復(fù)地公園城房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告.doc

“公園城”項(xiàng)目價(jià)格建議報(bào)告 復(fù)地公園城項(xiàng)目定價(jià)報(bào)告住宅事業(yè)部市場研究部2005年9月15z:/2019-7181e1044ef-d66c-4f1e-8854-d2e06b407afa72fb03b499688ebdcf2ff83b3ca202ed.pdf目 錄一、銷售目標(biāo)及策略重點(diǎn)二、主要競爭項(xiàng)目鎖定三、個(gè)案競爭力比較41、聯(lián)體產(chǎn)品競爭力比較42、獨(dú)立產(chǎn)品競爭力比較53、公寓產(chǎn)品競爭力比較6四、當(dāng)前價(jià)格體系下市場去化情況7五、其他考慮因素111、申城總體市場供求關(guān)系112、板塊市場后續(xù)供應(yīng)量分析12六、價(jià)格建議131、聯(lián)體產(chǎn)品近期售價(jià)建議132、獨(dú)棟產(chǎn)品近期售價(jià)建議133、公寓產(chǎn)品近期售價(jià)建議144、迎合銷售目標(biāo)的開盤定價(jià)15一、銷售目標(biāo)及策略重點(diǎn)預(yù)售證取得時(shí)間產(chǎn)品類型可售房源推案計(jì)劃銷售目標(biāo)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)銷售面積第一批05.9.20聯(lián)排傳統(tǒng)聯(lián)排0000.00 00.00 2816.84 組團(tuán)聯(lián)排173200.03173200.03 122258.84 獨(dú)棟傳統(tǒng)獨(dú)棟411163837.00 2558.00 組團(tuán)獨(dú)棟0000.00 00.00 公寓0000.00 00.00 第二批05.11.25聯(lián)排傳統(tǒng)聯(lián)排7613638539510.71 386819.00 12236.00 組團(tuán)聯(lián)排346400.06173200.03 122258.84 獨(dú)棟傳統(tǒng)獨(dú)棟164167.96112865.47 82083.98 組團(tuán)獨(dú)棟82148.3661611.27 41074.18 公寓0000.00 00.00 第三批05.12.25聯(lián)排傳統(tǒng)聯(lián)排0000.00 00.00 5002.50 組團(tuán)聯(lián)排0000.00 00.00 獨(dú)棟傳統(tǒng)獨(dú)棟0000.00 00.00 組團(tuán)獨(dú)棟0000.00 00.00 公寓1121000511210005.00 565002.50 第i批第ii批第iii批從本項(xiàng)目各類型別墅的配比和05年底之前可取得預(yù)售許可證的房源數(shù)量來看，05年本項(xiàng)目的銷售重點(diǎn)將主要放在聯(lián)排別墅及公寓上。此外，根據(jù)項(xiàng)目公司的反饋信息，有可能11月初即可取得第二批房源的預(yù)售許可證，這將延長本項(xiàng)目的銷售周期，為銷售提供有利的條件。因此，如果該批房源的預(yù)售許可證能夠提前取得，則項(xiàng)目第二批房源的推出時(shí)間將會(huì)提前。二、主要競爭項(xiàng)目鎖定報(bào)告采用市場比較法作為項(xiàng)目定價(jià)的主要方法。選取參考個(gè)案是第一步。