建材城項(xiàng)目書.doc

xxx建材交易倉儲中心項(xiàng)目可行性報(bào)告目 錄第一章 總 論3一、項(xiàng)目概況及目標(biāo)3二、編制依據(jù)及研究范圍5三、編制原則6四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)7五、可行性研究結(jié)論8第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性11第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況31第四章 行業(yè)分析及市場預(yù)測32一、國內(nèi)市場發(fā)展預(yù)測32第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件40一、項(xiàng)目選址40二、基礎(chǔ)條件41第六章 建設(shè)方案45一、建設(shè)規(guī)模45二、建設(shè)原則46三、建設(shè)目標(biāo)46四、交易倉儲中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)47第七章 專業(yè)技術(shù)方案50一、總平面布置50二、建筑結(jié)構(gòu)52三、供電系統(tǒng)52四、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)53五、給排水設(shè)施53六、消 防54七、通風(fēng)空調(diào)54八、節(jié)能措施55第八章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生56一、環(huán)境保護(hù)56二、安全衛(wèi)生56第九章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營57一、交易倉儲中心的管理系統(tǒng)57第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃59一、工程進(jìn)度計(jì)劃59二、工程實(shí)施進(jìn)度表（一期、二期）60第十一章 投資估算與資金籌措61一、投資估算依據(jù)61二、價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)：61五、還貸計(jì)劃63十二章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)64二、稅率及利潤計(jì)算65第十三章 可行性報(bào)告結(jié)論67附 件：1、項(xiàng)目投資估算表2、銷售與運(yùn)營收入測算表附 圖：xxx建材交易倉儲中心平面圖73第一章 總 論xxx公司在對xxx市建材家居城和xx鎮(zhèn)南二環(huán)區(qū)域五金建材汽配的市場進(jìn)行了分析；并對東方新城建材交易倉儲中心建設(shè)項(xiàng)目可行性展開了研究，通過對該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了xxx建材交易倉儲中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。一、項(xiàng)目概況及目標(biāo)項(xiàng)目名稱：xxx建材交易倉儲中心建設(shè)地點(diǎn)：xx市xx路與南二環(huán)路交口東南；處于xx市南二環(huán)物流帶，xx市對內(nèi)外優(yōu)勢物流區(qū)域。建設(shè)單位：鹽城公司建設(shè)期限：3年xxx項(xiàng)目擬建在xx路與南二環(huán)路交口東南，處于xx市南部建材、五金、汽配等產(chǎn)業(yè)的物流帶，北連市區(qū)南通包河工業(yè)區(qū)、濱湖區(qū)。南二環(huán)快速線通達(dá)xx市區(qū)各區(qū)域，高速公路對內(nèi)輻射全省，對外連武、通寧達(dá)滬；該項(xiàng)目在水路交通上，處于xx重港口碼頭腹地，將為建材倉儲物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑重要配套。xx項(xiàng)目規(guī)劃占地約183畝，總投資38761萬元人民幣。項(xiàng)目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務(wù)中心8505平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)27696平方米；板材石材倉儲交易區(qū)44720平方米；地板倉儲交易區(qū)28880平方米；燈飾倉儲交易區(qū)21660平方米；家居倉儲區(qū)50540平方米。項(xiàng)目分三期進(jìn)行建設(shè)：一期總投資5354萬元，形成建筑面積27805平方米的投資，分別建成綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū)。二期總投資19463萬元，形成建筑面積101080平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū)、家居倉儲區(qū)。三期總投資13944萬元，形成建筑面積72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：n 建材及家居倉儲月吞吐量達(dá)到20萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值30億元以上；n 與近200家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；n 建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；n 引進(jìn)第三方建材家居企業(yè)300家以上，為合肥及周邊市縣50家左右大型建材家居企業(yè)和合肥近10家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應(yīng)鏈服務(wù)；n 現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務(wù)體系初步形成。 本項(xiàng)目的建設(shè)對促進(jìn)xx市品牌家居/建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實(shí)現(xiàn)了在xx家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。促進(jìn)xx建材城的優(yōu)化發(fā)展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運(yùn)作的壓力；促進(jìn)xx家居、建材市場的良性發(fā)展。宏觀上對合肥城市建設(shè)和市民家居及建材需求起到促進(jìn)作用。具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和經(jīng)濟(jì)社會效益。二、編制依據(jù)及研究范圍2.1、編制依據(jù)（1）國家、安徽省、xx市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃；（2）xx市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃；（3）國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)；（4）xx區(qū)關(guān)于商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）xx建材交易倉儲中心項(xiàng)目意向性規(guī)劃布局；（6）其他文件和協(xié)議；2.2、研究范圍（1）項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性（2）項(xiàng)目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預(yù)測（4）項(xiàng)目選址及建設(shè)條件（5）項(xiàng)目布局及及各部分功能定位（6）項(xiàng)目組織及管理系統(tǒng)（7）項(xiàng)目效益評價(jià)及不確定性分析三、編制原則3.1遵照國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃關(guān)于“鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)；積極發(fā)展物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式；按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。”