房地產(chǎn)盡職調(diào)查.doc

.房地產(chǎn)盡職調(diào)查 房地產(chǎn)盡職調(diào)查斯科特D.麥克弗森斯科特D.麥克弗森是Capital Advisory集團(tuán)的創(chuàng)始人及總裁。Capital Advisory集團(tuán)于2001年成立，專為房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資。公司已經(jīng)向全美的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放了總計(jì)35億美元的債權(quán)及股權(quán)投資。公司的投資標(biāo)的多種多樣，從空地到大型公寓樓都是他們的投資對(duì)象。公司已經(jīng)完成了多個(gè)投資額逾1億美元的項(xiàng)目。更多信息請(qǐng)登錄公司網(wǎng)址www.capitaladvisorygroup.us。我認(rèn)識(shí)斯科特是在1999年的菲尼克斯高爾夫球公開(kāi)賽上。我之前就聽(tīng)說(shuō)他是亞利桑那州最出名的抵押銀行家，但卻一直不知道他也聽(tīng)過(guò)我的名字。他朝我微笑，然后站起身走過(guò)來(lái)，說(shuō)：“你對(duì)股票和公募基金的那些評(píng)價(jià)真是太對(duì)了，它們真是些糟糕的投資產(chǎn)品?！蹦嵌螘r(shí)間，我正面對(duì)那些公募基金公司支持著的理財(cái)規(guī)劃師和財(cái)經(jīng)雜志輪番的攻擊。你可能還記得1999年的時(shí)候，股票市場(chǎng)異常紅火，人們都覺(jué)得自己能在新的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中變成百萬(wàn)富翁。所以，有了斯科特這樣的人支持我，指出股票和公募基金的高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)我來(lái)說(shuō)是莫大的安慰。由于他的出現(xiàn)，那場(chǎng)比賽讓我更加難忘?，F(xiàn)在，斯科特是我碰到房地產(chǎn)融資問(wèn)題之時(shí)首先想到的3位抵押銀行家之一。他在幾年前就警告過(guò)我，次級(jí)債正將房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫越吹越大。也正是多虧了斯科特，我和我的妻子金才在房地產(chǎn)的投資過(guò)程中審慎為先，從而避免了像別人一樣淪為名副其實(shí)的房地產(chǎn)賭徒。我一直致力于財(cái)務(wù)方面的教育工作，因?yàn)橹挥挟?dāng)你聰明起來(lái)之后，你才能最大程度地控制風(fēng)險(xiǎn)。這也就是這一章要談的內(nèi)容。斯科特讓我變得更加聰明，他教給我的那些知識(shí)也幫助我在面對(duì)每一樁交易的時(shí)候都能將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低范圍內(nèi)。相信他的智慧也會(huì)通過(guò)這一章的內(nèi)容傳遞給你。羅伯特清崎每當(dāng)談到房地產(chǎn)盡職調(diào)查的話題，無(wú)非都是如何通過(guò)團(tuán)隊(duì)的力量發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、證實(shí)問(wèn)題的內(nèi)容。的確，無(wú)論你面對(duì)的是獨(dú)戶的小院還是大型的商用寫字樓，盡職調(diào)查的過(guò)程都是如此，調(diào)查的項(xiàng)目也大同小異。話說(shuō)回來(lái)，只有經(jīng)歷這么一個(gè)過(guò)程，買家才能確定自己對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的真實(shí)情況有了全面的理解。如果你是賣家，你肯定也想在盡職調(diào)查的過(guò)程中盡職盡責(zé)地工作。小貼士本杰明富蘭克林曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“幸運(yùn)出自勤奮。”