房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理制度.doc

_XXXX控股集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)管理制度成本管理制度第一章總則第一條 為了及時(shí)、準(zhǔn)確地反映XXXX控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱集團(tuán)）下屬房地項(xiàng)目成本的控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段，從而提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)結(jié)合國家的稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本制度。第二條 開發(fā)成本是指項(xiàng)目從購買土地到商品房交付工程中發(fā)生的直接與項(xiàng)目相關(guān)的應(yīng)計(jì)入“開發(fā)成本”會(huì)計(jì)科目的各項(xiàng)費(fèi)用，主要有：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。具體如下：、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)評(píng)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)、消防工程等。、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。、公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。、開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。第三條 成本管理制度主要是招投標(biāo)、合同管理、預(yù)算管理、成本核算管理等一系列成本控制和反映手段，本制度適用于集團(tuán)開發(fā)的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理。第二章 招投標(biāo)及合同管理第四條 工程成本控制是提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要手段，而分項(xiàng)工程（或業(yè)務(wù)）實(shí)行招投標(biāo)管理是成本控制的主要內(nèi)容。分項(xiàng)工程（或業(yè)務(wù)）單位價(jià)值在50萬元以上的必須實(shí)行招投標(biāo)，客觀因素不能實(shí)行招投標(biāo)的除外，如：工程質(zhì)檢、土地受讓、工程防雷防蟻、拆遷補(bǔ)償以及專業(yè)性較強(qiáng)或?qū)賶艛嘈袠I(yè)的等。第五條 分項(xiàng)工程（或業(yè)務(wù)）的招投標(biāo)過程必須有財(cái)務(wù)部人員參加，招投標(biāo)參加人員、過程、規(guī)則等必須符合公司制定的招投標(biāo)管理制度的要求。 第六條 開發(fā)成本的各項(xiàng)支出除了政府有關(guān)部門、事業(yè)單位收費(fèi)外,單位金額在5萬元以上都應(yīng)簽訂經(jīng)濟(jì)合同，合同標(biāo)的金額在50萬元以上的必須有財(cái)務(wù)部參加的會(huì)簽，經(jīng)濟(jì)合同的簽訂、會(huì)簽應(yīng)符合公司制定的合同管理制度的要求，經(jīng)濟(jì)合同在簽訂完畢3日內(nèi)連同會(huì)簽單復(fù)印件送交財(cái)務(wù)部。 第七條 財(cái)務(wù)部在經(jīng)濟(jì)合同會(huì)簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。同時(shí)關(guān)注經(jīng)濟(jì)合同的價(jià)格情況以及發(fā)生糾紛公司承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，以及稅收方面的風(fēng)險(xiǎn)，降低公司總體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。第八條 財(cái)務(wù)部應(yīng)建立健全經(jīng)濟(jì)合同臺(tái)帳，合同臺(tái)帳應(yīng)詳細(xì)記錄經(jīng)濟(jì)合同的各項(xiàng)主要內(nèi)容以及付款情況，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，財(cái)務(wù)部要嚴(yán)格掌握每一次付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，從而較好地執(zhí)行合同。第九條 開發(fā)成本各項(xiàng)支出有下列情況之一的，財(cái)務(wù)有權(quán)拒絕付款：、應(yīng)簽訂經(jīng)濟(jì)合同而未簽訂的；、應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)而未進(jìn)行招投標(biāo)的；、應(yīng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合同會(huì)簽而未進(jìn)行會(huì)簽的；、招投標(biāo)不符合公司制定的招投標(biāo)管理制度的；、合同簽訂、合同會(huì)簽不符合公司制定的合同管理制度的。第三章 工程預(yù)、結(jié)算及資金管理第十條 工程預(yù)算管理分為工程財(cái)務(wù)預(yù)算管理和工程造價(jià)預(yù)決算管理。工程財(cái)務(wù)預(yù)算，是公司在預(yù)算期（一般指項(xiàng)目周期、年、季、月）內(nèi)為規(guī)劃工程支出而編制的資金支出計(jì)劃；工程造價(jià)預(yù)決算主要是工程總造價(jià)和分項(xiàng)工程造價(jià)預(yù)算以及工程結(jié)束后的工程總造價(jià)結(jié)算和分項(xiàng)工程造價(jià)結(jié)算。