參考個(gè)案選擇原則：n 參考與本案在地位、總建規(guī)模、客源客層、項(xiàng)目定位、總價(jià)范圍、戶型面積及交通動(dòng)線等方面相似性明顯，且可比性較強(qiáng)的老閔行、莘閔、梅隴鎮(zhèn)板塊內(nèi)的在售的公寓、別墅物業(yè)；n 混合型別墅項(xiàng)目；n 純別聯(lián)體、獨(dú)立墅項(xiàng)目；n 地位不同，但該盤價(jià)格降直接或間接影響本案價(jià)格之項(xiàng)目據(jù)此，項(xiàng)目不同產(chǎn)品的定價(jià)參考個(gè)案分別為：聯(lián)體產(chǎn)品：合生城邦、保力十二橡樹、達(dá)安圣芭芭；獨(dú)棟產(chǎn)品：四季御庭、銀都名墅、保利十二橡樹、合生城邦、好世麒麟園；公寓產(chǎn)品：夏朵小城、南洋瑞都、劍橋馨苑、劍橋府邸、南郊別墅、東苑米藍(lán)城。三、個(gè)案競爭力比較1、聯(lián)體產(chǎn)品競爭力比較類目權(quán)重項(xiàng)目名稱外部條件發(fā)展商品牌項(xiàng)目品質(zhì)綜合區(qū)位交通配套居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)密度戶型規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)花園面積立面風(fēng)格會(huì)所設(shè)置10%12%10%8%7%5%9%8%9%8%8%6%100%保利十二橡樹7.57.06.07.08.59.08.58.08.58.58.58.07.63達(dá)安圣芭芭8.57.07.09.08.08.58.58.07.57.58.07.07.84合生城邦7.87.59.08.07.58.07.58.57.07.08.07.57.78本項(xiàng)目8.09.06.0 7.0 7.08.57.08.57.56.08.06.07.42每個(gè)比較類目采用10分制打分，最高為10分；綜合得分為分類得分的加權(quán)之和。解讀：聯(lián)體別墅作為經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品對于周邊生活配套、交通出行、居住環(huán)境等外部條件的需求要遠(yuǎn)大于項(xiàng)目品質(zhì)的吸引，因此本表的權(quán)重評分，將外部條件的比例適量放大評估。對于本案聯(lián)體產(chǎn)品而言，外部條件方面除交通出行在市場中具備明顯競爭力外，生活配套及環(huán)境等方面劣勢都相當(dāng)明顯。在此局面下，本案聯(lián)體別墅客戶的導(dǎo)入將完全取決于項(xiàng)目自身品質(zhì)的高低。就上表可見，本案聯(lián)體產(chǎn)品相比周邊主要競爭對手，在花園面積、會(huì)所及社區(qū)密度方面都缺乏足夠競爭力。綜合而言，在聯(lián)體產(chǎn)品競爭力度有限的情況下，本案后續(xù)因在賣點(diǎn)方面主要以自身風(fēng)格及經(jīng)濟(jì)型戶型為主打方向，利用超高性價(jià)優(yōu)勢比與競爭對手抗衡。2、獨(dú)立產(chǎn)品競爭力比較類目權(quán)重項(xiàng)目名稱外部條件發(fā)展商品牌項(xiàng)目品質(zhì)綜合區(qū)位交通配套居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)密度戶型規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)花園面積立面風(fēng)格會(huì)所設(shè)置11%11%6%10%10%5%9%7%9%8%7%7%100%合生城邦7.58.08.57.57.58.0 7.5 7.5 7.0 7.0 7.5 7.5 7.56 保利十二橡樹8.08.05.06.58.59.0 8.5 8.0 8.5 8.0 8.0 8.0 7.86 四季御庭8.58.07.09.08.07.08.07.58.08.07.58.07.98好世麒麟園9.09.08.08.07.57.07.07.06.06.06.05.07.27本項(xiàng)目8.08.56.0 7.5 7.08.57.08.58.05.08.07.07.45每個(gè)比較類目采用10分制打分，最高為10分；綜合得分為分類得分的加權(quán)之和。解讀：獨(dú)立產(chǎn)品作為一種能直接反映業(yè)主自身地位、品質(zhì)及生活方式的建筑，屬于崇尚奢華生活客戶的首選，因此這些客戶對于產(chǎn)品的地位及生活配套條件接受度并不局限。