2010太原長風(fēng)西街項目定位分析報告92p.ppt

1,太原長風(fēng)西街項目定位分析報告 上海寶喆投資管理有限公司 2010年3月16日,報告內(nèi)容提要,隨著太原經(jīng)濟的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)83,893億元，促進(jìn)了太原城市白領(lǐng)階層的增加以及中產(chǎn)階級的出現(xiàn)；同時，480萬人的規(guī)劃人口規(guī)模和較高的消費傾向性為本項目定位于現(xiàn)代化的城市綜合體提供了有利的消費支撐。 長風(fēng)西大街定位規(guī)劃為兼具城市服務(wù)功能與交通功能的綜合性城市軸線，為該區(qū)域做大做強服務(wù)業(yè)提供了堅實有力的發(fā)展基礎(chǔ)；為本項目地塊進(jìn)行商務(wù)、商業(yè)、高端居住功能提供了有利條件； 黃河中游經(jīng)濟區(qū)商貿(mào)物流中心的定位為城市商業(yè)的發(fā)展指明了方向；長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)的規(guī)劃則為在本項目建設(shè)現(xiàn)代化的商務(wù)中心提供了基礎(chǔ)和方向。 太原市商業(yè)格局將保持以柳巷鐘樓街商圈和親賢北街長風(fēng)街商圈為中心的雙中心格局，隨著城市商業(yè)的建設(shè)及發(fā)展，項目所在長風(fēng)西街區(qū)域?qū)l(fā)展成為區(qū)域級商業(yè)中心。這將為在本項目中建設(shè)一個以購物中心為核心的商業(yè)綜合體提供了極其有利的條件。,2,報告主要結(jié)論,項目一期地塊功能規(guī)劃建議以高端商務(wù)辦公和居住為主；通過晉煤集團(tuán)總部功能的進(jìn)駐；帶動項目及周邊上下游服務(wù)性產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，通過項目商務(wù)空間的建設(shè)，在滿足集團(tuán)自身辦公需求的同時，為上下游服務(wù)性產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)良的辦公空間；為項目所在區(qū)域的稅收及就業(yè)作出長期持續(xù)的貢獻(xiàn)； 項目商務(wù)居住部分（一期）建設(shè)完成后預(yù)計可以為本區(qū)域提供近10萬平方米高端商務(wù)辦公空間；預(yù)計進(jìn)駐各類服務(wù)性企業(yè)及高科技企業(yè)400家；預(yù)計進(jìn)駐企業(yè)年創(chuàng)稅額超過3億元； 項目二期規(guī)劃計劃憑借區(qū)位、規(guī)模等優(yōu)勢，在充分考慮未來本區(qū)域的功能定位以及商業(yè)環(huán)境的基礎(chǔ)上初步定位為商務(wù)人士和本地區(qū)居民提供有具有國際化氛圍和現(xiàn)代生活方式的消費場所，是中檔偏高的區(qū)域型“都會時尚購物中心”。 項目商業(yè)綜合體部分（二期）初步預(yù)算投資25億元人民幣；預(yù)計建成后提供直接及間接就業(yè)崗位約6500個，年創(chuàng)造稅收近億元；具有較好的經(jīng)濟效益和巨大的社會效益。,4,地塊概況 城市宏觀經(jīng)濟研究 城市商業(yè)格局及變遷趨勢 競爭環(huán)境研究 項目立地條件分析 購物中心商業(yè)概念 項目經(jīng)濟效益分析,目錄,項目開發(fā)主體介紹,晉城煤業(yè)集團(tuán) 是由山西省國資委控股的有限責(zé)任公司，是我國優(yōu)質(zhì)無煙煤重要的生產(chǎn)基地、全國最大的煤化工企業(yè)集團(tuán)和全國最大的煤層氣抽采利用基地?，F(xiàn)有50個控股子公司、14個分公司。有9對生產(chǎn)礦井，5000萬噸/年的原煤生產(chǎn)能力。截至2009年8月底，企業(yè)總資產(chǎn)799.65億元。位列2009中國企業(yè)500強第132名、中國企業(yè)效益200佳第79名、煤炭采掘及采選業(yè)第8名、全國煤炭企業(yè)100強第9名。2009年預(yù)計完成生產(chǎn)經(jīng)營總額500億元以上，實現(xiàn)利潤40億元。 銘基公司 是以房地產(chǎn)開發(fā)、煤層氣開發(fā)利用為主業(yè)，裝飾裝潢為支持型產(chǎn)業(yè)的公司，在晉城煤業(yè)集團(tuán)整體發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，經(jīng)過幾年的艱苦創(chuàng)業(yè)，企業(yè)規(guī)模實力和核心競爭能力顯著提升，成為晉城市第一大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，曾多次榮獲山西省、晉城市房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)企業(yè)及煤業(yè)集團(tuán)先進(jìn)單位等榮譽。,6,1. 地塊概況,太原在全國的區(qū)位,太原市作為承東啟西的重要中心城市、華北地區(qū)重要的中心城市之一、歷史文化名城，建城已有2500多年，享有“控山帶河，踞天下之肩背”的盛譽。,太原市是太原都市圈“一個核心、兩個圈層、指狀發(fā)展軸” 的核心。,太原都市圈控規(guī)圖,項目區(qū)位,項目所在地塊位于長風(fēng)西街、新晉祠路、千峰南街圍合處；位于建設(shè)中的西山區(qū)域核心地段； 長風(fēng)西大街延伸工程是西山地區(qū)綜合整治的一項標(biāo)志性工程，建成后的長風(fēng)大街將定位為兼具城市服務(wù)功能與交通功能的綜合性城市軸線，建成后將成為太原市東西向中軸線和景觀大道。 也為項目所在地塊的商務(wù)及商業(yè)規(guī)劃提供了規(guī)劃和交通基礎(chǔ)。,10,2.