萬(wàn)科集團(tuán)財(cái)務(wù)分析報(bào)告.docVIP

.萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告可編輯修改目 錄一、企業(yè)簡(jiǎn)介1二、戰(zhàn)略分析1三、資產(chǎn)負(fù)債表分析4（一）資產(chǎn)負(fù)債表水平分析4（二）資產(chǎn)負(fù)債表垂直分析10（三）資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目分析16四、所有者權(quán)益變動(dòng)表分析18（一）所有者權(quán)益變動(dòng)表的水平分析18（二）所有者權(quán)益變動(dòng)表的垂直分析19（三）所有者權(quán)益變動(dòng)表主要項(xiàng)目分析20五、利潤(rùn)表分析21（一）利潤(rùn)增減變動(dòng)情況分析21（二）利潤(rùn)構(gòu)成變動(dòng)分析24（三）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析25（四）利潤(rùn)表分項(xiàng)分析26六、現(xiàn)金流量表分析32（一）現(xiàn)金流量表一般分析32（二）現(xiàn)金流量表水平分析34（三）現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)分析37（四）現(xiàn)金流量表主要項(xiàng)目分析41（五）綜合分析43七、 財(cái)務(wù)效率分析46（一）盈利能力分析46（二）營(yíng)運(yùn)能力分析56（三）償債能力分析60（四）發(fā)展能力分析68八、財(cái)務(wù)綜合分析評(píng)價(jià)73（一）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)綜合指數(shù)法73（二）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)綜合評(píng)分法73萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告一、企業(yè)簡(jiǎn)介萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。1991年，成為深圳證券交易所第二家上市公司，憑借持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，萬(wàn)科公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過(guò)去二十多年，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，是萬(wàn)科獲得成功的基石。萬(wàn)科認(rèn)為，公司致力于通過(guò)規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)六次獲得“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”稱號(hào)，2008年入選華爾街日?qǐng)?bào)（亞洲版）“中國(guó)十大最受尊敬企業(yè)”。公司在發(fā)展過(guò)程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關(guān)系等國(guó)際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。2011年度，萬(wàn)科新增加開發(fā)項(xiàng)目52個(gè)，實(shí)現(xiàn)新開工面積1448萬(wàn)平方米，較年初計(jì)劃的1329萬(wàn)平米，高出9%，全年實(shí)現(xiàn)竣工面積659萬(wàn)平米，較年初計(jì)劃減少9.6%，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)依然延續(xù)了以中小戶型普通商品房為主的特征，所銷售的住宅中，144平方米以下戶型占比達(dá)到88%。二、戰(zhàn)略分析2011年1月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)樓市調(diào)控“新國(guó)八條”后，中央分別在4月、7月強(qiáng)調(diào)，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效，堅(jiān)定不移地把調(diào)控政策落到實(shí)處。在12月召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，中央再次明確，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。但在從緊的政策環(huán)境下，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行景氣逐步回落。11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)下降至99.87，創(chuàng)下了28個(gè)月來(lái)新低。房地產(chǎn)銷售自去年第四季度開始出現(xiàn)了大幅下滑，到目前為止依然低迷。這迫使包括萬(wàn)科和恒大在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛降價(jià)促銷。但在過(guò)去的2011年，萬(wàn)科共實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬(wàn)平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.8%和12.4%，繼2010年銷售額突破千億元之后，業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍。現(xiàn)將從優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅四方面分析萬(wàn)科的企業(yè)狀況。優(yōu)勢(shì) 1、中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營(yíng)住宅物業(yè)發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。綜合競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)占有率和品牌價(jià)值排名第一。財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動(dòng)性和健康的負(fù)債狀況。 2、萬(wàn)科不僅通過(guò)上市進(jìn)行融資，而且萬(wàn)科公司還向社會(huì)公開發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，可轉(zhuǎn)換債券也是公司取得流動(dòng)資金的重要渠道。 