房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述.ppt

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理,主講：鄧宇教授,聯(lián)系方式：,手機(jī)email：dengyu qq：228720166,課程簡介 教學(xué)大綱 教材與參考書目 學(xué)習(xí)要求與考核,緒論：,本書將系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場的基本概念與理論、重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)與可行性分析的技術(shù)和方法，介紹房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)管理等內(nèi)容。,課程簡介,教學(xué)大綱： 第一章：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述 4學(xué)時(shí) 第二章：房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律 4學(xué)時(shí) 第三章：房地產(chǎn)開發(fā)的程序 4學(xué)時(shí) 第四章：現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值 6學(xué)時(shí) 第五章：房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評價(jià) 6學(xué)時(shí) 第六章：風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 6學(xué)時(shí) 第七章：房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析 6學(xué)時(shí) 第八章：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析 4學(xué)時(shí) 第九章：房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目投資 4學(xué)時(shí) 第十章：物業(yè)資產(chǎn)管理 4學(xué)時(shí),選用教材： 劉洪玉主編，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國建筑工業(yè)出版社，中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材，2005 參考書籍： 1、葉劍平，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理，中國農(nóng)業(yè)出版社，2002 2、姚君澤，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國物價(jià)出版社，1996,學(xué)習(xí)要求與考核,學(xué)習(xí)要求 1、自學(xué)（熟悉教材） 2、復(fù)習(xí)（練習(xí)、作業(yè)） 掌握每一章知識，再融會貫通 考核： 作業(yè)考試,第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資概述,學(xué)習(xí)目的與要求: 掌握:房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵，投資的概念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。 熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊 了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型及其對投資者行為的影響。,第一節(jié) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述,一、房地產(chǎn)概述 （一）房地產(chǎn)的基本概念 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，本質(zhì)上是指土地及附著在土地上的建筑物和構(gòu)筑物及其的各種權(quán)益。一般而言，房地產(chǎn)指建筑物和土地構(gòu)成的有機(jī)整體。,第一節(jié) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述,一、房地產(chǎn)概述 （一）房地產(chǎn)的基本概念 注：房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才稱為房地產(chǎn)。單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形式。 房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，但不動產(chǎn)不一定是房地產(chǎn)。,辨析：房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系,不動產(chǎn)是指土地和土地上的定著物。包括各種建筑物，如房屋、橋梁、電視塔，地下排水設(shè)施等等；生長在土地上的各類植物，如樹木、農(nóng)作物、花草等，需要說明的是，植物的果實(shí)尚未采摘、收割之前，樹木尚未砍伐之前，都是地上的定著物，屬于不動產(chǎn)，一旦采摘、收割、砍伐下來，脫離了土地，則屬于動產(chǎn)。(動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。如機(jī)器設(shè)備、車輛、動物、各種生活日用品等等。 不動產(chǎn)的特點(diǎn)是，與土地不能分離或者不可移動，一旦與土地分離或者移動將改變其性質(zhì)或者大大降低其價(jià)值。例如，建筑物一旦移動或離開土地就不成其為建筑物，其價(jià)值將大大降低。而動產(chǎn)則可以隨意移動，其價(jià)值不受影響。,（二）房地產(chǎn)的分類： 1.按開發(fā)程度分類： （1）土地：房地產(chǎn)的一種特殊形態(tài)，是房地產(chǎn)范疇中最主要的組成部分。 *土地又分為建設(shè)用地和非建設(shè)用地兩類 *依土地所處的狀態(tài)不同，城市土地又分為具有開發(fā)建設(shè)條件、立即可以開始建設(shè)的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建設(shè)的土地。 （2）在建工程：已經(jīng)開始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)。 （3）建成后的物業(yè)：指已建成投入使用的建筑物及其附屬設(shè)備與設(shè)施和相關(guān)場地。,2.按用途劃分： 居住物業(yè)：包括普通住宅、高級公寓、別墅等。 商業(yè)物業(yè)（收益性物業(yè)或投資性物業(yè)） 包括商務(wù)辦公樓、寫字樓、旅館、商店等 工業(yè)物業(yè)：包括廠房、倉庫等 特殊物業(yè)：通過政府特殊許可，在市場上交易較少的長期投資。包括政府辦公樓、學(xué)校教堂、寺廟、墓地等。,（三）房地產(chǎn)的特性,1.位置的固定性（包括不可移動性、地區(qū)性和個(gè)別性） 2.經(jīng)濟(jì)壽命的可延續(xù)性 3.適應(yīng)性：物業(yè)本身并不產(chǎn)生收益，物業(yè)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的 4.不一致性 5.需要特殊管理 6.能從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益,二、房地產(chǎn)業(yè)概述 （一）房地產(chǎn)業(yè)的概念,房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。 它包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修管理，土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的租賃、抵押等，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。屬于第三產(chǎn)業(yè)。,（二）房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn) 1.房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長、效益高 2.房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性 3.房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品保值性、增值性和地域性 4.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的影響,三、我國房地產(chǎn)的基本制度 （一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 1.概念：產(chǎn)權(quán)是指財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，是財(cái)產(chǎn)所有者在法律范圍內(nèi)對其財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房產(chǎn)是房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就是房屋的所有權(quán)。,三、我國房地產(chǎn)的基本制度 （一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 2、房地產(chǎn)所有權(quán)法律關(guān)系 （1）主體：公民、法人、產(chǎn)權(quán)人或共有人 （2）客體：房屋及其土地 （3）內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)人享有的權(quán)利及其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。享有權(quán)利包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)利。,3.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的分類：,1.全民所有制的房產(chǎn)，又稱國家房產(chǎn) 2.集體所有的房產(chǎn) 3.私有房產(chǎn) 4.不同所有制之間的共同房產(chǎn) 5.