華宇大廈物業(yè)管理策劃書

目錄1 公司簡(jiǎn)介 1 2 物業(yè)概況及管理設(shè)想 14 3 雙方合作意向 17 4 公司優(yōu)勢(shì) 18 5 承諾指標(biāo) 22 6 管理總體構(gòu)想 26 7 接收過(guò)渡階段的管理工作及保證措施 27 8 前期介入 29 9 業(yè)戶服務(wù) 31 10 設(shè)備管理 34 11 保安服務(wù) 73 12 保潔服務(wù) 82 13 綠化管理 90 14 組織架構(gòu)及人員配備 98 15 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用預(yù)算 10116 結(jié)束語(yǔ) 115附件一：體系標(biāo)準(zhǔn)一覽表附件二：崗位標(biāo)準(zhǔn)附件三：?jiǎn)T工培訓(xùn)2物業(yè)概況及管理設(shè)想2.1“華宇大廈”物業(yè)概況“華宇大廈”是由山西華宇集團(tuán)所屬山西華吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建的集商業(yè)、住宅、辦公于一體的高檔綜合樓，位于太原市府西街與新建路的交匯處，規(guī)劃建有綜合樓2幢。該項(xiàng)目是具有超前設(shè)計(jì)理念的世紀(jì)智能化樓宇，該地區(qū)政府機(jī)關(guān)林立，交化設(shè)施齊全，各種商貨中心環(huán)伺，是太原市政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。總占地面積：6128.8平方米；總建筑面積：77647.45平方米；其中：地下二層建筑面積7719.29平方米裙房建筑面積：16976.64平方米塔樓建筑面積：52951.52平方米 層高：35層；其中：地下二層、裙房四層、塔樓二十九層。2.2 “華宇大廈”物業(yè)特點(diǎn)及管理建議華宇大廈以其恢弘的氣勢(shì)坐落于太原市中心地段的純辦公樓宇，憑借其優(yōu)越的地理位置及一流的硬件設(shè)施將吸引各方企業(yè)的入駐，屆時(shí)大量的人流，物流會(huì)出入華宇大廈。因此我們針對(duì)這一特點(diǎn)提出以下建議：l 每幢塔樓有三臺(tái)垂直電梯，利用目前的安裝布局，采取低區(qū)和高區(qū)分別運(yùn)行的方法，來(lái)加快人員流動(dòng)和節(jié)省電能消耗。l 在入駐辦公人員不斷增加情況下，開發(fā)商若提前計(jì)劃在大廈內(nèi)引進(jìn)餐飲服務(wù)項(xiàng)目，可為大廈辦公人員解決后顧之憂。l 大廈內(nèi)入駐公司較多，會(huì)議活動(dòng)也相應(yīng)頻繁，若為大廈配備會(huì)務(wù)場(chǎng)所，我們的禮儀服務(wù)人員能為各類會(huì)務(wù)提供必要的服務(wù)，如：會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)務(wù)接待、茶水服務(wù)等。l 建議開發(fā)商為華宇大廈安裝內(nèi)光外透的燈光工程，使大廈成為太原市的亮點(diǎn)，為華宇大廈的租售創(chuàng)造條件。2.3 “華宇大廈”品牌樹立l 利用陸家嘴物業(yè)公司全國(guó)性品牌的優(yōu)勢(shì)，幫助華宇大廈提高社會(huì)知名度、樹立品牌（本項(xiàng)目納入陸家嘴物業(yè)媒體宣傳范疇：電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)刊、雜志、多媒體VCD公司介紹等）。l 在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量保證體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHS18001職業(yè)安全健康管理體系，來(lái)提升華宇大廈的管理檔次。l 華宇大廈三年管理目標(biāo)：一年達(dá)到太原市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈管理標(biāo)準(zhǔn)、二年達(dá)到山西省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈管理標(biāo)準(zhǔn)、三年達(dá)到建設(shè)部?jī)?yōu)秀大廈管理標(biāo)準(zhǔn)。l 以陸家嘴物業(yè)公司“服務(wù)派”的管理理念，精心打造華宇大廈的品牌，使華宇大廈成為太原市物業(yè)管理最佳的頂級(jí)辦公樓。l 陸家嘴物業(yè)公司管理的匯豐大廈，上海浦東新區(qū)辦公中心是建設(shè)部指定的辦公樓物業(yè)管理實(shí)習(xí)基地，如果業(yè)主愿意，我公司將把華宇大廈也納入建設(shè)部實(shí)習(xí)基地，以提高其全國(guó)知名度。2.4 “華宇大廈”個(gè)性化服務(wù)無(wú)償服務(wù)l 為業(yè)主提供香煙、冷飲等小商品的代購(gòu)服務(wù)。同時(shí)也為業(yè)主及租戶提供針線包、醫(yī)藥箱等服務(wù)。l 定期為業(yè)主、租戶進(jìn)行電話機(jī)消毒等。l 為業(yè)主及租戶聯(lián)系搬場(chǎng)服務(wù)。l 為業(yè)主、租戶在二次裝修后提供室內(nèi)布線調(diào)整、小電器維修、辦公家具維修等延伸服務(wù)（材料由業(yè)主提供）。l 引進(jìn)手機(jī)網(wǎng)絡(luò)覆蓋、寬帶網(wǎng)絡(luò)等，方便大廈業(yè)主、租戶的信息、通信服務(wù)。l 配合業(yè)主、租戶開展各類公益活動(dòng)，如：國(guó)慶、春節(jié)、圣誕節(jié)活動(dòng)等。l 業(yè)主入伙時(shí)，進(jìn)行大廈服務(wù)項(xiàng)目和大廈設(shè)備設(shè)施的情況介紹和裝修咨詢。有償服務(wù)l 管理處提供“紅帽子”服務(wù)隊(duì)，做好大廈業(yè)主、租戶入住時(shí)的物品搬運(yùn)等服務(wù)。l 設(shè)立商務(wù)中心，提供打印、復(fù)印、傳真、資料裝訂、掃描等商務(wù)服務(wù)。l 為業(yè)主提供室內(nèi)保潔服務(wù)。l 在大廈指定區(qū)域提供車輛清洗、打蠟服務(wù)，方便業(yè)主、租戶。l 在業(yè)主、租戶入住后提供各種類型的禮儀服務(wù)（開張儀式、紀(jì)念日慶典等），平時(shí)為業(yè)主及租戶提供會(huì)務(wù)服務(wù)，如：會(huì)務(wù)策劃、會(huì)場(chǎng)布置、茶水服務(wù)、代辦席卡等服務(wù)。l 根據(jù)業(yè)主及租戶的需求，在條件成熟時(shí)，為業(yè)主提供商務(wù)接送（接機(jī)、接車）等服務(wù)及適當(dāng)?shù)氖袃?nèi)旅游與市內(nèi)商務(wù)活動(dòng)。2.5 “華宇大廈”的銷售配合租售前期l 提供租售現(xiàn)場(chǎng)的銷售咨詢、管理、布置、宣傳服務(wù)，做到隨叫隨到。l 配合業(yè)主、租戶看房，負(fù)責(zé)大樓管理服務(wù)項(xiàng)目、設(shè)備設(shè)施情況的介紹。