城市經(jīng)濟研究,11,受經(jīng)濟危機影響及煤炭產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，太原gdp增長速度在2008年以來出現(xiàn)下滑，但第三產(chǎn)業(yè)受影響微弱，增長速度仍超過10%，并重新成為拉動太原經(jīng)濟增長的主動力,2004-2009年太原市g(shù)dp及增長速度,億元，%,gdp,2004-2009gdp年均增長率,2004-2009年太原產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化情況,%,第二產(chǎn)業(yè),第一產(chǎn)業(yè),第三產(chǎn)業(yè),第三產(chǎn)業(yè)增長速度：,12.4%,13.4%,13.2%,13.1%,13.3%,10.2%,資料來源：太原市統(tǒng)計公報,太原經(jīng)濟概況,12,第三產(chǎn)業(yè)的增長促進(jìn)了太原城市白領(lǐng)階層增加及中產(chǎn)階級的出現(xiàn)，為城市商業(yè)提供豐富的消費力量，促進(jìn)了太原社會消費品零售總額的持續(xù)穩(wěn)步增長,資料來源：太原市統(tǒng)計公報,13,太原市2020年規(guī)劃人口為480萬人，城鎮(zhèn)化率水平較高，達(dá)到82%，較高的城市化率水平是城市商業(yè)繁榮及發(fā)展的前提,太原市常住人口及城市化率水平,常住人口,城鎮(zhèn)化率,注：2010年及2020年數(shù)據(jù)為太原市城市總體發(fā)展規(guī)劃（2008-2020）規(guī)劃數(shù)據(jù),資料來源：太原市統(tǒng)計公報，太原市城市總體發(fā)展規(guī)劃（2008-2020）,14,近年來，太原市人民生活水平穩(wěn)步提升，消費傾向性高于周邊主要城市,2004-2009年太原市人民生活水平,元 ,周邊城市消費傾向性指數(shù)比較,人均可支配收入,人均消費性支出,注：消費傾向性指數(shù)=消費性支出人均可支配收入,2008年，% ,資料來源：各城市統(tǒng)計公報,76%,75%,78%,80%,71%,75%,消費傾向性：,15,3. 城市商業(yè)辦公格局及變遷趨勢,16,太原市定位于中部地區(qū)重要的中心城市，實現(xiàn)黃河中游經(jīng)濟區(qū)重要的商貿(mào)物流中心的職能，城市商業(yè)的發(fā)展需要大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與建設(shè)來完成,太原市城市定位說明,為實現(xiàn)城市定位，太原市城市主要職能確定為： 國家煤炭能源服務(wù)中心、煤炭商品交易中心； 國家重要的煤炭科技創(chuàng)新基地、機械裝備制造業(yè)基地 黃河中游經(jīng)濟區(qū)重要的商貿(mào)物流中心； 中部地區(qū)重要的綜合交通樞紐； 山西省旅游服務(wù)基地； 山西省文化娛樂中心 黃河中游經(jīng)濟區(qū)重要的商貿(mào)物流城市中心的職能將需要城市內(nèi)建設(shè)大型商業(yè)物業(yè)，本項目可部分滿足此需求,大太原市經(jīng)濟圈圖,資料來源：太原城市總體發(fā)展規(guī)劃（2008-2020）,2009年太原市通過最新的太原市城市總體發(fā)展規(guī)劃（2008-2020），該規(guī)劃將太原市定位為：山西省省會，中部地區(qū)重要的中心城市，全國重要的新材料和先進(jìn)制造業(yè)基地，歷史悠久的文化古都。,城市規(guī)劃對太原的影響,太原市新的城市規(guī)劃確定太原市的城市性質(zhì)為：山西省省會，中部地區(qū)重要的中心城市，全國重要的新材料和先進(jìn)制造業(yè)基地，歷史悠久的文化古都。 由此，太原市城市主要職能確定為：國家煤炭能源服務(wù)中心、煤炭商品交易中心；國家重要的煤炭科技創(chuàng)新基地、機械裝備制造業(yè)基地；黃河中游經(jīng)濟區(qū)重要的商貿(mào)物流中心；中部地區(qū)重要的綜合交通樞紐；山西省旅游服務(wù)基地；山西省文化娛樂中心。 太原市城市總體規(guī)劃調(diào)整方案中；北城的省市級行政辦公區(qū)都將南移，在長風(fēng)街和平陽路兩側(cè)規(guī)劃出新的商務(wù)辦公軸，從而帶動南城的發(fā)展；對南城區(qū)域商務(wù)辦公空間和高檔居住空間帶來大量潛在需求。,18,太原市城市總體規(guī)劃確定了“雙城、雙區(qū)、四廊、六軸”的太原城市空間結(jié)構(gòu)及向西向南發(fā)展的發(fā)展戰(zhàn)略，本項目臨近的長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)重點建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施,太原市城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展分析,根據(jù)太原市城市總體規(guī)劃（20082020），太原市未來城市空間結(jié)構(gòu)為“雙城、雙區(qū)、四廊、六軸”，城市總體向西和向南發(fā)展 總體規(guī)劃說明太原市將建市級中心、市級副中心和分區(qū)中心三級商業(yè)中心，其中，市級中心包括老城、長風(fēng)和武宿，項目臨近市級中心區(qū)長風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 長風(fēng)中心將位于主城南部，汾河以東，重點建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施，通過建設(shè)市行政、文化中心和配套服務(wù)設(shè)施，帶動河西地區(qū)發(fā)展，同時，確定長風(fēng)商業(yè)中心在保持特色餐飲、娛樂設(shè)施的基礎(chǔ)上，繼續(xù)推動大型綜合商廈、大型綜合超市的建設(shè)，構(gòu)筑城市南部的現(xiàn)代綜合型商業(yè)中心 項目臨近長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)，可依據(jù)長風(fēng)區(qū)大力發(fā)展及構(gòu)筑南部現(xiàn)代綜合型商業(yè)中心的優(yōu)勢，發(fā)展大型商業(yè)；商務(wù)辦公空間；高檔居住空間,太原市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖,資料來源：太原市城市總體發(fā)展規(guī)劃（2008-2020）,19,商務(wù)辦公區(qū)域變化,太原市商務(wù)結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖,資料來源：太原市城市總體發(fā)展規(guī)劃（2008-2020）,傳統(tǒng)中心區(qū),長風(fēng)文化商務(wù)區(qū),太原商務(wù)辦公區(qū)域規(guī)劃 府西街、府東街已經(jīng)被業(yè)內(nèi)稱為太原商務(wù)金融中心區(qū)域，聚集了國貿(mào)大廈、華宇國際、金融大廈、王府國際、第五大道、盛唐萬象等一批中高檔寫字樓。