我國房地產投資信托基金的模式選擇.doc

目錄獨創(chuàng)性聲明本人聲明所呈交的學位論文是我個人在導師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。盡我所知，除了文中特別標注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得云南財經大學或其他教育機構的學位或證明而使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻均已在論文中作了明確的說明并表達了謝意。論文作者簽名：年月日關于論文使用和授權說明本人完全了解云南財經大學有關保留、使用學位論文的規(guī)定，即：學校有權保留并向國家有關部門或機構送交論文和論文電子版，允許學位論文被查閱或借閱；學?？梢怨紝W位論文的全部或部分內容，可以采用影印、縮印或其它復制手段保存、匯編、發(fā)表學位論文；授權學校將學位論文的全文或部分內容編入、提供有關數據庫進行檢索。（保密的學位論文在解密后應遵循此規(guī)定）。本人簽名：導師簽名：日期2目錄目錄目錄. 3摘要. 6ABSTRACT. 6第一章 緒論 . 1一選題背景. 1二研究的意義. 2三文獻綜述. 3（一）國外對房地產投資信托基金(REITs)的研究成果簡介. 3（二）國內對房地產投資信托基金(REITs)的研究成果簡介. 4四本文研究的方法和框架. 5（一）研究方法. 5（二）研究框架. 7五本課題創(chuàng)新之處及難點. 8（一） 本文的創(chuàng)新 . 8（二）本文研究過程中的難點. 8第二章 房地產投資信托基金的一般介紹 . 9一房地產投資信托基金的概念介紹. 9二房地產投資信托基金的分類. 11（一）公司型房地產基金和契約型房地產基金. 11（二）開放式房地產基金和封閉式房地產基金. 12（三）私募房地產基金和公募房地產基金. 12（四）權益型、抵押型和混合型房地產投資信托基金. 13三房地產投資信托基金的特性. 14（一）REITs 與其他金融資產的相關度低. 14（二）REITs 可以抵御通貨膨脹. 14（三）REITs 具有風險分散和高收益穩(wěn)定的特點. 15（四）便于中小投資者投資. 15（五）具有較高的流動性. 163目錄第三章 海內外房地產投資信托基金的發(fā)展經驗 . 17一美國房地產投資信托基金的發(fā)展. 17（一）美國成立房地產投資信托基金的條件. 18（二）美國房地產投資信托基金的運作模式. 18（三）美國房地產投資信托基金發(fā)展的經驗借鑒. 19（四）美國 REITs 的借鑒意義. 21二亞洲各國(地區(qū))房地產投資信托基金的發(fā)展模式和經驗借鑒 . 22（一）日本 REITs 的發(fā)展. 22（二）新加坡 REITs 的發(fā)展. 23（三）中國香港 REITs 的發(fā)展. 24（四）亞洲房地產投資信托基金發(fā)展經驗借鑒. 26第四章 我國發(fā)展房地產投資信托基金的條件分析和模式選擇 . 27一房地投資信托基金在我國發(fā)展的必要性和可行性分析. 27（一）房地產投資信托基金在我國發(fā)展的必要性. 27（二）我國發(fā)展房地產投資信托基金的可行性分析. 28二我國產投資信托基金 REITs 的模式選擇. 31（一）REITs 組織模式研究. 31（二）流通和變現方式選擇. 33（三）發(fā)行方式選擇. 35（四）投資類型選擇. 36（五）REITs 運作模式研究. 37第五章 建立我國房地產投資信托基金的基本框架設計 . 39一信托基金設立形式. 39二信托基金的主要參與者. 39三收益及分配. 40四信托資金的運用. 40五配套優(yōu)惠政策. 41六監(jiān)管機制. 42第六章 我國 REITs 發(fā)展的主要障礙及主要建議和對策 . 434目錄一我國發(fā)展 REITs 的主要障礙. 43（一）REITs 法規(guī)與產業(yè)基金法規(guī)缺少法律支持. 43（二）缺乏運作 REITs 的高級專業(yè)人才. 43（三）監(jiān)管障礙. 44（四）信息披露障礙. 44（五）產權障礙. 45二我國發(fā)展 REITs 的對策建議. 45（一）為 REITs 實施運作創(chuàng)造必要的法律環(huán)境. 45（二）加強 REITs 組織機構的建設和機構投資者培養(yǎng). 46（三）采用外部顧問. 47（四）擴大房地產投資信托基金的來源. 47（五）完善人才培養(yǎng)和信息公開化制度. 48第七章 結論及展望 . 50參考文獻. 52后記. 56作者在讀期間科研成果簡介. 575CONTENTSCONTENTSABSTRACT. 1Chapter 1 Rreface . 41.1 Researching Background . 61.2 Researching Meaning. 11.3 Literature Review. 11.3.1 Foreign for REITs about the results of research . 31.3.2 Domestic for REITs about the results of research . 41.4 The method and framework . 51.4.1 Research Methods . 51.4.2 Research Framework . 71.5 Innovation and the difficulty of this task . 81.5.1 The innovation . 81.5.2 The difficulties in the process . 8Chapter 2 REITs in general introduce. 92.1 Introduce the concept of the REITs . 92.2 The classification of the REITs . 112.2.1 Corporate and Compact-type REITs . 112.2.2 Opened and closed REITs . 122.2.3 Private and Offering REITs. 122.2.4 Equity, mortgage and hybrid REITs. 132.3 The characteristics of the REITs . 142.3.1 REITs and other assets with low correlation. 142.3.2 REITs can resist inflation . 142.3.3 REITs have a stable high-yield characteristics . 152.3.4 To facilitate small investors to invest. 152.3.5 High mobility . 16Chapter 3 Domestic and foreign REITs development experience . 173.1 The development of U.S. REITs . 176CONTENTS3.1.1 The set up conditions of U.S. REITs. 183.1.2 The mode of operation of U.S. REITs . 