精品2011年明光市高速入口附近地塊項(xiàng)目市場調(diào)研及產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告.ppt

明光市高速入口附近地塊項(xiàng)目 市場調(diào)研及產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告,前 言,通過對明光市的房地產(chǎn)市場調(diào)研，我們對項(xiàng)目有了一定認(rèn)識。 在房地產(chǎn)行業(yè)中，“短平快”的開發(fā)理念是眾多開發(fā)企業(yè)在開發(fā)中、小型項(xiàng)目時(shí)均期望的。而在以往眾多案例中，真正做到引爆銷售的，無不依靠差異化和特色的產(chǎn)品和服務(wù)。 所以在項(xiàng)目的前期就應(yīng)該重點(diǎn)考慮產(chǎn)品和服務(wù)的差異化，力求為項(xiàng)目爭取更大的賣點(diǎn)。 針對本項(xiàng)目的思考分析，由于時(shí)間關(guān)系，我們通過對市場的摸索研究僅在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目客群定位兩方面簡單提出設(shè)想，希望對項(xiàng)目有所幫助。,報(bào)告組成,政策回顧 了解明光 明光房地產(chǎn)發(fā)展 明光住宅市場分析 明光商業(yè)市場分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目客群及定位 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議,2010以來，房價(jià)成為輿論的焦點(diǎn)，現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)由單純的價(jià)格問題，演化成了民生問題。3月的“兩會”以后，房價(jià)依然堅(jiān)挺，為了切實(shí)有效的抑制房價(jià)，4月14日，國務(wù)院就部分城市房價(jià)過快上漲，提出了系列新政組合拳，并同期出臺了“國十條”，此舉被稱為房地產(chǎn)行業(yè)有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺。其中最嚴(yán)厲的措施有如下幾點(diǎn)：,90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%； 第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍； 商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款； 對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 9月，國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，房價(jià)過高、上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。 調(diào)控政策不斷加碼。,國十條出臺，房地產(chǎn)遭遇最嚴(yán)厲調(diào)控政策,綜上，我們可以敏銳地判斷，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控已不僅僅是行業(yè)經(jīng)濟(jì)面的調(diào)控，已涉及到政府經(jīng)濟(jì)管理能力問題，已上升到政治層面?？紤]到2011年是政府換屆的敏感時(shí)期，這次房地產(chǎn)調(diào)控效果很可能成為一項(xiàng)政治任務(wù)。預(yù)計(jì)此次調(diào)控政策在未來一段時(shí)間將得到嚴(yán)格的執(zhí)行。 一方面國家不斷調(diào)控房地產(chǎn)，另一方面又面臨不斷增加的通脹預(yù)期，各種游資不斷跟進(jìn)和炒作，購房置業(yè)仍將成為大多數(shù)家庭實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值、保值的重要理財(cái)手段。,通脹預(yù)期和調(diào)控政策的持續(xù)將醞釀新一輪行情,對于未開發(fā)或在開發(fā)項(xiàng)目，一方面通過控制開發(fā)節(jié)奏降低支出； 做好產(chǎn)品創(chuàng)新，開發(fā)抗跌產(chǎn)品，盡快調(diào)整短期內(nèi)可售的產(chǎn)品線，增加120平米以下中小戶型產(chǎn)品，避免中間面積段產(chǎn)品的比重； 趁市場行情高漲，迅速占領(lǐng)市場，為2011年持續(xù)的房地產(chǎn)行情準(zhǔn)備充足的供應(yīng)；,波段操作行情增加企業(yè)盈利能力,對此，我們的判斷是，在系列擴(kuò)內(nèi)需、保增長、穩(wěn)健財(cái)政等積極因素促動下，我們認(rèn)為長期而言，房地產(chǎn)行業(yè)增長勢頭將持續(xù)強(qiáng)勁，明光樓市將仍然維續(xù)溫和上升，保持健康向上的發(fā)展態(tài)勢。 由于房地產(chǎn)未來兩、三年發(fā)展還存在諸多不確定性，整體向好的發(fā)展環(huán)境并不排除未來出現(xiàn)震蕩的可能。波段操作將成為開發(fā)企業(yè)增加盈利能力的主要手段：,市場 小結(jié),土地供應(yīng)一定程度上能夠滿足市場需求,80-120平米兩房及三房的熱銷反映出消費(fèi)者對于面積適中而功能趨于完善的精致型居家產(chǎn)品的需求強(qiáng)度高,土地區(qū)域成交結(jié)構(gòu) 向明光東區(qū)及政務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變,從未來土地供應(yīng)來看，以明東和政務(wù)區(qū)為主， 城市中心區(qū)土地資源稀缺日漸凸顯,未來一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不可避免，但長期趨勢向好,市場總體呈結(jié)構(gòu)性失衡， 大中戶型供應(yīng)比例過高， 與需求主流形成錯位,商品房價(jià)格持續(xù)上升，但房價(jià)仍然較低，城中心處于領(lǐng)航之勢，房價(jià)仍有較大一定空間,綜上分析可以發(fā)現(xiàn)，明光房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間,交通地理 明光市位于安徽省東北部邊緣，與滁州市南譙區(qū)接壤；北臨淮河，與五河縣 接壤；東與江蘇省盱眙、泗洪等縣相鄰；西鄰定遠(yuǎn)、鳳陽兩縣明光市區(qū)位優(yōu)越、 交通發(fā)達(dá)。公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)、京滬鐵路南北縱橫、水運(yùn)航道通江（長江）達(dá)海 （東海），堪稱華東要地、交通樞紐。 明光境內(nèi)的公路網(wǎng)絡(luò)主要包括高速公路、國省道和市鄉(xiāng)道路，公路通車總里 程1589公里。正在修建的蚌寧高速公路在境內(nèi)總長53.3公里，目前北段（蚌埠 明光）已于2005年2月8日通車，南段（明光南京）于2006年5月底開通。 徐州明光的徐寧高速公路計(jì)劃將于今年正式立項(xiàng)。境內(nèi)總長74公里的104國道 穿越全境，縱貫?zāi)媳薄?07、309省道相互交錯、橫穿東西。境內(nèi)河流、湖泊眾 多，水運(yùn)便利?；春雍降?1公里、池河航道67公里，單船最大通航能力300噸。 航道開闊、碼頭眾多，經(jīng)京杭大運(yùn)河，可直入長江黃金水道。,行政區(qū)劃與人口 明光市全市轄27個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，346個行政村、9個社區(qū)居委會。街道辦事 處：城關(guān)街道、城北街道、 城西街道。 鎮(zhèn)：管店鎮(zhèn)、潘村鎮(zhèn)、招信鎮(zhèn)、石壩 鎮(zhèn)、古沛鎮(zhèn)、澗溪鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)、蘇巷鎮(zhèn)、 三界鎮(zhèn)、津里鎮(zhèn)、女山湖鎮(zhèn)、張八嶺 鎮(zhèn)、自來橋鎮(zhèn)。