安徽六安A地塊城市改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

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selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahfselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf安徽六安a地塊城市改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分：項(xiàng)目報(bào)告總說明本次合肥彼岸不動(dòng)產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)為加燁公司提供的項(xiàng)目可行性報(bào)告之顧問服務(wù)內(nèi)容分為以下幾個(gè)部分：一、六安房地產(chǎn)市場調(diào)研分析二、項(xiàng)目可行性分析三、產(chǎn)品建議其中第二部分主要為宏觀市場的研究分析與個(gè)案調(diào)研第三部分主要采用統(tǒng)計(jì)學(xué)對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出本項(xiàng)目的靜態(tài)預(yù)計(jì)利潤，并得出項(xiàng)目的盈虧點(diǎn),并得出結(jié)論。第四部分主要針對項(xiàng)目目前的特征，結(jié)合我們對六安市場的調(diào)查研究，對項(xiàng)目提出對銷售與樹立開發(fā)商與項(xiàng)目形象均有利方向的產(chǎn)品建議。第二部分 市場調(diào)研篇第一章調(diào)研設(shè)計(jì)與組織實(shí)施一、調(diào)研設(shè)計(jì)（一）調(diào)研目的1、通過客觀深入的市場調(diào)研和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解六安市房地產(chǎn)市場供需空間和價(jià)格趨勢，確定目標(biāo)客戶群及其對產(chǎn)品和價(jià)格的取向，明確項(xiàng)目產(chǎn)品及價(jià)格等各項(xiàng)定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，成為市場所接受的產(chǎn)品與價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。（二）調(diào)研內(nèi)容1、對六安市宏觀環(huán)境的調(diào)研（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃（2）六安房地產(chǎn)現(xiàn)狀2、項(xiàng)目自身情況調(diào)研產(chǎn)品的整體研究與特性分析項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境）產(chǎn)品公司組成 3、競爭市場調(diào)研（個(gè)案對比）（1）基本情況樓盤位置、占地面積、總建筑面積、城區(qū)商、總投資、開工竣工日期、容積率 類別、檔次及整體布局 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)公開銷售日期銷售價(jià)格、城區(qū)期價(jià)格的變化情況、銷售率付款方式、銀行按揭安排等（三）調(diào)研方法1、宏觀調(diào)研 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談 報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析2、項(xiàng)目自身情況調(diào)研 項(xiàng)目現(xiàn)場考察 有關(guān)人員訪談 相關(guān)資料收集整理4、競爭市場調(diào)研 現(xiàn)場踩點(diǎn)調(diào)研 報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析 深度訪談第二章調(diào)研數(shù)據(jù)資料匯總與分析一、 六安市宏觀環(huán)境調(diào)研 （一）六安市宏觀環(huán)境分析 六安市位于安徽省西部、大別山北麓、江淮之間，東鄰合肥市和巢湖市；南接安慶市及湖北省英山、羅田兩縣；西與河南省商城、固始毗連；北接淮南市并與阜陽市隔河相望。312、206、105國道縱橫全市，合九鐵路及規(guī)劃中的寧西鐵路穿越全境，淠淮航道與江淮運(yùn)河相通，水運(yùn)可直濟(jì)江淮。全市程控電話和移動(dòng)電話網(wǎng)全部投入運(yùn)行，網(wǎng)絡(luò)傳輸能力提高很快，國內(nèi)、國際通訊 聯(lián)絡(luò)快捷方便。下轄舒城、霍山、金寨、霍邱、壽縣五縣及六安經(jīng)濟(jì)技術(shù)城區(qū)、葉集試驗(yàn)區(qū)和金安、裕安兩區(qū)。全市地勢，西南高峻、東北低平，呈梯形分布，7條主要河流、5大自然湖泊相間其中，分屬淮河和長江兩大水系。全市總面積17976平方公里，占全省總面積的12.9；其中耕地666.4萬畝，山場1100多萬畝，水面164萬畝。1999年末全市總?cè)丝?55.6萬，其中農(nóng)業(yè)人562.1萬，占總?cè)丝诘?5.7。 六安市是革命老區(qū)，是資源富市、農(nóng)業(yè)大市、旅游新市（二）六安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀六安市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時(shí)間城區(qū)量大幅增加，房價(jià)上揚(yáng)速度較快，市場秩序不規(guī)范。