2011廊坊房地產(chǎn)市場考察報告52p.ppt

1,廊坊房地產(chǎn)市場考察報告,2011年4月,2,目 錄 一、廊坊市城市發(fā)展概況 二、廊坊市市總體發(fā)展規(guī)劃 三、廊坊房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 四、廣陽區(qū)房地產(chǎn)板塊特征,一、廊坊市城市發(fā)展概況,廊坊市位于河北省中部偏東，北臨京都，東與津門交界，地處京津兩大城市之間，環(huán)渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之稱。 現(xiàn)轄廣陽、安次兩個區(qū)，三河、霸州兩個縣級市，大廠、香河、永清、固安、文安、大城六個縣。幅員面積6429平方公里。,1.區(qū)位優(yōu)勢,在以100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個國際機場（首都國際機場、天津國際機場）、一個特大貨運港口（天津新港）、三條高速公路、五條國家級公路、四十多條省級公路。 正在規(guī)劃中的京津間兩條高速公路：京滬高速鐵路和京津塘城際高速鐵路，將使廊坊對外交通更加便捷。,2.交通便捷,3.城市榮譽 中國人居環(huán)境獎 中國最佳金融生態(tài)城市 中國優(yōu)秀旅游城市 全國雙擁模范城市 全國文明城市創(chuàng)建先進城市 保護臭氧層示范城市 首批中國最具魅力金融生態(tài)城市 全國投資環(huán)境誠信安全區(qū) iso14000國家示范區(qū) 國家園林城市 國家環(huán)保模范城市 國家節(jié)水型城市 全國綠化模范城市 全國科技進步先進城市 科技強警示范城市 中國十二佳投資區(qū),4.規(guī)劃前景,京津冀電子信息走廊、環(huán)渤海休閑商務(wù)中心 廊坊正在以潮白河沿線為核心，實施北三縣經(jīng)濟一體化，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶；中部依托廊坊開發(fā)區(qū)和龍河、固安、永清工業(yè)園區(qū)，建設(shè)114平方公里的永定信息產(chǎn)業(yè)基地，南部霸州、文安、大城打造先進制造業(yè)基地。 廊坊的現(xiàn)代物流、會展旅游、文化創(chuàng)意、健康服務(wù)等休閑商務(wù)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，特別是旅游方面，立足于京津冀旅游一體化發(fā)展，制定了廊坊市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃和京南溫泉產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展規(guī)劃，形成了高爾夫溫泉會展購物休閑鄉(xiāng)村旅游精品線。,二、經(jīng)濟運行情況,廊坊市經(jīng)濟處于平穩(wěn)增長階段，2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)1331.1億元，增長12.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值157.4億元，增長2.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值712.3億元，增長13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值461.4億元，增長14.0%。,1.國民生產(chǎn)總值,【 2006-2010國民生產(chǎn)總值增長情況】,二、經(jīng)濟運行情況,2005-2009年廊坊人均gdp穩(wěn)步增長，增長率在10%左右。 2009年末，廊坊總?cè)丝?13.3萬人。在北京周邊人群廊坊置業(yè)潮的帶動之下，區(qū)域凈增人口呈快速增長態(tài)勢。,2.人均國民生產(chǎn)總值,【 2006-2009人均gdp及人口增長情況】,3.