全市總?cè)丝?4.11萬人，鄉(xiāng)村人口50.8萬人、城鎮(zhèn)人口14.6萬。,明光現(xiàn)有十三個鎮(zhèn)；從經(jīng)濟(jì)實(shí)力的對比中抽取實(shí)力較強(qiáng)的三個鎮(zhèn)做 重點(diǎn)調(diào)查。 澗溪鎮(zhèn)地處安徽省明光市東部，總面積164.4平方公里，人口4.5萬，為皖東 重鎮(zhèn)。素有“小南京”之稱，309省道穿鎮(zhèn)而過，與江蘇331省道相接，澗溪擁有 全國儲量最大、分布集中、有“白色黃金”之稱的凹凸棒粘土資源近億噸，其產(chǎn) 品廣泛應(yīng)用于冶金、石化、日化、醫(yī)藥等行業(yè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)已形成以凹凸棒粘土開 采、木材板材加工為主的工業(yè)體系。招商引資成效顯著，已有4家上規(guī)模外資企 業(yè)落戶澗溪，私營企業(yè)已有55家，個體工商戶1000多戶。1999年12月，澗溪鎮(zhèn)被 列入安徽省綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)之一. 張八嶺鎮(zhèn)位于明光市南部，與滁州市南譙區(qū)沙河鎮(zhèn)接壤，面積120平方公 里，總戶數(shù)4821戶，人口22000人。張八嶺鎮(zhèn)交通條件優(yōu)越，京滬鐵路、104國 道、蚌寧高速公路貫穿境內(nèi)，山場資源豐富，全鎮(zhèn)山場總面積是40000畝。有在 小塘壩、水庫708面，其中小二型水庫5座。蘊(yùn)含豐富的絹云母礦產(chǎn)資源，儲量達(dá) 1000萬噸。張八嶺鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)3.07億元，人均純收入2880元，全鎮(zhèn)共有私 營企業(yè)26家。,管店鎮(zhèn)位于明光市南部，1999年被省命名為中心鎮(zhèn)，2004年被國家建設(shè)部命 名為全國重點(diǎn)鎮(zhèn)。2005年該鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由安徽省城規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制完畢，并通 過省建設(shè)廳組織的專家評審，2005年7月，該規(guī)劃經(jīng)明光市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。 該規(guī)劃給管店鎮(zhèn)定位：全國重點(diǎn)鎮(zhèn)，省中心鎮(zhèn)，工貿(mào)旅游小城鎮(zhèn)。管店鎮(zhèn)總面積 70.9平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積3.06平方公里，總?cè)丝?2000人，其中常住人口22000 人，其中集鎮(zhèn)人口10658萬人，該鎮(zhèn)南距滁州56公里，南京95公里，北距明光15 公里，104國道、京滬鐵路、蚌寧高速公路穿境而過，交通十分便利，已劃入南 京1小時(shí)都市圈。管店在1992年建成的占地1.5萬平方米、內(nèi)設(shè)413個攤點(diǎn)的農(nóng)貿(mào) 市場基礎(chǔ)上，2000年又建成面積2600平方米的小商品批發(fā)市場，內(nèi)有門面52間， 可設(shè)攤位268個，基本滿足了目前農(nóng)副產(chǎn)品和商貿(mào)的交易需求。,明光市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 從宏觀角度看，整體國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn) 從工業(yè)發(fā)展水平上看，工業(yè)增長平穩(wěn) 從需求和投資角度看，市場增幅明顯 從運(yùn)行質(zhì)量看，財(cái)政、金融運(yùn)行正常 從區(qū)域經(jīng)濟(jì)比較角度看，發(fā)展速度較慢 從招商引資方面看，投資步伐加快 從城市建設(shè)規(guī)劃上看，穩(wěn)步良性發(fā)展,明光概況總論,明光擁有上佳的地理區(qū)位、不錯的旅游資源、便捷的對外交通，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步上升，人們生活水平不斷提高，房地產(chǎn)市場正處在前所未有的上升發(fā)展階段。明光的經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn)定快速發(fā)展，對外交通的便利與否將直接影響到購房者的投資欲望，明光發(fā)達(dá)的交通狀況，有效地?cái)U(kuò)大了房地產(chǎn)市場的客源范圍； 明光市近年來城市化進(jìn)程取得穩(wěn)步發(fā)展。城市化發(fā)展背景下的城鎮(zhèn)建設(shè)是近年來我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要推動因素。中國的市場經(jīng)濟(jì)是有中國特色的政府宏觀調(diào)控下的市場經(jīng)濟(jì)，“沒有市場就創(chuàng)造市場”正是宏觀調(diào)控力量的體現(xiàn)，比如說舊城改造、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等;,明光市目前正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的高速發(fā)展階段，預(yù)計(jì)在今后一定階段內(nèi)還將持續(xù)高速增長明光市近年來招商引資力度加大，對外貿(mào)易加強(qiáng)，外資的利用和地理的優(yōu)越性使其城市發(fā)展?jié)摿φ鸩降玫匠浞职l(fā)揮；充分利用外資對提高就業(yè)率起到一定的作用，同時(shí)也引入外來就業(yè)人員，側(cè)面提高了總體購買能力和對住房的需求，在一定的程度上刺激了房地產(chǎn)的發(fā)展；社會消費(fèi)品零售總額的穩(wěn)步增長，反映明光市人民消費(fèi)水平的逐漸提高，消費(fèi)觀念正在逐漸轉(zhuǎn)化中，而這兩方面的變化都在一定程度上反映了由“需要”向“有效需求”的轉(zhuǎn)化，購買力與購買欲望都在逐步提升； 本案項(xiàng)目位于明光市明東高速旁，目前缺少大規(guī)模居民社區(qū)的支持，但城市規(guī)劃發(fā)展方向正向東發(fā)展，建議本案盡快完成規(guī)劃推向市場搶得先機(jī)。,房地產(chǎn)供求狀況 房地產(chǎn)開發(fā)狀況 明光在2003年5月以前，房地產(chǎn)開發(fā)與管理一直沒有形成規(guī)范有序的市場機(jī) 制，房地產(chǎn)開發(fā)總量偏低，建筑形式單一，成交量與成交額不大 。商品住宅價(jià) 格徘徊在700780/元之間。2003年5月以后，明光建立了規(guī)范的房地產(chǎn)交易體 系，政府對房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域進(jìn)行了合理的規(guī)劃，在房地產(chǎn)土地開發(fā)總量控制的前 提下，商品房交易量快速增長，近兩年商品房交易量一直保持在每年30萬方左 右。本地以及外來房地產(chǎn)開發(fā)商投資力度逐年加大，各種新穎的建筑形式不斷出 現(xiàn)，新建商品房項(xiàng)目在建筑形式和內(nèi)部規(guī)劃上相較老式房屋有了質(zhì)的變化。出現(xiàn) 了封閉式社區(qū)以及寫字樓項(xiàng)目。政府出讓的房地產(chǎn)開發(fā)土地面積不斷增大，2010 又推出了御墅灣單塊占地1100畝左右的開發(fā)用地，大型的商住社區(qū)在不久的將來就 會在明光地產(chǎn)市場上出現(xiàn)。本案項(xiàng)目應(yīng)該盡早開發(fā)，占得市場先機(jī)。,商品房供求市場 近兩年明光商品房供應(yīng)量較為穩(wěn)定，成交價(jià)格逐步走高，2009年下半年至 2010年商品房交易尤為活躍，目前商品住宅的價(jià)格穩(wěn)定在3700元/左右。住宅 單套面積在90120左右居多。