183.1.3 Learn from the experience of the development of U.S. REITs . 193.1.4 U.S. REITs reference . 213.2 The development model and experience of Asian countries (regions) . 223.2.1 The development of REITs in Japan . 223.2.2 The development of REITs in Singapore . 233.2.3 The development of REITs in Hong Kong . 243.2.4 The development experience of REITs in Asian. 26Chapter 4 The conditions of analysis and model select of REITs . 274.1 The necessity and feasibility of analysis . 274.1.1 The need for development . 274.1.2 Feasibility Analysis . 284.2 The mode selection of REITs . 314.2.1 Organization Model of REITs . 314.2.2 Circulation and realizable options . 334.2.3 Distributions options. 354.2.4 The type of investment. 364.2.5 The mode of operation of study . 37Chapter 5 Set up framework of REITs. 395.1 The form of the establishment . 395.2 The main participants of the REITs . 395.3 Receipt and distribution . 405.4 The use of trust funds . 405.5 Supporting policies . 415.6 Regulatory mechanism. 42Chapter 6 The main difficulties and solutions in REITs . 436.1 The main obstacles of REITs . 436.1.1 Lack legal regulations to support . 437CONTENTS6.1.2 Lack high-level professionals in REITs . 436.1.3 Regulatory barriers. 446.1.4 Information disclosure Barriers . 446.1.5 Property obstacles . 456.2 The Suggestions . 456.2.1 Create the necessary legal environment. 456.2.2 Strengthen the construction of organizations . 466.2.3 Use external consultants . 476.2.4 The source of the REITs. 476.2.5 Improve the personnel training and information disclosure . 48Chapter 7 Conclusion and outlook. 50References . 52Postscript. 56supplement . 578摘要摘要近年來，我國房地產業(yè)在高速發(fā)展的過程中遭遇融資瓶頸，而另一方面，國內蘊藏著巨大的民間資本卻缺乏高效回報的投資出口。房地產融資的一些深層次矛盾和問題開始顯露出來。長期以來，我國房地產企業(yè)融資渠道單一，對銀行依賴過大，負債率居高不下；與此同時，由于大量貸款投放于房地產項目，商業(yè)銀行面臨著較大的可能由房地產價格波動引起的金融風險。作為能同時有效解決上述兩大癥結的利器，REITs 在中國的崛起將是中國房地產業(yè)和資本市場發(fā)展的一個必然選擇，因而也備受國內業(yè)界的期待。鑒于此，積極、充分地做好 REITs研究這門功課對于促進我國房地產業(yè)發(fā)展具有重要的理論及現實意義，體現在不僅能夠為我國房地產企業(yè)多渠道的開發(fā)新的資金來源，還能為社會閑散資金提供全新的出口投資渠道，房地產業(yè)高度發(fā)展所帶來的高收益，有利于建立公正合理的全民利益共享機制。本文旨在通過對我國房地產信托基金的發(fā)展研究，探索適合于我國國情的REITs 發(fā)展模式。本文首先在系統地闡述 REITs 理論的基礎上，介紹了國外(或地區(qū))房地產投資信托基金(REITs)發(fā)展的成熟經驗，并將各國(或地區(qū))的 REITs進行了比較分析，得出我國發(fā)展 REITs 的一些可借鑒的經驗教訓，提出了發(fā)展我國房地產投資信托基金的模式選擇。本文從多個方面系統探討了我國 REITs 的發(fā)展策略，并對如何創(chuàng)造發(fā)展 REITs 的良好環(huán)境提出了相關建議。最后，對全文進行了總結，得出以下結論:在我國發(fā)展房地產投資信托基金(REITs)意義重大，目前國內環(huán)境已經基本具備了發(fā)展 REITs 的條件，我們應該積極克服不利因素，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，使 REITs 這種有活力的產品在我國得到很好的發(fā)展。關鍵字：房地產投資信托基金運作模式9政策建議摘要10ABSTRACTABSTRACTIn the recent years, Chinese real estate industry has been in trouble withfinancing.On the other hand, the huge civilian capital contained in the nation is shortof High performance investment channel. Some deeper contradictions and questionsof real estate financing start to appear. For a long time the financing channels of realestate industry is quite simplex in our country, and more depends on the bank, and thedebt rate keeps the high trend; at the same time the commercial bank faces the biggishfinance risks which caused by the real estate fluctuate of price because a great