大酒店項(xiàng)目建議書(shū)（范文）.doc

大酒店項(xiàng)目建議書(shū)第一章概論第一節(jié)項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目名稱(chēng)大酒店2.項(xiàng)目申辦單位：有限公司3.項(xiàng)目擬選地址北京市區(qū)西單商業(yè)區(qū)大街4.項(xiàng)目背景4.1工程，是北京市商業(yè)區(qū)改造的重點(diǎn)工程之一（占地20公頃、總建筑面積80多萬(wàn)平方米），是集金融、旅游、購(gòu)物、文化、文化、娛樂(lè)、辦公等為一體的大型綜合性商業(yè)開(kāi)發(fā)工程。擬建“大酒店”是該工程的重要組成部分，場(chǎng)址原為1992年經(jīng)地方政府批復(fù)建設(shè)的綜合樓項(xiàng)目。原綜合樓項(xiàng)目因拆遷問(wèn)題、投資政策和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)變化等多種原因，未能如期實(shí)施。4.2根據(jù)當(dāng)前國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策，以及北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、投資環(huán)境和市場(chǎng)需求的變化，結(jié)合北京市市場(chǎng)環(huán)境、特征、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認(rèn)為：地西單商業(yè)區(qū)范圍及北京金融中心附近，進(jìn)行適應(yīng)市場(chǎng)需求的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)（如建設(shè)高檔酒店等）尚有一定的空間區(qū)位。因此，業(yè)主審時(shí)度勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)（五星級(jí)酒店為空缺）特點(diǎn)，重新確定了企業(yè)的任務(wù)與目標(biāo)，決定將原綜合樓項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為五星級(jí)酒店項(xiàng)目，并通過(guò)高水平的經(jīng)營(yíng)管理而產(chǎn)生較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。4.3該項(xiàng)目于2000年6月8日由a公司與b公司（外商）簽署協(xié)議由雙方出資地京設(shè)立一家中外合資公司大酒店有限公司（注冊(cè)資本萬(wàn)元美元，中文占70、加方占30）。擬在原綜合樓項(xiàng)目場(chǎng)址上投資建設(shè)大酒店。4.4目前建設(shè)場(chǎng)地拆遷與平整工作業(yè)已完成，具備了建筑工程施工和市政配套工程施工的前期條件。5.項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和進(jìn)度預(yù)計(jì)擬建項(xiàng)目基本定位為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華酒店（含部分酒店式公寓），經(jīng)營(yíng)范圍以住宿、餐飲、娛樂(lè)為主，以中小型會(huì)議、展覽與展示、購(gòu)物為輔。占地面積13000平方米，建筑面積109030平方米（方案a）。建設(shè)內(nèi)容為：客房、酒店式公寓、會(huì)議中心、中小型展覽與展示廳以及娛樂(lè)、購(gòu)物、停車(chē)場(chǎng)所等。項(xiàng)目總投資154850萬(wàn)元（方案a，含鋪底流動(dòng)資金），全部由合資公司解決。北京大酒店是一座集集高檔客房、餐飲、會(huì)議中心、商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、地下停車(chē)場(chǎng)等為一體的現(xiàn)代化、智能化綜合性商業(yè)服務(wù)設(shè)施。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年開(kāi)工，建設(shè)周期3年，2004年建設(shè)并投放使用。6.項(xiàng)目前期動(dòng)作情況2000年8月，完成以下幾項(xiàng)申請(qǐng)的前期準(zhǔn)備工作：一是委托工程咨詢(xún)公司編制可毛生研究報(bào)告；二是分別向北京市計(jì)委、國(guó)家計(jì)委匯報(bào)項(xiàng)目建設(shè)的基本想法及依據(jù)；三是擬于9月下旬正式行文向北京市計(jì)委、國(guó)家計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)。第二節(jié)合資雙方簡(jiǎn)介1.a公司a公司系房地產(chǎn)綜合性開(kāi)發(fā)公司。它成立于年，1993年實(shí)行股份制，1994年吸收一外資公司入股后成為合資股份有限公司。目前，注冊(cè)資金億元；總資產(chǎn)63億元，凈資產(chǎn)32億元。近年來(lái)，全公司累計(jì)從境外引進(jìn)資金3.88億美元。公司擁有正式員工235人，其中本科以上學(xué)歷130人，占55。公司現(xiàn)年房地產(chǎn)開(kāi)竣工面積超過(guò)1500萬(wàn)平方米，以其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)及良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和信譽(yù)名列北京市三大房地產(chǎn)企業(yè)之中。當(dāng)前國(guó)家一系列主改政策出臺(tái)，引發(fā)了北京市大規(guī)模的市政建設(shè)和舊城改造新熱潮，為房地產(chǎn)開(kāi)辟了廣闊和新和發(fā)展空間。