l 利用陸家嘴物業(yè)經(jīng)紀(jì)公司的優(yōu)勢(shì)，建立銷售信息網(wǎng)絡(luò)，在上海、山西、及江浙二省進(jìn)行銷售信息發(fā)布，為華宇大廈銷售起到橋梁的作用。租售中期l 開發(fā)商在租售、宣傳時(shí)可使用陸家嘴物業(yè)品牌，并提供相應(yīng)的宣傳資料。l 定期與開發(fā)商及銷售部門進(jìn)行溝通，了解租售情況，做好相應(yīng)的配合工作。租售后期l 在大廈租售工作完成一定的比例后，管理處可為發(fā)展商提供延續(xù)的租售服務(wù)。3 雙方合作意向3.1“華宇大廈” 以超前的設(shè)計(jì)思路來(lái)展示建筑時(shí)代的特性。它新穎、別致，智能化程度高，建成后將成為太原市的標(biāo)致性建筑。3.2“一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一流的機(jī)制”這樣才能使物業(yè)保值、增值，才能使業(yè)主安心、滿意。貴方要求在物業(yè)管理市場(chǎng)上選聘一家具有高資質(zhì)、上等級(jí)、有規(guī)模且具有辦公樓、商場(chǎng)及其他物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀物業(yè)管理公司來(lái)管理華宇大廈。我公司正具備接管華宇大廈的資質(zhì)和實(shí)力，而且具有管理各類物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。如果由我公司管理華宇大廈，將采用“陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(Q/OAKH)”，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量保證體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHS18001職業(yè)安全健康管理體系，來(lái)提升華宇大廈的管理檔次，達(dá)到貴方對(duì)物業(yè)公司提出的管理目標(biāo)。3.3 我公司十分愿意介入“華宇大廈”的物業(yè)管理，并將用嶄新的服務(wù)理念帶入“華宇大廈”，改善、升華、精雕周圍的環(huán)境，使業(yè)主有一個(gè)“安全、舒適、親情、保值（增值）”的工作、購(gòu)物及休閑環(huán)境。3.4 “華宇大廈”宣布竣工入住，經(jīng)我公司交接驗(yàn)收后，對(duì)其紅線范圍內(nèi)的房屋、設(shè)備、設(shè)施等進(jìn)行全面清潔“開荒”，尤其是道路、地面、門窗、下水道、設(shè)備機(jī)房及其它公共部位等，清潔“開荒”工作可由委托方操作，也可委托物業(yè)公司實(shí)施，費(fèi)用由委托方承擔(dān)。3.5為配合委托方對(duì)項(xiàng)目的驗(yàn)收、資料的歸集、業(yè)戶入住及管理形象與品牌的樹立，建議早期管理階段為三個(gè)月(業(yè)主入伙前3個(gè)月至業(yè)主入伙)，此階段管理方主要配合委托方參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收資料的歸集、檔案的建立、制度的完善(依據(jù)公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定項(xiàng)目操作文件)、物業(yè)標(biāo)識(shí)的制作、管理人員的招聘培訓(xùn)、管理處形象設(shè)計(jì)及管理處試運(yùn)行(一個(gè)月)等。早期管理費(fèi)用由委托方承擔(dān)，按實(shí)結(jié)算。4 公司優(yōu)勢(shì)4 1 綜合優(yōu)勢(shì)l 陸家嘴物業(yè)管理規(guī)模已成為全國(guó)第二、上海市第一的物業(yè)管理專業(yè)公司，目前管理的物業(yè)量已1262萬(wàn)平方米；高樓物業(yè)管理規(guī)模全國(guó)第一；l 陸家嘴物業(yè)公司管理資質(zhì)已居上海市物業(yè)管理企業(yè)之首位，成為上海市4家獲一級(jí)資質(zhì)的第一家；l 陸家嘴物業(yè)名列上海物業(yè)管理100強(qiáng)企業(yè)第一位；l 陸家嘴物業(yè)榮獲“2002年度全國(guó)用戶滿意企業(yè)”，并連續(xù)二年獲得“上海市用戶滿意企業(yè)”稱號(hào)；l 陸家嘴物業(yè)已成為通過(guò)ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系、OHSAS18001職業(yè)安全健康管理體系三項(xiàng)國(guó)際認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)；l 陸家嘴物業(yè)開通了上海市第一個(gè)以物業(yè)管理服務(wù)為主要內(nèi)容的24小時(shí)全天候?qū)I(yè)服務(wù)平臺(tái)“96916”服務(wù)信息平臺(tái)；l 陸家嘴物業(yè)自2001年起開展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，率先推出物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（Q/OAKH）。公司本著“寫我所為，為我所寫”的編撰原則，以理論聯(lián)系實(shí)際的務(wù)實(shí)作風(fēng)，將十年來(lái)具有上海特色的物業(yè)管理成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)提升，這是上海市物業(yè)管理行業(yè)第一部企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；l 陸家嘴物業(yè)有其超前的企業(yè)理念，使其管理的物業(yè)保值、升值。4 2設(shè)備管理優(yōu)勢(shì)l 陸家嘴物業(yè)公司具有管理一流寫字樓的成功經(jīng)驗(yàn)。管理的樓盤有：匯豐大廈、眾城大廈、浦東新區(qū)辦公中心、三菱商事辦公樓、嘉興大廈、陸家嘴集團(tuán)辦公樓等，其中“浦東新區(qū)辦公中心”建筑面積8.8萬(wàn)平方米，其硬件設(shè)施是上海最好的行政辦公樓宇之一，其管理水平也代表了上海行政辦公樓的最高水準(zhǔn)；l 陸家嘴物業(yè)公司將結(jié)合自身的管理理念及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，制訂一套適合“太原華宇大廈”物業(yè)特征的設(shè)備管理模式；4. 3 保安服務(wù)優(yōu)勢(shì)l 我公司有近1000名經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的保安人員，管理了約1262萬(wàn)平方米的各類物業(yè)，如辦公樓、廠房、學(xué)校、商場(chǎng)、公共物業(yè)、要素市場(chǎng)、公寓、住宅小區(qū)等；l 我公司僅駐上海新國(guó)際博覽中心的保安人員就達(dá)160名，為“工博會(huì)”、“國(guó)際汽車展”、“華交會(huì)”等重要展覽提供保安服務(wù)，為德國(guó)經(jīng)濟(jì)部長(zhǎng)及上海市委書記、上海市長(zhǎng)等多名市府領(lǐng)導(dǎo)提供了安全保衛(wèi)工作，被浦東新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)譽(yù)為“鐵軍”。