漢正街第一大道整體發(fā)展報(bào)告及營銷計(jì)劃（精華版）71p.doc

漢正街第一大道整體發(fā)展報(bào)告及營銷、推廣計(jì)劃漢正街第一大道整體發(fā)展報(bào)告及營銷、推廣計(jì)劃凌峻（中國）房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)二零零四年十二月目 錄第一部分：總論一、漢正街第一大道整體發(fā)展目標(biāo)二、漢正街第一大道是什么三、漢正街第一大道賣給誰四、重要節(jié)點(diǎn)控制第二部分：業(yè)態(tài)說明以及優(yōu)勢提純的量化一、漢正街第一大道指導(dǎo)性業(yè)態(tài)二、漢正街第一打道的優(yōu)點(diǎn)提純與數(shù)據(jù)量化分析第三部分：項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)途徑一、戰(zhàn)略目標(biāo)的設(shè)定一）項(xiàng)目品牌與公司品牌目標(biāo)二）經(jīng)營目標(biāo)三）銷售目標(biāo)二、方法與途徑一）項(xiàng)目品牌與公司品牌目標(biāo)二）經(jīng)營目標(biāo)三）銷售目標(biāo)第四部分：各階段的工作籌備與計(jì)劃一、工作目標(biāo)二、途徑與方法三、工作計(jì)劃四、宣傳計(jì)劃五、銷售計(jì)劃第一部分：總論一、漢正街第一大道整體發(fā)展目標(biāo)1、創(chuàng)造并實(shí)現(xiàn)漢正街第一大道利潤的最大化2、打造中國中、西部最大規(guī)模、最具有影響力的服裝采購源頭市場。3、三年時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)從無機(jī)市場到有機(jī)市場的轉(zhuǎn)變，奠定漢正街第一大道作為中國中、西部服裝源頭市場的第一地位。4、成為武漢標(biāo)志性商圈，成為武漢旅游購物首選地。5、全面樹立項(xiàng)目品牌與公司品牌。 二、漢正街第一大道是什么我們結(jié)合漢正街第一大道的五個(gè)重要特征：規(guī)模大、優(yōu)良的購物環(huán)境、街區(qū)式布局、一次性采購、交易成本低和完善的配套服務(wù)。這些特征已經(jīng)超越普通專業(yè)批發(fā)市場的定義，更符合“mall”的特征。在批發(fā)市場中還沒有“mall”的定義，因此我們引入了“mall”的概念，賦予漢正街第一大道全新的定義。因此，我們將之定位為：中國首席服裝批發(fā)mall闡述：mall是零售商業(yè)的頂尖級(jí)商業(yè)形態(tài)，引發(fā)商業(yè)經(jīng)營和消費(fèi)的革命。本項(xiàng)目的定位“中國首席服裝批發(fā)mall”更是具有獨(dú)創(chuàng)的，是能夠直觀項(xiàng)目規(guī)劃、建筑以及未來管理的優(yōu)勢，是與漢正街批發(fā)的同類型市場市場有著明顯區(qū)隔的中國批發(fā)市場頂尖級(jí)商業(yè)形態(tài)，更是引發(fā)中國專業(yè)批發(fā)市場的改造以及經(jīng)營、采購的突破性革命。具體表現(xiàn)在：中國首席服裝批發(fā)mall規(guī) 模 大優(yōu)良的購物環(huán)境街區(qū)式的布局交易成本低、一次性購足統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營完善的配套服務(wù)一）規(guī)模大n 關(guān)鍵詞：聚集、細(xì)分本項(xiàng)目一期的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到14.38萬平方米左右，不僅僅具備了一個(gè)mall的規(guī)模而且是中國中西部地區(qū)最大的專業(yè)服裝批發(fā)的源頭市場市場。 項(xiàng)目規(guī)模大的特征，引發(fā)了服裝行業(yè)業(yè)態(tài)的聚集和細(xì)分，通過廣、杭、海、漢派等全國各大服裝流派的聚集及按照不同服裝種類和檔次的細(xì)分業(yè)態(tài)，滿足采購者一站式采購的需要?？茖W(xué)合理的業(yè)態(tài)和豐富多樣的種類為采購者提供清晰、準(zhǔn)確的采購定位，提高采購效率，降低采購成本，實(shí)現(xiàn)一站式采購。二）優(yōu)良的購物環(huán)境n 關(guān)鍵詞：標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理、規(guī)范化商業(yè)運(yùn)營漢正街第一大道整體的硬件設(shè)施上是優(yōu)良購物環(huán)境的基礎(chǔ)。街區(qū)式的布局規(guī)劃、完善的配套服務(wù)和合理的設(shè)施布置，能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)人流、貨流的暢順，提高采購效率和降低采購成本。同時(shí)，本項(xiàng)目采用標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理和規(guī)劃化的商業(yè)運(yùn)營。通過標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理，杜絕了普通專業(yè)市場的“臟、亂、差”；為采購者、經(jīng)營者提供一個(gè)干凈、整潔、有序、交通通暢性的舒適場所，提高采購效率和降低經(jīng)營方面的開支。另一方面，項(xiàng)目通過規(guī)范化的經(jīng)營管理，特別設(shè)立六大職能服務(wù)平臺(tái)的有效服務(wù)。從物流配送、倉儲(chǔ)、稅費(fèi)交納、證件的辦理、小額融資、經(jīng)營培訓(xùn)等諸多方面實(shí)現(xiàn)了全方位的貼心服務(wù)，徹底解決了經(jīng)營者的后顧之憂，為經(jīng)營創(chuàng)造更多的經(jīng)營商機(jī)，實(shí)現(xiàn)更多的利潤空間。采購者能夠積極享受到六大職能服務(wù)平臺(tái)帶來的更多的便利性，在貨品的采購、中轉(zhuǎn)、發(fā)貨得到“一條龍”服務(wù)，縮短采購時(shí)間，提高貨物配套效率和便利性，得到完善的售后服務(wù)體系的保證，直接降低采購成本。完善的售后服務(wù)體系能夠免去采購的后顧之憂，保證采購者的利益。三）街區(qū)式布局關(guān)鍵詞：無障礙到達(dá)、間間都是臨街鋪mall是由相鄰的幾個(gè)建筑物形組合綜合建筑體形成了街區(qū)，實(shí)現(xiàn)交通的通達(dá)性，提供多于一般市場臨街鋪面的數(shù)量。項(xiàng)目采用街區(qū)式布局，最大的特色是：無障礙到達(dá)、100%臨街鋪、提供更多的展示空間。漢正街第一大道與城市道路形成了一個(gè)大街區(qū)，一縱四橫的道路，多福南路，漢正街、漢水街、板廠街、沿河大道；現(xiàn)成了項(xiàng)目與外部道路的順暢通達(dá)性，提供了更多臨主街的鋪面，保證項(xiàng)目內(nèi)交通組織的通暢性、便利性。漢正街目前的傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場大多是單體建筑，臨街商鋪少，只占總體面積的5%左右。本項(xiàng)目通過街區(qū)式布局，100%的商鋪全部臨街。其中臨城市交通干道的商鋪面積超過總量的30%以上；其余部分通過室內(nèi)街道的設(shè)置，沒有死角，實(shí)現(xiàn)了商鋪的均好性，并通過環(huán)形坡道、室內(nèi)街道、天井的有機(jī)結(jié)合，間間都是臨街商鋪，保證市場各個(gè)商鋪的大量人流，創(chuàng)造更多的商機(jī)。項(xiàng)目通過項(xiàng)目整體的規(guī)劃布局、室內(nèi)環(huán)形坡道、室平層縱橫內(nèi)街構(gòu)成了完善的垂直交通交通體系形成了小街區(qū)。而象白馬類型的專業(yè)市場垂直交通少，使采購者、經(jīng)營者貨物的轉(zhuǎn)運(yùn)繁瑣，降低效率，造成成本的增加。