公司將通過(guò)貫徹iso9000標(biāo)準(zhǔn)系列，進(jìn)一步提高公司管理水平，努力降低成本，為客戶(hù)提供滿(mǎn)意的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)。2.b公司是一家注冊(cè)于加拿大的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和投資控股公司，主要業(yè)務(wù)為投融資、房地產(chǎn)，以及通過(guò)合資與附屬公司形式從事的藥品研、產(chǎn)、銷(xiāo)。八十年代初，該公司在中國(guó)大陸、香港與臺(tái)灣地區(qū)投資、經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)物業(yè)和從事制衣及相關(guān)商品產(chǎn)品貿(mào)易。1999年?duì)I業(yè)收入3.8億美元、凈資產(chǎn)6.8億美元。該公司憑借銷(xiāo)售渠道、投融資等方面優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的8年當(dāng)中參與了多個(gè)項(xiàng)目的投融資工作。3.委托管理大酒店有限公司將委托在國(guó)際上享有盛譽(yù)的酒店管理集團(tuán)管理集團(tuán)對(duì)建成后大酒店日常業(yè)務(wù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)與管理。日前，酒店管理集團(tuán)已中中國(guó)經(jīng)營(yíng)3家酒店，大酒店將是該酒店管理集團(tuán)在中國(guó)境內(nèi)開(kāi)辦的第四家高檔酒店。第三節(jié)本項(xiàng)目建議書(shū)的編制依據(jù)、指導(dǎo)思想、原則和內(nèi)容1.編制依據(jù)1.1有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。1.2股份有限公司資質(zhì)證書(shū)。1.3大酒店合資經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)。1.4建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)附件1.5北京市國(guó)土資源和房屋管理局（原北京市房管局）對(duì)于申請(qǐng)延長(zhǎng)項(xiàng)目用地期限的批復(fù)。2.指導(dǎo)思想2.1.1充分利用項(xiàng)目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，搞好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實(shí)用、美觀、舒適和多功能性。2.1.2項(xiàng)目建設(shè)既是立足國(guó)內(nèi)，又是放眼國(guó)外。立足國(guó)內(nèi)就是要圍繞發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)、首都旅游資源、人文優(yōu)勢(shì)等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章，并為北京金融中心發(fā)展搞好全方位服務(wù)。放眼國(guó)外就是是抓住我國(guó)即將加入世貿(mào)組織這個(gè)機(jī)遇做好進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放和迎接國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備工作，為國(guó)內(nèi)外商貿(mào)易交流、文化交流做出貢獻(xiàn)。2.1.3項(xiàng)目建設(shè)是按照北京市城市總體規(guī)劃的要求，與北京市尤其是西城區(qū)的城市建設(shè)相結(jié)合，與西單商業(yè)一條街的整體開(kāi)發(fā)相結(jié)合，與北京金融中心建設(shè)相結(jié)合，通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步完善周邊環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營(yíng)氣氛，吸引更多的客戶(hù)，謀求項(xiàng)目最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。2.2原則2.2.1酒店設(shè)計(jì)既要現(xiàn)行特點(diǎn)體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)（住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、旅游、展覽與展示、購(gòu)物、會(huì)議、交際等），又是具有服務(wù)社會(huì)（滿(mǎn)足市場(chǎng)需要、增加就業(yè)、拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等）的功能。2.2.2做好項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)分析，為項(xiàng)目建設(shè)單位（投資方）和項(xiàng)目建設(shè)主管以及審批單位提供科學(xué)、準(zhǔn)確的決策依據(jù)。3.內(nèi)容根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)方案、申辦單位的行業(yè)特點(diǎn)和未來(lái)經(jīng)營(yíng)策略的要求，本項(xiàng)目建議書(shū)主要研究的范圍和內(nèi)容如下：3.1概論3.