從全國各城市舊城改造經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)城市舊城區(qū)的改造城區(qū)勢必會(huì)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。結(jié)合六安實(shí)際情況，通過對城區(qū)管委會(huì)、房管局等政府部門的走訪，我們認(rèn)為，舊城區(qū)改造城區(qū)的實(shí)施會(huì)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)生如下幾方面影響：主力市場依然成為房價(jià)的領(lǐng)頭養(yǎng)老城改造是房地產(chǎn)城區(qū)市場的主體，相對于城區(qū)的房價(jià)每平方米高出300500元不等。舊城改造將繼續(xù)成為房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。舊城改造帶動(dòng)房地產(chǎn)投資目前市中心金安區(qū)可供城區(qū)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加之政府在城區(qū)建設(shè)加大了舊城改造的力度，使得城市中心區(qū)域的房產(chǎn)開發(fā)愈演愈烈。據(jù)市場資料顯示，六安市中心房價(jià)自03年至今，上漲了近300元/。房價(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，城區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相對于其他區(qū)域來說，它無工業(yè)污染的自然環(huán)境和完善的市政規(guī)劃優(yōu)勢無可比擬。城區(qū)和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給城區(qū)帶來無限的活力。城區(qū)人口增長使住宅需求更加旺盛城區(qū)大力啟動(dòng)招商引資，加強(qiáng)各區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)，諸多外來企業(yè)的入住，大量周邊城鎮(zhèn)人口的涌入，使城區(qū)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。六安對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生需求的主要因素是動(dòng)遷和改善居住為主。由于2002年上臺(tái)的政府領(lǐng)導(dǎo)加大和加快舊城改造的步伐，使城市建設(shè)速度加快，大量產(chǎn)生需求。城區(qū)房價(jià)會(huì)隨著城區(qū)區(qū)成熟程度而趨高一般來說，城區(qū)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢必會(huì)造成城區(qū)熱度頻頻上升，物業(yè)的投資價(jià)值也逐漸顯出。房地產(chǎn)城區(qū)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存城區(qū)的開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)會(huì)。但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)存在。眾所周知，六安市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。據(jù)2004年統(tǒng)計(jì)資料，六安市人均年收入僅為5000余元。經(jīng)濟(jì)收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。同時(shí)，人們對房產(chǎn)投資的認(rèn)識(shí)還相對薄弱，加之城區(qū)建設(shè)時(shí)間短，相應(yīng)配套尚不完善，在此形勢下，要想做好一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，更要注重項(xiàng)目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場需求，準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。六安房地產(chǎn)市場需求前景分析由市場調(diào)研可知：六安打算在未來35年的購房的群體特別大，而且購房人群呈年輕化、高學(xué)歷化，并且市場需求伴隨六安經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和六安國民濟(jì)的高速發(fā)展，市場需求不斷擴(kuò)大，并且向多樣化、個(gè)性化需求轉(zhuǎn)變，市場需求前景廣闊。六安房地產(chǎn)市場競爭力前景分析 六安市城區(qū)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)會(huì)。但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)存在。眾所周知，六安市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。據(jù)2001年統(tǒng)計(jì)資料，六安市人均年收入僅為6000 元。經(jīng)濟(jì)收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。同時(shí)，周邊項(xiàng)目城區(qū)還層次不齊，整體城市改造推進(jìn)還有待時(shí)間，在此形勢下，要想做好一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，更要注重項(xiàng)目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場需求，準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。 