本項(xiàng)目的第一層可以實(shí)現(xiàn)貨車直接到達(dá)店面門口。坡道的設(shè)計(jì)，是武漢乃至華中、西部地區(qū)是具有首創(chuàng)的。采購者、經(jīng)營者通過坡道可以將貨物運(yùn)送到市場中任何一處地方。街區(qū)式布局，增加櫥窗展示面積和廣告展示空間。大面積的廣告形象展示面積和櫥窗面積，為經(jīng)營者提供更多的展示空間。垂直交通系統(tǒng)的解決是與國內(nèi)、外成熟的專業(yè)市場相媲美的。本項(xiàng)目垂直交通的有效解決實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目人流、貨物的運(yùn)轉(zhuǎn)速度在傳統(tǒng)市場的基礎(chǔ)提高四倍，也就是說比同類型、同面積的市場市場容量提高四倍，為經(jīng)營者提高四倍的交易機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)采購者提高采購效率，降低采購成本。四）一次性購足，交易成本低n 關(guān)鍵詞：降低交易成本本項(xiàng)目作為中國中西部最大的單一服裝業(yè)態(tài)的專業(yè)市場，其業(yè)態(tài)豐富能夠滿足采購者多種類產(chǎn)品的采購需要，實(shí)現(xiàn)一站式采購，為采購者節(jié)省了人力、物力和時(shí)間成本。由于項(xiàng)目在前期的設(shè)計(jì)中，通過合理的整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和交通組織積極減少經(jīng)營者的經(jīng)營成本。經(jīng)營者的經(jīng)營成本減少直接促進(jìn)了采購者的采購成本經(jīng)營減少。既提高了采購者的采購效率同時(shí)減少了采購成本。五）統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營關(guān)鍵詞：經(jīng)營整體性、有機(jī)互補(bǔ)零售商業(yè)mall中是由主力店、品牌店和各類店面組織。它們接受項(xiàng)目管理公司的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣的基礎(chǔ)上實(shí)行個(gè)性化獨(dú)立的經(jīng)營，這樣只有保證項(xiàng)目整體的經(jīng)營興旺，才能帶動(dòng)單個(gè)商鋪的興旺。從目前的批發(fā)市場特別是漢正街的批發(fā)市場來看，只有個(gè)體而沒有整體。本項(xiàng)目引入“統(tǒng)一管理、獨(dú)立經(jīng)營”的理念，是區(qū)別于其他同類型批發(fā)市場的重要特征。它既保證項(xiàng)目經(jīng)營的整體性，同時(shí)又能夠保證單個(gè)商家的自身利益。通過“統(tǒng)一管理”能夠?yàn)榻?jīng)營戶節(jié)約商業(yè)運(yùn)營成本，創(chuàng)造市場大品牌，服務(wù)于經(jīng)營戶的小品牌。同時(shí)，在統(tǒng)一管理的原則下，創(chuàng)造規(guī)范化市場，樹立項(xiàng)目形象，建立透明公平的交易平臺(tái)、保證各商家、采購者的利益。六）完善的配套服務(wù)關(guān)鍵詞：職能平臺(tái)零售商業(yè)mall提供了除商品以外如兒童游樂場、美食、電影院等其他服務(wù)，其重要的滿足消費(fèi)者的需要，實(shí)現(xiàn)效益的最大化。普通的專業(yè)批發(fā)市場僅僅只是提供一個(gè)商品交易的場所，而沒有提供其他配套或增值服務(wù)能夠?yàn)樘峁┙?jīng)營者一個(gè)更大的交易平臺(tái)。本項(xiàng)目硬件配套設(shè)立了商務(wù)中心、銀行、休閑公共空間、餐飲保證了采購者和經(jīng)營者的采購、經(jīng)營的便利性，從而提高經(jīng)營社采購的效率。另一方面，設(shè)立商務(wù)中心、物流中心、專業(yè)電子商務(wù)平臺(tái)、商會(huì)組織等配套增值服務(wù)，讓經(jīng)營擁有更多的商機(jī)和良好的經(jīng)營環(huán)境。為采購者提供更多的采購的便利性，提高采購效率、降低采購成本。通過嚴(yán)格的售后服務(wù)體系，保證產(chǎn)品的質(zhì)量，免去采購者的后顧之憂，從而吸引更多的采購者來項(xiàng)目進(jìn)行采購，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營者和采購者的雙贏。三、漢正街第一大道賣給誰漢正街第一大道的目標(biāo)客戶群不同于其他類型的商業(yè)物業(yè)消費(fèi)群體，主要面向的共同投資者。漢正街第一大道的客戶群的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)分析來看主要分為專業(yè)購買群體和公眾投資購買群體兩種類型。目標(biāo)客戶群專業(yè)購買群體武漢自營客戶漢正街自營買鋪投資客戶外地自營客戶武漢以外投資客戶武漢本地投資客戶純投資購買群體目標(biāo)客戶群專業(yè)購買群體本地自營客戶本地投資客戶外地自營客戶外地投資客戶武漢市純投資戶純投資購買群體1. 外地（武漢以外）的投資客15%2. 外地（武漢以外）的買鋪?zhàn)誀I者20%3. 武漢市買鋪?zhàn)誀I者30%4. 武漢市買鋪投資者25%5、武漢本地的純投資買鋪10% 28凌峻中國 四、重要節(jié)點(diǎn)控制根據(jù)目前項(xiàng)目的進(jìn)度安排，項(xiàng)目在2005年8月才能達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。如果考慮春節(jié)前收取誠意金，從開始收取誠意金到項(xiàng)目的正式公開發(fā)售有8個(gè)月的時(shí)間，由于周期長可能造成早期的購買者對項(xiàng)目缺乏信心。結(jié)合項(xiàng)目的情況和整個(gè)銷售、推廣周期的安排。因此主要考慮從春節(jié)前異地的宣傳推廣開始，充分利用2005年2月份（春節(jié)期間）的時(shí)間尋找合適的機(jī)會(huì)參加異地商會(huì)組織的團(tuán)拜會(huì)，宣傳項(xiàng)目。同時(shí)在春節(jié)前針對武漢做生意的外地人進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)式的宣傳，利用他們回家鄉(xiāng)過春節(jié)的時(shí)機(jī)傳達(dá)項(xiàng)目信息。3月5日開始收取誠意金。對于收取誠意金的本地大戶不給出具體的價(jià)格，但可以明確具體的商鋪位置。在誠意金收取到一定量時(shí)（基本實(shí)現(xiàn)預(yù)期的蓄客量）統(tǒng)一出價(jià)格，簽定認(rèn)購書。對于收取誠意金的外地大戶給出具體的價(jià)格，明確具體的商鋪位置?；I備期清盤期正式開盤期認(rèn)購期導(dǎo)入期vi系統(tǒng)確認(rèn)銷售隊(duì)伍組建銷售物料準(zhǔn)備銷售中心布置完成銷售中心投入使用宣傳、創(chuàng)始會(huì)員信息發(fā)布散戶集中式選鋪收誠意金外地推介會(huì)鋪王拍賣大戶簽約 2004年12月2005年1月-3月初2005年3月初-8月初2005年8月中旬2005年8月10月 時(shí)期時(shí)間事項(xiàng)籌備期（2004年12月）12月15日前項(xiàng)目logo及vi系統(tǒng)設(shè)計(jì)確認(rèn)12月初下旬銷售人員招聘、培訓(xùn)上崗；項(xiàng)目經(jīng)營委員會(huì)創(chuàng)建籌備。