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性3.3市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)3.4建設(shè)用地及相關(guān)配套條件3.5建設(shè)方案3.6環(huán)保、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生3.7投資估算與資金來(lái)源3.8建設(shè)進(jìn)度與資金使用3.9項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與動(dòng)作方式3.10經(jīng)營(yíng)方式與策略3.11經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)3.12風(fēng)險(xiǎn)性分析第四節(jié)本項(xiàng)目建議書(shū)編制的目的與作用通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模、投資估算、效益評(píng)價(jià)、結(jié)論與建議等主要內(nèi)容進(jìn)行比較科學(xué)、完整、準(zhǔn)確的定性和定量分析，編制比較規(guī)范的項(xiàng)目建議書(shū)，從而為業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)前期工作和為立項(xiàng)審批單位提供相關(guān)決策依據(jù)。第五節(jié)結(jié)論與建設(shè)1.在全面分析市場(chǎng)、準(zhǔn)確經(jīng)營(yíng)定位、提高服務(wù)水平的前提下，項(xiàng)目建成后將具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目的社會(huì)效益主要表現(xiàn)在：首先，為北京市繁榮西單、發(fā)展西城的戰(zhàn)略實(shí)施做出貢獻(xiàn)，帶動(dòng)北京市舊城改建工作的發(fā)展；其次，增加了國(guó)家和北京市的稅收；第三，可為社會(huì)提供近千個(gè)工作崗位，幫助政府分憂(yōu)解難；第四，為滿(mǎn)足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐漸增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求做貢獻(xiàn)。在產(chǎn)生社會(huì)效益的同時(shí)，投資方也將伴隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)而贏得一定的經(jīng)濟(jì)效益：一是可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)獲得利潤(rùn)，逐步收回投資；二是大酒店地處北京商業(yè)中心和金融中心，投資方在這一地區(qū)擁有高檔物業(yè)，必將提高其市場(chǎng)竟?fàn)幜推髽I(yè)的知名度，從而鞏固和擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍；三是酒店管理集團(tuán)作為在國(guó)際上享有盛譽(yù)的酒店管理集團(tuán)，其對(duì)大酒店建成后的經(jīng)營(yíng)管理，必將推進(jìn)北京市酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)水平、服務(wù)水平及總體經(jīng)濟(jì)效益的逐步提高。2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小投資決定于論證是否科學(xué)、建設(shè)期間以及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不可預(yù)知因素的多寡與解決的難易程度等。3.綜合分析，目前在西單商業(yè)一條街繁華地帶和北京金融中心附近建設(shè)硬件設(shè)施一流、軟件管理一流的五星級(jí)大酒店時(shí)機(jī)比較恰當(dāng)，既有必要（填補(bǔ)空缺、滿(mǎn)足需求、改善布局與結(jié)構(gòu)矛盾）又有可能（相關(guān)條件具備）。建議國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)立項(xiàng)。第二章項(xiàng)目建議的必要性1.是推動(dòng)北京市政府城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的需要改革開(kāi)放以來(lái)，北京城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長(zhǎng)，目前已經(jīng)到了一個(gè)能否再上新臺(tái)階的關(guān)鍵時(shí)期。大酒店建設(shè)將成為西單周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，乃至全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到推動(dòng)作用。2.是繼續(xù)深化商業(yè)流通體制改革，不斷提高企業(yè)管理水平的需要近10余年來(lái)，流通領(lǐng)域通過(guò)在不同行業(yè)中嘗試中外合資，一方面引進(jìn)了資金，另一方面引進(jìn)了技術(shù)和管理，從而推動(dòng)了我國(guó)流通體制的總體發(fā)展和綜合效益提高。但是，我們?cè)谲浖芾矸矫媾c國(guó)外先進(jìn)水平相比還有較大差距。因此，繼續(xù)在酒店業(yè)進(jìn)行有選擇的中外合資項(xiàng)目，重點(diǎn)引進(jìn)軟件管理，對(duì)繼續(xù)深化我國(guó)流通體制改革、不斷提高商業(yè)企業(yè)管理水平仍具有重要意義。3.是實(shí)施行業(yè)精品戰(zhàn)略，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要目前京城各類(lèi)酒店數(shù)量并不少，但軟硬設(shè)施堪稱(chēng)一流、服務(wù)水平今消費(fèi)者滿(mǎn)意的精品中高檔酒店并不多，且存在布局過(guò)于集中、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)不盡合理的問(wèn)題。