來做好項(xiàng)目定位、進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)。3.2按照國家經(jīng)貿(mào)委等六部委關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見的通知要求，明確項(xiàng)目發(fā)展總體目標(biāo)。3.3根據(jù)安徽省和xx市“十一五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。3.4按照國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報(bào)告編制工作的基本工作程序和要求，做到實(shí)事求是、客觀公正。3.5安徽省及xx市目前國民經(jīng)濟(jì)水平，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目建成以后的管理模式、運(yùn)營模式。3.6項(xiàng)目建設(shè)以建材家居的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。3.7項(xiàng)目建設(shè)積極采用先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，采購工作實(shí)行招標(biāo)采購及比質(zhì)比價(jià)采購。3.8消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地方法規(guī)。3.9其它規(guī)定及客戶要求。四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目于2009年建設(shè)，并可于2012年完工。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2012年達(dá)到全部的生產(chǎn)能力，進(jìn)入正常營運(yùn)。預(yù)測可以年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2318萬元。具體指標(biāo)如下：4.1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目單位指標(biāo)備注建筑數(shù)據(jù)指標(biāo)1總建筑面積平方米20130160%用于出售；40%自營2容積率1.653建筑密度41.94建設(shè)工期月36經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)5項(xiàng)目總投資萬元387616年平均收入額萬元2318正常營運(yùn)年4.2銷售及運(yùn)營收入的測算如下表：銷售及運(yùn)營收入的測算表 單位：萬元名 稱投資期正常運(yùn)營年份2009年2010年2011年2012年一、銷售收入：10410.0010410.00 10410.00 0.00 （1）家居倉儲區(qū)3032.60 3032.60 3032.600.00 （2）燈飾倉儲交易區(qū)1299.30 1299.30 1299.300.00 （3）地板倉儲交易區(qū)1732.70 1732.701732.700.00 （4）裝飾材料倉儲交易區(qū)1662.00 1662.00 1662.000.00 （5）板材石材倉儲交易區(qū)2683.00 2683.002683.000.00 二、租賃及運(yùn)營收入：0.00 383.50 767.50 2318.00 倉儲租賃收入0.00 189.80 379.50 759.00 綜合服務(wù)中心租賃收入0.00 0.00 0.00 204.00 品牌建材展示租賃收入0.00 0.00 0.00 579.00 裝卸服務(wù)費(fèi)0.00 37.50 75.00 150.00 理貨包干費(fèi)0.00 21.50 43.00 86.00 信息系統(tǒng)收入0.00 10.00 20.00 40.00 運(yùn)營收入0.00 75.00 150.00 300.00 其他業(yè)務(wù)收入0.00 50.00 100.00 200.00 三、項(xiàng)目營業(yè)總收入10410.00 10793.50 11177.50 2318.00 五、可行性研究結(jié)論5.1xxx建材交易倉儲中心項(xiàng)目建設(shè)，符合國家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項(xiàng)目建設(shè)用地符合肥市及包河區(qū)把該區(qū)域作為建材五金汽配等專業(yè)市場和公路、良港形成物流對該宗地配套需求。5.2項(xiàng)目的建設(shè)將推動市委、市政府倡導(dǎo)的先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場，搞活大流通，努力把xx打造成為東進(jìn)西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心要求。xx現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，體系之進(jìn)程，配套省會經(jīng)濟(jì)圈和合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)，帶動城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；擴(kuò)大地方社會就業(yè)現(xiàn)實(shí)意義。5.3建材交易倉儲中心將形成一批建材品牌商入駐；吸引第三方建材家居經(jīng)營企業(yè)。推動企業(yè)依托南部物流優(yōu)勢條件,通過水、陸、鐵進(jìn)出口，參與區(qū)域性市場競爭,降低建材/家居業(yè)在合肥的運(yùn)營成本；有效實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財(cái)稅。5.4項(xiàng)目的建設(shè)將成為推動合肥東南部五金建材汽配市場的有利補(bǔ)充，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。交易倉儲中心的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的建材交易和倉儲,提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項(xiàng)目建設(shè)將成為包河區(qū)xx鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠,互動,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟(jì)力量。項(xiàng)目在市場，選址方面做了充分的考慮：針對周邊南京等城市家居建材市場重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟(jì)回報(bào)嚴(yán)重下降狀況，調(diào)查合肥建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實(shí)，結(jié)合項(xiàng)目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側(cè)重于批量建材交易為主和給城市品牌家居城和建材市場做專業(yè)倉儲配套。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是投資公司來自于地方集體資產(chǎn)運(yùn)營公司，對項(xiàng)目的市場運(yùn)作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。建設(shè)單位在多年專業(yè)運(yùn)營中對建材市場有著獨(dú)到發(fā)展戰(zhàn)略，概念規(guī)劃布局中重視對建材流通信息化投入和對自身規(guī)范化公司管理建設(shè)，為本項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)回報(bào)起到了保障。在滿足土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)。