精品2011年明光市高速入口附近地塊項目市場調研及產品規(guī)劃建議報告.ppt

明光市高速入口附近地塊項目 市場調研及產品規(guī)劃建議報告,前 言,通過對明光市的房地產市場調研，我們對項目有了一定認識。 在房地產行業(yè)中，“短平快”的開發(fā)理念是眾多開發(fā)企業(yè)在開發(fā)中、小型項目時均期望的。而在以往眾多案例中，真正做到引爆銷售的，無不依靠差異化和特色的產品和服務。 所以在項目的前期就應該重點考慮產品和服務的差異化，力求為項目爭取更大的賣點。 針對本項目的思考分析，由于時間關系，我們通過對市場的摸索研究僅在項目規(guī)劃設計、項目客群定位兩方面簡單提出設想，希望對項目有所幫助。,報告組成,政策回顧 了解明光 明光房地產發(fā)展 明光住宅市場分析 明光商業(yè)市場分析 項目分析 項目客群及定位 項目總體規(guī)劃建議,2010以來，房價成為輿論的焦點，現在的房價已經由單純的價格問題，演化成了民生問題。3月的“兩會”以后，房價依然堅挺，為了切實有效的抑制房價，4月14日，國務院就部分城市房價過快上漲，提出了系列新政組合拳，并同期出臺了“國十條”，此舉被稱為房地產行業(yè)有史以來最嚴厲的調控政策出臺。其中最嚴厲的措施有如下幾點：,90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%； 第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍； 商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款； 對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 9月，國家出臺鞏固樓市調控成果措施，房價過高、上漲過快城市將限定家庭購房套數。調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。 調控政策不斷加碼。,國十條出臺，房地產遭遇最嚴厲調控政策,綜上，我們可以敏銳地判斷，房地產行業(yè)調控已不僅僅是行業(yè)經濟面的調控，已涉及到政府經濟管理能力問題，已上升到政治層面?？紤]到2011年是政府換屆的敏感時期，這次房地產調控效果很可能成為一項政治任務。預計此次調控政策在未來一段時間將得到嚴格的執(zhí)行。 一方面國家不斷調控房地產，另一方面又面臨不斷增加的通脹預期，各種游資不斷跟進和炒作，購房置業(yè)仍將成為大多數家庭實現財富增值、保值的重要理財手段。,通脹預期和調控政策的持續(xù)將醞釀新一輪行情,對于未開發(fā)或在開發(fā)項目，一方面通過控制開發(fā)節(jié)奏降低支出； 做好產品創(chuàng)新，開發(fā)抗跌產品，盡快調整短期內可售的產品線，增加120平米以下中小戶型產品，避免中間面積段產品的比重； 趁市場行情高漲，迅速占領市場，為2011年持續(xù)的房地產行情準備充足的供應；,波段操作行情增加企業(yè)盈利能力,對此，我們的判斷是，在系列擴內需、保增長、穩(wěn)健財政等積極因素促動下，我們認為長期而言，房地產行業(yè)增長勢頭將持續(xù)強勁，明光樓市將仍然維續(xù)溫和上升，保持健康向上的發(fā)展態(tài)勢。 由于房地產未來兩、三年發(fā)展還存在諸多不確定性，整體向好的發(fā)展環(huán)境并不排除未來出現震蕩的可能。波段操作將成為開發(fā)企業(yè)增加盈利能力的主要手段：,市場 小結,土地供應一定程度上能夠滿足市場需求,80-120平米兩房及三房的熱銷反映出消費者對于面積適中而功能趨于完善的精致型居家產品的需求強度高,土地區(qū)域成交結構 向明光東區(qū)及政務區(qū)轉變,從未來土地供應來看，以明東和政務區(qū)為主， 城市中心區(qū)土地資源稀缺日漸凸顯,未來一定時期內，房地產行業(yè)調控不可避免，但長期趨勢向好,市場總體呈結構性失衡， 大中戶型供應比例過高， 與需求主流形成錯位,商品房價格持續(xù)上升，但房價仍然較低，城中心處于領航之勢，房價仍有較大一定空間,綜上分析可以發(fā)現，明光房地產仍有較大的發(fā)展空間,交通地理 明光市位于安徽省東北部邊緣，與滁州市南譙區(qū)接壤；北臨淮河，與五河縣 接壤；東與江蘇省盱眙、泗洪等縣相鄰；西鄰定遠、鳳陽兩縣明光市區(qū)位優(yōu)越、 交通發(fā)達。公路網絡四通八達、京滬鐵路南北縱橫、水運航道通江（長江）達海 （東海），堪稱華東要地、交通樞紐。 明光境內的公路網絡主要包括高速公路、國省道和市鄉(xiāng)道路，公路通車總里 程1589公里。正在修建的蚌寧高速公路在境內總長53.3公里，目前北段（蚌埠 明光）已于2005年2月8日通車，南段（明光南京）于2006年5月底開通。 徐州明光的徐寧高速公路計劃將于今年正式立項。境內總長74公里的104國道 穿越全境，縱貫南北。307、309省道相互交錯、橫穿東西。境內河流、湖泊眾 多，水運便利?；春雍降?1公里、池河航道67公里，單船最大通航能力300噸。 航道開闊、碼頭眾多，經京杭大運河，可直入長江黃金水道。,行政區(qū)劃與人口 明光市全市轄27個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，346個行政村、9個社區(qū)居委會。街道辦事 處：城關街道、城北街道、 城西街道。 鎮(zhèn)：管店鎮(zhèn)、潘村鎮(zhèn)、招信鎮(zhèn)、石壩 鎮(zhèn)、古沛鎮(zhèn)、澗溪鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)、蘇巷鎮(zhèn)、 三界鎮(zhèn)、津里鎮(zhèn)、女山湖鎮(zhèn)、張八嶺 鎮(zhèn)、自來橋鎮(zhèn)。全市總人口64.11萬人，鄉(xiāng)村人口50.8萬人、城鎮(zhèn)人口14.6萬。,明光現有十三個鎮(zhèn)；從經濟實力的對比中抽取實力較強的三個鎮(zhèn)做 重點調查。 