l 我公司有能力應(yīng)付各類突發(fā)事件。如：上海新國(guó)際博覽中心的保安項(xiàng)目，我公司從中標(biāo)到進(jìn)場(chǎng)僅用了一周時(shí)間，所以我公司有能力在最短的時(shí)間內(nèi)調(diào)集一支高質(zhì)量的保安隊(duì)伍，為“太原華宇大廈”服務(wù)。4 4 保潔服務(wù)優(yōu)勢(shì)陸家嘴物業(yè)公司作為專業(yè)的物業(yè)管理公司，固定日常保潔的物業(yè)量約800萬(wàn)平方米。另外為客戶提供階段性或零星清潔服務(wù)物業(yè)量約700萬(wàn)平方米。涉及智能化寫字樓、商業(yè)樓、綜合商廈、花園別墅、內(nèi)外銷公寓、酒店公寓、住宅小區(qū)等類型。固定保潔項(xiàng)目l 上海證券交易所全國(guó)金融中心，曾接待美國(guó)總統(tǒng)克林頓、英國(guó)首相布萊爾等高層領(lǐng)導(dǎo)的智能化大樓。l 眾城大廈改革開放后浦東第一幢落成的大廈。l 金茂大廈鉆石樓中國(guó)第一家鉆石交易市場(chǎng)。l 上海新國(guó)際博覽中心中國(guó)最大的博覽場(chǎng)館。l 上海東馳汽車維修有限公司。l 銀河證券公司信達(dá)營(yíng)業(yè)所。l 上海匯仁集團(tuán)有限公司。曾經(jīng)保潔項(xiàng)目l 安泰大樓（1998-1999）l 寶慶大廈（1997-1999）l 港匯廣場(chǎng)（1999-2001）階段性保潔項(xiàng)目l 陸家嘴集團(tuán)公司；l 豪都廣場(chǎng)；l 環(huán)球世界商業(yè)城；l 嘉興大廈；l 爵士大廈；l 東辰大廈；l 華山花園；l 榮城花苑；l 明城花苑；l 上海美特建材高科技有限公司；l 住益戶田有限公司；l 日本意力速公司；l 新世界廣場(chǎng)；l 司達(dá)福公司；l 新區(qū)少年宮、圖書館；l 上海市光明中學(xué)；l 日本戶田建設(shè)株式會(huì)社；l 伊都錦時(shí)裝有限公司；l 蘇州觀前商城；l 松下電子應(yīng)用機(jī)器電子有限公司；l 中達(dá)斯米克電器電子有限公司；l 英特兒營(yíng)養(yǎng)乳品有限公司；l 上海國(guó)際數(shù)字電話設(shè)備有限公司；l 西門子通信電源有限公司；l 費(fèi)利加濾清器廠；l 上海日用電機(jī)廠；l 景麗高爾夫游樂(lè)村；l BHP建筑鋼品上海有限公司；l 上海冠生園桂格麥片有限公司；l 美孚石油有限公司；l 費(fèi)斯托（中國(guó)）有限公司；l 上海三凱物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司；l 上海海鳥電子有限公司。4 5 綠化管理優(yōu)勢(shì)l 陸家嘴物業(yè)公司有精通綠化行業(yè)的工程師、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)人員和養(yǎng)護(hù)專業(yè)特長(zhǎng)人員組織的系統(tǒng)組織機(jī)構(gòu)，是有解決技術(shù)難度大的各類養(yǎng)護(hù)的技術(shù)處理能力，并有長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)；l 我公司有具有園藝實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的綠化隊(duì)伍，更有從農(nóng)學(xué)院畢業(yè)的高才生作為后備力量。4 6 禮儀服務(wù)優(yōu)勢(shì)l 陸家嘴物業(yè)擁有一支高標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的強(qiáng)大的禮儀服務(wù)陣容， 從1993年成立以來(lái)，這支隊(duì)伍曾多次出色地完成重大接待任務(wù)，具有一定的禮儀服務(wù)接待水平。公司駐扎在“浦東新區(qū)辦公中心”、“上海鉆石交易中心”、“陸家嘴集團(tuán)辦公樓”、“上海職業(yè)培訓(xùn)中心”等樓盤中的禮儀服務(wù)人員具有豐富接待經(jīng)驗(yàn)的，曾接待過(guò)江澤民、朱鎔基、胡錦濤等中央領(lǐng)導(dǎo)同志及許多國(guó)家的元首、部長(zhǎng)等，并得到一致好評(píng)。5 承諾指標(biāo)51 業(yè)戶服務(wù)指標(biāo)承諾l 服務(wù)滿意率達(dá)100%；l 無(wú)服務(wù)安全事故發(fā)生；l 有效投訴處理率100%；l 服務(wù)人員崗前、崗中培訓(xùn)達(dá)到100%；l 服務(wù)對(duì)象滿意率95%（含95%）以上；52 設(shè)備管理指標(biāo)承諾l 設(shè)備完好率達(dá)98%以上；l 業(yè)主報(bào)修，接報(bào)后5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。維修及時(shí)率達(dá)100%，維修合格率達(dá)100%，返修率不高于1%；l 電梯關(guān)人，接報(bào)后3分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理。l 無(wú)重大設(shè)備責(zé)任事故發(fā)生；l 確保設(shè)備安全正常運(yùn)行；l 提高設(shè)備的適用效率，降低運(yùn)行成本；l 設(shè)備設(shè)施檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便；l 建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立維修電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄；l 制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；l 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、無(wú)鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求；l 配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；l 設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故；供電系統(tǒng)l 保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主；l 制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行；弱電系統(tǒng)l 按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作；l 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。