六安房地產(chǎn)市場由于市場空間的擴(kuò)大和政府招商引資政策的引導(dǎo)，省內(nèi)外大型一流房地產(chǎn)城區(qū)企業(yè)紛紛進(jìn)駐六安，而且通過兩到三年的運(yùn)作后，在市場上取得了驕人的業(yè)績。這些企業(yè)憑借雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)越的管理團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的全程策劃理念和滾動(dòng)式發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略，不斷在強(qiáng)占六安房地產(chǎn)市場份額，而六安本地房地產(chǎn)企業(yè)，由于觀念落后、人才匱乏、管理松散，又發(fā)展多元化經(jīng)營造成資金不足，企業(yè)競爭力不斷下降，市場份額不斷減小。在此機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的形勢下，本土企業(yè)開始覺醒，慢慢開始剝離其它產(chǎn)業(yè)，把主業(yè)集中到房地產(chǎn)上來，并通過與強(qiáng)手聯(lián)合和出讓股權(quán)等形式與一流的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，企業(yè)競爭力不斷提升，市場份額逐步擴(kuò)大。從市場需求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，六安的房地產(chǎn)市場前景廣闊，但競爭會(huì)越演越烈 二、六安市樓盤調(diào)查（一） 住宅調(diào)查名稱位置開發(fā)商設(shè)計(jì)院企劃面積可售面積多層均價(jià)高層均價(jià)明珠購物廣場東大街以北,解放路以東,云露街以南安徽明珠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海同濟(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)院廣州三憬劃置業(yè)咨詢有限公司2050004300024002500興美花園四期和平巷以北,云露街以南,文盛街以西六安市興美(福建)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)：福州博林環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)顧問有限公司合肥遠(yuǎn)大房地產(chǎn)推廣機(jī)構(gòu)400002100和順名都城解放南路以西，淠河干渠以東投資商：安徽水利股份 開發(fā)商：和順置業(yè)無嘉禾創(chuàng)業(yè)咨詢策劃2400002000水云間解放南路以東，萬佛路以北安徽志民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：安徽藝源藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司 景觀設(shè)計(jì)：香港ai建筑與景觀設(shè)計(jì)公司無2500002000世紀(jì)景園皖西東路、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)投資商：香港昌浩地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu) 開發(fā)商：六安昌浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京中聯(lián)恒昌置業(yè)顧問1000001750天盈星城解放南路、佛子嶺路投資商：上海天盈投資發(fā)展有限公司 開發(fā)商：六安天盈置業(yè)發(fā)展有限公司無無2700001800第五大街解放北路、皋城路六安加燁中奇房地產(chǎn)開發(fā)公司六安新漢基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海象外建筑設(shè)計(jì)公司彼岸不動(dòng)產(chǎn)行銷機(jī)構(gòu)30000鼓樓新天地東大街以北,解放路以東,云露街以南投資商：福建三木集團(tuán)股份有限公司 開發(fā)商：安徽皖美房地產(chǎn)有限公司無廈門上城建筑100002000名仕苑解放北路六安市僑興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無無3000050002000上院解放北路、一中對面合肥市和普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無和普625665156620002250六安國際汽車城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)投資商：上海億豐經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 開發(fā)商：六安市金三角置業(yè)有限公司浙江大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院恒基物業(yè)咨詢有限公司944881700百花現(xiàn)代城解放北路六安中誠置業(yè)有限責(zé)任公司天地行（安徽）。全程推廣：觀筑量行（上海）61000320002460舒怡音樂花園大別山路以南，磨子潭路以東安徽遠(yuǎn)大投資置業(yè)有限公司無廈門房易置業(yè)400002200總計(jì)1463054總結(jié)六安市城區(qū)面積6平方公里，城市人口40萬，未來城區(qū)面積要擴(kuò)大到10平方公里?