澗溪鎮(zhèn)地處安徽省明光市東部，總面積164.4平方公里，人口4.5萬，為皖東 重鎮(zhèn)。素有“小南京”之稱，309省道穿鎮(zhèn)而過，與江蘇331省道相接，澗溪擁有 全國儲量最大、分布集中、有“白色黃金”之稱的凹凸棒粘土資源近億噸，其產 品廣泛應用于冶金、石化、日化、醫(yī)藥等行業(yè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)已形成以凹凸棒粘土開 采、木材板材加工為主的工業(yè)體系。招商引資成效顯著，已有4家上規(guī)模外資企 業(yè)落戶澗溪，私營企業(yè)已有55家，個體工商戶1000多戶。1999年12月，澗溪鎮(zhèn)被 列入安徽省綜合改革試點鎮(zhèn)之一. 張八嶺鎮(zhèn)位于明光市南部，與滁州市南譙區(qū)沙河鎮(zhèn)接壤，面積120平方公 里，總戶數4821戶，人口22000人。張八嶺鎮(zhèn)交通條件優(yōu)越，京滬鐵路、104國 道、蚌寧高速公路貫穿境內，山場資源豐富，全鎮(zhèn)山場總面積是40000畝。有在 小塘壩、水庫708面，其中小二型水庫5座。蘊含豐富的絹云母礦產資源，儲量達 1000萬噸。張八嶺鎮(zhèn)工農業(yè)總產值達3.07億元，人均純收入2880元，全鎮(zhèn)共有私 營企業(yè)26家。,管店鎮(zhèn)位于明光市南部，1999年被省命名為中心鎮(zhèn)，2004年被國家建設部命 名為全國重點鎮(zhèn)。2005年該鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由安徽省城規(guī)劃設計院編制完畢，并通 過省建設廳組織的專家評審，2005年7月，該規(guī)劃經明光市人民政府批準實施。 該規(guī)劃給管店鎮(zhèn)定位：全國重點鎮(zhèn)，省中心鎮(zhèn)，工貿旅游小城鎮(zhèn)。管店鎮(zhèn)總面積 70.9平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積3.06平方公里，總人口32000人，其中常住人口22000 人，其中集鎮(zhèn)人口10658萬人，該鎮(zhèn)南距滁州56公里，南京95公里，北距明光15 公里，104國道、京滬鐵路、蚌寧高速公路穿境而過，交通十分便利，已劃入南 京1小時都市圈。管店在1992年建成的占地1.5萬平方米、內設413個攤點的農貿 市場基礎上，2000年又建成面積2600平方米的小商品批發(fā)市場，內有門面52間， 可設攤位268個，基本滿足了目前農副產品和商貿的交易需求。,明光市宏觀經濟發(fā)展狀況 從宏觀角度看，整體國民經濟運行平穩(wěn) 從工業(yè)發(fā)展水平上看，工業(yè)增長平穩(wěn) 從需求和投資角度看，市場增幅明顯 從運行質量看，財政、金融運行正常 從區(qū)域經濟比較角度看，發(fā)展速度較慢 從招商引資方面看，投資步伐加快 從城市建設規(guī)劃上看，穩(wěn)步良性發(fā)展,明光概況總論,明光擁有上佳的地理區(qū)位、不錯的旅游資源、便捷的對外交通，綜合經濟實力穩(wěn)步上升，人們生活水平不斷提高，房地產市場正處在前所未有的上升發(fā)展階段。明光的經濟正在穩(wěn)定快速發(fā)展，對外交通的便利與否將直接影響到購房者的投資欲望，明光發(fā)達的交通狀況，有效地擴大了房地產市場的客源范圍； 明光市近年來城市化進程取得穩(wěn)步發(fā)展。城市化發(fā)展背景下的城鎮(zhèn)建設是近年來我國房地產發(fā)展的重要推動因素。中國的市場經濟是有中國特色的政府宏觀調控下的市場經濟，“沒有市場就創(chuàng)造市場”正是宏觀調控力量的體現，比如說舊城改造、經濟適用房建設等;,明光市目前正處于經濟發(fā)展周期的高速發(fā)展階段，預計在今后一定階段內還將持續(xù)高速增長明光市近年來招商引資力度加大，對外貿易加強，外資的利用和地理的優(yōu)越性使其城市發(fā)展?jié)摿φ鸩降玫匠浞职l(fā)揮；充分利用外資對提高就業(yè)率起到一定的作用，同時也引入外來就業(yè)人員，側面提高了總體購買能力和對住房的需求，在一定的程度上刺激了房地產的發(fā)展；社會消費品零售總額的穩(wěn)步增長，反映明光市人民消費水平的逐漸提高，消費觀念正在逐漸轉化中，而這兩方面的變化都在一定程度上反映了由“需要”向“有效需求”的轉化，購買力與購買欲望都在逐步提升； 本案項目位于明光市明東高速旁，目前缺少大規(guī)模居民社區(qū)的支持，但城市規(guī)劃發(fā)展方向正向東發(fā)展，建議本案盡快完成規(guī)劃推向市場搶得先機。,房地產供求狀況 房地產開發(fā)狀況 明光在2003年5月以前，房地產開發(fā)與管理一直沒有形成規(guī)范有序的市場機 制，房地產開發(fā)總量偏低，建筑形式單一，成交量與成交額不大 。商品住宅價 格徘徊在700780/元之間。2003年5月以后，明光建立了規(guī)范的房地產交易體 系，政府對房地產開發(fā)區(qū)域進行了合理的規(guī)劃，在房地產土地開發(fā)總量控制的前 提下，商品房交易量快速增長，近兩年商品房交易量一直保持在每年30萬方左 右。本地以及外來房地產開發(fā)商投資力度逐年加大，各種新穎的建筑形式不斷出 現，新建商品房項目在建筑形式和內部規(guī)劃上相較老式房屋有了質的變化。出現 了封閉式社區(qū)以及寫字樓項目。政府出讓的房地產開發(fā)土地面積不斷增大，2010 又推出了御墅灣單塊占地1100畝左右的開發(fā)用地，大型的商住社區(qū)在不久的將來就 會在明光地產市場上出現。本案項目應該盡早開發(fā)，占得市場先機。,商品房供求市場 近兩年明光商品房供應量較為穩(wěn)定，成交價格逐步走高，2009年下半年至 2010年商品房交易尤為活躍，目前商品住宅的價格穩(wěn)定在3700元/左右。住宅 單套面積在90120左右居多。由于近兩年房地產開發(fā)企業(yè)推出了符合市場需 求的房地產項目，消費者的購買欲望和消費潛力被逐步挖掘出來，相當一部分有 購買力的消費者已經購買到了自己中意的房產。