消防系統(tǒng)l 消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用；l 消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題；l 組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域放火責(zé)任人；l 有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通；l 無(wú)火災(zāi)安全隱患。電梯系統(tǒng)l 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備；l 電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好；l 轎箱、井道、機(jī)房保持清潔；l 電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗；l 運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；l 運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。給排水系統(tǒng)l 建立大樓用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃；l 設(shè)備、閥門、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏；l 按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒；l 二次供水許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；l 水池、水箱清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染；l 高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無(wú)污染隱患；l 限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主；l 排水系統(tǒng)暢通，汛期通道無(wú)積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；l 遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象；l 制定事故應(yīng)急處理方案。空調(diào)系統(tǒng)l 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo)，無(wú)嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象；l 中央空調(diào)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；l 制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。53保安服務(wù)指標(biāo)承諾l 大樓基本實(shí)行封閉式管理；l 實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；l 保安人員熟悉大樓的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)；l 結(jié)合大樓特點(diǎn)，制訂安全防范措施；l 進(jìn)出大樓各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；l 大樓外停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，車輛排列整齊；l 室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入登記；l 非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔；l 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施；54 保潔服務(wù)指標(biāo)承諾l 清潔管理無(wú)盲點(diǎn)；l 清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔；l 垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；l 房屋公共部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；l 大堂、樓梯扶攔、天臺(tái)、公用玻璃窗等保持潔凈；l 大樓內(nèi)公用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；l 大樓外墻無(wú)污染；55 綠化服務(wù)指標(biāo)承諾l 綠化完好率達(dá)98%以上；l 花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿；l 盆花無(wú)紙屑、煙頭等雜物； 6 管理總體構(gòu)想l 若我公司正式接管“華宇大廈”，將實(shí)行封閉式、專業(yè)化管理，對(duì)“華宇大廈”的業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備、設(shè)施、保安、保潔、綠化等實(shí)施系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化管理。l 在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，成立“華宇大廈物業(yè)管理處”，實(shí)行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制。實(shí)施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理，并遵守國(guó)家及地區(qū)有關(guān)的法律法規(guī)，接受當(dāng)?shù)卣鞴懿块T及委托方的監(jiān)督。