性投資占86%。23個大項目建設(shè)進展順利，XX啤酒街投入使用，成為極具XX特色的旅游街區(qū);昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點項目順利完成年度計劃。20XX年我市旅游大項目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項目精”的特點。一是數(shù)量多、投資大。20XX年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項目約有51個，總投資額約416億元，旅游大項目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設(shè)項目多。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項目、XX運動旅游度假基地項目等體現(xiàn)了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個，投資額約32億元。四是海洋特色突出的旅游大項目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項目多。在建、擬建的四、五星級酒店18家，投資額約83億元。引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。目前，現(xiàn)代藝術(shù)中心的小劇場建設(shè)已完成工程量的40%，休閑中心南區(qū)正進行地上二層施工，藝術(shù)家工作室已開始施工建設(shè);中國海軍博物館擴建工程已完成工程招標(biāo)等前期工作，計劃年底前完成主展館土建工程的50%;石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作，6月開工建設(shè)，計劃2008年完工;北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院宿舍樓已于5月封頂，計劃7月底完成教學(xué)樓主體工程建設(shè)，9月份投入使用;唐島灣國際游艇俱樂部已與上海實業(yè)、英國財富集團簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計等，計劃下半年開工建設(shè);奧運酒店與洲際集團簽署了管理協(xié)議;金沙灘度假酒店于今年3月開工建設(shè)，計劃年底完成主體工程。同時，一些先行開工的項目則相繼開放。(濱海步行道嶗山段)石老人浴場改造一期工程、銀海游艇俱樂部會展中心已于5月份完工對游人開放;靈山灣高爾夫18洞球場于6月份試營業(yè);溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。另外，各區(qū)市還在洽談不少旅游項目唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過10億元的項目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議;室內(nèi)滑雪場、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項目正與外商談判中。2.1.3房地產(chǎn)市場走勢分析從目前情況看，無論從整體經(jīng)濟形勢，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下:1、宏觀調(diào)控政策成功地實現(xiàn)了經(jīng)濟的“軟著陸”，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)。2、政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟增長點，相應(yīng)出臺了國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，改革的目標(biāo)是:停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化;建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系;發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機。3、住宅制度改革已進入實施階段，1998年底全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化，切斷了個人對福利分房的依賴，鼓勵個人購房，銀行支持個人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費成為熱點。4、融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個人住房信貸的一系列相關(guān)政策，國務(wù)院頒布了住房公積金管理條例，這一切不僅為個人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預(yù)售率大大提高。5、房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。6、1997年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地，1998法現(xiàn)出較大的開發(fā)力度，而且銷售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關(guān)。從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入，會有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持在一個較高水平上。伴隨著新一輪經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會充分發(fā)揮市場機制的作用，政府的宏觀調(diào)控的力度會得到加強，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。XX四個“大手筆”60億元項目:計劃投資額24億元的世界文化村、20億元的創(chuàng)意文化城、15.5億元的中加數(shù)字動漫基地、1.2億元的卡通樂園項目將赴濟南參加省文博會，并將在省文博會上進行招商融資和簽約。如果簽約順利，世界文化村、卡通樂園、中加數(shù)字動漫基地都將于今年啟動。由此可見XX的旅游文化產(chǎn)業(yè)大有可為。2.2項目的市場前景分析2.2.1項目的環(huán)境分析及市場定位本項目擬建于XX市燕兒島路以北，距海濱不足1500米，周圍居