度海南省?？谑械姆康禺a(chǎn)【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔2003年度海南省海口市的房地產(chǎn)商業(yè)市場調(diào)查報告專業(yè)好文檔前言2003年3月12日至3月17日對海南省?？谑械姆康禺a(chǎn)、商業(yè)市場進行了市場調(diào)查研究。目的是為海口市大同路椰樹門廣場地產(chǎn)項目作全面、客觀、準確的市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計和市場狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，為項目做出科學(xué)、合理的決策和定位提供理論依據(jù)。由于時間關(guān)系，本案主要采用走訪詢問和收集相關(guān)資料的方式開展調(diào)研工作。一、宏觀經(jīng)濟1、城市概況：地理環(huán)境：?？谑形挥诤Ｄ蠉u的北部。北瀕瓊州海峽，隔18海里與大陸相望。海口市屬濱海地區(qū)，地質(zhì)主要由新老沉積物構(gòu)造。地形主要為濱海平原，地勢低平，南高北低。城市原有總面積244.55平方公里，規(guī)劃面積1127平方公里，城市建成區(qū)面積34平方公里，城區(qū)人口多萬。氣候條件：?？谑械靥幍途暥葻釒П本墸瑢偌撅L(fēng)性熱氣候區(qū)。海口市年平均氣溫23.8,最高平均氣溫28.0，最低平均氣溫18.8。城市規(guī)劃：2002年11月4日經(jīng)國務(wù)院批復(fù)，海口市進行了行政區(qū)劃調(diào)整。撤消瓊山市，撤消?？谑行阌^(qū)、新華區(qū)、振東區(qū)。以原瓊山市和?？谑性阌^(qū)、新華區(qū)、振東區(qū)的行政區(qū)域，設(shè)立海口市秀英區(qū)、龍華區(qū)、瓊山區(qū)、美蘭區(qū)。調(diào)整后的海口市人口將由原來的80多萬增加到150多萬，增加近一倍；土地面積將由原來的236.4平方公里擴大到2364.8平方公里，擴大10倍。GDP占全省的40%，財政總收入占全省的50%，利用外資占全省的60%，固定資產(chǎn)投資占全省的55%，貿(mào)易總額占全省的70%左右。道路交通：?？诮煌ㄋ耐ò诉_，?？谌齺喌母咚俟芬淹旯ぃ€通車。市內(nèi)交通也十分發(fā)達、便利。建省后，拓寬、新建了道路、橋梁，城市道路由120公里增加到391公里，橋梁由20座增加到56座，南大立交橋的建成，使南來比往的車輛進得來，散得開，源源流暢；海口美蘭國際機場距?？谑袇^(qū)20公里,是中國第八大航空港。已開辟國內(nèi)國際航線70多條，可供波音737、747、757、777和麥道82等各種大中型客機起降；海口海港有2個萬噸級泊位和24個3000噸以下泊位，已開辟國外貨運航線23條，國內(nèi)貨運航線47條，可達國內(nèi)沿海各港口及香港、澳大利亞、新加坡等30多個國家和地區(qū)。新?？谒拇蟪鞘新毮埽阂弧⒅行某鞘械穆毮?。新?？谑侨≌巍⒔?jīng)濟、文化和流通中心，北部灣區(qū)域商貿(mào)中心。二、交通樞紐的職能。新?？谑侨珖?0個主樞紐港之一，是海南集海運、空運、鐵路運輸、公路運輸為一體的綜合性樞紐城市。三、旅游服務(wù)基地職能。新?？趯⒊浞掷脽釒ШI風(fēng)光、歷史文化、民族風(fēng)情、生態(tài)環(huán)境等得天獨厚的旅游資源，突出做好主題公園和濱海度假酒店的規(guī)劃建設(shè)，形成以度假休閑為特色的旅游基地。專業(yè)好文檔四、居住的職能。把新?？诮ǔ扇A南熱帶花園城市，走綠色發(fā)展之路，生態(tài)環(huán)境建設(shè)走在世界前列，成為理想的居住地。2001年2002年海南省、?？谑兄饕?jīng)濟指標對比表：類別區(qū)域常住人口面積固定資產(chǎn)投資居民年均可支配收入消費零售總額GDP海南省803.13萬6790元704億元625.45億元?？谑?50多萬2364.8KM2225.5億元191.2億元新、舊?？谑?001年各項指標：項目區(qū)域人均GDP（美元）面積（KM2）人口（萬）國內(nèi)生產(chǎn)總值原?？