2017光華新城規(guī)劃.ppt

溫江規(guī)劃,光華新城規(guī)劃為城市核心，產(chǎn)學(xué)城為科技園規(guī)劃核心，萬春為生態(tài)旅游核心，其余場鎮(zhèn)作為特色鎮(zhèn)存在,光華核心,生態(tài)旅游核心,科技園核心,科技產(chǎn)業(yè)城產(chǎn)學(xué)城 集制造、研發(fā)、休閑、旅游、居住為一體的復(fù)合科技產(chǎn)業(yè)新城,生態(tài)旅游核心萬春 成都市生態(tài)經(jīng)濟(jì)增長極/休閑服務(wù)聚集區(qū)/生態(tài)文明建設(shè)園區(qū)/幸福美麗新村,現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)新城光華新城 以高端商務(wù)、文化創(chuàng)意、醫(yī)療健康為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū),衛(wèi)星組團(tuán)永寧、和盛等,區(qū)域現(xiàn)狀,區(qū)域為溫江老城、光華新城、產(chǎn)學(xué)城的空間中心，雖可享受老城配套，但現(xiàn)狀價值更多依附于產(chǎn)學(xué)城，相對獨立內(nèi)生。,光華新城,溫江老城,金馬,產(chǎn)學(xué)城,萬春,本案,海峽產(chǎn)業(yè)園,2KM,2.5KM,距光華新城2.5km,地鐵四號線,海峽科技園,內(nèi)部利好,2016年中區(qū)域隨在售項目交付進(jìn)入低價值成熟期，溫黃路打通將促進(jìn)與老城融合，但地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入緩慢增長期；區(qū)域價值質(zhì)變有賴于遠(yuǎn)期商業(yè)地塊和拆遷區(qū)域的開發(fā)呈現(xiàn)。,西南財經(jīng)大學(xué),成都師范學(xué)院,四川交通 技術(shù)學(xué)院,成都中醫(yī)藥大學(xué),2,4,3,項目用地,學(xué)校用地,已呈現(xiàn)住宅,潛在地塊,海峽科技園,銀灘,中鐵麗景書香,地鐵首座,光華新城,溫江老城,1,溫黃路,光華新城商圈,產(chǎn)學(xué)城,外部利好,地鐵（2017年底）將會貫通光華新城，影響客群基礎(chǔ)和競爭強(qiáng)度，但由于3000畝待拆區(qū)割裂，區(qū)域難以完全融入光華新城。,地鐵4號線,溫江老城,光華新城城市級商圈（130萬）,地鐵4號線二期工程,2017年底開通,溫泉大道,南熏大道,百信路,待拆遷（遠(yuǎn)期）,待拆區(qū) （3000-4000畝）,2015-2016年集中開業(yè),2016年,2018年,2017年,2015年,2019年,2020年,開發(fā)端,配套端,項目持續(xù)開發(fā)交付,版塊成熟階段,版塊成型階段,?？粕顝V場（3萬左右）開業(yè),共享老城配套,人民商場商圈 成都五醫(yī)院 溫江中學(xué)及小學(xué),大學(xué)城相關(guān)配套,校醫(yī)院 運動場所 商業(yè)街區(qū),地鐵4號線延長線呈現(xiàn),南熏大道站、光華公園站、 西部新城西站、鳳凰大街,中鐵麗景書香 銀灘 地鐵首座,共享型獨立板塊,融入老城有地鐵的老城邊緣區(qū)域,區(qū)域發(fā)展,14-16年為共享老城的獨立板塊，16-18年逐步融入老城；17年之后為具有地鐵價值的老城邊緣區(qū)域。,區(qū)域占位,中低價值成熟區(qū)，但難以取代柳城大道成為老城核心，同時受制于片區(qū)風(fēng)貌和待拆區(qū)難以融入光華大道核心片區(qū)。