由于近兩年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了符合市場需 求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，消費(fèi)者的購買欲望和消費(fèi)潛力被逐步挖掘出來，相當(dāng)一部分有 購買力的消費(fèi)者已經(jīng)購買到了自己中意的房產(chǎn)。由于明光目前住宅項(xiàng)目均為多層 建筑，商鋪多為底層沿街樣式。本案項(xiàng)目地理位置偏僻，周邊配套暫不完善，需 規(guī)劃部分社區(qū)商業(yè)配套滿足社區(qū)基本生活需求。,房地產(chǎn)發(fā)展前景分析 市場需求將進(jìn)一步放大。 一方面隨著居民生活水平的提高，人們對住房的要求也隨之提高，二次購 房成為新的市場主力；城市化進(jìn)程得加劇也會進(jìn)一步吸引大批的農(nóng)村人口進(jìn)城置 業(yè)；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在本地以及大量明光在外的工作人員之中也會出現(xiàn)部分投資 客。 市場供應(yīng)品質(zhì)將進(jìn)一步提高。 購房需求的不斷增加,消費(fèi)群的逐漸擴(kuò)大,必將普遍提升人們對房地產(chǎn)的 品質(zhì)、檔次的要求，享受型的客戶將逐漸增多，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商要不斷提 高產(chǎn)品品質(zhì)及核心競爭力，最終將促使房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷優(yōu)化升級， 從明光現(xiàn)在以出現(xiàn)的“御墅灣、慧景名苑”就已經(jīng)體現(xiàn)了這一結(jié)論。無論從樓 盤品質(zhì)、園林綠化等各個方面都較以往建筑有了顯著提高（具體樓盤分析見個案 分析）,大型商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)成為必然趨勢 目前明光現(xiàn)有的商品房以住宅為主，商鋪基本都作為小區(qū)配套設(shè)施，整體城 市的商業(yè)分布比較凌亂沒有良好的規(guī)劃和業(yè)態(tài)劃分；商業(yè)中心建筑比較老化，小 農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識較為濃厚已經(jīng)不適應(yīng)市場發(fā)展的主流，經(jīng)營者和消費(fèi)者都迫切希望有 規(guī)范的、業(yè)態(tài)劃分明細(xì)的商業(yè)廣場出現(xiàn)。本案地處明光明東區(qū)域，商業(yè)氛圍更是 以小農(nóng)經(jīng)濟(jì)占據(jù)市場主導(dǎo)地位。,現(xiàn)狀 明光現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)投資的項(xiàng)目約13個，有待開發(fā)的住宅項(xiàng)目對于將來滿足當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨?，更換住宅環(huán)境，提高住宅品質(zhì)，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上都起到了積極的作用。同時(shí)也應(yīng)看到明光當(dāng)?shù)刈≌袌錾洗嬖诘囊恍﹩栴}： 住宅市場的整體售價(jià)不高,高檔住宅和別墅也剛剛推入市場，目前都暫未開盤，多數(shù)屬于面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)型樓房。 市場炒作也呈現(xiàn)空白，住宅的中介市場幾乎沒有，對于抬高房價(jià)投資炒作的理念在當(dāng)?shù)氐馁彿咳后w中也為數(shù)不多 住宅環(huán)境較差，小區(qū)品質(zhì)也較低，特別是物業(yè)管理落后，從某種程度上影響了住宅市場的消費(fèi)，阻礙了當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格的上升。,潛力 隨著住房制度改革、消費(fèi)信貸門檻降低和住房公積金制度政策措施的逐步落實(shí)到位，為住房消費(fèi)需求的進(jìn)一步擴(kuò)大提供了有力的支持，成為城鄉(xiāng)居民比較突出的消費(fèi)熱點(diǎn)。 從近兩年來看明光的房地產(chǎn)開發(fā)商開始普遍對小區(qū)房屋外觀比較注重，大多選擇利用高檔的涂料外墻、鋁合金窗、防盜門等使小區(qū)規(guī)劃建設(shè)得整潔、美觀、明快，同時(shí)還普遍利用沿街商業(yè)鋪面來提高總利潤，完善小區(qū)配套。 從人們的實(shí)際需求來看，中小戶型、復(fù)式、中高檔的電梯房將越來越受到青睞。從前購房單純是為了解決住房問題的情況已經(jīng)一去不復(fù)返?，F(xiàn)代人受到的教育越來越高，生活品位相比從前也大幅提高了。人們在解決住房的同時(shí)，更注重享受。因此從前設(shè)計(jì)簡單樣式呆板的商品房正在逐漸被淘汰。而新興的各種樣式的樓盤大受歡迎。 從社會角度看，隨著人們生活水平的逐步提高，可支配收入的逐步增長，人們的投資意識在不斷加強(qiáng)，投資渠道在不斷的拓寬，其投資也漸漸由盲目趨向于理性，如何獲得收益、獲得多少收益成為投資者關(guān)注的第一話題，而明光市近兩年來房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，房價(jià)穩(wěn)步攀升，已逐漸成為社會閑置資金的重要投資方向。,第二節(jié) 精品樓盤分析,針對明光市住宅典型樓盤進(jìn)行踩盤調(diào)查具體如下：,明東家園,東方明珠,慧景名苑,陽光時(shí)代廣場,城市之光,凝和苑,新天地城市廣場,和順花園,御墅灣,金港世紀(jì)天城,龍騰華府,學(xué)府名苑,南湖名苑,明東佳園,地理位置：明光市招信路 總建筑面積：2萬平米 物業(yè)類型：多層 銷售均價(jià)：4200元/方 主要配套：明光市第3小學(xué) 戶型面積：90-120平米,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目共8棟多層，1，2期已售罄，3期2棟多層暫未動工，樓盤整體硬件條件較差但依托學(xué)區(qū)特點(diǎn)銷售狀況較佳。,東方明珠,地理位置：明澗路2號（雙擁牌東側(cè)） 開發(fā)商：明光市大宇房產(chǎn)有限公司 代理商：南京百質(zhì)地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 占地面積：17157平米 總建筑面積：39919平米 容積率：2.25 綠地率：35% 物業(yè)類型：2棟多層+4棟18層高層 戶型面積：83-127平米 總戶數(shù)：336戶 開工時(shí)間：2010年8月 開盤時(shí)間：2010年12月 銷售均價(jià)：3900元/方,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目尚有1棟未開盤，樓盤整體品質(zhì)較高，高層均為潑屋頂，戶型方面有83平米的2房和127平米的4房，雙臥均朝北，帶獨(dú)立外飄窗。,鴻遠(yuǎn)慧景名苑,地理位置：明珠大道三十八號（原植物油廠地塊） 開發(fā)商：明光鴻遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理公司：福州北斗星 總建面：4萬方住宅+3萬房商業(yè) 住宅物業(yè)類型：9，11，18層共8棟 戶型：60多平米的一房；80-90平米的兩房；120多平米的三房；120-200平米的復(fù)式 社區(qū)內(nèi)配套：籃球場，羽毛球場 開盤時(shí)間：2009年10月（僅余1棟18層的5號樓共80多套正認(rèn)籌中） 銷售均價(jià)：4300元/方,綜合點(diǎn)評：商業(yè)部分定位為零售百貨、高檔餐飲復(fù)合型休閑街區(qū)。住宅部分僅余1棟樓正火爆認(rèn)籌中，該棟樓戶型主要有118，126平米三房，133平米的復(fù)式。項(xiàng)目是明光唯一先做景觀示范區(qū)再銷售的社區(qū)，唯一贈送空中花園的社區(qū)。樓盤整體品質(zhì)較高，面對的客戶主要也是中高端階級。