2011江陰敔山嶺秀推廣提案123p.ppt

敔山嶺秀 推廣提案 金達(dá)利寧波金百利 2011.02.25,厲兵秣馬。,項(xiàng)目近況新政市場(chǎng)解讀 競(jìng)爭(zhēng)格局重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤解析 營(yíng)銷策略統(tǒng)籌考慮 階段推廣謀定而后動(dòng) 近期工作厲兵秣馬全面啟動(dòng),目錄,part.1 新政解讀,錫十條解讀 房產(chǎn)稅解讀 江陰市場(chǎng)行情,“錫十條”解讀,part 1,新政解讀,2月20日，錫十條落地，細(xì)則內(nèi)容主要涉及市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、預(yù)期管理等三大層面。,抑制市場(chǎng)需求,增加未來(lái)供應(yīng),預(yù)期管理,錫十條解讀,“錫十條”解讀,新政解讀,錫十條解讀,核心內(nèi)容之“限購(gòu)”直接限制高端置業(yè)需求,新政解讀,錫十條解讀,“錫十條”解讀,金百利觀點(diǎn)： 首次置業(yè)不受限購(gòu)影響，但對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的降低，短期將陷入一定觀望，待一季度地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)明朗后，才會(huì)根據(jù)實(shí)際考慮是否入市； 二次及以上高端置業(yè)需求直接受限購(gòu)影響，高端市場(chǎng)將隨即陷入低迷，預(yù)計(jì)多數(shù)高端物業(yè)將推遲入市時(shí)間來(lái)規(guī)避禁購(gòu)令； “錫十條”還明確了外地籍高層次人才的購(gòu)房資格，明確規(guī)定可以購(gòu)買1套住房，這將有利于穩(wěn)定人才、留住人才； 同時(shí)，考慮到部分改善型客戶的需求，無(wú)錫市區(qū)的二套房認(rèn)定，也是產(chǎn)權(quán)證計(jì)算； 目前根據(jù)錫十條規(guī)定，僅在市區(qū)執(zhí)行，暫時(shí)對(duì)江陰還不執(zhí)行限購(gòu)；,政策原文： 1、暫定對(duì)已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。 2、對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其售房。 3、暫定對(duì)依據(jù)省、市有關(guān)人才政策引進(jìn)的非本市戶籍高層次人才，限購(gòu)1套住房。,新政解讀,錫十條解讀,核心內(nèi)容之“信貸差別化”提高購(gòu)房成本抑制投資需求,新政解讀,錫十條解讀,“錫十條”解讀,政策原文： 商業(yè)貸款：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民暫停發(fā)放貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品 住房，首付款比例調(diào)整至30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。（該條政策江陰已在年前開(kāi)始實(shí)施） 公積金貸款：職工家庭首次使用公積金貸款購(gòu)買住房，套型建筑面積在90平方米(含)以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。職工家庭首次使用公積金貸款購(gòu)房套型建筑面積低于120平方米，且貸款用途僅限于購(gòu)買改善居住條件的普通自住房的，允許其辦理第二次公積金貸款，第二次公積金貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率為同期首套公積金貸款利率的1.1倍。停止向三次(含)以上申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買住房的 職工家庭發(fā)放公積金貸款。（江陰住房公積金貸款政策從2月22日起開(kāi)始作如上調(diào)整 ）,金百利觀點(diǎn)： 商業(yè)貸款方面又一次提高了購(gòu)房門(mén)檻，同時(shí)又增加了購(gòu)房成本，這將使一部分資金壓力較大的改善型需求退出或推遲置業(yè)。