，F(xiàn)在六安市場上供應(yīng)的住宅達(dá)到100多萬平方，在2004年以前的五年里，六安商品房一共開發(fā)260萬平方，從2002年的均價(jià)900元上漲到現(xiàn)在的2000元/平方，主要購房客戶為回遷戶、公務(wù)員及事業(yè)單位的員工，當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)的中高層管理人員。當(dāng)?shù)厝速彿康攸c(diǎn)的第一選擇是在六安一中附近，對于城南新區(qū)比較看好它的升值潛力。老城區(qū)：主要集中在六安一中附近，周邊配套成熟，但售價(jià)較高，比新城區(qū)高200元左右。 城南新區(qū)：主要指解放南路附近，由于靠近火車站，市政府也搬遷到附近，規(guī)劃較好。附近樓盤規(guī)模都較大，多在20萬平方米以上。附近還有一個(gè)由安徽省高速公路投資有限公司投資的“御景龍湖山莊”，體量390000平方米。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)：安徽喜洋洋食品工業(yè)園、六安華源紡織股份有限公司、索伊家電工業(yè)園、安徽江淮汽車座椅有限公司、六安市海洋羽毛有限公司、安徽貝德家電工業(yè)園、汝必德沙發(fā)制造有限公司、安徽明德線纜集團(tuán)、德森特種紙業(yè)、曾勝羽絨工業(yè)園、長江精工工業(yè)園.六安市大型企業(yè)：華電六安電廠、長江精工集團(tuán)、華源紡織、江淮汽車（齒輪）、世林照明集團(tuán)、海螺集團(tuán)（水泥）、應(yīng)流集團(tuán)（鑄鋼）、安徽迎駕集團(tuán)（白酒）、星星輕紡（二）商業(yè)調(diào)研1、項(xiàng)目調(diào)研 百花現(xiàn)代城開發(fā)商：六安中誠置業(yè)有限責(zé)任公司企劃行銷：天地行(安徽)地址：解放北路北門塔廣場南側(cè)電話：3213288，3216388占地面積：4.06萬總建筑面積：6.1萬，住宅面積：3.2萬，商業(yè)面積：2.3萬，菜市場：0.59萬建筑類型：住宅 商鋪沿街鋪位：北向1-2層商業(yè)，加地下層菜市場，南向三層商業(yè)層高：3.9米，4.5米開間：，3.4米，2.5米，6.4米（2.5米+3.9米）進(jìn)深：10米左右；銷售方式：南向內(nèi)向商鋪可單層出售，面積最小10多個(gè)平米（小商品市場）銷售率：除城北小學(xué)附近，買一層送地下室的商鋪，賣了2間，其它未銷售。按揭情況：五成首付五成按揭，外地戶口除非有本地公務(wù)員擔(dān)保，否則不予辦理按揭。優(yōu)惠折扣：一次性付款優(yōu)惠兩個(gè)點(diǎn)。備注：整體銷售情況較差。解放路一二層連體商鋪，未銷售；塔南路一二層連體商鋪，未銷售。 明珠廣場開發(fā)商：安徽明珠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：六安市解放中路九墩塘對面總用地面積約：75600平米，總建筑面積：18萬平米建筑類型：多層、高層住宅，中心商城，賓館樓，綜合樓等共同組成中心商城：總建筑面積：28000平米，地面五層，地下一層 配備：12部扶梯，2總貨梯，2部觀光電梯 經(jīng)營品種類似于商之都星級賓館：總建筑面積：19000平米，共八層， 四星級賓館配備標(biāo)準(zhǔn)，2部客用電梯沐浴休閑美食娛樂中心：總建筑面積18000平米 2部客用電梯 2、3、4層為規(guī)劃中的美食娛樂城 5、6、7層為規(guī)劃中的沐浴休閑中心層高：3.43.7米開間： 3.55米進(jìn)深：615米最高價(jià)：13800元/平米（緊鄰肥西老母雞兩邊的單層商鋪）最低價(jià)：5260元/平米（一二兩層連體，與解放路垂直的最西邊步行街）總價(jià)：25萬200萬不等，單套面積：50200平米單價(jià)：5500元/平米銷售率：現(xiàn)已基本買完，只剩下幾套面積較大的商鋪。按揭情況：五成首付五成按揭，外地戶口除非有本地公務(wù)員擔(dān)保，否則不予辦理按揭。優(yōu)惠折扣：價(jià)格可商議。備注：1、現(xiàn)小面積已全部售完，只剩下幾套大面積。其中最小150平米一二連體，總價(jià)在97萬元左右；最大200多平米，總價(jià)140萬元。2、沿解放路鋪面不對外出售，統(tǒng)一招商。 鼓樓.新天地開發(fā)商：安徽皖美房地產(chǎn)有限公司行銷策劃：廈門上城建筑銷售電話3212888占地面積：11.3萬平米建筑面積：20.8萬平米物業(yè)類型：集商業(yè)、住宅、酒店式公寓、寫字樓、農(nóng)貿(mào)市場為一體五洲風(fēng)情步行街簡況：層高：5米 主力面積：12-40平米 硬件：大型室外步行梯、人行天橋，300個(gè)固定商業(yè)停車位功能分布：五洲名店街、時(shí)尚女人街、學(xué)生街、兒童街、美食街、酒吧風(fēng)情街銷售情況：目前正在發(fā)售公寓住宅，商業(yè)暫未發(fā)售，售價(jià)不祥 博亞生活廣場開發(fā)商：上海博亞置業(yè)有限公司全程營銷：steed地址：六安市人民路常青路口銷售電話：3326699物業(yè)類型：商業(yè)，步行街共分四棟，目前開發(fā)銷售1、2棟，建筑面積約1萬多平米，三、四棟待定面積：主力面積60-80平米，最小20平米，一、二層連體銷售，三層大面積銷售，店面寬4米，進(jìn)深8米層高：一層高5.4米，二層高3.2米開間：3.5米，4米，4.5米進(jìn)深：8米最高價(jià)：9900元/平方米最低價(jià)：5000元/平方米總價(jià)：30萬100萬元不等、單套面積：最小20多平方米，主力戶型60-70平方米，最大的1000多平方米，1000多平方米的一共兩套，已賣出一套。單價(jià)：5000多元/平方米-9900多元/平方米銷售率：約30%-40%的銷售率。按揭情況：五成首付五成按揭，外地戶口除非有本地公務(wù)員擔(dān)保，否則不予辦理按揭。優(yōu)惠折扣：目前無優(yōu)惠措施。備注：分三期，目前賣的是一期，一共100多套。