相反對于區(qū)域內(nèi)的生活環(huán)境、氛圍及道路出行條件則成為他們的首要參考因素。在周邊小環(huán)境及出行條件認(rèn)可的前提下，客戶才會(huì)考慮社區(qū)產(chǎn)品力方面因素。亦，本表的權(quán)重評估也將根據(jù)獨(dú)立產(chǎn)品的這一特性原則進(jìn)行評估。從上表可見，本案在外部條件上交通出行條件優(yōu)勢明顯，但在生活環(huán)境、氛圍方面則存在一定劣勢。同時(shí)，在產(chǎn)品品質(zhì)方面與同類經(jīng)濟(jì)型項(xiàng)目相比，本案精簡的戶型面積也具備相當(dāng)?shù)氖袌鼋邮芏?。而花園面積及會(huì)所設(shè)施方面競爭力顯得較為隨有限。3、公寓產(chǎn)品競爭力比較類目權(quán)重項(xiàng)目名稱外部條件發(fā)展商品牌項(xiàng)目品質(zhì)綜合區(qū)位交通配套居住氛圍周邊環(huán)境社區(qū)密度戶型規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)立面風(fēng)格會(huì)所設(shè)置10%13%15%8%7%5%6%12%11%8%5%100%夏朵小城6.06.54.56.56.57.57.58.06.06.09.06.47劍橋馨苑7.57.57.07.06.56.06.58.56.56.55.06.99劍橋府邸7.57.57.07.57.06.07.07.56.57.05.07.01東苑米藍(lán)城7.88.07.58.07.58.06.57.57.07.56.07.47南郊別墅8.57.07.58.07.56.07.57.57.58.07.07.55南洋瑞都7.87.57.07.57.06.57.07.06.57.55.07.05本項(xiàng)目6.57.54.56.06.08.58.07.07.58.06.06.74每個(gè)比較類目采用10分制打分，最高為10分；綜合得分為分類得分的加權(quán)之和。解讀：公寓產(chǎn)品作為老百姓購房的首先，對于周邊的生活、交通配套條件相比社區(qū)內(nèi)部產(chǎn)品而言更為看重，同時(shí)高性價(jià)比也是導(dǎo)入客源的主要因素。據(jù)此，本表的權(quán)重評分主要基于該特點(diǎn)進(jìn)行。經(jīng)過對周邊顓橋及老閔行地區(qū)公寓項(xiàng)目的競爭力對比可以發(fā)現(xiàn)，本案在地位、周邊環(huán)境、生活配套條件、公共交通等方面都與“夏朵小城”項(xiàng)目較為相似，作為同樣臨近老閔行、顓橋間的“真空”項(xiàng)目，今后客源在選擇上將直接用該盤與本案進(jìn)行比較。在其他在售項(xiàng)目中，無論是顓橋還是老閔行板塊內(nèi)項(xiàng)目，都在地位、生活配套方面優(yōu)于本案。綜上所述，在本案擁有足夠產(chǎn)品力支撐的情況下，后續(xù)如何制定出最迎合市場的性價(jià)比，將成為與“夏朵小城”及周邊公寓項(xiàng)目爭奪區(qū)內(nèi)、外客源的關(guān)鍵所在。四、當(dāng)前價(jià)格體系下市場去化情況1. 聯(lián)體參考個(gè)案的銷售價(jià)格項(xiàng)目名稱保利十二橡樹達(dá)安圣芭芭合生城邦8月銷售面積（）預(yù)定中2141.835400銷售套數(shù)（套）預(yù)定中1031成交均價(jià)（元/）報(bào)價(jià)6850793680749月銷售面積（）預(yù)定中1612.626358.61銷售套數(shù)（套）預(yù)定中737成交均價(jià)（元/）報(bào)價(jià)685086087778備注：上述數(shù)據(jù)老源于：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威系統(tǒng)；日期截至9月18日說明：合生城邦8月份取得了31套的驕人業(yè)績，超過前兩個(gè)月（10套/月左右）業(yè)績的3倍。