建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性一、我國建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場發(fā)展背景1.1 建材市場現(xiàn)狀據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報(bào)告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟(jì)中的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動國內(nèi)市場消費(fèi)作用十分顯著。截止2007年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個(gè)，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有542家。 近年我國建材市場的成交額已超過800億元人民幣/年。平均年市場管理費(fèi)總額4.5億元；稅金總額9.6億元；攤們租金總額9.8億元；浙江南當(dāng)建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，成交額達(dá)63.6億元；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達(dá)41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。其他成交額在10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿(mào)易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬個(gè)，已出租攤位11萬個(gè)，其中，建筑及裝璜材料類攤位占81.2%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時(shí)，室內(nèi)裝飾已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。目前國內(nèi)裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值已躍居輕工40多個(gè)行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 1.2 建材市場形成的特點(diǎn)和問題 建材企業(yè)后向一體化發(fā)展趨勢近年來，原材料漲價(jià)已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價(jià)位趨勢。木材、鋼材、五金等原材料的價(jià)格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應(yīng)商合作緊密，擁有一定的議價(jià)能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識的增強(qiáng)以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個(gè)品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨(dú)立品牌。 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中在家居行業(yè)市場火暴的時(shí)候，建材城星羅棋布；經(jīng)過近年市場化競爭，已經(jīng)形成品牌化趨勢。 資本給予更多關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因?yàn)樵缒甑目蚣軈f(xié)議，在2008年變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國內(nèi)外的私募資本以及風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)都表現(xiàn)出對中國建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進(jìn)入中國市場。美國凱雷投資集團(tuán)以2750萬美元投資了上海安信地板。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。中國聯(lián)想弘毅以6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時(shí)還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。 出口保護(hù)越來越少涉及地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策2007年連續(xù)頒布了幾項(xiàng)。日前，商務(wù)部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目錄。新調(diào)整的加工貿(mào)易政策將于8月23日起執(zhí)行，從事家具加工貿(mào)易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。 跨界招募專業(yè)人才建材業(yè)其實(shí)是競爭仍不太充分的行業(yè)。雖然，業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的規(guī)模、設(shè)備、人員素質(zhì)等都已經(jīng)上了幾個(gè)臺階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。 專利意識有所升級隨著中國經(jīng)濟(jì)的全球化趨勢，如何尊重和保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)將成為建材企業(yè)的研究課題。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國的建材企業(yè)擋在國門之內(nèi)。知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)一直是中國建材企業(yè)的軟肋，“copy至一度是部分企業(yè)的生存法寶。如今，隨著行業(yè)的進(jìn)步，越來越多的企業(yè)開始重視知識產(chǎn)權(quán)，相關(guān)專利的申請數(shù)量驟增。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了保護(hù)自己的原創(chuàng)設(shè)計(jì)，在國內(nèi)也開始打起了知識產(chǎn)權(quán)的官司。雖然追求的未必是勝訴結(jié)果，保護(hù)產(chǎn)權(quán)意識得到彰顯！ 品牌建設(shè)備受重視5年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地-電視、路牌、公交車、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對于品牌建設(shè)基本“沒有感覺”。如今，競爭使他們認(rèn)識到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會越來越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。 家裝行業(yè)面臨拐點(diǎn)奧運(yùn)會到來的特殊年頭對家裝公司影響甚大。房地產(chǎn)開發(fā)交房量下降快，市場在萎縮；困難之下，也有機(jī)遇。如果大型家裝公司能夠抓住機(jī)遇，加緊儲備人才，加大投入，調(diào)整到位，將是一個(gè)大發(fā)展的機(jī)會。1.3 中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控明顯中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場以及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無論在建材供應(yīng)商中的影響力、建材消費(fèi)者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應(yīng)了中國人民生活水平的提高，對家庭裝修材料的需求也從以價(jià)格為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、價(jià)格等因素并舉的發(fā)展趨勢，尤其是在上海、北京等發(fā)達(dá)大城市。家居建材超市恰好能夠同時(shí)滿足消費(fèi)者在上述諸多方面的需求。中國建材市場的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內(nèi)資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團(tuán)家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進(jìn)入中國市場。