谑?00023683.03145.7億元原瓊山市206966.9745.5億元新?？谑?9502305150191.2億元新?？谑邢略O(shè)四行政區(qū)：秀英區(qū)、龍華區(qū)、瓊山區(qū)、美蘭區(qū)。2002年底各區(qū)情況表：區(qū)域類別秀英區(qū)龍華區(qū)瓊山區(qū)美蘭區(qū)面積511.5300.6939.5552.8人口29.0243.9335.6951.05年收入（億）1.30966.78312.66.9027GDP（億）27.2176.255.456人均國內(nèi)總值2010年4000美元2007年4000美元2010年2500美元2010年4500美元2001年城市居民家庭生活收支情況表（抽樣調(diào)查數(shù)）種類指數(shù)單位3月本月止累計比去年同期%本月累計一.調(diào)查戶數(shù)戶200200平平二.戶均家庭人口人3.513.49-2.5-3.6#戶均就業(yè)人口人1.761.763.54.1三.人均期初手存現(xiàn)金元1102.2878.673.31.3倍四.人均實際收入元603.92345.813.418.7#人均可支配收入元603.42338.013.418.5五.人均儲蓄借貸收入元67.7483.9-26.01.2倍六.人均實際支出元464.22087.4-3.824.6#人均消費性支出元424.51678.35.120.91、食品元190.4711.6-1.21.92、衣著元16.9111.130.021.73、家庭設(shè)備用品及服務(wù)元37.6149.155.488.04、醫(yī)療保健元22.155.34.7-10.8專業(yè)好文檔5、交通與通訊元42.6136.5-1.430.76、娛樂教育文化服務(wù)元34.6202.5-14.441.17、居住元62.7236.227.269.28、雜項商品與服務(wù)元17.676.0-11.68.9七.人均儲蓄借貸支出元162.0464.31.2倍1.2倍八.人均期末手存現(xiàn)金元1147.71147.762.762.72、海南省、?？谑芯C合環(huán)境：市場的綜合環(huán)境是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的不可控因素，房地產(chǎn)開發(fā)商的整個生產(chǎn)、經(jīng)營活動是否與之相適應(yīng)相協(xié)調(diào)，會對項目日后的運作產(chǎn)生不可估量的影響。因而本案對市場環(huán)境因素從如下幾個方面展開調(diào)研：政策環(huán)境：自海南建省以來，十多年時間海南房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了熱潮冷卻低谷復(fù)蘇的周期過程。國家和海南省政府出臺了一系列的優(yōu)惠政策使海南房地產(chǎn)業(yè)終于步出了低谷，進入復(fù)蘇階段；2001年11月份，國務(wù)院和海南省政府在北京召開關(guān)于海南省存量房處置專題會議，為了吸引國內(nèi)外投資商的投資熱情，頒布了存量房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房的相關(guān)規(guī)定和與之配套的財政補貼（200億元）政策、稅收優(yōu)惠（消費者買存量房轉(zhuǎn)經(jīng)濟適用房減付50%契稅、免交易費）政策、貸款優(yōu)惠政策；?？谑袨榱斯膭钫猩桃Y，市政府專門成立重大招商引資項目服務(wù)中心，對外來重大投資項目進行專人負責(zé)的追蹤服務(wù)；海口市城市主導(dǎo)經(jīng)濟定位由觀光型旅游經(jīng)濟向休閑度假型旅游經(jīng)濟轉(zhuǎn)變；海口市在西海岸線經(jīng)濟帶營造環(huán)境，大力發(fā)展旅游房產(chǎn)，以此重新帶動房地產(chǎn)的發(fā)展，并改變?？谑蟹康禺a(chǎn)低廉售價的輿論導(dǎo)向。