江蘇常熟泰山路商業(yè)項目定位分析報告（33頁） .ppt

泰山路商業(yè)項目定位分析報告,2,第一部分：項目分析,項目地址：江蘇常熟新區(qū) 建筑面積：35000平方米 項目構成：1幢3層、1幢4層 項目性質：商業(yè)用地 東臨新世紀大道 南臨閩江路 西臨泰山路 北臨昭文路,項目概況,本案,城市區(qū)位：地理位置優(yōu)越，交通便捷，對外來客戶導入具有較大優(yōu)勢。 區(qū)域交通：區(qū)域出行道路便捷，與上海、蘇州等城市連接方便。,項目區(qū)位,a：本案區(qū)位圖,常熟市內服務配套設施發(fā)展迅速，且主要配套、商業(yè)設施均分布,區(qū)域發(fā)展,7,1,8,6,3,2,5,1：本案 2：歐尚超市 3：世貿75號公館 4：綠地項目 5：佳禾廣場 6：匯豐.時代廣場 7：樂購 8：印象城/沃爾瑪,4,5,世貿新天地,歐尚超市,珠江路商業(yè)街,印象城,swot分析,swot單因素分析,優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅,1. 全新區(qū)域，便于業(yè)態(tài)定位； 2. 城市副中心，地理位置優(yōu)越； 3.產權現(xiàn)房，布局靈活，自由組合。,1.發(fā)展中區(qū)域，政府支持，機遇較多； 2.可依托世貿新天地、歐尚等現(xiàn)有商業(yè)； 3.住宅項目眾多，未來人流量必定較大。,1.商業(yè)氛圍不夠成熟； 2.目前人氣不旺，短時間內商家較難盈利； 3.項目周邊道路不夠寬闊，主次入口難 劃分。,1.附近商業(yè)業(yè)態(tài)層次不齊，引進高檔 業(yè)態(tài)難度較高； 2.世貿商業(yè)較知名，容易掩蓋本案主題 ； 3.商業(yè)項目較多，容易產生競爭 。,11,第二部分：定位基礎分析,（1）常熟市位于長江下游南岸沿江開發(fā)帶，東倚上海海，南連蘇州，西鄰無錫，北臨長江與南通隔江相望。 （2）常熟發(fā)展速度較快，吸引外資和世界500強企業(yè),在全國縣級市排列第一。 （3）控制高耗能、高污染產業(yè)，發(fā)展高科技產業(yè)和第三產業(yè)是未來一段時期常熟產業(yè)結構調整的主攻方向和戰(zhàn)略任務。 （4）截止2010年 常熟市常住人口達150萬，家庭戶44萬戶，每年持續(xù)并有上升趨勢。 （5）商業(yè)目前存在散、亂、差的特點，多為街區(qū)商業(yè)，集中商業(yè)不發(fā)達，商業(yè)發(fā)展水平較低。 （6）商業(yè)業(yè)態(tài)目前處于大賣場主導的階段，商業(yè)業(yè)態(tài)層次滯后于本市的人均gdp水平和可支配收入水平。 （7）高收入消費者普遍存在到上海、蘇州購物、娛樂的消費習慣。,常熟宏觀經濟概述 地理位置、構成、經濟地位、產業(yè)結構、人口結構、商業(yè)發(fā)展、消費習慣,宏觀經濟分析,商業(yè)發(fā)展機遇,餐飲、休閑、娛樂以及新興服務業(yè)態(tài)是下一個商業(yè)發(fā)展機遇，應跟隨百貨布局，或自行聚合布局。,城市微觀市場分析 商業(yè)物業(yè)總結,現(xiàn)有傳統(tǒng)百貨面臨轉型，專業(yè)店、專賣店面臨新興業(yè)態(tài)的激烈競爭，社區(qū)商業(yè)發(fā)展空間有限,大賣場、現(xiàn)代時尚百貨、大型連鎖專業(yè)店是第一個發(fā)展機遇。但大賣場已被大型商業(yè)企業(yè)搶占，后進入者面臨較大競爭壓力。,高檔餐飲、高檔休閑娛樂、以及培訓行業(yè)是一個尚未成熟的市場空白，也是該項目的商業(yè)發(fā)展機遇。,第三部分：項目定位研究,項目整體發(fā)展戰(zhàn)略物業(yè)類型組合模式,商業(yè)綜合體發(fā)展模式分析,城市商業(yè)市場分析,地塊解析及swot分析,區(qū)域商業(yè)市場分析,城市宏觀市場及規(guī)劃分析,城市發(fā)展的大機遇與總體方向,區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展機會與競爭格局,本項目所在區(qū)位條件適合發(fā)展的客戶類型,城市商業(yè)市場各物業(yè)類型的發(fā)展機遇,商業(yè)綜合體的物業(yè)組合類型,本項目物業(yè)類型組合模式,整體定位,結合街區(qū)商業(yè)配套,商業(yè)產品： 通過富有風情的產品打造形成項目商業(yè)特色。建議引入精品購物店、高端餐飲、高端休閑娛樂、培訓等商家。,整體定位之 產品定位,1號樓,2號樓,1號樓1層,整體定位之 產品定位,黃金、珠寶、名表,1號樓2層,整體定位之 產品定位,數碼、dv,1號樓3層 大型餐飲,整體定位之 產品定位,2號樓一層,整體定位之 產品定位,2號樓二層,整體定位之 產品定位,2號樓三層培訓教育+娛樂,整體定位之 產品定位,2號樓四層 健身房,整體定位之 產品定位,第四部分：品牌合作伙伴,25,合作伙伴,我們的優(yōu)勢,26,合作伙伴,我們的優(yōu)勢,27,合作伙伴,我們的優(yōu)勢,第五部分：財務分析（簡）,商鋪租金隨著自身運營平開高走。,出租 商鋪持有出租，滿足區(qū)域商業(yè)消費需求，培養(yǎng)