由于明光目前住宅項目均為多層 建筑，商鋪多為底層沿街樣式。本案項目地理位置偏僻，周邊配套暫不完善，需 規(guī)劃部分社區(qū)商業(yè)配套滿足社區(qū)基本生活需求。,房地產發(fā)展前景分析 市場需求將進一步放大。 一方面隨著居民生活水平的提高，人們對住房的要求也隨之提高，二次購 房成為新的市場主力；城市化進程得加劇也會進一步吸引大批的農村人口進城置 業(yè)；隨著經濟發(fā)展，在本地以及大量明光在外的工作人員之中也會出現部分投資 客。 市場供應品質將進一步提高。 購房需求的不斷增加,消費群的逐漸擴大,必將普遍提升人們對房地產的 品質、檔次的要求，享受型的客戶將逐漸增多，這就要求房地產開發(fā)商要不斷提 高產品品質及核心競爭力，最終將促使房地產業(yè)及房地產產品的不斷優(yōu)化升級， 從明光現在以出現的“御墅灣、慧景名苑”就已經體現了這一結論。無論從樓 盤品質、園林綠化等各個方面都較以往建筑有了顯著提高（具體樓盤分析見個案 分析）,大型商業(yè)地產出現成為必然趨勢 目前明光現有的商品房以住宅為主，商鋪基本都作為小區(qū)配套設施，整體城 市的商業(yè)分布比較凌亂沒有良好的規(guī)劃和業(yè)態(tài)劃分；商業(yè)中心建筑比較老化，小 農經濟意識較為濃厚已經不適應市場發(fā)展的主流，經營者和消費者都迫切希望有 規(guī)范的、業(yè)態(tài)劃分明細的商業(yè)廣場出現。本案地處明光明東區(qū)域，商業(yè)氛圍更是 以小農經濟占據市場主導地位。,現狀 明光現階段房地產開發(fā)投資的項目約13個，有待開發(fā)的住宅項目對于將來滿足當地居民住房需求，更換住宅環(huán)境，提高住宅品質，拉動相關產業(yè)的發(fā)展在一定程度上都起到了積極的作用。同時也應看到明光當地住宅市場上存在的一些問題： 住宅市場的整體售價不高,高檔住宅和別墅也剛剛推入市場，目前都暫未開盤，多數屬于面向中低收入階層的經濟型樓房。 市場炒作也呈現空白，住宅的中介市場幾乎沒有，對于抬高房價投資炒作的理念在當地的購房群體中也為數不多 住宅環(huán)境較差，小區(qū)品質也較低，特別是物業(yè)管理落后，從某種程度上影響了住宅市場的消費，阻礙了當地住宅價格的上升。,潛力 隨著住房制度改革、消費信貸門檻降低和住房公積金制度政策措施的逐步落實到位，為住房消費需求的進一步擴大提供了有力的支持，成為城鄉(xiāng)居民比較突出的消費熱點。 從近兩年來看明光的房地產開發(fā)商開始普遍對小區(qū)房屋外觀比較注重，大多選擇利用高檔的涂料外墻、鋁合金窗、防盜門等使小區(qū)規(guī)劃建設得整潔、美觀、明快，同時還普遍利用沿街商業(yè)鋪面來提高總利潤，完善小區(qū)配套。 從人們的實際需求來看，中小戶型、復式、中高檔的電梯房將越來越受到青睞。從前購房單純是為了解決住房問題的情況已經一去不復返?，F代人受到的教育越來越高，生活品位相比從前也大幅提高了。人們在解決住房的同時，更注重享受。因此從前設計簡單樣式呆板的商品房正在逐漸被淘汰。而新興的各種樣式的樓盤大受歡迎。 從社會角度看，隨著人們生活水平的逐步提高，可支配收入的逐步增長，人們的投資意識在不斷加強，投資渠道在不斷的拓寬，其投資也漸漸由盲目趨向于理性，如何獲得收益、獲得多少收益成為投資者關注的第一話題，而明光市近兩年來房地產業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，房價穩(wěn)步攀升，已逐漸成為社會閑置資金的重要投資方向。,第二節(jié) 精品樓盤分析,針對明光市住宅典型樓盤進行踩盤調查具體如下：,明東家園,東方明珠,慧景名苑,陽光時代廣場,城市之光,凝和苑,新天地城市廣場,和順花園,御墅灣,金港世紀天城,龍騰華府,學府名苑,南湖名苑,明東佳園,地理位置：明光市招信路 總建筑面積：2萬平米 物業(yè)類型：多層 銷售均價：4200元/方 主要配套：明光市第3小學 戶型面積：90-120平米,綜合點評：項目共8棟多層，1，2期已售罄，3期2棟多層暫未動工，樓盤整體硬件條件較差但依托學區(qū)特點銷售狀況較佳。,東方明珠,地理位置：明澗路2號（雙擁牌東側） 開發(fā)商：明光市大宇房產有限公司 代理商：南京百質地產機構 占地面積：17157平米 總建筑面積：39919平米 容積率：2.25 綠地率：35% 物業(yè)類型：2棟多層+4棟18層高層 戶型面積：83-127平米 總戶數：336戶 開工時間：2010年8月 開盤時間：2010年12月 銷售均價：3900元/方,綜合點評：項目尚有1棟未開盤，樓盤整體品質較高，高層均為潑屋頂，戶型方面有83平米的2房和127平米的4房，雙臥均朝北，帶獨立外飄窗。,鴻遠慧景名苑,地理位置：明珠大道三十八號（原植物油廠地塊） 開發(fā)商：明光鴻遠房地產開發(fā)有限公司 代理公司：福州北斗星 總建面：4萬方住宅+3萬房商業(yè) 住宅物業(yè)類型：9，11，18層共8棟 戶型：60多平米的一房；80-90平米的兩房；120多平米的三房；120-200平米的復式 社區(qū)內配套：籃球場，羽毛球場 開盤時間：2009年10月（僅余1棟18層的5號樓共80多套正認籌中） 銷售均價：4300元/方,綜合點評：商業(yè)部分定位為零售百貨、高檔餐飲復合型休閑街區(qū)。住宅部分僅余1棟樓正火爆認籌中，該棟樓戶型主要有118，126平米三房，133平米的復式。項目是明光唯一先做景觀示范區(qū)再銷售的社區(qū)，唯一贈送空中花園的社區(qū)。樓盤整體品質較高，面對的客戶主要也是中高端階級。,城市之光,地理位置：龍山路與明珠大道交口（原二建預制廠） 開發(fā)商：明光市億成房地產開發(fā)公司 用地面積：5554平米 總建筑面積：20432 容積率：3.2 建筑密度：28% 綠地率：32% 總戶數：132戶 物業(yè)類型：9，11，17層公寓 戶型：60-80平米2房,100-130平米3房 工程進度：已封頂 銷售均價：3900元/方,綜合點評：地段成熟，外立面總體追求清晰、明快、簡潔的現代風格，園林規(guī)劃上也匠心獨運，注重公園般的生態(tài)居所，截止到目前項目僅剩余8套房源。