2、六安市中心各主干道簡況路名租金范圍(元/月)主要商業(yè)業(yè)態(tài)皖西路40-170大型商業(yè)、通訊、家電、品牌服飾為主解放路45-130解放路由于改造，經(jīng)營格局不明顯，電腦、手機(jī)、書店、高檔服飾都有所涉及人民路75-90電腦產(chǎn)品為主，服飾、花店、家電為輔云露街40-60以服飾為主，為中低檔產(chǎn)品，偏中檔大別山路30-70建材為主，農(nóng)機(jī)電、摩托車為輔梅山路25-60賓館、花店、婦女兒童服飾、酒店為主3、市內(nèi)各大商場經(jīng)營業(yè)態(tài) 百大金商都樓層業(yè)態(tài)分類說明負(fù)一層金商都超市滿足六安市中心老百姓生活日用需求，聚集人氣一 層百貨鞋帽精品皮鞋、箱包皮件、鐘表照材、金銀首飾、名煙名酒、數(shù)碼電子、化妝品、珠寶玉器二 層針織男裝名牌男裝、休閑男裝、名牌襯衫、名牌羊毛衫、各類針織品、中高檔內(nèi)衣三 層精品女裝休閑女裝、淑女裝、名牌時(shí)裝、職業(yè)女裝、名牌女裝、中老年服裝、名牌飾品四 層童裝家具運(yùn)動(dòng)休閑童裝、運(yùn)動(dòng)休閑、健身器材、文體辦公、工藝美術(shù)、床用家居、餐飲五 層綜合辦公區(qū)金商都商貿(mào)有限責(zé)任公司 西都時(shí)代廣場樓層功能組合業(yè)態(tài)分類說明負(fù)一層世紀(jì)聯(lián)華大賣場滿足六安市中心老百姓生活日用需求，聚集人氣一 層西都百貨時(shí)尚精品廣場男女皮鞋、箱包皮件、鐘表照材、金銀首飾、名煙名酒、手機(jī)通訊、美食天地夾 層兒童廣場童裝、童鞋、嬰幼兒用品、孕婦裝、美容院、時(shí)尚生活館、娛樂城二 層服飾生活廣場商務(wù)休閑、青春休閑、精品男裝、西服襯衫、職業(yè)休閑裝、淑女裝、中老年服裝、年仔皮裝、咖啡吧三 層日常用品針紡家電廣場家電、動(dòng)動(dòng)休閑、床上用品、健身器材、辦公用品、工藝品、日用百貨四 層六安西都百貨有限公司2、項(xiàng)目自身情況分析 開發(fā)商簡介 項(xiàng)目概況 開發(fā)項(xiàng)目的必要性與可行性 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目swot分析開發(fā)單位簡介安徽省加燁置業(yè)有限公司位于合肥市寧國路150號(hào)加燁廣場，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、建材銷售，建筑裝飾為一體的實(shí)業(yè)公司。公司注冊資金1800萬人民幣，為民營企業(yè)，法人具有十幾年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，分別在阜陽、合肥、六安等地有近50萬方的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績。項(xiàng)目概況“五里墩大橋a地塊城市改造項(xiàng)目”是六安市舊城改造的項(xiàng)目之一。項(xiàng)目位于五里墩大橋以東，皖西路以北，市輕工機(jī)械廠以西的舊城區(qū)。該地塊總面積80畝，有效用地面積60畝，道路占地20畝，容積率1.83，可建成商業(yè)、住房總面積為98000平方米。其中沿街商鋪20000平方米，住宅78000平方米，綠化率30%。開發(fā)項(xiàng)目的必要性與可行性為加快六安市舊城改造的步伐，改善六安的城市面貌，改善城市居民的環(huán)境與住宅條件，提高老百姓的生活水平。并且，由于該地塊是六安通往合肥的東大門。因此，建設(shè)改造該地塊勢在必行。項(xiàng)目選址該地塊作為六安市的東大門，交通便利，人口密集、人氣旺盛的地方，若能建成環(huán)境優(yōu)雅、建筑風(fēng)格獨(dú)特、質(zhì)量上乘的住宅小區(qū)，勢必成為六安市的一大亮點(diǎn)。項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢： 該地塊位于五里墩大橋以東，是連接經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和金安區(qū)的中心位置，是六安東區(qū)的核心地塊。并且，地塊位于皖西路東段，皖西路是六安市最繁華的商業(yè)地段；地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。 該地塊位于皖西路以北，即將開通的龍河中路以東，北側(cè)還有支路，長安南路由此通往火車站，交通十分便捷。 小區(qū)空氣清新，建設(shè)后環(huán)境優(yōu)美，地塊將建設(shè)的河道與生態(tài)綠化帶，將成為人們休閑娛樂的好去處。 小區(qū)近10萬平方米的建筑面積，是一個(gè)大型集中化的生活小區(qū)。 該地塊已經(jīng)基本完善，路、電、水、通訊等設(shè)施，入場便可施工。 項(xiàng)目區(qū)域文化教育、商業(yè)配套設(shè)施基本齊全。劣勢 小區(qū)沿河的低矮建筑物，整體形象較差，影響小區(qū)景觀、生活與品質(zhì)。 河道尚未進(jìn)行治理，形象較差，同樣影響小區(qū)景觀、生活與品質(zhì)。機(jī)會(huì)點(diǎn) 與本項(xiàng)目所處區(qū)位、規(guī)模特質(zhì)相近的可競爭樓盤較少，抓住市場機(jī)會(huì)點(diǎn)，積累有效客戶。 本區(qū)域房地產(chǎn)市場處在發(fā)展階段，整體營銷實(shí)力不強(qiáng)，給項(xiàng)目預(yù)留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。 現(xiàn)市場的房價(jià)略高出市民的承受價(jià)位，據(jù)調(diào)研，市民對本項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)位認(rèn)同感較強(qiáng)，為本項(xiàng)目打入市場奠定了良好的基礎(chǔ)。威脅點(diǎn) 地塊內(nèi)的河道走向、拆遷安置及汽車站的物業(yè)范圍存在較多的不定性，影響項(xiàng)目的運(yùn)行周期。 周邊大型同類型物業(yè)對項(xiàng)目造成較大的銷售壓力。