涉外房產(chǎn) 6.其他房產(chǎn)：包括宗教房產(chǎn)、宗族房產(chǎn)、會館房產(chǎn)以及解放初期遺留的國家代管房產(chǎn)等。,（二）土地使用制度 1.征收土地使用費(fèi) 2.開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn) 3.修改土地管理法 4.制定全國性的土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例 5.頒布房地產(chǎn)管理法,（三）住房制度改革 1.傳統(tǒng)住房制度及其特點(diǎn) （1）低租金、高補(bǔ)貼 （2）國家包、福利制 （3）實(shí)物分配 2.我國住房制度改革的歷程（補(bǔ)充） 3.房地產(chǎn)法確立的基本制度體系（補(bǔ)充）,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述,一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 （一）基本概念 1、房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)是指通過多種資源的組合、使用而為人類提供入住空間并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。,2、房地產(chǎn)經(jīng)營 廣義：以房地產(chǎn)、房產(chǎn)、地產(chǎn)為經(jīng)營對象，以最小投入獲得最大收益的經(jīng)濟(jì)活動 狹義：房地產(chǎn)廠商進(jìn)行出售、出租活動的行為 3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 對房地產(chǎn)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、租售營銷、服務(wù)管理，是綜合性的兼跨越生產(chǎn)與流通兩個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動。,（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的規(guī)律 1.價(jià)值規(guī)律 2.供求規(guī)律 3.競爭規(guī)律 4.在國家的宏觀調(diào)控下進(jìn)行,二、房地產(chǎn)管理 （一）房地產(chǎn)管理的概念 1、含義： 房地產(chǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營與管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司，對國家授權(quán)、單位法人和公民個(gè)人委托管理的房地產(chǎn)所進(jìn)行的房屋出售、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出租、抵押、房屋修繕和房地產(chǎn)再開發(fā)及售后服務(wù)等各項(xiàng)經(jīng)營和物業(yè)管理活動的總稱。,二、房地產(chǎn)管理 （一）房地產(chǎn)管理的概念 2、目的 為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營與管理目標(biāo)對上述經(jīng)營活動所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、督促、檢查等組織管理工作。其重點(diǎn)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理和物業(yè)管理。,（二）房地產(chǎn)管理的體制 1、直管體制 2、自管體制 3、托管體制 4、代管體制 5、物業(yè)管理體制,（三）房地產(chǎn)管理的內(nèi)容 1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理 （1）建立房地產(chǎn)接管、撤管登記制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)量管理 （2）建立房地產(chǎn)等級評定制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量管理 （3）建立房地產(chǎn)價(jià)值評估制度，搞好房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 （4）建立房地產(chǎn)使用單位檢查制度，搞好房地產(chǎn)業(yè)的保護(hù)管理 （5）建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資料保管制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)檔案管理,（三）房地產(chǎn)管理的內(nèi)容 2、物業(yè)管理：泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)。 具體內(nèi)容見第十章,第三節(jié) 房地產(chǎn)投資概述,一、投資與房地產(chǎn)投資 （一）投資 1、投資的概念：投資是指經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。 2、投資的分類： 總體上可以分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。,3、投資的特性： （1）投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為 （2）投資具有時(shí)間性 （3）投資的目的在于得到報(bào)酬 （4）投資具有風(fēng)險(xiǎn)性,4、投資的作用： （1）投資是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力 （2）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān) （3）投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高 （4）投資有利于一國的國內(nèi)穩(wěn)定和國際交往,（二）房地產(chǎn)投資 1、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。 包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。,*房地產(chǎn)開發(fā)投資：從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資。 （1）商品房建設(shè)投資：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）開發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。 （2）土地開發(fā)投資:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。,2、房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型：,二、房地產(chǎn)投資的特性： 1、位置固定性（不可移動性） 2、壽命周期長： *經(jīng)濟(jì)壽命：在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。 *自然壽命：房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)建和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間,二、房地產(chǎn)投資的特性： *房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。 *注意：稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命有關(guān)。,3.適應(yīng)性 4.各異性 5.政策影響性 6.專業(yè)管理依賴性 7.相互影響性,三、房地產(chǎn)投資的形式,1、房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。 （1）房地產(chǎn)開發(fā)投資：投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤的過程。,（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資：指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產(chǎn)）。是從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)的四個(gè)方面的利益。,例如：某公司以300萬元投資購買了一個(gè)250m2的寫字樓單位，并將其中的100m2用作該公司的辦公室，將另外的150m2租給另外一個(gè)單位使用，每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入是50萬元。經(jīng)過10年之后，該公司為了財(cái)務(wù)安排方面的需要，將擁有250m2寫字樓全部轉(zhuǎn)售出去，扣除銷售稅費(fèi)后的凈銷售收入是450萬元。可以看出，該公司的置業(yè)投資，同時(shí)達(dá)到了自用（消費(fèi)）、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾方面的目的。,2、房地產(chǎn)間接投資 將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。 房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 投資于房地產(chǎn)投資信托公司（reits） 購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司 購買住房抵押支持證券,四、房地產(chǎn)投資的利弊,五、 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) (一)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念 1、風(fēng)險(xiǎn):獲得預(yù)期收益可能性的大小。 *風(fēng)險(xiǎn)可以用標(biāo)準(zhǔn)方差表示。標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布越分散，風(fēng)險(xiǎn)越大。 *完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲得預(yù)期收益可能性的大小。