新景祥2011年8月農(nóng)業(yè)地產(chǎn)研究.ppt

,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)研究,版權聲明: 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸新景祥機構所有，未經(jīng)新景祥機構書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。,日期：2011年08月13日,謹呈：,前 言,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中一個重要組成部分，隨著中國農(nóng)村城鎮(zhèn)化速度的不斷加快，城市化進程的不斷推進，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)市場在中國房地產(chǎn)行業(yè)的地位將日益顯現(xiàn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)地產(chǎn)將是未來房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要方向。做好農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，對于促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，提升開發(fā)商綜合實力、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展都具有重要意義。,嚴格地講“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”是中國社會發(fā)展進程中出現(xiàn)的一種違規(guī)現(xiàn)象，開發(fā)商在農(nóng)村違規(guī)租地，建房售樓，卻以農(nóng)業(yè)項目向政府申報，以掩飾自己的違規(guī)行為。但是，將農(nóng)業(yè)與地產(chǎn)業(yè)結合起來，組成合法意義的農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，則是未來的一個投資重點。目前農(nóng)業(yè)地產(chǎn)主要側重于休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)。,簡述,農(nóng)業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的交叉融合,類型,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)涉及到農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、地產(chǎn)業(yè)，若以地產(chǎn)開發(fā)的載體為劃分依據(jù)可以將其分為5大類型。,1、以農(nóng)家樂為基礎的地產(chǎn)開發(fā) 2、以農(nóng)業(yè)觀光園為依托的地產(chǎn)開發(fā) 3、以古村落為依托的地產(chǎn)開發(fā) 4、以景區(qū)為依托的地產(chǎn)開發(fā) 5、以新農(nóng)村建設為基礎的農(nóng)業(yè)新村及農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā),產(chǎn)品及開發(fā)模式,1、民宿型：利用自用住宅空閑空間進行開發(fā)，在日本、臺灣較成熟。 2、農(nóng)家型：即農(nóng)家樂。 3、莊園型：一般為企業(yè)或個人開發(fā)的度假村性質(zhì)產(chǎn)品。 4、鄉(xiāng)村別墅型：通常處于城市近郊、有花卉果園等配套。 5、古村古鎮(zhèn)古城型：以類產(chǎn)品是農(nóng)業(yè)地產(chǎn)中資源條件最好的產(chǎn)品。,農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式多樣，以產(chǎn)品類型為劃分依據(jù)可以將其分為5大類型。,發(fā)展階段,人均產(chǎn)值達到3000美元時：以到農(nóng)村觀光旅游為特點的農(nóng)業(yè)會迅速發(fā)展起來。此時不宜進行農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。 人均產(chǎn)值達到7000美元時：真正的休閑階段，市民主要在農(nóng)場食宿。此時可適度參與農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。 人均產(chǎn)值達到13000美元時：開始進入度假農(nóng)業(yè)階段。此時適合大規(guī)模開發(fā)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)。,3000美元 不適合開發(fā),7000美元 適度開發(fā),13000美元 規(guī)模開發(fā),不同的人均產(chǎn)值對應著不同的發(fā)展階段，只有按照發(fā)展階段進行開發(fā)才能取得成功。,相關研究理論,第一個層次是消費者的消費意向，這直接決定了消費者如何采取消費行為。 第二個層次是影響消費者意向的因素，包括消費者對產(chǎn)品的態(tài)度；他人對消費行為的認同，這相當于他人對消費者提出的消費“規(guī)則”(norm)；消費者對自身控制消費行為程度的判斷。 第三個層次是對以上態(tài)度、“規(guī)則”、判斷等方面發(fā)生影響的因素分析。,計劃行為理論是近年來市場營銷學中新出現(xiàn)的對消費者理性消費行為進行分析的重要理論,經(jīng)典案例,蔡甸莊園別墅項目,武漢農(nóng)業(yè)地產(chǎn)市場的一個經(jīng)典之作！ 武漢新農(nóng)村建設的名片！