2004年12月中旬2005年1月下旬宣傳資料的準(zhǔn)備：戶外廣告、圍墻廣告、宣傳資料、模型、三維動(dòng)畫的制作1月30日銷售中心布置完成導(dǎo)入期（2005年1月-3月初）1月30日銷售中心投入使用1月30日-3月1日宣傳、創(chuàng)始會(huì)員信息發(fā)布認(rèn)購期（2005年3月初-8月初）2005年3月5日5月22日收取誠意金（本地與外地同時(shí)進(jìn)行）3月13日（星期日）開始進(jìn)行外地的第一次推介會(huì)7月30日（星期六）鋪王拍賣8月8日大戶簽約8月15日散戶集中式選鋪正式開盤期（2005年8月中旬）8月16日項(xiàng)目開盤清盤期（2005年8月10月）第二部分：項(xiàng)目指導(dǎo)性業(yè)態(tài)及優(yōu)勢量化分析一、漢正街第一大道指導(dǎo)性業(yè)態(tài)區(qū)域樓面總建筑面積（）店鋪數(shù)量（個(gè)）平均建筑面積（）業(yè)態(tài)劃分客戶定位a1一拖二26174065.43知名品牌男裝旗艦店白馬、中心、各地招商（廣州、杭州、四川、北京等地）泛首層5514.646091.91精品、休閑男裝廣派、浙派中檔男裝經(jīng)營者首層4515.197560.19二層6077.1911951.07箱包、皮具華貿(mào)、各地箱包協(xié)會(huì)（漢正街、湖南、廣東）三層5183.3810350.32小計(jì)23907.439760.22a2一拖二5229.52793266布匹金昌、漢正街布匹散戶4766.33知名品牌女裝旗艦店白馬、中心、各地招商（廣州、杭州、四川、北京等地）泛首層8653.612768.14精品、休閑女裝全新街、漢正街其他散戶首層6754.1813848.94二層7561.419838.19代理女裝白馬、中心、各地招商（廣州、杭州、四川、北京等地）三層6769.1713251.28小計(jì)34967.8767454.47b1首層465012537.2知名品牌男裝旗艦店白馬、中心、各地招商（廣州、杭州、四川、北京等地）二層555015236.51代理男裝白馬、中心、各地招商（廣州、杭州、四川、北京等地） 備注：如男裝滿足不了b1區(qū)體量，三、四層業(yè)態(tài)可改為代理女裝，通過天橋引導(dǎo)人流與a1區(qū)形成連貫。三層555913242.11四層555911050.54小計(jì)2131851941.08b2一拖二2860.484859.59知名品牌女裝旗艦店白馬、中心、各地招商（廣州、杭州、四川、北京等地）泛首層51227271.14代理女裝白馬、中心、各地招商（廣州、杭州、四川、北京等地）首層5338.838265.11二層5299.128661.62三層4299.728351.8小計(jì)22920.1537161.78c1一層1797.912562.92日、韓服裝；a版服裝；cepa服裝；出口外貿(mào)服裝香港貿(mào)促會(huì)；北京秀水街、廣州老鼠街；其他渠道二層2202.78547.61三層2183.82小計(jì)6184.43110c2一層2043.6322782.89電器專賣店工貿(mào)、其他有意向客戶15日、韓服裝；a版服裝；cepa服裝；出口外貿(mào)服裝香港貿(mào)促會(huì)；北京秀水街、廣州老鼠街；其他渠道二層2299.739048.54三層2429.15小計(jì)6772.51112總計(jì)116070.36218353.96優(yōu)勢提純及量化分析表格類別傳統(tǒng)批發(fā)市場本項(xiàng)目備注說明規(guī) 劃臨街鋪面數(shù)量占商鋪總數(shù)量比例5%30%鋪面臨城市交通干道，100%鋪面臨街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場一般為單體建筑，而本項(xiàng)目六棟建筑按街區(qū)式布局進(jìn)行排列，通過室內(nèi)平行步行街道、空中立體步行街（環(huán)形坡道）等超前規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)商鋪100%全部臨街，從而避免商業(yè)死角，達(dá)到商鋪均好性，保障商鋪人流，為商家經(jīng)營提供了極大的商業(yè)契機(jī)。可享受自然通風(fēng)、采光的商鋪占商鋪總數(shù)量比例10%30%以上減少了商戶照明及冷暖設(shè)備的使用，為商家節(jié)約20%經(jīng)營成本。車位數(shù)量與商鋪總數(shù)量比例1：151:2.5地上地下共有800多個(gè)車位，為目前漢正街停車數(shù)量配比最大的市場公共休閑區(qū)與經(jīng)營總面積比例1:30110傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場的經(jīng)營區(qū)與公共休閑區(qū)功能劃分極不清晰，往往將公共休閑空間讓位于商鋪，不僅使商業(yè)設(shè)施形象受損，購物環(huán)境大打折扣，也會(huì)因商場動(dòng)線受阻而帶來安全隱患。漢正街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場大多臨街人行道設(shè)置在35米寬，臨街鋪面大多占道經(jīng)營，實(shí)際人行道路寬僅有1米左右，人車混流，交通受阻現(xiàn)象極為嚴(yán)重；而本市場人行道路10米寬，加上各區(qū)大面積入口休閑廣場及中庭設(shè)置，營造了舒適的公共休閑空間，使經(jīng)營環(huán)境舒適、便捷；合理的公共休閑空間布局使人流量增大，人群有駐留的場所，會(huì)無形中增加了再次消費(fèi)的比例。本市場將公共空間與經(jīng)營面積的比例做到了1：10，使消費(fèi)比例比同類型、同面積市場相比提高1倍以上。展示空間面積、數(shù)量廣告位：2500 臨街櫥窗：20-30間廣告位15000 臨街櫥窗300余間傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場立面呆板、陳舊，且功能單調(diào)，商業(yè)展示空間少，本市場通過多層次、大面積、極具視覺沖擊力的廣告位，和大量的櫥窗展示位，極大地增強(qiáng)了商業(yè)氣氛，提升市場專業(yè)形象。首層商鋪面積一般為一個(gè)首層2個(gè)首層，首層面積提升一倍通過泛首層超前規(guī)劃設(shè)計(jì)使首層商鋪比例提升了一倍，吸引更多人流，擴(kuò)大營業(yè)額，降低經(jīng)營成本?？罩羞B廊無六座空中連廊地上二層架起同樣貫通各區(qū)域的休閑式空中連廊，通過連廊設(shè)計(jì)使人快速到達(dá)市場各區(qū)域，增強(qiáng)區(qū)域間聯(lián)系，達(dá)到人車分流，使物流系統(tǒng)相當(dāng)便利，人流快速通過，減少運(yùn)輸成本，增加商業(yè)價(jià)值。環(huán)形坡道無空中立體步行街設(shè)置，使樓上兼具首層功效與傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場相比，本項(xiàng)目交通組織系統(tǒng)科學(xué)完善，通過環(huán)行坡道（空中立體步行街）設(shè)計(jì)，使二、三層的商鋪都具有首層商鋪的功效和價(jià)值。使所有商鋪巧妙地分布于客流動(dòng)線兩邊，從立體空間上掌握人流方向，引導(dǎo)進(jìn)商場的消費(fèi)人流可以自由隨意地來往二、三層，形成“城中街，街中鋪”的全新商業(yè)設(shè)計(jì)模式。并通過架起同樣貫通各區(qū)域的休閑式空中連廊，通過連廊設(shè)計(jì)使人快速到達(dá)市場各區(qū)域，增強(qiáng)區(qū)域間聯(lián)系。使物流系統(tǒng)相當(dāng)便利，人流快速通過，減少運(yùn)輸成本，增加商業(yè)價(jià)值。