,凝和苑,地理位置：明光市體育路66號 開發(fā)商：安徽東屺投資發(fā)展有限公司 占地面積：5畝 周邊配套：明光市逸夫小學，明光市水務局，建設中的體育館 物業(yè)類型：共1棟多層，5單元，約40多戶 戶型：87-95平米2房，3房,綜合評價：項目規(guī)模小，僅1棟多層住宅，但地理位置成熟，去化較易。項目項目正處于導入階段，預計2個月后開盤。,新天地城市廣場,地理位置：明光市體育路66號 開發(fā)商：明光市名揚地產房地產開發(fā)公司 代理公司：南京問策商業(yè)管理顧問有限公司 總建筑面積：43428平米 周邊配套：明光市逸夫小學，明光市水務局，建設中的體育館 物業(yè)類型：9，11層小高層 戶型：94-145平米2室1廳1衛(wèi)，3室2廳2衛(wèi) 開盤時間：2009年（目前已售罄）,綜合點評：地段好，項目開發(fā)時期較早，目前已售罄，去化均價在3200-3400元/方之間。,和順花園,地理位置：明光市華亞國際酒店東側 開發(fā)商：華亞房地產開發(fā)有限公司 代理商：南京恒富佳寶營銷策劃有限公司 總建筑面積：8萬方 周邊配套：明光市逸夫小學，明光市水務局，建設中的體育館 物業(yè)類型：16棟多層，4棟小高層 戶型：90-120平米,綜合點評：項目暫有4棟小高層尚未開盤，戶型上整體南北通透，精致小巧，布局合理實用，多層開盤時間較早，均價在2500-3000元/方。,陽光時代廣場,地理位置：明光市龍山路與祈倉路交匯處 開發(fā)商：明光市世紀天緣置業(yè)有限公司 代理商：南京建瑞機構 占地面積：34畝 總建筑面積：7萬平米 物業(yè)類型：四星級酒店+商業(yè)街+酒店式公寓 酒店：21層（明光唯一超百米建筑） 公寓戶型：40-70平米（其中3-7層挑高，8-18層平層） 工程進度：暫未動工（項目推廣處于導入階段）,綜合點評：處于政務區(qū)，片區(qū)配套暫且不成熟，但隨著規(guī)劃中的市政府，公安局，圖書館即將遷至政務區(qū)，可見未來升值潛力巨大.,御墅灣,地理位置：明光市華亞酒店斜對面 開發(fā)商：進峰地產 代理公司：九觀中國 占地面積：1100畝 總建筑面積：51萬平米 物業(yè)類型：多層，花園洋房，別墅（獨棟，聯排） 戶型：多層（83-120平米），花園洋房（120-200平米復式） 社區(qū)配套：籃球場，羽毛球場，中央水景公園，幼兒園，生態(tài)酒店,綜合點評：項目目前是明光市體量最大的樓盤，共分7組團開發(fā)，目前推出1組團共5棟多層，均價在3000元/方，低價格殺手锏主要是為了后期組團開發(fā)積聚人氣。,金港世紀天城,地理位置：明光市體育路與新104國道交匯處 開發(fā)商：明光市金港地產開發(fā)有限公司 代理公司：南京建瑞機構 總建筑面積：50萬平米 物業(yè)類型：多層，小高層，別墅 戶型：多層（61-106平米，1房，2房，3房）小高層（60-120平米1房，2房，3房） 周邊配套：明光市逸夫小學，明光市水務局，建設中的體育館,綜合點評：項目50萬平米體量共分4期開發(fā)，1期1月18日開盤推出9棟多層，3棟小高層，多層均價3600元/方，小高層均價3400元/方，同樣在明光房地產市場上低價格殺手效果明顯。,龍騰華府,地理位置：明光市車站路與龍山路交口 物業(yè)類型：4棟多層（1棟1單元，2棟3單元，1棟5單元） 周邊配套：明光市逸夫小學，明光市職業(yè)高級中學，明光市人民醫(yī)院 戶型：60-111平米（其中共22戶60平米單身公寓，其余戶型均為2房，3房） 銷售狀況：僅余1戶 銷售均價：3600元/方,綜合點評：項目憑借著得天獨厚的地理位置銷售狀況較理想，但由于樓盤整體品質差的原因無法具有價格優(yōu)勢.,學府名苑,項目位置：明光市池河大道81號 開發(fā)商：明光市富城房地產開發(fā)有限公司 代理公司：時代風地產策劃機構 總建筑面積：2萬平米 物業(yè)類型：5棟多層 戶型：90-130平米2房，3房 銷售狀況：已售罄 銷售均價：3700元/方,綜合點評：項目地理位置好，為小體量樓盤，多層物業(yè)類型在當地接受度較高，并無大量媒體推廣方式但去化速度依然較快。,南湖名苑,項目位置：明光市世紀廣場北側49號（市政府斜對面） 開發(fā)商：明光市金泰地產開發(fā)有限公司 總建筑面積：13700平米 物業(yè)類型：小高層 戶型：70-106平米1室，2室，3室 周邊配套：世紀廣場，華潤蘇果，萬達美食廣場 銷售狀況：導入階段，未銷售,綜合點評：項目與南湖公園和世紀廣場為伴，地處明光市核心商圈內，預計6月份開盤，片區(qū)內開發(fā)量少，預計去化速度快。,明光市房地產分析多層價格分析,明光市多層價格相差幅度較大，這和樓盤品質地段等各方面因素所致，多層整體銷售均價大概在3800元/平米左右。,明光房地產市場分析小高層價格分析,明光市小高層價格幅度同樣很大，有很大原因由于慧景名苑高品質樓盤高價格拉動原因所致，整體來說小高層整體均價約為3700元/方,明光市房地產市場分析多層和小高層價格對比分析,分析： 明光市當前的產品形態(tài)主要為多層、小高層。而從其價格差異來看，多層與電梯房的銷售價格出現倒掛，多數樓盤而言，多層的銷售均價高于電梯房銷售均價，價格幅度約為100元/方； 而在去化方面，電梯房的去化速度較慢，抗性較大，這也在一定程度上反應了當地對于小高層的接受度不算太高。,明光市房地產市場分析建筑形態(tài)配比分析,分析： 目前明光市場上供應的產品以多層為主，大約占據了57的市場份額，小高層、高層電梯房等中高端產品在市場上供應比例正在逐步增加，目前供應量大概在53左右。從目前在售的電梯房項目來看，目前電梯房價格低于價值，且去化速度相對緩慢，其遭受的抗性比較大。 通過市調情況了解，政務新區(qū)項目和其他部分樓盤建設后期正在規(guī)劃或者已經規(guī)劃了部分小高層建筑，并且將于明年推向市場，可以預見，以中小高層為代表的電梯房在今后的推盤量將會有一定的提升。 