中原--2009年成都市土地市場研究報告(doc 16).doc

為您我做到 四川中原市場研究中心/2009/01/132009年成都市土地市場分析報告四川中原物業(yè)顧問有限公司市場研究中心目 錄一、成都市宏觀經(jīng)濟運行概況4國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行4固定資產(chǎn)投資保持快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資回落4二、2009年成都市主城區(qū)商品住宅市場整體概況4三、成都市主城區(qū)土地供需市場51、主城區(qū)招拍掛市場整體概況52、住宅類用地市場63、商業(yè)類用地市場84、住宅用地大幅上漲，商業(yè)用地走勢良好11四、年度成交用地可開發(fā)情況111、住宅類用地11總開發(fā)量上漲244%，容積率基本持平11城北引領上漲11各區(qū)域樓面均價同比均漲幅明顯122、商業(yè)類用地13商業(yè)用地可開發(fā)量小漲，容積率略有上升13城南為王13五、2009年成都市主城區(qū)土地市場七宗“最”13六、2009年度土地市場交易特征總結(jié)及2010年行情展望14附圖一 2009年成都市主城區(qū)主要成交宗地位置圖15圖表目錄圖 1：2006-2009年成都市主城區(qū)商品住宅供需走勢5圖 2：2007-2009年成都市主城區(qū)住宅及商業(yè)用地供需走勢5圖 3：2009年成都市主城區(qū)各方位區(qū)域市場住宅用地供需6圖 4：2009年成都市主城區(qū)各環(huán)域區(qū)域市場住宅用地供需7圖 5：2006-2009年成都市主城區(qū)住宅用地成交均價月度走勢7圖 6：2009年成都市主城區(qū)商業(yè)類用地成交均價月度走勢10圖 7：2007-2009年成都市主城區(qū)各區(qū)域住宅用地可開發(fā)量對比12圖 8：2007-2009年成都市主城區(qū)各區(qū)域住宅用地樓面均價對比12圖 9：2007-2009年成都市主城區(qū)各區(qū)域商業(yè)用地可開發(fā)量對比13表 1：2007-2009年各方位區(qū)域市場成交量對比6表 2：2007-2009年成交住宅用地地塊規(guī)模對比8表 3：2007-2009年成交住宅用地出讓方式對比8表 4：2007-2009年商業(yè)類用地供需對比9表 5：2007-2009年商業(yè)類用地環(huán)域供需對比9表 6：2007-2009年出讓商業(yè)用地規(guī)模對比10表 7：2007-2009年成交商業(yè)用地出讓方式對比11(數(shù)據(jù)說明：本報告數(shù)據(jù)若未經(jīng)說明，均來自于中原數(shù)據(jù)庫；工業(yè)用地數(shù)據(jù)未計入本報告；)一、成都市宏觀經(jīng)濟運行概況1、國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行2009年，成都全年地區(qū)生產(chǎn)總值預計達到4380億元，較去年環(huán)比增長12.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加至18650元，較去年環(huán)比增長10.1%。2、固定資產(chǎn)投資保持快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資回落2009年1-11月，全市固定資產(chǎn)投資累計完成3560.71億元，比去年同期(下同)增長36.5%?；ㄍ顿Y是拉動固定資產(chǎn)投資增長的主動力，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅趨緩，接近去年同期水平。