當(dāng)作為房地產(chǎn)的投資商確定了收購(gòu)目標(biāo)時(shí)，你肯定已經(jīng)了解到它的一些外在表象了。比如說(shuō)房產(chǎn)的外觀、賣家或是經(jīng)紀(jì)人提供給你的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。以此為據(jù)，你推斷出它符合既定的投資標(biāo)準(zhǔn)和投資計(jì)劃，從而決定進(jìn)行購(gòu)買。但當(dāng)賣家同意接受你的要約之時(shí)，你的工作（或者說(shuō)是你團(tuán)隊(duì)的工作）卻才剛剛開(kāi)始。進(jìn)行房地產(chǎn)的收購(gòu)行動(dòng)時(shí)，我堅(jiān)信一支強(qiáng)有力的團(tuán)隊(duì)是成功的保證。本書的其他作者也都在各自的章節(jié)當(dāng)中表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)。事實(shí)情況是，大多數(shù)成功的人和公司都是依靠了團(tuán)隊(duì)的力量才最終獲得了成功。在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，沒(méi)有人可以獨(dú)自承擔(dān)所有的工作。如果你是在用別人的錢進(jìn)行投資，那就更得尋找專業(yè)的人員來(lái)輔佐你。在這一章當(dāng)中，我會(huì)帶你過(guò)一遍盡職調(diào)查的流程，同時(shí)告訴你每一個(gè)團(tuán)隊(duì)成員的作用各是什么。我還會(huì)通過(guò)自己的一些例子及我自己的“八條建議”，讓你了解到收購(gòu)的過(guò)程中高質(zhì)量、公正的建議有多么重要。對(duì)我來(lái)說(shuō)，為盡職調(diào)查組建起一支團(tuán)隊(duì)就像是做拼圖游戲一樣。每個(gè)組員都有自己的專長(zhǎng)，而只有通過(guò)你的領(lǐng)導(dǎo)才能把他們連在一起，拼成一幅完整的圖畫。這樣一來(lái)，你也才能看清楚自己要收購(gòu)對(duì)象的真實(shí)情況究竟是怎樣的！我把整個(gè)盡職調(diào)查的過(guò)程分為了五大部分，即現(xiàn)場(chǎng)勘察、法律問(wèn)題、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、第三方報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告及稅務(wù)報(bào)告。讓我們從第一部分開(kāi)始吧！盡職調(diào)查五大類別現(xiàn)場(chǎng)勘察。法律問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。第三方報(bào)告。財(cái)務(wù)報(bào)告及稅務(wù)報(bào)告?，F(xiàn)場(chǎng)勘察通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，你和你的團(tuán)隊(duì)可以深入地了解房產(chǎn)本身是否符合既定的投資計(jì)劃，是否符合你的投資標(biāo)準(zhǔn)。我在這里展開(kāi)一些說(shuō)：如果你準(zhǔn)備購(gòu)入一棟公寓樓，然后通過(guò)簡(jiǎn)單的翻新在未來(lái)的幾年當(dāng)中增加租金收入，那么最先做的一步是什么？在向公寓樓的業(yè)主發(fā)出收購(gòu)要約之前，得先找房屋管理公司幫你準(zhǔn)備裝修的報(bào)價(jià)。在這里，我用的可是“先”字。這項(xiàng)工作可不能等到你發(fā)出要約之后再做。如果算下來(lái)很不合算的話，根本就沒(méi)必要往下進(jìn)行了。小貼士如果你想成為職業(yè)的房地產(chǎn)投資人，那就先組建起自己的團(tuán)隊(duì)吧！那些稱職的房地產(chǎn)管理公司可以為你審閱房屋的整修計(jì)劃，確定它們的真實(shí)性和可行性，并給予你可信的回饋。同時(shí)，他們還能幫你在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行費(fèi)用、收入甚至是現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)。