同時(shí)中國國內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競爭過程中，并沒有很好地利用熟悉當(dāng)?shù)厥袌龅膬?yōu)勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團(tuán)下屬的東方家園相繼被外資收購。資金實(shí)力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運(yùn)營模式重塑、擴(kuò)張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。1.4 建材業(yè)消費(fèi)創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮、房貸政策收緊的2008年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略2008年將在全國60家店面中，全面推廣家裝按揭業(yè)務(wù)，在無擔(dān)保前提下可以提供分期貸款的家裝服務(wù)，與百安居的合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行，雙方分別推出的項(xiàng)目是“家裝易”、“分期寶”。普通消費(fèi)者買房需要支付更多的首期付款。所以，一般消費(fèi)者購買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面。”家裝按揭創(chuàng)新金融消費(fèi)新模式，將媲美汽車金融按揭服務(wù)，成為促進(jìn)建材消費(fèi)促進(jìn)的新動力。1.5 商業(yè)模式下，建材市場投資的困境動輒幾萬、幾十萬平方米的五金建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸；如果將五金建材市場用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對待，那么市場運(yùn)營存在極大的壓力。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于投資建材市場的來說，存在一定困境。而市場建設(shè)對于當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進(jìn)作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和市場建設(shè)的發(fā)展對于城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)和帶動輻射作用具有重要意義。1.6 xx及周邊建材/家居專業(yè)市場現(xiàn)狀南京建材市場初現(xiàn)過剩危機(jī)，截至目前，該市主城區(qū)5000平米以上的建材市場已經(jīng)達(dá)到近100家，分散的建材門市和超市更是不計(jì)其數(shù)，導(dǎo)致市場飽和并出現(xiàn)了過剩的局面。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2008上半年南京房地產(chǎn)投資較去年回落約5個(gè)百分點(diǎn)，而建材產(chǎn)品受固定投資增幅回落的影響，建材產(chǎn)品市場需求增長和價(jià)格均呈現(xiàn)回落的趨勢，行業(yè)平均利潤也較去年下滑了20%。南京市固定投資熱升溫，導(dǎo)致建材市場一哄而上，在布局上也不合理。南京市區(qū)面積為4730平方公里，按照國際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，最多可容納30家5000平米以上的建材市場，而現(xiàn)在超出了3倍還多。據(jù)一項(xiàng)全國數(shù)據(jù)顯示，2004年我國家居零售額約為1200億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為3400元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應(yīng)該在1萬元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有4千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。與此同時(shí)，眾多建材市場扎堆建設(shè)，密度過高，經(jīng)營項(xiàng)目雷同，缺少特色。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價(jià)、打折等促銷手段。“建材市場多了，東西都差不多，在選擇上主要看價(jià)格和質(zhì)量?！倍鴺I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，殘酷的市場競爭已經(jīng)使得以往暴利的建材行業(yè)風(fēng)光不再。 南京市建材行業(yè)協(xié)會有關(guān)專家分析指出，隨著土地價(jià)格的迅速上漲，以及市場過剩導(dǎo)致的競爭日趨激烈，當(dāng)初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復(fù)存在。現(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風(fēng)險(xiǎn)加劇。對此，該專家提醒，投資商每新建建材市場，在經(jīng)營特色上應(yīng)當(dāng)力求錯(cuò)位，以避免單純的價(jià)格競爭。 2008年對于合肥的家居、建材賣場來說，是群雄爭霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競爭更加激烈，另一方面，外資家具銷售企業(yè)將發(fā)起強(qiáng)有力的共識，家具龍頭紅星美凱龍開業(yè)，都將給本土賣場帶來巨大的挑戰(zhàn)。目前合肥市建材市場分布主要集中于合肥東區(qū)。相比較來說，西區(qū)、南區(qū)建材市場相對稀疏，競爭相對舒緩。西區(qū)目前傳統(tǒng)建材市場有美家居裝飾廣場、家世界裝飾廣場。建材超市有家福特、東方家園，同時(shí)并存金蘋果家居體驗(yàn)館。五家建材市場面對西區(qū)高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、新政務(wù)區(qū)的大量高檔住宅消費(fèi)。2008年，家福特建材航母產(chǎn)品會出現(xiàn)在合肥每個(gè)老百姓的身邊。和以前的家具商場相比，安徽本土的家具商場已經(jīng)有了長足的進(jìn)步，不但要有自己的招商標(biāo)準(zhǔn)和定位檔次，更在規(guī)模、檔次、品位和服務(wù)各具特色。在廠家和產(chǎn)品的選擇上，家具商場也會選擇擁有自身的生存競爭力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費(fèi)者多層次的需求。合肥建材市場目前已形成以寶文、紅旗石材市場為主的石材市場；以五里廟、東紅旗、金三角為主的瓷磚市場；以五里廟、東紅旗、東方商城為主的油漆市場；以五里廟、東紅旗、東方商城為主的板材市場；以五里廟、東方商城、東紅旗為主的五金市場；以東紅旗、東方商城、金三角、佳飾家為主的木地板市場；以西紅旗東紅旗、金三角、佳飾家為主的衛(wèi)浴市場；以輕工商城、東紅旗為主的燈飾市場；以輕工商城、安徽大市場、城隍廟為主的窗簾市場；以新瑤海、中州、環(huán)宇為主的家具市場和以安徽大市場、國美、百大、商之都為主的電器市場。隨著信地紅星美凱龍家居mall、國邦-望湖美家居、鳳凰城家世界品牌建材購物中心等進(jìn)入，高端體驗(yàn)式建材家居將加劇合肥建材市場的競爭；而且目前合肥新進(jìn)的建材和家居專業(yè)商家，其位置基本處于合肥的城區(qū)，以商業(yè)化投資模式運(yùn)營，將為自身今后的發(fā)展造成壓力。東方商城因長江中路建設(shè)推進(jìn)，使其將受到因商業(yè)價(jià)值提升帶來的其他商業(yè)的對市場空間的擠壓，其發(fā)展空間受阻；將為五里廟和本項(xiàng)目建設(shè)帶來市場的機(jī)遇。1.6 國家及xx市十一五規(guī)劃對建材/家居專業(yè)市場發(fā)展提出更新要求國家在十一五規(guī)劃中關(guān)于發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)明確：堅(jiān)持市場化、拓寬領(lǐng)域、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。