1-11月，基建完成投資1835.81億元，增長62.6%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資795.15億元，下降4.1%，下降幅度在10月減緩3.8個百分點的基礎上又減緩2.5個百分點。二、2009年成都市主城區(qū)商品住宅市場整體概況1、 樓市繁榮，促成地市新一輪行情2009年，成都市主城區(qū)商品住宅新增預售供應775.53萬平米，成交1253.64萬平米，供需比值0.62，全年供小于求，共消化前期積累存量478.11萬平米，市場自3月份開始，成交活躍，一反2008年頹勢，壓制的剛性需求大量釋放，尤其第四季度，屢創(chuàng)成都樓市新高。在樓市的帶動下，土地市場又開始了新一輪的繁榮景象。圖 1：2006-2009年成都市主城區(qū)商品住宅供需走勢（萬平米）三、成都市主城區(qū)土地供需市場1、主城區(qū)招拍掛市場整體概況住宅用地供需量大幅攀升兩倍多，商業(yè)用地供需量小幅上揚2009年，成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共公開拍賣、掛牌住宅類及商業(yè)類國有建設用地67宗，總出讓面積4480畝，成交4407畝；其中成交住宅類用地38宗，2755畝，同比大幅上升216%；商業(yè)類用地28宗，共1652畝，同比上升9%。圖 2：2007-2009年成都市主城區(qū)住宅及商業(yè)用地供需走勢（畝）2、住宅類用地市場 一掃頹勢，全市翻倍，城北翻10倍2009年，成都市主城區(qū)住宅用地供應成交最多的為城南，占總成交量2755畝的34%；城西、城東、城北分列二、三，四，成交量占比分別為30%，18%，17%；城中本年度成交住宅用地1宗，面積為3畝，占總成交量0.1%。圖 3：2009年成都市主城區(qū)各方位區(qū)域市場住宅用地供需（畝）表 1：2007-2009年各方位區(qū)域市場成交量對比（畝）區(qū)域成交量對比200720082009 2007-2008變化幅度2008-2009變化幅度城東1707.49167.63501.38-90.2%199.1%城南1109.09381.64945.00-65.6%147.6%城西1076.29277.33832.31-74.2%200.1%城北408.5742.92473.34-89.5%1002.8%城中144.160.003.19/全市4445.60869.522755.21-80.4%216.9%上表顯示，2008年低迷的成都樓市帶給土地市場的影響非常明顯，每個方位的成交量降幅都在60%以上，降幅最大的城東，成交量減少了9成之多，降幅最小的城南也有65.6%，全市成交量的縮減幅度高達八成。2009年成都樓市已經(jīng)從去年低迷狀態(tài)中走出，土地市場也一掃頹勢，各個方位區(qū)域市場供需量相對于2008年都有大幅的上升，漲幅最大的城北，相比2009年上升了10倍之多，且超過了07年的成交量。漲幅最小的城東也有147.62%的漲幅，全市整體成交量的上漲幅度超過2倍。 二環(huán)三環(huán)、三環(huán)外旗鼓相當，供需量均上千畝隨著成都市主城區(qū)舊城改造力度的加大，二環(huán)三環(huán)之間平整出大量可供開發(fā)的用地，而隨著成都市主城區(qū)的擴張，三環(huán)外的土地也大量被推上市場，例如2009年龍湖、華潤進駐的五塊石板塊、保利進駐的武侯區(qū)順江板塊。二環(huán)以內(nèi)的住宅用地日益稀缺，2009年二環(huán)以內(nèi)的成交量只占全年成交量的2%，未來很長一段時間，環(huán)域市場將繼續(xù)保持目前的格局。圖 4：2009年成都市主城區(qū)各環(huán)域區(qū)域市場住宅用地供需（畝） 成交均價逐步上揚2009年，成都市主城區(qū)住宅用地整體成交均價為720萬元/畝，較2008年的450萬元/畝增長60%。