7 接收過(guò)渡階段的管理工作及保證措施7.1“華宇大廈”進(jìn)場(chǎng)接管期限我公司在確保“華宇大廈”正常運(yùn)行的前提下，在“華宇集團(tuán)華吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”有關(guān)人員的配合下，接管時(shí)間定為一周，各部分交接期限及責(zé)任人員具體如下：“華宇大廈”交接時(shí)間表項(xiàng)目交 接 時(shí) 間責(zé)任部門第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天資料合同交接全體人員供配電系統(tǒng)設(shè)備部電梯系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備部給排水系統(tǒng)弱電系統(tǒng)消防設(shè)備設(shè)備部樓宇控制音響燈效保安設(shè)備車庫(kù)管理保安保安部保潔、綠化清潔、綠化部業(yè)戶業(yè)戶服務(wù)部交接總結(jié)全體人員7.2項(xiàng)目交接驗(yàn)收責(zé)任界定當(dāng)我公司受托管理“華宇大廈”，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)在限定時(shí)間內(nèi)交接時(shí)，委托方負(fù)責(zé)把已竣工項(xiàng)目告之受托方，并同時(shí)移交相應(yīng)的管理權(quán)力與責(zé)任，具體如下：7.2.1委托方負(fù)責(zé)在受托方接管前把全部設(shè)備系統(tǒng)的各類合同、合同附件、圖紙、技術(shù)資料、產(chǎn)品說(shuō)明書等全部移交受托方。如遇種種原因，一時(shí)無(wú)法移交的部分資料，且不影響整個(gè)設(shè)備系統(tǒng)交接的，可適當(dāng)延長(zhǎng)時(shí)間。7.2.2經(jīng)政府的主管部門按規(guī)定的驗(yàn)收運(yùn)行周期驗(yàn)收且合格的竣工項(xiàng)目移交。委托方負(fù)責(zé)及時(shí)把管理權(quán)力與責(zé)任移交受托方，受托方應(yīng)在驗(yàn)收接管后詳細(xì)記錄在案，并經(jīng)委托方及委托方委托人（政府主管部門、監(jiān)理公司、籌建部門等）簽字認(rèn)可，受托方承擔(dān)其管理權(quán)力和義務(wù)。7.2.3已完工但未經(jīng)政府規(guī)定部門驗(yàn)收的項(xiàng)目、正在施工的項(xiàng)目責(zé)任界定：委托方負(fù)責(zé)驗(yàn)證責(zé)任，并指定籌建部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理分包方施工責(zé)任；分包方或具體施工方負(fù)責(zé)施工、試運(yùn)行及整改責(zé)任；受托方負(fù)責(zé)配合、協(xié)助、建議、討論的責(zé)任，其提供使用功能的責(zé)任不應(yīng)受托方承擔(dān)。7.3保證措施l 先期進(jìn)行各類圖紙的熟悉消化；l 設(shè)備人員與施工方共同對(duì)設(shè)備的性能、操作和設(shè)備狀況進(jìn)行熟悉，以保證在接收后能獨(dú)立操作；l 對(duì)各類供貨商、聯(lián)系人、維保期限、維保內(nèi)容及維保期外的維保進(jìn)行詳細(xì)了解；l 對(duì)各類設(shè)備系統(tǒng)的主要設(shè)備建立檔案、詳細(xì)登記；l 建立接管檔案，對(duì)每臺(tái)設(shè)備的目前狀態(tài)由太原中銀實(shí)業(yè)有限公司、供貨商和物業(yè)公司三方簽字認(rèn)可；l 還未完全完工的設(shè)備系統(tǒng)，可以實(shí)施邊施工調(diào)試、邊進(jìn)行監(jiān)督，待完工后再驗(yàn)收交接；l 管理方的接收人員必須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，并符合上崗條件。8 前期介入8.1 建設(shè)施工期間在“華宇大廈”建設(shè)施工階段施工質(zhì)量直接關(guān)系到投入使用后使用功能的正常發(fā)揮，抓好建設(shè)的施工質(zhì)量是物業(yè)管理前期介入的重要內(nèi)容。在建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理前期介入人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，在參與過(guò)程中逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。l 綠化完好率達(dá)98%以上；l 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；l 分析物業(yè)建造選料及安裝，降低隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；l 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；l 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；l 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；l 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；l 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；l 檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）；l 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；l 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；l 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；l 對(duì)公建配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。8.2 竣工驗(yàn)收階段為保證物業(yè)入伙后的物業(yè)管理工作順利開展，必須對(duì)物業(yè)有全面的了解，如果物業(yè)公司在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)物業(yè)情況了如指掌。物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)業(yè)主利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助業(yè)主做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。l 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；l 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；l 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；l 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；l 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。8.3 前期物業(yè)規(guī)章制度制訂為了使今后“華宇大廈”的物業(yè)管理更能有序地對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，在物業(yè)正式交付驗(yàn)收前，物業(yè)管理前期介入人員將設(shè)計(jì)今后物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度及編制有關(guān)文件，印制各種證件，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、人員培訓(xùn)等前期工作。