重慶房地產(chǎn)市場分析報告【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔-1-重慶房地產(chǎn)市場分析報告第一部分：重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀一、重慶市房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析二、重慶市房地產(chǎn)市場需求分析三、重慶市房地產(chǎn)市場成交分析1、二級市場成交情況2、三級市場成交情況四、重慶市房地產(chǎn)市場價格走勢分析1、412月份全市價格趨勢2、各區(qū)價格趨勢第二部分：房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢綜述（一）2004年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利因素（二）重慶房地產(chǎn)將呈七大發(fā)展趨勢序言重慶做為西部大開發(fā)的龍頭城市，近年來，經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，各項經(jīng)濟迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)業(yè)政策日趨完善，政府進一步促進經(jīng)濟發(fā)展，擴大消費，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場經(jīng)濟秩序等一系列措施促進經(jīng)濟發(fā)展的政策環(huán)境下，我市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢良好。今年8月，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，重慶市政府根據(jù)重慶市的具體情況，制定了具體貫徹意見。隨著市政府的貫徹落實，2004年的房地產(chǎn)市場勢必更加規(guī)范，房地產(chǎn)市場秩序?qū)⑦M一步好轉(zhuǎn)，消費環(huán)境越來越好，房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)健康的發(fā)展。專業(yè)好文檔-2-目前重慶正處于大發(fā)展階段，居民消費能力的不斷提高，政府加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已完成“八小時重慶”和“半小時主城區(qū)”工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；未來幾年內(nèi)將相繼建成幾個上百萬人口規(guī)模的衛(wèi)星城市；城市總體規(guī)劃修編以后，都市發(fā)達經(jīng)濟圈（主城區(qū)）內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)面積將有所擴大，渝中半島城市形象設(shè)計方案招標完成后，數(shù)個片區(qū)將在重新調(diào)整規(guī)劃后進行改造建設(shè)，這些因素都將極大地促進房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費的進一步活躍。由于年重慶市房地產(chǎn)市場有以上有利因素，對存在的問題，政府已采取政策，對癥下藥。2004年我市房地產(chǎn)市場的總體情況是：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)上升；房地產(chǎn)市場秩序更加規(guī)范；市場成交有望進一步擴大；房地產(chǎn)市場競爭加劇，房價穩(wěn)中有升。第一部分：重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展一、重慶市房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析（一）土地優(yōu)化土地、房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，是引導(dǎo)市場消費、控制房屋積壓，保障健康發(fā)展的重要措施，2004年，政府在土地供應(yīng)上，將調(diào)控土地供應(yīng)總是供應(yīng)區(qū)域和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保房地產(chǎn)開發(fā)用地不得低于80%用于住宅建設(shè)。前三季度，重慶市經(jīng)市審批出讓共356宗，面積共3518.54萬平方米,可見重慶目前土地供應(yīng)還是比較充足.（二）投資適度增長今年前9個月，在國家繼續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序和緊縮信貸政策的綜合作用下，我市房地產(chǎn)開發(fā)保持了良好的穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。1-9月全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資237.63億元,比去年同期增長21.6%,增速較上月回落3.9個百分點.