北京大酒店的建立將對(duì)緩解此類(lèi)矛盾起到應(yīng)有作用（填補(bǔ)了西城區(qū)五星級(jí)酒店為空白的狀況）。4.是進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)外開(kāi)放，完善首都城市功能的需要大酒店適時(shí)建設(shè)，對(duì)增加西單商業(yè)區(qū)和北京金融中心服務(wù)設(shè)施、完善首都城市功能；對(duì)進(jìn)一步推動(dòng)中外各方面的交流，進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放成果，具有一定意義。5.是優(yōu)化土地資源配置，確保土地增值的需要西城區(qū)是北京市的政治、文化、商業(yè)中心地帶，也是建設(shè)中的金融中心所在地。項(xiàng)目建設(shè)所處的西單商業(yè)中心地帶，商場(chǎng)云集，各大金融機(jī)構(gòu)集中于附近，西單商場(chǎng)、華威大廈、西單賽特大廈、中友商場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)、首都時(shí)代廣場(chǎng)、圖書(shū)大廈、中銀大廈、國(guó)內(nèi)貿(mào)易局、金融中心等彼此襯托、相互呼應(yīng)。這一地區(qū)的土地十分珍貴，長(zhǎng)年空置非?？上А４缶频甑慕ㄔO(shè)，有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，有利于房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)開(kāi)發(fā)和確保土地增值。6.是改造舊城區(qū)的需要項(xiàng)目所在地周邊的達(dá)智危房改造區(qū)綜合項(xiàng)目是與西城區(qū)的重點(diǎn)工程一次性規(guī)劃、同步進(jìn)行的。該項(xiàng)目的建設(shè)有利于促進(jìn)西單地區(qū)危房改造工程的全面開(kāi)展。7.是商務(wù)活動(dòng)發(fā)展的需要本項(xiàng)目緊鄰北京市金融與商業(yè)中心，建成后可為周?chē)鞔蠼鹑诩捌渌麢C(jī)構(gòu)公務(wù)人員提供商務(wù)活動(dòng)、商住用房和休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所。8.是進(jìn)一步推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展的需要北京是一座擁有悠久歷史和燦爛文化的名城，旅游資源極其豐富。目前，年觀光人數(shù)超過(guò)200萬(wàn)人次。興旺的旅游業(yè)和各種政治、經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)，為北京酒店業(yè)提供了充分的發(fā)展機(jī)遇。反之，建設(shè)管理、服務(wù)、設(shè)施一流的高檔酒店對(duì)旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展也會(huì)起到應(yīng)有的推動(dòng)作用。9.是發(fā)展項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)的需要項(xiàng)目所在的地區(qū)，是北京市屬于文化素質(zhì)較高、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人民生活富足的地區(qū)。特別是地區(qū)，為京城三大繁華商業(yè)區(qū)之一。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的改造，商區(qū)的面貌煥然一新，一批現(xiàn)代商廈的開(kāi)業(yè)以及世界級(jí)零售商家的加盟，使此地購(gòu)物環(huán)境和服務(wù)水平更上一層樓。歷史悠久的民族文化宮與新建成的圖書(shū)大廈遙相輝映，西單文化廣場(chǎng)將成為長(zhǎng)安街上的新景觀和休閑娛樂(lè)的較佳場(chǎng)所。周邊特有的文化氛圍使“大酒店”更具魅力。該項(xiàng)目距西二環(huán)1.1公里，北二環(huán)5公里，東二環(huán)6公里，復(fù)興門(mén)內(nèi)大街100米，地鐵站近在咫尺。人口密集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展在西單地區(qū)原本就具備良好的市政條件，經(jīng)過(guò)近年的改造，該地區(qū)的各種市政設(shè)施更趨完善，市政規(guī)劃充分考慮到發(fā)展的需要，投資環(huán)境比較理想。第三章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)第一節(jié)北京市旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析北京作為舉世聞名的國(guó)際化城市和具有悠久文化發(fā)展史的古都皇城，擁有豐富的旅游資源；旅游業(yè)、酒店業(yè)的優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。作為全國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和中國(guó)面向世界的窗口，北京城內(nèi)相關(guān)設(shè)施齊全、人才薈萃，商機(jī)眾多。1.當(dāng)前北京旅游業(yè)的基本情況1.1游客1999年全市接待海外旅游者252.39萬(wàn)人（約占全國(guó)的9.3），比1998年增長(zhǎng)14.68。其中外國(guó)人205.02萬(wàn)人，比1998年增長(zhǎng)15.06；港澳同胞26.53萬(wàn)人，比1998年增長(zhǎng)6.31；臺(tái)灣同胞17.53萬(wàn)人，比1998年增長(zhǎng)24.08，華僑3.32萬(wàn)人，比1998年增長(zhǎng)17.16。