人均可支配收入,【 2006-2010人均可支配收入增長情況】,【 2006-2010人均消費支出增長情況】,2010年，廊坊市人均可支配收入位居河北省第一名，人均消費支出位列河北省第二位，消費力旺盛。,二、經(jīng)濟運行情況,【 2005-2010固定資產(chǎn)投資增長情況】,【 2007-2010房地產(chǎn)投資增長情況】,4.固定資產(chǎn)投資狀況,2005-2009年城市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資增長較快，2010年，增長速度出現(xiàn)較大下調(diào)，區(qū)域地產(chǎn)投資受宏觀調(diào)控政策影響較大。,二、經(jīng)濟運行情況,二、廊坊市城市發(fā)展總體規(guī)劃,【廊坊城市總體規(guī)劃（2007年-2020年） 】,京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心市，承接京津城市部分職能，以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的生態(tài)宜居名城”的城市定位。在堅持市區(qū)“小三點（主城區(qū)、開發(fā)區(qū)、萬莊新城區(qū)）組團”城市空間布局的基礎(chǔ)上，積極謀劃“大三點（市區(qū)、永清、固安）組團”的城市群空間布局結(jié)構(gòu)。在突出中心城區(qū)示范帶動作用的同時，加快構(gòu)筑“兩帶（環(huán)北京天津產(chǎn)業(yè)帶）一軸（中部特色產(chǎn)業(yè)軸）一中心（廊坊市區(qū)）”多園支撐、集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。,1.總體規(guī)劃,城市功能空間主框架：一軸、一廊、兩環(huán)、八中心 一軸：城市南北綠色步行軸及核心區(qū)，旨在優(yōu)化 區(qū)域資源配置，整合城市各類資源，提升個性。 一廊：即高鐵生態(tài)廊，將依托鐵路及兩側(cè)防護綠 地構(gòu)成城市特殊的生態(tài)廊道。 兩環(huán)：環(huán)城水系，打造水生態(tài)水文化；環(huán)城奧林 匹克公園，塑造多功能城市空間。 八中心 市民中心：生態(tài)高效 商務(wù)中心：都市風(fēng)情 會展中心： 展示城市信息交流 休閑中心：高品質(zhì)生活 體育中心：充滿活力 商業(yè)中心：城市客廳不夜城 交通樞紐中心： 城市門戶零換乘 龍河次中心： 配套城南,【城市功能空間主框架】,2.城市功能空間框架,【廊坊市人口規(guī)劃 單位：萬人】,3.人口規(guī)劃,城市用地發(fā)展方向 主城區(qū)：主要向東南，適度向北、向西，控制向東發(fā)展。 開發(fā)區(qū)：主要向西、向南，適度向北，控制向東發(fā)展。 萬莊區(qū)：主要向西、向東、向北發(fā)展，控制向南發(fā)展。 城市職能 主城區(qū)：政治、文化中心。 開發(fā)區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育科研、經(jīng)貿(mào)交流、會展。 萬莊區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化休閑、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。,4.城市用地發(fā)展方向與城市職能,5. 2010年廊坊三年大變樣之城建要點,5.1工作任務(wù): 2010年，預(yù)計總投資800億元（其中政府主導(dǎo)投資130億 元，吸引社會資金670億元），謀劃實施10大工程、100個項， 在城市發(fā)展、功能完善、民生保障、精品塑造、景觀提升、精 細化管理等方面實現(xiàn)新突破，完善城鎮(zhèn)功能，優(yōu)化發(fā)展空間。 全面啟動城中村（舊城）改造工作，完成拆遷總面積300萬平 方米；其中，主城區(qū)完成拆遷面積200萬平方米，各縣（市） 完成拆遷面積100萬平方米以上。,5.2 片區(qū)改造工程 城中村改造 周各莊。完成25.4萬平方米回遷安置樓、8萬平方米商業(yè)樓的主體工程及配套 公共設(shè)施建設(shè)。 