上海裕安大酒店項目計劃書.doc

上海裕安大酒店項目計劃書第1頁共59頁上海裕安大酒店項目計劃書上海裕安投資有限公司二六年八月八日上海裕安大酒店項目計劃書第2頁共59頁目錄一、上海高星級酒店市場分析及裕安大廈簡介（一）上海高星級酒店現(xiàn)狀分析.1（二）上海浦東新區(qū)酒店市場分析.2（三）裕安大廈簡介及區(qū)位特點.4（四）上海裕安公司介紹及經(jīng)營特色.4二、改建裕安大酒店的意義（一）提高裕安大廈資產(chǎn)收益、提升安徽在滬形象.6（二）抓住安徽經(jīng)濟“東向發(fā)展”戰(zhàn)略機遇，充分利用裕安的品牌效應(yīng)，使裕安大酒店成為新一輪滬皖互動的橋頭堡6三、裕安大酒店的規(guī)劃設(shè)想和設(shè)計檔次（一）酒店客房標準.8（二）配套設(shè)施標準.8（三）裝飾布局標準.9（四）前廳（大堂）標準.9四、裕安大酒店工程改建可行性（一）建筑結(jié)構(gòu)10（二）空調(diào)設(shè)備.10（三）鍋爐及熱交換設(shè)備.10（四）供水設(shè)備11（五）排水系統(tǒng).11上海裕安大酒店項目計劃書第3頁共59頁（六）供電設(shè)備.11（七）電梯設(shè)備.11（八）酒店大堂.11五、裕安大廈改建酒店的優(yōu)勢條件（一）裕安大廈外觀現(xiàn)狀12（二）裕安大廈內(nèi)部結(jié)構(gòu)12（三）大廈現(xiàn)有設(shè)備基本齊全12（四）酒店與寫字樓互為補充13（五）改建費用低、周期短.13六、改建后裕安大酒店功能介紹13七、裕安大酒店改建成本及改建前后收益對比（一）裕安大酒店改建成本15（二）酒店改建前后收益對比18八、酒店的經(jīng)營成本及效益分析（一）酒店年營業(yè)收入測算22（二）酒店年經(jīng)營成本測算25（三）營業(yè)稅29（四）所得稅30九、財務(wù)分析（一）投資回報分析31（二）盈虧平衡分析.33（三）現(xiàn)金流量表.37上海裕安大酒店項目計劃書第4頁共59頁十、裕安大廈業(yè)主分布態(tài)勢及業(yè)主參股方式（一）業(yè)主分布態(tài)勢39（二）合作方式41十一、裕安大酒店的公司治理結(jié)構(gòu)（一）采用股份有限公司形式.42（二）公司治理結(jié)構(gòu).46十二、上海裕安大酒店經(jīng)營管理方式的建議（一）自行管理.52（二）聘用酒店顧問公司.52（三）納入酒店管理集團經(jīng)營體系53十三、結(jié)語54附件上海裕安大酒店項目計劃書第5頁共59頁上海裕安大酒店項目計劃書一、上海高星級酒店市場分析及裕安大廈簡介（一）上海高星級酒店現(xiàn)狀分析上海市旅游事業(yè)管理委員會公告（2006年第1號）稱，到目前為止，上海擁有五星級飯店25家，四星級40家，三星級125家，二星級130家。從分布狀況看,四、五星級飯店大都集聚在中心城區(qū)。這與高星級飯店的功能定位和適配環(huán)境基本一致。近、遠郊地區(qū)目前尚未有正式掛牌的成熟的五星級飯店；四星級飯店僅有寶山的寶山賓館、奉賢的悅?cè)A大酒店與嘉定的迎園飯店。三星級以下飯店相對平衡,全市18個區(qū)與崇明縣均有分布。根據(jù)上海市2005年統(tǒng)計年鑒的數(shù)字顯示，上海市2004年旅游星級飯店基本情況如下圖所示：圖表1：上海市2004年旅游星級飯店基本情況旅游星級飯店基本情況(2004)指標合計五星級四星級三星級二星級一星級飯店數(shù)（個）359243713214719客房數(shù)（萬間）6.051.051.312.351.220.12床位數(shù)（萬張）10.321.502.074.252.260.24客房平均出租率（%）69.076.072.365.766.361.1營業(yè)收入（億元）139.6960.1034.3335.249.370.65平均房價(元/間天)5391177.21586.81332.94204.70178.23另外，根據(jù)上海旅游事業(yè)管理委員會網(wǎng)站所公布的統(tǒng)計資料，上海市四星級飯店2005年1月至2006年2月平均出租率和房價走勢如下圖所示：上海裕安大酒店項目計劃書第6頁共59頁圖表2：上海市四星級飯店平均出租率（2005.12006.2）上海四星級酒店2005-2006年平均出租率0204060801002005年1月2005年3月2005年5月2005年7月2005年9月2005年11月2006年1月四星級酒店平均出租率(%)圖表3：上海市四星級飯店平均房價（2005.12006.2）上海四星級酒店2005-2006年平均房價01002003004005006007008002005年1月2005年3月2005年5月2005年7月2005年9月2005年11月2006年1月四星級酒店平均房價(元/間天)根據(jù)上圖數(shù)據(jù)顯示，上海市四星級酒店20052006年平均出租率一般在6080之間波動，平均房價在600800之間波動。但是，由于浦東新區(qū)金融中心的特殊地理區(qū)位，酒店出租率和平均價格都高于全市平均水平。（二）上海浦東新區(qū)酒店市場分析隨著金融、旅游會展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，浦東對高檔賓館的需求量也不斷提升。