,城市之光,地理位置：龍山路與明珠大道交口（原二建預(yù)制廠） 開發(fā)商：明光市億成房地產(chǎn)開發(fā)公司 用地面積：5554平米 總建筑面積：20432 容積率：3.2 建筑密度：28% 綠地率：32% 總戶數(shù)：132戶 物業(yè)類型：9，11，17層公寓 戶型：60-80平米2房,100-130平米3房 工程進(jìn)度：已封頂 銷售均價(jià)：3900元/方,綜合點(diǎn)評：地段成熟，外立面總體追求清晰、明快、簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格，園林規(guī)劃上也匠心獨(dú)運(yùn)，注重公園般的生態(tài)居所，截止到目前項(xiàng)目僅剩余8套房源。,凝和苑,地理位置：明光市體育路66號 開發(fā)商：安徽東屺投資發(fā)展有限公司 占地面積：5畝 周邊配套：明光市逸夫小學(xué)，明光市水務(wù)局，建設(shè)中的體育館 物業(yè)類型：共1棟多層，5單元，約40多戶 戶型：87-95平米2房，3房,綜合評價(jià)：項(xiàng)目規(guī)模小，僅1棟多層住宅，但地理位置成熟，去化較易。項(xiàng)目項(xiàng)目正處于導(dǎo)入階段，預(yù)計(jì)2個月后開盤。,新天地城市廣場,地理位置：明光市體育路66號 開發(fā)商：明光市名揚(yáng)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理公司：南京問策商業(yè)管理顧問有限公司 總建筑面積：43428平米 周邊配套：明光市逸夫小學(xué)，明光市水務(wù)局，建設(shè)中的體育館 物業(yè)類型：9，11層小高層 戶型：94-145平米2室1廳1衛(wèi)，3室2廳2衛(wèi) 開盤時(shí)間：2009年（目前已售罄）,綜合點(diǎn)評：地段好，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期較早，目前已售罄，去化均價(jià)在3200-3400元/方之間。,和順花園,地理位置：明光市華亞國際酒店東側(cè) 開發(fā)商：華亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商：南京恒富佳寶營銷策劃有限公司 總建筑面積：8萬方 周邊配套：明光市逸夫小學(xué)，明光市水務(wù)局，建設(shè)中的體育館 物業(yè)類型：16棟多層，4棟小高層 戶型：90-120平米,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目暫有4棟小高層尚未開盤，戶型上整體南北通透，精致小巧，布局合理實(shí)用，多層開盤時(shí)間較早，均價(jià)在2500-3000元/方。,陽光時(shí)代廣場,地理位置：明光市龍山路與祈倉路交匯處 開發(fā)商：明光市世紀(jì)天緣置業(yè)有限公司 代理商：南京建瑞機(jī)構(gòu) 占地面積：34畝 總建筑面積：7萬平米 物業(yè)類型：四星級酒店+商業(yè)街+酒店式公寓 酒店：21層（明光唯一超百米建筑） 公寓戶型：40-70平米（其中3-7層挑高，8-18層平層） 工程進(jìn)度：暫未動工（項(xiàng)目推廣處于導(dǎo)入階段）,綜合點(diǎn)評：處于政務(wù)區(qū)，片區(qū)配套暫且不成熟，但隨著規(guī)劃中的市政府，公安局，圖書館即將遷至政務(wù)區(qū)，可見未來升值潛力巨大.,御墅灣,地理位置：明光市華亞酒店斜對面 開發(fā)商：進(jìn)峰地產(chǎn) 代理公司：九觀中國 占地面積：1100畝 總建筑面積：51萬平米 物業(yè)類型：多層，花園洋房，別墅（獨(dú)棟，聯(lián)排） 戶型：多層（83-120平米），花園洋房（120-200平米復(fù)式） 社區(qū)配套：籃球場，羽毛球場，中央水景公園，幼兒園，生態(tài)酒店,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目目前是明光市體量最大的樓盤，共分7組團(tuán)開發(fā)，目前推出1組團(tuán)共5棟多層，均價(jià)在3000元/方，低價(jià)格殺手锏主要是為了后期組團(tuán)開發(fā)積聚人氣。,金港世紀(jì)天城,地理位置：明光市體育路與新104國道交匯處 開發(fā)商：明光市金港地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理公司：南京建瑞機(jī)構(gòu) 總建筑面積：50萬平米 物業(yè)類型：多層，小高層，別墅 戶型：多層（61-106平米，1房，2房，3房）小高層（60-120平米1房，2房，3房） 周邊配套：明光市逸夫小學(xué)，明光市水務(wù)局，建設(shè)中的體育館,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目50萬平米體量共分4期開發(fā)，1期1月18日開盤推出9棟多層，3棟小高層，多層均價(jià)3600元/方，小高層均價(jià)3400元/方，同樣在明光房地產(chǎn)市場上低價(jià)格殺手效果明顯。,龍騰華府,地理位置：明光市車站路與龍山路交口 物業(yè)類型：4棟多層（1棟1單元，2棟3單元，1棟5單元） 周邊配套：明光市逸夫小學(xué)，明光市職業(yè)高級中學(xué)，明光市人民醫(yī)院 戶型：60-111平米（其中共22戶60平米單身公寓，其余戶型均為2房，3房） 銷售狀況：僅余1戶 銷售均價(jià)：3600元/方,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目憑借著得天獨(dú)厚的地理位置銷售狀況較理想，但由于樓盤整體品質(zhì)差的原因無法具有價(jià)格優(yōu)勢.,學(xué)府名苑,項(xiàng)目位置：明光市池河大道81號 開發(fā)商：明光市富城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理公司：時(shí)代風(fēng)地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu) 總建筑面積：2萬平米 物業(yè)類型：5棟多層 戶型：90-130平米2房，3房 銷售狀況：已售罄 銷售均價(jià)：3700元/方,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目地理位置好，為小體量樓盤，多層物業(yè)類型在當(dāng)?shù)亟邮芏容^高，并無大量媒體推廣方式但去化速度依然較快。,南湖名苑,項(xiàng)目位置：明光市世紀(jì)廣場北側(cè)49號（市政府斜對面） 開發(fā)商：明光市金泰地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積：13700平米 物業(yè)類型：小高層 戶型：70-106平米1室，2室，3室 周邊配套：世紀(jì)廣場，華潤蘇果，萬達(dá)美食廣場 銷售狀況：導(dǎo)入階段，未銷售,綜合點(diǎn)評：項(xiàng)目與南湖公園和世紀(jì)廣場為伴，地處明光市核心商圈內(nèi)，預(yù)計(jì)6月份開盤，片區(qū)內(nèi)開發(fā)量少，預(yù)計(jì)去化速度快。,明光市房地產(chǎn)分析多層價(jià)格分析,明光市多層價(jià)格相差幅度較大，這和樓盤品質(zhì)地段等各方面因素所致，多層整體銷售均價(jià)大概在3800元/平米左右。,明光房地產(chǎn)市場分析小高層價(jià)格分析,明光市小高層價(jià)格幅度同樣很大，有很大原因由于慧景名苑高品質(zhì)樓盤高價(jià)格拉動原因所致，整體來說小高層整體均價(jià)約為3700元/方,明光市房地產(chǎn)市場分析多層和小高層價(jià)格對比分析,分析： 明光市當(dāng)前的產(chǎn)品形態(tài)主要為多層、小高層。而從其價(jià)格差異來看，多層與電梯房的銷售價(jià)格出現(xiàn)倒掛，多數(shù)樓盤而言，多層的銷售均價(jià)高于電梯房銷售均價(jià)，價(jià)格幅度約為100元/方； 而在去化方面，電梯房的去化速度較慢，抗性較大，這也在一定程度上反應(yīng)了當(dāng)?shù)貙τ谛「邔拥慕邮芏炔凰闾摺?