大力發(fā)展主要面向生產(chǎn)者的服務(wù)業(yè)，細(xì)化深化專業(yè)化分工，降低社會交易成本，提高資源配置效率。鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。鼓勵社會資金投入服務(wù)業(yè)，提高非公有制經(jīng)濟(jì)比重。采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。xx市在十一五規(guī)劃中對商貿(mào)發(fā)展進(jìn)行前瞻性規(guī)劃，目標(biāo)是建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心。實(shí)施中鼓勵推進(jìn)功能創(chuàng)新、交易方式現(xiàn)代化，建設(shè)輻射力強(qiáng)的大中型批發(fā)市場，完善功能，提升檔次。支持發(fā)展以連鎖經(jīng)營、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營、電子商務(wù)等為主要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)。加速融入長三角大物流圈，發(fā)展大型的商貿(mào)流通集團(tuán)。1.7 省會城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)和區(qū)位及物流快速發(fā)展對綜合性、專業(yè)化建材/家居專業(yè)市場發(fā)展構(gòu)成有效支撐二十一世紀(jì)的前十至二十年，是中國物流需求的高增長期。社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越依賴于現(xiàn)代物流的發(fā)展，這是一個(gè)國家調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的必由之路，亦為通過流通現(xiàn)代化推動工業(yè)現(xiàn)代化的必然。安徽在進(jìn)行推進(jìn)物流管理體制改革，構(gòu)建快速物流運(yùn)輸平臺和物流信息平臺，加速融入長江三角洲物流圈。依托合肥、蕪湖、蚌埠、安慶、阜陽等區(qū)域中心城市和交通樞紐地區(qū)，培育一批物流龍頭企業(yè)和物流園區(qū)。推進(jìn)物流標(biāo)準(zhǔn)化管理，整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、貨運(yùn)代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉(zhuǎn)化。到2010年基本形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運(yùn)轉(zhuǎn)高效、互聯(lián)互通、與長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈全面對接的現(xiàn)代化綜合物流體系。合肥市地處安徽省中部中心位置，與省內(nèi)蚌埠、蕪湖?；茨稀⒏逢?、安慶、六安、銅陵、馬鞍山等地的距離在120公里180公里的范圍內(nèi)，同時(shí)也是上海、武漢、鄭州三大城市為支點(diǎn)的三角區(qū)域的中心。鐵路有京九線、京滬線、隴海線?；茨暇€、合九線等經(jīng)過合肥，并將建設(shè)合西鐵路；公路有合寧、合蕪、合徐、合安高速以及多條國省干道進(jìn)出；水運(yùn)依靠南xx水道通向長江；航空通過合肥駱崗機(jī)場與全國形成聯(lián)系，己經(jīng)是安徽省內(nèi)最為重要的交通樞紐，具有優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件。特別是，合肥市處于未來合西鐵路以及合寧高速將組成的陸路通道上，將成為以滬寧為首的東部經(jīng)濟(jì)和以西安為首的西部經(jīng)濟(jì)相互對流的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移線。良好的經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件，有利于以合肥為物流據(jù)點(diǎn)開展低成本、高效率地開展服務(wù)。1.7.1運(yùn)輸支撐條件公路運(yùn)輸安徽省公路網(wǎng)絡(luò)以合肥市為中心，沿國省干道向外輻射，以各級公路為輔聯(lián)結(jié)郊區(qū)縣、鄉(xiāng)、村。合肥市主要的公路貨運(yùn)場站有11處（不含省屬），總場地面積計(jì)有65萬平方米。合肥市城市道路系統(tǒng)形成以“兩環(huán)九射”和“五縱五橫”的干道為骨架的環(huán)形、放射加方格網(wǎng)的城市道路系統(tǒng)。鐵路運(yùn)輸經(jīng)過多年的建設(shè)，合肥鐵路正在成為安徽省的樞紐之一。以合肥為中心，通過合肥蚌埠、合肥阜陽。合肥九江、合肥蕪湖鐵路線接全國鐵路網(wǎng)通達(dá)全國。將要建設(shè)的西安南京鐵路將使合肥鐵路形成具有五個(gè)鐵路出口的網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架。鐵路擁有合肥站、合肥南站、合肥東站、合肥北站、鐘油坊站、桃花店站和羅崗線路所等六站一所，組成合肥鐵路樞紐。合肥站為樞紐內(nèi)最為重要的客運(yùn)站，并辦理行包托運(yùn)業(yè)務(wù)：合肥東站為樞紐內(nèi)的編組站；合肥南站是樞紐內(nèi)辦理整車、零擔(dān)、集裝箱和危險(xiǎn)品貨物到發(fā)的綜合性大型貨運(yùn)站。此外，還擁有大量的鐵路專用線，各種專用線、專用鐵道共有41條，總長109公里，專用線與國鐵通過18公里的地方鐵路相聯(lián)接。專用線配有倉庫、堆場規(guī)模、機(jī)械設(shè)備等。水上運(yùn)輸合肥主要依靠南xx通江達(dá)海的自然條件進(jìn)行水上貨物運(yùn)輸。南xx常年通單機(jī)貨船 500噸級，枯水季節(jié) 400噸級，是合肥市一條重要水上通道。經(jīng)過河道疏通后和綜合港的投資，目前合肥可通行1000噸級集裝箱各類船舶。主要航線有：長江上游到城陵礬，下游到上海以及江、浙、贛、鄂等支流航線，2007年完成吞吐量1011萬噸。航空運(yùn)輸合肥市通過駱崗機(jī)場，架起合肥市與國內(nèi)38個(gè)大中城市和香港、澳門的空中通道。每周發(fā)出航班次。合肥駱崗機(jī)場擁有一座貨運(yùn)倉庫，面積3000余平方米，設(shè)海關(guān)監(jiān)管倉庫。本項(xiàng)目以合肥南部物流產(chǎn)業(yè)帶為市場服務(wù)背景；建設(shè)在規(guī)劃中合肥南xx碼頭港口腹地；處于城市二環(huán)快速線和城市高速入口；臨近淮南-合肥-巢湖鐵路貨運(yùn)樞紐大動脈線旁；擁有合肥最優(yōu)越的物流條件。為項(xiàng)目的建材/家居材料的配送與交易提供切條件。1.7.2 信息網(wǎng)絡(luò)支撐條件合肥市是全國重要的通信樞紐，與世界200多個(gè)國家和地區(qū)建立了聯(lián)系，具備了國民經(jīng)濟(jì)信息化的通信能力。此前合肥信息化一直走在全國城市的先進(jìn)行列；2008年合肥市榮獲中國城市信息化50強(qiáng)第10名。因此，從合肥的交通運(yùn)輸及網(wǎng)絡(luò)設(shè)施條件、物流組織據(jù)點(diǎn)條件和信息支撐條件分析，合肥市己初步具備進(jìn)一步建設(shè)規(guī)模化、組織化程度更高的物流服務(wù)設(shè)施而發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件。二、xxx建材/家居倉儲中心項(xiàng)目建設(shè)的意義2.1 推進(jìn)合肥市建材專業(yè)市場的健康發(fā)展項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營是合肥市現(xiàn)代建材/家居專業(yè)市場建設(shè)的積極前導(dǎo)和有益嘗試，將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場優(yōu)勢，為合肥市建設(shè)以綜合運(yùn)輸、倉儲、配送和電子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代建材專業(yè)市場提供積極的發(fā)展契機(jī)和實(shí)踐空間。有利于大力推進(jìn)工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等對現(xiàn)代技術(shù)的改造重組和社會化協(xié)作；有利于促進(jìn)合肥品牌建材/家居市場的內(nèi)循環(huán)發(fā)展，降低商家運(yùn)營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進(jìn)市場更大范圍的輻射，提高省會在周邊的首位度。