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，住宅二套房首付及貸款利率的提高，使得商業(yè)地產(chǎn)部分優(yōu)勢(shì)凸顯，客戶或?qū)⑵蛴谏虡I(yè)地產(chǎn)。 公積金貸款方面顯得相對(duì)寬松，隨著購(gòu)房面積的增大首付款比例遞增，有效的保障了剛性客戶需求。,新政解讀,錫十條解讀,核心內(nèi)容之“加強(qiáng)稅收征管”,新政解讀,錫十條解讀,“錫十條”解讀,政策原文： 嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。自2011年1月28日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。（江陰已全面實(shí)施營(yíng)業(yè)稅征收）,金百利觀點(diǎn)： 新政后，營(yíng)業(yè)稅增幅較大，交易成本大幅增加。短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，買家消化政策會(huì)產(chǎn)生一定的猶豫。但從中長(zhǎng)期看，營(yíng)業(yè)稅并不能成為影響二手樓市的重要因素。近期內(nèi)投資客戶的關(guān)注度由2-5年左右中期投資轉(zhuǎn)為5年以上長(zhǎng)期投資，將帶來(lái)政府驅(qū)動(dòng)、具有長(zhǎng)期規(guī)劃的投資潛力區(qū)域的區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步拉升。,新政解讀,錫十條解讀,核心內(nèi)容之“加強(qiáng)對(duì)商品住房項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的管理”,新政解讀,錫十條解讀,“錫十條”解讀,政策原文： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模較大，實(shí)行分期開(kāi)發(fā)、分期銷售和分期交付的商品房項(xiàng)目，每次申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商 品房預(yù)售許可證的建設(shè)規(guī)模不得低于30000平方米;項(xiàng)目規(guī)模小于30000平方米的，應(yīng)一次性申請(qǐng)辦理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品住房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)向價(jià)格主管部門(mén)申報(bào)價(jià)格備案。申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后需調(diào)高的必須重新申報(bào)價(jià)格備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，要在10 日內(nèi)一次將取得預(yù)售許可的全部房源上網(wǎng)銷售，嚴(yán)禁捂盤(pán)惜售、囤積房源。,金百利觀點(diǎn)： 較大規(guī)模的商品房項(xiàng)目必須分期開(kāi)發(fā)、分期銷售和分期交付且分期規(guī)模不得低于30000萬(wàn)平方米，促使開(kāi)發(fā)商一次性推量放大； 申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后需調(diào)高的必須重新申報(bào)價(jià)格備案也是政府為了控制區(qū)域房?jī)r(jià)的一種手段，一季度的價(jià)格申報(bào)不會(huì)使開(kāi)發(fā)商隨意調(diào)高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致區(qū)域價(jià)格過(guò)快上漲。