智能化系統(tǒng)一般只有簡單的安防系統(tǒng)電子監(jiān)控、電子巡更、煙感、自動(dòng)噴淋、寬帶局域網(wǎng)、有線電視、電話等與漢正街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場相比，本項(xiàng)目為華中地區(qū)唯一一家智能化aaa級(jí)的專業(yè)服裝批發(fā)市場，其中包括中央監(jiān)控系統(tǒng)、電子攝像頭、自動(dòng)噴淋、煙感等安防系統(tǒng)，以及電子結(jié)算、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話等智能化系統(tǒng)，全方位提升市場的信息化、安全化，創(chuàng)造新一代的商業(yè)批發(fā)市場模式，提高市場整體檔次和品質(zhì)，為市場后期經(jīng)營提供強(qiáng)而有力的保障。并通過局域網(wǎng)的設(shè)置，建設(shè)網(wǎng)上市場，讓商戶能同時(shí)在兩個(gè)市場做生意，獲得更多的信息、更多的客戶，真正實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場管理、交易、結(jié)算等的電子化和信息化，從而完成“有形”與“無形”相結(jié)合。經(jīng) 營 成 本交通轉(zhuǎn)運(yùn)客、貨梯數(shù)量4-6部18部傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場客貨梯數(shù)量較少，由1樓至4樓一般需要10分鐘左右，而本項(xiàng)目設(shè)置客、貨梯數(shù)量共有18部，通過多提升系統(tǒng)，多區(qū)域出入口，保證人流、物流方便、快捷通過，從1樓至4樓僅需2分鐘，使人流、物流的運(yùn)轉(zhuǎn)速度在傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場基礎(chǔ)上提升了4倍，相對總體交易量提升了4倍，提高采購者采購效率，降低采購成本，為經(jīng)營者提高了4倍的交易機(jī)會(huì)。物流中心無地下設(shè)有多個(gè)物流中心漢正街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場從托運(yùn)點(diǎn)運(yùn)輸至商鋪轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)用大約在8-12元/包，以平均每天10包計(jì)算就需要120元搬運(yùn)費(fèi)用，而本項(xiàng)目在每棟單體下面設(shè)置了多個(gè)物流中心，使運(yùn)輸成本大大地降低，運(yùn)輸過程方便快捷，每年可節(jié)約運(yùn)輸費(fèi)用36500元。轉(zhuǎn)運(yùn)次數(shù)2-3次僅需一次商戶在傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場經(jīng)營，一般轉(zhuǎn)運(yùn)貨物需要23次，如果按轉(zhuǎn)運(yùn)5元/包/次/人計(jì)算，10包就需要50元，需要人數(shù)10人，轉(zhuǎn)運(yùn)23次則需要150元；而本項(xiàng)目在六棟單體建筑內(nèi)增加了環(huán)形車道設(shè)置，實(shí)行人車分流，一般轉(zhuǎn)運(yùn)貨物10包只需通過拖車一次性將貨物直接運(yùn)送至鋪內(nèi)，所需費(fèi)用僅需5元。每年可節(jié)約經(jīng)營轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)用52000余元。空調(diào)費(fèi)用200300元/月100元/月傳統(tǒng)批發(fā)市場一般無預(yù)留安裝空調(diào)機(jī)位或采取中央集中式空調(diào)處理方式，大大增加了運(yùn)營成本。而本項(xiàng)目采用集中式外掛通風(fēng)系統(tǒng)，空調(diào)機(jī)有統(tǒng)一安裝部位,采用隱蔽式或半隱蔽式可與組合式空調(diào)機(jī)組、柜式空調(diào)機(jī)組等配合使用，對室外新風(fēng)進(jìn)行預(yù)處理，可節(jié)省空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)用的30%左右，其節(jié)能效果十分明顯。每年可節(jié)約空調(diào)運(yùn)營費(fèi)用30%以上。采 購 成 本一站式采購交通轉(zhuǎn)運(yùn)2-3次僅需一次漢正街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場散落在漢正街區(qū)域各個(gè)地點(diǎn)，且經(jīng)營品種少，流派不齊全，業(yè)態(tài)單一，客戶進(jìn)行采購?fù)枰?3個(gè)市場才能購足所需貨品，本項(xiàng)目匯聚全國各大流派服裝產(chǎn)品，種類齊全，業(yè)態(tài)豐富，避免了同類市場規(guī)模雖大，但品種不全的弊端，讓顧客只需在本市場內(nèi)即可一次性購足所需貨品，真正享受到現(xiàn)代化批發(fā)市場購物的方便快捷。時(shí)間成本7-8小時(shí)僅需2小時(shí)據(jù)專家調(diào)查統(tǒng)計(jì)，一般進(jìn)行采購所需時(shí)間為2小時(shí)/市場，由于漢正街采購客戶需要轉(zhuǎn)運(yùn)23個(gè)市場，因此采購客戶往往需要耗費(fèi)78小時(shí)才能購足所需貨品。而本項(xiàng)目市場建成后將成為華中地區(qū)最大的服裝專業(yè)批發(fā)市場，無論從建筑規(guī)模、還是產(chǎn)品種類、檔次、服裝流派等方面來說，都是最大、最為齊全的，因此采購客戶僅需在本市場內(nèi)即可一次性購足所需貨品，耗費(fèi)時(shí)間僅為2小時(shí)。所需路程6公里/人日2公里/人日據(jù)專家調(diào)查統(tǒng)計(jì)，一般在漢正街進(jìn)行采購人均需行走6公里/日才能購足所需貨品，而本項(xiàng)目市場為華中地區(qū)最大的服裝專業(yè)批發(fā)市場，因此采購客戶僅需在本市場內(nèi)即可一次性購足所需貨品，所需行走路程僅為2公里即可完成采購，節(jié)約了客戶時(shí)間成本及體力成本約60%以上。體力成本浪費(fèi)體力、精力較大節(jié)約1/3體力、精力據(jù)專家統(tǒng)計(jì)調(diào)查，按照國家頒布的體力勞動(dòng)強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)分析，一般采購客戶在漢正街進(jìn)行采購，耗費(fèi)體力約占每人平均每日正常耗費(fèi)體力的150%，而本項(xiàng)目的落成，使采購客戶無論在時(shí)間成本、轉(zhuǎn)運(yùn)成本及體力成本上相比較傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場都可大大節(jié)約60%以上成本。所需費(fèi)用平均200元/日節(jié)約60%費(fèi)用由于大多數(shù)采購者由于在漢正街購物花費(fèi)的時(shí)間、體力、轉(zhuǎn)運(yùn)成本較高，人體極易疲勞，故大多數(shù)采購者一般在漢正街進(jìn)行采購需要進(jìn)餐2次，住宿1次，轉(zhuǎn)運(yùn)23次，每次所需費(fèi)用510元。平均每人每日約花費(fèi)200元，而本項(xiàng)目的建成，使采購者一次性購足，無疑最大限度地降低了采購者的各項(xiàng)成本指標(biāo)，直接間接減少采購成本60%以上。配 套 服 務(wù)信用中心無有與傳統(tǒng)批發(fā)市場不同的是，本項(xiàng)目將率先在行業(yè)內(nèi)建立起“信用平臺(tái)”。經(jīng)營管理公司將為商戶設(shè)立專門的信用中心，為每一位商戶設(shè)立信用檔案。同時(shí)建立一套完善的誠信經(jīng)營監(jiān)督機(jī)制，定期和不定期對商戶經(jīng)營狀況進(jìn)行核查，一一將商戶的經(jīng)營誠信狀況記錄在案。信用中心定期公布各商戶的誠信經(jīng)營狀況，并分別對不同優(yōu)劣狀況的商戶實(shí)施一定的獎(jiǎng)懲制度。