3、萬(wàn)科強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營(yíng)銷策略等。 劣勢(shì) 1、萬(wàn)科的存貨數(shù)額始終較大，如果出現(xiàn)銷售不暢的現(xiàn)象，資金回籠困難,將面臨巨大的流動(dòng)性問(wèn)題。 2、與政府的關(guān)系一般,對(duì)以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，土地資源和土地成本的限制，是影響萬(wàn)科地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益的重要因素，不同于許多從國(guó)企改制過(guò)來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科在管理上少了許多國(guó)企通病，但在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛(ài)”。萬(wàn)科說(shuō)獲得的可開發(fā)土地，較多的來(lái)源于二級(jí)市場(chǎng)或公開拍賣市場(chǎng)土地資源來(lái)源渠道的限制，迫使萬(wàn)科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。這一策略固然給萬(wàn)科帶來(lái)了巨大的收益，其不足之處也很明顯。 機(jī)會(huì) 1、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬(wàn)科將通過(guò)整合行業(yè)資源提高市場(chǎng)占有率。 2、住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒊蔀槿f(wàn)科未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要來(lái)源之一。 3、 國(guó)家對(duì)貨幣政策持續(xù)收緊，資本市場(chǎng)低迷，使得房地產(chǎn)公司現(xiàn)金非常緊張，如果持續(xù)下去，勢(shì)必導(dǎo)致部分房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流斷裂，甚至出現(xiàn)中小房地產(chǎn)公司的倒閉潮。由于萬(wàn)科提前采取了降價(jià)銷售回籠資金，因 此對(duì)于手握大量現(xiàn)金的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，此時(shí)兼并中小房地產(chǎn)公司擴(kuò)大市場(chǎng)占有率的大好時(shí)機(jī)。 威脅 1、房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融機(jī)構(gòu)的支持。但是近幾年房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱勢(shì)頭，預(yù)期宏觀經(jīng)濟(jì)政策將有不利調(diào)整。 2、綠城、恒大等民營(yíng)房地產(chǎn)公司的高速擴(kuò)張，削弱了萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)其未來(lái)增長(zhǎng)構(gòu)成有力威脅。 3、目前城市房屋的空置化率過(guò)高，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。眾所周知，萬(wàn)科定位并專注于住宅物業(yè)的開發(fā)與銷售，住宅產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)盛需求將是萬(wàn)科未來(lái)業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基石。我國(guó)的住房需求旺盛，供需矛盾尖銳，在短期內(nèi)無(wú)法解決。因此，對(duì)萬(wàn)科最重要的戰(zhàn)略之一是持續(xù)創(chuàng)新產(chǎn)品。因?yàn)樵诜慨a(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)品極易被復(fù)制，推出的新住宅產(chǎn)品不可能保持長(zhǎng)時(shí)間的領(lǐng)先。只有保持在產(chǎn)品上的不斷創(chuàng)新，始終引領(lǐng)著住宅產(chǎn)品的潮流。其次，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，保持持續(xù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。萬(wàn)科憑借創(chuàng)新的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，贏得市場(chǎng)的認(rèn)可和贊同。創(chuàng)立品牌有利于形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手難以效仿。品牌不僅僅是企業(yè)的標(biāo)識(shí)，更是寶貴的無(wú)形資產(chǎn)。好的品牌，可以降低需求的價(jià)格彈性，從而降低客戶對(duì)價(jià)格的敏感程度這就使得具有優(yōu)質(zhì)品牌的樓盤獲得更大的附加值，可以按更好的價(jià)格出售。第三，萬(wàn)科作為房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者，在企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨勢(shì)必會(huì)占較大的比重，也表明企業(yè)的存貨量過(guò)大肯那個(gè)會(huì)阻礙企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)的償債能力不太樂(lè)觀。對(duì)萬(wàn)科而言，可以做到動(dòng)態(tài)認(rèn)識(shí)存貨以及應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力。結(jié)合市場(chǎng)需求，對(duì)存貨資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)分，逐一考慮其變現(xiàn)能力及價(jià)值，并對(duì)應(yīng)收賬款采用賬齡分析法。逐一分析并考慮其變現(xiàn)能力及凈值；第四，萬(wàn)科應(yīng)重視企業(yè)的文化建設(shè)提高員工素質(zhì)，打造良好的售后服務(wù)體系。