法律環(huán)境：泡沫經(jīng)濟曾經(jīng)導(dǎo)致海南市場極為混亂，經(jīng)過近十年的風(fēng)雨洗禮后終于得到理性回歸，經(jīng)濟的法治環(huán)境得以根本改觀；近幾年海口市經(jīng)濟發(fā)展的遲緩速度與內(nèi)地經(jīng)濟的快速發(fā)展形成了一個較大的落差，隨著經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善和海口市政府扶持力度的加大，其經(jīng)濟必然步入新一輪高速發(fā)展的快車道；據(jù)?？谑薪y(tǒng)計局的統(tǒng)計資料顯示，2002年?？谑薪?jīng)濟和刑事犯罪案件由1992年最高峰時的3652件下降到497件，社會治安環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，為新一輪經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了良好的投資軟環(huán)境；經(jīng)濟環(huán)境：國民經(jīng)濟保持較快增長：據(jù)初步統(tǒng)計，全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值133.49億元，按可比價格計算，比上年增長10.2%，超過預(yù)期增長目標1.2個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3.18億元，增長7.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值34.37億元，增長11.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值95.94億元，增長9.9%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的2.5:25.5:72調(diào)整為2.4:25.7:71.9。按戶籍人口計算，全年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值23897元，比上年提高5.7%。商品房施工面積繼續(xù)增加：全年商品房施工面積127.19萬平方米，比上年增加16萬平方米，增長14.5%，其中住宅施工面積111.4萬平方米，增加20萬平方米，增長22.1%。商品房竣工面積大幅增長。全年商品房竣工面積33.65萬平方米，比上年增加11.4萬平方米，增長50.9%，其中住宅竣工面積31.28萬平方米，增加11.39萬平方米，增長57.2%。全市主要經(jīng)濟指標（2002年1-3月）專業(yè)好文檔全市主要經(jīng)濟指標單位3月本月止累計比去年同期%本月累計一.*全部工業(yè)總產(chǎn)值億元7.9124.8914.314.1工業(yè)增加值億元1.465.0032.128.8工業(yè)總產(chǎn)值億元7.3023.2915.215.6二.貨物運輸周轉(zhuǎn)量億噸公里20.1150.18-20.1-17.7旅客運輸周轉(zhuǎn)量億人公里7.4721.9823.427.9三.固定資產(chǎn)投資額億元-14.57-1.35倍四.社會消費品零售總額億元6.9920.739.79.0五.口岸進出口總值億美元0.461.236.20.4進口總值億美元0.310.78-3.8-15.9出口總值億美元0.150.4533.550.8六.外商直接投資億美元0.150.3864.150.2七.接待旅游者人數(shù)萬人次35.5689.3432.018.4旅游營業(yè)收入（上月數(shù)）億元1.212.6415.422.0八.財政收入億元1.835.2113.424.9財政支出億元1.002.2841.37.9九.金融機構(gòu)存款余額億元512.88（比年初減少5.14億元）#儲蓄存款余額億元168.42（比年初增加5.33億元）金融機構(gòu)貸款余額億元586.36（比年初減少10.98億元）十.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元603233813.418.5城鎮(zhèn)居民人均消費性支出元42516785.120.9十一.