第三部分：項(xiàng)目可行性研究分析計(jì)算前提：全部以自籌資金計(jì)。一、成本分析1、 土地費(fèi)用：4000萬元政府土地收益金：4000萬元契稅：40004% =160萬元共計(jì)：4000 +160 = 4160萬元2、 前期工程費(fèi)用：451.24萬元規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)費(fèi)：9800025元/=2457萬元地質(zhì)勘探費(fèi)：980002元/=19.6萬元場地三通一平費(fèi)：533608元/=42.688萬元測繪、單體放驗(yàn)費(fèi)：980002元/=19.6萬元招投標(biāo)費(fèi)：8864萬元1=8.864萬元質(zhì)監(jiān)費(fèi)：980002.5元/=24.5萬元抗震安全評估費(fèi)：8864萬元1=8.864萬元住宅工程報(bào)建費(fèi)：78000100元/=780萬元商網(wǎng)建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)：20000125元/=250萬元規(guī)劃綜合技術(shù)服務(wù)費(fèi)： 980003元/=29.4萬元工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)：8864萬元1.2%=106.37萬元施工圖紙審查費(fèi)：980002元/=19.6萬元發(fā)展散裝水泥專項(xiàng)基金：980001.5元/=11.76萬元施工合同印花稅、鑒定費(fèi)：8864萬元0.17%=15.07萬白蟻防治費(fèi)：980002.5元/=24.5萬元施工圖紙防雷審查費(fèi)：980001.1元/=10.78萬元合計(jì)前期工程費(fèi)用：1619.53萬元3、 建安費(fèi)：萬元住宅多層：800元/46800=3744萬元小高層：1000元/31200=3120萬元商網(wǎng)：200001000元/=2000萬元合計(jì)：8864萬元4、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1693.63萬元小區(qū)綠化費(fèi)：5336034%60元/=94.048萬元小區(qū)道路建設(shè)費(fèi)：13340150元/=200.1 萬元水表出戶安裝費(fèi)：500元/戶832戶=41.6萬元供水施工費(fèi)（室外）：9800010元/=98萬元電表出戶費(fèi)：400元/戶832戶=33.28萬供電施工費(fèi)（室外）：9800015元/=81.09萬元變壓器安裝費(fèi)：10臺(tái)30萬元/臺(tái)400kwa=300萬元智能化建設(shè)費(fèi)：98000元/60元/=588萬元煤氣開戶費(fèi)：3000元/632戶=189.6萬元合計(jì)以上基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用共：1693.63萬元14項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)：4160萬元萬元1619.53萬元8864萬元1693.63萬元=16337.16萬元5、不可預(yù)見費(fèi)用：16337.16萬元3%=491.238萬元6、管理費(fèi)用：16337.16萬元2%=327.492萬元7、銷售費(fèi)用：16337.16萬元2%=327.492萬元17項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)：投資總額：16337.16萬元491.238萬元327.492萬元327.492萬元=17483.38萬元二、收益分析1、銷售單價(jià)確定1）住宅價(jià)格確定根據(jù)成本估算及對市場研究分析的結(jié)果，運(yùn)用市場比較法初步確定，本項(xiàng)目對外銷售多層價(jià)格為2100元/平方米，小高層價(jià)格為2400元/平方米。2）商網(wǎng)價(jià)格確定用同樣的方法，將商網(wǎng)的平均價(jià)格確定皖西路：6000元/平方米小區(qū)北部規(guī)劃道路沿街商鋪：4000元/平方米小區(qū)間規(guī)劃道路沿街商鋪：5000元/平方米2、銷售收入小結(jié)住宅：多層：2100元/46800=9828萬元小高層：2400元/31200=7488萬元小計(jì)：9828萬元+7488萬元=17316萬元商業(yè)：小區(qū)間規(guī)劃道路沿街商鋪：5000元/12353=6176.5萬元小區(qū)北部規(guī)劃道路沿街商鋪：4000元/2353=941.2萬元皖西路沿街商鋪：6000元/5294=3176.4萬元小計(jì)：6176.5萬元941.2萬元3176.4萬元=10294.1萬元合計(jì)：17316萬元+10294.1萬元=27610.1萬元銷售稅金：27610.1萬元5.6%=1546.1656萬元3、利潤計(jì)算投入成本：17483.38萬元銷售稅金：1546.17萬元銷售收入：27610.1萬元利潤：27610.1萬元17483.38萬元1094.74萬元=8580.55萬元利潤率：8580.55萬元17483.38萬元=49.08% 三、風(fēng)險(xiǎn)分析1、盈虧平衡分析 影響本項(xiàng)目稅前利潤的幾個(gè)主要因素分別是建筑工程投資、商品房銷售價(jià)格、商品房銷售率等。這些因素受六安政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向運(yùn)動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤為零，即項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的臨界點(diǎn)。