上海香溢花城二期35月攻堅(jiān)計(jì)劃82P.ppt

,市場(chǎng)背景,“新國(guó)八條”及房產(chǎn)稅出臺(tái)背景,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁,1月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2010年gdp同比增長(zhǎng)10.3%，繼續(xù)在全球引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)二次探底的可能已經(jīng)不存在。在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車中，消費(fèi)在去年一直保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)。,經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng),社會(huì)消費(fèi)保持穩(wěn)定增長(zhǎng),出口回暖、房地產(chǎn)投資不減,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng),國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇引致貿(mào)易出口維持高速穩(wěn)定增長(zhǎng),從2010年的出口累計(jì)同比來(lái)看，在一季度擔(dān)心歐債危機(jī)而影響出口的擔(dān)憂是多余的，去年出口的平均增速達(dá)到30%左右，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的支撐。而固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)投資同樣也是保持著高速增長(zhǎng)，增速在去年已經(jīng)超過(guò)近六年來(lái)的最高水平，全年增速平均超過(guò)30%。,“新國(guó)八條”及房產(chǎn)稅出臺(tái)背景,2010 房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的一年,從2010年“4.17”新政第一次調(diào)控，到“9.29”新政第二次調(diào)控，調(diào)控力度一次比一次的大，調(diào)控的手段也是涵蓋了稅收、土地、財(cái)政、行政等多個(gè)方面，但從實(shí)際的成交情況來(lái)看依然不理想，2010年依舊是房?jī)r(jià)大幅上漲的一年，從我們監(jiān)控的8個(gè)城市來(lái)看，平均漲幅達(dá)到26.9%，第三波的調(diào)控政策呼之即出,總結(jié),“新國(guó)八條”及房產(chǎn)稅出臺(tái)背景,2011年 1月“新國(guó)八條”和房產(chǎn)稅率先在上海試點(diǎn)，一周內(nèi)上海明確房產(chǎn)稅細(xì)則,宏觀市場(chǎng),新政后各競(jìng)品板塊成交情況,小結(jié)：,市場(chǎng)反饋：各競(jìng)品板塊成交情況均不理想。,開(kāi)發(fā)商反饋：8#推售相應(yīng)順延； 近期不做集中媒體推廣，基本以線下為主； 不追求過(guò)快銷售速度，不愿意降價(jià)銷售 。,中觀市場(chǎng),2010年長(zhǎng)壽板塊公寓房供求及價(jià)量走勢(shì)圖,2010年光新板塊公寓房供求及價(jià)量走勢(shì)圖,長(zhǎng)壽板塊價(jià)格波動(dòng)性較小，價(jià)格成長(zhǎng)性較好，主要依賴區(qū)域內(nèi)主力成交樓盤西康路989 