他們也可以幫你判斷業(yè)務(wù)計(jì)劃的可行性。要記住，你得依靠房地產(chǎn)管理公司幫你保證商業(yè)計(jì)劃的可操作性。所以，一定要和他們保持步調(diào)一致。房地產(chǎn)管理公司自己也會(huì)有一套盡職調(diào)查的流程。專業(yè)的工作人員會(huì)檢查房屋的每一個(gè)房間，就需要的數(shù)據(jù)和情況進(jìn)行記錄。這樣一來(lái)，才能最終獲得一份詳細(xì)的屋況報(bào)告。除了實(shí)地的勘察，房地產(chǎn)管理公司還會(huì)審核租金報(bào)表、運(yùn)營(yíng)情況報(bào)表及租客情況表等文件，以求獲得房產(chǎn)真實(shí)的收入及支出情況。通常來(lái)講，他們會(huì)最終為你提供一份調(diào)查結(jié)果摘要。小貼士房地產(chǎn)管理公司是你團(tuán)隊(duì)中重要的一員。找到最佳的公司，并與之緊密合作。在這些年的職業(yè)生涯當(dāng)中，我曾無(wú)數(shù)次見(jiàn)證了這份報(bào)告是如何幫助買家作出正確決定的。下面我就從兩個(gè)不同的角度給你講一講吧！我曾經(jīng)看中了一個(gè)有20戶的樓房，于是決定買下來(lái)再分戶出售。就在盡職調(diào)查幾近結(jié)束快要簽合同的時(shí)候，房地產(chǎn)管理公司帶來(lái)了幾個(gè)工程承包商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行勘察。為了將這棟樓房改造成公寓樓，我決定花2萬(wàn)美元進(jìn)行整修，工程內(nèi)容還包括給所有的房屋添加獨(dú)立的淋浴設(shè)施。市場(chǎng)調(diào)研表明，同類的公寓樓每戶都有獨(dú)立的淋浴設(shè)施，所以為了保證它面世后的競(jìng)爭(zhēng)力，這部分改造的費(fèi)用是省不得的?？辈爝^(guò)后，房地產(chǎn)管理公司的老板給我打來(lái)電話，說(shuō)房子大體上沒(méi)有問(wèn)題，只是管道和樓梯井的布局有些特殊。如果想要改造出獨(dú)立的洗浴設(shè)施，那就得每戶增加5 000美元的預(yù)算。這樣一算下來(lái)，總共的費(fèi)用就需要增加10萬(wàn)美元。我的天吶！很明顯，這部分費(fèi)用是超出我的預(yù)算的。所以我找到房屋的業(yè)主重新商討協(xié)議的具體條款。經(jīng)過(guò)協(xié)商，他同意作出讓步，將售價(jià)降低10萬(wàn)美元，而我則同意刪除所有工程完畢之后的或有事項(xiàng)相關(guān)條款?？梢哉f(shuō)，專家們?yōu)槲沂∠铝诉@10萬(wàn)美元。房地產(chǎn)管理公司不但能發(fā)現(xiàn)潛在的額外成本，還能通過(guò)審閱租金報(bào)表和租客情況表為你的業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)增長(zhǎng)點(diǎn)。還是說(shuō)說(shuō)我的故事吧！那是我在為亞利桑那州斯科茨代爾市的一棟大型公寓樓項(xiàng)目融資。這棟樓之前經(jīng)營(yíng)不善。所以我的客戶決定將它買下，進(jìn)行裝修，然后以較高的租金對(duì)外出租。他認(rèn)為那片地段的租金水平被低估了。所以，只要做一些簡(jiǎn)單的表面翻新，再適當(dāng)做一些內(nèi)部裝修，租金立馬能夠升上去。房地產(chǎn)管理公司在審閱過(guò)租金報(bào)表之后得出的結(jié)論好得令人咋舌。他們發(fā)現(xiàn)，有25%的租客在簽訂了第一份租賃合同之后房租就再也沒(méi)有上漲過(guò)。有兩名租客甚至是在15年前公寓樓開(kāi)張的第一天就搬了進(jìn)來(lái)，而他們的房租壓根都沒(méi)有漲過(guò)一分錢。這也就意味著單把現(xiàn)有的租金水平調(diào)至市場(chǎng)價(jià)，這棟樓的營(yíng)業(yè)收入就能獲得顯著的上漲，更不用說(shuō)裝修過(guò)后了。房地產(chǎn)管理公司通過(guò)實(shí)際行動(dòng)證明了自己的價(jià)值。