地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持適度增長。2001年、2002年和2003年，全市房地產(chǎn)投資分別以40.85%、25.04%和33.3%的速度增長，預(yù)計今后兩年會以平均30%的幅度增長；地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持適度增長。二、重慶市房地產(chǎn)需求分析（一）客戶需求調(diào)查統(tǒng)計分析專業(yè)好文檔-3-1、購房區(qū)域的選擇通過上圖分析說明：在研究消費者居住區(qū)域時，發(fā)現(xiàn)：主城區(qū)的居民更注重房交會的住房展示機會，并且從中我們也可以看出，主城區(qū)的居民其住宅需求也具相當大的潛力，其中，與上幾屆的房交會相比除開就近的九龍坡區(qū)以外，居住在渝中區(qū)的消費者購房需求最大，其次是沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)；對比春交會研究資料我們發(fā)現(xiàn)，主城各區(qū)的消費者所表現(xiàn)的購房需求趨于理性。從消費者的工作區(qū)域來看，在渝中區(qū)工作的消費者所占比例最高，其次為九龍坡區(qū)；渝中區(qū)作為全市的商業(yè)商貿(mào)中心，一直是公司機構(gòu)比較集中的區(qū)域，但渝中區(qū)由于地域限制，住宅市場不如其他區(qū)域活躍，因此很多上班族都是白天在渝中忙碌，晚上則居住在九龍坡或者沙坪壩或者是南岸區(qū)更或者是江北。2、購房需求面積的選擇消費者的居住區(qū)域和工作區(qū)域：在研究消費者居住區(qū)域時，康聯(lián)發(fā)現(xiàn)：主城區(qū)的居民更注重房交會的住房展示機會，并且從中我們也可以看出，主城區(qū)的居民其住宅需求也具相當大的潛力，其中，與上幾屆的房交會相比除開就近的九龍坡區(qū)以外，居住在渝中區(qū)的消費者購房需求最大，其次是沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)；對比春交會研究資料我們發(fā)現(xiàn)，主城各區(qū)的消費者所表現(xiàn)的購房需求趨于理性。從消費者的工作區(qū)域來看，在渝中區(qū)工作的消費者所占比例最高，其次為九龍坡區(qū)；渝中區(qū)作為全市的商業(yè)商貿(mào)中心，一直是公司機構(gòu)比較集中的區(qū)域，但渝中區(qū)由于地域限制，住宅市場不如其他區(qū)域活躍，因此很多上班族都是白天在渝中忙碌，晚上則居住在九龍坡或者沙坪壩或者是南岸區(qū)更或者是江北。專業(yè)好文檔-4-總體上，消費者對住宅面積的需求呈增大的趨勢。研究消費者對住房面積的需求時發(fā)現(xiàn)：80-100平方米的住宅是消費者最青睞的，其次為60-80，再次為100-120，分別占總體的31、27和20。由此可見，消費者對住宅面積的需求主要集中在80-100平方米，而小型和更大型住宅面積的需求量相對較少。另外，還發(fā)現(xiàn)不同背景的消費者對住宅面積的需求呈現(xiàn)明顯差異。3、購房價格的選擇由于二次以上置業(yè)的消費者較多，因此對比其現(xiàn)居住狀況和需求居住狀況，可以了解消費者對居住面積的需求趨勢，由下圖我們可以看出，換房群體的主要意愿表現(xiàn)在增大住宅的使用面積，改善住居的條件。a)需求價位1、消費者對住宅單價的承受力：單位：元/平方米在調(diào)查消費者對住宅單價的承受力時，發(fā)現(xiàn)27%以上的消費者認為2500-3000元/平方米的是他們可以承受的范圍，而另外有23%的消費者能承受2000-2500元/平方米的房價，20%的消費者能承受1500-2000元/平方米的房價，盡管消費者選擇有所保守，但對比以往的研究結(jié)果我們可以看出，消費者對于房價的承受能力在逐漸提高。2、消費者對住宅總價的承受力：專業(yè)好文檔-5-40的消費者能承受10-20萬的房價，31的消費者能夠承受20-30萬的房價，對比以往的研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)：消費者對住房總價的承受能力有所提高，可見消費者對漸漲的房價還是表現(xiàn)出一定的鎮(zhèn)靜。b)選擇付款方式一次性付款19.80%分期付款20.20%7成20年37.80%7成30年0.50%8成30年1.40%通過上圖分析說明：隨著近幾年重慶市民觀念慢慢改變，以及對未來經(jīng)濟前景的樂觀預(yù)期，使眾多的消費者越來越能接受較為超前的住房消費理念，選擇各種貸款購房方式的比例明顯高于一次性付款的消費方式，達到了71.2%的比例。其中7成20年的按揭方式占其它方式37.8%又是大多數(shù)人的首選。三、重慶市房地產(chǎn)市場成交分析今年三月份以來，國務(wù)院等相關(guān)部門陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，我市認真落實、區(qū)別對待，保持了我市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展。（一）二級市場成交情況：專業(yè)好文檔-6-2004年1-9月份，重慶市主城區(qū)商品房交易整體保持增長態(tài)勢，重慶市主城區(qū)商品房銷售成交面積925.17萬平方米。