三、資產(chǎn)負(fù)債表分析（一）資產(chǎn)負(fù)債表水平分析項(xiàng)目2011年2010年變動(dòng)情況對(duì)總資產(chǎn)的影響（%）變動(dòng)額變動(dòng)率（%）貨幣資金34,239,514,295.0837,816,932,911.84-3,577,418,616.76-9.46%-1.66%應(yīng)收賬款1,514,813,781.101,594,024,561.07-79,210,779.97-4.97%-0.04%預(yù)付款項(xiàng)20,116,219,043.3117,838,003,464.712,278,215,578.6012.77%1.06%其他應(yīng)收款18,440,614,166.5414,938,313,217.773,502,300,948.7723.45%1.62%存貨208,335,493,569.16133,333,458,045.9375,002,035,523.2356.25%34.78%流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)282,646,654,855.19205,520,732,201.3277,125,922,653.8737.53%35.77%可供出售金融資產(chǎn)441,261,570.00404,763,600.0036,497,970.009.02%0.02%長(zhǎng)期股權(quán)投資6,426,494,499.654,493,751,631.161,932,742,868.4943.01%0.90%投資性房地產(chǎn)1,126,105,451.00129,176,195.26996,929,255.74771.76%0.46%固定資產(chǎn)1,595,862,733.951,219,581,927.47376,280,806.4830.85%0.17%在建工程705,552,593.56764,282,140.58-58729547.02-7.68%-0.03%無(wú)形資產(chǎn)435,474,310.08373,951,887.2961522422.7916.45%0.03%長(zhǎng)期待攤費(fèi)用40,999,359.4532,161,415.858837943.6027.48%0.00%遞延所得稅資產(chǎn)2,326,241,907.171,643,158,028.39683,083,878.7841.57%0.32%其他非流動(dòng)資產(chǎn)463,792,750.001,055,992,714.51-592199964.51-56.08%-0.27%非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)13,561,785,174.8610,116,819,540.513444965634.3534.05%1.60%資產(chǎn)總計(jì)296,208,440,030.05215,637,551,741.8380570888288.2237.36%37.36%短期借款1,724,446,469.541,478,000,000.00246446469.5416.67%0.11%交易性金融負(fù)債17,041,784.1915,054,493.431987290.7613.20%0.00%應(yīng)付票據(jù)31,250,000.4131250000.410.01%應(yīng)付賬款29,745,813,416.1216,923,777,818.9812822035597.1475.76%5.95%預(yù)收款項(xiàng)111,101,718,105.8274,405,197,318.7836696520787.0449.32%17.02%應(yīng)付職工薪酬1,690,351,691.721,415,758,826.87274592864.8519.40%0.13%應(yīng)交稅費(fèi)4,078,618,156.813,165,476,401.56913141755.2528.85%0.42%應(yīng)付利息272,298,785.58127,806,502.79144492282.79113.06%0.07%其他應(yīng)付款30,216,792,566.9916,814,029,349.1013,402,763,217.8979.71%6.22%一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債21,845,829,338.0815,305,690,786.986540138551.1042.73%3.03%流動(dòng)負(fù)債合計(jì)200,724,160,315.26129,650,791,498.4971,073,368,816.7754.82%32.96%長(zhǎng)期借款20,971,961,953.0424,790,499,290.50-3818537337.46-15.40%-1.77%應(yīng)付債券5,850,397,011.205,821,144,507.0329252504.170.50%0.01%預(yù)計(jì)負(fù)債38,677,896.7041,107,323.15-2429426.45-5.91%0.00%遞延所得稅負(fù)債778,906,118.75738,993,358.9939912759.765.40%0.02%其他非流動(dòng)負(fù)債11,798,188.078,816,121.262982066.8133.83%0.00%非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)27,651,741,167.7631,400,560,600.93-3748819433.17-11.94%-1.74%負(fù)債合計(jì)228,375,901,483.02161,051,352,099.4267,324,549,383.6041.80%31.22%實(shí)收資本（或股本）10,995,210,218.0010,995,210,218.000.00%0.00%資本公積8,843,464,118.198,789,344,008.8454120109.350.62%0.03%盈余公積13,648,727,454.8410,587,706,328.793061021126.0528.91%1.42%未分配利潤(rùn)18,934,617,430.4313,470,284,310.055464333120.3840.57%2.53%少數(shù)股東權(quán)益14,864,743,536.6210,353,522,851.304511220685.3243.57%2.09%外幣報(bào)表折算價(jià)差545,775,788.95390,131,925.43155643863.5239.90%0.07%歸屬母公司所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）52,967,795,010.4144,232,676,791.118735118219.3019.75%4.05%所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)67,832,538,547.0354,586,199,642.4113,246,338,904.6224.27%6.14%負(fù)債和所有者（或股東權(quán)益）合計(jì)296,208,440,030.05215,637,551,741.8380570888288.2237.36%37.36%1.從投資或資產(chǎn)角度分析根據(jù)上表，可以對(duì)萬(wàn)科公司總資產(chǎn)變動(dòng)情況作出以下分析評(píng)價(jià)：該公司總資產(chǎn)本期增加80570888288.22元，增長(zhǎng)幅度為37.36%，說(shuō)明萬(wàn)科公司本年資產(chǎn)規(guī)模有較大幅度的增長(zhǎng)。