有效解決目前合肥建材/家居在商業(yè)化模式下運(yùn)營成本的壓力，提高經(jīng)濟(jì)危機(jī)對建材市場需求萎縮的抵抗力。2.2 培養(yǎng)和造就xx市以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉儲交易集散中心xxx建設(shè)將大大促進(jìn)合肥市引進(jìn)和利用省際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。項(xiàng)目建成后通過引入國內(nèi)先進(jìn)專業(yè)市場信息管理與運(yùn)作技術(shù)在建材專業(yè)市場上提升建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠道與便用方式，讓先進(jìn)的建材大宗運(yùn)營企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務(wù)運(yùn)作為合肥市建材專業(yè)服務(wù)發(fā)展提供良好的范例與榜樣。與合肥大型建材超市在商業(yè)化模式遇到：產(chǎn)品價(jià)格過高；進(jìn)駐品牌失控；消費(fèi)需求導(dǎo)向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。本項(xiàng)目的建設(shè)將以如下方式進(jìn)行提升和改善策略：a消費(fèi)環(huán)境明顯改善：高檔的物業(yè)設(shè)施，空調(diào)、保安、自動扶梯等一應(yīng)俱全等現(xiàn)代設(shè)施，讓消費(fèi)者感受到前所未有的尊重。b集中先進(jìn)的品牌展示系統(tǒng)：以品牌展示為主要形式，以專賣、專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費(fèi)模式，向更加感性化、時(shí)尚化、透明化方向轉(zhuǎn)變。c先進(jìn)信息化的經(jīng)營管理模式：建立網(wǎng)上交易信息平臺；依托物流優(yōu)勢條件，實(shí)施最優(yōu)先物流配送體系；統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一促銷；統(tǒng)一市場拓展和團(tuán)購，深度服務(wù)市場；統(tǒng)一售后服務(wù)，提升市場品牌。d提升品牌經(jīng)營層次，深度整合市場與商戶資源，實(shí)施集約化管理模式。e超大經(jīng)營規(guī)模倉儲管理，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態(tài)的配送。f跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢合作伙伴。為品牌建材商和運(yùn)營商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進(jìn)化的建材交易和集散中心。2.3 充分發(fā)揮xx南部市場集中的基礎(chǔ)優(yōu)勢，促進(jìn)該地域的物流產(chǎn)業(yè)片區(qū)、規(guī)?；l(fā)展目前項(xiàng)目周邊已形成合肥的重要市場物流帶片區(qū)：集中了安徽國強(qiáng)鋼材批發(fā)市場，安徽國際五金機(jī)電城，華中汽配城、京華國際家居城、五里廟建材城等具有大型規(guī)模的專業(yè)市場。項(xiàng)目的建設(shè)將有效的整理了亂搭、亂建的散落現(xiàn)象，形成整合的統(tǒng)一的大規(guī)模市場，與周邊專業(yè)市場連動發(fā)展，做強(qiáng)做大區(qū)域?qū)I(yè)市場規(guī)模。促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)的合理化規(guī)劃和科學(xué)化發(fā)展。三、xxx建材/家居倉儲中心項(xiàng)目建設(shè)的必要性3.1引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化xx市及帶動周邊潛在建材市場需求商貿(mào)活動作為一種經(jīng)濟(jì)活動，需要在供、需兩個(gè)方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。雖然合肥市及其區(qū)域內(nèi)當(dāng)前存在著的建材市場需求，但合肥眾多建材/家居專業(yè)市場在商業(yè)模式下，高成本運(yùn)營；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以合肥本市為市場重復(fù)定位，導(dǎo)致市場間的惡性競爭，由于缺少成本優(yōu)勢和交通條件受阻導(dǎo)致市場對外輻射能力較弱。本項(xiàng)目的投資將集中合肥建材專業(yè)的優(yōu)勢要素，力爭成為品牌建材市場的交易和倉儲的集散中心、信息服務(wù)中心。其核心的便捷的交通條件，使得項(xiàng)目在承接省會經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，對巢湖、六安、淮南等周邊城市的建材市場有獨(dú)特的輻射優(yōu)勢。增強(qiáng)合肥建材企業(yè)和外地知名品牌建材商家對周邊的銷售市場開拓能力。通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善各自為政發(fā)展的阻力。隨著合肥市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市首位度的提升，合肥南部專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)帶，必將促進(jìn)物流需求，提升該地域第三方物流大型產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有力地支持了現(xiàn)有陸、水、鐵的設(shè)施銜接以及交通運(yùn)輸設(shè)施與庫、場設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運(yùn)作水平得以提高。3.2 支撐了該區(qū)域的有效物流市場機(jī)制建立物流的市場化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場化程度直接相關(guān)，同時(shí)也與市場開放、管制相關(guān)聯(lián)。有效的物流市場機(jī)制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學(xué)；需要網(wǎng)絡(luò)上各個(gè)結(jié)點(diǎn)之間相互開放彼此的物流服務(wù)市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內(nèi)進(jìn)行兼并、重組以資本運(yùn)作為手段的企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營活動提供與商流相適應(yīng)的高效物流服務(wù)。服務(wù)的無形化特點(diǎn)、各種復(fù)雜的費(fèi)率協(xié)商、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個(gè)方面，需要強(qiáng)有力的制度保障和執(zhí)行機(jī)制，包括市場準(zhǔn)入與汰出機(jī)制、市場保障機(jī)制及商業(yè)信用機(jī)制等等。物流集中服務(wù)運(yùn)作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務(wù)效率提供有益的嘗試與實(shí)踐，對合肥市實(shí)現(xiàn)市場管制的合理化和科學(xué)化，建立良好的市場秩序具有十分積極和現(xiàn)實(shí)的意義。3.3 充分發(fā)揮xx市區(qū)域中心城市輻射功能xx市政府要將xx市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、科技發(fā)達(dá)、布局合理、設(shè)施完善和環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱湖大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度高于全國平均水平。這不僅意味著合肥市以國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）為代表的經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模的增長，還包括合肥市以三次產(chǎn)業(yè)比例為特征的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平的改善。