行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房價持續(xù)攀升對金融市場的沖擊及對策.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房價持續(xù)攀升對金融市場的沖擊及對策內(nèi)容摘要：本文從金融市場與房地產(chǎn)市場的相互影響出發(fā)，分析了目前我國房價持續(xù)攀升對金融市場的沖擊，并就此問題提出了政策建議。關(guān)鍵詞：房價攀升金融市場沖擊及對策金融市場與房地產(chǎn)市場的相互影響由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、住房貨幣化、城市舊城改造、城市化等原因，我國房地產(chǎn)市場供給剛性，通過價格和需求變動出清市場。金融市場與房地產(chǎn)市場的相互影響如圖1所示。金融市場的發(fā)展為房地產(chǎn)市場提供了資金，擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求，提升了房地產(chǎn)價格；房地產(chǎn)價格的上漲又“倒逼”資金供給，沖擊金融市場穩(wěn)定和金融政策連貫性。房價持續(xù)攀升對金融市場的沖擊（一）房價攀升增加銀行體系風(fēng)險我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金來源主要是銀行信貸。商業(yè)銀行通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式，參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)價格的上升和房地產(chǎn)業(yè)銀行信貸資金的增加，銀行信貸資金的風(fēng)險程度也在加大。根據(jù)統(tǒng)計估算，80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)的資金都是直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。同時，我國個人住房貸款余額也從1998年的426.16億元上升至2005后11月的18177億元，占個人消費貸款余額的82.63。房地產(chǎn)市場對信貸市場的過分依賴使得風(fēng)險過度集中于商業(yè)銀行。一旦房價下跌，房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想。（二）房價攀升沖擊外匯市場穩(wěn)定房價上漲吸引國際熱錢流入，加大人民幣升值壓力，不利于人民幣幣值穩(wěn)定。2004年，我國2067億美元的新增外匯儲備中，貿(mào)易順差320億美元，外商直接投資606億美元，新增外債350億美元，余下的797億美元扣除正常的非貿(mào)易及個人往來200億，余下的約600億美元即是“熱錢”。反過來，國際熱錢流入房市對房價也產(chǎn)生較大沖擊。海外熱錢大部分用來購置市中心的高價房，這直接推動北京、上海、廣州等大都市的房價上漲，這又帶動其他城市和地區(qū)的房價上漲，最終推動全國房價的上漲?？梢姡谌嗣駧派殿A(yù)期的前提下，熱錢很容易催生泡沫，一旦泡沫破裂，熱錢撤出，風(fēng)險只能由國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)。（三）房價攀升沖減金融政策效果2003年以來，為實現(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo)，央行連續(xù)運用各種貨幣政策工具，通過各種渠道，收縮市場過高的流動性。然而，房地產(chǎn)價格仍然節(jié)節(jié)攀升，20032004年第3季度房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)分別高達(dá)104.8、105、104.1、105.1、107.7、110.4和109.9。2004年17月，外商參股公司、外商獨資企業(yè)、外商合作企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長87.4%、60.3%、60.1%，遠(yuǎn)高于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總體增長速度。除此之外，還有大量資金通過其他渠道進(jìn)入中國。大量資金流入中國使得外匯占款增長過快。2003年外匯占款增加額已經(jīng)達(dá)到基礎(chǔ)貨幣增加額的1.5倍，2004年這一比例又進(jìn)一步提高?；A(chǔ)貨幣大量投放又助長了通貨膨脹壓力，為此，中央銀行已經(jīng)連續(xù)兩年通過大量發(fā)行中央銀行票據(jù)的方式吸收市場流動性，進(jìn)行對沖操作，貨幣政策操作的成本和難度都在提高。許多國家的經(jīng)驗表明，長期對沖操作會推高貨幣市場利率，進(jìn)一步助長外資流入，降低對沖效力。貨幣政策的主動性和有效性降低。（四）房價攀升沖擊金融市場整體運行效率首先，隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資增加，投資效率將逐步降低。經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)投資增長速度控制在GDP增長速度的兩倍以內(nèi)比較適宜，而近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率是平均GDP增長率的三倍左右。這種增長一方面大量消耗資源，另一方面資本產(chǎn)出比例進(jìn)一步下降。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長的拉動率逐年上升，但與房地產(chǎn)開發(fā)投資自2000年以來年均20%的增長率相比，其對GDP的貢獻(xiàn)率卻沒有呈現(xiàn)出相應(yīng)的增長。雖然如此，在房價不斷高漲的推動下，大量信貸資金仍源源不斷地涌入房地產(chǎn)行業(yè)。