基于此，在做產品前期規(guī)劃過程中，先期規(guī)劃多層，考慮加以小高層進行銷售。,明光市房地產市場分析供應房型分析,分析： 根據目前市場上在售樓盤的整體情況來看，當前明光市房地產市場上商品房主要以三房居多，其中三房的供應比例接近50，二房次之，比例超過30，單身公寓、四房及復式房型的供應比例占了約28. 從銷售率來看，三房的銷售率最高，兩房開始出現供不應求的情況，這也比較真實反映了在明光這樣的地級城市居民置業(yè)主要還是充分考慮到三代同居一室的現實情況。同時，隨著房價的不斷上漲，置業(yè)者更多的將考慮總價的控制，即對于商品房的面積選擇方面將更加注重功能和實用性。 基于此，在做產品前期規(guī)劃過程中，一定要做適當配置戶型比例。,分析： 當前明光房地產市場上二房面積一般在90平米左右，三房面積在120平米左右，四房面積在144平米以下，而復式樓戶型面積則在160平米左右。 明光市目前市場上大多戶型面積偏大，特點不明顯。過對市場反饋來看，90平米左右的兩房和115平米左右的三房最受置業(yè)者青睞。 綜合來看，兩房和三房面積還有一定的縮減空間，功能齊全的溫馨兩房和緊湊三房在市場上具有較強的競爭優(yōu)勢。 基于此，在做產品前期規(guī)劃過程中，一定要做適當控制大戶型，加強中等戶型的競爭力。,明光市房地產市場分析房型面積分析,明光市房地產市場分析建筑立面分析,和順花園,明東佳園,龍騰華府,世紀天城,分析： 明光市目前市場上供應的商品房規(guī)模成形的樓盤較少，大多處于建設階段，而前期已經交付使用的小區(qū)樓盤外立面來看，整體顯得較為粗糙，普遍都是現代簡約的風格，只有少數品牌開發(fā)商樓盤采用歐式建筑風格。 墻體外部大多采用粉紅色涂料、淡黃色、白色涂料漆等色調進行裝配，少數樓盤使用面磚進行裝配。 樓頂設計一般比較單調，只有少數樓盤在樓盤天際線方面下了一定功夫。 基于此，在做產品前期規(guī)劃過程中，一定要權衡適合項目發(fā)展特點的建筑風格，在突出差異化的過程中還要突出市場競爭力，盡量豐富建筑外觀以及外部的線條，從而彰顯檔次。,明光市房地產市場分析建筑立面分析,明光市房地產市場分析停車位分析,明光市各大樓盤在進行產品規(guī)劃的過程中，都配備了一定的停車位，其主要規(guī)劃了地上停車位和車庫，車庫主要是在住宅樓第一層。但小區(qū)內人車混行的狀態(tài)比較多見，真正實行人車分流的小區(qū)卻寥寥無幾。,明光市房地產市場分析物業(yè)管理分析,分析： 明光市商品住宅房整體物業(yè)管理水平比較低，大多數樓盤在銷售商品房之前都還未能確定相關的物業(yè)管理公司和相關管理費用； 根據其他相關樓盤提供的數據來看，當前明光市大多數樓盤的物業(yè)管理公司都是本土企業(yè)，提供的僅僅是基本的保安服務，整體服務效能相對低，多層物業(yè)收費一般在0.8元/平米左右，而電梯房物業(yè)收費一般在1元以上。,分析： 明光市目前商品房銷售前期都是非常合理的，大多數樓盤都是主體建至3層開始預售； 一般開盤都選擇在傳統(tǒng)的節(jié)假日，比如春節(jié)、端午等期間，這與明光城市購房群體有很大關系，目前置業(yè)大部分客戶為回鄉(xiāng)置業(yè)或者進城置業(yè)者； 在推盤過程中，他們普遍采用的宣傳方式就是郵政DM宣傳單、手機短信以及戶外廣告牌（包括戶外、燈箱、羅馬旗、橫幅、派發(fā)傳單等幾種）； 各大樓盤折扣力度較小，根據付款方式不同，一般在96折到99折之間。,明光市房地產市場分析推盤分析,明光市房地產市場分析包裝分析,分析： 明光市樓盤整體包裝水平較低，沒有成體系的包裝思路和推廣手法，使得項目的調性與品位不能很好地表達和體現，不利于項目價值形象的提升。,明光市房地產綜合評述：,明光市房地產市場供求相對平衡，市場比較平穩(wěn)； 建筑產品主要仍以多層為主，小高層、高層項目的供應有放大趨勢； 銷售價格今年持續(xù)看漲，具有地段或環(huán)境優(yōu)勢的樓盤受到市場的青睞； 現階段市場上產品的品質一般，除少數樓盤外，大都沒有太大特點； 戶型區(qū)間跨度較大，小戶型2房深受消費者追捧； 銷售價格區(qū)間在22004500元之間，以35004000元的均價為主； 樓層去化方面，一層和復式樓所遇抗性較大，三到五層去化較好； 單套商品房銷售總價大多集中在3543萬之間； 樓盤銷售去化速度迅速，商業(yè)物業(yè)并不多； 營銷推廣大多為南京地區(qū)小代理公司代理，各樓盤營銷推廣力度有所欠缺； 項目訴求點單一，或訴求地段優(yōu)勢，或訴求生態(tài)環(huán)境，或訴求人文教育等。,明光在售樓盤的不足之處：,物業(yè)管理的服務水平較低； 大多樓盤建筑、園林設計特色不明顯； 社區(qū)文化淡薄，缺少社區(qū)附加值創(chuàng)造； 戶型與面積配置不合理，戶型有些偏大而不實用； 沒有統(tǒng)一的開發(fā)理念或支持體系，大多數開發(fā)商都是走一步看一步； 營銷服務及管理水平較低，僅有個別樓盤包裝尚可，而該樓盤恰恰是請了專業(yè)營銷公司運作； 大多數樓盤的宣傳主要以戶外車體廣告為主，有的樓盤連海報樓書戶型圖都沒有； 宣傳推廣渠道單一，訴求主題不鮮明； 營銷人員業(yè)務水平低，缺乏專業(yè)培訓，對自身產品賣點未能有效梳理和傳達； 基于此，本案項目后期的營銷推廣至關重要，專業(yè)化的營銷是突圍市場，實現利潤最大化的一大保障。,城區(qū)面積較小，樓盤分布區(qū)域非常集中。 目前明光房價仍然不高，房價仍以一定上升空間。 目前明光市場供應仍然以多層為主，隨著城市規(guī)劃向明東方向發(fā)展和建設用地日漸稀缺，未來多層物業(yè)土地供應將減少，市場供應將以小高層、高層物業(yè)為主，其抗性將逐步被消弱； 市場去化以100-120平米的三房和70-90平米的兩房為主要暢銷戶型，雙陽臺結構多為常見，產品戶型面積供應有趨小的態(tài)勢，小面積戶型去化速度較快； 房地產市場正在向規(guī)范化方向發(fā)展，項目品質和市場運作都在逐步提高；,綜上，可以發(fā)現,通過對明光商業(yè)市場的經營種類、經營規(guī)模以及所在區(qū)位的系統(tǒng)量化分 析。