光新板塊價(jià)格波動(dòng)性較大，12月份區(qū)域大幅放量，主要來(lái)自香溢花城，品尊國(guó)際兩個(gè)樓盤,長(zhǎng)壽、光新板塊2011年潛在供應(yīng)量16.2萬(wàn)方,中觀市場(chǎng),大寧板塊公寓供求及價(jià)量走勢(shì)圖,不夜城板塊公寓供求及價(jià)量走勢(shì)圖,武寧板塊公寓供求及價(jià)量走勢(shì)圖,大寧板塊供求兩旺，價(jià)格水平偏低，區(qū)域價(jià)格依賴標(biāo)桿項(xiàng)目慧芝湖花園（均價(jià)34041元/） 不夜城板塊供求較為旺盛，受新政影響價(jià)格小幅下挫 武寧板塊價(jià)格波動(dòng)較大，受供應(yīng)量影響，供求比嚴(yán)重失調(diào),中觀市場(chǎng),中觀市場(chǎng),大寧、不夜城、武寧板塊2011年潛在供應(yīng)量27.1萬(wàn)方,結(jié)論,鑒于新政后各競(jìng)品整體去化不理想，導(dǎo)致： 1.后期推案時(shí)間可能相應(yīng)順延； 2.后期推案不順延，余房存量較大。 供應(yīng)量增大，而需求相應(yīng)減少的情況下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。,微觀產(chǎn)品力pk,區(qū)位,從整體區(qū)位看，本案高于品尊和慧芝湖，低于內(nèi)環(huán)的三個(gè)項(xiàng)目； 從交通便捷度看，本案占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，貼近內(nèi)環(huán)； 總體判定區(qū)位新都國(guó)際和新湖明珠城要優(yōu)于本案。,經(jīng)濟(jì)指標(biāo),在容積率和綠化率兩個(gè)指標(biāo)上，本案在同級(jí)別產(chǎn)品中保持一定優(yōu)勢(shì),微觀產(chǎn)品力pk,規(guī)劃布局,由規(guī)劃布局所形成的樓間距、采光、居住舒適度、布局美觀度、景觀視野等幾項(xiàng)指標(biāo)綜合來(lái)看，大部分是傳統(tǒng)的兵營(yíng)式布局； 本案南北樓間距存在高差，東西錯(cuò)開(kāi)，整體規(guī)劃合理，居住舒適，個(gè)別單元因朝向問(wèn)題，會(huì)影響到采光。,微觀產(chǎn)品力pk,微觀產(chǎn)品力pk,建筑風(fēng)格,在外觀上慧芝湖稍有特色，陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)大多為波浪形的； 而在建筑立面選用的材質(zhì)上本案和品尊的立面稍有不同，選用的是仿石和真石漆。,微觀產(chǎn)品力pk,景觀布局,本案小區(qū)內(nèi)部近5萬(wàn)方上海和文藝復(fù)興相結(jié)合主題景觀規(guī)劃具備優(yōu)勢(shì)，品尊國(guó)際的東南亞主題景觀、大量的硬質(zhì)鋪裝及水景，打造成本較高，客戶反饋良好,微觀產(chǎn)品力pk,典型配套,品尊國(guó)際由于周邊資源的匱乏，因此項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)施要高于本案 而慧芝湖和新湖明珠城已有業(yè)主入住，本身的規(guī)劃配套不完善，基本依靠周邊的規(guī)劃。,交付時(shí)間,微觀產(chǎn)品力pk,所有主力競(jìng)品在交付時(shí)間方面都明顯優(yōu)于本案，也是本案最大的客戶抗性之一。,基礎(chǔ)價(jià)值對(duì)比,微觀產(chǎn)品力pk,從綜合情況看，高于本案的是品尊國(guó)際，主要優(yōu)勢(shì)在于景觀布局、配套和交付時(shí)間,戶型3r,微觀產(chǎn)品力pk,客戶關(guān)注重點(diǎn)排序,空間尺度 空間分區(qū)，功能性 朝向采光 景觀觀賞性 附加值,微觀產(chǎn)品力pk,香溢花城 168平米 品尊國(guó)際 163平米 新都國(guó)際 160平米,1、空間尺度：香溢尺度較大，房間方正；新都國(guó)際進(jìn)門和餐廳狹窄； 2、空間分區(qū)，功能性：香溢主臥套間并配備步入式衣帽間，舒適度高， 品尊國(guó)際戶型布局凌亂； 3、朝向采光：品尊北向工作間設(shè)計(jì)怪異，廚房間采光條件較差； 