對多次沒有達(dá)到誠信經(jīng)營指標(biāo)的商戶將實(shí)施建議撤場等措施，確保本項(xiàng)目的誠信經(jīng)營樣板形象。為經(jīng)營戶及采購者提供一個(gè)誠信、可靠的良好市場環(huán)境。融資中心無有與傳統(tǒng)批發(fā)市場不同的是，本項(xiàng)目為創(chuàng)業(yè)商戶或?qū)で蟾蟀l(fā)展的商戶充分創(chuàng)造各種創(chuàng)業(yè)和致富機(jī)會(huì)，并大力推出三大融資措施，確保商戶擁有充足的資金來源。首先，由發(fā)展商拿出一部分資金，成立基金，并特別設(shè)立資金互助會(huì)，專門為客戶提供短期的小額貸款，幫助客戶解決短期資金周轉(zhuǎn)問題。其次，商會(huì)會(huì)員（商戶）之間可以相互進(jìn)行貸款擔(dān)保，免除貸款難尋擔(dān)保人的困難。同時(shí)，直接引入金融機(jī)構(gòu)，在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)設(shè)立金融事務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，方便商戶現(xiàn)場辦理各種金融借貸手續(xù)。治安中心僅有薄弱的保安隊(duì)伍1、強(qiáng)大的保安隊(duì)伍，全天候保安巡邏系統(tǒng)； 2、擁有便衣保安無數(shù)名； 3、將與轄區(qū)城管、公安警務(wù)機(jī)構(gòu)組成聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)伍，共同監(jiān)管市場與傳統(tǒng)批發(fā)市場不同的是，本市場區(qū)域內(nèi)除傳統(tǒng)的保安隊(duì)伍外，還將設(shè)立便衣保安人員五十名，分別散落在市場個(gè)角落，一旦發(fā)現(xiàn)違法事件發(fā)生，立即配合公安部門執(zhí)行處理。并與轄區(qū)公安警務(wù)、城管等機(jī)構(gòu)聯(lián)合建立執(zhí)法隊(duì)伍，保障經(jīng)營戶及購物者的人身安全、財(cái)物安全，創(chuàng)建漢正街新型市場的風(fēng)貌，消除人們對以往漢正街的不良印象，為市場形成良好的口碑效應(yīng)，從而提升市場品牌形象。為經(jīng)營者、采購者帶來良好的購物環(huán)境和安全保障。商務(wù)中心無提供多種商務(wù)服務(wù)與傳統(tǒng)批發(fā)市場不同的是，本市場將設(shè)立商務(wù)中心，為方便商戶進(jìn)行常規(guī)性辦公需求，體現(xiàn)市場人性化的配套服務(wù)，將提供復(fù)印、打印、傳真、訂票、訂宿等多種商務(wù)常規(guī)性辦公服務(wù)。信息中心無1、內(nèi)刊；2、市場網(wǎng)站；與傳統(tǒng)批發(fā)市場不同的是，本市場將通過設(shè)立信息中心，將國、內(nèi)外服裝市場及其相關(guān)行業(yè)的信息，以及本市場內(nèi)的各類信息，通過內(nèi)刊及市場專業(yè)網(wǎng)站對外對內(nèi)進(jìn)行采集、發(fā)布。休閑中心無大型餐飲、茶社、會(huì)所等本市場作為漢正街未來市場經(jīng)營示范區(qū)，還充分考慮及滿足了經(jīng)營商家及購物者的需求，提供一個(gè)由餐飲、茶社、會(huì)所等組成的大型休閑交流場所，為商戶及購物者提供更多的功能享受。辦證綠色通道無，一般辦證需要15天左右僅需幾小時(shí)漢正街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場的經(jīng)營戶辦理各種經(jīng)營證件需要到各個(gè)相關(guān)職能部門去進(jìn)行辦理，一般辦證需要耗費(fèi)時(shí)間為15天，而本項(xiàng)目將工商、稅務(wù)、城管、治安等相關(guān)職能部門聚集一處，在市場內(nèi)設(shè)置專門的辦公地點(diǎn)，通過一站式服務(wù)窗口，簡化辦證程序，使本市場內(nèi)商戶僅需幾小時(shí)通過專設(shè)窗口即可方便快捷的辦理各種證件。宣傳推廣一般常規(guī)性宣傳模式1、大眾媒體 2、專業(yè)博覽會(huì)（購物節(jié)） 3、互動(dòng)增值平臺(tái)1、傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場一般宣創(chuàng)推廣方式僅為普通的報(bào)紙平面廣告及電視宣傳、戶外等常規(guī)大眾媒介宣傳方式，每年的宣傳費(fèi)用僅占運(yùn)營成本的%； 2、本項(xiàng)目除了正常的廣告宣傳推廣外，還著重于市場形象和運(yùn)營推廣，增加大型的公關(guān)行為，增強(qiáng)市場影響力。宣傳費(fèi)用占運(yùn)營成本的%。諸如保證每年定期舉辦一屆漢正街嘉年華購物節(jié)和產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟會(huì)等。通過購物節(jié)（聯(lián)盟會(huì)）將匯集武漢、湖北以及整個(gè)華北乃至全國的服裝品牌、服裝企業(yè)、服裝設(shè)計(jì)等，使經(jīng)營商家不僅可以得到一次免費(fèi)向外宣傳、展示商品的機(jī)會(huì)，而且還可以與全國的同行進(jìn)行充分的溝通與交流和相互之間的學(xué)習(xí)，得到最前沿的行業(yè)資訊和最先進(jìn)的經(jīng)營理念。并將不斷提高漢正街在全國服裝市場的影響力，從而為進(jìn)駐項(xiàng)目的經(jīng)銷商提供來自全國五湖四海的滾滾客源，大大拓展經(jīng)銷商的利潤來源渠道。 3、本市場秉承與商戶共贏互利的原則，聘請業(yè)內(nèi)專家、學(xué)者、成功人士，定期對所有客戶，進(jìn)行包括市場、經(jīng)營、管理、行業(yè)、時(shí)尚等的專業(yè)培訓(xùn)、學(xué)習(xí)和交流，讓客戶在經(jīng)營管理、市場應(yīng)對等得到不斷提高，經(jīng)營實(shí)力長盛不衰。“再培訓(xùn)”和“再學(xué)習(xí)”將成為本項(xiàng)目的一個(gè)特殊現(xiàn)象，它將使商戶在商業(yè)的新一輪財(cái)富浪潮中具備更強(qiáng)的競爭能力和創(chuàng)富能力。規(guī) 模交易額大量的經(jīng)營者、眾多品牌形成的超級(jí)市場將使經(jīng)營者的營業(yè)額日益攀升，將帶動(dòng)漢正街恢復(fù)在全國同類市場排名中的三甲地位，大規(guī)模的市場將經(jīng)營不斷壯大，形成良性的市場循環(huán)效應(yīng)，使得經(jīng)營者的財(cái)富滾滾而來。人流量2萬人次/日10萬人次/日漢正街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場普遍日人流量為20000人，項(xiàng)目所在地為漢正街500年來的龍脈所在地，一期工程將開辟一條長560米，寬30米的人流主干道，項(xiàng)目所在的多福路將成為整個(gè)漢正街區(qū)域最聚人氣的商業(yè)一條街，據(jù)分析調(diào)查估計(jì)日人流量將高達(dá)日人流量100000人個(gè)，人氣的聚集將給市場帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。與同類型、同面積市場相比，將提高經(jīng)營交易量4倍以上。輻射力湖北省內(nèi)及部分省外各地農(nóng)村市場擴(kuò)大一倍以上，成為中、西部地區(qū)源頭市場現(xiàn)在的漢正街市場大都經(jīng)營中低檔服裝，其主要銷往鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市及中西部偏遠(yuǎn)地區(qū)，輻射區(qū)域小，在公司項(xiàng)目中，大量的商鋪、大批的經(jīng)營者、眾多的品牌，將成為一個(gè)中西部地區(qū)最大的服裝采購總站，服裝源頭市場，且東南沿海的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)將逐漸向內(nèi)地遷徙，市場建成后將輻射面從原來的中西部農(nóng)村及偏遠(yuǎn)地區(qū)再次擴(kuò)張到全國各大省會(huì)城市，讓武漢的生意人做全國的生意，做全球生意，還漢正街“天下第一街”的美譽(yù)。