,房產(chǎn)稅試點(diǎn)解讀,part 2,新政解讀,錫十條解讀,上海房產(chǎn)稅：目標(biāo)意圖在于限制人們購(gòu)買住宅的套數(shù)，降低住宅需求,新政解讀,錫十條解讀,“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)解讀,新政解讀,錫十條解讀,重慶房產(chǎn)稅：目標(biāo)意圖在于控制住宅成交均價(jià)，降低高檔房成交,新政解讀,錫十條解讀,“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)解讀,從本次房產(chǎn)稅征收情況看，總體力度相對(duì)寬松，上海力度略顯薄弱 本次房產(chǎn)稅征稅對(duì)象重點(diǎn)針對(duì)1月28日政策出臺(tái)后的新購(gòu)房；稅率都不高且兩市都規(guī)定了較為寬松的免征面積；對(duì)非本地家庭購(gòu)房的征稅條件相對(duì)較為嚴(yán)格，從計(jì)算稅率的公式看，上海力度略顯薄弱。 兩地的房產(chǎn)稅細(xì)則側(cè)重各有不同，上海以新增需求為主 重慶房產(chǎn)稅主要針對(duì)高端住房且新老劃斷，上海側(cè)重新增需求；從征收區(qū)域看，上海覆蓋全市，重慶僅僅針對(duì)城九區(qū)。 兩地房產(chǎn)稅征收基數(shù)不同 上海房產(chǎn)稅針對(duì)只要在1月28日政策出臺(tái)后的新購(gòu)房客戶，一旦購(gòu)買新住房，則新老房產(chǎn)一起計(jì)算；重慶房產(chǎn)稅以交易單價(jià)為衡量指標(biāo)，針對(duì)新購(gòu)高端住宅執(zhí)行，稅率實(shí)行差異化征收。 江陰的房產(chǎn)稅或?qū)⑦M(jìn)入準(zhǔn)備期 江陰已經(jīng)計(jì)劃2011年進(jìn)一步加強(qiáng)和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，以迎接房產(chǎn)稅的到來(lái)。,新政解讀,錫十條解讀,新政解讀,錫十條解讀,房產(chǎn)稅試點(diǎn)總結(jié),江陰市場(chǎng)行情,part 3,新政解讀,錫十條解讀,市場(chǎng)供應(yīng)量導(dǎo)致成交量起伏，新政僅為次因,新政解讀,錫十條解讀,江陰市場(chǎng)行情,從2010年的9.29國(guó)十條到今年的2.22錫十條，江陰商品住宅的成交起伏主要由于市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)決定，政策對(duì)市場(chǎng)的影響僅為次因，市場(chǎng)購(gòu)買力仍較為強(qiáng)勁。 主要由于近幾次的限購(gòu)政策均未在江陰執(zhí)行，使江陰商品住宅市場(chǎng)運(yùn)行正常。,1.26新國(guó)八條出臺(tái),2.22錫十條出臺(tái),9.29新國(guó)十條出臺(tái),新政解讀,錫十條解讀,江陰城區(qū)價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，新政無(wú)明顯影響,新政解讀,錫十條解讀,江陰市場(chǎng)行情,9.29新國(guó)十條出臺(tái),1.26新國(guó)八條出臺(tái),高層住宅在春節(jié)前期由于城西低價(jià)樓盤(pán)的持續(xù)成交以及水岸新都尾盤(pán)優(yōu)惠力度的加大，成交價(jià)格略有回落，春節(jié)后價(jià)格回穩(wěn)； 別墅成交價(jià)格受區(qū)域地段及個(gè)案成交等影響明顯，起伏加大。,僅有幸福華都一套別墅成交,新政解讀,錫十條解讀,新政解讀,錫十條解讀,市場(chǎng)研判,從無(wú)錫出臺(tái)的十條來(lái)看，主要打擊了投資性需求及高端樓盤(pán)市場(chǎng)。按產(chǎn)權(quán)證計(jì)算套數(shù)及公積金寬松的貸款政策對(duì)首剛提供了保障，但首付款的增加、銀行利率的提升及5年內(nèi)二手房的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)也將會(huì)使部分剛性需求退出或推遲入市，一定程度上打擊了剛需的購(gòu)房信心。 11年江陰城區(qū)將有多個(gè)高端項(xiàng)目面市，目前江陰還未執(zhí)行禁購(gòu)令，市場(chǎng)仍會(huì)平穩(wěn)快速發(fā)展。 由于江陰當(dāng)?shù)夭皇芟拶?gòu)影響，市場(chǎng)仍正常發(fā)展，而無(wú)錫市區(qū)的投資客由于在市區(qū)已經(jīng)限購(gòu)開(kāi)始轉(zhuǎn)向江陰等市內(nèi)無(wú)限購(gòu)城市，將會(huì)對(duì)江陰市場(chǎng)形成利好態(tài)勢(shì)。 