處于該地段的寫字樓，客戶群體主要是經(jīng)營效益較好且與政府、銀行、稅務(wù)等部門業(yè)務(wù)往來較大的公司和企業(yè)。煤礦公司、證券公司、國內(nèi)知名企業(yè)太原辦事處等資金雄厚的企業(yè)成為國貿(mào)寫字樓的主力軍。 南內(nèi)環(huán)街作為商務(wù)氛圍過度區(qū)，聚集了多個寫字樓，像賽格、金茂大廈等，成為一個延續(xù)性商務(wù)帶，以it產(chǎn)業(yè)為主，以電子產(chǎn)品營銷為商業(yè)特征。該區(qū)域內(nèi)的寫字樓，目標(biāo)群體主要是從事it行業(yè)的私有業(yè)主和以高科技立項的創(chuàng)業(yè)者。 隨著政府規(guī)劃調(diào)整；太原“南移”速度加快，長風(fēng)街商務(wù)區(qū)逐漸形成；這里交通便利，規(guī)劃發(fā)展空間巨大；正在逐漸成為都市化商務(wù)區(qū)的代表。隨著未來幾年集中在北城的省市級行政辦公區(qū)將南移，政府已經(jīng)在這一帶規(guī)劃出新的商務(wù)辦公區(qū)域的逐漸形成；該區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)越來越多的商務(wù)辦公和居住需求,20,太原市商業(yè)呈現(xiàn)以柳巷鐘樓街商圈和親賢北街長風(fēng)街商圈為中心的雙中心商業(yè)格局，在外圍區(qū)域分布著七個區(qū)域級商業(yè)中心，同時，全市已形成13條功能全面或提供專業(yè)化商品的商業(yè)街,太原市商業(yè)格局呈現(xiàn)以柳巷鐘樓街商圈和親賢北街長風(fēng)街商圈為中心的雙中心特征（1/2）,太原商業(yè)格局,柳巷鐘樓街商圈,親賢北街長風(fēng)街商圈,市級商業(yè)中心,區(qū)域及商業(yè)中心,龍?zhí)渡倘?下元商圈,朝陽街商圈,尖草坪商圈,小店商圈,迎新街商圈,太原商業(yè)格局分析,項目,21,柳巷鐘樓街商業(yè)中心 親賢北街長風(fēng)街商業(yè)中心,朝陽街商業(yè)中心 尖草坪商業(yè)中心 下元商業(yè)中心 龍?zhí)渡虡I(yè)中心,小店商業(yè)中心 迎新街商業(yè)中心 晉源旅游商業(yè)中心,（1）鐘樓商業(yè)步行街、 (2)柳巷商業(yè)街、 (3)開化寺商業(yè)街、(4)朝陽服裝商業(yè)街、 (5)雙塔寺街醫(yī)療醫(yī)藥商業(yè)街(6)北大街商業(yè)街、(7)府東府西商業(yè)街、(8)南內(nèi)環(huán)it產(chǎn)品街 、(9)親賢北街餐飲娛樂商業(yè)街、 (10)漪汾商業(yè)街、(11)興華建筑裝飾材料商業(yè)街、(12)和平北路鋼材商業(yè)街、(13)太忻108國道鋼材商業(yè)街,太原市商業(yè)格局呈現(xiàn)以柳巷鐘樓街商圈和親賢北街長風(fēng)街商圈為中心的雙中心特征（2/2）,22,青泥洼商圈平面圖,青泥洼商圈整體定位,裕景,柳巷鐘樓商圈是輻射全太原市的市級商業(yè)中心，由百貨和大賣場等業(yè)態(tài)組成，商業(yè)規(guī)模較大，檔次齊全，但商業(yè)功能較為單一,柳巷鐘樓商圈概況,華宇購物中心,蘇寧電器,銅鑼灣,國美電器,茂業(yè)百貨,貴都世紀(jì),巴黎春天,柳巷鐘樓商圈商業(yè)分布圖,商圈范圍,業(yè)態(tài)組合,發(fā)展趨勢,仍然是太原的市級商業(yè)中心之一,主要由百貨和大型超市、專賣店、專業(yè)店等業(yè)態(tài)組成 其中，大型商場18家，餐飲和休閑娛樂場所35家，專業(yè)賣場6家，,位于迎澤區(qū)，以鐘樓街、鼓樓街、橋頭街、柳巷南北路，開化寺街等為中心區(qū)域,商圈特點,太原市最早、最繁華、商業(yè)規(guī)模最大、檔次最全的商業(yè)中心，太原市商業(yè)的標(biāo)志 商業(yè)功能較為單一，購物功能較強，餐飲和休閑娛樂功能正在加強，打造滿足消費者全方位消費需求的商業(yè)區(qū)域 輻射范圍覆蓋整個太原市，在華北地區(qū)的旅游商業(yè)方面也具有較大影響，是太原市傳統(tǒng)商業(yè)中心和太原市商業(yè)的標(biāo)志,23,親賢北街長風(fēng)街商圈是太原城市南部最繁華的商業(yè)中心，隨著茂業(yè)天地的建成，該商圈的市級商業(yè)中心的地位將更加鞏固,和信摩爾,居然之家,親賢北街長風(fēng)街商圈商業(yè)分布圖,王府井百貨,梅園百盛,商圈范圍,業(yè)態(tài)組合,發(fā)展趨勢,隨著茂業(yè)天地項目的建成及開業(yè)，此商圈的輻射范圍及對消費者的吸引力將進(jìn)一步加強，作為城市南部的市級商業(yè)中心地位將更加鞏固,主要由百貨和大型超市、專賣店、專業(yè)店等業(yè)態(tài)組成 其中，大型商場8家，餐飲和休閑娛樂場所86家，專業(yè)賣場4家，,商圈特點,目前，太原市南部商業(yè)最繁華的商業(yè)區(qū)域 商業(yè)功能較為全面，以餐飲業(yè)為主，輔以購物、休閑、娛樂等功能 輻射太原市南部區(qū)域,位于小店區(qū)，以北至南內(nèi)環(huán)街，南至長風(fēng)街，西至平陽路，東至建設(shè)南路所圍限的地區(qū)為核心，其中，以長治路與親賢北街和長風(fēng)街相連通的“工字型”區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點密集,半畝商貿(mào)城,茂業(yè)天地,現(xiàn)有商業(yè),潛在商業(yè),24,隨著萬達(dá)廣場、茂業(yè)天地、華德中心廣場等商業(yè)項目的建成，柳巷鐘樓街商圈和親賢北街長風(fēng)街商圈的商業(yè)規(guī)模將擴大、商業(yè)功能逐漸豐富化，這兩個商圈作為市級商業(yè)中心的地位不斷鞏固加強 