,本案實質(zhì)是通過房地開發(fā)，出售物業(yè)贏利的商品住宅項目。,本案在政府眼中，是一個新農(nóng)村建設的代表。,所以本案開發(fā)需要充分滿足政府的需求。,1、項目的實質(zhì),現(xiàn)況： 本案所處區(qū)域分布多個行政村。 城市近郊原生態(tài)景觀的稀缺資源未被開發(fā)。 區(qū)域土地價值低，無法產(chǎn)生高額稅收。 村莊形象差，與城市化進程不符合。 ,政府的區(qū)域發(fā)展目標： 新農(nóng)村建設的武漢示范區(qū)。順應城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷史進程。 通過新農(nóng)村建設，提升土地價值，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。 創(chuàng)造新的就業(yè)、創(chuàng)造稅收。 通過絕版地塊打造蔡甸區(qū)的名片。,改變現(xiàn)狀,2、政府的期望,對于武漢來說,大區(qū)域打造新農(nóng)村建設的典范。,對于蔡甸來說,依托項目區(qū)域的優(yōu)質(zhì)自然資源，透徹挖掘項目區(qū)域人居價值。,對于項目來說,區(qū)域人居價值體現(xiàn)的極致代表。,本案所在的蔡甸區(qū)域，依托于新農(nóng)村建設，打造人居價值示范區(qū)，做到經(jīng)濟、生態(tài)、文化的和諧發(fā)展。,本案成為人居價值示范區(qū)的極致升華。成為全武漢新農(nóng)村建設與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展的代表。,3、整體開發(fā)理念,新農(nóng)村發(fā)展總體思路： 1、集中安置，集中打造商業(yè)、醫(yī)療、教育配套，集約用地、高效配置資源。 2、本案充分依托新農(nóng)村建設，打造為蔡甸區(qū)創(chuàng)造就業(yè)、稅收、土地價值增加等全方面提升的項目。,4、本案發(fā)展總體思路,依托農(nóng)業(yè)基礎，結合新城鎮(zhèn)建設需求引入住房4s店概念，打造未來住宅體驗樂園、發(fā)展全新的產(chǎn)業(yè)。 未來住宅體驗樂園是由住宅4s店、科技住宅體驗館、定制農(nóng)莊、商業(yè)配套組成。,5、本案發(fā)展概述,1,未來住宅體驗樂園詳解,通過未來住宅體驗樂園，帶動區(qū)域高端現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)發(fā)展。滿足政府意愿。,未來住宅體驗樂園商業(yè)模式,通過未來住宅體驗樂園客戶購買物業(yè)，打造現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，形成了獨特的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。,未來住宅體驗樂園商業(yè)模式的延伸,露營地,依托超頂級養(yǎng)生會所的最優(yōu)質(zhì)的地塊景觀資源，打造超頂級養(yǎng)生豪宅產(chǎn)品。 超頂級養(yǎng)生豪宅與超頂級莊園的區(qū)域主要在與建筑設計、戶內(nèi)功能設置上的偏重不同。,養(yǎng)生建筑說明,本案以住宅4s店概念進行打造，充分融合新農(nóng)村建設的需求。 吸引客戶入住，拉動區(qū)域內(nèi)農(nóng)民就業(yè)。 在項目外圍布置集中安置項目，作為商業(yè)配套。 使得本案成為蔡甸區(qū)新農(nóng)村建設的名片。,原生態(tài)：一個未開發(fā)的處女地，一個不可復制的地塊。 未來建筑人居示范：突出與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相一致、與環(huán)境保護相融合的、體現(xiàn)最先進的建筑設計理念的未來人居示范區(qū)。通過建筑設計、建筑文化體現(xiàn)人居價值。順應科學發(fā)展，以人為本的社會發(fā)展理念。 享樂人居示范區(qū)：預計重點針對沌口大型企業(yè)客戶需求，及全市高端人士享樂、養(yǎng)生、度假需求。,6、區(qū)域發(fā)展主題提煉,原生態(tài) 未來建筑 享樂人居示范區(qū),7、項目規(guī)劃說明,聘請全球知名設計師進行個性化定制。 打造絕對建筑藝術品。結合周邊自然環(huán)境，引入最新的人居理念，通過建筑設計進行表達。從而成為超頂級物業(yè)。 基本配置：超頂級別墅需要配置2050畝私家莊園。,聘請全球知名設計師進行設計。 打造建筑藝術品。結合周邊自然環(huán)境，引入最新的人居理念，通過建筑設計進行表達。從而成為超頂級物業(yè)。 基本配置：頂級別墅需要配置510畝私家花園。高爾夫會所輸出超5星級酒店式服務。保持高水準的同時拉開與超頂級物業(yè)的距離。,其它案例介紹,案例： 上海馬陸葡萄旅游休閑區(qū) 深圳觀瀾山水田園農(nóng)莊 成都三圣花鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游區(qū),深圳觀瀾山水田園農(nóng)莊,馬陸葡萄旅游休閑區(qū),三圣花鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游區(qū),其它案例介紹/上海馬陸葡萄旅游休閑區(qū),上海馬陸葡萄旅游休閑區(qū)是一個以葡萄公園為核心，文化藝術為亮點的旅游景區(qū)。整個景區(qū)分為入口迎賓區(qū)、農(nóng)業(yè)游覽區(qū)、藝術體驗區(qū)、會務度假區(qū)、運動休閑區(qū)、購物服務區(qū)6大板塊，能為游客提供葡萄主題游、鄉(xiāng)村休閑游、藝術體驗游、戶外運動游、會務節(jié)慶游等活動。,其它案例介紹/深圳觀瀾山水田園農(nóng)莊,深圳觀瀾山水田園農(nóng)莊占地400多畝，位于觀瀾鎮(zhèn)，與世界著名的觀瀾高爾夫球會毗鄰，是深圳一家集餐飲、客房、溫泉、桑拿、休閑娛樂于一