法律問(wèn)題聘用一名房地產(chǎn)方面的律師是必不可少的。律師的費(fèi)用很高昂，但當(dāng)你面對(duì)復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)、合同、借款文件和其他的眾多問(wèn)題時(shí)，他的作用也就凸現(xiàn)出來(lái)了。當(dāng)然，如果你是房地產(chǎn)投資的老手，并且當(dāng)下只是要簡(jiǎn)單地買賣一棟沒(méi)什么問(wèn)題的房子，那你有可能自己就搞定了。不過(guò)你要記住，律師費(fèi)可是省不得的。照我的經(jīng)驗(yàn)說(shuō)，如果你團(tuán)隊(duì)中的律師很強(qiáng)，那你就應(yīng)該把他放在最合適的位置做他最擅長(zhǎng)的事兒。我就經(jīng)常看到律師越俎代庖承擔(dān)了受代理人的職責(zé)，從而帶來(lái)了很多問(wèn)題。要記得你才是團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)袖，所有的人都應(yīng)該向你匯報(bào)。這樣一來(lái)，你的律師及其他的團(tuán)隊(duì)成員才能最大程度地發(fā)揮各自的價(jià)值。律師為交易增添價(jià)值的例子數(shù)不勝數(shù)，我就說(shuō)一個(gè)最典型的吧！那時(shí)，我正在向俄勒岡州波特蘭的一處獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行債務(wù)及股權(quán)投資。那位開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)了一位德高望重的當(dāng)?shù)芈蓭焷?lái)審閱產(chǎn)權(quán)相關(guān)的一些文件。他發(fā)現(xiàn)在那些文件當(dāng)中，有這樣一份文件：業(yè)主某某某在文件中申明，在房屋被改造成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓之前，必須征得他本人的同意。這樣一來(lái)，如果得不到他本人的同意，就無(wú)法將這棟樓分開(kāi)出售，也無(wú)法給房屋的買家獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證明。如果這個(gè)問(wèn)題不解決，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法了結(jié)這個(gè)項(xiàng)目。這樣一來(lái)，唯一的解決辦法就是找到之前的那位業(yè)主，讓他撤銷這份文件。你猜怎么著？他同意撤銷，但同時(shí)也開(kāi)了一個(gè)價(jià)。折騰了這么一圈，開(kāi)發(fā)商才發(fā)現(xiàn)這筆總價(jià)高達(dá)4 800萬(wàn)美元的交易，卻被這樣一個(gè)人拿捏住了自己的要害。幸運(yùn)的是，項(xiàng)目的賣方和之前的那位業(yè)主最終決定私了，我們最后也有驚無(wú)險(xiǎn)地沒(méi)多花一分錢就了結(jié)了這筆交易。這真得感謝我客戶的律師仔細(xì)地研讀了所有的文件，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)了內(nèi)在的問(wèn)題。這也就是法律方面的盡職調(diào)查的意義所在：提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并就發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出解決辦法，或是作出繼續(xù)或終止協(xié)議的決定。想想看，如果那位開(kāi)發(fā)商沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就簽下了合同，到改造的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)自己為一紙合約所限該有多么痛苦？到那時(shí)候，再想說(shuō)服前業(yè)主撤銷限制改造的協(xié)議可就沒(méi)那么簡(jiǎn)單了。