居民消費價格指數(shù)%98.799.4全省主要經(jīng)濟指標（2002年1-3月）單位2月1-2月累計累計比上年同期%一.工業(yè)增加值（現(xiàn)行價）億元5.6412.5512.2工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)行價）億元17.9040.1413.4二.貨物運輸周轉(zhuǎn)量億噸公里7.9414.20-33.0旅客運輸周轉(zhuǎn)量億人公里6.7815.0824.4港口貨物吞吐量萬噸159.7318.59.0郵電業(yè)務(wù)總量（90年不變價）億元0.220.37-三.全固定資產(chǎn)投資額億元17.3499.2四.社會消費品零售總額億元15.4531.418.5五.進出口貿(mào)易總值億美元1.181.1819.8出口總值億美元0.770.7747.6進口總值億美元0.410.41-11.2六.實際利用外資額（外商投資）億美元0.210.27-35.8七.接待旅游者人數(shù)萬人次85.95181.9114.0旅游收入億元6.4515.7028.6八.一般預(yù)算收入億元2.515.9913.5一般預(yù)算支出億元3.069.5721.1全社會銀行各項存款期末余額億元829.70-1.9全社會銀行各項貸款期末余額億元614.941.0專業(yè)好文檔九.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元622131213.0十.商品消費價格指數(shù)%98.9-社會消費品零售總額（2002年1-3月）單位：萬元社會消費品3月本月止累計比去年同期%本月累計社會消費品零售總額698862072719.79.0按行業(yè)分1.批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)4329712675913.910.7（1）限額以上123723737612.211.2（2）限額以下及個體戶309258938314.610.52.餐飲業(yè)59881944511.611.13.其他20601610671.44.9制造業(yè)60317922.71.6農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者19185561966.05.3對外經(jīng)濟（2002年1-3月）單位：萬美元對外經(jīng)濟3月本月止累計比去年同期%本月累計一.口岸進出口總值4621123606.20.4進口總值30727833-3.8-15.9出口總值1549452733.550.8（一）?？诳诎哆M出口總值46051219441.99.2進口總值3056766746.5-6.1出口總值1549452733.550.9（二）保稅區(qū)口岸進出口總值16166-98.6-85.6進口總值16166-98.6-85.5出口總值-二.實際利用外資（外商投資）1515379364.150.2外資企業(yè)44424113.8倍10.7倍合資企業(yè)107110824.9倍-15.7合作企業(yè)-300-71投資環(huán)境：九五年前的外熱是特定歷史條件下的個人炒作，據(jù)了解這時的海南基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，沒有工業(yè)基礎(chǔ)，人口也少，交通不發(fā)達。因此，當時的房地產(chǎn)熱必然導(dǎo)致盲目建設(shè)和過度投機。九五年至二00一年，經(jīng)過七年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和基礎(chǔ)建設(shè)，海南已經(jīng)具備了大發(fā)展的條件，單拿交通來說，兩個城市之間有三條高速公路連接，而海南的?？谑泻腿齺喪兄g就是這樣。海南這些年的道路、機場、港口等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無不顯示著經(jīng)濟容量的大幅度增加。旅游業(yè)的持續(xù)升溫、熱帶農(nóng)業(yè)和特色工業(yè)的興起，為海南經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和發(fā)展提供了較好的基礎(chǔ)。