1.2收入經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放20余年的發(fā)展，北京國(guó)際旅游業(yè)創(chuàng)收從1980年的1.2億美元增加到1999年的24.96億美元（占全國(guó)的18）。1999年北京旅游業(yè)國(guó)內(nèi)國(guó)際總收入達(dá)662.16億元人民幣（相當(dāng)于全市總產(chǎn)值的10和第三產(chǎn)業(yè)增加值的32）。1999年全市涉外酒店?duì)I業(yè)收入總額為123.19億元，上繳稅費(fèi)12.59億元（比1998年同期增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)），利潤(rùn)總額為4.87億元（比1998年同期增長(zhǎng)89.49）。1.3從業(yè)人員旅游業(yè)直接從業(yè)人員30.28萬(wàn)人，間接從業(yè)人員約99萬(wàn)人；酒店從業(yè)人員12.2萬(wàn)人。旅游業(yè)已成為北京市第三產(chǎn)業(yè)的支柱和最具發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)之一。2.來(lái)京海外游客相關(guān)情況2.1來(lái)源1999年亞洲游客（包括港澳臺(tái)地區(qū)）144.34萬(wàn)人，歐洲游客58.26萬(wàn)人。主要客源國(guó)（前十名）是：日本（45.65萬(wàn)）、美國(guó)（24.09萬(wàn)）、韓國(guó)（19.15萬(wàn)）、馬來(lái)西亞（10.95萬(wàn)）、德國(guó)（10.53萬(wàn)）、英國(guó)（8.81萬(wàn)）、法國(guó)（7.88萬(wàn)）、新加坡（7.28萬(wàn)）、加拿大（5.45萬(wàn)）、澳大利亞（4.85萬(wàn)）。其中，韓國(guó)來(lái)京人數(shù)從1998年排序第5名升至第3名。2.2花費(fèi)近8年海外旅游者人均花費(fèi)（單位：美元）年份人均花遇-1993615199498919951054199610281997105419981082.319991032.1720001062.311999年海外旅游者在京花費(fèi)海外旅游者外國(guó)人華僑港澳同胞臺(tái)灣同胞-人均天花費(fèi)（美元）219.61228.73194.62149.23172.26人均花費(fèi)（美元）1032.171097.91226.11596.92620.14旅游創(chuàng)匯（億美元）24.9621.10.252.21.142.3停留時(shí)間1999年海外過(guò)夜旅游者平均停留時(shí)間為6.4天，其中團(tuán)體旅游者停留5.9天，散客平均停留6.7天。從客源構(gòu)成看：外國(guó)人6.7天，華僑8.5天，香港同胞4.1天，澳門(mén)同胞4.3天，臺(tái)灣同胞9.4天。其中，零散旅游者在華平均停留時(shí)間比團(tuán)體停留時(shí)間長(zhǎng)0.8天，臺(tái)灣旅游者在祖國(guó)大陸停留時(shí)間最長(zhǎng)，停留最短的是香港同胞。2.4特點(diǎn)a.行程特點(diǎn)以短程為主，瀏覽的城市以1-3座居多。團(tuán)體旅游者瀏覽4座以上城市的占23.7，散客僅占12.3。臺(tái)灣旅游者的行程相對(duì)較長(zhǎng)，一次游覽4座城市的占42.7；香港旅游者的行程最短，95.0的香港旅游者一次只游覽1-3個(gè)城市；游覽4座以上城市的僅占5.0。職員、技工/工人、服務(wù)員/推銷(xiāo)員的平均選種短于其他職業(yè)的旅游者；而退休人員、軍人、其他職業(yè)者平均行程普遍較長(zhǎng)。以觀光度假、宗都朝拜和文體、技術(shù)交流為目的的旅游者的平均行程要長(zhǎng)于其他旅游目的的旅游者，而以探親訪(fǎng)友、商務(wù)、會(huì)議、健康療養(yǎng)為目的的旅游者的平均旅程相對(duì)較短。b.住宿設(shè)施的選擇特點(diǎn)：1999年選擇賓館飯店住宿皂的占67.5，比1998年下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)，選擇公寓住宿的占6.0，比1998年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，選擇招待所住宿的占8.3，比1998年增加1.1個(gè)百分點(diǎn)；地私人住所住宿的占16.5，雙1998年下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)。此外，還有1.7海外過(guò)夜旅游者地車(chē)船中度過(guò)。商務(wù)散客及參加國(guó)際會(huì)議的旅游者基本選擇四、五星級(jí)酒店。2.5變化趨勢(shì)a.港澳臺(tái)入境人數(shù)上升，外國(guó)人人數(shù)下降。1998年全國(guó)入境人數(shù)為6250萬(wàn)人，其中港、澳、臺(tái)入境人數(shù)5550多萬(wàn)人，比上年同期增長(zhǎng)了13；外國(guó)人入境人數(shù)700萬(wàn)人，比上年同期下降了7。由于花費(fèi)水平的不同，1998年海外入境人數(shù)雖保持了10以上的增長(zhǎng)率，但外匯收只增長(zhǎng)了4。b.遠(yuǎn)程客源的比重有所上升。周邊國(guó)家和亞洲的客源比重略有下降（但仍是主要客源），遠(yuǎn)程客源的比重有所上升（歐美客源比重上升應(yīng)是值得注意的動(dòng)向）。c.商務(wù)、會(huì)議、分務(wù)性入境的比重近來(lái)在上升。這與我們對(duì)外開(kāi)放的形勢(shì)有關(guān)，也和國(guó)家的總體經(jīng)濟(jì)狀況有關(guān)。d.選擇賓館飯店住宿的雖略有下降但仍占主要比重，在招待所住宿的比重呈上升勢(shì)頭。e.商務(wù)散客及參加國(guó)際會(huì)議的旅游者選擇賓館飯店的比例普遍高于其他海外旅游者；與外國(guó)人相比，港澳臺(tái)胞以及華僑選擇私人住宿的比例比較高。