進(jìn)入9月份，該盤繼續(xù)下調(diào)近300元/價(jià)格促銷，截至18日已完成了超過上月的37套業(yè)績，如此驚人的銷售業(yè)績讓人依稀看到了其一期開盤時(shí)的熱銷場景。歸齊原因，主要還是該盤每月基本保持的25降價(jià)策略。售價(jià)的不斷調(diào)整，不僅讓項(xiàng)目自身銷售業(yè)績急速上升，更能讓其客戶面開始放大。現(xiàn)該盤客源除老閔行當(dāng)?shù)鼐用裢?，還吸引了外區(qū)如虹口、浦東、黃浦、徐匯、長寧等區(qū)域客戶。即將開盤的“保利十二橡樹”項(xiàng)目，現(xiàn)已開始憑借發(fā)展商的雄厚實(shí)力大勢聚集市場人氣。該盤利用10套樣板房及現(xiàn)場實(shí)景的支撐，配以聯(lián)體6850元/的板塊最低售價(jià)，在短時(shí)間內(nèi)取得了大量來人來電，為開盤時(shí)的火爆場面作足鋪墊。但發(fā)展商顯然對該業(yè)績并不滿意，據(jù)悉該盤已準(zhǔn)備在開盤前再次調(diào)低售價(jià)，以便取得更火爆的開盤效應(yīng)?！斑_(dá)安圣芭芭”在8月份取得了開盤以來的首批成交，但10套量體顯然無法達(dá)到強(qiáng)銷期的標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)入9月份該盤在半個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成了上月70的銷量，但后續(xù)走勢尚不明朗。雖然該盤發(fā)展商在早期就已意識(shí)到價(jià)格因素的影響力，但最終制定的7900元/售價(jià)顯然無法與“合生城邦“及“保利十二橡樹”相抗衡。后續(xù)如想快速取得市場認(rèn)可，需及時(shí)、徹底的對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。2. 獨(dú)立參考個(gè)案的銷售價(jià)格項(xiàng)目名稱保利十二橡樹好世麒麟園四季御庭合生城邦8月銷售面積（）預(yù)定中1232.020241.78銷售套數(shù)（套）預(yù)定中501成交均價(jià)（元/）報(bào)價(jià)100001309898009月銷售面積（）預(yù)定中238.740銷售套數(shù)（套）預(yù)定中10成交均價(jià)（元/）報(bào)價(jià)1000013823備注：上述數(shù)據(jù)老源于：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威系統(tǒng)；日期截至9月18日說明：獨(dú)立產(chǎn)品競爭市場中，價(jià)格方面未作明顯調(diào)整的項(xiàng)目，在8-9月份間只有“好世麒麟園”通過內(nèi)部關(guān)系簽訂了開盤4個(gè)月以來的第一批合同，“四季御庭”則繼續(xù)放棄“抵抗”持續(xù)“淪落”之勢。與上述售價(jià)“堅(jiān)挺”，且受市場冷落不同，“合生城邦”的及時(shí)放寬折扣，當(dāng)即就取得了成交回報(bào)。雖然只在8月份去化了1套，但9800元/售價(jià)要比報(bào)價(jià)的13000元/低了近3200元/，市場接受度陡增?！氨＠饦洹币惨?0000元/價(jià)格開始試探市場，從目前預(yù)定情況看，該價(jià)格還是具有一定的市場認(rèn)可度。由此可見，在周邊市場中一直難以消化的獨(dú)立產(chǎn)品，如在價(jià)格合理的情況下，還是能夠取得相對平穩(wěn)的銷售業(yè)績。3. 