同時，長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，市政府的遷至將大大加快長風(fēng)西街的發(fā)展進(jìn)度，長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)20萬平米的購物中心，滿足區(qū)域內(nèi)政府、企業(yè)及住宅居民的消費要求，必將發(fā)展為太原市又一區(qū)域級商業(yè)中心 本項目的建設(shè)不僅增強長風(fēng)西街的商業(yè)功能，項目綜合體中住宅、酒店等功能的建設(shè)亦利于區(qū)域的快速成熟,隨著城市商業(yè)的建設(shè)及發(fā)展，太原雙中心的商業(yè)格局將逐步鞏固，項目所在長風(fēng)西街區(qū)域?qū)l(fā)展成為區(qū)域級商業(yè)中心,太原商業(yè)格局,太原商業(yè)格局變遷趨勢分析,柳巷鐘樓街商圈,親賢北街長風(fēng)街商圈,市級商業(yè)中心,區(qū)域級商業(yè)中心,龍?zhí)渡倘?下元商圈,朝陽街商圈,尖草坪商圈,小店商圈,迎新街商圈,長風(fēng)西街商圈,項目,25,太原市商業(yè)格局變化在人口、交通、住房和政府規(guī)劃四個因素的驅(qū)動下，呈現(xiàn)西進(jìn)南移的變遷趨勢,人口,太原市 商業(yè)格局變化,全市總?cè)丝?47.14萬人，其中城鎮(zhèn)人口284.64萬人，城鎮(zhèn)化率為82% 規(guī)劃2010年全市人口達(dá)到380萬人，2020年達(dá)到480萬人 太原市區(qū)和郊縣每平方公里人口密度差別較高，最高4131人，最低72人，六城區(qū)人口占總?cè)丝诘?5% 2008年全市共接待海內(nèi)外游客1711.51萬人次，比上年增長6.1%,已經(jīng)形成十縱十橫 + 內(nèi)環(huán)/外環(huán)兩個環(huán)線的城市公路網(wǎng)，城市中環(huán)快速路已建成 公交線路達(dá)到1808公里，主城區(qū)共有122條公交線路，公交擁有量1936臺，每萬人擁有公交車達(dá)7.7標(biāo)臺 私家已經(jīng)達(dá)到每百戶家庭5輛 規(guī)劃軌道交通規(guī)模為140公里到180公里,交通,城鎮(zhèn)住宅施工面積1668.39萬平方米,比上年增長10.7% 城鎮(zhèn)居民人均住房面積24.8平米,住房,體現(xiàn)西進(jìn)南移的城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃特征 城市職能為黃河中游經(jīng)濟區(qū)重要的商貿(mào)物流中心 長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)為太原市級政府行政辦公區(qū) 長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)在商業(yè)方面構(gòu)筑城市南部的現(xiàn)代綜合型商業(yè)中心,政府規(guī)劃,26,3. 商業(yè)競爭環(huán)境研究,27,本項目現(xiàn)存及潛在競爭對手為華宇購物中心、萬達(dá)廣場及茂業(yè)天地,太原市商業(yè)項目,3個主要競爭對手,華宇購物中心,零售業(yè)態(tài),零售業(yè)態(tài),商業(yè)規(guī)模,商業(yè)規(guī)模,市場影響力,位置距離,位置距離,現(xiàn)有競爭對手,潛在競爭對手,市場影響力,萬達(dá)廣場 茂業(yè)天地,百貨：華宇購物中心、和信摩爾、百盛、銅鑼灣、巴黎春天、王府井、天美名店等,購物中心：萬達(dá)廣場、茂業(yè)天地等 大賣場：美特好、沃爾瑪?shù)?28,華宇購物中心處于太原傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的繁華地段，年銷售額在太原同行業(yè)排名第一，消費者吸引力較強,華宇購物中心外景圖,1998年6月12日,開業(yè)時間,太原以中高收入人群為主要消費人群,目標(biāo)消費群,定 位,山西華宇集團(tuán),投 資 商,建筑面積39000 m2，共十五層，一至八層為大型現(xiàn)代化商場，商業(yè)營業(yè)面積21000m2，九層為美食娛樂中心，十至十三層為高檔寫字間,華宇購物中心,商業(yè)規(guī)模,功能定位于一座集購物、餐飲、娛樂、商務(wù)辦公于一體的多功能、高品味的現(xiàn)代化商廈 ，但是購物功能為主，餐飲和休閑娛樂功能極少，還不能滿足消費者全方位的消費需求 檔次定位于中高檔,29,華宇購物中心主要由購物業(yè)態(tài)組成，功能較為單一，不能充分滿足消費者對餐飲和休閑娛樂的消費需求,30,萬達(dá)廣場位于杏花嶺區(qū)龍?zhí)栋鍓K，建筑面積達(dá)150萬平米，是山西省迄今為止最大的城市綜合體項目，未來是本項目重要的競爭對手,太原萬達(dá)廣場效果圖,太原萬達(dá)廣場介紹,地理位置：位于太原市的傳統(tǒng)中心區(qū)域的杏花嶺區(qū)龍?zhí)栋鍓K，環(huán)繞龍?zhí)逗?，東至解放路、北至北大街、南靠城坊街，西鄰新建路 規(guī) 模：太原萬達(dá)廣場是萬達(dá)第三大城市綜合體hopsca的代表作，是山西省迄今為止最大的城市綜合體項目，投資近70億，總建筑面積148萬平米，由商業(yè)廣場、寫字樓、五星級酒店、高尚居住區(qū)組成 商業(yè)概述：約20萬平米的商業(yè)廣場，擁有大型購物中心、商業(yè)步行街、食尚樓、休閑樓等，有機組合成為太原最具影響力的超級綜合型商業(yè)中心，引領(lǐng)城市核心時尚。