此外合肥市還必須繼續(xù)擴(kuò)大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模與數(shù)量以構(gòu)成其經(jīng)濟(jì)實(shí)力的生成基礎(chǔ)。xx市經(jīng)濟(jì)綜合能力的成長將表現(xiàn)為建立在經(jīng)濟(jì)實(shí)力基礎(chǔ)上的以商品流通、金融服務(wù)和信息管理的為代表的經(jīng)濟(jì)中心城市的極化效應(yīng)和以技術(shù)、資本、商品、產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務(wù)的經(jīng)濟(jì)中心城市擴(kuò)散效應(yīng)，力爭在安徽省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮經(jīng)濟(jì)輻射作用。專業(yè)建材/家居市場的建立，是合肥建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和發(fā)揮上述經(jīng)濟(jì)中心城市功能的最佳窗口和有效途徑。3.4 有效推動建材行業(yè)經(jīng)濟(jì)，服務(wù)xx工業(yè)立市目標(biāo)對于xx市這樣一個(gè)區(qū)域中心城市，建設(shè)商貿(mào)物流業(yè)對合肥市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的促進(jìn)作用主要體現(xiàn)在以下方面： 培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，離不開構(gòu)成工業(yè)經(jīng)濟(jì)條件改善因素；規(guī)模的商貿(mào)專業(yè)市場，是促進(jìn)工業(yè)企業(yè)對外生產(chǎn)銷售的的重要渠道，也是企業(yè)產(chǎn)業(yè)外銷的有效通路條件。市場的建立不但其自身形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，還通過對外的物流促進(jìn)合肥自身建材行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。促進(jìn)合肥市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進(jìn)程。是合肥工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐條件。 創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境xxx項(xiàng)目的建設(shè)，將創(chuàng)造以xx為中心的良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平創(chuàng)造了條件?，F(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是與社會發(fā)展階段水平相適應(yīng)的。從合肥市當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量和城市化水平來看，其發(fā)展雖然領(lǐng)先于安徽省內(nèi)的其他城市，但領(lǐng)先程度并不十分突出。同時(shí)，與周邊省份的中心城市諸如南京、杭州、武漢、鄭州相比較，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚待加強(qiáng)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場競爭也體現(xiàn)在城市間的競爭方面，這將使合肥市在經(jīng)濟(jì)積聚和擴(kuò)散的范圍受到制約。加快發(fā)展以商貿(mào)服務(wù)流為平臺的經(jīng)濟(jì)體，將更好的服務(wù)“工業(yè)立市”發(fā)展目標(biāo)，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)輻射能力。第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況公司名稱：xxx有限責(zé)任公司注冊資本：人民幣200萬法 人：企業(yè)登記注冊類型：有限責(zé)任公司xxx公司位于南xx路以北，南二環(huán)路以東，南xx以西黃巷村項(xiàng)目聚集區(qū)a區(qū)，注冊資金200萬元。以集體資產(chǎn)經(jīng)營，租賃，物業(yè)管理為經(jīng)營范圍。其在xx是一家有規(guī)模的集體資產(chǎn)管理公司，其村隸屬范圍有五里廟裝飾市場、黃巷村項(xiàng)目聚集區(qū)、京華國際家居城等專業(yè)市場。黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營公司在多年集體資產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營中形成了自己獨(dú)特的經(jīng)營模式，為該地域?qū)I(yè)市場開發(fā)和發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過對集體資產(chǎn)的整合和運(yùn)營，抑制地方上零散建設(shè)造成土地資源和不科學(xué)規(guī)劃造成資源浪費(fèi)。為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和村民的利益謀取了持續(xù)發(fā)展福利。該集體企業(yè)形成了xxx等為領(lǐng)導(dǎo)的規(guī)范化企業(yè)管理高層人員。目前公司擁有員工近80人，其中管理人員20人，公司正在建立完善運(yùn)營體制，積極培訓(xùn)了一支穩(wěn)定的，技術(shù)熟練中層技術(shù)管理人才。第四章 行業(yè)分析及市場預(yù)測一、國內(nèi)市場發(fā)展預(yù)測1.1 國內(nèi)建材工業(yè)發(fā)展預(yù)測2008年建材工業(yè)將向又好又快方向發(fā)展。預(yù)計(jì)建材工業(yè)增加值增長速度22%；水泥產(chǎn)量14.7億噸，增長8%；平板玻璃產(chǎn)量6億重量箱，增長15%。水泥制品、技術(shù)玻璃、玻璃纖維及制品、輕質(zhì)建材等產(chǎn)品產(chǎn)量繼續(xù)保持較快增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，主要行業(yè)先進(jìn)生產(chǎn)力比重繼續(xù)提高。水泥新型干法工藝比例可望達(dá)到56%，浮法玻璃比例達(dá)到85%。2008年建材行業(yè)的三大發(fā)展重點(diǎn)：著力推進(jìn)技術(shù)進(jìn)步和自主創(chuàng)新，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快用先進(jìn)生產(chǎn)力取代落后生產(chǎn)力；以節(jié)能減排為中心，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，努力實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展；加快產(chǎn)品升級換代，節(jié)約能源資源。近兩年我國對部分建材產(chǎn)品出口退稅調(diào)整幅度較大，企業(yè)還需有一個(gè)消化吸收的過程，但從長遠(yuǎn)來看，調(diào)整出口退稅，有助于促進(jìn)資源的合理配置和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升質(zhì)量檔次，出口退稅率降低帶來的影響可以逐步消化。建材行業(yè)作為高耗能行業(yè)，其過熱和不平衡發(fā)展，加大了節(jié)能減排任務(wù)實(shí)現(xiàn)的難度。建材行業(yè)落后生產(chǎn)能力依然較多，加快推進(jìn)淘汰落后產(chǎn)能的工作面臨很多挑戰(zhàn)。加之建材行業(yè)企業(yè)分散的格局，企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，集中度很低，結(jié)構(gòu)不平衡問題嚴(yán)重。過于分散的行業(yè)結(jié)構(gòu)和異常激烈的市場競爭導(dǎo)致總體產(chǎn)能過剩。這些問題的存在阻礙了我國建材行業(yè)的健康發(fā)展。