金科、愛(ài)家、佳兆業(yè)等外來(lái)開(kāi)發(fā)商由于在別的城市項(xiàng)目受政策影響將會(huì)把在江陰的項(xiàng)目放量入市來(lái)回流資金，11年江陰市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)放大，市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)也會(huì)保持平穩(wěn)。 房產(chǎn)稅是否會(huì)在江陰實(shí)施、何時(shí)實(shí)施，均還未知；但從上海、重慶兩大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市發(fā)布的的細(xì)則來(lái)看，房產(chǎn)稅整體手段比較溫和，影響有限；可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)江陰即使實(shí)施房產(chǎn)稅，對(duì)市場(chǎng)也不會(huì)產(chǎn)生過(guò)大影響。,新政解讀,錫十條解讀,新政解讀,錫十條解讀,市場(chǎng)推論,市場(chǎng)供應(yīng)：供應(yīng)量放大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格制定更加謹(jǐn) 慎（供應(yīng)量增大）,市場(chǎng)需求：稅收政策的執(zhí)行導(dǎo)致購(gòu)房門(mén)檻和成本大幅增加， 抑制部分投資及改善需求（需求減少）,控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，市場(chǎng)健康發(fā)展,江陰短期內(nèi)不會(huì)執(zhí)行限購(gòu)政策,part.2 對(duì)手跟蹤,城南板塊,城西板塊,城中板塊,城東板塊,城北板塊,重點(diǎn)鎖定：江陰同類產(chǎn)品分析,東方王府 藏品敔山灣 朝宗原筑 金宸國(guó)際花園,金科東方王府,核心賣點(diǎn)： 新城發(fā)展前景看好，未來(lái)的“富人區(qū)” 重資打造樓盤(pán)樣板區(qū)，實(shí)景銷售 開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)明顯,總建：約37萬(wàn)方 容積率：2.38 綠化率：30% 產(chǎn)品：高層、別墅、商鋪 開(kāi)發(fā)商：金科置業(yè) 代理商：自銷 物業(yè)公司：金科物業(yè),高層住宅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅,金科東方王府一期,聯(lián)排別墅戶型地上建筑面積段：284-397平米（地下室面積67-140平米） 地下公共車位 雙拼別墅戶型地上建筑面積段：529-535平米（地下室面積約243平米） 配置私家車庫(kù),開(kāi)盤(pán)時(shí)間：10月18日 高層還未公開(kāi)； 聯(lián)排別墅13棟，67戶； 雙拼別墅6棟12戶。,商鋪,地下車庫(kù)入口,北歐風(fēng)格的建筑立面,東方王府實(shí)景樣板段,金科東方王府 聯(lián)排別墅邊戶d戶型 6房3廳5衛(wèi) 地上建筑面積397.5m2 地下建筑面積140.62m2,一層,二層,三層,金科東方王府 雙拼別墅e戶型 5房3廳5衛(wèi) 地上建筑面積534.7m2 地下建筑面積243.03m2,一層,二層,三層,銷售動(dòng)態(tài),備案銷售情況（截止1-14）：,截止至2010-1-14，東方王府一期別墅總體備案去化76%；從成交物業(yè)位置分布來(lái)看，一期中靠近河流兩側(cè)和地塊東側(cè)去化較快，開(kāi)盤(pán)前期基本去化完全，西側(cè)去化緩慢。