在海外過(guò)夜旅游者中，團(tuán)體旅游者選擇賓館、飯店住宿的比例（23.1）明顯高于團(tuán)體旅游者（2.5）。3.來(lái)京國(guó)內(nèi)旅游者情況1999年接待外省市來(lái)京游客6130萬(wàn)人次，比1998年增長(zhǎng)6.06。人均花費(fèi)680.35元，平均停留6.9天。接待外省市來(lái)京旅游總收入417億元人民幣。在外地游客中，來(lái)自周邊地區(qū)的游客占40，沿海地區(qū)游客占50。1999年接待北京市民旅游人數(shù)比1998年增長(zhǎng)6.06，人均花費(fèi)106.02元，接待北京市民旅游總收入33億人民幣。北京市民在京旅游年平均出游率2.68次。北京市國(guó)內(nèi)游客絕大多數(shù)是自費(fèi)旅游，消費(fèi)以中低檔為主，公費(fèi)旅游的消費(fèi)以中高檔為主，但比例只占17.93。第二節(jié)北京市旅游涉外酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析1.星級(jí)涉外酒店（333家）數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量-五星級(jí)17四星級(jí)32三星級(jí)74二星級(jí)115一星級(jí)67公寓28合計(jì)3332.涉外酒店客房累計(jì)供應(yīng)量年份1988年以前199819891990199119921993199419951996199719981999客房數(shù)23650261732952041048458585012952475543305750059385621076281664238項(xiàng)目數(shù)97109128167185198212230254269286292300北京涉外酒店客房車(chē)新增供應(yīng)量年份199819891990199119921993199419951996199719981999客房數(shù)252333471152848104271234618553170185827497091422項(xiàng)目數(shù)1219391813141824151768由上看出，近些年來(lái)北京涉外酒店年平均新增客房在700-3100間，平均不低于1000間。3.區(qū)域分布情況北京的酒店以朝陽(yáng)、東城、海淀最為集中，高檔酒店則集中在朝陽(yáng)區(qū)的東二環(huán)、東城區(qū)的王府井大街、東長(zhǎng)安街和海淀區(qū)的紫竹橋附近。朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū)是北京發(fā)展較早的商務(wù)區(qū)，且臨近機(jī)場(chǎng)、交通便利，該地區(qū)的酒店以商務(wù)客人為主，其中一些在京有投資項(xiàng)目的港澳臺(tái)人士是這一區(qū)域高檔酒店的長(zhǎng)期客戶(hù)。如貴賓樓飯店、長(zhǎng)城飯店、昆侖飯店、中國(guó)大飯店等。海淀區(qū)由于高科技、it產(chǎn)業(yè)較為集中，各大型中資、外資it生產(chǎn)廠家多選取像香格里拉、香山飯店等高檔酒店定期或不定期舉辦各類(lèi)產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)、全國(guó)經(jīng)銷(xiāo)商大會(huì)等。另外，海淀區(qū)風(fēng)景名勝旅游點(diǎn)較多，多數(shù)國(guó)內(nèi)游客選擇在該區(qū)的中低檔酒店下榻。北京市旅游涉外酒店區(qū)域分布表朝陽(yáng)東城西城海淀宣武崇文豐臺(tái)遠(yuǎn)郊-項(xiàng)目數(shù)量10743376121101850其中：5星級(jí)86030000表中數(shù)字顯示，朝陽(yáng)、東城區(qū)五星級(jí)酒店數(shù)量多，趨于飽和；西城區(qū)五星級(jí)酒店數(shù)量為0，發(fā)展?jié)摿^大。4.未來(lái)幾年部分新增酒店情況項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域客房套數(shù)預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間-金健飯店朝陽(yáng)2002000名人大酒店朝陽(yáng)3312000東方廣場(chǎng)東城6602001北京國(guó)際金融中心西城2001莊勝?gòu)V場(chǎng)宣武2002天圓廣場(chǎng)東城2003注：北京國(guó)際金融中心是按五星級(jí)酒店籌建的。5.客房出租率情況從下表看，北京市酒店市場(chǎng)的平均出租率為60；1991年和1998年呈現(xiàn)低谷。目前，呈上升趨勢(shì)（尤其是今年上升顯著，大飯店約占70）。北京市近9年酒店平均出租率年份199119921993199419951996199719981999平均出租率5767757167636048566.經(jīng)營(yíng)價(jià)格情況北京市星級(jí)涉外酒店客房平均價(jià)星級(jí)客房平均價(jià)（元/間/天）-5600-14004350-7503250-3502200-2801100-2001992-1999年北京市酒店平均房?jī)r(jià)上漲情況對(duì)照表年份19921993199419951996199719981999平均房?jī)r(jià)上漲率15.1142.581.5819.08-2.03-4.35-25.27-11.437.發(fā)展趨勢(shì)一是高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)比重仍是大頭。雖然利潤(rùn)的絕對(duì)客和利潤(rùn)率在下降，但經(jīng)營(yíng)比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。二是商務(wù)酒店的比重量繼續(xù)增加。三是新的經(jīng)營(yíng)品種在生產(chǎn)。拆零銷(xiāo)售、網(wǎng)絡(luò)化銷(xiāo)售、分時(shí)銷(xiāo)售、售后服務(wù)等一系列新的經(jīng)營(yíng)品種和經(jīng)營(yíng)概念在產(chǎn)生。