魯能集團(tuán)青島中山路商住項(xiàng)目推廣設(shè)想.ppt

中山路項(xiàng)目推廣設(shè)想,目 錄,一、項(xiàng)目背景綜述 二、項(xiàng)目swot簡(jiǎn)析 三、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 四、解析小戶型 五、解析商用地產(chǎn) 六、項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶 七、營(yíng)銷推廣建議 八、案名策劃及創(chuàng)意思路 九、報(bào)廣設(shè)計(jì)思路及樣稿 十、全程廣告整合服務(wù)方式及內(nèi)容,項(xiàng) 目 背 景 綜 述,中山路的昨天 青島的城市名片 1898年斐迭里街1914年山東街1929年中山路，百年老街，島城百年縮影 。 中山路的現(xiàn)在 投資價(jià)值凸現(xiàn) 隨著青島城區(qū)面積的擴(kuò)張，中山路核心商圈的輻射力逐漸減弱，在島城的商業(yè)地位逐年下降，轉(zhuǎn)向游覽型商業(yè)； 大量異地拆遷、廣場(chǎng)改造，導(dǎo)致周邊人氣下降到極點(diǎn)，但此時(shí)中山路的投資價(jià)值凸現(xiàn) 。 中山路的未來 再鑄輝煌 - 改造后的中山路將分為7個(gè)區(qū)：現(xiàn)代商業(yè)購(gòu)物區(qū)、傳統(tǒng)商業(yè)步 行街區(qū)、特色商業(yè)區(qū)、濱海旅游商貿(mào)區(qū)、南部旅游餐飲服務(wù)區(qū)、中部 文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、東北高尚住宅區(qū)，中山路商圈將重現(xiàn)輝煌。,項(xiàng)目 swot 簡(jiǎn) 析,優(yōu)勢(shì)： 中山路情結(jié) + 政府改造力度 = 巨大的發(fā)展?jié)摿?劣勢(shì)： 環(huán)境舊 商業(yè)氛圍弱 人氣差 車位少 本身是爛尾樓 問題： 項(xiàng)目開發(fā)周期與周邊改造周期的矛盾 機(jī)會(huì)： 中山路在市民心目中的關(guān)注程度，及未來旅游型貿(mào)易中心的建設(shè)，使本項(xiàng)目可以作為參與城市一級(jí)開發(fā)的突破口，最大化提升魯能地產(chǎn)的品牌形象，并為未來其他項(xiàng)目的運(yùn)作打下良好的群眾基礎(chǔ)。,項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃住宅篇,戶型分類及所占比例： - a戶型 5060m2 約占40%； - b戶型 70m2 左右 約占30%； - c戶型 8085m2 約占20%； - d戶型 100150m2 約占5%10%； - e 戶型 300m2 以上 約占5% 。 層高：2.8米2.9米 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1070m2 左右 樓層初步規(guī)劃： - 7層至23層 （標(biāo)準(zhǔn)層 每層14至16戶） - 24層至29層 （設(shè)置為d戶型或e戶型) - 30層31層 （設(shè)備層）,建筑材料： -高檔、新型、環(huán)保建材 裝修標(biāo)準(zhǔn)： -公寓公共部位中檔裝飾； - 室內(nèi)按毛坯房交付，提供菜單式裝修服務(wù) 配套設(shè)施： - 3或4部上海三菱電梯 - 地下室變頻泵供水 -雙回路供電 -市政管網(wǎng)供熱供氣,項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃商業(yè)篇,總建筑面積：45000m2左右 單層建筑面積：約5000m2 總層數(shù)：地上6層、地下3層，共9層 配套設(shè)施：觀光電梯 垂直升降車用電梯 裝修標(biāo)準(zhǔn)：外立面-玻璃幕墻 內(nèi)部-高檔飾材,暫定各層功能用途： -地下3層 設(shè)備層 -地下2層與地下3層部分面積 停車場(chǎng) （約110個(gè)車位 商業(yè)用） -地下1層至4層 商業(yè)用途 - 5層與6層 停車場(chǎng) （約150個(gè)車位 公寓用）,解析小戶型,曾經(jīng)熱銷京滬深 北京2002東二環(huán)“solo精舍”；榮豐2008之“非常男女”livinghotel產(chǎn) 權(quán)酒店；太合地產(chǎn)之“歐陸景點(diǎn)、世紀(jì)星”studio（工作室寓）； 上海1999年“mycity”；靜安區(qū)的“藍(lán)朝部落”；新黃埔的“青年匯”；虹 橋地區(qū)的“虹橋首席”； 深圳1998“皇城廣場(chǎng)”和“大鵬花園”；旭飛集團(tuán)的“華達(dá)園”；2002年的 “南光格蘭晴天”、“南景苑”、“都市本色”。 