,五、 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) (一)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念 2、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性: 對于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計(jì)是定性的，而非定量的。,3、風(fēng)險(xiǎn)分析的目的 (1)分析預(yù)期收益是多少，出現(xiàn)的可能性大小 (2)分析相對于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性大小 (3)分析預(yù)期收益的變動性和離散性,4、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的體現(xiàn) (1)投入資金的安全性 (2)期望收益的可靠性 (3)投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性 (4)資產(chǎn)管理的復(fù)雜性,(二)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 1.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)(購買力風(fēng)險(xiǎn)):投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 2.市場供求風(fēng)險(xiǎn):投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 3.周期風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 4.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn):指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。,(二)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 5.利率風(fēng)險(xiǎn):利率提高對房地產(chǎn)市場的影響。 6.政策風(fēng)險(xiǎn):政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、低價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策等對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生的影響。 7.政治風(fēng)險(xiǎn):由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略等因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。 8.或然風(fēng)險(xiǎn):火災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。,(三)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 1.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn):指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。 2.未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn):指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理費(fèi)用支出超過預(yù)期經(jīng)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 3.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn):資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用分析。,(三)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 4.比較風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)):投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的可能。 5.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn):指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn) 6.持有期風(fēng)險(xiǎn):指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。,(四)風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響 1.投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平 2.使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn),六、風(fēng)險(xiǎn)與投資組合 (一)投資組合理論 1.主要觀點(diǎn):對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會有不同反應(yīng)。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略。 目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。,六、風(fēng)險(xiǎn)與投資組合 (一)投資組合理論 2.作用:投資組合理論可以規(guī)避個(gè)別性非市場因素(個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等)，但系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)(例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素、國家金融狀況等)仍然存在。,3.風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)量 由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)無法規(guī)避，市場性風(fēng)險(xiǎn)率成為某一種投資項(xiàng)目相對于整個(gè)市場變化反應(yīng)幅度的評估。投資者的應(yīng)得利益便以補(bǔ)償這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)率為主。,e(rj):某一時(shí)段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率 rf:某一時(shí)段內(nèi)，無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率 e(rm):某一時(shí)段內(nèi)，市場的整體平均收益率 j:資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù),3.風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)量,e(rj):某一時(shí)段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率 rf:某一時(shí)段內(nèi)，無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率 e(rm):某一時(shí)段內(nèi)，市場的整體平均收益率 j:資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù),例：rf:2% e(rm): 10% j:1 則：e(rj) 10%,(二)資本資產(chǎn)定價(jià)模型(capital asset pricing model) 1.觀點(diǎn):一個(gè)投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率加上這項(xiàng)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)(假設(shè)應(yīng)有了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合)乘以該項(xiàng)目的市場收益率與無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。,公式:,(二)資本資產(chǎn)定價(jià)模型(capital asset pricing model),2.確定折現(xiàn)率的方法:采用機(jī)會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。 *機(jī)會成本:資本在某一段時(shí)間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)會的收益。機(jī)會成本的收益約等于無風(fēng)險(xiǎn)的收益(國債收益率或銀行存款利率)，投資者所期望的收益至少等于機(jī)會成本加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬(risk premium)。,例：假設(shè)整個(gè)投資市場的平均收益率是20%，國債的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是0.1，那么，房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率按照公式計(jì)算如下： r=10%+0.4 (20%-10%)=14% *新西蘭的布朗教授假設(shè)在1984年英國房地產(chǎn)市場相對于整體投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.2，計(jì)算出各子市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(相對于整個(gè)房地產(chǎn)市場的收益)為:零售商業(yè)用房1.16；寫字樓0.87；工業(yè)物業(yè)0.69。,教你寫字,下面是贈送的ppt模板不需要朋友可以下載后編輯刪除！謝謝！,感恩 父母,天冷時(shí)，是他們給你送來溫暖,有時(shí)，他們會對我們發(fā)火,感恩父