獨特的資源在尋找獨特的眼光。為什么亞洲經(jīng)濟論壇會選擇博鰲這樣一個小漁村作為永久性會址？我們不能不欽佩這個會址的開發(fā)者具有獨特的眼光。海南的不可再生資源有限，而可再生資源尚有發(fā)展空間。特色工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)都是海南省乃至中央政府扶持的。甚至人口，別的城市一般都在控制，而海南相比較而言要寬松的多。畢竟整個海南省現(xiàn)在只有專業(yè)好文檔700萬人口，卻管轄著3萬4千多平方公里的陸地和100多萬平方公里的海洋。相對于它的姐妹島臺灣島的2000多萬人口來說，海南島的人口密度還有增加的空間。人口的增加將意味著市場潛力的增加。中央政府已意識到“海南大特區(qū)”的獨特性，依然為海南經(jīng)濟發(fā)展保留有各種特殊政策。海南省、?？谑猩鐣?jīng)大事：年調(diào)整?？谑行姓^(qū)域原?？谑信c瓊山市合并，設(shè)立新?？谑小Ｄ旰Ｄ掀嚰瘓F受讓?？诒６悈^(qū)800畝土地，海南馬自達總裝廠投產(chǎn)，兩年后汽車產(chǎn)量可達15萬輛，銷售收入200億；年喜來登登陸三亞；年麥當勞在東方廣場開設(shè)海南第一家分店；年連續(xù)3年躋身中國零售業(yè)第一強的聯(lián)華超市正式在?？陂_店。年粵海鐵路正式開通“火車開上海南、粵海鐵1號進站”是?？谑?、海南省人民政治經(jīng)濟生活的大事。正如房地產(chǎn)商的看法：隨著大?？诘恼Q生、粵海鐵路的通車，房地產(chǎn)市場大有可為。3、城市規(guī)劃建設(shè)與城市定位海口行政區(qū)劃調(diào)整新?？谛姓^(qū)劃設(shè)秀英區(qū)：轄?？谑性阌^(qū)的行政區(qū)域和原瓊山市的石山鎮(zhèn)、永興鎮(zhèn)、東山鎮(zhèn)以及遵譚鎮(zhèn)以海榆中線公路為界的西側(cè)地區(qū)，區(qū)人民政府駐秀華路。龍華區(qū)：轄?？谑性氯A區(qū)的行政區(qū)域和原瓊山市的龍橋鎮(zhèn)、龍泉鎮(zhèn)、新坡鎮(zhèn)、遵譚鎮(zhèn)以海榆中線公路為界的東側(cè)地區(qū)以及府城鎮(zhèn)的薛村、大樣村，區(qū)人民政府駐民聲東路。瓊山區(qū)：轄原瓊山市的府城鎮(zhèn)（薛村、大樣村除外）、龍?zhí)伶?zhèn)、云龍鎮(zhèn)、紅旗鎮(zhèn)、舊州鎮(zhèn)、三門坡鎮(zhèn)、甲子鎮(zhèn)、大坡鎮(zhèn)和?？谑性駯|區(qū)的國興街道以及藍天街道的米鋪居委會、道客居委會，區(qū)人民政府駐建國路。美蘭區(qū)：轄?？谑性駯|區(qū)的行政區(qū)域（國興街道以及藍天街道的米鋪居委會、道客居委會除外）和原瓊山市的靈山鎮(zhèn)、美蘭鎮(zhèn)、三江鎮(zhèn)、大致坡鎮(zhèn)，區(qū)人民政府駐振興路。調(diào)整后的?？谑腥丝趯⒂稍瓉淼?0多萬增加到150多萬，增加近一倍；土地面積將由原來的2364平方公里擴大到23648平方公里，擴大10倍。GDP占全省的40，財政總收入占全省的50，利用外資占全省的60，固定資產(chǎn)投資占全省的55，貿(mào)易總額占全省的70左右。目前，?？谑袠I(yè)已建成美蘭機場、秀英港客運站、輪渡碼頭及連接環(huán)海南島的高速公路?，F(xiàn)正建設(shè)全國第一個生態(tài)型火車站海口火車站，勢必成為椰城新“名片”。根據(jù)大?？诘男鲁鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃，新海口市將通過完善城市基礎(chǔ)設(shè)施來增強城市功能和加強城市化進程。城市發(fā)展目標：年份總?cè)丝冢ㄈf）城鎮(zhèn)人口建成區(qū)面積200520102020165210300120萬以上160萬以上240萬以上70平方公里專業(yè)好文檔130平方公里190平方公里城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，服務(wù)水平顯著提高，經(jīng)濟現(xiàn)代化、信息化，建設(shè)有實質(zhì)性突破。