公寓參考個(gè)案的銷售價(jià)格項(xiàng)目名稱夏朵小城劍橋馨苑南郊別墅劍橋府邸南洋瑞都東苑米藍(lán)城8月銷售面積（）183.692495.99556.6704835.31213.51銷售套數(shù)（套）22050452成交均價(jià)（元/）529463257997607374009月銷售面積（）207.021217.56983.12937.87564.23425.41銷售套數(shù)（套）21160953成交均價(jià)（元/）532162336300588059107137備注：上述數(shù)據(jù)老源于：網(wǎng)上房地產(chǎn)、佑威系統(tǒng)；日期截至9月18日說明：綜觀近1個(gè)半月周邊公寓競爭市場，早期顓橋及老閔行板塊內(nèi)的成交大戶，“東苑米藍(lán)城”及“夏朵小城”由于各自板塊市場供應(yīng)量增加以及價(jià)格調(diào)整的滯后或不徹底，出現(xiàn)連續(xù)數(shù)月滯銷局面，與前期熱銷場面形成了鮮明對比。作為顓橋、老閔行板塊的較新物業(yè)，“劍橋馨苑”、“南洋瑞都”項(xiàng)目則合理的運(yùn)用自身新盤“身份”，對價(jià)格進(jìn)行了快速、及時(shí)調(diào)整。在產(chǎn)品品質(zhì)得已保證的情況下，此舉完全激發(fā)了觀望多時(shí)的客戶熱情。而客戶購買欲望的釋放也讓項(xiàng)目周邊公寓市場成交出現(xiàn)喜人的良性“回暖”跡象。在此值得一提的是春申板塊的南郊別墅。該盤在地理位置、整體品質(zhì)、市場認(rèn)可度遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于本案的情況下，為迎合市場需求保持強(qiáng)勁銷售勢頭，果斷采取大幅度調(diào)價(jià)策略。從該盤9月份至今的成交情況看，單價(jià)下調(diào)1700元/的吸引力足夠強(qiáng)勁，當(dāng)周就去化近60套房源。該案此舉將直接導(dǎo)致春申板塊的價(jià)格浮動(dòng)。雖然南郊別墅對于本案并無法正面競爭及足夠參考價(jià)值，但該盤這一策略的成功，將無形中帶動(dòng)春申板塊的整體價(jià)格走勢。而作為受春申板塊價(jià)格輻射影響較大的南部市場而言，勢必將隨春申板塊的整體價(jià)格調(diào)整而降價(jià)，未來市場預(yù)計(jì)繼續(xù)將已“下降通道”發(fā)展。4. 小結(jié)根據(jù)市場調(diào)研和網(wǎng)上交易的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可見，經(jīng)過近一個(gè)季度的觀望、低迷，開發(fā)商及購房者紛紛不同程度“讓步”，降價(jià)、讓利、優(yōu)惠、促銷.發(fā)展商使出渾身懈術(shù)吸引客戶，而客戶也在不斷誘惑下開始“蠢蠢欲動(dòng)”。合生城邦、保利十二橡樹、南洋瑞都、劍橋馨苑項(xiàng)目售價(jià)的及時(shí)、不斷“回落”，讓周邊市場第一時(shí)間進(jìn)入“金九銀十”的銷售旺季。其中，合生城邦的7700元/聯(lián)體售價(jià)及其8至9月上半月的火爆之勢，以及保利十二橡樹6850元/聯(lián)體開盤價(jià)格的火爆預(yù)定，都已無形中折射出客戶觀望態(tài)勢的“松動(dòng)”。但就算迎來了“金九銀十”的銷售旺季，如發(fā)展商仍一意孤行、頑固“堅(jiān)守”前期的售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或價(jià)格調(diào)整始終“縮手縮腳”“患得患失”的話，那“四季御庭”、“東苑米藍(lán)城”、“好世麒麟園”等項(xiàng)目的持續(xù)滯銷就是發(fā)展商最好的反面教材。綜觀當(dāng)前周邊競爭市場，無論是聯(lián)體、獨(dú)立、公寓產(chǎn)品，都需要發(fā)展商結(jié)合當(dāng)前市場情況及自身產(chǎn)品特質(zhì)，合理制定最迎合市場的售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。萬不能盲目指望“金九銀十”的奇跡效應(yīng)。在當(dāng)前市場局面下，只有發(fā)展商對于價(jià)格的及時(shí)、準(zhǔn)確的調(diào)理，再配以“金九銀十”熱銷期的輔助，才能讓樓市如當(dāng)前氣候般出現(xiàn)火熱的“秋老虎”局面。