1-3月，主城區(qū)延續(xù)2008年頹勢，無住宅用地供應成交。從4月份有住宅用地推上市場以后，均價開始了上揚的過程，全年有5個月的成交均價在700萬元/畝以上，后四個月更是持續(xù)位于高位。圖 5：2006-2009年成都市主城區(qū)住宅用地成交均價月度走勢（萬元/畝） 100畝以下地塊依然占主流無論市場高潮期的2007、2009年還是低潮期的2008年，100畝以下規(guī)模的住宅用地都是供應成交的主力，類似于房產(chǎn)市場上的中小戶型，中小規(guī)模的宗地更加方便于開發(fā)商的操作，會相應的減少開發(fā)商的資金壓力，會使開發(fā)周期縮短，有利于有效增加樓市供應，減少房地產(chǎn)市場風險，也更有利于房地產(chǎn)市場有序健康的發(fā)展。自2008年以來，政府開始對出讓宗地規(guī)模開始進行控制，預計未來除特殊情況外，土地出讓宗地規(guī)模依然將集中在100畝以下。表 2：2007-2009年成交住宅用地地塊規(guī)模對比規(guī)模（畝）07（按宗數(shù)計）08（按宗數(shù)計）09（按宗數(shù)計）10以下10011020163620501621150100226121003001238300500100500以上000 拍賣為主，掛牌為輔在住宅用地的出讓方式上，成都政府一直較多的采用拍賣的方式，只有少數(shù)與開發(fā)商有協(xié)議的宗地會通過掛牌的方式來定向。2007年通過拍賣出讓的宗地有71宗，掛牌出讓的只有6宗，2008年通過拍賣出讓的宗地有10宗，掛牌出讓的有4宗，09年通過拍賣出讓的宗地有34宗，掛牌出讓的有4宗，掛牌出讓的宗數(shù)并沒有太大的變化，市場行情的好壞并沒有影響供地方式的結(jié)構。表 3：2007-2009年成交住宅用地出讓方式對比出讓方式07（按宗數(shù)計）08（按宗數(shù)計）09（按宗數(shù)計）拍賣711034掛牌644合計7714383、商業(yè)類用地市場3.1供需走勢3.1.1各方位供需市場城南被定位為天府新城后，從2007年開始就加大了商業(yè)配套用地的供應，供應量占比分別為79%、94%和78%，成交量占比分別為83%、96%和80%；其他區(qū)域中，城東，城西，擺脫了08年0成交的情況，但和城中一樣，占有量都不高，綠地集團在2009年購得的商業(yè)兼容住宅用地使得城北商業(yè)用地成交占比13%。表 4：2007-2009年商業(yè)類用地供需對比區(qū)域供應（畝）成交（畝）07年08年09年07年08年09年城東15 9 3800 38 城南651 14631336 城西13 0 12130 12 城北22 557 21910557 219 城中123 46 478523 47 全市823 2075 1725 623 2029 1652 3.1.2環(huán)域供需市場同區(qū)域市場類似，高新南區(qū)對環(huán)域市場的影響同樣巨大，保利國際廣場等大源商務金融配套區(qū)商業(yè)地塊的供應成交，使得三環(huán)外的商業(yè)用地的整體表現(xiàn)可觀，供應量和成交量分別占到了總體的71.1%和69.8%。表 5：2007-2009年商業(yè)類用地環(huán)域供需對比環(huán)域供應（畝）成交（畝）07年08年09年07年08年09年內(nèi)環(huán)內(nèi)141 46 107 103 23 107 一二環(huán)0 0 66 0 0 66 二三環(huán)143 45 324 107 36 324 三環(huán)外539 2164 1227 414 1970 1154 全市823 2075 1725 623 2029 1652 3.2總體成交價格及各月成交價格走勢2009年，共成交商業(yè)用地28宗，全年商業(yè)用地成交均價468萬元/畝，年中有5個月份無商業(yè)用地供應成交，成交最多的月份為12月份，共有9宗商業(yè)用地成交，占本年度成交宗數(shù)的32%，成交均價最低的月份為8月份，為209萬元/畝；成交單價最高的商業(yè)用地出現(xiàn)在7月，為保利以1860萬/畝拿下武侯區(qū)領事館地塊，同時也拉高了該月整體的成交均價。