進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)：流動(dòng)資產(chǎn)本期增加了77,125,922,653.87元，增長(zhǎng)的幅度為37.53%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了35.77%；非流動(dòng)資產(chǎn)本期增加了3444965634.35元，增長(zhǎng)幅度為34.05%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了1.60%，兩者合計(jì)使總資產(chǎn)增加了80570888288.22元，增長(zhǎng)幅度為.7.36%。本期總資產(chǎn)的增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)上。如果僅從這一變化來(lái)看，我們會(huì)認(rèn)為該公司的流動(dòng)性有所增強(qiáng)。雖然流動(dòng)資產(chǎn)的各項(xiàng)目都有不同的增長(zhǎng)程度，但其增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在存貨上。從資產(chǎn)負(fù)債表中我們可以看出，存貨本期增長(zhǎng)了75,002,035,523.23元，增長(zhǎng)的幅度為56.25%，對(duì)總資產(chǎn)的影響為34.78%。其次是其他應(yīng)收款和預(yù)付款項(xiàng)，分別增長(zhǎng)了3502300948.77元和2278215578.60元，增長(zhǎng)幅度分別為23.45%和12.77%。但要引起注意的是，本期貨幣資金相比2010年，下降了3577418616.76元，減少幅度為9.46%。貨幣資金是企業(yè)內(nèi)部流動(dòng)性最強(qiáng)的資產(chǎn)，伴隨著萬(wàn)科流動(dòng)負(fù)債的增長(zhǎng)，我們可以推斷出2011年萬(wàn)科的短期償債能力是有所下降。償債能力發(fā)生問(wèn)題，就會(huì)牽制公司的管理人員耗費(fèi)大量精力去籌集資金，通過(guò)應(yīng)付還債，甚至還會(huì)加大公司籌資的難度，或加大臨時(shí)緊急籌資的成本，影響企業(yè)的盈利能力。非流動(dòng)資產(chǎn)在本期對(duì)總資產(chǎn)的影響然僅為1.6%。非流動(dòng)資產(chǎn)占用資金多、周轉(zhuǎn)速度慢、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，但非流動(dòng)資產(chǎn)會(huì)對(duì)會(huì)對(duì)公司相互聯(lián)系的多個(gè)會(huì)計(jì)期間的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生影響。通過(guò)觀察，我們發(fā)現(xiàn)在本期的非流動(dòng)資產(chǎn)中，長(zhǎng)期股權(quán)投資和投資性房地產(chǎn)較2010年相比，分別增長(zhǎng)了1932742868.49元和996929255.74元，增長(zhǎng)幅度分別為43.01%和771.76%，二者對(duì)總資產(chǎn)的影響為1.36%。2.從籌資或權(quán)益角度進(jìn)行分析該公司權(quán)益總額較2010年增加了80570888288.22元，增長(zhǎng)幅度為37.36%，說(shuō)明萬(wàn)科公司2011年權(quán)益總額有較大幅度的增長(zhǎng)。進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)：負(fù)責(zé)本期增加了67,324,549,383.60元，增長(zhǎng)的幅度為41.80%，使權(quán)益總額增長(zhǎng)了31.22；股東權(quán)益本期增加了13,246,338,904.62元，增長(zhǎng)的幅度為24.27%，使權(quán)益總額增長(zhǎng)了6.14%。本期權(quán)益總額增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在負(fù)責(zé)的增長(zhǎng)上，流動(dòng)負(fù)責(zé)的增長(zhǎng)是其主要方面。從流動(dòng)負(fù)債的變動(dòng)額可以看出，流動(dòng)負(fù)責(zé)本期增長(zhǎng)了71,073,368,816.77元，增長(zhǎng)幅度為54.82%，對(duì)權(quán)益總額的影響為32.96%。流動(dòng)負(fù)責(zé)的增長(zhǎng)幅度大于流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)幅度，這種變動(dòng)極易可能導(dǎo)致萬(wàn)科公司加大短期償債的負(fù)擔(dān)以及引發(fā)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從流動(dòng)負(fù)責(zé)的明細(xì)中發(fā)現(xiàn)，預(yù)收款項(xiàng)的變動(dòng)幅度最大，變動(dòng)額較2010年增長(zhǎng)了36696520787.04元，增長(zhǎng)幅度為49.32%，使權(quán)益總額增長(zhǎng)了17.02%。由于萬(wàn)科從事房地產(chǎn)行業(yè)，做期房銷售時(shí)，消費(fèi)者會(huì)和自己簽訂預(yù)售合同，先預(yù)付訂金，然后將房產(chǎn)權(quán)交給消費(fèi)者。這是因?yàn)槠诜康膬r(jià)格較現(xiàn)房低,挑選余地較大。從中我們可以推斷出萬(wàn)科今年可能有大量的期房銷售出去。所有者權(quán)益本期增加13,246,338,904.62元，增長(zhǎng)幅度為24.27%，對(duì)權(quán)益總額的影響為5.85%。其中，留存收益對(duì)該公司權(quán)益總額的影響較大。萬(wàn)科公司的盈余公積和未分配利潤(rùn)較2010年，分別增長(zhǎng)了3061021126.05元和5464333120.38元，增長(zhǎng)幅度分別為28.91%和40.57%，二者使權(quán)益總額增長(zhǎng)了3.95%，說(shuō)明萬(wàn)科公司有著較好的盈利能力。3.合理性與效應(yīng)性的分析從總資產(chǎn)、存貨和營(yíng)業(yè)收入三年增長(zhǎng)變化的圖表來(lái)看，萬(wàn)科公司三年資產(chǎn)逐年增加且保持較高的增長(zhǎng)率；營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)和存貨的增長(zhǎng)額度保持一致，從對(duì)存貨的分析中可見，企業(yè)的資產(chǎn)增長(zhǎng)主要表現(xiàn)為存貨的增加。