四是國(guó)際酒店管理集團(tuán)拓展中國(guó)市場(chǎng)的速度較快。自1984年至今，假日酒店在中國(guó)已經(jīng)管理了23家酒店，到2000年將達(dá)30家。香格里拉集團(tuán)在全世界有36家酒店，2000年在中國(guó)管理的酒店將達(dá)到20家，成為在中國(guó)發(fā)展迅猛的酒店管理集團(tuán)之一。新世界酒店集團(tuán)在中國(guó)已經(jīng)管理了8家酒店，準(zhǔn)備在下一個(gè)十年達(dá)到50家。凱悅集團(tuán)在中國(guó)設(shè)有2家酒店，明年將管理五星級(jí)的上海凱悅酒店。喜來(lái)登集團(tuán)在華管理5家酒店、日航集團(tuán)4家、希爾頓集團(tuán)3家、半島集團(tuán)6家、凱賓斯基3家?？傊瑖?guó)際酒店將努力擴(kuò)大其在中國(guó)的市場(chǎng)份額。排在世界前10名的國(guó)際集團(tuán)中，大部分都有在中國(guó)管理的酒店。目前，車(chē)內(nèi)的高星級(jí)酒店多數(shù)是由國(guó)際酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，他們憑借著在信息收集和客房預(yù)訂、宣傳促銷(xiāo)與管理、培訓(xùn)等多方面優(yōu)勢(shì)，使自身在華的市場(chǎng)份額和經(jīng)濟(jì)效益等都領(lǐng)先于我國(guó)傳統(tǒng)酒店業(yè)。第三節(jié)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析1.區(qū)域特點(diǎn)地理?xiàng)l件優(yōu)越。本項(xiàng)目位于北京市的中心區(qū)域，距天安門(mén)約2公里，與長(zhǎng)安街僅百米之遙；且地處北京商業(yè)黃金地段，東鄰西單北大街，距北京金融中心僅一公里；周邊的民族文化宮、西單文化廣場(chǎng)、圖書(shū)大廈等，營(yíng)造出獨(dú)特的文化氛圍。交通發(fā)達(dá)。在西長(zhǎng)街上有1路、4路、21路、52路、52支線(xiàn)、57路、特1路、特5路、特6路、60路等公交車(chē)通過(guò)；西單北大街上有102路、105路、109路、22路、808路等公交車(chē)通過(guò)；太平橋大街上有7路車(chē)經(jīng)過(guò)；另外，西單和地鐵站就在本項(xiàng)目所在地附近。2.競(jìng)爭(zhēng)狀況分析2.1從總量上講仍存在不小的市場(chǎng)空缺北京市四、五星級(jí)酒店區(qū)域分布表（到1999年底）西城區(qū)其他區(qū)域五星級(jí)017四星級(jí)432本項(xiàng)目所處的西城區(qū)雖然是新興的商業(yè)、商務(wù)、金融中心，卻缺乏高酒店物業(yè)（五星級(jí)為0）。本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)為東至天安門(mén)、西至公主墳、北至車(chē)公莊，南至廣安門(mén)，在此區(qū)域內(nèi)共有四星級(jí)酒店5家、三星級(jí)酒店9家、二星級(jí)酒店4家、一星級(jí)酒店3家，未定星級(jí)的酒店5家，公寓1家。具體情況見(jiàn)下表：區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)涉外酒店基本情況表星級(jí)單位名稱(chēng)單位地址客房套數(shù)床位數(shù)-4金都假日酒店西城區(qū)阜外北禮士路98號(hào)3313924西苑飯店海淀區(qū)三里河路1號(hào)130019004民族飯店西城區(qū)復(fù)興門(mén)內(nèi)大街51號(hào)5278004京都信苑賓館海淀區(qū)什坊院6號(hào)3255404新大都飯店西城區(qū)車(chē)公莊21號(hào)3546244蘇源錦江大廈宣武區(qū)廣安門(mén)外大街3號(hào)2023583順成飯店西城區(qū)金融大街甲16號(hào)761523職工之家西城區(qū)真武廟路一號(hào)3696833燕京飯店西城區(qū)復(fù)外大街19號(hào)54310863鐵道大廈海淀區(qū)北蜂窩甲102號(hào)4639503中土大廈海淀區(qū)北蜂窩6號(hào)3045623梅地亞中心海淀區(qū)復(fù)興路乙11號(hào)2464553裕龍大酒店海淀區(qū)阜成路40號(hào)2685362紫玉飯店海淀區(qū)增光路55號(hào)3045442通華苑飯店西城區(qū)北禮士路101號(hào)41822凌奇賓館西城區(qū)百萬(wàn)莊大街8號(hào)1242482北外賓館海淀區(qū)西三環(huán)北路19號(hào)741271書(shū)香園賓館西城區(qū)北禮士路135號(hào)651191西單飯店西單大木倉(cāng)北一巷881761望海樓賓館海淀區(qū)玉淵潭公園內(nèi)4080未定貴陽(yáng)飯店西城區(qū)三里河月壇南街106196未定京濱飯店西城區(qū)阜外大街24號(hào)213426未定中國(guó)科技會(huì)堂海淀區(qū)復(fù)興路3號(hào)264492未定新時(shí)代大酒店宣武區(qū)廣安門(mén)內(nèi)大街338號(hào)210389未定順?lè)褰痖w飯店西城區(qū)蓮花池東路甲1號(hào)5576華威大廈西城區(qū)西單北大街130號(hào)108115合計(jì)719212492從區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的涉外酒店基本情況可以看出，涉外酒店（27家）占全市場(chǎng)涉外酒店總量的比例為7.78?？商峁┑拇参粩?shù)為12492張，全年有效供給為12492365=455.96萬(wàn)人。西城區(qū)市場(chǎng)可以說(shuō)是朝陽(yáng)、東城之后新興起的商務(wù)中心地帶，加上其輻射范圍（城西、城南、城西北的大部分地區(qū)），該市場(chǎng)應(yīng)占全市15的有效需求（621.74萬(wàn)人）?？