董家村。改造面積約505畝。 其它村街。啟動主城區(qū)小廊坊、翟各莊、南尖塔鎮(zhèn)北王莊、薛家營等城中村改 造，進行拆遷、土地收儲、規(guī)劃設(shè)計、回遷樓及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 光明片區(qū)改造 北昌區(qū)域改造。啟動回遷區(qū)建設(shè)，總改造面積約1160畝。 謀劃啟動光明商務(wù)區(qū)建設(shè)。 銀河新區(qū)。沿銀河南路兩側(cè)梯次推進，實施市區(qū)南出口、北史家務(wù)村、麥洼 村、前進村等改造，改造面積1770畝。 銀河大橋西側(cè)棚戶區(qū)。改造面積780畝，拆遷房屋40萬平方米。 重要節(jié)點及舊城改造。啟動金光道與銀河路節(jié)點、第五大街北側(cè)等5個舊城改造項目，拆遷面積7.3萬平方米。,5. 2010年廊坊三年大變樣之城建要點,5. 2010年廊坊三年大變樣之城建要點,5.3 中心區(qū)提升工程 依據(jù)城市總體規(guī)劃，構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)域，整合中心區(qū)商業(yè)資源，優(yōu)化城市功能布局、提升城市綜合承載能力，為產(chǎn)業(yè)聚集和城市發(fā)展留足空間。 商業(yè)中心區(qū)。啟動商業(yè)中心區(qū)改造工程，提升商業(yè)中心區(qū)功能。 采用市場化運作模式，對商業(yè)中心區(qū)實施拆遷改造，新建60萬平方米城市第四代綜合體項目。 新華路地下人防商業(yè)街（解放道金光道），總建筑面積1.2萬平方米。 京滬高鐵廣場商貿(mào)區(qū)。結(jié)合京滬高鐵站房建設(shè)，謀劃南北廣場商貿(mào)區(qū)建設(shè)。 廣陽商務(wù)樓。對位于金光道的廣陽區(qū)商務(wù)局、廣陽區(qū)招待所區(qū)域進行整體改造， 集中建設(shè)高品位的商務(wù)樓。 萬莊生態(tài)城。按照萬莊生態(tài)城總體規(guī)劃，謀劃建設(shè)集商業(yè)中心、辦公中心及五星級酒店為一體的生態(tài)商務(wù)區(qū)；啟動建設(shè)經(jīng)一路、緯二路、地?zé)峥睖y、市政管網(wǎng)和綠化亮化工程。 龍河中心區(qū)。占地約1500畝，總建筑面積約108.7萬平方米。2010 年先期啟動標(biāo)志性多功能建筑創(chuàng)業(yè)大廈，總建筑面積約3.8萬平方米。 中科廊坊科技谷。占地約600 畝，建筑面積約50 萬平方米，加快推進中科院理化所基地、新奧潔凈煤等13 個項目建設(shè)。 會展中心提升改造。,5.4 品位提升工程 奧林匹克環(huán)城公園、阿爾卡迪亞國際酒店、 廊坊大劇院。 5.5 交通暢通工程 完善市區(qū)路網(wǎng)、市區(qū)出入口提升改造、 光明高架橋、廣陽道與廊萬路交叉公路橋。 5.6 民生保障工程 城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃、住房保障工程。,5. 2010年廊坊三年大變樣之城建要點,四、城市發(fā)展規(guī)劃,6.重大交通發(fā)展規(guī)劃,6.1 京滬高鐵 北京到廊坊只需20分鐘。 6.2 加快與北京交通對接 廊滄、京臺、密涿支線、密涿（廊坊至北三縣段）等高速公路。 6.3 首都第二機場 圍繞新機場將在固安、廣陽區(qū)西部、大興區(qū)南部形成空港城。,三、廊坊市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,1.房地產(chǎn)投資狀況,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例不斷增加，但自2009年開始，受金融危機和國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整雙重壓力影響，房地產(chǎn)投資比重較上年有所減緩。,2009年全年廊坊市人均gdp為28076元（按當(dāng)前匯率計算約合4209美元）。 