numberof loan was invested into the real estate. As an efficient way which can solve both ofthe problems, REITs raising will be the inevitable trend of the development ofdomestic real estate industry and capital market. Therefore, ample research on theREITs is really important to Chinese finance.Real Estate Investment Trusts (REITs forshort) can not only be one source of developing funds of real estate industry, but alsoprovide another choice for society idle capital in order to that public can share highbenefit produced by high developing speed of real estate industry and be propitious toestablish the fair and reasonable benefit-share mechanism.The aim of this paper is to explore the developmental pattern of REITs which issuitable for China.By expounding REITs theory and introducing international REITsdevelop experience, the paper compares different countriess developmental patternsand educes some elicitation. Then, the paper put forward the development of realestate investment trusts mode selection.The paper discusses the REITss strategy ofdevelopment in China roundly and put forward recommendations to Great goodconditions for developing REITs.Finally, The paper comes to the conclusion thatdeveloping REITs in China is significative and there are many favorable factors inChina, so we should conquer adverse factors and Great good condition so that REITswill get a good development in China.Key words：Real Estate Investment Trusts ；Operation Pattern ；policy suggestion6ABSTRACT7第一章 緒論第一章 緒論一選題背景近年來，我國房地產市場發(fā)展迅速，自上世紀 90 年代后期開始，平均增長率達到 37.8%。其中 2008 年房地產開發(fā)投資 30580 億元，比上年增長 20.9%。據估算，我國房地產業(yè)的觸發(fā)系數約為 1.7 左右，即每 100 元的商品房銷售額將引起其它相關行業(yè)約 170 元的消費。也就是說，在我國 8%的 GDP 增長當中，房地產業(yè)的直接間接貢獻率達到 2.7%，其在國民經濟中的重要地位是顯而易見的。雖然房地產業(yè)高速發(fā)展,成為國民經濟增長的重要推動力，但是由于房地產實體具有不可移動、不可分割、價格昂貴等特點，使得房地產投入的資金量巨大,建設周期長,屬于典型的資本密集型產業(yè),使房地產業(yè)的發(fā)展離不開金融的支持,特別是房地產既可作為投資品也可作為抵押品的特性,更注定了其與金融千絲萬縷的聯系。世界各國的實踐證明,房地產泡沫經濟產生的主要原因在于房地產信貸對房地產投資的過度支持。而從房地產信貸對房地產投資過度支持發(fā)生的可能性看,則與房地產信貸資金提供者的信貸擴張能力成正比,房地產信貸資金提供者的信貸擴張越強,則導致房地產信貸對房地產投資過度支持的可能越大。反之亦然。以美國為例,1989 年房地產信貸的迅猛增加,直接導致美國 1990 年爆發(fā)了一場自 20 世紀 30 年代以來最嚴重的房地產市場危機。因此政府為了防止房地產過熱造成金融風險，逐步對房地產進行宏觀調控。中國人民銀行 2003 年 6 月 13 日下達了關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知(又稱 121 文件)，通過提高信貸門檻，提高金融機構存款準備金以及提高金融機構存貸款利息減少房地產市場可用資金總量。一時間，資金鏈吃緊的開發(fā)商將目光投向了信托業(yè)，房地產信托憑借著這突如其來的春風迅速發(fā)展。2005年 9 月 1 日，銀監(jiān)會向各地銀監(jiān)局下發(fā)關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知，也就是“212 號文件”?！?12 號文件”給房地產信托設置了三道檻:數據來源于2008 年國民經濟和社會發(fā)展統計公報華東師范大學 商學院，我國發(fā)展房地產投資信托基金的探索J 房地產金融1，2008 年 3 月第一章 緒論新發(fā)行房地產集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全，自有資金超過 35%，同時具備二級以上開發(fā)資質。就此，房地產信托境況又急轉直下，市場急劇萎縮。可以說，宏觀調控暴露出中國房地產金融業(yè)發(fā)展的相對滯后。房地產投資信托基金(Real estate investment trusts, REITs，以下簡稱REITs)，一種公開上市兼具稅收收益的房地產金融產品，贏得了越來越多的關注。REITs 在美國有著較長時間的成功發(fā)展經驗，特別是在 2000 年互聯網泡沫破滅之后，REITs 在資本市場表現卓越。近年來，REITs 在亞洲取得了較大發(fā)展，日本、新加坡、韓國以及中國臺灣都紛紛設立了 REITs。拓寬房地產市場的融資渠道，發(fā)展 REITs 已經是解決房地產融資、促進其健康發(fā)展的必然選擇。因此，如何借鑒各國發(fā)展 REITs 產品的經驗，積極推進我國 REITs 的發(fā)展，對開發(fā)適合我國證券市場和房地產行業(yè)發(fā)展需要的投資產品具有重要的現實意義。引入 REITs不僅有利于解決我國房地產發(fā)展過程出現的問題，從長遠來說，有利于完善中國房地產金融架構。二研究的意義目前，我國房地產融資主要依靠銀行貸款這一單一渠道，而當前房地產市場的不穩(wěn)定性