2009年-2010年，存貨的增長(zhǎng)幅度高于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)幅度，我們可以分析這段期間，公司對(duì)存貨的利用效率不高，這和09年國(guó)內(nèi)較高的通貨膨脹和國(guó)家采取緊縮的貨幣政策有一定的關(guān)系；2010-2011年，國(guó)家實(shí)施積極的財(cái)政政策后，萬(wàn)科依然堅(jiān)持中小戶型普通住宅為主的主流產(chǎn)品定位，銷售金額為1081.6億元，成為我國(guó)首家銷售國(guó)千億的房地產(chǎn)企業(yè)。4.資產(chǎn)負(fù)責(zé)變動(dòng)原因的分析流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)282,646,654,855.19205,520,732,201.3277,125,922,653.87長(zhǎng)期股權(quán)投資6,426,494,499.654,493,751,631.161,932,742,868.49投資性房地產(chǎn)1,126,105,451.00129,176,195.26996,929,255.74固定資產(chǎn)1,595,862,733.951,219,581,927.47376,280,806.48無(wú)形資產(chǎn)435,474,310.08373,951,887.2961,522,422.79資產(chǎn)總計(jì)296,208,440,030.05215,637,551,741.8380,570,888,288.22負(fù)債合計(jì)228,375,901,483.02161,051,352,099.4267,324,549,383.60實(shí)收資本（或股本）10,995,210,218.0010,995,210,218.000資本公積8,843,464,118.198,789,344,008.8454,120,109.35盈余公積13,648,727,454.8410,587,706,328.793,061,021,126.05未分配利潤(rùn)18,934,617,430.4313,470,284,310.055,464,333,120.38負(fù)債和所有者（或股東權(quán)益）合計(jì)296,208,440,030.05215,637,551,741.8380,570,888,288.22從截取的資產(chǎn)負(fù)責(zé)表中我們可以看去，本期總資產(chǎn)增加了215,637,551,741.83元，增長(zhǎng)率為37.36%，完全是有負(fù)債增加引起的，本期負(fù)責(zé)增長(zhǎng)率為41.80%。由于負(fù)債可以使企業(yè)在短時(shí)期內(nèi)迅速擴(kuò)大資本, 以彌補(bǔ)企業(yè)營(yíng)運(yùn)和長(zhǎng)期發(fā)展資金的不足，達(dá)到用他人資財(cái)為企業(yè)所有者提供額外收益的目的。但負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)也有它自身的缺點(diǎn)，極易引發(fā)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)失靈。萬(wàn)科應(yīng)確定公司適度的負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、提高資金利用率、樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),建立健全企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。（二）資產(chǎn)負(fù)債表垂直分析項(xiàng)目2011年2010年2011年構(gòu)成（%）2010年構(gòu)成（%）變動(dòng)情況（%）貨幣資金34,239,514,295.0837,816,932,911.8411.56%17.54%-5.98%應(yīng)收賬款1,514,813,781.101,594,024,561.070.51%0.74%-0.23%預(yù)付款項(xiàng)20,116,219,043.3117,838,003,464.716.79%8.27%-1.48%其他應(yīng)收款18,440,614,166.5414,938,313,217.776.23%6.93%-0.70%存貨208,335,493,569.16133,333,458,045.9370.33%61.83%8.50%流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)282,646,654,855.19205,520,732,201.3295.42%95.31%0.11%可供出售金融資產(chǎn)441,261,570.00404,763,600.000.15%0.19%-0.04%長(zhǎng)期股權(quán)投資6,426,494,499.654,493,751,631.162.17%2.08%0.09%投資性房地產(chǎn)1,126,105,451.00129,176,195.260.38%0.06%0.32%固定資產(chǎn)1,595,862,733.951,219,581,927.470.54%0.57%-0.03%在建工程705,552,593.56764,282,140.580.24%0.35%-0.12%無(wú)形資產(chǎn)435,474,310.08373,951,887.290.15%0.17%-0.03%長(zhǎng)期待攤費(fèi)用40,999,359.4532,161,415.850.01%0.01%0.00%遞延所得稅資產(chǎn)2,326,241,907.171,643,158,028.390.79%0.76%0.02%其他非流動(dòng)資產(chǎn)463,792,750.001,055,992,714.510.16%0.49%-0.33%非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)13,561,785,174.8610,116,819,540.514.58%4.69%-0.11%資產(chǎn)總計(jì)296,208,440,030.05215,637,551,741.83100.00%100.00%0.00%短期借款1,724,446,469.541,478,000,000.000.58%0.69%-0.10%交易性金融負(fù)債17,041,784.1915,054,493.430.01%0.01%0.00%應(yīng)付票據(jù)31,250,000.410.01%0.00%0.01%應(yīng)付賬款29,745,813,416.1216,923,777,818.9810.04%7.85%2.19%預(yù)收款項(xiàng)111,101,718,105.8274,405,197,318.7837.51%34.50%3.00%應(yīng)付職工薪酬1,690,351,691.721,415,758,826.870.57%0.66%-0.09%應(yīng)交稅費(fèi)4,078,618,156.813,165,476,401.561.38%1.47%-0.09%應(yīng)付利息272,298,785.58127,806,502.790.09%0.06%0.03%其他應(yīng)付款30,216,792,566.9916