廊坊市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于快速增長階段，發(fā)展快速平穩(wěn)，項目規(guī)模與產(chǎn)品品質(zhì)并重,2、廊坊房地產(chǎn)發(fā)展階段,【房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均gdp關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)】,3、土地市場,大 廠 縣 基 準(zhǔn) 地 價 一 覽 表,級別,級別,級別,廣 陽 區(qū) 基 準(zhǔn) 地 價 表,3、土地市場,城區(qū)樓面地價： 集中區(qū)間：1400-1800元/平米 最高價：2390元/平米（截止于2011年3月，廣陽區(qū)永豐道2011-9地塊） 2009年至2010年，城區(qū)住宅用地樓面地價平穩(wěn)增長，2010年房地產(chǎn)市場的平臺價格較2009年繼續(xù)提升； 隨著開發(fā)區(qū)的投資建設(shè)，樓面地價也出現(xiàn)了1300元/平米以上的價 格，但土地交易市場尚處于起步階段； 萬莊新城的土地交易較為頻繁，2010年房地產(chǎn)市場比較活躍。,3、土地市場,4、住宅供銷狀況 2002-2006年，廊坊市商品住宅供需基本維持平衡；從2005年開始，去化量大于竣工量，說明市場需求量已經(jīng)大于現(xiàn)房的供應(yīng)量。,5、住宅均價,住宅成交價格快速上漲趨勢明顯，09年尤為凸現(xiàn)，漲幅達43%。 目前市區(qū)廣陽區(qū)普通住宅銷售均價為7000-9000元/平米左右，在售別墅銷售均價為10000元/平米左右；安次區(qū)普通住宅銷售均價在6500-8000元/平米左右，別墅銷售均價為14000元/平米左右。,【廊坊商品住宅成交均價走勢（元/平米）（數(shù)據(jù)來源：廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)）】,三大板塊：廣陽區(qū)、安次區(qū)、開發(fā)區(qū),目前廊坊的房產(chǎn)尚未形成明晰的板塊，區(qū)域的研究主要以行政區(qū)劃為主要的分界。,6、區(qū)域板塊及特征,6、區(qū)域板塊及特征,7、客群特點,7.1客群基本特點 客戶接受總價區(qū)間：總價50-80萬，二居三居為主。 客戶來源：廊坊客戶為主占85%以上，其中項目區(qū)域地源性客戶及廊坊下縣客戶為主。 客戶需求：改善（所占比例較高）子女教育房、家庭結(jié)構(gòu)變化購房、舊換新升級購房、拆遷戶購房等；多次置業(yè)（所占比例較小）投資房、其它目的性購房等；首置（所占比例較高）婚房、高性價比房、外來人員定居房等。 客戶年齡結(jié)構(gòu)：以25-40歲客戶為主。其中包括23-28歲首置、27-45歲改善、以及少量32-50歲多次置業(yè)。,客戶購買方式：80%以上客戶均以貸款方式購置，僅有少量客戶（多次置業(yè)者）全款支付。 客戶關(guān)注點：價格經(jīng)濟、品牌口碑、戶型實用、配套成熟、交通便利、景觀園林、居住舒適度、教育優(yōu)勢、物業(yè)品質(zhì)、社區(qū)品質(zhì)等。,7、客群特點,市場 主力客群,管道局、管道公司中高層；外企、私企及其他國企高管；私營業(yè)主等； 年收入20萬以上,公司職員；普通工人；小商販等； 月收入3000元以下,各公司管理人員；管道局職員；私營小業(yè)主；金融從業(yè)人員；醫(yī)生；教師；政府職能部門公務(wù)員；部分公司職員等； 月收入3000-10000元,7.2市場客群結(jié)構(gòu),8、當(dāng)前調(diào)控下的營銷政策法規(guī) 按照當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策，各個項目普遍貸款政策從緊，銀行的個貸渠道限制了以投資、投機為目的的購買多套房產(chǎn)的客戶和外地炒房客戶。 