天 津 萬 科 玻 璃 廠 項 目可行性研究報告.doc

1天津萬科玻璃廠項目可行性研究報告天津萬科興業(yè)(集團)有限公司二零零壹年八月2目錄第一章項目決策背景1.內部因素2.外部因素第二章項目概述1.項目區(qū)位及用地2.項目宗地現狀3.項目周邊的社區(qū)配套4.項目周邊環(huán)境5.項目市政配套分析6.土地價格第三章項目法律及政策性風險分析1.項目用地取得土地使用權法律手續(xù)分析2.項目合作方式及風險評估3.總體評價第四章市場研究1.區(qū)域市場成長狀況2.區(qū)域市場供應產品特征3.整體市場對本案影響因素4.目標客戶、產品及價格定位第五章規(guī)劃設計要點1.初步規(guī)劃設計思路2.規(guī)劃設計的可行性分析第六章項目開發(fā)計劃1.開發(fā)機遇2.開發(fā)周期安排3.銷售周期安排第七章投資收益分析1.成本預測2.稅務分析3.經濟效益分析4.項目資金預測第八章可行性結論1.項目優(yōu)勢2.項目劣勢3.結論及建議3第一章項目決策背景一.內部因素1.天津萬科公司項目布局萬科自92年進入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿廣場、都市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬科的主要項目集中在城市的北部。反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點開發(fā)建設海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯在一起。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。萬科自92年進入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為天津的地產先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產品應屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。所以萬科有能力，也應該去開發(fā)天津的其他市場，讓萬科物業(yè)深入天津每個角落。結合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關注。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了萬科在城市南部無項目的空白。2.天津萬科公司經營現狀：目前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。新城項目自98年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠發(fā)展項目，由于區(qū)位和產品原因，也不是一短期熱銷房產，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。根據集團總部經營計劃要求，天津公司必須再上新項目，要達到每年有3-5個在開發(fā)項目，保證天津公司經營利潤指標和萬科產品在天津的市場影響力。在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，天津萬科應充分利用萬科天津地產先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個天津人心中。4玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。同時我司擬在該地塊建設住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質量，為天津城市建設做出貢獻。天津公司現狀項目及在談項目分布:在開發(fā)項目:已完成項目:在談項目:花園新城新區(qū)世貿廣場城市花園都市花園萬科中心玻璃廠項目.天鋼項目津塘路項目張貴莊路項目麗苑項目鐵東路項目梅江南項目西橫堤項目5二.外部因素該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部,行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢:根據天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。天津市主導風向為西南風，西南部區(qū)域正處于天津市的上風口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區(qū)域。經濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是天津市經濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價明顯高于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。南樓市級商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級行政中心梅江居住區(qū)項目所在地6規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側）建設新的市級行政中心，現有市級行政中心南遷，南部土地升值潛力大。沿解放南路可方便直達南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大型超市等全國聞名的商業(yè)設施。項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。項目西北側為梅江居住區(qū)，是由市政府統一組織建設的大型安居居住區(qū)，占地面積192公頃,將建設成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。7第二章項目概述一.宗地區(qū)位及用地1.項目區(qū)位該宗地位于天津市區(qū)南部,北側緊臨正在建設中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設的東南半環(huán)線約3公里,距離南樓市級商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約5公里。項目區(qū)位圖花園新城新區(qū)世貿廣場城市花園都市花園萬科中心宗地位置.內環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)82.項目用地該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積(萬平米)折算成畝數毛地面積35.02525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側道路及綠化帶、退南側道路用地)6.2794可建設用地面積28.75431其中區(qū)內配套用地（含小學及幼兒園、配套公共服務設施用地）2.7041凈住宅用地面積26.05391可建設用地用地率82%凈住宅用地率74%93.項目地塊內各種用地政府控制性規(guī)劃指標:序號用地性質用地面積(萬平米)容積率建筑密度(%)建筑限高(M)綠地率(%)1住宅地塊19.891.43050402住宅地塊