,814,029,349.1010.20%7.80%2.40%一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債21,845,829,338.0815,305,690,786.987.38%7.10%0.28%流動(dòng)負(fù)債合計(jì)200,724,160,315.26129,650,791,498.4967.76%60.12%7.64%長(zhǎng)期借款20,971,961,953.0424,790,499,290.507.08%11.50%-4.42%應(yīng)付債券5,850,397,011.205,821,144,507.031.98%2.70%-0.72%預(yù)計(jì)負(fù)債38,677,896.7041,107,323.150.01%0.02%-0.01%遞延所得稅負(fù)債778,906,118.75738,993,358.990.26%0.34%-0.08%其他非流動(dòng)負(fù)債11,798,188.078,816,121.260.00%0.00%0.00%非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)27,651,741,167.7631,400,560,600.939.34%14.56%-5.23%負(fù)債合計(jì)228,375,901,483.02161,051,352,099.4277.10%74.69%2.41%實(shí)收資本（或股本）10,995,210,218.0010,995,210,218.003.71%5.10%-1.39%資本公積8,843,464,118.198,789,344,008.842.99%4.08%-1.09%盈余公積13,648,727,454.8410,587,706,328.794.61%4.91%-0.30%減：庫(kù)存股0.00%0.00%0.00%未分配利潤(rùn)18,934,617,430.4313,470,284,310.056.39%6.25%0.15%少數(shù)股東權(quán)益14,864,743,536.6210,353,522,851.305.02%4.80%0.22%外幣報(bào)表折算價(jià)差545,775,788.95390,131,925.430.18%0.18%0.00%歸屬母公司所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）52,967,795,010.4144,232,676,791.1117.88%20.51%-2.63%所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)67,832,538,547.0354,586,199,642.4122.90%25.31%-2.41%負(fù)債和所有者（或股東權(quán)益）合計(jì)296,208,440,030.05215,637,551,741.83100.00%100.00%0.00%1.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的分析評(píng)價(jià)（1）從靜態(tài)方面分析：萬(wàn)科公司2011年流動(dòng)資產(chǎn)的比重高達(dá)95.42%；非流動(dòng)資產(chǎn)比重僅為4.58%。根據(jù)該公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，我們可以推斷該公司資產(chǎn)的流動(dòng)性較強(qiáng)，資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較小。(2) 從動(dòng)態(tài)方面分析：2011年，萬(wàn)科公司流動(dòng)資產(chǎn)比重較2010年上升了0.11%；非流動(dòng)資產(chǎn)比重下降了0.11%。結(jié)合流動(dòng)資產(chǎn)的項(xiàng)目來(lái)看，2011年存貨占總資產(chǎn)的比重為70.33%，較2010年上升最為明顯，上升了8.50%。貨幣資金的下降幅度較為明顯，下降了5.98%。貨幣資金占流動(dòng)資產(chǎn)的比重雖然有所下降，但比重不是很大，屬于正常范圍，對(duì)公司的付現(xiàn)能力不會(huì)構(gòu)成太大困難。非流動(dòng)資產(chǎn)的項(xiàng)目在本期的變換不是很明顯。2.資本結(jié)構(gòu)的分析（1）從靜態(tài)方面看，該公司2011年負(fù)債比重為77.10%，股東權(quán)益比重為22.90%。我們可以從中計(jì)算出萬(wàn)科公司2011年的資產(chǎn)負(fù)債率為77.10%，權(quán)益乘數(shù)為4.37。上市公司多半都保持著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，從股東的角度看，采用舉債經(jīng)營(yíng)的方式，以有限的資本、付出有限的代價(jià)而取得對(duì)企業(yè)的控制權(quán)，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，希望達(dá)到投資利潤(rùn)率大于負(fù)債利潤(rùn)率，這樣股東就可以獲得更大的額外收益。但一旦財(cái)務(wù)杠桿發(fā)生負(fù)面的作用,后果將是企業(yè)所有者承擔(dān)更大的額外損失。這些額外損失便構(gòu)成了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。（2）從動(dòng)態(tài)方面看，該公司負(fù)債比重上升了2.41,%，股東權(quán)益比重下降了2.41%，各項(xiàng)目變動(dòng)幅度不大，可以說(shuō)明公司的資本結(jié)構(gòu)還是比較穩(wěn)定。但從逐年攀升的資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，房地產(chǎn)上市企業(yè)的處境不斷惡化。萬(wàn)科公司近幾年的債務(wù)負(fù)擔(dān)日趨嚴(yán)重，財(cái)務(wù)壓力大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，從而導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)實(shí)力會(huì)略有下降。3.