五、其他考慮因素除了現(xiàn)階段周邊競爭市場對于本案價(jià)格定位將形成直接影響外，總體市場的未來走勢、供需關(guān)系以及板塊內(nèi)后續(xù)量體的推案量體、時(shí)間段等也將會(huì)不同程度左右后續(xù)項(xiàng)目售價(jià)，下面報(bào)告就歸結(jié)數(shù)點(diǎn)可能對后期售價(jià)起到影響的因素作為定價(jià)的參考：1、申城總體市場供求關(guān)系 預(yù)計(jì)年底上海新建商品房在售面積將達(dá)2400萬平方米據(jù)對網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，至8月底納入網(wǎng)上的新增商品房可售面積已經(jīng)超過1800平方米。按照保守估計(jì)，到年底這個(gè)數(shù)據(jù)將增加到2400平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今天年初網(wǎng)上在售的商品房面積在1100萬平方米左右，18月份全市新增批準(zhǔn)預(yù)售商品房總面積約1600平方米，兩者相加再減去今年8個(gè)月的市場吸納，目前仍在銷售的商品房面積達(dá)1000萬平方米。按照今年和去年預(yù)售批準(zhǔn)面積持平來計(jì)算，即今年全年預(yù)售批準(zhǔn)面積約3000萬平方米，那么在剩下的四個(gè)月，上海將還會(huì)有約1400萬平方米的批準(zhǔn)預(yù)售面積上市，所以后市可供應(yīng)總量將達(dá)到3200萬平方米。在過去的兩三個(gè)月里，市場每月吸收量不到120萬平方米，按照今年早期每月銷售200萬平方米的最高記錄計(jì)算，即使未來4個(gè)月賣出800萬平方米的房子，到2005年底，市場可售商品住宅的總量仍可達(dá)2400萬平方米，這個(gè)數(shù)值是去年的兩倍多，也是歷史最高。由于供應(yīng)量大量沉淀，在2006年初以及以后的12年里，上海樓市都將面臨供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量的局面。不過現(xiàn)在已經(jīng)有不少，開發(fā)商在調(diào)政開發(fā)節(jié)奏，區(qū)域的價(jià)格回調(diào)也起到一定的效果，在一些區(qū)域成交量正逐步上升。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，供求保持比例達(dá)到1.1：1，即供略大于求時(shí)，整個(gè)市場會(huì)比較穩(wěn)定。 下半年申城將面臨集體開盤局面據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前由05年4月到7月預(yù)熱的樓盤就有53個(gè)。其中，二季度就有43例。截至目前，這53個(gè)預(yù)熱樓盤中，仍有42個(gè)處于待開盤狀態(tài)。由于開發(fā)商面臨回款壓力，這些項(xiàng)目不可能在9、10月內(nèi)仍不上市銷售。實(shí)際上，將在9月、10月上市的項(xiàng)目可能更多。從8月1日到9月3日，上海房屋土地資源管理局共為100多個(gè)樓盤的141批房源發(fā)出預(yù)售許可證。這141個(gè)樓盤中已經(jīng)開盤的只有很少一部分。大多數(shù)樓盤仍在“擇機(jī)而動(dòng)”。而7月份批準(zhǔn)預(yù)售的110余批房源，也有相當(dāng)部分尚未正式開盤銷售。大批房源即將在9月、10月上市銷售，購房者有了更多選擇。而因?yàn)樾枨蟠蠓任s，已經(jīng)出現(xiàn)了供求不平衡狀況。將在9月、10月更為加劇。2、板塊市場后續(xù)供應(yīng)量分析板塊滬閔路板塊莘閔別墅板塊梅隴鎮(zhèn)板塊剩余量體4.58萬m28.68萬m20.71萬m2潛在量體70萬m245萬m212萬m2推出時(shí)間約05年底至06年初約06年上半年約05年底解讀：從上表可見，目前周邊三大競爭板塊中別墅產(chǎn)品的剩余量體己達(dá)到14m2，在當(dāng)前市場局面下，預(yù)計(jì)這一量體足夠支撐大半年左右的別墅需求，而這一量體也是本案在年底開盤之際首先需要面對的直接對象。