l 裝修管理辦法；l 裝修管理協(xié)議；l 房屋驗(yàn)收表；l 施工人員登記表；l 安全責(zé)任書。9 業(yè)戶服務(wù)9.1 日常服務(wù)與聯(lián)系管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過(guò)有效的服務(wù)來(lái)保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象，同時(shí)通過(guò)服務(wù)獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。l 日常服務(wù)內(nèi)容 a. 維修保養(yǎng)服務(wù)； b. 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)； c. 治安消防服務(wù)； d. 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)； e. 停車管理服務(wù)； f.特約服務(wù)。l 日常聯(lián)系內(nèi)容 a. 每季度發(fā)放業(yè)戶評(píng)議表，了解服務(wù)質(zhì)量； b. 設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)開箱； c. 設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴； d. 及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見。l 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制 a. 業(yè)戶服務(wù)部主管應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，及時(shí)提供各類服務(wù)，滿足合理要求；b. 現(xiàn)場(chǎng)管理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。9.2 檔案管理l 設(shè)備設(shè)施檔案的管理辦法按公司檔案室要求操作；l 文檔管理員負(fù)責(zé)檔案的收集、整理、歸檔、利用；l 設(shè)備部主管應(yīng)在每月5日前把上月的有關(guān)設(shè)備設(shè)施資料清單交檔管理員簽收；l 管理處經(jīng)理每季度檢查一次檔案工作。 9.3 投訴、報(bào)修處理l 管理處設(shè)接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、投訴；l 管理處實(shí)行8：00-18：00業(yè)戶接待，365天24小時(shí)應(yīng)急維修服務(wù)；并公開辦事制度、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；l 管理處監(jiān)督、投訴電話24小時(shí)開通，72小時(shí)內(nèi)有回復(fù)；l 管理處實(shí)行維修回訪制度；l 對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，24小時(shí)內(nèi)書面通知設(shè)備部人員整改；l 業(yè)戶接待員要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄；l 處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時(shí)與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄，每周進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和小結(jié)。9.4 業(yè)戶征詢、評(píng)議統(tǒng)計(jì)l 業(yè)戶評(píng)議表的發(fā)放與回收 a. 管理處每季按公司規(guī)定的“業(yè)戶評(píng)議表”樣式及要求發(fā)放；b. 管理處在發(fā)放“業(yè)戶評(píng)議表”時(shí)應(yīng)寫明發(fā)放時(shí)間（一般為每季末月中旬）、發(fā)放對(duì)象，落實(shí)發(fā)放人和回收人及回收時(shí)間（以發(fā)放日起算半月內(nèi)），并做好相關(guān)記錄；c. 管理處在每季第一個(gè)月5日前把上季度“業(yè)戶評(píng)議表匯總分析”及“業(yè)戶評(píng)議表”原件（十天內(nèi)返還管理處保存）交公司物業(yè)管理部。l 統(tǒng)計(jì)技術(shù)方法及運(yùn)用 a. 按CW.20.1統(tǒng)計(jì)技術(shù)控制程序中推薦方法（排列圖、因果圖）實(shí)施應(yīng)用； b. 管理處經(jīng)理組織統(tǒng)計(jì)人員和相關(guān)人員，對(duì)匯總的“業(yè)戶評(píng)議表”結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，運(yùn)用排列圖，找出服務(wù)過(guò)程中的薄弱環(huán)節(jié)、運(yùn)用因果圖，分析產(chǎn)生問(wèn)題的原因，實(shí)施控制，予以改進(jìn)，并保存過(guò)程中所有的記錄；c. 運(yùn)用排列圖，從影響服務(wù)質(zhì)量諸多問(wèn)題中，找出關(guān)鍵的少數(shù)（在全部問(wèn)題中占80%比重的1至2個(gè)問(wèn)題），為制定措施提供條件。 d. 運(yùn)用因果圖，從人、機(jī)、料、法、環(huán)五個(gè)方面分析服務(wù)質(zhì)量（結(jié)果）與各影響因素（原因）之間的關(guān)系。必須從大到小、從粗到細(xì)，分層次地進(jìn)行分析，直到可以采取措施為止； e. 對(duì)服務(wù)過(guò)程中存在的問(wèn)題按CW.10.1檢驗(yàn)和試驗(yàn)的控制程序、CW.13.1不合格品的控制程序、CW.14.1糾正和預(yù)防措施控制程序和CW.20.1統(tǒng)計(jì)技術(shù)控制程序中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； f. 管理處每年一月五日之前對(duì)上年度統(tǒng)計(jì)技術(shù)應(yīng)用效果進(jìn)行總結(jié)，同時(shí)對(duì)今后統(tǒng)計(jì)技術(shù)應(yīng)用提出適宜性建議并報(bào)管理部。10 設(shè)備管理10.1 設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過(guò)后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對(duì)使用過(guò)程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。