4、景觀觀賞性：品尊、新都大陽(yáng)臺(tái)，連接主臥與客廳，亮點(diǎn)突出； 5、附加值：均無(wú)太大附加值,香溢3 品尊國(guó)際2 新都國(guó)際2.5 香溢花城雖進(jìn)深較長(zhǎng)，但空間布局、舒適性都優(yōu)于品尊國(guó)際,戶型,戶型大2房,微觀產(chǎn)品力pk,客戶關(guān)注重點(diǎn)排序,空間尺度 朝向采光 空間分區(qū)，功能性 景觀觀賞性 附加值,香溢花城 128平米 慧芝湖113平米 品尊國(guó)際126.5平方米,香溢3 品尊3.5 慧芝湖4 南北部不通透、采光和朝向缺陷是該類戶型劣勢(shì)。,1、空間尺度：本案戶型空間尺度大； 2、朝向采光：整體戶型采光和朝向均不理想； 3、空間分區(qū)，功能性：品尊和慧芝湖南北通透布局合理； 4、景觀觀賞性：差別不大； 5、附加值：慧芝湖花園南北雙陽(yáng)臺(tái)，附加值優(yōu)勢(shì)明顯,微觀產(chǎn)品力pk,戶型大2房,戶型小2房,微觀產(chǎn)品力pk,客戶關(guān)注重點(diǎn)排序,空間分區(qū)，功能性 附加值 朝向采光 空間尺度 景觀觀賞性,微觀產(chǎn)品力pk,香溢3 品尊3.5 慧芝湖4 次臥房間面積小且采光不足，是小2r最大的劣勢(shì),1、空間分區(qū)：分區(qū)緊湊合理，功能完善；慧芝湖明走道面積浪費(fèi)嚴(yán) 重；品尊臥室與衛(wèi)生間動(dòng)線不合理； 2、朝向采光：本案采光不具備優(yōu)勢(shì) 3、附加值：差別不大 4、空間尺度：次臥面積太小是明顯劣勢(shì)；品尊餐廳面積小 5、景觀觀賞性：差別不大,戶型小2房,香溢花城 87平米 慧芝湖 88 平米 品尊國(guó)際 98平方米,微觀產(chǎn)品力pk,戶型,本案在戶型設(shè)計(jì)上處于劣勢(shì)，采光、朝向是主要問(wèn)題,微觀產(chǎn)品力pk,公共裝修配置,各主要競(jìng)品均采用豪華雙大堂設(shè)置，材質(zhì)趨于同質(zhì)化，主要區(qū)別集中于實(shí)體效果以及軟性服務(wù)方面，本案無(wú)明顯優(yōu)劣勢(shì),微觀產(chǎn)品力pk,戶型裝修配置,品尊及新都兩個(gè)項(xiàng)目裝修采用大量國(guó)際高端品牌，市場(chǎng)反饋良好,微觀產(chǎn)品力pk,精裝修標(biāo)準(zhǔn),新湖明珠城、慧芝湖為毛坯交付，本案裝修標(biāo)準(zhǔn)及品牌具備一定優(yōu)勢(shì),微觀產(chǎn)品力pk精裝修配置標(biāo)準(zhǔn),綜合裝修標(biāo)準(zhǔn)：品尊的裝修表現(xiàn)要優(yōu)于本案，尤其其公共部分的裝修， 明顯給客戶震撼力。,微觀產(chǎn)品力總結(jié),在基礎(chǔ)價(jià)值比對(duì)中，香溢基礎(chǔ)價(jià)值與主力競(jìng)品相比無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)； 戶型進(jìn)深較長(zhǎng)，與主力競(jìng)品品尊國(guó)際及慧芝湖相比略顯不足； 本案售樓處展示效果最佳，品尊國(guó)際、新都國(guó)際現(xiàn)場(chǎng)展示和樣板包裝做的也較為出色；裝修標(biāo)準(zhǔn)本案略低于品尊高于新都國(guó)際。,銷售力pk,待售房源總價(jià)面積對(duì)比,總價(jià),面積,0,100萬(wàn),150萬(wàn),200萬(wàn),250萬(wàn),300萬(wàn),350萬(wàn),400萬(wàn),450萬(wàn),500萬(wàn),600萬(wàn),800萬(wàn),120 ,160 ,200 ,240 ,280 ,400 以上,320 ,新湖明珠園,慧芝湖花園,品尊國(guó)際,1000萬(wàn)以上,新都國(guó)際,香溢花城,銷售力pk, 總價(jià)段300-600萬(wàn)區(qū)間內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，幾乎覆蓋了所有競(jìng)品 