第十一條 工程財(cái)務(wù)預(yù)算管理應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總預(yù)算按照項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃分期編制，編制時(shí)間、程序應(yīng)符合公司制定的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度和集團(tuán)的要求。工程財(cái)務(wù)年度預(yù)算、月度預(yù)算，于上年12月31日之前制定，工程財(cái)務(wù)預(yù)算的責(zé)任部門根據(jù)各公司的部門設(shè)置及具體職責(zé)而定。第十二條 工程財(cái)務(wù)預(yù)算編制、控制是保證項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和公司資金安排的基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)部應(yīng)編制工程財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)表，及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)反映工程財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況，以便公司領(lǐng)導(dǎo)采取有效措施。第十三條 根據(jù)公司內(nèi)部牽制管理和工程價(jià)、量分離的要求，工程成本支出由工程部管量、成本部管價(jià)、財(cái)務(wù)部監(jiān)控原則，嚴(yán)禁既管價(jià)又管量，工程部、造價(jià)部應(yīng)分別隸屬于不同的分管領(lǐng)導(dǎo)。第十四條 項(xiàng)目施工圖圖審審查完畢并確定施工方后1個(gè)月內(nèi)，成本部應(yīng)留存一套完整、準(zhǔn)確的施工圖，以備竣工造價(jià)結(jié)算審計(jì)之用，工程竣工造價(jià)結(jié)算必須以留存的施工圖和工程竣工后施工方報(bào)送的經(jīng)工程部、監(jiān)理審核確認(rèn)的竣工圖為準(zhǔn)。第十五條 項(xiàng)目（或部分項(xiàng)目）總包合同簽訂后3個(gè)月內(nèi)，向財(cái)務(wù)部報(bào)送施工方和工程部、成本部溝通一致的項(xiàng)目工程預(yù)算或項(xiàng)目發(fā)包方、承包方共同委托中介機(jī)構(gòu)編制并經(jīng)雙方認(rèn)可的工程預(yù)算。第十六條 除了合同定價(jià)和市場信息價(jià)變動(dòng)外，影響工程造價(jià)主要因素有項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)及進(jìn)度安排、設(shè)計(jì)變更簽證、材料品牌認(rèn)定及價(jià)格簽證、其他增減工程量簽證。項(xiàng)目公司必須建立嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)簽證制度和流程，經(jīng)濟(jì)簽證必須至少有監(jiān)理單位、工程部、成本部、成本分管領(lǐng)導(dǎo)等人員簽字同意方可下達(dá)，經(jīng)濟(jì)簽證必須按照制定的權(quán)限執(zhí)行，需集團(tuán)工程管理中心審批的應(yīng)上報(bào)批準(zhǔn)后下發(fā)。項(xiàng)目前期項(xiàng)目公司應(yīng)該組織專業(yè)人士及公司工程技術(shù)人員對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)認(rèn)真的研究并對(duì)工程造價(jià)的影響作必要的評(píng)估。第十七條 工程款支付。工程部填寫付款申請(qǐng)單，成本部審核，并取得合法的發(fā)票（一般情況下），財(cái)務(wù)部根據(jù)付款申請(qǐng)單、工程財(cái)務(wù)預(yù)算、經(jīng)濟(jì)合同、完工工程結(jié)算單、以及前期付款情況進(jìn)行認(rèn)真審核，確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)。若付款，則付款后將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對(duì)象及其明細(xì)項(xiàng)目。工程款的支付必須符合項(xiàng)目公司制定的工程進(jìn)度款支付業(yè)務(wù)流程集團(tuán)制定的工程進(jìn)度款支付業(yè)務(wù)流程說明書。第十八條 納入總包范圍內(nèi)的、以及不能按照稅收法律、法規(guī)規(guī)定取得建筑安裝業(yè)發(fā)票的甲供材（大型設(shè)備和裝飾清包工程除外）資金走向，不管甲供材合同如何簽訂，必須通過總包方或有資格開具建筑安裝業(yè)發(fā)票單位，并且要完善稅法規(guī)定的相關(guān)手續(xù)，做到四個(gè)一致：合同臺(tái)頭名稱、發(fā)票出票人名稱、審計(jì)報(bào)告施工方名稱、款項(xiàng)收款人名稱相一致。甲供材的付款必須有施工方簽收的相關(guān)單據(jù)。第十九條 工程結(jié)算對(duì)賬。工程竣工并辦理工程結(jié)算審計(jì)前，成本部根據(jù)總包合同、各分包合同內(nèi)容和財(cái)務(wù)部進(jìn)行付款對(duì)賬，防止工程結(jié)算造價(jià)審計(jì)漏項(xiàng)或付款漏項(xiàng)問題的出現(xiàn)。第二十條 工程竣工結(jié)算審計(jì)報(bào)告出具后的付款前，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該再次核查發(fā)票開具情況，嚴(yán)禁出現(xiàn)未取得發(fā)票或發(fā)票不全付款和工程質(zhì)保金未開具發(fā)票的現(xiàn)象發(fā)生。第四章 成本核算管理第二十一條 財(cái)務(wù)部會(huì)同項(xiàng)目公司其他相關(guān)部門在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，編制項(xiàng)目投資收益估算分析報(bào)告。