供配電設(shè)備工作程序l 電工a. 每日二次按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視配電房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表；b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄設(shè)備定期啟動(dòng)表；c. 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；d. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；e. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告電氣領(lǐng)班，記錄設(shè)備故障記錄表，并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。l 電氣領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c. 組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門；h. 按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。電梯設(shè)備工作程序l 分承包方電梯維保人員 a. 每周按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)； b. 電梯設(shè)備維修工作記錄房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表； c. 設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄于設(shè)備故障記錄表上,并及時(shí)處理。l 電工 a. 每日按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視電梯設(shè)備，填寫電梯房巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知分承包方電梯維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)； b. 負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)表。l 電氣領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工 作；b. 每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c. 實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理，按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對(duì)分承包方的監(jiān)管。對(duì)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；d. 每周巡視電梯機(jī)房設(shè)備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門；h. 協(xié)助設(shè)備主管做好分承包商的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。給排水設(shè)備工作程序l 管道工a. 每日一次按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表； b. 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次； c. 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)； d. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)； e. 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告給排水領(lǐng)班，記錄設(shè)備故障記錄表，并在給排水領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。l 給排水領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表； c. 組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備部主管審核后，交公司主管部門； h. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄水箱清洗消毒記錄表； i. 按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。消防系統(tǒng)工作程序l 日常巡視a. 設(shè)備維修工每日一次按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄水泵房巡視記錄表和風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在弱電領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障； b. 安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。l 定期檢查a. 由弱電維修操作工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表；b. 由弱電領(lǐng)班組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表，消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表。l 維修保養(yǎng)a. 弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；c. 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。l 弱電領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；c. 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門。弱電設(shè)備工作程序l 分承包方維保人員a. 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)； b. 弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄設(shè)備、設(shè)施維修記錄表； c. 弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告弱電領(lǐng)班，記錄設(shè)備故障記錄表，及時(shí)排除異常和故障。