據(jù)浦東新區(qū)旅游會展處統(tǒng)計，自2002年以來，上海裕安大酒店項目計劃書第7頁共59頁浦東新區(qū)四星級以上的高星級賓館平均房價年均增幅達17%，2005年達到每晚每間1513元，平均出租率均高于72%這一良好水平。這幾年，高星級賓館興建越來越多。從黃浦江畔的世紀大道由西向東，在不到1公里的距離里，已投用和將建設(shè)的世界頂級酒店達到6個品牌臨江的兩座香格里拉酒店、香港新鴻基地產(chǎn)在建項目中引進的W酒店和里茲卡爾頓酒店、已經(jīng)投用的金茂君悅酒店、在建的環(huán)球金融大廈和21世紀大廈將分別引進柏悅酒店和四季酒店。世界各地搶攤陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的機構(gòu)越來越多，作為高星級酒店潛在客戶聚集的甲級寫字樓還在不停建造，而且短期內(nèi)還將繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。此外，其中有半數(shù)以上世界500強企業(yè)在浦東、近百個在金橋出口加工區(qū)設(shè)立總部基地，商貿(mào)往來非常頻繁，高星級酒店自然孕育著巨大發(fā)展空間。上海作為國際會展之都及國際性旅游觀光城市，會展旅游業(yè)非常發(fā)達。據(jù)統(tǒng)計，僅浦東新區(qū)一年的國際性會展就高達600個，上海新國際博覽中心一年365天幾乎都有展會，今年展會日程就已排至2008年。2010年上海世博會歷時6個月，將吸引200多個國家和國際組織參展，吸引海內(nèi)外7000萬人次參觀，參展參觀者居歷屆世博會之首，這些參觀者將成為浦東高星級酒店重要的客戶資源。2010年前上海酒店業(yè)規(guī)模將大幅度擴容，床位將從現(xiàn)在的27萬張增加到40萬張，其中星級酒店的床位將從現(xiàn)在9萬張的基礎(chǔ)上增加到17萬張。綜上所述，根據(jù)浦東高星級酒店的發(fā)展趨勢以及酒店業(yè)巨大的發(fā)展空間，把裕安大廈部分樓層改建為酒店，組建裕安大酒店是符合市上海裕安大酒店項目計劃書第8頁共59頁場發(fā)展需要的。（三）裕安大廈簡介及區(qū)位特點裕安大廈位于上海市浦東新區(qū)東方路738號，地上30層、地下一層，總建筑面積39000平方米。裕安大廈享有“浦東開發(fā)開放第一樓”的美譽，被載入浦東開發(fā)開放史，代表了安徽在上海的形象。大廈位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中心地段，緊鄰第一八百伴、世界廣場、華都、湯臣、寶安等商貿(mào)大廈，周邊有紫金山、齊魯萬怡、通貿(mào)、由由（喜來登）、紅塔、湯臣州際等高星級酒店。目前，大廈功能齊全，商務(wù)中心、銀行、餐飲等一應(yīng)俱全。2005年末裕安大廈房屋入住率達到94%，較2004年（88%）提高6個百分點。裕安大廈交通十分方便，公交地鐵車站近在咫尺。大廈緊鄰世紀大道地鐵站，從地鐵站到裕安大廈徒步只需3分鐘。另外，根據(jù)上海軌道交通規(guī)劃，世紀大道路地鐵站將成為有4條地鐵線匯集的交通樞紐站，裕安大廈優(yōu)越的交通條件更為凸現(xiàn)。去年以來，公司已自籌資金對裕安大廈一樓大堂、消防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、中央空調(diào)及管網(wǎng)系統(tǒng)等進行了全面的改造，開設(shè)了員工餐廳等服務(wù)設(shè)施，大幅提高了大廈服務(wù)功能。改造后的監(jiān)控中心面貌煥然一新，整潔舒適，設(shè)備精良，成為裕安大廈對外展示的又一“窗口”。裕安大廈軟硬件各方面的改造完成為裕安大酒店的改建奠定了良好的基礎(chǔ)。（四）上海裕安公司介紹及經(jīng)營特色1.公司簡介上海裕安大酒店項目計劃書第9頁共59頁上海裕安公司位于浦東裕安大廈，是經(jīng)安徽省人民政府批準，并由省政府出資在上海浦東注冊的國有大型一類企業(yè)，是安徽省在上海的重要聯(lián)絡(luò)和經(jīng)營平臺。目前，公司正充分發(fā)揮品牌、地理和區(qū)位優(yōu)勢，抓住安徽實施東向發(fā)展戰(zhàn)略、長三角產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等有利時機，堅持以人為本的企業(yè)文化，打破原有思維并拓展業(yè)務(wù)框架，轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，創(chuàng)新發(fā)展模式，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為方向，依托兩地資源和市場優(yōu)勢，有效促進滬皖兩地人員流、商品流、資金流、技術(shù)流、信息流、項目流的相互流動，大幅提高了公司的經(jīng)濟收益及發(fā)展速度。2005年6月4日，安徽省委書記郭金龍一行到裕安公司進行視察和指導(dǎo)工作，在聽取公司領(lǐng)導(dǎo)工作匯報后，郭書記明確指出，裕安公司要抓住我省實施“東向發(fā)展”戰(zhàn)略的機遇，圍繞“世博會”這個亮點做文章，努力做好東向經(jīng)濟的橋頭堡，為安徽和上海兩地經(jīng)濟的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻。郭書記還充分肯定了裕安公司重新整合裕安大廈產(chǎn)權(quán)