明光市房地產(chǎn)市場分析建筑形態(tài)配比分析,分析： 目前明光市場上供應(yīng)的產(chǎn)品以多層為主，大約占據(jù)了57的市場份額，小高層、高層電梯房等中高端產(chǎn)品在市場上供應(yīng)比例正在逐步增加，目前供應(yīng)量大概在53左右。從目前在售的電梯房項(xiàng)目來看，目前電梯房價(jià)格低于價(jià)值，且去化速度相對緩慢，其遭受的抗性比較大。 通過市調(diào)情況了解，政務(wù)新區(qū)項(xiàng)目和其他部分樓盤建設(shè)后期正在規(guī)劃或者已經(jīng)規(guī)劃了部分小高層建筑，并且將于明年推向市場，可以預(yù)見，以中小高層為代表的電梯房在今后的推盤量將會有一定的提升。 基于此，在做產(chǎn)品前期規(guī)劃過程中，先期規(guī)劃多層，考慮加以小高層進(jìn)行銷售。,明光市房地產(chǎn)市場分析供應(yīng)房型分析,分析： 根據(jù)目前市場上在售樓盤的整體情況來看，當(dāng)前明光市房地產(chǎn)市場上商品房主要以三房居多，其中三房的供應(yīng)比例接近50，二房次之，比例超過30，單身公寓、四房及復(fù)式房型的供應(yīng)比例占了約28. 從銷售率來看，三房的銷售率最高，兩房開始出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，這也比較真實(shí)反映了在明光這樣的地級城市居民置業(yè)主要還是充分考慮到三代同居一室的現(xiàn)實(shí)情況。同時(shí)，隨著房價(jià)的不斷上漲，置業(yè)者更多的將考慮總價(jià)的控制，即對于商品房的面積選擇方面將更加注重功能和實(shí)用性。 基于此，在做產(chǎn)品前期規(guī)劃過程中，一定要做適當(dāng)配置戶型比例。,分析： 當(dāng)前明光房地產(chǎn)市場上二房面積一般在90平米左右，三房面積在120平米左右，四房面積在144平米以下，而復(fù)式樓戶型面積則在160平米左右。 明光市目前市場上大多戶型面積偏大，特點(diǎn)不明顯。過對市場反饋來看，90平米左右的兩房和115平米左右的三房最受置業(yè)者青睞。 綜合來看，兩房和三房面積還有一定的縮減空間，功能齊全的溫馨兩房和緊湊三房在市場上具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。 基于此，在做產(chǎn)品前期規(guī)劃過程中，一定要做適當(dāng)控制大戶型，加強(qiáng)中等戶型的競爭力。,明光市房地產(chǎn)市場分析房型面積分析,明光市房地產(chǎn)市場分析建筑立面分析,和順花園,明東佳園,龍騰華府,世紀(jì)天城,分析： 明光市目前市場上供應(yīng)的商品房規(guī)模成形的樓盤較少，大多處于建設(shè)階段，而前期已經(jīng)交付使用的小區(qū)樓盤外立面來看，整體顯得較為粗糙，普遍都是現(xiàn)代簡約的風(fēng)格，只有少數(shù)品牌開發(fā)商樓盤采用歐式建筑風(fēng)格。 墻體外部大多采用粉紅色涂料、淡黃色、白色涂料漆等色調(diào)進(jìn)行裝配，少數(shù)樓盤使用面磚進(jìn)行裝配。 樓頂設(shè)計(jì)一般比較單調(diào)，只有少數(shù)樓盤在樓盤天際線方面下了一定功夫。 基于此，在做產(chǎn)品前期規(guī)劃過程中，一定要權(quán)衡適合項(xiàng)目發(fā)展特點(diǎn)的建筑風(fēng)格，在突出差異化的過程中還要突出市場競爭力，盡量豐富建筑外觀以及外部的線條，從而彰顯檔次。,明光市房地產(chǎn)市場分析建筑立面分析,明光市房地產(chǎn)市場分析停車位分析,明光市各大樓盤在進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃的過程中，都配備了一定的停車位，其主要規(guī)劃了地上停車位和車庫，車庫主要是在住宅樓第一層。但小區(qū)內(nèi)人車混行的狀態(tài)比較多見，真正實(shí)行人車分流的小區(qū)卻寥寥無幾。,明光市房地產(chǎn)市場分析物業(yè)管理分析,分析： 明光市商品住宅房整體物業(yè)管理水平比較低，大多數(shù)樓盤在銷售商品房之前都還未能確定相關(guān)的物業(yè)管理公司和相關(guān)管理費(fèi)用； 根據(jù)其他相關(guān)樓盤提供的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前明光市大多數(shù)樓盤的物業(yè)管理公司都是本土企業(yè)，提供的僅僅是基本的保安服務(wù)，整體服務(wù)效能相對低，多層物業(yè)收費(fèi)一般在0.8元/平米左右，而電梯房物業(yè)收費(fèi)一般在1元以上。,分析： 明光市目前商品房銷售前期都是非常合理的，大多數(shù)樓盤都是主體建至3層開始預(yù)售； 一般開盤都選擇在傳統(tǒng)的節(jié)假日，比如春節(jié)、端午等期間，這與明光城市購房群體有很大關(guān)系，目前置業(yè)大部分客戶為回鄉(xiāng)置業(yè)或者進(jìn)城置業(yè)者； 在推盤過程中，他們普遍采用的宣傳方式就是郵政DM宣傳單、手機(jī)短信以及戶外廣告牌（包括戶外、燈箱、羅馬旗、橫幅、派發(fā)傳單等幾種）； 各大樓盤折扣力度較小，根據(jù)付款方式不同，一般在96折到99折之間。,明光市房地產(chǎn)市場分析推盤分析,明光市房地產(chǎn)市場分析包裝分析,分析： 明光市樓盤整體包裝水平較低，沒有成體系的包裝思路和推廣手法，使得項(xiàng)目的調(diào)性與品位不能很好地表達(dá)和體現(xiàn)，不利于項(xiàng)目價(jià)值形象的提升。,明光市房地產(chǎn)綜合評述：,明光市房地產(chǎn)市場供求相對平衡，市場比較平穩(wěn)； 建筑產(chǎn)品主要仍以多層為主，小高層、高層項(xiàng)目的供應(yīng)有放大趨勢； 銷售價(jià)格今年持續(xù)看漲，具有地段或環(huán)境優(yōu)勢的樓盤受到市場的青睞； 現(xiàn)階段市場上產(chǎn)品的品質(zhì)一般，除少數(shù)樓盤外，大都沒有太大特點(diǎn)； 戶型區(qū)間跨度較大，小戶型2房深受消費(fèi)者追捧； 銷售價(jià)格區(qū)間在22004500元之間，以35004000元的均價(jià)為主； 樓層去化方面，一層和復(fù)式樓所遇抗性較大，三到五層去化較好； 單套商品房銷售總價(jià)大多集中在3543萬之間； 樓盤銷售去化速度迅速，商業(yè)物業(yè)并不多； 營銷推廣大多為南京地區(qū)小代理公司代理，各樓盤營銷推廣力度有所欠缺； 項(xiàng)目訴求點(diǎn)單一，或訴求地段優(yōu)勢，或訴求生態(tài)環(huán)境，或訴求人文教育等。,明光在售樓盤的不足之處：,物業(yè)管理的服務(wù)水平較低； 大多樓盤建筑、園林設(shè)計(jì)特色不明顯； 社區(qū)文化淡薄，缺少社區(qū)附加值創(chuàng)造； 戶型與面積配置不合理，戶型有些偏大而不實(shí)用； 沒有統(tǒng)一的開發(fā)理念或支持體系，大多數(shù)開發(fā)商都是走一步看一步； 營銷服務(wù)及管理水平較低，僅有個別樓盤包裝尚可，而該樓盤恰恰是請了專業(yè)營銷公司運(yùn)作； 大多數(shù)樓盤的宣傳主要以戶外車體廣告為主，有的樓盤連海報(bào)樓書戶型圖都沒有； 宣傳推廣渠道單一，訴求主題不鮮明； 營銷人員業(yè)務(wù)水平低，缺乏專業(yè)培訓(xùn)，對自身產(chǎn)品賣點(diǎn)未能有效梳理和傳達(dá)； 基于此，本案項(xiàng)目后期的營銷推廣至關(guān)重要，專業(yè)化的營銷是突圍市場，實(shí)現(xiàn)利潤最大化的一大保障。,城區(qū)面積較小，樓盤分布區(qū)域非常集中。 目前明光房價(jià)仍然不高，房價(jià)仍以一定上升空間。 目前明光市場供應(yīng)仍然以多層為主，隨著城市規(guī)劃向明東方向發(fā)展和建設(shè)用地日漸稀缺，未來多層物業(yè)土地供應(yīng)將減少，市場供應(yīng)將以小高層、高層物業(yè)為主，其抗性將逐步被消弱； 市場去化以100-120平米的三房和70-90平米的兩房為主要暢銷戶型，雙陽臺結(jié)構(gòu)多為常見，產(chǎn)品戶型面積供應(yīng)有趨小的態(tài)勢，小面積戶型去化速度較快； 房地產(chǎn)市場正在向規(guī)范化方向發(fā)展，項(xiàng)目品質(zhì)和市場運(yùn)作都在逐步提高；,綜上，可以發(fā)現(xiàn),通過對明光商業(yè)市場的經(jīng)營種類、經(jīng)營規(guī)模以及所在區(qū)位的系統(tǒng)量化分 析。