確定明光現有主要商業(yè)物業(yè)的總量和分區(qū)容量，尋找明光商業(yè)市場的飽和點 及機會點，提供本案項目商業(yè)配套規(guī)劃建議依據及經營內容參照。（在統(tǒng)計中未記 個別不具代表意義的經營類型）,商業(yè)街區(qū)調查分析,根據明光目前的商業(yè)市場現狀，本次商業(yè)街區(qū)調查路段包括明珠苑商圈、池 河大道、女山路、車站南路、廣場路、人民路、龍山路、韓山路。,明珠苑商圈,明珠苑商圈 明珠苑商圈位于明光市東北角安居小區(qū)內，是當地新興的綜合性商業(yè)區(qū)；緊 靠住宅小區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，人氣旺盛。目前抽樣調查周邊四條街道共有商鋪243 家左右，該商圈經營主要以餐飲、日用百貨等小區(qū)生活配套為主。以普通店門為 例，通常開間為23米、進深45米左右，面積2040平方不等。,明珠苑商圈屬于政府安居小區(qū)下的沿街商鋪，2003年開始逐步形成規(guī)模；小 區(qū)居住人員較多提供了大批的客源，建成時售價不高；以25平方商鋪為例售價在 7.5萬左右，目前升值到20萬左右，租賃價格在25004000元不等（按地段）。 明珠苑商圈商家多為中小規(guī)模餐飲和小區(qū)生活配套服務為主，并不具備形成大規(guī) 模商業(yè)圈的條件，面向的客戶多為小區(qū)住戶；經營狀況于租金比例形成正比、未 來發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆?車站南路： 車站南路南臨火車站和北到龍山路，商業(yè)聚集區(qū)域基本在2公里左右；是明 光市區(qū)的主要交通干道之一；同時也是明光市的主要綜合商業(yè)街車站南路商鋪以 服裝店為例：開間3m，進深12m，面積平均為36m2。,由調查得知，該路段商鋪大多為租賃形式，產權交易較少，租金由廣場起由南向北逐減，廣場路與池河大道之間的商鋪年租金大多為23000/間/年。部分小型商鋪如：二輕廠下做通訊器材的商鋪則為5300元/間/年（開間3m，進深1.5m，平均面積為4.5 m2）而越是靠龍山路北面的小型商鋪租賃價格更為便宜，大多為1300-1600元/月。 車站南路作為明光主要的商業(yè)街區(qū)，多數是臨街鋪面房。個體經營業(yè)主較多，其中家電通訊電器，百貨業(yè)占據主導地位，服裝也占有一定的鋪面。人群主要消費集中在此，且大多銀行也集中在該路段，人氣較高；但商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂，沒有很好的規(guī)劃布局，購物環(huán)境一般。,池河大道: 本次池河大道的商業(yè)調查范圍東起文山路，西至韓山路；該路段是明光市內 的交通主干道之一。沿街商業(yè)店鋪眾多，各類商鋪約260家，其中文山路至車站 南路段主要集中了五金機電、摩托汽配、賓館餐飲行業(yè)。車站南路至韓山路段農 資用品商家比例較大。池河大道商鋪開間一般在3米左右、進深8米面積平均達到 了25平方米。,由調查得知，池河大道沿街商鋪多為租賃經營，產權交易較少，所以僅對該街道商鋪租金價格做了調查。目前池河大道商鋪租金均價約為18000元/年/間（25平方米左右）。其中靠近車站南路附近租價31000元/間/年。池河大道的商鋪租金是以街道中段為高向兩端逐步降低，主要的原因是道路中段處于車站南路十字路口，人氣較旺，吸引了較多消費者。 池河大道作為明光市內主干道，商鋪大多數是臨街鋪面房，個體經營業(yè)主較多，五金、摩配、餐飲業(yè)占據主導地位。商家的經營品牌以中低檔為主。經營品種、商品價格適合于普通工薪階層及外來務工人員。商家經營狀況以池河大道、車站南路交匯處為佳，靠近文山路及韓山路的商家經營狀況一般。整條街的商業(yè)業(yè)態(tài)劃分比較零亂，購物環(huán)境一般。,廣場路： 廣場路是明光市的中心的位置，東西流向，西至韓山南路。這條路主要是以 政府的辦事機構為主，明光的市政府就在此。該路段除了政府機構外，主要經營 行業(yè)以服裝、娛樂、百貨及雜貨、鞋帽用品為主。廣場路商鋪以服裝店為例：開 間3m，進深12m，面積平均為36m2。該路段商鋪大多為租賃形式，產權交易較 少，廣場路的商鋪年租金大多為14000-18000/間/年左右。,人民路服飾市場： 人民路服飾市場西至車站南路，是中小型的服飾一條街，該市場多為二三 線品牌，整體商鋪較為散亂，沒有明細的規(guī)劃，購物環(huán)境較差，路面狀況也非常 普通。年租金多為12000-16000元/間左右，開間3米3.5米，進深1012米左 右。,女山路市場： 女山路市場西至龍山路北至池河大道，是一個大型批發(fā)市場，該市場多為建 材、家居、雜貨、煙酒、機電類批發(fā)零售商戶，但整體商鋪較為散亂，沒有明細 的規(guī)劃，購物環(huán)境較差，女山路共有商家372家，開間約為3米，進深610米。 平均面積25平方米。女山路作為批發(fā)市場，經營的商家非常多，經營狀況普遍較 好，由于同行業(yè)態(tài)過于集中，致使商家利潤有所攤薄。,龍山路: 龍山路是明光城區(qū)通向104國道主要通道之一，全長1.5公里左右。沿街商鋪主要以餐飲 和日用百貨為主，其它業(yè)態(tài)分布比較散亂。其商鋪面積以日用百貨為例開間：3m-3.5m，進 深7m，該路段沿街鋪面面積每間大約為35-40平米，而且多數商鋪都是當地居民的自建房， 租金價格都比較平均，每間的年租金大約都是12000-15000元不等。 龍山路是明光的一條新興道路，道路路況較好，工商局，財政局等事業(yè)單位也分布在龍 山路兩側，龍山路上餐飲業(yè)占了很大的比例，其中只有銀光大酒店檔次較好，而其它的飯 店檔次裝潢都不是很理想。布局零散，沒有齊聚效應如本項目作為休閑型廣場，該地區(qū)的 餐飲消費將會流向本案。該區(qū)域其它商業(yè)業(yè)態(tài)較少，人氣度低。,韓山路: 韓山路分為南北兩條商業(yè)路段，商業(yè)業(yè)態(tài)以韓山南路為主。