總價(jià)600萬(wàn)以上產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較小，但由于總價(jià)過(guò)高，去化形勢(shì)依然看緊,品 尊 國(guó) 際,待售房源單價(jià)面積對(duì)比,慧 芝 湖 花 園,單價(jià),面積,0,2萬(wàn),2.3萬(wàn),2.6萬(wàn),2.9萬(wàn),3.2萬(wàn),3.5萬(wàn),3.7萬(wàn),4.0萬(wàn),4.3萬(wàn),4.6萬(wàn),4.9萬(wàn),120 ,160 ,200 ,240 ,280 ,400 以上,320 ,新湖明珠園,5.2萬(wàn)以上,銷售力pk,新 都 國(guó) 際,香溢 花城, 120-240平方米面積段競(jìng)爭(zhēng)激烈，主要來(lái)自品尊國(guó)際和新都國(guó)際 主力競(jìng)品品尊在單價(jià)上與本案相比每平方米高出2000元左右,銷售力pk,總結(jié),從樓盤品質(zhì)及后續(xù)推量等方面分析，品尊國(guó)際及綠洲雅賓利為項(xiàng)目主力競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品 香溢產(chǎn)品的面積、總價(jià)覆蓋面非常廣，其中120-200區(qū)間段幾乎涵蓋所有競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈； 本案售樓處展示效果最佳，品尊國(guó)際、新都國(guó)際現(xiàn)場(chǎng)展示和樣板包裝做的也較為出色,品尊國(guó)際,香溢,新都國(guó)際,新湖明珠城,慧芝湖,新都、慧芝湖形成一定的干擾競(jìng)爭(zhēng),后續(xù)產(chǎn)品以大戶型為主，產(chǎn)品升級(jí)情況未知，干擾競(jìng)爭(zhēng),中高端市場(chǎng)風(fēng)起云涌，香溢面臨較大壓力,競(jìng)爭(zhēng)結(jié)論,綠洲雅賓利,品尊、綠洲在樓盤品質(zhì)及后續(xù)推量等方面考慮，為本案主力競(jìng)爭(zhēng)樓盤,攻堅(jiān) 目標(biāo),9#余房：143套 目 標(biāo)：40套,余房盤點(diǎn),9#目標(biāo)分解,通過(guò)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品去化，穩(wěn)定銷售業(yè)績(jī)； 將優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品價(jià)格放大，突出問(wèn)題產(chǎn)品高性價(jià)比以及為8#推廣做價(jià)格鋪墊。,核心問(wèn)題,銷售力評(píng)估,來(lái)人成交比 7：133：1,來(lái)人成交比直線下降，客戶分析,2019/11/16,目前狀態(tài)：陸家嘴商業(yè)辦公樓內(nèi)中級(jí)主管，年薪在30萬(wàn)左右，在世紀(jì)大道有一套3房常德路有一套房產(chǎn)目前已經(jīng)出售，故手頭有一定資金。 家庭結(jié)構(gòu)：已婚，有一在讀小學(xué)的女兒，對(duì)女兒的教育培養(yǎng)十分注重，對(duì)先生從未提及過(guò)，帶母親過(guò)來(lái)看過(guò)，母親北京人，性格比較溫順。 客戶特征：比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男愿?，比較穩(wěn)重，手頭有資金。客戶看80多平方米的，總價(jià)預(yù)算在300萬(wàn)左右，推薦87平方米，客戶喜歡86平方米的房型，感覺(jué)單價(jià)太高。主要原因是對(duì)目前市場(chǎng)不看好，且政策頻頻出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)還是有一個(gè)探底的心態(tài)，不敢現(xiàn)在出手做第一個(gè)吃蟹的人。