確定明光現(xiàn)有主要商業(yè)物業(yè)的總量和分區(qū)容量，尋找明光商業(yè)市場的飽和點(diǎn) 及機(jī)會點(diǎn)，提供本案項(xiàng)目商業(yè)配套規(guī)劃建議依據(jù)及經(jīng)營內(nèi)容參照。（在統(tǒng)計(jì)中未記 個別不具代表意義的經(jīng)營類型）,商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析,根據(jù)明光目前的商業(yè)市場現(xiàn)狀，本次商業(yè)街區(qū)調(diào)查路段包括明珠苑商圈、池 河大道、女山路、車站南路、廣場路、人民路、龍山路、韓山路。,明珠苑商圈,明珠苑商圈 明珠苑商圈位于明光市東北角安居小區(qū)內(nèi)，是當(dāng)?shù)匦屡d的綜合性商業(yè)區(qū)；緊 靠住宅小區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，人氣旺盛。目前抽樣調(diào)查周邊四條街道共有商鋪243 家左右，該商圈經(jīng)營主要以餐飲、日用百貨等小區(qū)生活配套為主。以普通店門為 例，通常開間為23米、進(jìn)深45米左右，面積2040平方不等。,明珠苑商圈屬于政府安居小區(qū)下的沿街商鋪，2003年開始逐步形成規(guī)模；小 區(qū)居住人員較多提供了大批的客源，建成時(shí)售價(jià)不高；以25平方商鋪為例售價(jià)在 7.5萬左右，目前升值到20萬左右，租賃價(jià)格在25004000元不等（按地段）。 明珠苑商圈商家多為中小規(guī)模餐飲和小區(qū)生活配套服務(wù)為主，并不具備形成大規(guī) 模商業(yè)圈的條件，面向的客戶多為小區(qū)住戶；經(jīng)營狀況于租金比例形成正比、未 來發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆?車站南路： 車站南路南臨火車站和北到龍山路，商業(yè)聚集區(qū)域基本在2公里左右；是明 光市區(qū)的主要交通干道之一；同時(shí)也是明光市的主要綜合商業(yè)街車站南路商鋪以 服裝店為例：開間3m，進(jìn)深12m，面積平均為36m2。,由調(diào)查得知，該路段商鋪大多為租賃形式，產(chǎn)權(quán)交易較少，租金由廣場起由南向北逐減，廣場路與池河大道之間的商鋪年租金大多為23000/間/年。部分小型商鋪如：二輕廠下做通訊器材的商鋪則為5300元/間/年（開間3m，進(jìn)深1.5m，平均面積為4.5 m2）而越是靠龍山路北面的小型商鋪?zhàn)赓U價(jià)格更為便宜，大多為1300-1600元/月。 車站南路作為明光主要的商業(yè)街區(qū)，多數(shù)是臨街鋪面房。個體經(jīng)營業(yè)主較多，其中家電通訊電器，百貨業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，服裝也占有一定的鋪面。人群主要消費(fèi)集中在此，且大多銀行也集中在該路段，人氣較高；但商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂，沒有很好的規(guī)劃布局，購物環(huán)境一般。,池河大道: 本次池河大道的商業(yè)調(diào)查范圍東起文山路，西至韓山路；該路段是明光市內(nèi) 的交通主干道之一。沿街商業(yè)店鋪眾多，各類商鋪約260家，其中文山路至車站 南路段主要集中了五金機(jī)電、摩托汽配、賓館餐飲行業(yè)。車站南路至韓山路段農(nóng) 資用品商家比例較大。池河大道商鋪開間一般在3米左右、進(jìn)深8米面積平均達(dá)到 了25平方米。,由調(diào)查得知，池河大道沿街商鋪多為租賃經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)交易較少，所以僅對該街道商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格做了調(diào)查。目前池河大道商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)約為18000元/年/間（25平方米左右）。其中靠近車站南路附近租價(jià)31000元/間/年。池河大道的商鋪?zhàn)饨鹗且越值乐卸螢楦呦騼啥酥鸩浇档?，主要的原因是道路中段處于車站南路十字路口，人氣較旺，吸引了較多消費(fèi)者。 池河大道作為明光市內(nèi)主干道，商鋪大多數(shù)是臨街鋪面房，個體經(jīng)營業(yè)主較多，五金、摩配、餐飲業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位。商家的經(jīng)營品牌以中低檔為主。經(jīng)營品種、商品價(jià)格適合于普通工薪階層及外來務(wù)工人員。商家經(jīng)營狀況以池河大道、車站南路交匯處為佳，靠近文山路及韓山路的商家經(jīng)營狀況一般。整條街的商業(yè)業(yè)態(tài)劃分比較零亂，購物環(huán)境一般。,廣場路： 廣場路是明光市的中心的位置，東西流向，西至韓山南路。這條路主要是以 政府的辦事機(jī)構(gòu)為主，明光的市政府就在此。該路段除了政府機(jī)構(gòu)外，主要經(jīng)營 行業(yè)以服裝、娛樂、百貨及雜貨、鞋帽用品為主。廣場路商鋪以服裝店為例：開 間3m，進(jìn)深12m，面積平均為36m2。該路段商鋪大多為租賃形式，產(chǎn)權(quán)交易較 少，廣場路的商鋪年租金大多為14000-18000/間/年左右。,人民路服飾市場： 人民路服飾市場西至車站南路，是中小型的服飾一條街，該市場多為二三 線品牌，整體商鋪較為散亂，沒有明細(xì)的規(guī)劃，購物環(huán)境較差，路面狀況也非常 普通。年租金多為12000-16000元/間左右，開間3米3.5米，進(jìn)深1012米左 右。,女山路市場： 女山路市場西至龍山路北至池河大道，是一個大型批發(fā)市場，該市場多為建 材、家居、雜貨、煙酒、機(jī)電類批發(fā)零售商戶，但整體商鋪較為散亂，沒有明細(xì) 的規(guī)劃，購物環(huán)境較差，女山路共有商家372家，開間約為3米，進(jìn)深610米。 平均面積25平方米。女山路作為批發(fā)市場，經(jīng)營的商家非常多，經(jīng)營狀況普遍較 好，由于同行業(yè)態(tài)過于集中，致使商家利潤有所攤薄。,龍山路: 龍山路是明光城區(qū)通向104國道主要通道之一，全長1.5公里左右。沿街商鋪主要以餐飲 和日用百貨為主，其它業(yè)態(tài)分布比較散亂。其商鋪面積以日用百貨為例開間：3m-3.5m，進(jìn) 深7m，該路段沿街鋪面面積每間大約為35-40平米，而且多數(shù)商鋪都是當(dāng)?shù)鼐用竦淖越ǚ浚?租金價(jià)格都比較平均，每間的年租金大約都是12000-15000元不等。 龍山路是明光的一條新興道路，道路路況較好，工商局，財(cái)政局等事業(yè)單位也分布在龍 山路兩側(cè)，龍山路上餐飲業(yè)占了很大的比例，其中只有銀光大酒店檔次較好，而其它的飯 店檔次裝潢都不是很理想。布局零散，沒有齊聚效應(yīng)如本項(xiàng)目作為休閑型廣場，該地區(qū)的 餐飲消費(fèi)將會流向本案。該區(qū)域其它商業(yè)業(yè)態(tài)較少，人氣度低。,韓山路: 韓山路分為南北兩條商業(yè)路段，商業(yè)業(yè)態(tài)以韓山南路為主。其主要經(jīng)營的還 是餐飲為主并且多是以小吃形式的鋪面，開間：3.5m-4m，進(jìn)深8m，韓山路沿街 鋪面面積每間大約為25-35平米，租金價(jià)格都比較平均，每間的年租金大約都是 9000-16000元不等，靠池河大道附近的租金略高。 韓山路是明光的一條老式商業(yè)街，目前明光的主要商業(yè)集中在車站南路上， 因此現(xiàn)在這條道路的商業(yè)氣氛并不濃厚，只有零星的商鋪，空置的鋪面占有相當(dāng) 大的比例， 而且街道路面和街邊商鋪顯得十分的老舊。