商鋪量1000余間3000余間漢正街傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場普遍建筑面積僅為56萬方，而本項(xiàng)目總占地面積為420畝，總投資36億，其中1期項(xiàng)目占地104畝，總建面積12萬方，按經(jīng)營者需求分割出3000余個(gè)鋪面，為2004年華中地區(qū)最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，武漢市十大招商引資項(xiàng)目之首。超大規(guī)模的市場容量，產(chǎn)生良好的集聚效應(yīng)，打破漢正街現(xiàn)有的單一轉(zhuǎn)運(yùn)批發(fā)功能的局限性，創(chuàng)造多功能復(fù)合的全新模式，重組漢正街500年以來塵舊不堪的業(yè)態(tài)布局，形成順應(yīng)市場發(fā)展規(guī)律的專業(yè)化市場，給經(jīng)營者可持續(xù)壯大經(jīng)營的發(fā)展空間，產(chǎn)生巨大的市場效益和社會(huì)效益。第三部分：項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)途徑一、 戰(zhàn)略目標(biāo)的設(shè)定戰(zhàn)略目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)銷售目標(biāo)項(xiàng)目品牌與公司品牌目標(biāo)一）項(xiàng)目品牌目標(biāo)漢正街第一大道品牌塑造是為項(xiàng)目銷售與經(jīng)營奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，占據(jù)市場的龍頭位置，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的提升。n 漢正街第一大道的品牌目標(biāo)：成為中國中西部服裝源頭市場，成為中國中、西部服裝市場的展示中心、服裝博覽總匯。漢正街第一大道成為中國中、西部服裝源頭市場，正是由于項(xiàng)目的規(guī)模大，在中國的中、西部地區(qū)單個(gè)服裝批發(fā)市場是最大的。同時(shí)，漢正街第一大道作為服裝批發(fā)市場有著堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支持，在武漢以及周邊地區(qū)形成了服裝產(chǎn)業(yè)群，為服裝源頭市場提供了產(chǎn)品保證。另一方面，由于項(xiàng)目的規(guī)模引發(fā)了服裝行業(yè)的集聚與細(xì)分，匯集了廣、杭、漢、海派服裝和不同檔次的豐富的種類。綜上所述，項(xiàng)目的規(guī)模大、擁有產(chǎn)業(yè)支持和行業(yè)的聚集與細(xì)分，漢正街第一大道必將成為中國中、西部服裝的源頭市場，展示中心、博覽中心。打造漢正街第一大道的專業(yè)知名度樹立漢正街第一大道成為中國中、西部地區(qū)服裝專業(yè)市場的權(quán)威，成為服裝專業(yè)市場的樣板和領(lǐng)導(dǎo)者，成為中國中西部服裝市場的源頭，采購者的首選。力爭在短時(shí)間內(nèi)與廣東富民、白馬享受同樣的行業(yè)聲譽(yù)，并在三年的時(shí)間內(nèi)成為中西部服裝專業(yè)市場的領(lǐng)袖，形成鼎立的局面。樹立漢正街商貿(mào)旅游區(qū)的公眾知名度帶動(dòng)漢正街第一大道知名度漢正街商貿(mào)旅游區(qū)的積極改造是全新的漢正街代名詞，在全國范圍內(nèi)建立廣泛、顯著的知名度。漢正街商貿(mào)旅游區(qū)是重塑漢正街輝煌，是漢正街批發(fā)加旅游購物的集中體現(xiàn)。而漢正街第一大道是漢正街商貿(mào)旅游區(qū)的首期力作，是專業(yè)批發(fā)市場的頂級(jí)商業(yè)形態(tài)的體現(xiàn)。二）公司品牌通過漢正街商貿(mào)易旅游區(qū)的開發(fā)運(yùn)作，特別是一期項(xiàng)目漢正街第一大道的開發(fā)使龍騰公司在三年內(nèi)成為華中地區(qū)一流的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。三）經(jīng)營目標(biāo)通過三年的時(shí)間，將實(shí)現(xiàn)98%以上的出租率，實(shí)現(xiàn)漢正街第一大道從無機(jī)市場到有機(jī)市場的轉(zhuǎn)型；成為一個(gè)具有自我完善和自我增值可持續(xù)性發(fā)展的中國中、西部服裝批發(fā)源頭市場、博覽中心、展示中心、城市標(biāo)志性集服裝批發(fā)、購物旅游的綜合商圈。從一般的市場規(guī)律來進(jìn)行判斷，從開發(fā)商自主開發(fā)的強(qiáng)行搭配的裝業(yè)服裝批發(fā)市場到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場自動(dòng)調(diào)節(jié)功能促進(jìn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展的時(shí)間一般為35年。象白馬服裝批發(fā)市場從項(xiàng)目運(yùn)營到旺場形成可以持續(xù)性發(fā)展經(jīng)歷了5年多的時(shí)間。本項(xiàng)目的經(jīng)營是從項(xiàng)目前期操作就開始介入，為項(xiàng)目的后期的經(jīng)營、管理提供系統(tǒng)的運(yùn)作思路和方法，從而努力達(dá)到項(xiàng)目一年形成市場、兩年旺場，三年成為一個(gè)具有競爭力的可持續(xù)性發(fā)展的市場。 綜合項(xiàng)目經(jīng)營旺場的要求，因此在銷售的過程中的返租年限設(shè)定為“帶租約發(fā)售”。其主要的目是通過三年時(shí)間將項(xiàng)目運(yùn)作成熟交給投資者自行經(jīng)營，開發(fā)商完成前期經(jīng)營介入，后期主要由經(jīng)營管理公司和市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。由于項(xiàng)目在銷售過程中實(shí)施“帶租約發(fā)售”的銷售措施，開發(fā)商投入一定費(fèi)用進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營，通過活動(dòng)和有序推廣、宣傳使?jié)h正街第一大道快速地成熟，在3年的時(shí)間內(nèi)成為一個(gè)能夠自我調(diào)節(jié)、經(jīng)營興旺市場。項(xiàng)目“帶租約發(fā)售”銷售措施的實(shí)施，要求項(xiàng)目必須在3年的時(shí)間內(nèi)走向成熟，才能夠保證經(jīng)營者的利益后項(xiàng)目后期的經(jīng)營。只有在三年的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目經(jīng)營旺盛，將一個(gè)成熟的商鋪交給購買者，項(xiàng)目才有可能成為一個(gè)具有市場調(diào)節(jié)功能的市場，才能夠讓購買者對項(xiàng)目經(jīng)營有信心，才能夠保證項(xiàng)目的經(jīng)營旺盛的可持續(xù)性發(fā)展。