,光華大道,柳城大道,產(chǎn)學(xué)城,百萬級商業(yè)、辦公配套 溫江新政府 高規(guī)格公建配套：七中實驗 地鐵4號線,新城核心,大學(xué)城配套（延續(xù)老城） 溫黃路（延續(xù)老城） 地鐵4號線（延續(xù)新城） 海峽科技園（延續(xù)老城）,老城邊緣,老城商業(yè)配套：人民商場、東大街 老城教育配套：溫江中學(xué)、東一小 其他配套：溫江人民醫(yī)院,老城核心,共享獨立板塊向成熟邊緣區(qū)域發(fā)展，但發(fā)展高度持續(xù)低于光華大道和老城片區(qū)； 同時區(qū)域除地鐵外，無其他大型跳漲節(jié)點，屬于平穩(wěn)融合型,【區(qū)域趨勢】啟示,【區(qū)域現(xiàn)狀】區(qū)域為溫江老城、光華新城、產(chǎn)學(xué)城的空間中心，雖可享受臨近配套，但現(xiàn)狀價值更多依附于產(chǎn)學(xué)城，相對獨立內(nèi)生 【外部利好】地鐵（2017年底）將會貫通光華新城，影響客群基礎(chǔ)和競爭強(qiáng)度，但由于3000畝待拆區(qū)割裂，區(qū)域難以完全融入光華新城。 【內(nèi)部利好】16年中區(qū)域隨在售項目交付進(jìn)入低價值成熟期，溫黃路打通將促進(jìn)與老城融合，但地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入緩慢增長期；區(qū)域價值質(zhì)變有賴于遠(yuǎn)期商業(yè)地塊和拆遷區(qū)域的開發(fā)呈現(xiàn) 【區(qū)域發(fā)展】地鐵開通將帶動板塊由共享型獨立板塊向有地鐵支撐的主城邊緣板塊演變，但區(qū)域價值屬性和認(rèn)知無跳漲點 【區(qū)域占位】中低價值成熟區(qū)，但難以取代柳城大道成為老城核心，同時受制于片區(qū)風(fēng)貌和待拆區(qū)難以融入光華大道核心片區(qū)。,延,2.3,持續(xù)深耕地緣,客群擴(kuò)容方向2-,溫江占位,溫江作為成都重要的生態(tài)屏障區(qū)域，工業(yè)被嚴(yán)重限制，雖現(xiàn)狀輕工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，但區(qū)域長期發(fā)展戰(zhàn)略為商住衛(wèi)星城。,溫江占位,溫江經(jīng)濟(jì),服務(wù)業(yè)、工業(yè)均衡發(fā)展下，溫江的居民富裕度和城市化率處于近郊領(lǐng)先水平。,溫江人口,繁榮的三產(chǎn)帶來大量外來人口遷入，19-24歲人口占比21%，持續(xù)衍生剛需置業(yè)需求.現(xiàn)有主力分布于老城區(qū)和項目區(qū)域。,溫江常住人口比例,溫江2010年人口普查 常住人口年齡結(jié)構(gòu),25-55歲，占比50%,19-24歲，占比21%,產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,海峽科技城和老城為現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)的主要分布區(qū)域；其制造業(yè)以大型食品廠為主，效益穩(wěn)定、員工數(shù)量較多。,潛在容量,家庭收入超6萬的約有5-7萬戶，受益于溫江房價緩慢增長，房價收入比相對合理，地緣工作人群是溫江樓市重要力量。,溫江三次產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口比例,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,溫江定位為高端三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，目前重點發(fā)展以光華大道為核心軸線的光華新城，以商業(yè)商務(wù)為主，并規(guī)劃有城南產(chǎn)業(yè)組團(tuán)和永寧醫(yī)學(xué)城組團(tuán),恒穩(wěn)產(chǎn)業(yè),海峽科技園開發(fā)趨于尾聲，潛在職工增量約1萬人，以藍(lán)領(lǐng)工人為主。,已開發(fā)區(qū)域,待開發(fā)區(qū)域，約3-4平方公里,海峽科技園規(guī)劃28平方公里，已開發(fā)約24平方公里， 入駐企業(yè)1000余家，員工7-8萬人 剩余開發(fā)面積3-4平方公里，預(yù)計員工約1萬人,增量產(chǎn)業(yè),201