,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 通過對經(jīng)營種類、經(jīng)營數(shù)量及所在區(qū)域的系統(tǒng)量化分析，確定明光現(xiàn)有的商 業(yè)種類的分布與比例，尋找明光商業(yè)市場的飽和點(diǎn)及機(jī)會點(diǎn)，提供項(xiàng)目規(guī)劃建議 依據(jù)及經(jīng)營內(nèi)容參照。這里采用經(jīng)營戶數(shù)作為量化標(biāo)準(zhǔn)。 整體商業(yè)市場結(jié)構(gòu)為：服飾12、餐飲18、美容美發(fā)5、家電通訊11 、摩配交通4、裝飾建材16、醫(yī)藥衛(wèi)生3、珠寶眼鏡飾品1、文體休閑 服務(wù)5、日用百貨19、五金機(jī)電化工4、其它2,商鋪空置率 通過市調(diào)對空置店鋪的絕對量及空置率的考察，確定明光商業(yè)物業(yè)市場的 飽和度，提供項(xiàng)目商業(yè)配套內(nèi)去化主要切入點(diǎn)的建議 本此調(diào)查的所有路段中 ，均存在著不同比率的空置商鋪，說明在明光商業(yè)市場中還遠(yuǎn)未達(dá)到一鋪難求的商業(yè)氛圍。 傳統(tǒng)商業(yè)街道商鋪空置率較低，如車站南路空置商鋪多集中在靠近龍山路段，池河大道空置商鋪大都在接近韓山路和文山路較為偏僻的地區(qū)。 空置率較高的韓山路屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，商業(yè)氣氛較為清淡，相當(dāng)一部分空置商鋪屬于自建房屋，經(jīng)營環(huán)境不佳；而龍山路由于有新建社區(qū)和樓宇，其底層商鋪有部分空置或正在裝修之中，未來商鋪空置率將會有所下降；同樣明珠苑作為相對較新的大規(guī)模社區(qū)，其本身提供的商鋪數(shù)量較多，空置率控制在10左右說明該地區(qū)已經(jīng)頗具商業(yè)氛圍，經(jīng)過多年培養(yǎng)，將形成一個成熟商業(yè)圈. 與本項(xiàng)目接壤的廣場路商業(yè)鋪面較少，難以形成商業(yè)氣氛，而人民路靠近惠利商城的一段已經(jīng)形成了濃厚的商業(yè)氛圍，客流量很大，空置商鋪比率最低。,商鋪空置表,商場超市調(diào)查分析 通過對明光現(xiàn)有商場超市的調(diào)查進(jìn)一步了解其它各種大型物業(yè)的經(jīng)營情況及 消費(fèi)者的重點(diǎn)消費(fèi)方向，印證本案的市場定位。了解明光消費(fèi)者對大型商場和自 主性選購超市的接受度，以及消費(fèi)的主要區(qū)域品項(xiàng)和商場超市的經(jīng)營狀況，本次 重點(diǎn)調(diào)查了藍(lán)天商廈、白云商廈、千家惠服飾市場、上海如海超市及上海聯(lián)華超市。,藍(lán)天商廈 藍(lán)天商廈位于廣場路、車站南路口。有三層樓面的經(jīng)營場地，總計(jì)約2000平 方米的經(jīng)營面積，其中一樓經(jīng)營家電，種類較少，以國內(nèi)品牌為主，大部分為中 低檔產(chǎn)品；二樓有少量金銀飾品柜臺，沒有高檔飾品，服裝柜臺在周末較有人 氣，三樓為家具專賣，做工用料均一般，藍(lán)天商廈內(nèi)外裝潢一般，客源以明光本 地為主，經(jīng)營品種檔次偏低，經(jīng)營模式仍然采用傳統(tǒng)方式，與現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè) 經(jīng)營管理有相當(dāng)大的差距。 白云商廈 白云商廈位于池河大道、車站南路口，營業(yè)面積一層占地500平方米左右， 屬于家電類專賣商場，經(jīng)營品牌、品種在明光家電類商家中為多，冰箱、電視、 洗衣機(jī)、音響、廚具、太陽能熱水器等常規(guī)家電均有出售。但是品牌與檔次仍然 較低，沒有國外品牌可供選擇，國內(nèi)品牌也基本上沒有高端產(chǎn)品，如液晶控制智 能變頻冰箱、液晶控制智能滾筒式洗衣機(jī)、采用六代以上面板的高分辨率液晶電 視這些主流家電產(chǎn)品都沒有在售。,千家惠服飾市場 千家惠服飾市場位于車站南路靠近池河大道，經(jīng)營場所設(shè)在二、三兩層，營 業(yè)面積在1000平方米左右。兩樓以女裝為主，三樓以男裝為主，初具規(guī)模，品牌 較多。在明光當(dāng)?shù)貙儆谳^為高檔的服裝商場，其經(jīng)營狀況尚可，消費(fèi)者基本上都 是本地人口。 上海如海超市 上海如海超市坐落于廣場路、車站南路口。作為外來商家，在明光當(dāng)?shù)亟?jīng)營 狀況非常良好，如海超市采用上下兩層經(jīng)營場地，營業(yè)面積在1500平方米左右， 一樓主營食品、二層經(jīng)營日常消費(fèi)品，商品種類多樣，可挑選余地大，在明光當(dāng) 地具有良好口碑，該超市經(jīng)營方式得法，在商品位置擺放、營造購買氣氛上頗下 了一番功夫。,上海聯(lián)華超市 上海聯(lián)華超市作為知名連鎖企業(yè)，在明光開設(shè)了兩家門店，其中池河大道上 的門店較大，但是其所在位置較為偏遠(yuǎn)，營業(yè)狀況不如如海超市，并且其作為上 海知名的連鎖企業(yè)，部分在其上海門店內(nèi)能夠買到的商品，在明光店內(nèi)沒有出 售，商品可挑選余地較小，由此可見，知名企業(yè)如果沒有合適的營銷手段和適合 所在地市場的經(jīng)營模式，一樣會在競爭中落于下風(fēng)。,商場類商業(yè)經(jīng)營總體現(xiàn)狀分析,經(jīng)營狀況差異：目前明光市商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況參差不齊，總體看來，老字號的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)失去占據(jù)主導(dǎo)地位，在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營中起附屬作用，經(jīng)營狀況一般，其經(jīng)營思想及模式普遍已較為陳舊。 商業(yè)物業(yè)功能單一: 從各個商業(yè)物業(yè)的供給內(nèi)涵來看，大多比較單一，為單純的購物場所，缺乏功能整合的綜合性物業(yè)，如：集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的購物休閑場所。 營銷理念相對落后：當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營理念相對較為落后，目前商業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)市場正轉(zhuǎn)化為買方市場，經(jīng)營理念的核心應(yīng)以市場為中心，以消費(fèi)者為導(dǎo)向，一切為顧客著想，經(jīng)營者應(yīng)與消費(fèi)者進(jìn)行充分對話，了解消費(fèi)者需求，并且采取系列的推廣方式讓消費(fèi)者了解商品，然而當(dāng)?shù)剌^為欠缺。,物業(yè)建筑形態(tài)老齡化: 本次調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)赜绊懥^大的商業(yè)物業(yè)大多其內(nèi)部裝修和外立面皆較為陳舊，隨著人們對購物環(huán)境要求的逐漸提高，此類物業(yè)條件若不加以改善，其影響力必將逐漸降低，最終將被市場淘汰。 發(fā)展?jié)摿^大： 市場供給的缺陷與人們消費(fèi)需求的日益多元化矛盾逐漸顯現(xiàn)，并將在一定時(shí)期內(nèi)有所激化，而矛盾的存在必將促使新事物的產(chǎn)生、發(fā)展；需求的存在已經(jīng)使市場強(qiáng)烈呼吁能夠更加適應(yīng)消費(fèi)者的個性化物業(yè)，預(yù)計(jì)在未來，商業(yè)物業(yè)的定位及經(jīng)營只要是做到充分遵循市場規(guī)律、適應(yīng)消費(fèi)者的需求，必將能夠取得較好的收益。,專業(yè)市場調(diào)查分析 通過對專業(yè)市場的調(diào)查分析，了解明光現(xiàn)有專業(yè)市場的經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營狀 況。本次調(diào)查的專業(yè)市場包括明光惠利商城、明光市場。 明光市場 明光市場位于車站南路，入口處有22家食品雜貨商鋪，內(nèi)部一層為明光最大 的室內(nèi)菜場，兩樓是低檔服裝賣場，明光市場經(jīng)營面積較大，兩樓經(jīng)營服裝的商 家很多，但是其所經(jīng)營的商品檔次為低，經(jīng)營方式落后。