已簽約萬千百貨、sports100、國美電器、一兆韋德健身、神采飛揚電玩城、大歌星量販ktv、萬達(dá)國際影城7大主力品牌,萬達(dá)廣場,31,萬達(dá)廣場通過規(guī)劃住宅、寫字樓、酒店、商業(yè)及學(xué)校等功能，塑造城中之城,山西省迄今為止最大的城市綜合體項目，總建筑面積148萬平米，由商業(yè)廣場、寫字樓、五星級酒店、高尚居住區(qū)、學(xué)校組成,萬達(dá)廣場平面布局圖,32,太原茂業(yè)天地定位于現(xiàn)代高端城市綜合體，建筑面積達(dá)45萬平米，其中12萬平米的商業(yè)建成后將增強太原南城商業(yè)的輻射能力,太原茂業(yè)天地介紹,地理位置：位于太原市小店區(qū)親賢北街，緊鄰省體育中心 規(guī) 模：占地面積9.28萬平米，總建筑面積45萬平米，其中，商業(yè)面積13萬平方米，酒店20萬平方米，公寓12萬平方米 功能組成：定位為現(xiàn)代高端城市綜合體，產(chǎn)品包括國際5a甲級寫字樓、超五星級酒店、酒店式公寓、茂業(yè)百貨旗艦店、星級購物中心、透光天頂商業(yè)長廊、高級公寓住宅區(qū)等 商業(yè)影響：作為南城最大的商業(yè)地產(chǎn)項目，茂業(yè)天地的建成也必將對南城乃至太原的商業(yè)格局及生活方式帶來巨大的影響 項目進(jìn)度：于2009年11月28日舉行了奠基典禮,茂業(yè)天地,沈陽茂業(yè)城,無錫茂業(yè)城,茂業(yè)集團(tuán)在其他城市項目效果圖,33,太原現(xiàn)有商業(yè)以傳統(tǒng)百貨為主，潛在商業(yè)逐漸向購物多樣性和娛樂功能過渡，但地區(qū)中心等購物中心業(yè)態(tài)等存在著較大的差異化進(jìn)入的機會,城市中心,鄰里中心,娛樂,購物,一次性購足 (= 品種齊全),專業(yè)化 (= 有限品種),基本需求,基本需求,自我實現(xiàn),自我實現(xiàn),能量中心,太原商業(yè)場所,潛在商業(yè),工廠直銷中心,王府井,國際商業(yè)存在的十種購物中心,城市中心,鄰里中心,能量中心,市場機會,長風(fēng)地塊一期：商務(wù)綜合體地塊需求分析,項目所在區(qū)域產(chǎn)品定位分析,依據(jù)國際甲級寫字樓的標(biāo)志而言，長風(fēng)商務(wù)區(qū)目前尚沒有一個真正意義上的國際型甲級寫字樓。國際5a甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)如下：,建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震8級以上； 辦公空間：可靈活分隔適應(yīng)各種變化； 使 用 率：高于70； 標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.7米以上； 標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重2.5kn/ 以上； 供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80w/ 以上； 空調(diào)系統(tǒng)：國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶可根據(jù)自我要求調(diào)節(jié) 室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)具有區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米 /人/小時以上； 電 梯：國際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積不小于3900 /臺。按鈕32 秒以內(nèi)進(jìn)入電梯為基本標(biāo)準(zhǔn)； 停 車 位：每90120平方米出租面積提供一個機動車位并智能化高效管理 供水系統(tǒng)：24小時冷熱水供應(yīng)；,智能化系統(tǒng)：5a級標(biāo)準(zhǔn)（oa/ca/ba/fa/sa）； 外立面：鋁板、環(huán)保節(jié)能的換氣式玻璃幕墻，局部為高檔石材； 大 堂：大堂地面為大理石、花崗巖、天然石材，墻面為大理石、花崗巖或高檔墻 紙，有吊頂； 電梯廳：高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材，應(yīng)有不銹鋼大理石或木門套； 走 廊：高級帶膠墊毯或石材地面，高檔吸音材料吊頂； 衛(wèi)生間：進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長石材洗面臺，設(shè)通長面鏡、洗手液 盒、電動干手機、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照 度，高級瓷磚或石材墻、地面前室空間能有余度滿足使用者理容要求； 辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀 膠墊地毯地面。,（續(xù)上頁）國際5a甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)如下：,第一類：具雄厚實力和發(fā)展歷史的大中型公司； 這類公司積蓄多年，實力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價或租金，這類公司正在市場中樹立起良好的信譽和形象，選擇形象高檔的寫字樓是實力的見證； 主要代表包括：經(jīng)營效益較好且與政府、銀行、稅務(wù)等部門業(yè)務(wù)往來較大的公司和企業(yè)。煤礦公司、證券公司； 第二類：發(fā)展中的中小型公司； 這類公司起步較晚，但處于發(fā)展的前期，對自身形象建設(shè)較為在意。他們愿意盡可能的選擇形象好、品質(zhì)高的寫字樓物業(yè)； 主要代表包括：為大型企業(yè)提供配套服務(wù)的商務(wù)服務(wù)型公司；成長型的資源優(yōu)勢企業(yè)；大型企業(yè)衍生的高新技術(shù)企業(yè)； 第三類：業(yè)務(wù)范圍和成長性有限的小型公司； 選擇實惠辦公，以成本為優(yōu)先考慮的小型公司，服務(wù)于單一行業(yè)的小范圍客戶； 第四類：個人工作室或部門承包人； 對辦公面積要求不大，工作時間自由，傾向于辦公、居住一體的soho工作間。,太原寫字樓客戶群體構(gòu)成,企業(yè)類型：跨國公司、國內(nèi)實力企業(yè)駐山西代表處；全國500強的陜西企業(yè)，太原 實力企業(yè) 需求特征：喜歡大開間按照企業(yè)自身需要去自由間隔。 