l 電工a. 每日按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表； b. 信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次； c. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。l 保安人員a. 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表； b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。l 弱電領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表； c. 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證； d. 每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫保安防盜系統(tǒng)檢查表和攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件； i. 協(xié)助設(shè)備主管做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。l 設(shè)備主管負(fù)責(zé)組織對(duì)分承包商的評(píng)審和初選工作，定期組織對(duì)分承包商的評(píng)價(jià)。10.2 設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)供配電設(shè)備電力變壓器l 檢查電力變壓器是否符合要求。l 分接開關(guān)檔位是否與電源相符。l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。l 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。l 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l 各接線端子緊固是否良好。高壓開關(guān)柜l 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。l 隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)和熔斷器位置正確、平整和牢固。l 操作機(jī)構(gòu)動(dòng)作靈活、正確、瓷件應(yīng)清潔，不應(yīng)有裂紋和傷痕。l 隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)和熔斷器與電線連接應(yīng)緊密。l 接地線連接應(yīng)緊密、牢固，防腐處理應(yīng)均勻，無(wú)遺漏。低壓開關(guān)柜l 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。l 開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好。l 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。l 接地線連接應(yīng)緊密牢固。l 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確。l 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。l 雙電源切換箱能自動(dòng)切換。l 控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。照明設(shè)備l 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)。l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。l 防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具。l 倉(cāng)庫(kù)照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求。l 移動(dòng)的照明燈具是否用安全電壓24伏。防雷接地裝置l 檢查接地電阻值是否符合要求。l 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。l 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。各種管理資料齊全l 原始資料齊全。l 日常運(yùn)行記錄資料。l 操作運(yùn)行管理制度。電梯設(shè)備曳引機(jī)l 主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。l 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。l 減速和潤(rùn)滑良好，油位正常。l 制動(dòng)器完好、可靠。轎廂l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。l 照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲。l 手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。l 應(yīng)急對(duì)講完好可靠。l 超載報(bào)警正確可靠。l 轎門開閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。l 轎廂長(zhǎng)、短行程的平層精度符合要求。安全系統(tǒng)l 安全鉗齊全 ，性能靈活可靠。l 限速開關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。l 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。l 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。l 急停開關(guān)完好，性能可靠有效。l 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。導(dǎo)軌導(dǎo)靴l 連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。l 運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。l 導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈等齊全。l 各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕。供電系統(tǒng)l 每臺(tái)梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求。l 應(yīng)急備用電源能自動(dòng)切換。l 動(dòng)