只能吸引低端消費(fèi)人 群。,明光惠利商城,明光惠利商城位于人民路內(nèi)街，建筑外形為仿明清式建筑，屬于圍合式商 鋪，建有內(nèi)街，共分上下兩層，除入口處一二兩層均有商家經(jīng)營外，內(nèi)部兩層商 鋪均為空置?；堇坛墙ǔ蓵r(shí)間較長，有部分商家經(jīng)營時(shí)間已經(jīng)達(dá)到十年左右， 大部分商家做服裝經(jīng)營。在明光當(dāng)?shù)剌^有知名度，有相當(dāng)一批的固定客源，以本 地人為多。惠利商城商家經(jīng)營成本較低，剛建成時(shí)20平米左右的商鋪出售價(jià)格不 到5萬元，現(xiàn)在的經(jīng)營商家每年每間租金約為4.3萬元左右。大部分商家經(jīng)營狀況 良好。,商業(yè)市場的總結(jié),明光現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境一般，雖然商家眾多，但是整體檔次、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品牌、經(jīng)營方式都較當(dāng)今主流商業(yè)模式有相當(dāng)大的差距，明光現(xiàn)有的商業(yè)布局較為松散，商業(yè)市場內(nèi)區(qū)域劃分、功能定位零亂，建筑裝潢簡陋、經(jīng)營檔次難以提升，商業(yè)環(huán)境無法激起消費(fèi)者購買中高檔商品的欲望，造成中高端消費(fèi)外流到周邊地區(qū)。 明光現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境沒有突出亮點(diǎn)。,明光現(xiàn)有購物環(huán)境檔次較低，眾多消費(fèi)者沒有良好的購物消費(fèi)環(huán)境，而明光現(xiàn)有的老舊商業(yè)設(shè)施也難以讓消費(fèi)者提起消費(fèi)興趣，低檔次商品在市場上的重復(fù)出現(xiàn)。刺激不了消費(fèi)欲望，消費(fèi)者希望有現(xiàn)代的商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)，享受都市的購物舒適環(huán)境。 經(jīng)調(diào)查得知明光現(xiàn)有的商家經(jīng)營者，相當(dāng)一部分都是采用租賃方式進(jìn)行經(jīng)營，在這部分經(jīng)營者中很多經(jīng)營年數(shù)已經(jīng)長達(dá)10年以上，不但形成了比較固定的客戶群體，自身也累積了可觀的資產(chǎn)，有尋找新的商業(yè)物業(yè)投資方向的意愿和能力，但是明光現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)較為老舊，新建商業(yè)物業(yè)規(guī)模小、位置偏。難以形成商業(yè)氛圍，使有能力購買商業(yè)物業(yè)的投資者沒有投資去向，對現(xiàn)有經(jīng)營者來說，具有良好的經(jīng)營環(huán)境、規(guī)范的市場管理的大型現(xiàn)代的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)是他們所向往的。,明光現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施，除商場超市以外，基本采用底層經(jīng)營方式，沒有合理的利用空間，惠利商城雖然建造了兩層商鋪，由于地理位置較偏、其外形設(shè)計(jì)為圍合式，出入通道有限，不便于客流進(jìn)出，商業(yè)內(nèi)街過道狹窄，環(huán)境壓抑。形成了諸多商業(yè)死角，導(dǎo)致除大門處的兩層商鋪外，其內(nèi)部兩層商鋪無人經(jīng)營，本意是最大化利用空間的建筑意圖完全失敗。,明光現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)其內(nèi)部商業(yè)布局凌亂，同行經(jīng)營者之間收益差距很大，除自身經(jīng)營方式原因之外。沒有進(jìn)行良好的業(yè)態(tài)分區(qū)，各種經(jīng)營行業(yè)混雜交易，導(dǎo)致商家之間無序競爭也是很主要的因素。本案項(xiàng)目應(yīng)先期規(guī)劃，明確劃分業(yè)態(tài)經(jīng)營區(qū)域，使各類商家之間良性經(jīng)營、有序競爭。良好的商業(yè)區(qū)劃不但使投資者有經(jīng)營信心，本案的商業(yè)設(shè)施部分也能以最快的速度被市場接受和消化。 本案項(xiàng)目所處位置周邊無最基本商業(yè)氛圍，必須做足商業(yè)配套輔助住宅銷售。,優(yōu)勢（S）,劣勢（W）,機(jī)會（O）,威脅（T）,城區(qū)邊緣區(qū)域，城市規(guī)劃方向； 靠近高速入口，道路系統(tǒng)在不斷向好的方向完善；,項(xiàng)目周邊都是農(nóng)民自建房，嚴(yán)重影響本案開發(fā)形象； 項(xiàng)目所處城市邊緣地段，商業(yè)氛圍較差； 自身規(guī)模小，無法營造更多商業(yè)聚引人氣；,良好的宏觀環(huán)境，為明光房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來契機(jī)； 市場擴(kuò)容現(xiàn)象明顯，現(xiàn)有的供應(yīng)難于滿足市場需求； 總體供求關(guān)系良好，房價(jià)仍處在較低水平，仍有較大上升空間； 明光開發(fā)水平仍然不高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)仍有較大發(fā)展空間； 政府規(guī)劃區(qū)域配套的不斷完善；,項(xiàng)目所處的區(qū)域，區(qū)域價(jià)格仍然處在價(jià)格珪底，區(qū)域項(xiàng)目檔次較低，將增加項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及難度； 市場同質(zhì)化競爭較為嚴(yán)重，某種程度上加大市場競爭； 政務(wù)新區(qū)價(jià)值日漸凸顯，導(dǎo)致部分客群的分流； 緊鄰肥料廠房，污染抗性對商住項(xiàng)目具有一定的負(fù)面影響；,項(xiàng)目SWOT分析,地王基本平整，具有塑造城市地標(biāo)的潛質(zhì)； 具有打造明光全新的建筑形態(tài)、產(chǎn)品及生活方式潛質(zhì),基地面,市場面,競爭面,市場供求失衡，現(xiàn)有供應(yīng)難于滿足的市場需求； 未來人口增長明顯，市場擴(kuò)容現(xiàn)象明顯； 房價(jià)較低，未來仍有較大的上升空間,市場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重； 政務(wù)新區(qū)價(jià)值日漸凸顯，某種程度上導(dǎo)致客戶的分流； 大中型戶型比例過高，高附加值的產(chǎn)品較為缺乏,項(xiàng)目核心價(jià)值元素界定,宗地分析結(jié)論,項(xiàng)目開發(fā)既要深入挖掘項(xiàng)目價(jià)值，又要研究市場運(yùn)作空間，以及發(fā)展商的利潤空間； 項(xiàng)目開發(fā)需要尋找項(xiàng)目的發(fā)展路線，可以更好的把握機(jī)會，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。,小結(jié)： 項(xiàng)目劣勢大于優(yōu)勢，但機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)同在。 城市規(guī)劃優(yōu)勢向東發(fā)展，今后發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。 大環(huán)境下，房價(jià)一路看漲，有利于項(xiàng)目利潤最大化。 市場建筑品質(zhì)較為一般，本案通過代理商的策劃整合，定能一炮打響，實(shí)現(xiàn)短、平、快銷售。,在充分了解明光高速公路地塊項(xiàng)目優(yōu)劣的基礎(chǔ)上，我們要做的就是揚(yáng)優(yōu)避劣，為了做到這一點(diǎn)，我們需要明確項(xiàng)目需要有中高端的市場定位，充分整合利用自身的產(chǎn)品規(guī)劃、服務(wù)理念等資源