,典型未購(gòu)客戶分析,客戶抗性：新政影響，客戶目前以觀望為主，預(yù)估會(huì)在市場(chǎng)穩(wěn)定后再來(lái)。,2019/11/16,目前狀態(tài)：物業(yè)5套，一期已購(gòu)三套住房，上海其他區(qū)域擁有物業(yè)2套，買房經(jīng)驗(yàn)豐富 家庭結(jié)構(gòu)：四口之家，兩個(gè)兒子在上海讀大學(xué)，給兒子住或者長(zhǎng)期投資 客戶特征：對(duì)于香溢的地理位置和品質(zhì)都比較認(rèn)可，一期和親戚朋友一起買了多套房源，對(duì)于二期的裝修和戶型比較滿意，目前手里資金有的，看重南凸大兩房房型，但是對(duì)于目前價(jià)格認(rèn)為偏高，對(duì)于限購(gòu)令可以自己想辦法，希望能多貸款，現(xiàn)在政策覺(jué)得對(duì)外地人限制太多。,客戶抗性：價(jià)格 以及貸款問(wèn)題,典型未購(gòu)客戶分析,2019/11/16,目前狀態(tài)：現(xiàn)于上海多個(gè)區(qū)域擁有多套住房，并且屬于業(yè)內(nèi)人士，了解政策限制 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家，兒子在上海上班，為兒子做投資 客戶特征：帶家人共同來(lái)參觀，初次接洽后對(duì)于周邊區(qū)域環(huán)境及房型、裝修等都較為滿意，在帶看過(guò)程中表現(xiàn)出對(duì)小兩房有濃厚的興趣，應(yīng)屬于專業(yè)高端人士，表現(xiàn)比較傲氣。在第二次來(lái)訪中，提出應(yīng)限購(gòu)令的影響無(wú)法進(jìn)行購(gòu)買，希望能為其解決限購(gòu)問(wèn)題，能夠進(jìn)行購(gòu)買。,客戶抗性：現(xiàn)受限購(gòu)政策影響，不能夠再進(jìn)行購(gòu)買。,典型未購(gòu)客戶分析,2019/11/16,目前狀態(tài)：在安遠(yuǎn)路上90年房子貸款買了兩套房產(chǎn)，去年11月底剛賣掉其中一套房子。另一套貸款也已結(jié)清 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家 客戶特征：客戶屬于謹(jǐn)慎型，一期來(lái)看過(guò)房子，因定金未帶足沒(méi)買到，二期開(kāi)盤前來(lái)看了房型，價(jià)格差距比較大，超過(guò)心理預(yù)期。辦了預(yù)約拿號(hào)，因號(hào)碼比較靠后，開(kāi)盤當(dāng)天沒(méi)選中房子，比較喜歡南凸兩房，朝北的房型都不考慮，并且對(duì)價(jià)格預(yù)算有限，追求性價(jià)比，看過(guò)周邊多個(gè)項(xiàng)目，對(duì)品尊感覺(jué)較好，該客戶還受政策影響不能貸款。,客戶抗性：主要是房型，其次是價(jià)格和交付時(shí)間,典型未購(gòu)客戶分析,未購(gòu)客戶出新政導(dǎo)致的原因和產(chǎn)品本身因素外，與業(yè)務(wù)員的引導(dǎo)性也有一定得關(guān)聯(lián)性。,2019/11/16,目前狀態(tài)：普陀區(qū)萬(wàn)里08年買了套105平方米的2房 客戶特征：該客戶衣著打扮時(shí)尚，一身名牌，朋友推薦前來(lái)，之前有電話詳細(xì)咨詢過(guò)?？蛻艟幼「浇?，對(duì)地段和產(chǎn)品品質(zhì)較為認(rèn)可。黃小姐之前有購(gòu)買過(guò)一套住房，故按照新政不能再購(gòu)買，客戶選擇用母親名字購(gòu)買，她母親年齡較大，貸款年限只能貸15年，對(duì)客戶資金流水和收入方面有高要求，客戶表示會(huì)配合提供?？蛻魧?duì)新政有稍微了解，且最近一直在看房子，對(duì)自己的情況非常了解。當(dāng)天定好房子后又去淺水灣做對(duì)比，那剩余房型不是她需求的，且是毛坯價(jià)格又過(guò)高。,近期已購(gòu)客戶,2019/11/16,目前狀態(tài)：普陀區(qū)石泉路5樓復(fù)6樓房子，小高層，得房率超高。 