其主要經營的還 是餐飲為主并且多是以小吃形式的鋪面，開間：3.5m-4m，進深8m，韓山路沿街 鋪面面積每間大約為25-35平米，租金價格都比較平均，每間的年租金大約都是 9000-16000元不等，靠池河大道附近的租金略高。 韓山路是明光的一條老式商業(yè)街，目前明光的主要商業(yè)集中在車站南路上， 因此現在這條道路的商業(yè)氣氛并不濃厚，只有零星的商鋪，空置的鋪面占有相當 大的比例， 而且街道路面和街邊商鋪顯得十分的老舊。,產業(yè)結構 通過對經營種類、經營數量及所在區(qū)域的系統(tǒng)量化分析，確定明光現有的商 業(yè)種類的分布與比例，尋找明光商業(yè)市場的飽和點及機會點，提供項目規(guī)劃建議 依據及經營內容參照。這里采用經營戶數作為量化標準。 整體商業(yè)市場結構為：服飾12、餐飲18、美容美發(fā)5、家電通訊11 、摩配交通4、裝飾建材16、醫(yī)藥衛(wèi)生3、珠寶眼鏡飾品1、文體休閑 服務5、日用百貨19、五金機電化工4、其它2,商鋪空置率 通過市調對空置店鋪的絕對量及空置率的考察，確定明光商業(yè)物業(yè)市場的 飽和度，提供項目商業(yè)配套內去化主要切入點的建議 本此調查的所有路段中 ，均存在著不同比率的空置商鋪，說明在明光商業(yè)市場中還遠未達到一鋪難求的商業(yè)氛圍。 傳統(tǒng)商業(yè)街道商鋪空置率較低，如車站南路空置商鋪多集中在靠近龍山路段，池河大道空置商鋪大都在接近韓山路和文山路較為偏僻的地區(qū)。 空置率較高的韓山路屬于城鄉(xiāng)結合部，商業(yè)氣氛較為清淡，相當一部分空置商鋪屬于自建房屋，經營環(huán)境不佳；而龍山路由于有新建社區(qū)和樓宇，其底層商鋪有部分空置或正在裝修之中，未來商鋪空置率將會有所下降；同樣明珠苑作為相對較新的大規(guī)模社區(qū)，其本身提供的商鋪數量較多，空置率控制在10左右說明該地區(qū)已經頗具商業(yè)氛圍，經過多年培養(yǎng)，將形成一個成熟商業(yè)圈. 與本項目接壤的廣場路商業(yè)鋪面較少，難以形成商業(yè)氣氛，而人民路靠近惠利商城的一段已經形成了濃厚的商業(yè)氛圍，客流量很大，空置商鋪比率最低。,商鋪空置表,商場超市調查分析 通過對明光現有商場超市的調查進一步了解其它各種大型物業(yè)的經營情況及 消費者的重點消費方向，印證本案的市場定位。了解明光消費者對大型商場和自 主性選購超市的接受度，以及消費的主要區(qū)域品項和商場超市的經營狀況，本次 重點調查了藍天商廈、白云商廈、千家惠服飾市場、上海如海超市及上海聯華超市。,藍天商廈 藍天商廈位于廣場路、車站南路口。有三層樓面的經營場地，總計約2000平 方米的經營面積，其中一樓經營家電，種類較少，以國內品牌為主，大部分為中 低檔產品；二樓有少量金銀飾品柜臺，沒有高檔飾品，服裝柜臺在周末較有人 氣，三樓為家具專賣，做工用料均一般，藍天商廈內外裝潢一般，客源以明光本 地為主，經營品種檔次偏低，經營模式仍然采用傳統(tǒng)方式，與現代大型商業(yè)物業(yè) 經營管理有相當大的差距。 白云商廈 白云商廈位于池河大道、車站南路口，營業(yè)面積一層占地500平方米左右， 屬于家電類專賣商場，經營品牌、品種在明光家電類商家中為多，冰箱、電視、 洗衣機、音響、廚具、太陽能熱水器等常規(guī)家電均有出售。但是品牌與檔次仍然 較低，沒有國外品牌可供選擇，國內品牌也基本上沒有高端產品，如液晶控制智 能變頻冰箱、液晶控制智能滾筒式洗衣機、采用六代以上面板的高分辨率液晶電 視這些主流家電產品都沒有在售。,千家惠服飾市場 千家惠服飾市場位于車站南路靠近池河大道，經營場所設在二、三兩層，營 業(yè)面積在1000平方米左右。兩樓以女裝為主，三樓以男裝為主，初具規(guī)模，品牌 較多。在明光當地屬于較為高檔的服裝商場，其經營狀況尚可，消費者基本上都 是本地人口。 上海如海超市 上海如海超市坐落于廣場路、車站南路口。作為外來商家，在明光當地經營 狀況非常良好，如海超市采用上下兩層經營場地，營業(yè)面積在1500平方米左右， 一樓主營食品、二層經營日常消費品，商品種類多樣，可挑選余地大，在明光當 地具有良好口碑，該超市經營方式得法，在商品位置擺放、營造購買氣氛上頗下 了一番功夫。,上海聯華超市 上海聯華超市作為知名連鎖企業(yè)，在明光開設了兩家門店，其中池河大道上 的門店較大，但是其所在位置較為偏遠，營業(yè)狀況不如如海超市，并且其作為上 海知名的連鎖企業(yè)，部分在其上海門店內能夠買到的商品，在明光店內沒有出 售，商品可挑選余地較小，由此可見，知名企業(yè)如果沒有合適的營銷手段和適合 所在地市場的經營模式，一樣會在競爭中落于下風。,商場類商業(yè)經營總體現狀分析,經營狀況差異：目前明光市商業(yè)物業(yè)經營狀況參差不齊，總體看來，老字號的商業(yè)物業(yè)已經失去占據主導地位，在當地商業(yè)經營中起附屬作用，經營狀況一般，其經營思想及模式普遍已較為陳舊。 商業(yè)物業(yè)功能單一: 從各個商業(yè)物業(yè)的供給內涵來看，大多比較單一，為單純的購物場所，缺乏功能整合的綜合性物業(yè)，如：集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的購物休閑場所。 營銷理念相對落后：當地商業(yè)經營理念相對較為落后，目前商業(yè)較發(fā)達地區(qū)的商業(yè)市場正轉化為買方市場，經營理念的核心應以市場為中心，以消費者為導向，一切為顧客著想，經營者應與消費者進行充分對話，了解消費者需求，并且采取系列的推廣方式讓消費者了解商品，然而當地較為欠缺。,物業(yè)建筑形態(tài)老齡化: 本次調查過程中發(fā)現，當地影響力較大的商業(yè)物業(yè)大多其內部裝修和外立面皆較為陳舊，隨著人們對購物環(huán)境要求的逐漸提高，此類物業(yè)條件若不加以改善，其影響力必將逐漸降低，最終將被市場淘汰。 