關(guān)鍵詞：初次置業(yè) 投資空缺 都市飄族 過渡性住宅 購(gòu)房年輕化 *小戶型不是市場(chǎng)的主流，但在特定的市期和環(huán)境下卻有一定的市場(chǎng)需求。,解析小戶型, 目標(biāo)客戶對(duì)象分析 - 單身族和年輕夫婦。文化程度較高、事業(yè)初成、收入中等的白領(lǐng)、小公 司經(jīng)營(yíng)者，被稱之為“新興而立”族； - 以投資為目的的投資客； - 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的有車、有墅族，尋求市區(qū)落腳點(diǎn)； 目標(biāo)客戶需求分析 - 隨著城市的發(fā)展，市中心的戶型越來越小，市郊戶型越來越大； - 根據(jù)目前自身實(shí)力，解決居住和工作需要，實(shí)現(xiàn)未來滾動(dòng)置業(yè)； - 交通方便、配套齊全、生活功能完備； - 時(shí)尚、活力、保值。,解析小戶型,小戶型的設(shè)計(jì)要點(diǎn) - 面積小不等于配套少； - 帶裝修； - 個(gè)性、靈動(dòng)、實(shí)用； - 注重家庭辦公配備。 小戶型的推廣語言 - 一把鑰匙開啟一個(gè)完整的家； - 空間是創(chuàng)造出來的； - 小空間大創(chuàng)意； - 時(shí)尚生活的升級(jí)版； - 適合的就是最好的。,解析商用地產(chǎn), 為何關(guān)注商用地產(chǎn)： - 投資轉(zhuǎn)移一種新的理財(cái)方式； - 需求拉動(dòng)城市改造、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資需求、外商拓展； - 投資回報(bào)率高可高達(dá)10%左右，7-8年可收回成本； - 經(jīng)營(yíng)方式靈活既轉(zhuǎn)賣，又可出租、亦可經(jīng)營(yíng)。 商用地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式： - 將商場(chǎng)出租或賣給商業(yè)集團(tuán)，收取租金或參股分利； - 引進(jìn)有豐富商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人才進(jìn)行商業(yè)管理，作為房地產(chǎn)之后的后續(xù)投資； - 將商場(chǎng)拆散出售，發(fā)展商組建物業(yè)公司提供售后管理服務(wù)，不參與經(jīng)營(yíng)； - 將商場(chǎng)出售后反租，統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)；,解析商用地產(chǎn),對(duì)商用地產(chǎn)的要求： - 選址的要求。人口、交通、規(guī)劃； - 建筑的要求。外型、層次及層高、承重、經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分、能源需求、特殊業(yè)態(tài)、外立面及內(nèi)部裝飾、周邊綠化、休閑廣場(chǎng)及景觀設(shè)計(jì)； - 配套功能的要求。停車、堆場(chǎng)、裝卸平臺(tái)和專用通道、倉(cāng)庫(kù)、辦公及其它后勤輔助設(shè)施、內(nèi)外交通組織及引導(dǎo)、導(dǎo)購(gòu)等設(shè)施； - 管理的要求。消防安全、信息管理系統(tǒng) 、商業(yè)所需的各種弱電系統(tǒng)。 房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)商用地產(chǎn)的特點(diǎn)： - 最大的劣勢(shì)在于缺乏商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)； - 所掌握的物業(yè)資源使房地產(chǎn)開發(fā)商在與零售商談判中擁有相當(dāng)大的籌碼； - 存在的問題是，對(duì)消費(fèi)需求和商圈經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)缺乏專業(yè)研究，難以把握市場(chǎng)定位； - 入駐商家的選擇與管理是房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)購(gòu)物廣場(chǎng)遇到的最大難題。,項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶, 項(xiàng)目定位 - 位置位于青島最有歷史、文化、商業(yè)底蘊(yùn)，同時(shí)又將改造 成島城最具特色的游覽型步行街，具有巨大發(fā)展?jié)摿?