（見下表）1）盈虧平衡表因素建筑工程投資（萬元）商品房銷售價(jià)格（元/平方米）商品房銷售率因素現(xiàn)在估算值17483.382817.36100%因素盈虧平衡點(diǎn)變化百分比57.92%-36.68%-36.68%因素盈虧平衡點(diǎn)值27610.11784.0263.32%稅前利潤000稅前利潤變化幅度100%100%100%2）盈虧平衡點(diǎn)分析綜上所述，當(dāng)建筑工程投資總成本增加57.92%，或商品房銷售價(jià)格下降36.68%，或商品房銷售率下降36.68%時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)市場預(yù)測，該項(xiàng)目的投資總成本增加不會(huì)超過30%，平均銷售單價(jià)不會(huì)低于2500元/平方米，商品房銷售率不會(huì)低于85%，所以，該項(xiàng)目有盈無虧。2、敏感性分析本項(xiàng)目的敏感性分析僅針對投資利潤率，分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%,10%,15%和總投資上下波動(dòng)5%,10%,15%,對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)投資利潤率的影響。1）敏感性分析表售價(jià)變動(dòng)敏感性分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)15%10%5%5%10%15%投資利潤率(%)49.0826.7234.1941.6556.5363.9871.44經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基準(zhǔn)方案投資變動(dòng)15%10%5%5%10%15%投資利潤率(%)49.08 75.3965.6456.9241.9835.5329.64從上表可以看出，本項(xiàng)目售價(jià)對收益影響較大：當(dāng)售價(jià)增加5%時(shí)，投資利潤率上升到56.53%，上升了7.45個(gè)百分點(diǎn)。因此，為了確保項(xiàng)目取得預(yù)期的利益，建議引入專業(yè)的營銷策劃公司介入，加強(qiáng)市場營銷工作，盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。 另一方面，也可以看出，本項(xiàng)目投資對收益影響也較大：當(dāng)投資費(fèi)用增加5%時(shí)，投資利潤率下降到41.98%，下降了6.11個(gè)百分點(diǎn)。因此，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，應(yīng)該對成本進(jìn)行有效的控制，這樣才能保證本項(xiàng)目投資利潤率得以實(shí)現(xiàn)。 二者比較，從投資和售價(jià)對投資利潤的比較中可以看出，銷售價(jià)格的影響程度與投資的影響程度幾乎相同。因此，在項(xiàng)目運(yùn)行中，不僅要注意成本控制，還要注意銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。四、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益評估投入成本：17483.38萬元銷售稅金：1546.17萬元銷售收入：27610.1萬元利潤：27610.1萬元17483.38萬元1094.74萬元=8580.55萬元利潤率：8580.55萬元17483.38萬元=49.08%1、經(jīng)濟(jì)效益評估本項(xiàng)目稅后凈利潤為8580.55萬元，投資利潤率為49.08%，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均收益率，因此，本項(xiàng)目本方案在經(jīng)濟(jì)效益上是可行的。本項(xiàng)目由于企業(yè)的強(qiáng)大資金實(shí)力和自身的平衡能力，因此本項(xiàng)目在資金流動(dòng)上可行。2、社會(huì)效益評價(jià)本項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，能夠改善居民的住宅環(huán)境和居住條件，居民回遷，從而改善生活條件，住上好房子；小區(qū)周圍因開發(fā)而進(jìn)行的市政配套建設(shè)、道路、綠化的改造，大大改善了周圍居民的生活環(huán)境. 本項(xiàng)目的開發(fā)，可為推動(dòng)六安市舊城改造提供一個(gè)借鑒，改善環(huán)境并對六安的住宅建設(shè)發(fā)展起了推動(dòng)作用，成為六安住宅新名片。新舊比明顯，給政府樹立舊城改造典范。給政府信心，能夠給后面的項(xiàng)目政府提供政策支持打下基礎(chǔ)。同時(shí)改善了當(dāng)?shù)鼐用窬幼…h(huán)境，提升城市品位，增加了城市新景觀，服務(wù)人民，造福社會(huì)。因此，具有良好的社會(huì)效益。3、環(huán)境效益評價(jià)本住宅小區(qū)要滿足居住生活環(huán)境的實(shí)用性、舒適性和安全性的要求，為社會(huì)提供多樣化、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明小區(qū)。為達(dá)到上述目標(biāo)，該項(xiàng)目在規(guī)劃中以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。本項(xiàng)目具有良好的環(huán)境效益。五、結(jié)論 綜上所述，本項(xiàng)目可行。第四部分：項(xiàng)目建議一、產(chǎn)品建議 塑造六安地區(qū)高品質(zhì)住宅的代表，具體落實(shí)為“多層住宅+小高層標(biāo)志型住宅+大型商業(yè)配套”等產(chǎn)品形態(tài)。由于本項(xiàng)目地塊中有天然河流穿過地塊，根據(jù)規(guī)劃需要在河流沿岸建設(shè)綠化帶，所以考慮沿河岸景觀建設(shè)多層住宅。