潛在土地供應(yīng)方面，在今年年底至明年上半年，三大板塊內(nèi)將可能推出130萬m2左右別墅案量。其中梅隴鎮(zhèn)板塊內(nèi)的萬科燕南園項(xiàng)目將在10月份公開發(fā)售，而滬閔路板塊的“文博水景”與“湖山在望”項(xiàng)目已開始施工，預(yù)計(jì)明年初期就可上市?？傆?jì)約145萬m2的別墅量體將與本案銷售期形成面對面的“肉搏”態(tài)勢，如此巨大的競爭局面，除了項(xiàng)目自身需要強(qiáng)大的產(chǎn)品力支撐、靈活實(shí)用的營銷手段配合外，迎合市場的高性價(jià)比方案將成為從“擁擠”市場中“脫穎而出”的不二法寶。六、價(jià)格建議1、聯(lián)體產(chǎn)品近期售價(jià)建議通過以上對本案在周邊競爭市場中的競爭力和主要競爭個(gè)案的銷售情況分析。報(bào)告認(rèn)為“合生城邦”在整體規(guī)模、產(chǎn)品類型、社區(qū)定位等方面與本案存在較大同質(zhì)性，而價(jià)格不斷調(diào)整后的驚人業(yè)績更讓其聯(lián)體產(chǎn)品售價(jià)成為本案提價(jià)定位的最佳參考對象?；诖它c(diǎn)，報(bào)告為保利十二橡樹、達(dá)安圣芭芭及合生城邦三個(gè)競爭項(xiàng)目分別設(shè)定35%、25%、40%的參考權(quán)重。聯(lián)體產(chǎn)品定價(jià)公式為：本項(xiàng)目競爭力值i參考項(xiàng)目競爭力值ii=1n項(xiàng)目聯(lián)體價(jià)格 項(xiàng)目價(jià)格i權(quán)重i在不考慮銷售指標(biāo)的情況下，本項(xiàng)目聯(lián)體產(chǎn)品如近期開盤市場價(jià)格可為7071元/。2、獨(dú)棟產(chǎn)品近期售價(jià)建議通過以上對項(xiàng)目競爭力和參考個(gè)案的銷售情況分析，報(bào)告認(rèn)為在當(dāng)前市場情況下，“保利十二橡樹”及“合生城邦”的價(jià)格市場接受度較高，參考意義較大；而“好世麒麟園”及“四季御庭”雖然在地位方面優(yōu)勢明顯，但“執(zhí)迷不悟”的價(jià)格以及發(fā)展商不愿“低頭的姿態(tài)”，讓這兩個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)暫時(shí)失去了參考意義。因此依據(jù)項(xiàng)目特征和銷售情況，報(bào)告為保利十二橡樹、四季御庭、好世麒麟園及合生城邦項(xiàng)目分別設(shè)定35%、10%、20%和35%的參考權(quán)重。獨(dú)棟產(chǎn)品定價(jià)公式為本項(xiàng)目競爭力值i參考項(xiàng)目競爭力值ii=1n項(xiàng)目雙拼價(jià)格 項(xiàng)目價(jià)格i權(quán)重i在不考慮銷售指標(biāo)的情況下，本項(xiàng)目獨(dú)立產(chǎn)品如近期開盤市場價(jià)格可為10507元/。3、公寓產(chǎn)品近期售價(jià)建議通過以上對項(xiàng)目競爭力和參考個(gè)案的銷售情況分析，報(bào)告認(rèn)為參考項(xiàng)目中，與本案同樣位于老閔行與顓橋板塊間，且周邊生活配套條件及公共交通處于“真空局面”的“夏朵小城”項(xiàng)目，對于本案有較大的市場參考性。該盤在銷售前期自知自身?xiàng)l件無法與當(dāng)?shù)仨?xiàng)目爭奪老閔行、顓橋地區(qū)客源，因此徐匯區(qū)、長寧等外區(qū)域客源的導(dǎo)入成為他們的唯一渠道。通過超高性價(jià)比及自給配套的補(bǔ)足，該盤在前期一度取得了市場的普遍認(rèn)可?！皷|苑米藍(lán)城”及“劍橋馨苑”雖與本案同屬顓橋地區(qū)，但由于地位優(yōu)勢及享有配套條件的明