到了那個(gè)地步，開(kāi)發(fā)商可就完全要對(duì)對(duì)方言聽(tīng)計(jì)從了。小貼士我強(qiáng)烈建議你在做大型或復(fù)雜的交易時(shí)（比如涉及貸款、合資等問(wèn)題），請(qǐng)一名律師為自己代理法律事務(wù)。我最初是一名商用地產(chǎn)的抵押經(jīng)紀(jì)人，在全國(guó)范圍內(nèi)為商用地產(chǎn)提供抵押貸款。我可以告訴你，貸款協(xié)議和合資協(xié)議是非常復(fù)雜的。你真的需要通曉這一切的人輔佐你，將它們解釋給你聽(tīng)。產(chǎn)權(quán)問(wèn)題跟尋找律師的標(biāo)準(zhǔn)相似，在尋找房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)公司的過(guò)程中，了解和信賴也是非常重要的。在我經(jīng)手的每一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，我都會(huì)盡量將產(chǎn)權(quán)公司的選擇權(quán)控制在自己手中。我還發(fā)現(xiàn)，同大型的產(chǎn)權(quán)公司合作往往能獲得更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和更高的保障。小貼士選用一家出資人和律師都熟悉并了解的產(chǎn)權(quán)公司可以為你省下很多的時(shí)間和精力。我還會(huì)讓產(chǎn)權(quán)公司查詢附近區(qū)域的同類房產(chǎn)價(jià)格、被收回抵押房產(chǎn)情況及附近房產(chǎn)持有人情況等相關(guān)信息，從而更加全面地了解附近區(qū)域的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。這些信息會(huì)對(duì)你的市場(chǎng)拓展計(jì)劃和盈利預(yù)測(cè)起到非常重要的作用。除了律師之外，還有別的團(tuán)隊(duì)成員可以在盡職調(diào)查的過(guò)程中幫你轉(zhuǎn)危為安。先來(lái)告訴你一個(gè)產(chǎn)權(quán)公司幫我實(shí)現(xiàn)快速盈利的故事吧！事情發(fā)生在1987年，地點(diǎn)在亞利桑那州的天堂谷。那次的經(jīng)歷像是探寶一樣。當(dāng)時(shí)的我正在慢跑，忽然間我看到了一棟房子上標(biāo)著“出售”的字樣。這棟房子很小，但它所占的土地面積大約有2.5英畝。旁邊還有另外的幾個(gè)房子，總共占了大概5英畝的地方。這樣的房子可并不常見(jiàn)。所以我心里盤算著說(shuō)不定這其中有什么投資價(jià)值呢！當(dāng)我撥通了廣告上的電話時(shí)，經(jīng)紀(jì)人說(shuō)業(yè)主的母親剛剛?cè)ナ溃运麄兿Ｍ麑⑦@棟房子盡快賣掉。當(dāng)時(shí)的開(kāi)價(jià)是22.5萬(wàn)美元，并且許諾，如果交易可以盡快進(jìn)行，價(jià)錢還可以商量。所以我當(dāng)天就付了18.5萬(wàn)美元的頭款。按照雙方的協(xié)議，我得在30天的時(shí)間內(nèi)付出剩余的款項(xiàng)來(lái)保證交易的完成。我拉來(lái)了產(chǎn)權(quán)公司幫助調(diào)查附近地區(qū)的房?jī)r(jià)水平，以確定我的交易是否合算。我們發(fā)現(xiàn)在過(guò)去的12個(gè)月當(dāng)中，周圍的10棟房子有5棟都更換了主人。緊接著，我發(fā)現(xiàn)這事情更有意思了。盡管在登記機(jī)關(guān)的檔案中每一棟房產(chǎn)的所有人各不相同，但它們的稅單地址卻都一模一樣。沒(méi)錯(cuò)了！肯定是有人在暗地里收購(gòu)這片土地。我按照稅單上的地址找過(guò)去，發(fā)現(xiàn)那是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。不僅如此，我還在之前的報(bào)紙上看到這家公司已經(jīng)和利茲卡爾頓酒店簽署了酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議，細(xì)節(jié)會(huì)在近期公布！