客戶特征：客戶屬于謹(jǐn)慎保守性客戶，之前一期看過(guò)，當(dāng)時(shí)未購(gòu)原因主要是對(duì)火車噪音和石泉東路周邊環(huán)境有抗性。因?yàn)榫妥≡诟浇?，?jīng)常路過(guò)本項(xiàng)目，感覺(jué)周邊環(huán)境越來(lái)越好，對(duì)小區(qū)現(xiàn)在品質(zhì)比較認(rèn)可，因?yàn)橐恢痹谧隼碡?cái)產(chǎn)品，也投資過(guò)股票，收益都比較小，感覺(jué)人民幣一直在貶值，一期已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了，現(xiàn)在看中了就馬上出手。改客戶之前購(gòu)買過(guò)兩套房子，氣質(zhì)一套已經(jīng)賣掉，所以不受限購(gòu)令影響，客戶心態(tài)是工資永遠(yuǎn)漲不過(guò)房?jī)r(jià)，理財(cái)產(chǎn)品收益太低，跑不過(guò)通貨膨脹。改客戶是屬于剛需改善型。,近期已購(gòu)客戶,已購(gòu)客戶對(duì)新政所受影響較小，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)地段一貫認(rèn)可，看好項(xiàng)目的成長(zhǎng)性。,核心問(wèn)題,如何保證有效來(lái)人的持續(xù)導(dǎo)入？ 如何提高成交比？,1、近期有效來(lái)人分析,來(lái)人區(qū)域?qū)胱疃嗟氖鞘⒁舜?、長(zhǎng)壽、曹楊、長(zhǎng)征板塊。,來(lái)人成交區(qū)域?qū)胱疃嗟氖鞘?、宜川、長(zhǎng)壽、曹楊、閘北和浙江板塊。,來(lái)人媒體導(dǎo)入最多的是一期香溢和二期工地以及看板、短信和搜房。,成交媒體導(dǎo)入最多的是一期香溢和二期工地以及介紹和短信平臺(tái)。,2、保證有效來(lái)人的持續(xù)導(dǎo)入,2、保證有效來(lái)人的持續(xù)導(dǎo)入,50組/6組,1月/次,主推地段/大盤/ 金裝,2、保證有效來(lái)人的持續(xù)導(dǎo)入,企劃配合,一、媒體通路 （1）房展會(huì)派單 目的： 3.17-3.20房展會(huì)上派發(fā)dm, 快速地獲取意向客戶，直接導(dǎo)入有效來(lái)人。 方法：安排看房班車駐守房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)攔截客戶參觀。,企劃配合,（2）搜房 每月在搜房首頁(yè)、競(jìng)品樓盤詳情頁(yè)、新房列表頁(yè)、競(jìng)品論壇詳情頁(yè)發(fā)布項(xiàng)目熱銷信息并及時(shí)更新項(xiàng)目?jī)?yōu)惠動(dòng)態(tài)。,企劃配合,（3）看房節(jié)目 目的：提升項(xiàng)目的知名度，強(qiáng)化項(xiàng)目賣點(diǎn)，吸聚潛在客戶的關(guān)注。在短期內(nèi)快速導(dǎo) 入來(lái)人。 方法：通過(guò)重點(diǎn)對(duì)168戶型和一期已成型的社區(qū)進(jìn)行拍攝，釋放項(xiàng)目信息。,企劃配合,（4）電信賬單 通過(guò)板塊的選擇，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，挖掘各區(qū)域潛在客戶。并對(duì)成交集中的板塊做持續(xù)投放。,企劃配合,（5）夾報(bào)cosmo?？?夾報(bào)所針對(duì)的主要客戶群，多是穩(wěn)定住戶，利用針對(duì)不同區(qū)域客群，促進(jìn)置換等購(gòu)買行為。,傾城熱銷,企劃配合,（6）報(bào)紙/雜志 針對(duì)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)的銷售目標(biāo)，定期配合軟文和硬廣的投放。