然后向兩邊擴(kuò)展的同時(shí)逐步提高建筑高度，從低層住宅過度到標(biāo)志性的小高層住宅。這樣整個(gè)社區(qū)就錯(cuò)落有致，別具一格，能迅速樹立品牌口碑。另外在道路沿線設(shè)置大型商業(yè)配套，服務(wù)小區(qū)及周邊居民的生活，以自主經(jīng)營為主。二、配套建議依據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、健身器材、診所、移動(dòng)營業(yè)處、銀行儲(chǔ)蓄所、超市等；我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有：1、社區(qū)會(huì)所：建議配置餐廳、游泳池、美容美發(fā)廳、圖書閱覽室、健身房、桑那房、游戲機(jī)室、乒乓球室、臺(tái)球室、網(wǎng)吧、醫(yī)務(wù)室、洗衣房。2、游泳池：建議引入空中游泳池。3、中水處理系統(tǒng)：針對六安缺水現(xiàn)象，我司建議設(shè)計(jì)2套排污管道，即生活排水和馬桶排水分開，可根據(jù)需要，將部分生活排水回收，二次處理，用于小區(qū)綠化灌溉、洗車及做為水景補(bǔ)充水源。這也可做為社區(qū)的又一賣點(diǎn)。4、換熱站：依據(jù)小區(qū)規(guī)模，建議至少要建一處換熱站，以保證居民冬季室內(nèi)溫度。5、供水系統(tǒng)：建議設(shè)計(jì)3套供水管道，自來水、純凈水、溫泉水入戶，純凈水以經(jīng)營性質(zhì)，短時(shí)間內(nèi)即可收回管道成本，并贏得回報(bào)；溫泉是六安的一大資源，已被較多樓盤利用，據(jù)有關(guān)部門檢驗(yàn)，溫泉水中含多種微量元素，健康、保潔，可預(yù)防多種疾病。6、燃?xì)庀到y(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。7、通訊系統(tǒng)：電話線、有線電視、寬帶（建議上電信寬帶，速度快），室內(nèi)綜合布線，客廳、主臥各配一個(gè)端口。8、安保系統(tǒng)：建議封閉式管理，設(shè)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講門鈴、家庭緊急報(bào)警按鈕。9、物業(yè)管理：三表ic卡繳費(fèi)。 三、建筑單體設(shè)計(jì)建議（一）戶型設(shè)計(jì)建議1、住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。 2、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、功能分室等要求設(shè)計(jì)。3、戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層、小高層）等。4、戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)布局要盡可能滿足住戶的景觀需要，將室內(nèi)景觀向室外延伸，讓住戶更多地親近自然。因此，窗戶要加大，窗臺(tái)要降低，還可設(shè)計(jì)弧形窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、寬角度窗，讓住戶對室外景觀一覽無遺5、戶型配比物業(yè)類型主力戶型面積（平方米）戶型面積（平方米）所占比例多層120100110 30%110130 50%150以上 20%小高層130（每棟最高層可以以躍層形式出現(xiàn)，預(yù)計(jì)180左右）110130 20%130150 65%150以上 15%商鋪9612米*4米（上下兩層）附:戶型參考圖附建議參考主力戶型（三室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺(tái)）（1）超大面積的客廳設(shè)計(jì)，除滿足會(huì)客需要外，還給居者留有足夠的活動(dòng)空間。（2）巧妙的門廳設(shè)計(jì)，使門與客廳之間擁有過度空間，增強(qiáng)了私密性；同時(shí)在門廳內(nèi)可以更換裝束，使您的客廳始終保持清新與潔凈。門廳的設(shè)置能體現(xiàn)居者的身份地位和生活品位。（3）主臥室面積大，便于家具的擺放。（4）雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，使您的生活更舒適、方便。（二）建筑造型外立面建議一層使用石材，二層以上采用仿毛石貼面與涂料結(jié)合，顏色以體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格的淺色調(diào)為主。單元門廳：采用簡約平頂設(shè)計(jì)，側(cè)墻采用玻璃幕墻，保證門廳的采光性能。內(nèi)部安裝吸頂燈及不銹鋼信箱，地面鋪設(shè)花崗巖，頂部進(jìn)行吊頂處理。 （三）建筑風(fēng)格及建筑形式建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進(jìn)新的設(shè)計(jì)理念，使產(chǎn)品有別于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味，這樣才可具有市場競爭力，如與市中其他樓盤雷同，我們的客戶群體只能限制在城區(qū)，市區(qū)客戶失去了購買理由。我們建議，本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，借鑒婉約的江南風(fēng)格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號(hào)（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺(tái)等）和建筑色彩，使整個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。1、建筑