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的具體分析3.1經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)與非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的比例關(guān)系經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)與非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析表項(xiàng)目2011年2010年2011年（%）2010年（%）變動(dòng)情況（%）經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)：貨幣資金34,239,514,295.0837,816,932,911.8411.56%17.54%-5.98%預(yù)付款項(xiàng)20,116,219,043.3117,838,003,464.716.79%8.27%-1.48%應(yīng)收賬款1,514,813,781.101,594,024,561.070.51%0.74%-0.23%存貨208,335,493,569.16133,333,458,045.9370.33%61.83%8.50%固定資產(chǎn)1,595,862,733.951,219,581,927.470.54%0.57%-0.03%在建工程705,552,593.56764,282,140.580.24%0.35%-0.12%無(wú)形資產(chǎn)435,474,310.08373,951,887.290.15%0.17%-0.03%經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)總計(jì)266,942,930,326.24192,940,234,938.8990.12%89.47%0.65%非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)：其他應(yīng)收款18,440,614,166.5414,938,313,217.776.23%6.93%-0.70%可供出售金融資產(chǎn)441,261,570.00404,763,600.000.15%0.19%-0.04%長(zhǎng)期股權(quán)投資6,426,494,499.654,493,751,631.162.17%2.08%0.09%投資性房地產(chǎn)1,126,105,451.00129,176,195.260.38%0.06%0.32%長(zhǎng)期待攤費(fèi)用40,999,359.4532,161,415.850.01%0.01%0.00%遞延所得稅資產(chǎn)2,326,241,907.171,643,158,028.390.79%0.76%0.02%其他非流動(dòng)資產(chǎn)463,792,750.001,055,992,714.510.16%0.49%-0.33%非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)合計(jì)29,265,509,703.8122,697,316,802.949.88%10.53%-0.65%資產(chǎn)總計(jì)296,208,440,030.05215,637,551,741.83100.00%100.00%0.00%從萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)與非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析表可以看出，2011年，該公司的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)與非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)都有所增長(zhǎng)，但明顯經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度高于非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的增速，因此，較2010年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重還是增加了0.65%，達(dá)到了90.12%。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，越來(lái)越多的地產(chǎn)公司已經(jīng)意識(shí)到提升持有經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)比重的重要性，萬(wàn)科作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊，在2011年，保持經(jīng)營(yíng)能力的持續(xù)增長(zhǎng)。 3.2流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)萬(wàn)科流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析表項(xiàng)目2011年2010年2011年（%）2010年（%）差異貨幣資產(chǎn)34,239,514,295.0837,816,932,911.8412.11%18.40%-6.29%債權(quán)資產(chǎn)19,955,427,947.64 16,532,337,778.84 7.06%8.04%-0.98%存貨資產(chǎn)208,335,493,569.16133,333,458,045.9373.71%64.88%8.83%其他資產(chǎn)20,116,219,043.3117,838,003,464.717.12%8.68%-1.56%合計(jì)282,646,654,855.19205,520,732,201.32100.00%100.00%0.00%從萬(wàn)科公司流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析表可以看出，存貨比重上升較為明顯，上升了8.83%達(dá)到七成多，而公司的貨幣資產(chǎn)較2010年，有所下降，下降了6.29%，僅占流動(dòng)資產(chǎn)的12.11%，流動(dòng)資金嚴(yán)重不足。需要引起萬(wàn)科重視的是，存貨這的比重過(guò)高，將影響到公司資產(chǎn)的流動(dòng)性，會(huì)導(dǎo)致其資產(chǎn)變現(xiàn)能力變差。因此，萬(wàn)科必須特別重視對(duì)存貨的分析?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，僅憑以上數(shù)據(jù)很難分析萬(wàn)科存貨的變現(xiàn)能力，如果存貨周轉(zhuǎn)率非常高的話，則可以證明存貨的變現(xiàn)能力強(qiáng)，資產(chǎn)容易變現(xiàn)。4.負(fù)債結(jié)構(gòu)的具體分析4.1負(fù)責(zé)期限結(jié)構(gòu)的分析負(fù)債期限結(jié)構(gòu)分析表項(xiàng)目2011年2010年2011年構(gòu)成(%)2010年構(gòu)成(%)差異流動(dòng)負(fù)債200,724,160,315.26129,650,791,498.4987.89%80.50%7.39%長(zhǎng)期負(fù)責(zé)27,651,741,167.7631,400,560,600.9312.11%19.50%-7.39%合計(jì)228,375,901,483.02161,051,352,099.42100.00%100.00%0.00%負(fù)債期限結(jié)構(gòu)更能說(shuō)明企業(yè)的負(fù)債籌資政策。