12月出讓的建設路、翡翠城等商業(yè)地塊出現(xiàn)多家參與競價的情況，為近幾年所罕見。圖 6：2009年成都市主城區(qū)商業(yè)類用地成交均價月度走勢（萬元/畝）3.3地塊規(guī)模分析與住宅用地略有不同，商業(yè)用地的出讓規(guī)模更集中在50畝以下，07年50畝以下規(guī)模的成交宗地數(shù)占總成交宗地數(shù)87.5%，08占比超過了70%；09年雖然有所下降，但依然超過半數(shù)，達到55%。由于商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的區(qū)別，商業(yè)用地的供地一般都集中在較成熟的地段，且一般都是拆遷后的用地，所以規(guī)模一般都在50畝及以下，超過50畝規(guī)模的商業(yè)用地全部位于商業(yè)配套急待大力發(fā)展的且有大量空閑用地的高新南區(qū)。表 6：2007-2009年出讓商業(yè)用地規(guī)模對比規(guī)模（畝）07（按宗數(shù)計）08（按宗數(shù)計）09（按宗數(shù)計）10以下8511020306205010795010033910030001430050000500以上020合計2418293.4出讓方式分析自土地市場實行公開招拍掛以來，成都市土地市場上的商業(yè)地塊得到的關注度就沒有住宅用地高，再對比拍賣出讓和掛牌出讓（掛牌出讓只要一家應價即可成交），所以成都市商業(yè)地塊的出讓較多的使用了掛牌的方式，2007年成交的23宗里19宗為掛牌成交，2008年成交的18宗全部為掛牌出讓，2009年成交的28宗里也有27宗是通過掛牌出讓。表 7：2007-2009年成交商業(yè)用地出讓方式對比出讓方式07（按宗數(shù)計）08（按宗數(shù)計）09（按宗數(shù)計）拍賣401掛牌191828合計2318294、住宅用地大幅上漲，商業(yè)用地走勢良好雖然成都市主城區(qū)住宅用地市場在2009年一季度延續(xù)了2008年的頹勢，但從二季度開始，緊隨在樓市回暖后，住宅用地的出讓與成交開始大幅上漲，以保利未售的各大開發(fā)商恢復信心，積極拿地，看好未來成都市房地產(chǎn)市場預期，全年無一宗住宅用地流拍，成交量同比增加兩倍多。商業(yè)類用地方面同樣不乏亮點，領事館地塊，信東地塊，建設路地塊無不是近幾年成都市土地市場備受關注的商業(yè)用地。同時，以保利購得的位于大源商務發(fā)展區(qū)的保利國際廣場用地為代表的高新南區(qū)商業(yè)用地延續(xù)了以往在成都市主城區(qū)商業(yè)用地市場的主導地位，在2009年依然占據(jù)了高達85%的比例。四、年度成交用地可開發(fā)情況1、住宅類用地1.1總開發(fā)量上漲244%，容積率基本持平09年，成都市主城區(qū)共成交住宅用地2755畝，可建總面積725.14萬平米，同比08年的210.6萬平米，上漲 244%；09年成交住宅用地平均容積率為3.5，相比08年的3.6基本持平。1.2城北引領上漲2008年，隨著各個區(qū)域土地成交量的下滑，各區(qū)域可開發(fā)面積都不同程度的出現(xiàn)了下行的態(tài)勢。2009年，市場回暖，成交量的上升，各區(qū)的可開發(fā)面積都出現(xiàn)了大幅上揚的趨勢，漲幅最大的是城北，相對較低的是城西。圖 7：2007-2009年成都市主城區(qū)各區(qū)域住宅用地可開發(fā)量對比（萬平米）2008年相對2007年下降幅度：城東90% 城北89% 城西78% 城南69%2009年相對2008年上升幅度：城北1116% 城南452% 城東115% 城西58%1.3各區(qū)域樓面均價同比均漲幅明顯2008年，多數(shù)地塊以起拍價成交，各方位區(qū)域市場的樓面均價全面下挫。