發(fā)展?jié)摿^大： 市場供給的缺陷與人們消費需求的日益多元化矛盾逐漸顯現，并將在一定時期內有所激化，而矛盾的存在必將促使新事物的產生、發(fā)展；需求的存在已經使市場強烈呼吁能夠更加適應消費者的個性化物業(yè)，預計在未來，商業(yè)物業(yè)的定位及經營只要是做到充分遵循市場規(guī)律、適應消費者的需求，必將能夠取得較好的收益。,專業(yè)市場調查分析 通過對專業(yè)市場的調查分析，了解明光現有專業(yè)市場的經營規(guī)模、經營狀 況。本次調查的專業(yè)市場包括明光惠利商城、明光市場。 明光市場 明光市場位于車站南路，入口處有22家食品雜貨商鋪，內部一層為明光最大 的室內菜場，兩樓是低檔服裝賣場，明光市場經營面積較大，兩樓經營服裝的商 家很多，但是其所經營的商品檔次為低，經營方式落后。只能吸引低端消費人 群。,明光惠利商城,明光惠利商城位于人民路內街，建筑外形為仿明清式建筑，屬于圍合式商 鋪，建有內街，共分上下兩層，除入口處一二兩層均有商家經營外，內部兩層商 鋪均為空置?；堇坛墙ǔ蓵r間較長，有部分商家經營時間已經達到十年左右， 大部分商家做服裝經營。在明光當地較有知名度，有相當一批的固定客源，以本 地人為多?；堇坛巧碳医洜I成本較低，剛建成時20平米左右的商鋪出售價格不 到5萬元，現在的經營商家每年每間租金約為4.3萬元左右。大部分商家經營狀況 良好。,商業(yè)市場的總結,明光現有的商業(yè)環(huán)境一般，雖然商家眾多，但是整體檔次、經營規(guī)模、經營品牌、經營方式都較當今主流商業(yè)模式有相當大的差距，明光現有的商業(yè)布局較為松散，商業(yè)市場內區(qū)域劃分、功能定位零亂，建筑裝潢簡陋、經營檔次難以提升，商業(yè)環(huán)境無法激起消費者購買中高檔商品的欲望，造成中高端消費外流到周邊地區(qū)。 明光現有的商業(yè)環(huán)境沒有突出亮點。,明光現有購物環(huán)境檔次較低，眾多消費者沒有良好的購物消費環(huán)境，而明光現有的老舊商業(yè)設施也難以讓消費者提起消費興趣，低檔次商品在市場上的重復出現。刺激不了消費欲望，消費者希望有現代的商業(yè)設施出現，享受都市的購物舒適環(huán)境。 經調查得知明光現有的商家經營者，相當一部分都是采用租賃方式進行經營，在這部分經營者中很多經營年數已經長達10年以上，不但形成了比較固定的客戶群體，自身也累積了可觀的資產，有尋找新的商業(yè)物業(yè)投資方向的意愿和能力，但是明光現有的商業(yè)物業(yè)較為老舊，新建商業(yè)物業(yè)規(guī)模小、位置偏。難以形成商業(yè)氛圍，使有能力購買商業(yè)物業(yè)的投資者沒有投資去向，對現有經營者來說，具有良好的經營環(huán)境、規(guī)范的市場管理的大型現代的商業(yè)物業(yè)出現是他們所向往的。,明光現有的商業(yè)設施，除商場超市以外，基本采用底層經營方式，沒有合理的利用空間，惠利商城雖然建造了兩層商鋪，由于地理位置較偏、其外形設計為圍合式，出入通道有限，不便于客流進出，商業(yè)內街過道狹窄，環(huán)境壓抑。形成了諸多商業(yè)死角，導致除大門處的兩層商鋪外，其內部兩層商鋪無人經營，本意是最大化利用空間的建筑意圖完全失敗。,明光現有商業(yè)物業(yè)其內部商業(yè)布局凌亂，同行經營者之間收益差距很大，除自身經營方式原因之外。沒有進行良好的業(yè)態(tài)分區(qū)，各種經營行業(yè)混雜交易，導致商家之間無序競爭也是很主要的因素。本案項目應先期規(guī)劃，明確劃分業(yè)態(tài)經營區(qū)域，使各類商家之間良性經營、有序競爭。良好的商業(yè)區(qū)劃不但使投資者有經營信心，本案的商業(yè)設施部分也能以最快的速度被市場接受和消化。 本案項目所處位置周邊無最基本商業(yè)氛圍，必須做足商業(yè)配套輔助住宅銷售。,優(yōu)勢（S）,劣勢（W）,機會（O）,威脅（T）,城區(qū)邊緣區(qū)域，城市規(guī)劃方向； 靠近高速入口，道路系統(tǒng)在不斷向好的方向完善；,項目周邊都是農民自建房，嚴重影響本案開發(fā)形象； 項目所處城市邊緣地段，商業(yè)氛圍較差； 自身規(guī)模小，無法營造更多商業(yè)聚引人氣；,良好的宏觀環(huán)境，為明光房地產市場發(fā)展帶來契機； 市場擴容現象明顯，現有的供應難于滿足市場需求； 總體供求關系良好，房價仍處在較低水平，仍有較大上升空間； 明光開發(fā)水平仍然不高，產品設計仍有較大發(fā)展空間； 政府規(guī)劃區(qū)域配套的不斷完善；,項目所處的區(qū)域，區(qū)域價格仍然處在價格珪底，區(qū)域項目檔次較低，將增加項目的開發(fā)風險及難度； 市場同質化競爭較為嚴重，某種程度上加大市場競爭； 政務新區(qū)價值日漸凸顯，導致部分客群的分流； 緊鄰肥料廠房，污染抗性對商住項目具有一定的負面影響；,項目SWOT分析,地王基本平整，具有塑造城市地標的潛質； 具有打造明光全新的建筑形態(tài)、產品及生活方式潛質,基地面,市場面,競爭面,市場供求失衡，現有供應難于滿足的市場需求； 未來人口增長明顯，市場擴容現象明顯； 房價較低，未來仍有較大的上升空間,市場同質化競爭嚴重； 政務新區(qū)價值日漸凸顯，某種程度上導致客戶的分流； 大中型戶型比例過高，高附加值的產品較為缺乏,項目核心價值元素界定,宗地分析結論,項目開發(fā)既要深入挖掘項目價值，又要研究市場運作空間，以及發(fā)展商的利潤空間； 項目開發(fā)需要尋找項目的發(fā)展路線，可以更好的把握機會，規(guī)避市場風險。,小結： 項目劣勢大于優(yōu)勢，但機遇與風險同在。 城市規(guī)劃優(yōu)勢向東發(fā)展，今后發(fā)展重點區(qū)域。 大環(huán)境下，房價一路看漲，有利于項目利潤最大化。 市場建筑品質較為一般，本案通過代理商的策劃整合，定能一炮打響，實現短、平、快銷售。,在充分了解明光高速公路地塊項目優(yōu)劣的基礎上，我們要做的就是揚優(yōu)避劣，為了做到這一點，我們需要明確項目需要有中高端的市場定位，充分整合利用自身的產品規(guī)劃、服務理念等資源