從萬(wàn)科的負(fù)債期限結(jié)構(gòu)分析表可以看出，萬(wàn)科公司2011年的流動(dòng)負(fù)債比重高達(dá)87.89%，較2010年提高了7.39%。這個(gè)數(shù)據(jù)可以說(shuō)明該公司在使用負(fù)債資金時(shí)，基本以短期資金為主。由于流動(dòng)負(fù)債對(duì)公司資產(chǎn)流動(dòng)性的要求較高，萬(wàn)科公司所奉行的負(fù)債籌資政策雖然會(huì)增加公司的償債壓力，承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也會(huì)降低公司的負(fù)債成本。4.2負(fù)債方式結(jié)構(gòu)的分析負(fù)債方式結(jié)構(gòu)分析表項(xiàng)目2011年2010年2011%2010%差異銀行信用44,542,237,760.66 41,574,190,077.48 19.50%25.81%-6.31%應(yīng)付債券5,850,397,011.205,821,144,507.032.56%3.61%-1.05%商業(yè)信用29,777,063,416.53 16,923,777,818.98 13.04%10.51%2.53%應(yīng)交款項(xiàng)4,857,524,275.56 3,904,469,760.55 2.13%2.42%-0.30%內(nèi)部結(jié)算款項(xiàng)1,690,351,691.721,415,758,826.870.74%0.88%-0.14%外部結(jié)算款項(xiàng)111,101,718,105.8274,405,197,318.7848.65%46.20%2.45%其他負(fù)債30,556,609,221.53 17,006,813,789.73 13.38%10.56%2.82%負(fù)責(zé)總計(jì)228,375,901,483.02 161,051,352,099.42 100.00%100.00%0.00%（注：銀行信用=短期借款+長(zhǎng)期借款+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債；商業(yè)信用=應(yīng)付票據(jù)+應(yīng)付賬款；應(yīng)交款項(xiàng)=應(yīng)交稅費(fèi)+遞延所得稅負(fù)債；內(nèi)部結(jié)算款項(xiàng)=應(yīng)付職工薪酬；外部結(jié)算款項(xiàng)=預(yù)收賬款；其他負(fù)債=其他負(fù)債之和）從萬(wàn)科公司的負(fù)債方式結(jié)構(gòu)分析表可以看出，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，萬(wàn)科公司的預(yù)收賬款是該公司負(fù)債資金的主要來(lái)源，在萬(wàn)科銷售的房產(chǎn)中，多半是先簽訂銷售合同，預(yù)收一部分款項(xiàng)，然后再等客戶分期付款，直到付清為止，期房銷售就是個(gè)例子。因此，預(yù)收款項(xiàng)比例越高的公司，真實(shí)負(fù)債率越低，資產(chǎn)負(fù)債率下降的空間越大，未來(lái)獲得信貸的空間也就越大。其次，我們還可以發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科公司的銀行信用和商業(yè)信用占負(fù)債的比重較2010年有所下降。4.3負(fù)債成本結(jié)構(gòu)分析負(fù)債成本結(jié)構(gòu)分析表項(xiàng)目2011年2010年2011（%）2010（%）差異無(wú)成本負(fù)債198,999,713,845.72 128,172,791,498.49 87.14%79.59%7.55%低成本負(fù)債1,724,446,469.541,478,000,000.000.76%0.92%-0.16%高成本負(fù)債27,651,741,167.76 31,400,560,600.93 12.11%19.50%-7.39%負(fù)債總計(jì)228,375,901,483.02 161,051,352,099.42 100.00%100.00%0.00%從萬(wàn)科公司的負(fù)債成本結(jié)構(gòu)分析表可以看出，無(wú)成本負(fù)債比重高達(dá)87.14%，較2010年，提高了7.55%，低成本和高成本的負(fù)債比重均有所下降，其中高成本的負(fù)債比重下降最為明顯，下降了7.39%。由此可見，合理地利用無(wú)成本負(fù)債是降低企業(yè)負(fù)債資金成本的重要途徑之一。5.股東權(quán)益結(jié)構(gòu)的具體分析萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債股東權(quán)益結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目2011年2010年2011年構(gòu)成（%）2010年構(gòu)成（%）變動(dòng)情況（%）實(shí)收資本（或股本）10,995,210,218.0010,995,210,218.0020.76%24.86%-4.10%資本公積8,843,464,118.198,789,344,008.8416.70%19.87%-3.17%投入資本總計(jì)19,838,674,336.1919,784,554,226.8437.45%44.73%-7.27%盈余公積13,648,727,454.8410,587,706,328.7925.77%23.94%1.83%未分配利潤(rùn)18,934,617,430.4313,470,284,310.0535.75%30.45%5.29%少數(shù)股東權(quán)益14,864,743,536.6210,353,522,851.3028.06%23.41%4.66%外幣報(bào)表折算價(jià)差545,775,788.95390,131,925.431.03%0.88%0.15%歸屬母公司所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）52,967,795,010.4144,232,676,791.11100.00%100.00%0.00%從萬(wàn)科股東權(quán)益結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況分析表可以看出，投入資本和留存收益依然是該公司股東權(quán)益的主要來(lái)源。再?gòu)膭?dòng)態(tài)方面分析，該公司的投入資本的比例2011年有所下降，下降了7.27%，這是由于本年度該公司留存收益比例的上升引起的，本年度萬(wàn)科公司留存收益占股東權(quán)益的比重較2010年上升了7.12%，這可以說(shuō)明該公司的盈利狀況良好，處以一個(gè)良好的上升階段。（三）資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目分析存貨分類明細(xì)表項(xiàng)目2011年2010年賬面余額跌價(jià)準(zhǔn)備賬面價(jià)值賬面余額跌價(jià)準(zhǔn)備賬面價(jià)值已完工開發(fā)產(chǎn)品7246793726.11 7407412.00 7239386314.11 5298165801.75 7