,東方王府,愛(ài)家名邸,東方大院,藏品,本案,芙蓉大道,長(zhǎng)山路,藏品敔山灣,高層住宅,聯(lián)排別墅,藏品敔山灣,總建：約29萬(wàn)方 容積率：2.0 綠化率：40.3% 產(chǎn)品：高層、聯(lián)排別墅、商鋪 開(kāi)發(fā)商：惠澤置業(yè) 代理商：東方名流 物業(yè)公司：廣州奧園物業(yè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：11月15日 目前推出77套聯(lián)排別墅 戶型面積：地上建筑面積300-515平方米，地下建筑面積110-157平米 截止1-14，備案去化40套,核心賣點(diǎn)： 日本著名設(shè)計(jì)師長(zhǎng)谷川主筆設(shè)計(jì) 打造成江陰首個(gè)全生態(tài)居住小區(qū) 共享敔山灣風(fēng)景資源及新城公建配套,融入江南韻味的中式建筑風(fēng)格,小區(qū)出入口示意圖,地下車庫(kù)入口,地下車庫(kù)出口,地下車庫(kù)出入口,小區(qū)內(nèi)部景觀示意圖,藏品敔山灣 聯(lián)排別墅d-40-s1戶型 6房2廳4衛(wèi) 地上建筑面積405m2 地下建筑面積128m2,地上一層,地上二層,地上三層,朝宗原筑,朝宗原筑,總建：14.3萬(wàn)方 容積率：1.6 綠化率：34% 產(chǎn)品：高層、別墅、商鋪 開(kāi)發(fā)商：融科智地 代理商：易居中國(guó) 物業(yè)公司：第一太平融科物業(yè),核心賣點(diǎn)： 中心城區(qū)南門(mén)核心地段，區(qū)位優(yōu)越 知名品牌物業(yè)公司，打造五星級(jí)服務(wù),朝宗原筑一期,開(kāi)盤(pán)時(shí)間：11月20日 總戶數(shù)：200戶 戶型面積段：115-279m2 其中11號(hào)樓全部為復(fù)式，10號(hào)樓部分復(fù)式，戶型面積為240-280m2 目前在售價(jià)格區(qū)間： 10000-13000元/平方米 銷售情況：截止1-14，去化54.5%,一期高層以中大戶型為主。,新古典主義建筑風(fēng)格,開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng),朝宗原筑 （11月20日開(kāi)盤(pán)）,開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠措施,vip客戶優(yōu)惠：鉑金卡客戶優(yōu)惠總房?jī)r(jià)2%，金卡客戶優(yōu)惠1%； 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：開(kāi)盤(pán)3日內(nèi)（含開(kāi)盤(pán)日）簽訂購(gòu)房合同優(yōu)惠總房?jī)r(jià)1%； 付款方式優(yōu)惠：一次性付清購(gòu)房款，購(gòu)買車位優(yōu)惠1.5萬(wàn)元/個(gè)； 提前簽約優(yōu)惠：簽約日前3日來(lái)簽約客戶購(gòu)買車位累加優(yōu)惠1萬(wàn)元/個(gè)。,朝宗原筑開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)較為冷清， 但該盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日簽約超過(guò)80%,主要由內(nèi)部客戶購(gòu)買。,金宸國(guó)際花園,金宸國(guó)際花園,總建：28.34萬(wàn)方 容積率：2.2 綠化率：50.3% 產(chǎn)品：高層 開(kāi)發(fā)商：華強(qiáng)房地產(chǎn) 代理商：自銷 物業(yè)公司：仁恒物業(yè),核心賣點(diǎn)： 城南發(fā)展趨勢(shì)向好，交通便捷 高密度綠化率，打造城南第一原生態(tài)景觀大宅,歐式新古典主義風(fēng)格,金宸國(guó)際花園一期,4棟11層小高層 總戶數(shù)：160戶 戶型面積段：120-200m2 開(kāi)盤(pán)日期：2010年11月21日 目前在售價(jià)格區(qū)間： 9000-10000元/平方米 銷售情況：截止1-14，去化93.13%,戶型配比：,金宸國(guó)際花園一期 b3戶型 3房2廳2衛(wèi) 約126平方米,金宸國(guó)際花園二期,1棟18層高層和1棟17層高層 總戶數(shù)：174戶 戶型面積段：163-285m2 開(kāi)盤(pán)日期：2010年11月27日 目前在售價(jià)格區(qū)間： 8500-10500元/平方米 銷售情況：截止1-14，去化14.37% 其中8號(hào)樓平層戶型面積在160-170平米，頂層加閣樓面積為242和252平米 