四）銷售目標(biāo)n 2005年底銷售漢正街第一大道總量的80%；n 2006年底銷售漢正街第一大道總量的98%；n 2006年底實(shí)現(xiàn)住宅的95%的銷售（2005年8月必須具有銷售條件，拿到預(yù)售證）44二、方法與途徑現(xiàn)場包裝公關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目品牌展現(xiàn)公司品牌戶外廣告報(bào)紙廣告雜志廣告一）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與公司品牌目標(biāo)的方法與途徑平面媒介方法與途徑常規(guī)的廣告新聞報(bào)道項(xiàng)目活動(dòng)銷售活動(dòng)現(xiàn)場接待活動(dòng)現(xiàn)場成立漢正街第一大道新聞媒介組實(shí)行新聞發(fā)言人制建立公關(guān)預(yù)警機(jī)制接待中心 項(xiàng)目品牌與公司品牌是互為一體，相互作用的。項(xiàng)目品牌是基礎(chǔ)，公司品牌是項(xiàng)目品牌的推動(dòng)力。通過樹立項(xiàng)目的品牌為公司品牌添枝加葉，同時(shí)通過公司品牌的完善和提升為項(xiàng)目品牌提供保證。因此，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與公司品牌主要從以下幾個(gè)方面著眼：1、常規(guī)的廣告宣傳注重品牌形象的一致性、持續(xù)性1）平面媒介主要為戶外廣告、報(bào)紙廣告、雜志廣告此類平面廣告的處理，其平面風(fēng)格和廣告主題、內(nèi)容要系統(tǒng)性進(jìn)行安排與考慮，在平面表現(xiàn)上保持廣告作品統(tǒng)一的基調(diào)（包括廣告主要色調(diào)、風(fēng)格甚至是特定的版式）。在文字組織上一方面體現(xiàn)項(xiàng)目的定位和公司的理念，增強(qiáng)廣告與目標(biāo)受眾群體的溝通。在宣傳過程中，能夠持續(xù)不斷地給予受眾群體持續(xù)的視覺沖擊和印象的疊加，使之對項(xiàng)目產(chǎn)生深刻的印象，形成良好的品牌知名度。2）新聞報(bào)道主要項(xiàng)目新聞炒作、人物訪談項(xiàng)目的宣傳報(bào)道，一方面是通過平面廣告來進(jìn)行宣傳推廣。另一方面，通過新聞炒作、人物訪談等多種形式的新聞報(bào)道形式為項(xiàng)目進(jìn)行宣傳推廣。充分利用新聞報(bào)道的的權(quán)威性和實(shí)效性，為項(xiàng)目擴(kuò)大知名度和美譽(yù)度。n 成立漢正街第一大道新聞媒介組專門與武漢當(dāng)?shù)孛浇?、全國性媒介、專業(yè)媒介進(jìn)行溝通聯(lián)系，形成親密互動(dòng)的關(guān)系，及時(shí)將項(xiàng)目的最新進(jìn)展情況提純?yōu)樾侣劅狳c(diǎn)向媒介發(fā)新聞通稿，形成項(xiàng)目新聞炒作。n 實(shí)行新聞發(fā)言人制。在龍騰公司中安排特別人選作為新聞發(fā)言人。所有項(xiàng)目的信息以及動(dòng)態(tài)以新聞發(fā)言人發(fā)布的信息為準(zhǔn)。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目宣傳推廣的需要，安排新聞發(fā)言人或者公司高層進(jìn)行專門的人物訪談，一方面擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度；另一方面，讓市場更深層次了解項(xiàng)目以及公司，形成良好的認(rèn)同，增加公司品牌的感染力和美譽(yù)度。n 建立公關(guān)預(yù)警機(jī)制在龍騰公司內(nèi)部聯(lián)同新聞發(fā)言人、新聞媒介組建立公關(guān)預(yù)警機(jī)制。制定并完善預(yù)警制度，制定項(xiàng)目突發(fā)事件的啟動(dòng)預(yù)案，特別是與新聞媒介建立長期親密的合作關(guān)系，保持暢順的媒介溝通，保證項(xiàng)目良好品牌形象的建立而不受外界因素的影響。2、項(xiàng)目活動(dòng)注重項(xiàng)目品牌與公司品牌建立在項(xiàng)目開展的活動(dòng)中，主要分為兩種銷售活動(dòng)和公關(guān)活動(dòng)。銷售活動(dòng)中體現(xiàn)的是項(xiàng)目項(xiàng)目的具體銷售措施，因此必須給予市場的買家一種實(shí)實(shí)在在的印象，建立項(xiàng)目買家的信心和認(rèn)同感。公關(guān)活動(dòng)主要體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)理念，彰顯公司實(shí)力具有相當(dāng)?shù)挠绊懥?。通過公關(guān)活動(dòng)的舉行拉近項(xiàng)目、公司與受眾群的距離，一方面讓他們更多了解項(xiàng)目和公司，另一方面讓他們更認(rèn)同公司，接受公司傳達(dá)的理念，形成良好的口碑傳播，樹立良好項(xiàng)目與公司品牌。3、現(xiàn)場接待體現(xiàn)項(xiàng)目與公司風(fēng)貌項(xiàng)目的現(xiàn)場接待、項(xiàng)目包裝以及大型活動(dòng)的現(xiàn)場是項(xiàng)目和公司最直接的形象展示，是客戶對項(xiàng)目以及公司最直接的印象。因此，在項(xiàng)目的現(xiàn)場包裝遵循廣告系統(tǒng)的一致性，保持項(xiàng)目的整體風(fēng)格和印象。在現(xiàn)場接待，經(jīng)過統(tǒng)一的培訓(xùn)、統(tǒng)一項(xiàng)目的說詞和口徑，統(tǒng)一服裝、實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的接待流程體現(xiàn)項(xiàng)目與公司風(fēng)貌，在接待客戶的過程中讓客戶充分感受項(xiàng)目與公司的氣魄與魅力。二）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的方法與途徑方法與途徑完善職能中心設(shè)置與配套服務(wù)帶租約發(fā)售，統(tǒng)一管理，做旺市場銷售與經(jīng)營并行考慮，尋找最佳結(jié)合點(diǎn)從無機(jī)市場到有機(jī)市場的轉(zhuǎn)型，使項(xiàng)目真正成為中國中、西部服裝的源頭市場，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)性經(jīng)營。在綜合考慮項(xiàng)目銷售與運(yùn)營的基礎(chǔ)上，采取多種經(jīng)營手段來強(qiáng)行啟動(dòng)市場、刺激市場來完成漢正街第一大道的“三級(jí)跳”，真正實(shí)現(xiàn)漢正街第一大道三年內(nèi)成為一個(gè)成熟、興旺的服裝批發(fā)市場。1、銷售與經(jīng)營并行考慮，尋找最佳結(jié)合點(diǎn)在漢正街大道的銷售過程必須兼顧項(xiàng)目經(jīng)營的考慮。根據(jù)正常的商業(yè)規(guī)律來看，經(jīng)營者與投資者的比例為7：3比較適合項(xiàng)目后期的經(jīng)營。在本項(xiàng)目的銷售過程中，必須適當(dāng)控制投資客在一定范圍值內(nèi)，保證項(xiàng)目后期的經(jīng)營。另一方面，在保證漢正街第一大道利潤最大化的前期下，勢必將會(huì)打破一般商業(yè)規(guī)律的經(jīng)營者與投資者的比例，將考慮將投資者的比例擴(kuò)大為6：4甚至為5：5。市場投資者的價(jià)格承受能力要高于經(jīng)營者，通過擴(kuò)大投資者的份額能夠?qū)N售價(jià)格提升實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的最大化。在項(xiàng)目后期的經(jīng)營問題上，龍騰公司將直接從銷售款項(xiàng)中拿出小部分款項(xiàng)作為項(xiàng)目后期經(jīng)營費(fèi)用，通過各種活動(dòng)如博覽會(huì)、服裝論壇等相關(guān)措施強(qiáng)行啟動(dòng)市場，保證項(xiàng)目經(jīng)營的旺場。