成交金額214.01億元,分別比同期增長20.8%、38.9%,其中,住宅商品房成交面積839.79萬平方米,成交金額178.46億元,分別同比增長21.5%、41.2%；商服用房成交面積59.27萬平方米,成交金額26.66億元,分別同比增長14.0%、31.0%.辦公用房成交面積16.93萬平方米,成交金金額4.88億元,分別同比下降11.4%、21.4%.今年1-9月,我市主城核心區(qū)(不含巴南北碚及城交結(jié)合部)商品房銷售面積為604.65萬平方米,交易金額157.79億元,分別占主城區(qū)的65.4%和73.7%,從商品房交易的同比增速來看,1-3月是同比增長的最高峰值,達到57.8%隨后出現(xiàn)較大幅度下降,特別是下半年以來,隨著宏觀調(diào)控政策的集中出臺,交易量增速呈持續(xù)性回落的態(tài)勢,政策影響開始逐步顯現(xiàn),市場更趨理性.（二）三級市場成交情況：二手房市場被普遍看好的情況下,我市存量房轉(zhuǎn)讓均價普遍上升,自年初突破1000元大關(guān)以來,一直保持穩(wěn)步上漲的局勢.今年1-9月份,重慶市主城區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓面積314.49萬平方米,轉(zhuǎn)讓金額40.98億元,分別比上年同期大幅度增長30.8%、61.9%.住宅轉(zhuǎn)讓面積253.93萬平方米,轉(zhuǎn)讓金額32.02億元,分別比上年同期增長22.0%61.9%其中,房改住房再轉(zhuǎn)讓面積47.21萬平方米,同比下降9.5%,轉(zhuǎn)讓金額8.96億元,分別同比增長88.1%61.7%四、重慶市房地產(chǎn)市場價格走勢分析（一）412月份全市價格趨勢從對幾個區(qū)的價格走勢分析來看，重慶市整體房價沒有太大的變化；但房屋價格普遍還是穩(wěn)中有升，漲幅不太明顯。除大渡口區(qū)以外，受化龍橋大面積拆遷的影響，九龍坡和大渡口區(qū)都是拆遷戶求購的的熱點區(qū)域，房價以由年初的1500左右上升到2000左右，整體來講，房價從4月到12月沒有大的變化，單個中有些上下浮動2-4月房價上升之后必然有一個市場消化的過程，所以整體房價沒有大的變化；現(xiàn)行房價相對于重慶這個城市在全國的比較而言較低，但是相對于重慶的收入水平而言又較高，所以暫時市場預(yù)期并不明確，所以整體房價沒有大的變化；由于市場預(yù)期不明朗，所以市場上的買賣雙方均有觀望心理，造成總體成專業(yè)好文檔-7-交量下滑，這時市場上的價格走勢并不能完全體現(xiàn)出價值走勢，所以個中價格有所浮動與整體價格變動不明顯并不矛盾從后期市場來展望，如果政府的宏觀調(diào)控能夠使市民的收入水平得到相應(yīng)的提高，重慶的房價整體繼續(xù)上漲是必然的，而且還會有一個相當?shù)姆?。（二?-12月份公司價格走勢分析沙坪壩區(qū)從公司采集的房源來看，由于公司4月成立之前，房價在2-4月經(jīng)歷了一個較大的漲幅，所以整體房價處于較高的水平房屋均價在2900左右/平米。在6月房價其實沒有回落，因為重慶房價的區(qū)域性比較明顯，6月新開了連鎖店，新進入了一些地段稍差的低價房源，同樣的原因體現(xiàn)在8月和12月的均價回落上。渝中區(qū)月份均價套數(shù)43170653150326316781沙坪壩區(qū)月份均價套數(shù)429761153149862788407333343827014893009721030981051130951531229121220500100015002000250030003500456789101112月份均價專業(yè)好文檔-8-72851918286911492976971031271071131041501229211380500100015002000250030003500456789101112渝中區(qū)月份渝中區(qū)均價渝中區(qū)歷來是重慶市房價最高的區(qū)域，市場走勢從公司成交情況來看，總體保持平穩(wěn)，最高價格出現(xiàn)在3月份，達到3170元/平米，最低價格為7月份的2851元/平米，均在3000元/平米上下浮動，但是仔細分析我們會發(fā)現(xiàn)，在3、4月份到春展會這段時間，由于舊城改造力度不斷加大，特別是化龍橋的大規(guī)模拆遷，刺激了經(jīng)濟型二手房交易的大幅增長，雖然投資型高尚住宅開始流入三級市場，但總體價格水平維持在一個較低的水平；隨著政府相關(guān)部門一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，拆遷浪潮也趨于平靜，市場價格也隨之理性化，短期行情受到一定打壓，消費者普遍存在持幣待購心理，下半年的市場交易相對平淡。但是從總體上說，隨著渝中半島城市形象設(shè)計招標方案的出臺，渝中區(qū)房地產(chǎn)市場將日趨高端化，次新房和高檔物業(yè)交易將日漸成為市場主流，價格肯定會水漲船高，考慮到拆遷日益市場化，預(yù)計在2005年將會達到3300元/平方的水平專業(yè)好文檔-9-05001000150020002500300035004567891011月份均價受化龍橋拆遷及高新區(qū)大量高檔樓盤住宅涌入三級市場的影響，九龍坡區(qū)二手房在春展會前后成交量迅速放大，價格也達到一個高峰，其中6月份的平均成交價達到2868元/平米；同樣由于宏觀調(diào)控的原因，隨著各項政策的出臺，購房者持幣待購心理越來越強，成交量和成交價格也趨于平穩(wěn)，下半年總體維持在2500元/平米的水平。