首套房置業(yè)，首付款比例不低于30%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.8倍；二套房置業(yè)，首付款比例不低于50%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；第三套房，不提供按揭。這其中，外地客戶（如北京）必須提供在廊坊本地一年以上的個人納稅證明或者當(dāng)?shù)氐纳鐣ｋU繳納證明，否則無法做商業(yè)貸款。一次性付款不受限制。,9.房地產(chǎn)市場小結(jié)： 房地產(chǎn)市場處于快速增長期，市場需求量（剛需）旺盛，當(dāng)前受政策影響，市場觀望情緒較濃，但未來總體發(fā)展趨勢向好。 土地交易活躍，土地價格不斷上升，項目規(guī)劃指標(biāo)均衡。 住宅市場的抗風(fēng)險能力強，銷售價格增長趨勢顯著。 市場格局劃分明顯，存在明顯梯度。 市場需求以客戶自助及改善型占絕對主流，少量投資，整體市場不存在過熱和泡沫風(fēng)險。 客群以本地化為主，地緣優(yōu)勢明顯給外部客群的導(dǎo)入留有空間。,四、廣陽區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析,1、住宅市場 1.1 在售項目,1.2 典型項目東日瑞景,東日瑞景-分期開發(fā)，規(guī)劃上將打造商業(yè)、公寓、住宅等為一體的綜合體,規(guī)劃分期：總共分為二期 一期為東區(qū)盛唐： 一期總棟數(shù)22棟， 15棟住宅樓（其中11號樓底三層為商業(yè)）、1棟商業(yè)、 1棟公寓樓、 1棟幼兒園、4棟停車場。 一期15號樓為公寓樓，層高4.8米，可隔為二層使用，且為70年產(chǎn)權(quán)。 一期商業(yè)100-200平米的小單元。 一期5號樓為5層，1-4號、7號樓、12-14號樓為6層，其余都為11層樓。房屋套數(shù)1277套。 二期為西區(qū)盛世： 二期規(guī)劃為15棟住宅樓，分別為5層、6層和11層。,東日瑞景-建筑和園林設(shè)計皆為中式風(fēng)格，和諧統(tǒng)一，仿皇家園林的設(shè)計，提升項目的尊貴感,小高層單體,園林設(shè)計： 園林風(fēng)格為中式（仿皇家園林設(shè)計）。 在盛唐、盛世兩區(qū)的中心位置分別圍合成兩塊完整的集中綠地、長安廣場和開元廣場；區(qū)內(nèi)還將象征財富的龍河之水蜿蜒引入小區(qū)，貫穿小區(qū)東西兩端。 盛唐主入口廣場分別以20米寬的盛唐大道延伸至長安廣場，長安廣場周圍有太白醉酒雕塑、兒童活動廣場、華清池、貴妃亭、太平廣場等景觀小品。,東日瑞景-主力戶型為80多平米二居，布局緊湊、南北通透、功能分區(qū)、附帶飄窗，舒適度較高。,37 1室1廳1衛(wèi),（15號樓）公寓層高4.8m，隔為兩層： 底層大面積客廳，帶獨立衛(wèi)生間； 上層為臥室，帶一個獨立衣帽間； 底層、上層全為北向采光； 非獨立廚房，與客廳一體。,普宅層高2.8m： 臥室?guī)舷颡毩㈥柵_； 客廳帶南向飄窗； 衛(wèi)生間為暗衛(wèi)； 非獨立廚房，與客廳一體。,主力戶型80多 2居： 主臥室?guī)舷颡毩㈥柵_； 北向次臥帶飄窗； 獨立廚房北向采光； 大面寬客廳南向采光； 暗衛(wèi) 。,項目客戶情況： 地緣性年輕客戶，剛需、改善自住為主，關(guān)注社區(qū)規(guī)模和配套。銷售良好。 客戶來源：多數(shù)為本地人，來自廊坊主城區(qū)，占50%以上，也有小部分周邊縣、北 京市的客戶。 客戶職業(yè)：主力客戶為20多歲年輕人，有部分客戶年齡在30多歲，職業(yè)是廊坊的私 企老板、生意人、中石油管道局員工，還有華為、富士康等企業(yè)員工，有車的居 多。 購房目的：買二居的客戶多為剛性自住，買三居的客戶主要是改善型自住，純投資 的客戶較少。 貸款情況：貸款購房比例占80-90%。,住宅市場小結(jié)： 目前區(qū)域市場觀望情緒明顯，樓盤開始放緩?fù)票P速度，。 目前區(qū)域住宅售價在7000-9000元/平米左右，在售別墅銷售均價為 10000元/平米左右。 區(qū)域市場成交量趨緩，但品牌項目如萬達廣場依然火爆熱銷； 市場剛性需求依然旺盛。,商業(yè)市場, 集中商業(yè), 超市, 臨街商業(yè),2、商業(yè)市場,廊坊市集中商業(yè)主要分布于