2、帶租約發(fā)售，統(tǒng)一管理，做旺市場漢正街第一大道實(shí)行“帶租約發(fā)售”主要為兩方面的原因，一方面通過“帶租約發(fā)售”銷售措施的實(shí)行，能夠最大化吸收投資客提高商鋪的銷售價(jià)格。另一方面，通過“帶租約發(fā)售”的實(shí)行，將商鋪進(jìn)行統(tǒng)一的招商經(jīng)營，保障投資者的利益。通過三年的市場運(yùn)作，開發(fā)商將進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳積極提高項(xiàng)目的知名度，促進(jìn)項(xiàng)目快速進(jìn)入經(jīng)營旺場期。3、 善職能中心設(shè)置與配套服務(wù)漢正街第一大道的經(jīng)營旺盛，先進(jìn)的硬件設(shè)施是基礎(chǔ)，另一方面從經(jīng)營者的角度出發(fā)，徹底為解決經(jīng)營者、采購者的實(shí)際經(jīng)營、采購的問題。通過完善的職能中心和多項(xiàng)目配套服務(wù)的設(shè)置，降低經(jīng)營者的經(jīng)營成本和采購的采購成本，營造一個(gè)有序的經(jīng)營環(huán)境。1）四大職能中心n 成立商務(wù)經(jīng)營管理公司n 聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司n 成立互助型商會(huì)組織n 成立項(xiàng)目經(jīng)營管理顧問委員會(huì)2）九大運(yùn)營中心n 綠色通道快速辦證交費(fèi)n 信用中心打造誠信經(jīng)營樣板，建立核心優(yōu)勢；n 融資中心拓展融資渠道，助推商戶創(chuàng)富n 增值中心業(yè)界專家指點(diǎn)n 信息中心行業(yè)信息共享n 商務(wù)中心足不出戶做遍天下生意n 推廣中心專項(xiàng)基金統(tǒng)一推廣，成就品牌大鱷n 物流中心創(chuàng)造順暢的物流體系n 客戶服務(wù)中心保障采購者的利益3）七大經(jīng)營舉措n 實(shí)行商會(huì)會(huì)員制，提供再培訓(xùn)，再學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)n 統(tǒng)一的招商與管理n 電子商務(wù)交易n 嘉年華購物節(jié)n 產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟峰會(huì)n 專項(xiàng)基金的統(tǒng)一推廣n 年度的商品采購博覽會(huì)三）實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的方法與途徑銷售體系方法與途徑定價(jià)原則符合項(xiàng)目成本以及股東對利潤的期望值原則符合現(xiàn)行市場的價(jià)格承受幅度原則兼顧項(xiàng)目銷售和經(jīng)營的原則充分考慮市場競爭對手和對未來市場價(jià)格預(yù)期原則定價(jià)與定價(jià)體系宣傳體系通過多種活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)宣傳的多樣性媒介選擇通過獨(dú)創(chuàng)的方法，建立漢正街輿論陣地以針對性媒介為主，大眾媒介為輔坐銷異地銷售泛銷售團(tuán)隊(duì)價(jià)格優(yōu)惠級(jí)別操作原則價(jià)格體系說明定價(jià)體系制定原則漢正街第一大道的目標(biāo)客戶群體不同于一般項(xiàng)目客戶，他們多為專業(yè)型客戶，對本行業(yè)了解非常清楚，同時(shí)對漢正街非常了解，信息交換快，很容易形成聯(lián)合來對抗項(xiàng)目的銷售政策。因此，對于漢正街第一大道的消化，其重要的指導(dǎo)性的原則為分批、分層次，通過價(jià)格體系來消化目標(biāo)客戶，這樣才能有效控制銷售節(jié)奏、始終保持市場關(guān)注度。漢正街第一大道通過建立價(jià)格、銷售和宣傳三大體系來最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的銷售，同時(shí)樹立項(xiàng)目與公司的品牌。1、定價(jià)與定價(jià)體系從目前漢正街商鋪銷售的價(jià)格來看，缺乏價(jià)格興奮點(diǎn)，導(dǎo)致商鋪價(jià)格一直以來處于停頓狀態(tài)，沒有實(shí)質(zhì)性的上揚(yáng)。而漢正街第一大道的定價(jià)其核心就是要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的最大化，打破目前漢正街商鋪價(jià)格僵局，在維持漢正街商鋪價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，適時(shí)適量提升漢正街商鋪價(jià)格體系，最終實(shí)現(xiàn)與東南沿海的商鋪價(jià)格銜接，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)漢正街第一大道利潤的最大化。漢正街第一大道的定價(jià)其重要的一個(gè)原則為：“半掠奪式原則”?？傮w來說，象項(xiàng)目的黃金鋪臨主街的一拖二的商鋪的定價(jià)建議采用“全掠奪式原則”進(jìn)行定價(jià)，最大化提升商鋪的銷售價(jià)值。主要項(xiàng)目的臨主街的一拖二商鋪具有稀缺性，而內(nèi)街的商鋪具有較強(qiáng)的替代性。因此，在內(nèi)街商鋪的定價(jià)必須是預(yù)留一定的彈性空間，能夠讓市場的第一批買家能夠有利可圖。1）定價(jià)的四個(gè)原則n 第一個(gè)原則：符合項(xiàng)目成本以及股東對利潤的期望值原則n 第二個(gè)原則：符合現(xiàn)行市場的價(jià)格承受幅度原則采用收益還原法（通過白馬、中心商城的現(xiàn)行租金按照10年的回報(bào)率進(jìn)行還原）n 第三個(gè)原則：兼顧項(xiàng)目銷售和經(jīng)營的原則主要考慮帶租約發(fā)售的問題。漢正街第一大道作為漢正街商貿(mào)旅游項(xiàng)目的樣板工程，為整個(gè)漢正街商貿(mào)旅游項(xiàng)目提供后續(xù)開發(fā)的支持。因此，在項(xiàng)目價(jià)格制定時(shí)必須通過“放水養(yǎng)魚”的持續(xù)性發(fā)展策略，充分考慮項(xiàng)目未來經(jīng)營空間和項(xiàng)目的可持續(xù)性應(yīng)力能力。n 第四個(gè)原則：充分考慮市場競爭對手和對未來市場價(jià)格預(yù)期原則目前市場競爭對手價(jià)格比較，未來預(yù)計(jì)判斷。n 第五個(gè)原則：不斷地進(jìn)行價(jià)格測試，能夠清楚了解項(xiàng)目購買群體對價(jià)格的才承受能力，同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤最大化。在利潤最大化與買家價(jià)格承受能力之間尋找最適合的平衡點(diǎn)。因此，項(xiàng)目最終價(jià)格的確定需要在項(xiàng)目正式公開發(fā)售前才能夠最終確定。2、定價(jià)體系制定原則漢正街第一大道的購買群體具有多層次、專業(yè)型的特征，制定合理的價(jià)格體系保證針對不同的客戶通過價(jià)格杠桿來實(shí)現(xiàn)銷售。1）充分考慮購買群體的特殊性 專業(yè)群體、公眾群體形成的多層次群體，必須利用合理的定價(jià)形成不同群體的利益傾斜和分配來帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。不同客戶、不同時(shí)期，價(jià)格要有傾斜性和有效分配。3、銷售體系由于本項(xiàng)目為超大型項(xiàng)目，貨量龐大。傳統(tǒng)的坐銷手法，在競爭激烈的市場環(huán)境下，顯得象守株待免一樣被動(dòng)，同時(shí)由于本項(xiàng)目的客戶群體的特殊性和專業(yè)型。因此本項(xiàng)目必須打破傳統(tǒng)墨守成規(guī)的銷售手法的桎梏，有較大