東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

世聯(lián)咨字2003-GW06號(hào)關(guān)于東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告東莞市四方集團(tuán)有限公司：承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司對(duì)東莞市石龍鎮(zhèn)裕興路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究方面的意見(jiàn)，供貴司投資決策時(shí)參考。我們的方案是基于目前東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，結(jié)合近十年來(lái)我們的專業(yè)實(shí)踐以及對(duì)項(xiàng)目周圍相關(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的。由于時(shí)間與資料的限制，未必能將項(xiàng)目的實(shí)際情況全面地考慮在內(nèi)，希望通過(guò)我們的努力，為貴公司提供有價(jià)值的建議。謝謝！世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司2002年6月20日目錄一、報(bào)告摘要.51.1開(kāi)發(fā)企業(yè).51.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介.51.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo).51.4結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議.5二、項(xiàng)目概況.62.1項(xiàng)目綜述.62.1.1項(xiàng)目位置.62.2項(xiàng)目用地.72.2.1用地面積.72.2.2地塊形狀.72.2.3地塊現(xiàn)狀.82.2.4項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).82.3項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r.92.3.1項(xiàng)目發(fā)展單位簡(jiǎn)介.92.3.2項(xiàng)目法律手續(xù).10三、項(xiàng)目投資環(huán)境.103.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析.103.1.1全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境.103.1.2東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境.133.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境.163.2.1石龍鎮(zhèn)概況.163.2.2石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì).163.2.3石龍鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃.19四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.214.1市場(chǎng)總體特征.214.2市場(chǎng)供給分析.224.2.1住宅供給.224.2.2商業(yè)供給.254.3市場(chǎng)需求分析.284.3.1住宅需求.284.3.2商業(yè)需求.28五、項(xiàng)目發(fā)展定位.285.1項(xiàng)目SWOT分析.285.2發(fā)展戰(zhàn)略.295.3形象定位.305.4產(chǎn)品定位.305.5戶型定位.315.6客戶定位.31六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織實(shí)施計(jì)劃.326.1有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明.326.2施工進(jìn)度表.33七、項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃.337.1項(xiàng)目總投資估算.337.2資金籌措計(jì)劃.357.3項(xiàng)目投資計(jì)劃.35八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析.358.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算.368.1.1銷售收入.368.1.2銷售回款計(jì)劃.368.1.3銷售利潤(rùn).368.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析.378.3項(xiàng)目不確定性分析.38九、結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議.38十、附表附表1：施工進(jìn)度表附表2：項(xiàng)目總投資估算表附表3：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表附表4：投資計(jì)劃表附表5：項(xiàng)目銷售回款表附表6：現(xiàn)金流量表附表7：項(xiàng)目損益表附表8：資金來(lái)源與運(yùn)用表附表9：貸款償還期測(cè)算表附表10：敏感性分析表十一、附件一、報(bào)告摘要1.1開(kāi)發(fā)企業(yè)東莞市四方集團(tuán)有限公司是一家民營(yíng)企業(yè)，主要從事物業(yè)租賃、酒店投資、商業(yè)經(jīng)營(yíng)，注冊(cè)資本人民幣5,500萬(wàn)元。企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α?.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側(cè)，用地地紅線面積54,253.84平方米，用地建筑紅線面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。1.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)項(xiàng)目總投資：211,816,962元項(xiàng)目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%；商業(yè)銷售率：100%）稅后利潤(rùn)：54,114,992元成本利潤(rùn)率：25.55%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：34.27%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：45,560,272元?jiǎng)討B(tài)投資回收期：1.87年貸款償還期：2年1.4結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議結(jié)論本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。因此，我方在后面的分析測(cè)算中假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。風(fēng)險(xiǎn)及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，且屬于封閉型市場(chǎng)，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。二、項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目綜述2.1.1項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側(cè)及北側(cè)臨金沙灣公園。本項(xiàng)目圖2：四至東臨裕興路及聚龍灣花園圖3：四至南臨金沙灣花園圖4：四至西臨金沙灣公園圖5：四至北臨金沙灣公園2.2項(xiàng)目用地2.2.1用地面積用地紅線面積54,253.84平方米，用地建筑紅線面積51,808.85平方米，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。2.2.2地塊形狀地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。圖6：地塊紅線圖2.2.3地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦，五通一平，具備建設(shè)條件。東北角現(xiàn)有一臨時(shí)停車場(chǎng)。圖7：地塊現(xiàn)狀之一圖8：地塊現(xiàn)狀之二2.2.4項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的資料，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)用地面積（賣地紅線）54,253.84用地面積（建筑紅線）51,808.85用地性質(zhì)商住用地土地使用年限70年建筑容積率2.0建筑高度8層建筑覆蓋率綠化率2.3項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r2.3.1項(xiàng)目發(fā)展單位簡(jiǎn)介東莞市四方集團(tuán)有限公司成立日期：2002年12月18日；注冊(cè)號(hào)：4419002012369；編號(hào)：NO0001615；住所：東莞市石龍鎮(zhèn)紅棉路1號(hào)；法定代表人：彭柏銘；注冊(cè)資本：5,500萬(wàn)元（股東共四人，每人以貨幣形式出資1,375萬(wàn)元）；企業(yè)類型：有限責(zé)任公司；經(jīng)營(yíng)范圍：牧業(yè)租賃；酒店投資；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含國(guó)家?？貙I(yíng)項(xiàng)目）；（涉及許可證的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。營(yíng)業(yè)期限：自2002年12月18日至2007年12月18日。根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設(shè)成為以國(guó)際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在戰(zhàn)略實(shí)施中將起到十分重要性的作用。四方集團(tuán)各股東審時(shí)度勢(shì)，決定走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共同發(fā)展的道路，并已購(gòu)買大批土地用來(lái)開(kāi)發(fā)社會(huì)所