集團(tuán)財(cái)務(wù)部會(huì)同項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目投資估算分析報(bào)告和現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)的規(guī)定編制稅收籌劃報(bào)告，報(bào)集團(tuán)審批后執(zhí)行。第二十二條 公司在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算時(shí)，必須按根據(jù)稅收法律、法規(guī)和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品成本的界限。第二十三條 項(xiàng)目成本分期，項(xiàng)目成本是否分期，以稅收籌劃為依據(jù)，原則上不準(zhǔn)分期，若稅收籌劃計(jì)算分期對(duì)項(xiàng)目有利，才準(zhǔn)予分期，項(xiàng)目成本核算分期需要向集團(tuán)財(cái)務(wù)中心審批。項(xiàng)目成本核算是否分期確定后，財(cái)務(wù)部應(yīng)向辦證部門按照是否分期要求辦理立項(xiàng)證明文件。第二十四條 項(xiàng)目成本對(duì)象按照稅收籌劃方案、立項(xiàng)文件、以稅收法律、法規(guī)規(guī)定的六個(gè)原則進(jìn)行劃分，不按會(huì)計(jì)一般習(xí)慣進(jìn)行成本對(duì)象劃分，嚴(yán)禁毫無依據(jù)的進(jìn)行成本對(duì)象的劃分。稅收法律、法規(guī)規(guī)定的六個(gè)原則如下：、可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對(duì)象。、分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。、功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。、定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。、成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。、權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。第二十五條 項(xiàng)目計(jì)稅成本核算的一般程序如下：、對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。、對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。、對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。、對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。、對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。第二十六條 房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：、屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。、屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。第二十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。第二十八條房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：、為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。、集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員項(xiàng)目公司使用的，借入成員公司應(yīng)出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，分?jǐn)偟睦蕬?yīng)和借入成員公司的利率一致。第二十九條 項(xiàng)目公司開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：、占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配；分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。、建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配；分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。、預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：、土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。、單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。、借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。第三十一條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本，即必須取得符合稅收法律、法規(guī)定的發(fā)票，出除了大型設(shè)備和裝飾清包外，不得有增值稅專業(yè)發(fā)票或增值稅普通發(fā)票入賬。、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10。、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。第三十二條 已銷開發(fā)產(chǎn)品銷售成本的計(jì)算。已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本按下列公式計(jì)算確定： 可售面積單位成