多虧了產(chǎn)權(quán)公司帶來(lái)的信息，我現(xiàn)在總算弄明白了為什么這片地方的換手率那么高：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司相中了這片土地，準(zhǔn)備在這里進(jìn)行酒店的開(kāi)發(fā)。所以在我正式買下這棟房子不久之后就與那家開(kāi)發(fā)公司開(kāi)了個(gè)會(huì)，把房子以37.5萬(wàn)美元賣了出去。我這一轉(zhuǎn)手就賺了15萬(wàn)美元。除此之外，我還通過(guò)協(xié)商獲得了那棟房子一年的使用權(quán)。記得富蘭克林說(shuō)過(guò)的那句話嗎？“幸運(yùn)出自勤奮?！钡谌綀?bào)告這是盡職調(diào)查過(guò)程中另一個(gè)重要環(huán)節(jié)。這里所指的第三方報(bào)告是環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告、房屋質(zhì)量報(bào)告、評(píng)估報(bào)告和市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。有的時(shí)候，根本不需要它們來(lái)幫助你制定決策。不過(guò)在大多數(shù)情況下有報(bào)告在手總是好的，而且你的出資人也會(huì)提出需要這類報(bào)告的要求。老規(guī)矩，一項(xiàng)一項(xiàng)來(lái)吧！環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告我強(qiáng)烈建議你找一家專業(yè)公司來(lái)做一次環(huán)境評(píng)價(jià)測(cè)試。報(bào)告應(yīng)涵蓋包括土壤成分、有毒物質(zhì)等在內(nèi)的多項(xiàng)內(nèi)容。通常來(lái)說(shuō)，一次環(huán)境評(píng)價(jià)測(cè)試大概需要2 0003 000美元就可以完成，其實(shí)并不算貴。一旦發(fā)現(xiàn)了土壤或周圍含有有毒的物質(zhì)，你就會(huì)覺(jué)得這些錢花得太值了。小貼士如果你為了省錢而沒(méi)做一期的環(huán)境評(píng)價(jià)測(cè)試，一旦出現(xiàn)問(wèn)題的話，損失可能是你無(wú)法想象和承受的。所以，無(wú)論如何也不能省這筆錢。如果你的融資是通過(guò)傳統(tǒng)渠道獲得的，那出資人一定會(huì)要求你出具一期的環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告。不僅如此，很多金融機(jī)構(gòu)還都有一份“可信的環(huán)境測(cè)評(píng)公司”列表。所以在你聘請(qǐng)環(huán)境測(cè)評(píng)公司之前，還是提前跟出資人通通氣。如果還沒(méi)有確定融資的對(duì)象，那你最好選擇一家大型的環(huán)境測(cè)評(píng)公司，并且問(wèn)問(wèn)他們之前都和哪些金融機(jī)構(gòu)合作過(guò)。屋況報(bào)告顧名思義，屋況報(bào)告就是對(duì)房屋的現(xiàn)況及存在的問(wèn)題出具的報(bào)告。它的內(nèi)容包括房屋結(jié)構(gòu)、屋頂、瀝青、污水管道和其他的一些內(nèi)部系統(tǒng)。同時(shí)，它還會(huì)列明這些部分的剩余可用年限。這些內(nèi)容對(duì)于預(yù)算的編制非常有價(jià)值。小貼士屋況報(bào)告為你提供了對(duì)房屋狀況的另一個(gè)看法。無(wú)論你和房產(chǎn)管理公司之前對(duì)房子作出了怎樣的判斷，它都能站在客觀的立場(chǎng)上為你的結(jié)論提出佐證或是質(zhì)疑。它還有可能提出一些被你們忽略的點(diǎn)。所以它是非常重要的。說(shuō)到費(fèi)用的問(wèn)題，屋況報(bào)告可不是你打小算盤省錢的地方。這家公司不但要經(jīng)驗(yàn)豐富，可以幫你發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，還得要具備良好的口碑，讓你的出資人放心。之前也提到了，如果你還沒(méi)有確定融資對(duì)象，還可以通過(guò)這些專業(yè)的公司為你引薦呢。