對于寫字樓購買或租憑的因素：第一是地段，第二是配套，第三是價格。 面 積： 辦公場所在400 以上 配套要求：車位充足，要求有高速電梯、閉路監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、樓宇綜合管理系 統(tǒng)、集中式員工餐廳、商務(wù)咖啡廳、康體健身會館等。 軟件服務(wù)：智能化管理、24小時商務(wù)配套、送餐服務(wù)、代辦票務(wù)、代取衣物等。,本項目主要目標(biāo)客戶定位,客戶構(gòu)成,目標(biāo)客戶群體區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研結(jié)論,商務(wù)綜合體定性分析, 對目前在用寫字樓滿意程度分析,通過上表可以看出：目前太原市場寫字樓用戶普遍對物業(yè)現(xiàn)狀表示不滿，且認(rèn)為太原寫字樓物業(yè)尚有很大的提升和改善空間。 這充分說明了太原寫字樓市場有較強的客戶儲備，也有一定的市場需求，關(guān)鍵是要有好的產(chǎn)品。,商務(wù)綜合體定性分析,不滿原因分析, 通過以上分析對比，不滿意原因排前三位的依次是： 電梯擁擠、物管服務(wù)不好、停車位不足、商業(yè)配套不全。 多數(shù)對現(xiàn)有寫字樓不滿都是因產(chǎn)品設(shè)計和配套而起，但也有部分原因是因企業(yè)發(fā)展 壯大后所引起的。因此，開發(fā)商在前期規(guī)劃產(chǎn)品時，應(yīng)充分考慮市場需要，以前瞻 性開發(fā)出符合市場需求的產(chǎn)品。,商務(wù)綜合體定性分析, 辦公場地在400 以上的有實力的企業(yè)仍占有一定市場量。 200-300、 300-400和400以上的企業(yè)比例較為相當(dāng)。 120-200是滿足中、小企業(yè)的主力面積。200以內(nèi)的辦公場所占市場的主導(dǎo)。,商務(wù)綜合體定性分析,不同行業(yè)客戶對超高層寫字樓的消化份額統(tǒng)計：,商務(wù)綜合體定性分析, 硬件需求分析,停車場充足； 足夠高速美觀電梯； 樓宇綜合管理系統(tǒng)； 樓宇自控系統(tǒng)； 閉路監(jiān)控系統(tǒng)； 電子巡更系統(tǒng)； 停車場管理系統(tǒng)； 綜合布線系統(tǒng)； 計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； 有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)； 機房系統(tǒng)； 多功能會議廳； 多媒體查詢系統(tǒng)； 空調(diào)計費系統(tǒng)； 消防自動化系統(tǒng)； 雙回路電源； 分戶計量中央空調(diào)； 等離子電子信息板； 公共廣播、背景音樂及緊急 報警系統(tǒng)。,寫字樓19項硬件需求中，占前五位的依次是： 車位； 高速電梯； 閉路監(jiān)控； 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； 樓宇綜合管理系統(tǒng)； 說明消費者對寫字樓的功能、管理、安全、智 能化設(shè)施等需求方面越來越重視。,商務(wù)綜合體定性分析,調(diào)查得出，對各項功能服務(wù) 需求最多的前三項依次是： 員工餐廳； 商務(wù)中心； 娛樂休閑設(shè)施； 購買寫字樓的企業(yè)中， 較看重的功能服務(wù)還是 與辦公、健康、員工生活 息息相關(guān)的服務(wù)。, 物業(yè)功能需求,商務(wù)綜合體定性分析,在經(jīng)濟持續(xù)走好的大局下，目前太原寫字樓市場價格趨于穩(wěn)定，成交量持續(xù)增長，寫字樓市場發(fā)展穩(wěn)定健康,47,1) 資料來源：太原2009年度房地產(chǎn)市場分析年報，易居科爾瑞,太原寫字樓的成交量價分析數(shù)據(jù),成交,供應(yīng),商務(wù)綜合體定性分析,長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)內(nèi)巨大的行政辦公和商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)為本區(qū)域帶來了巨大的寫字樓市場需求,48,商務(wù)辦公區(qū)：商務(wù)辦公區(qū)沿軸線對稱布局兩大街區(qū)，街區(qū)以大型公共綠地為核心，環(huán)繞中心綠地布局商務(wù)建筑群與公寓建筑群，形成細(xì)胞狀組團(tuán)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃總用地91.63公頃，總建筑面積147.66萬平方米。 行政辦公區(qū)：規(guī)劃在新晉祠路西側(cè)設(shè)置配套于市政中心的市屬機關(guān)辦公區(qū)，規(guī)劃總用地39.53公頃，總建筑面積43.61萬平方米。,長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)的行政和商務(wù)辦公規(guī)劃,商務(wù)綜合體定性分析,因此，本項目地塊發(fā)展寫字樓項目具有較大的可行性,49,商務(wù)綜合體定性分析,50,一、 頂級功能空間 二、 國際形象 三、 高標(biāo)準(zhǔn)客戶 四、 高品質(zhì)產(chǎn)品 五、 全方位配套,晉煤總部商務(wù)空間定位要點,商務(wù)綜合體定性分析,產(chǎn)品特征定位,突出項目稀缺性；長風(fēng)西街地標(biāo)性商務(wù)辦公空間 產(chǎn)品的功能系統(tǒng)完善到位，突出高標(biāo)準(zhǔn)頂級商務(wù)空間及配套功能的打造； 區(qū)域的土地價值、建筑的建造水準(zhǔn)、人文景觀、物業(yè)的尊崇文化、企業(yè)的社會身份，以及各界的共同認(rèn)知，都是經(jīng)歷相當(dāng)長的時間與社會認(rèn)知形成的一個 “晉煤總部標(biāo)桿性商務(wù)辦公空間” ； 通過項目高端商業(yè)布局及后續(xù)大型綜合類商業(yè)的建設(shè)；配合高端公寓、高尚住宅社區(qū)等自身齊備的配套功能。