而2009年，市場行情轉(zhuǎn)暖，各區(qū)域樓面均價均上升明顯。圖 8：2007-2009年成都市主城區(qū)各區(qū)域住宅用地樓面均價對比（元/平米）2008年比2007年下滑幅度：城西53% 城南43% 城東37% 城北19%2009年比2008年上升幅度：城西114% 城東92%城南55%城北30% 2、商業(yè)類用地2.1商業(yè)用地可開發(fā)量小漲，容積率略有上升2009年，成都市主城區(qū)共成交商業(yè)用地28宗，共1652畝，可建面積499.94萬平方米，同比08年的350.98萬平方米，上漲42%。成交商業(yè)地塊的平均容積率約為6.1，相比08年的5.1有所上升。2.2城南為王和前幾年一樣，城南的商業(yè)用地可開發(fā)量在各區(qū)域市場中獨占鰲頭，占總可開發(fā)量的76.4%，由于天府新城的存在，未來幾年依然將維持城南為王的局面。圖 9：2007-2009年成都市主城區(qū)各區(qū)域商業(yè)用地可開發(fā)量對比（萬平米）五、2009年成都市主城區(qū)土地市場七宗“最”成交總價最高9月29日，龍湖地產(chǎn)拿下金牛區(qū)五塊石住宅用地，成交總價超過21億元；成交單價最貴12月4日，朗基地產(chǎn)以每畝1940萬拿下錦江區(qū)順江路與龍舟路交匯處地塊；成交單價最低4月28日，藍光地產(chǎn)以每畝270萬拿下金牛區(qū)商貿(mào)大道和平一號地塊；樓面均價最高12月4號，新和房產(chǎn)拍賣購得金牛區(qū)解放路片區(qū)4號，樓面地價高達8700元/平米；樓面均價最低4月28日，藍光地產(chǎn)通過掛牌拿下金牛區(qū)商貿(mào)大道和平一號地塊，樓面均價964元/平米；凈用地面積最大9月29日，龍湖地產(chǎn)拿下金牛區(qū)五塊石住宅用地，凈面積276.73畝；夠地最多開發(fā)商2009年，保利通過拍賣和掛牌在主城區(qū)共購得7宗共732.41畝用地，出讓總價超過36億元。六、2009年度土地市場交易特征總結(jié)及2010年行情展望l 從0到4480，土地市場掀起新一輪行情2009年前三個月，零住宅用地供應成交，2009年前四個月，零商業(yè)用地供應成交，2009年的開端繼續(xù)彌漫著2008年的低迷。四月份，1宗住宅用地掛牌，五月份2宗住宅用地拍賣，土地市場開始小幅回暖。在經(jīng)過六到九月的持續(xù)放量后，到四季度，土地市場全面爆發(fā)，到十一月與十二月，單月成交量均突破千畝，土地市場在牛年尾迎來牛市。最終2009年，成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共公開拍賣、掛牌住宅類及商業(yè)類國有建設用地67宗，總出讓面積4480畝，成交4407畝；其中成交住宅類用地38宗，2755畝，同比大幅上升216%；商業(yè)類用地28宗，共1652畝，同比上升9%。l 金地陸續(xù)上市，涌現(xiàn)五大熱點區(qū)域2009年，成都市主城區(qū)供地畝，僅有一宗商業(yè)用地流拍，為去年供地規(guī)模的兩倍多。與去年相比，城南武侯區(qū)順江板塊、城東錦江區(qū)東大街延線板塊在今年的表現(xiàn)搶眼，成為今年土地市場的主角，加上同樣表現(xiàn)不錯的外金沙、大源、五塊石板塊，將構成2010年五大開發(fā)熱點區(qū)域。前幾年住宅用地的供地大戶高新南區(qū)在2009年主要以配套商業(yè)用地的供應和成交為主。另外，領事館地塊、信東地塊、川棉廠地塊、陳麻婆地塊等被業(yè)界稱為金地的地塊也在2009年陸續(xù)上市，火熱行情的再度來臨使得2009年住宅用地平均成交價格同比20