的中山路北部； - 外觀時(shí)尚、硬朗、醒目； - 內(nèi)部配套齊全、便捷、環(huán)保； - 商業(yè)專業(yè)性商場(chǎng)、綜合性配套設(shè)施、活動(dòng)中心（見后詳解） - 住宅solo精舍（見后案名創(chuàng)意設(shè)計(jì)） - 車位商住分流，機(jī)械停車； - 形象時(shí)尚、健康、活力、睿智、進(jìn)取、老練。,項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶, 目標(biāo)客戶 - 25-35歲的單身、年輕夫婦； - 白領(lǐng)、自由職業(yè)者、中山路經(jīng)營(yíng)業(yè)戶； - 外來投資置業(yè)者； - 二次、三次置業(yè)的高收入階層； - 有中山路情結(jié)的本地住戶。,營(yíng)銷推廣建議, 營(yíng)銷思路 開始階段的營(yíng)銷推廣主要圍繞已明確規(guī)劃的住宅部分進(jìn)行，而對(duì)尚處斟酌階段的商業(yè)部份，則采取選擇目標(biāo)客戶有針對(duì)性拜訪的方式，進(jìn)行招商洽談。 這樣的好處是，可視住宅銷售和商業(yè)招商的實(shí)際情況，調(diào)整地下和商業(yè)部分的功能劃分、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，從而使?fàn)I銷工作開展的靈活、主動(dòng)。,營(yíng)銷推廣建議, 商業(yè)推廣 - 專業(yè)商場(chǎng)。瑞典宜家（ikea）家居超市、蘇寧電器、島城老字號(hào)、城 市藝術(shù)展館； - 配套服務(wù)。酒吧、網(wǎng)吧、俱樂部、中西餐廳、快餐店、茶藝店、洗衣 房、美容美發(fā)、診所、藥店、健身房、郵局、24小時(shí)銀行、 便利店、商務(wù)中心、快遞中心、租車行； - 活動(dòng)中心。創(chuàng)業(yè)者樂園（綜合）、青年派（虛擬電子對(duì)抗、時(shí)尚吧、 派對(duì)地帶）、動(dòng)感中心（健身場(chǎng)館、健身設(shè)備、對(duì)抗游戲）,項(xiàng)目案名策劃,n36度 n36度，開拓生活n度空間 總有超現(xiàn)實(shí)主義者 幻想生活在別處 而真正超越現(xiàn)實(shí)的理想 往往誕生在近旁 同是北緯36度 加州海岸的風(fēng)情恍若眼前 同樣是36度，無論幾多險(xiǎn)阻 生活一如體溫般堅(jiān)定前行 而36度也恰是人起步時(shí)的自然角度 昭示著事業(yè)成功的所有奧秘 n36度，催生n度不凡生活 讓人生登上新的高度！,項(xiàng)目案名創(chuàng)意思路,n36度 坐標(biāo)北緯36度時(shí)尚的連線 溫度正常體溫健康的社區(qū) 角度步幅角度事業(yè)的起點(diǎn),項(xiàng)目案名策劃,印象 時(shí)代 破壞建造重生 城市宿命就這樣輪回 每一次的涅磐都留下新的印記 徜徉在歲月的長(zhǎng)河里 人們透過各自的眼睛 解讀我們共同的城市 見證了百年滄桑 當(dāng)昨日的記憶漸行漸遠(yuǎn) 榮辱悲歡都成過往云煙 一股勢(shì)力噴薄而出 穿越歷史迷局成就經(jīng)典價(jià)值 印象時(shí)代中山路上重現(xiàn)東部傳奇,項(xiàng)目案名創(chuàng)意思路,21世紀(jì)，我們需要什么？ 單身貴族 “新興而立”族 的選擇solo精舍 丁克一族 假日經(jīng)濟(jì)催生休閑度假式公寓,項(xiàng)目案名創(chuàng)意思路,21世紀(jì)，我們投資什么？ 投資模式后小康時(shí)代關(guān)注焦點(diǎn) 投資種類物業(yè)投資時(shí)代的優(yōu)選 投資保障低風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制運(yùn)行核心,項(xiàng)目案名策劃及創(chuàng)意思路,雙子座 波拉克斯卡斯托 特性： 能言善道，有較強(qiáng)的溝通能力 辦事利落，細(xì)而不亂 勇往直前，不屈不撓 處世灑脫，好玩、好動(dòng)、好奇 精力旺盛，工作認(rèn)真,報(bào)廣設(shè)計(jì)思路,n36度 標(biāo)志采用一種形式感很強(qiáng)的放射 圖形，象征著此項(xiàng)目是一個(gè)坐標(biāo)，也是人 生的坐標(biāo)，一切事物的發(fā)起點(diǎn)。把文字和 圖形有機(jī)的結(jié)合在一起，突出了項(xiàng)目本身 的時(shí)代感和動(dòng)感。橘黃色代表了前衛(wèi)、熱 情、