梢?jiàn)區(qū)域市場(chǎng)還存有較大的市場(chǎng)缺口。2.2對(duì)高星級(jí)酒店尤其是五星級(jí)酒店仍有一定需求a.北京金融中心對(duì)高星級(jí)酒店有明顯需求。金融中心內(nèi)有中國(guó)人民銀行、上海浦東發(fā)展銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、國(guó)信證券、世紀(jì)互聯(lián)、中國(guó)銀行、交通銀行、華夏很行、平安壽險(xiǎn)、中瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所、北京華虹nec、北京金達(dá)融信計(jì)算機(jī)系統(tǒng)工程有限公司、保捷環(huán)球電腦軟件公司、中國(guó)網(wǎng)通、清華比威、首都信息發(fā)展股份有限公司等，這些大銀行和企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)（包括商務(wù)會(huì)議）對(duì)該地區(qū)高星級(jí)酒店有較大的需求。b.西城區(qū)有眾多的國(guó)家級(jí)單位。隨著中國(guó)加入wto的臨近，這些國(guó)家級(jí)單位的國(guó)際交往將大大增加，國(guó)際交往將大大增加，國(guó)際交往的增加會(huì)帶來(lái)大量的國(guó)際客源。目前本地區(qū)高星級(jí)酒店不能適應(yīng)這種發(fā)展勢(shì)頭。c.區(qū)域內(nèi)有繁華的西單商業(yè)街。大量的國(guó)際、國(guó)內(nèi)游客，對(duì)高檔酒店設(shè)施的需求比較旺盛。2.3有相應(yīng)的輻射范圍由于京城西部地區(qū)高星級(jí)酒店缺乏，所以本項(xiàng)目可以輻射到西部絕大部分地區(qū)。中關(guān)村是it、高科技產(chǎn)業(yè)密集的地區(qū)，近來(lái)已有一些單位出現(xiàn)東遷東城、朝陽(yáng)區(qū)的現(xiàn)象，其中很重要的一個(gè)原因是中關(guān)村附近沒(méi)有高檔酒店，企業(yè)召開(kāi)高級(jí)商務(wù)會(huì)議時(shí)，不得不去東城、朝陽(yáng)一帶。第四節(jié)來(lái)京海外旅游者人數(shù)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目定位于五星級(jí)的高級(jí)酒店，所以在預(yù)測(cè)總體市場(chǎng)時(shí)，海外游客占很大因素。方法一：（萬(wàn)人）年份年份序號(hào)（t）實(shí)際接待人數(shù)（y）tytt預(yù)測(cè)接待人數(shù)-1980-1928.6-543.43611981-1739.4-669.82891982-1545.7-685.52251983-1350.9-661.71691984-1165.7-722.71211985-993.7-843.3811986-799-693491987-5108.1-540.5251988-3120.4-361.291989-164.5-64.5119901100.1100.1119913132.1396.3919925174.88742519937202.71418.94919949203192781199511206.92275.9121199613218.92845.7169199715229.83447225199817220.13741.7289199919252.44795.6361總計(jì)02656.815936.62660200327294.57200429306.551.繪制散點(diǎn)圖。由散點(diǎn)圖可見(jiàn)，觀察值的時(shí)間序列接近直線(xiàn)，故采用直線(xiàn)趨勢(shì)法進(jìn)行預(yù)測(cè)。2.設(shè)預(yù)測(cè)模型為：y=a+bt，求直線(xiàn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)模型參數(shù)。a=132.84,b=5.99，預(yù)測(cè)模型為y=132.84+5.99t。3.將已知時(shí)間序列為t代入預(yù)測(cè)模型，得出預(yù)測(cè)值。y（2003）=132.84+5.9927=294.57（萬(wàn)人）；y（2004）=132.84+5.9929=306.55（萬(wàn)人）。北京市1980-1999年歷年接待海外旅游者人數(shù)方法二：（萬(wàn)人）年份實(shí)際接待人數(shù)（y）環(huán)比指數(shù)x-198028.6198139.41.38198245.71.16198350.91.11198465.71.29198593.71.431986991.061987108.11.091988120.41.11198964.50.541990100.11.551991132.11.321992174.81.321993202.71.1619942031.001995206.91.021996218.91.061997229.81.051998220.10.961999252.41.15幾何平衡數(shù)1.12從上表可以看出，北京市接待海外旅游者的人數(shù)一直在上升，且上升速度（環(huán)比速度）大體接近。故采用幾何平衡法進(jìn)行預(yù)測(cè)。y（2003）=252.41.12的4次方=397.16（萬(wàn)人）y（2004）=252.41.12的4次方=444.82（萬(wàn)人）將兩種方法所得的預(yù)測(cè)值都賦予相同的權(quán)數(shù)（0.5），則得出最后的預(yù)測(cè)值為：y（2003）=294.570.5+397.160.5=345.84（萬(wàn)人）y（2004）=306.550.5+444.820.5=375.69（萬(wàn)人）可見(jiàn)，北京海外旅游市場(chǎng)客源增長(zhǎng)趨勢(shì)看好。第五節(jié)五星級(jí)酒店客房出租率預(yù)測(cè)1.北京市五星級(jí)酒店平均客房出租率單位名稱(chēng)平均客房出租率（）-貴賓樓店53香格里拉飯店6