由第三方出具的屋況報(bào)告還有一個(gè)好處，那就是它的客觀性。與房地產(chǎn)管理公司不同，由于沒(méi)有直接的利益沖突，第三方出具的報(bào)告會(huì)更加公正。如果你拿著房地產(chǎn)管理公司的報(bào)告要求賣方就報(bào)告上的某些問(wèn)題進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)方會(huì)認(rèn)為中間有貓膩。但如果你是拿著第三方出具的報(bào)告，其真實(shí)性和可靠性就更高了，談判也會(huì)更容易些。評(píng)估你可能覺(jué)得自己聰明絕頂，做項(xiàng)目根本不用評(píng)估。不過(guò)，我還是建議你最好別動(dòng)這個(gè)心思。如果你的項(xiàng)目需要融資，那么，無(wú)論如何評(píng)估是少不了的。并且，看看評(píng)估價(jià)和你自己的判斷相不相符有什么不好的呢？得出的結(jié)論有可能與你的判斷相符，也有可能不符。不管怎么說(shuō)，知道總比不知道要好吧！以借款人的身份聘用評(píng)估師是不太好的。大多數(shù)銀行都有類似的規(guī)章制度，其中有一條就說(shuō)不能允許借款人雇傭評(píng)估單位。大多數(shù)銀行和金融機(jī)構(gòu)更愿意將這一決定權(quán)控制在自己的手上。在這種情況下，我能做的也只是通過(guò)抵押經(jīng)紀(jì)人聘用信得過(guò)的評(píng)估單位，或是直接跟出資人商量，推薦我相信的人選。說(shuō)到底，我就是想在選擇評(píng)估人這個(gè)環(huán)節(jié)取得一定的話語(yǔ)權(quán)。在評(píng)估中最常見(jiàn)的問(wèn)題就是評(píng)估師經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)目標(biāo)房產(chǎn)根本不了解。這種情況在與銀行的合作中尤其普遍。銀行每次選取評(píng)估單位的時(shí)候，都會(huì)找3家公司一起投標(biāo)。這樣一來(lái)，對(duì)方首先都會(huì)按時(shí)間和價(jià)錢選擇評(píng)估師，專業(yè)性不得不靠后考慮。但是，評(píng)估帶來(lái)的問(wèn)題足以讓整個(gè)交易陷入停滯當(dāng)中。為了避免這種情況，我的建議是：找一兩位對(duì)你的投資類別非常了解、非常專業(yè)的評(píng)估師，再把他們推薦給銀行。我還認(rèn)為你應(yīng)該和抵押經(jīng)紀(jì)人及評(píng)估師多花一些時(shí)間互相交換一下對(duì)于房產(chǎn)的不同觀點(diǎn)。如果評(píng)估師并沒(méi)有看到你所關(guān)注的價(jià)值或是它未來(lái)的潛力，那就大事不妙了。最后，你還得積極主動(dòng)地向他提供所有已經(jīng)了解到的信息，幫他作出正確的判斷。小貼士一定要記得，評(píng)估是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的判斷。你自己得首先有個(gè)判斷，不過(guò)同時(shí)也需要有更客觀、更公正的專家支持你的判斷。市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告通常來(lái)說(shuō)，評(píng)估報(bào)告當(dāng)中都會(huì)有一部分內(nèi)容是關(guān)于市場(chǎng)觀點(diǎn)的。不過(guò)，如果正開(kāi)發(fā)的某個(gè)項(xiàng)目是比較特殊或者比較復(fù)雜的，比如公寓改造、酒店建設(shè)、高爾夫球場(chǎng)建設(shè)等，你就得需要一份單獨(dú)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，好讓自己和其他的項(xiàng)目參與者都獲得一些更加深入的了解。市面上有很多這類的公司，能根據(jù)不同的項(xiàng)目需求開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研。完全可以考慮讓他們進(jìn)行所需的市場(chǎng)調(diào)研工作