使項目成為財富、實力、品位和升值潛力的象征；同時引入大量高標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)進(jìn)駐。,商務(wù)綜合體定性分析,配套定位,引進(jìn)國際電視會議系統(tǒng)； 配備到大、中、小型會議中心； 休閑咖啡廳； 健身中心； 配備雙語同步翻譯系統(tǒng)。 新型企業(yè)大都對科技辦公比較重視，在本項目中，應(yīng)積極引進(jìn)高科技辦公設(shè)備，使本項目成為高科技辦公樓； 每20平米設(shè)一個pds信息出口，電話、傳真、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)internet預(yù)留通道、虛擬交換臺（內(nèi)外線一機一號），隨意布置，縱橫天地； 全景公共廣播系統(tǒng)，無論是輕松優(yōu)雅的背景音樂或緊急廣播都應(yīng)付自如； 超大容量帶寬衛(wèi)星電視傳輸系統(tǒng)；,商務(wù)綜合體定性分析,服務(wù)定位,超大容量帶寬衛(wèi)星電視傳輸系統(tǒng)； 文字處理工作：如打字、復(fù)印、傳真等； 票務(wù)代理工作：如代購車、機票，代訂賓館等； 報刊、郵件代理：如報刊收發(fā)、函件、郵件和特快專遞，代郵貨物、運輸、搬運、托運業(yè)務(wù)； 負(fù)責(zé)接受業(yè)主的投拆、報修、咨詢工作。 寫字樓的裝潢服務(wù)； 房屋出租代理服務(wù)； 其它特約服務(wù)。,商務(wù)綜合體定性分析,項目品牌定位,長風(fēng)西街商務(wù)標(biāo)桿； 晉煤總部地標(biāo)性辦公空間 企業(yè)的榮耀身份象征。 提供全方位的配套和功能性設(shè)施 產(chǎn)業(yè)鏈上下游服務(wù)一體化服務(wù),商務(wù)綜合體定性分析,本項目一期地塊位于城市主干道長風(fēng)西街上，形狀較為規(guī)則，可視性好，具備發(fā)展優(yōu)質(zhì)城市綜合體的條件,項目規(guī)劃條件,本項目（商業(yè)綜合體地塊）位于長風(fēng)西街，長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)西北側(cè)； 項目地形呈梯形，沿長風(fēng)西街面約220米，沿新晉祠路方向約260米；項目臨街面長，展示面較好； 本項目（商務(wù)綜合體地塊）面積20萬平方米，其中商業(yè)部分規(guī)劃建筑面積12萬平方米,資料來源：項目地塊規(guī)劃圖,項目地塊示意圖,長風(fēng)西街,至長風(fēng)文化 商務(wù)區(qū),至中環(huán)快速路 （和平南路）,千峰南路,項目 所在地,55,本項目 （商業(yè)綜合 體地塊）,本項目 （高尚住宅 區(qū)地塊）,本項目 （商務(wù)綜合體地塊，a地塊）,商務(wù)綜合體定性分析,項目商務(wù)綜合體業(yè)態(tài)規(guī)劃,晉煤集團(tuán)總部大樓,國際生態(tài)商務(wù)辦公空間,高尚居住區(qū)/生活商業(yè)配套,國際名品展示中心/高端商業(yè),項目商務(wù)綜合體業(yè)態(tài)規(guī)劃,國際名品展示中心/高端商業(yè),商業(yè)定位：國際及國內(nèi)一線品牌 商業(yè)規(guī)劃：臨主干道核心展示高端一 線品牌；通過一流的建筑形態(tài)和品牌相結(jié)合，打造太原一流的高端奢華購物空間,項目商務(wù)綜合體業(yè)態(tài)規(guī)劃,業(yè)態(tài)定位：晉煤集團(tuán)總部大樓 打造國際標(biāo)準(zhǔn)高星級生態(tài)辦公空間；為晉煤集團(tuán)發(fā)展提供高效、舒適、現(xiàn)代化的辦公環(huán)境；打造太原市商務(wù)辦公的新標(biāo)桿,晉煤集團(tuán)總部大樓,項目商務(wù)綜合體業(yè)態(tài)規(guī)劃,業(yè)態(tài)定位：loft生態(tài)辦公空間 為晉煤集團(tuán)上下游企業(yè)；商務(wù)配套服務(wù)企業(yè)；高新技術(shù)企業(yè)；成長型商務(wù)技術(shù)服務(wù)企業(yè)量身定做的大空間自由組合辦公空間,項目一期商務(wù)規(guī)劃指標(biāo)：,項目一期總建筑面積27萬平方米； 商務(wù)辦公：73000平方米； 高端商業(yè)： 45000平方米； 精裝soho： 65000平方米； 高尚住宅： 80000平方米；,商務(wù)綜合體規(guī)劃指標(biāo),商務(wù)綜合體效果圖示意,商務(wù)綜合體效果圖示意,商務(wù)綜合體效果圖示意,商務(wù)綜合體效果圖示意,項目一期商務(wù)綜合體部分社會及經(jīng)濟貢獻(xiàn)：,項目計劃2010年開工；建設(shè)周期三年； 預(yù)計直接稅收超過5億元； 項目竣工后將引入大型企業(yè)總部2-3家； 引入中小企業(yè) 400家； 年稅收總額：3億元 一期項目項目建成后直接就業(yè) 5000人； 晉煤集團(tuán)總部大樓投入使用后， 將在煤炭、煤化工、貿(mào)易、金融、 法律、煤炭相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)方面 成為太原市乃至山西省的標(biāo)桿型 企業(yè)總部基地。,項目二期商業(yè)綜合體商業(yè)定位分析,本項目一期地塊位于城市主干道長風(fēng)西街上，形狀較為規(guī)則，可視性好，具備發(fā)展優(yōu)質(zhì)城市綜合體的條件,項目規(guī)劃條件,本項目（商業(yè)綜合體地塊）位于長風(fēng)西街，長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)西北側(cè)； 項目地形呈長方型，沿長風(fēng)西街面約220米，沿千峰南路方向約280米；項目交通便利，展示面較好； 本項目建筑面積約26萬平方米，其中商業(yè)部分規(guī)劃建筑面積14萬平方米,資料來源：項目地塊規(guī)劃圖,項目地塊示意圖,長風(fēng)西街,至長風(fēng)文化 商務(wù)區(qū),至中環(huán)快速路 （和平南路）,千峰南路,項目 所在地,67,本項目 （商業(yè)綜合 體地塊）,本項目 （高尚住宅 