如2004年，在投資和各項貸款增速明顯回落的背景下，上海市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款累計增加1023億元，占各項貸款新增額的比例高達(dá)76%。信貸資金過分向房地產(chǎn)市場集中，降低了金融市場配置資源的效率。其次，房地產(chǎn)價格高漲使得大量剩余資金流入該行業(yè)內(nèi)，其中有相當(dāng)一部分含有投資甚至投機(jī)的成分，使得真正需要住房的人買不起房，而不需要住房的人手中卻有很多房，社會資源利用嚴(yán)重不合理。一旦價格下跌，投機(jī)性套利機(jī)會消失，必將引爆泡沫并造成金融、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。再次，不斷上漲的房地產(chǎn)價格容易引起鋼鐵、水泥等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的低水平重復(fù)建設(shè)，阻礙我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級，帶來重要原材料和煤電油運的全面緊張，從而降低整個社會的經(jīng)濟(jì)效率。高漲的房地產(chǎn)價格吸納過多社會資源進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)總的來說不是科技含量很高的產(chǎn)業(yè)，因此吸納過多社會資源進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)會阻礙社會科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，從而使得經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步虛擬化。金融市場應(yīng)對房價持續(xù)攀升的政策建議（一）多渠道拓寬房地產(chǎn)市場融資渠道房地產(chǎn)金融市場是由房地產(chǎn)信貸市場、房地產(chǎn)抵押市場、房地產(chǎn)證券市場、房地產(chǎn)信托投資市場、房地產(chǎn)保險市場等共同構(gòu)成，上述專業(yè)市場大體由三類金融機(jī)構(gòu)組成：專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)；非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)；向住房房地產(chǎn)融資提供保險的金融機(jī)構(gòu)。目前，我國房地產(chǎn)金融主要由第二類非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成，信貸是房地產(chǎn)金融的主體。有必要加快金融房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，分散金融風(fēng)險過度集中于商業(yè)銀行的現(xiàn)狀。一是加快房地產(chǎn)信托投資（REITs）的發(fā)展；二是加快房地產(chǎn)抵押貸款證券（MBS）的發(fā)展，提高抵押貸款資金的流動性，把由銀行單獨承擔(dān)的風(fēng)險通過證券市場轉(zhuǎn)化為由社會投資者共同負(fù)擔(dān)；三是密切關(guān)注信貸集中度，及時進(jìn)行風(fēng)險提示，引導(dǎo)各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務(wù)。（二）嚴(yán)格限制國際熱錢沖擊我國房市目前，海外資本已經(jīng)極大地滲入了我國房地產(chǎn)市場，并對中國經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成了較為深刻的潛在影響。2004年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資超過全國利用外資總額的1/3，同比增幅高達(dá)34.2%；2005年12月，上海市境外居民購房規(guī)模超過40億元人民幣，較上年同期增加1.5倍。雖然外資帶動了我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，但我們要高度重視短期游資對房價的沖擊。由于中國經(jīng)濟(jì)不能一次性承受較大的人民幣升值，政府只能根據(jù)漸進(jìn)的原則，采用逐步升值的辦法，這實際上強(qiáng)化了人民幣持續(xù)升值的預(yù)期。因此，短、中期內(nèi)極有可能引發(fā)外資進(jìn)一步流入中國并等待后續(xù)升值。從而進(jìn)一步?jīng)_擊我國房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)泡沫可能加大。因此我國已經(jīng)出臺政策措施提高外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場門檻，嚴(yán)格限制境外居民投機(jī)性購房。（三）積極運用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格的上漲是由經(jīng)濟(jì)基本面和投機(jī)因素共同驅(qū)動的，因此房價上漲既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的反映，也含有泡沫成分。央行應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)價格走勢，保證房價平穩(wěn)上漲。中央銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系，選擇具有可操作性的房地產(chǎn)貸款占銀行貸款余額的比重、房地產(chǎn)商利潤率與社會平均利潤率之比、房價收入比、房價增長率與GDP增長率等檢測預(yù)警指標(biāo)，提前對房地產(chǎn)市場運行狀況作出判斷；通過變動房地產(chǎn)信貸政策，