市政府提出新?？诘某鞘袃?nèi)涵是：A、生態(tài)城市B、熱帶大花園城市C、旅游城市D、歷史文化名城未來城市定位發(fā)展目標：有優(yōu)良的環(huán)境質(zhì)量、宜人的氣候、獨特的熱帶風(fēng)光和美麗的海濱景色，建成全國人居環(huán)境一流的生態(tài)城市和全國理想的第二居住地。新?？谑鞘?nèi)交通樞紐，環(huán)境優(yōu)美，自然景觀獨特，歷史人文資源豐富，有條件建設(shè)成為全國重要的集觀光旅游、度假休閑、療養(yǎng)康復(fù)、體育健身、商務(wù)會展、購物娛樂為一體的熱帶海濱旅游勝地。二、商業(yè)篇1、概述：新?？诘纳虡I(yè)定位是打造華南地區(qū)南部區(qū)域性商貿(mào)中心。為編制新?？谑幸?guī)劃綱要，2003年2月下旬?？谶M行了由各區(qū)經(jīng)貿(mào)局局長領(lǐng)導(dǎo)的商業(yè)普查。初步掌握的數(shù)據(jù)為：?？谶M行區(qū)劃調(diào)整前，戶籍人口60萬（83萬常住人口）。共有批零餐飲商業(yè)網(wǎng)點26931個，原來每千人有零售網(wǎng)點25個，餐飲網(wǎng)點4.5個，平均每千人擁有超過1平方米的商業(yè)網(wǎng)點，人均擁有數(shù)量與面積遠超國內(nèi)大中城市水平。2、問題：目前?？谏虡I(yè)網(wǎng)點建設(shè)中存在四大主要問題：A、總體上缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，布局不夠合理，城鄉(xiāng)結(jié)合的新開發(fā)的住宅區(qū)商業(yè)網(wǎng)點配套不足，群眾購物不便。而熱點地段網(wǎng)點過于集中，導(dǎo)致過度競爭。B、商業(yè)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，管理手段、經(jīng)營方式缺乏創(chuàng)新，很多商業(yè)企業(yè)沒明確市場定位，盲目入市。經(jīng)營模式雷同，致使千店一面，大家都在低水平競爭，經(jīng)濟效益欠佳。C、批發(fā)市場發(fā)展不夠，檔次較低，沒有形成一定規(guī)模，不能完成適應(yīng)?？谧鳛樯虡I(yè)中心城市的物流需求。D、由于人口構(gòu)成比例、氣候等因素，?？陲嬍诚M比例較內(nèi)地城市高，衣著打扮等消費較內(nèi)地城市低。這是造成超市較好，百貨零售較弱的根本原因。3、商業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)目前?？谑杏袃纱笊倘Γ篈、海秀東商圈B、大同、解放西消費商圈其中海秀東商圈以常駐外地人和游客購物居多，區(qū)內(nèi)商場規(guī)模較大。大同、解放西商圈以本地?？谌撕筒糠謨?nèi)地人居多，商業(yè)以傳統(tǒng)專賣店、個體商場為主。海秀東商圈項目：1、概述海秀東路位于海口市心臟地帶，在這條路的附近，集中了約20多家賓館酒店，是?？谕獾赜慰捅容^聚集的地方；而附近的原大英村一帶，又是?？谕獾匾泼裰饕募械?。同時海秀東也是海口目前最繁華的路段。該路段于1999年被評為“全國商業(yè)文明示范一條街”。在這條街上，共計有臨街鋪面28間，大型綜合性商城5座。產(chǎn)品檔次相對較高。購物環(huán)境優(yōu)越、商業(yè)氣氛濃郁，人流如鯽。2、商業(yè)結(jié)構(gòu)1）臨街鋪面表1表2專業(yè)好文檔類別數(shù)量比例類別項目數(shù)量比例書店1間4%品牌專賣店男裝5間21%品牌服飾專賣店24間86%女裝7間29%咖啡廳1間4%休閑5間21%眼鏡店1間4%鞋2間8%士多1間4%非品牌男裝5間21%小計28間100%小計24間100%租金：約700元/M2）超市（1）、南國超市南國超市：是?？谏a(chǎn)海南特色產(chǎn)品公司，現(xiàn)位于金世經(jīng)商業(yè)城1層，商場室內(nèi)面積很大，在一隅設(shè)置了海南特色產(chǎn)品購物中心，海南特色產(chǎn)品較豐富，室內(nèi)布局與其它一般的超