區(qū)地塊）,商業(yè)綜合體定性分析,68,項目商業(yè)綜合體地塊建筑面積共20萬平方米，其中商業(yè)面積12萬平方米,項目（商業(yè)綜合體地塊）規(guī)劃效果圖,項目名稱,預(yù)計建成 時間,2015年,都會時尚購物中心,項目規(guī)模,項目總面積：45萬平方米；其中綜合體地塊建筑面積20萬平方米（含商業(yè)12萬平方米，120米高的地標(biāo)寫字樓8萬平方米，五星級酒店3.5萬平方米） 綜合體地塊商業(yè)功能配比：總面積12萬，其中百貨2.8萬，娛樂樓1.2萬，綜合樓1.2萬，步行街2.7萬，商業(yè)街2.6萬，超市1.5萬,商業(yè)綜合體定位分析,項目位于萬柏林區(qū)，項目周邊均規(guī)劃為商業(yè)及住宅區(qū)，有利于商業(yè)的發(fā)展,項目區(qū)位置圖,項目區(qū)位說明,項目（商業(yè)綜合體地塊）位于萬柏林區(qū)，目前為南上莊村（待拆遷） 項目南側(cè)目前為南屯村（待拆遷），規(guī)劃為商業(yè)綜合體 項目北側(cè)目前為新莊村（待拆遷），規(guī)劃為住宅及公共服務(wù)區(qū) 項目西側(cè)目前為南上莊村（待拆遷），規(guī)劃為酒店、商業(yè)及停車場 項目東側(cè)目前為南上莊村（待拆遷），規(guī)劃為本項目的高尚住宅區(qū)地塊,長風(fēng)文化商務(wù)區(qū),規(guī)劃 商住綜合,公共服務(wù),和平南路 （中環(huán)快速路）,千峰南路,長風(fēng)西街,69,規(guī)劃 商業(yè)綜合體,規(guī)劃 商業(yè)及停車場,規(guī)劃 商住綜合,太原理 工大學(xué),住宅及 公共服務(wù),規(guī)劃 商住綜合,項目 所在地,商業(yè)綜合體定位分析,本項目位于城市西南方向，距離親賢北街-長風(fēng)街商圈較近,項目周邊30分鐘交通圖,柳巷鐘樓街商圈,親賢北街長風(fēng)街商圈,本項目,70,商業(yè)綜合體定位分析,項目緊鄰長風(fēng)西街主干道，交通可達(dá)性強；公共交通便利,項目交通圖,項目交通狀況分析說明,項目南側(cè)為長風(fēng)西街，規(guī)劃為主路雙向8車道 長風(fēng)西街西向貫通中環(huán)快速路，東側(cè)經(jīng)長風(fēng)大橋與親賢北街-長風(fēng)西街商圈、以及整個汾東新區(qū)相連 項目東北側(cè)有長風(fēng)停車場站，主要經(jīng)過車次11條，分別為308路; 618路; 618路支; 619路; 819路; 823路; 848路; 851路; 858路; 864路; 868路 項目東南側(cè)有南屯站，主要經(jīng)過車次12條，分別為308路; 618路; 618路支; 619路; 818路; 819路; 823路; 848路; 851路; 858路; 864路; 868路,和平南路 （中環(huán)快速路）,千峰南路,長風(fēng)西街,至長風(fēng)大橋,新晉祠路,長風(fēng)停 車場站,南屯站,71,項目 所在地,商業(yè)綜合體定位分析,差異化競爭的需要和目標(biāo)消費者的消費需求決定了本項目的商業(yè)概念,72,項目緊鄰的長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)是城市未來幾年內(nèi)發(fā)展的核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)高收入、高學(xué)歷的行政辦公人士和商務(wù)人士，出于個人消費和社交消費為目的的購物、餐飲和娛樂需求存在巨大的未滿足的市場空間，成為項目的核心目標(biāo)客群 隨著城市南移西進(jìn)的發(fā)展，城市西南區(qū)域成為中高收入家庭置業(yè)的首選區(qū)域，以家庭型消費為主要特點的中高收入家庭是項目消費的次要客群,差異化競爭,太原城市核心商圈的商業(yè)目前商圈仍處于傳統(tǒng)百貨為主的、以購物功能為主的商業(yè)供給階段，餐飲和休閑業(yè)態(tài)少 茂業(yè)天地和萬達(dá)廣場將可能是太原5年內(nèi)出現(xiàn)的兩個最大的購物中心項目 萬達(dá)廣場位于城市北部，預(yù)計將定位于面向家庭客群的區(qū)域中心，距離本項目較遠(yuǎn)，對本項目的影響不大 茂業(yè)天地項目同本項目距離較近，但其業(yè)態(tài)預(yù)計將以百貨和購物為主，發(fā)揮集團(tuán)茂業(yè)百貨的優(yōu)勢進(jìn)行競爭，為本項目提供購物餐飲娛樂一體的業(yè)態(tài)組合給出了差異化的市場空間,消費者需求,通過消費者和競爭對手因素確定本項目的商業(yè)概念,商業(yè)綜合體定位分析,73,憑借區(qū)位、規(guī)模等優(yōu)勢，充分考慮未來本區(qū)域的功能定位以及商業(yè)環(huán)境，本項目初步定位為區(qū)域型“都會時尚購物中心”,項目商業(yè)概念： “都會時尚購物中心”,憑借項目區(qū)位、規(guī)模等優(yōu)勢，充分考慮未來本區(qū)域的功能定位以及商業(yè)環(huán)境，打造以滿足項目及周邊區(qū)域人群的日常生活需求為基礎(chǔ)，為區(qū)域內(nèi)家庭消費人群提供生活時尚和品質(zhì)生活的空間，滿足其對健康家庭生活的需求，對生活品味和質(zhì)量的實現(xiàn)，對現(xiàn)代生活潮流的追逐，集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的區(qū)域型“都會時尚購物中心”,配合長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)規(guī)劃的市政府政務(wù)辦公、高級寫字樓和豪華酒店，本項目商業(yè)部分將建成為一個 “時尚、具有國際品味、個性化的，提供精致產(chǎn)品和優(yōu)雅服務(wù)環(huán)境的區(qū)域型都會時尚購物中心” 。引導(dǎo)現(xiàn)代生活方式，提供全新的消費理念,商業(yè)綜合體定位分析,74,目標(biāo)消費者,商業(yè)組合,以中端和中高端為主要消費層 以行政辦公人員、企業(yè)一般職員和中高級管理人員等商務(wù)人士為主要目標(biāo)消費群 以本地區(qū)居民休閑娛樂、餐飲 消費為補充,功能配比：購物：餐飲：休閑娛樂：服務(wù) 64%：20%：13%：3% 檔次配比：中低檔：中檔：