未來幾年，我國建材工業(yè)發(fā)展速度可能略高于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，但是與世界發(fā)達(dá)國家相比，中國建材工業(yè)總體水平還比較落后，高檔產(chǎn)品需要進(jìn)口。由于建材行業(yè)成本上漲，中低檔建材企業(yè)處于盈虧邊緣，造成了低檔產(chǎn)品因?yàn)闈q價(jià)涌入中檔產(chǎn)品序列、中檔產(chǎn)品漲價(jià)涌入高檔產(chǎn)品序列的連鎖反應(yīng)，這樣勢必會使中高檔產(chǎn)品的價(jià)格競爭更加激烈。國家將繼續(xù)實(shí)施宏觀調(diào)控，以達(dá)到建材行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的目標(biāo)。根據(jù)建材行業(yè)“十一五”結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)，我國將鼓勵支持建材行業(yè)的大企業(yè)集團(tuán)發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)集中度；大力發(fā)展新型干法水泥等先進(jìn)工藝和玻璃深加工業(yè)務(wù)，淘汰落后產(chǎn)能工藝。國家輕工局發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱：2008-2011年，國內(nèi)室內(nèi)裝飾年工程量將從1500億元猛增至3000億元左右。其中，家庭裝飾占50%。因此，室內(nèi)裝飾業(yè)是大有可為的行業(yè)。為輕工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級換代發(fā)揮了重要作用。隨著當(dāng)前住房制度改革的不斷深入，建材業(yè)對拉動市場消費(fèi)將起到更積極的促進(jìn)作用。2010年全國主要新型建材需求總量預(yù)測表單位新型防水卷材保溫材料礦棉吸聲板裝飾石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁紙墻布化纖地毯萬噸12016050-60100平方米2.5億4000-5000萬1400萬4億5000-8000萬1.1 國內(nèi)家居市場龐大，品牌呈現(xiàn)集約化趨勢隨著我國泛家居行業(yè)的不斷發(fā)展，目前的行業(yè)脈動呈現(xiàn)以下特征：供過于求、競爭加劇家居建材市場缺乏合理規(guī)劃和市場調(diào)控；缺乏客觀、準(zhǔn)確的投資信息和科學(xué)論證，一些國內(nèi)、國外的投資商在未能充分了解當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境、實(shí)際需求和項(xiàng)目發(fā)展前景的情況下，僅憑借強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，盲目地興建市場。使得我國許多地區(qū)尤其是一類城市家居建材市場的數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)比較明顯的“泡沫”特征，處于“超飽和”狀態(tài)。以北京為例，僅從六里橋南里到玉泉營環(huán)島4公里左右的三環(huán)路兩側(cè)，竟遍布了十幾家大型家居建材市場。這種現(xiàn)象在其它大城市也較普遍，經(jīng)常會見到一些超大型的家居建材市場集群。由于區(qū)域市場總量的供過于求，加之分布不合理，使得一些市場招商不足，人氣不旺，銷售額被稀釋，利潤空間大幅下降，競爭加劇，甚至出現(xiàn)不正當(dāng)競爭。其主要原因就是在需求一定的條件下，“同行”過多，“分母”太大。如果這種情況再不得到抑制，任其發(fā)展，不僅會擾亂正常的市場秩序，影響行業(yè)的健康發(fā)展，還會造成社會資源的浪費(fèi)。 理念創(chuàng)新、業(yè)態(tài)多元就我國泛家居行業(yè)其發(fā)展軌跡應(yīng)該是，經(jīng)營商品經(jīng)營商戶經(jīng)營管理經(jīng)營誠信經(jīng)營服務(wù)經(jīng)營品牌一直到所有經(jīng)營理念的核心，其本質(zhì)就是家居建材流通載體為消費(fèi)者創(chuàng)造一切有利條件，實(shí)現(xiàn)其消費(fèi)利益的最大化。其主要形式可以概括為，攤位制賣場、建材超市和獨(dú)立的品牌專賣店。由于后者的數(shù)量和規(guī)模都相對有限，因而目前家居建材流通業(yè)態(tài)的主體依然是處于主導(dǎo)地位的攤位制賣場和漸進(jìn)的建材超市?？梢哉f，當(dāng)前我國家居建材流通領(lǐng)域已呈現(xiàn)出攤位制賣場與建材超市并存，兩種模式既競爭又互動的態(tài)勢。 細(xì)分市場、錯(cuò)位經(jīng)營在當(dāng)前家居建材流通領(lǐng)域日趨激烈的競爭形勢下，流通企業(yè)如何根據(jù)區(qū)域需求、同行狀況、結(jié)合自身形態(tài)打造比較優(yōu)勢，增強(qiáng)競爭力的一個(gè)重要途徑就是“細(xì)分市場、錯(cuò)位經(jīng)營”。其戰(zhàn)略設(shè)計(jì)的著眼點(diǎn)應(yīng)首先將區(qū)域消費(fèi)指數(shù)及結(jié)構(gòu)進(jìn)行細(xì)分：是以價(jià)格為“消費(fèi)閥啟點(diǎn)（消費(fèi)啟動點(diǎn)）”的剛性消費(fèi)一族為受眾?；蛞云放?、品味、素養(yǎng)并通過消費(fèi)來體現(xiàn)其社會角色將價(jià)值作為“消費(fèi)閥啟點(diǎn)”的彈性消費(fèi)一族作為消費(fèi)對象。還是瞄準(zhǔn)以身份、“面子”、成就等作為“消費(fèi)閥啟點(diǎn)”的反彈性消費(fèi)一族，定位在vip賣場。從理論上講，能將上述“三族”兼容當(dāng)然最好，在避免同質(zhì)化競爭，取得了良好業(yè)績。 增強(qiáng)素質(zhì)、做強(qiáng)做大就流通企業(yè)的競爭力而言，其關(guān)鍵就是綜合素質(zhì)的較量，要盡快增強(qiáng)和提升“賣場素質(zhì)”。包括：賣場品牌含金量及彰顯水平、創(chuàng)新能力、市場份額、賣場信譽(yù)度、服務(wù)效率、經(jīng)營理念、業(yè)態(tài)模式、業(yè)內(nèi)影響力、對商戶的利益親和力、對消費(fèi)者的吸引力、資金厚度、所在區(qū)域的商情因子及交通便利、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、舵手掌控能力等，它是一個(gè)綜合評價(jià)體系。家居流通企業(yè)要想利于不敗之地，就要做強(qiáng)做大，既要增強(qiáng)硬實(shí)力，又要增強(qiáng)軟實(shí)力。在戰(zhàn)略設(shè)計(jì)和戰(zhàn)術(shù)打法上：一要堅(jiān)持創(chuàng)新，要從以往的“經(jīng)營商品”向“經(jīng)營服務(wù)”和“經(jīng)營消費(fèi)”轉(zhuǎn)變，要科學(xué)看待品牌與服務(wù)的辨證關(guān)系，注重信用和服務(wù)的經(jīng)營；其次要完善和加強(qiáng)“賣場功能”，即交易功能、服務(wù)功能、展示功能及感受功能的建設(shè)；第三要根據(jù)賣場自身狀況，最大限度地把握剛性消費(fèi)、彈性消費(fèi)和反彈性消費(fèi)；最大限度地挖掘“服務(wù)效益”、“品牌效益”和“規(guī)模效益”。發(fā)達(dá)國家流通行業(yè)的發(fā)展歷程，使以賣場品牌化、集約化、連鎖化、服務(wù)化趨勢，賣場品牌含金量越高、賣場素質(zhì)越強(qiáng)、服務(wù)保障越完善，比較優(yōu)勢就越明顯，其綜合競爭力也就越強(qiáng)。這樣的企業(yè)才能在激烈的市場競爭和泛家居行業(yè)的脈動下生存與發(fā)展。二、xx市建材/家居專業(yè)市場需求預(yù)測2.1xx現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Ω母镩_放30年來，合肥已從過去的江淮小邑發(fā)展為今天重要的區(qū)域性中心城市。合肥是全國十大經(jīng)商成本最低城市，投資環(huán)境優(yōu)良，是“跨國公司眼中最具投資價(jià)值的中國城市”，在綜合實(shí)力快速提升的同時(shí)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也取得長足發(fā)展。在市委、市政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場，搞活大流通，努力把合肥打造成為東進(jìn)西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心，雛形初顯！伴隨著現(xiàn)代