,企劃配合,（7）競(jìng)品截留,企劃配合,二、渠道拓展 （1）同策匯 方式一 同策匯利用自有的數(shù)據(jù)庫(kù)組織看房團(tuán)，看房動(dòng)線：瑞虹 西康路 989上海香溢花城，借助比非競(jìng)品類項(xiàng)目更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有效地獲取直接來(lái)人。,方式二 同策匯系列暖場(chǎng)活動(dòng)，增加回籠話題，以及回籠到場(chǎng)率，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)人氣，以便促進(jìn)成交。,暖場(chǎng)系列之蛋糕diy,以家庭為單位參加手繪比賽，增進(jìn)家長(zhǎng)與子女感情的同時(shí)，也促進(jìn)鄰里間互動(dòng)。,鄰里節(jié)之親子活動(dòng),漂亮寶貝寵愛(ài)一生,寵物秀“漂亮寶貝寵愛(ài)一生”，活動(dòng)邀約客戶展示自己的愛(ài)寵，并評(píng)出各個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。（可邀請(qǐng)寵物服務(wù)機(jī)構(gòu)提升活動(dòng)專業(yè)度）,鄰里節(jié)之寵物秀,企劃配合,（2）短信/彩信,對(duì)優(yōu)選的數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行持續(xù)化、平臺(tái)化的短信投放； 內(nèi)容設(shè)定為新政下的價(jià)值取向、同時(shí)結(jié)合時(shí)令的感性關(guān)懷、以及特定節(jié)點(diǎn)的銷售或者活動(dòng)信息告知等。,企劃配合,（3）華屋會(huì) 通過(guò)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，利用華屋會(huì)有效的資源，明確每月華屋會(huì)必須提供20組有效來(lái)人。 對(duì)華屋會(huì)資源有針對(duì)性的定期推薦滯銷房源。,4、提高來(lái)人成交比,對(duì)象已購(gòu)客戶,1.老客戶可于售樓處辦理會(huì)員卡金卡，登記在冊(cè) 2.若老客戶介紹新客戶成交，老客戶則根據(jù)成交總價(jià)獲得 相應(yīng)積分，以半年為周期，年末可兌換實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì) （10000元累計(jì)1分） 3.新客戶則可獲得總價(jià)2%的返點(diǎn),提供客戶之間傳播的形象載體,1.制作精美樓書(shū)或是實(shí)物贈(zèng)予老客戶 2.贈(zèng)品要體現(xiàn)本項(xiàng)目的可信競(jìng)爭(zhēng)力和口號(hào) 3.方便新老客戶對(duì)于本案信息的傳達(dá)和對(duì)外的進(jìn)一步傳播,已購(gòu)客戶聯(lián)動(dòng)介紹力度加強(qiáng),4、提高來(lái)人成交比客戶管理,對(duì)象未購(gòu)客戶,1.diy活動(dòng) 2.生日party 3.社區(qū)活動(dòng)（親子活動(dòng)，競(jìng)技活動(dòng)，攝影比賽等）,回訪話題/頻次/客戶組織,暖場(chǎng)活動(dòng)導(dǎo)入,1.每月在售樓處或者社區(qū)提示當(dāng)月活動(dòng)主題預(yù)告； 2.活動(dòng)前邀請(qǐng)，確認(rèn)人數(shù)時(shí)間，大型活動(dòng)發(fā)放邀請(qǐng)函； 3.活動(dòng)后第一時(shí)間呈報(bào)反饋活動(dòng)情況； 4.非活動(dòng)期間，每日定期回訪未購(gòu)客戶30組，邀約周末下午看 房，聚集人氣。,4、提高來(lái)人成交比客戶管理,對(duì)象限購(gòu)客戶,1.了解客戶需求以及現(xiàn)有住房情況家庭人員結(jié)構(gòu)； 2.“養(yǎng)魚(yú)”策略，一旦取消限購(gòu)，可通知客戶前來(lái)買房。,回訪話