9號(hào)樓除2層為平層戶型，面積在160-174平米；其余均為復(fù)式戶型，主力戶型面積在284-312平米，頂層加閣樓面積為353、357和369平米,18f,17f,開(kāi)盤(pán)前日領(lǐng)號(hào)現(xiàn)場(chǎng),金宸國(guó)際花園（11月21日開(kāi)盤(pán)）,開(kāi)盤(pán)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng),開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠,2010年11月上旬客戶申領(lǐng)vip卡 11月20日客戶憑vip排隊(duì)領(lǐng)號(hào) 11月21日領(lǐng)號(hào)客戶排隊(duì)購(gòu)房，無(wú)號(hào)客戶不得購(gòu)買 一次性付款享受總房?jī)r(jià)2%優(yōu)惠 分期或按揭付款享受總房?jī)r(jià)1.5%優(yōu)惠 vip卡無(wú)優(yōu)惠只為購(gòu)房領(lǐng)號(hào)使用,銷售情況：截止1-14，去化14.37%,小結(jié)：,江陰目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，受政策等影響 不明顯。但隨著國(guó)家對(duì)樓市的進(jìn)一步調(diào)控， 效用或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。還需密切關(guān)注。 目前，敔山灣板塊內(nèi)項(xiàng)目動(dòng)作不多，較為低調(diào)。 江陰其他項(xiàng)目的營(yíng)銷活動(dòng)，規(guī)格普通。反響一般。 其中以現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式營(yíng)銷活動(dòng)效果較佳。,part.3 營(yíng)銷策略,明確目標(biāo)，有的放矢,敔山嶺秀2011年度營(yíng)銷目標(biāo),別墅和高層應(yīng)制定針對(duì)性營(yíng)銷策略： 別墅旨在確立項(xiàng)目調(diào)性，線下窄眾傳播為主，高層旨在賺足人氣，線上為主，銷售動(dòng)作相對(duì)分隔； 明確以別墅首先入市，快速確立項(xiàng)目高端屬性，并平衡運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 高層緊隨別墅之后高調(diào)面市，沖足人氣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高熱度追捧。,11年項(xiàng)目的營(yíng)銷整體思路：,10月底別墅開(kāi)盤(pán) 第一波：開(kāi)盤(pán)之日起 去化20套別墅 南邊沿路第一排，東邊兩排，相對(duì)總價(jià)較底的9#、10#、11#樓,第二波，11月中旬，續(xù)推20套別墅 （相對(duì)景觀較好，面積較大，總價(jià)較高的5#，6#，7#，8#樓,12月板式高層開(kāi)盤(pán) 備注：板式高層在6月份就已開(kāi)始積累客戶，12月份開(kāi)始銷售， 推出扳式高層?xùn)|面4#樓,2012年5月板式3# / 點(diǎn)式1#開(kāi)盤(pán) 下半年視市場(chǎng)情況，再?zèng)Q定點(diǎn)式高層2#樓的推廣時(shí)間,我們的目標(biāo),！,問(wèn)鼎巔峰，挑戰(zhàn)x億,如何達(dá)成，讓我們帶著問(wèn)題上路,？,我們要翻越四座大山,解決之道：,內(nèi)修品質(zhì)，外煉口碑,震撼實(shí)景是高端市場(chǎng)尤其是江陰市場(chǎng)的必備營(yíng)銷武器，也是促進(jìn)客戶下單的最終環(huán)節(jié)。 而前期影響力的制造，是吸引客戶關(guān)鍵和產(chǎn)生信任的基礎(chǔ)。二者缺一不可，相輔相成。,所以，2011年本案的傳播和營(yíng)銷都是圍繞著,擴(kuò)大項(xiàng)目影響力、加強(qiáng)實(shí)景體驗(yàn)而開(kāi)展。,對(duì)本案而言，影響力意味著一切,敔山嶺秀，領(lǐng)秀敔山灣,開(kāi)啟影響力制造之旅,秀出非凡精彩,【 2011年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)及階段劃分】,原則：實(shí)景體驗(yàn)區(qū)開(kāi)放前，引導(dǎo)客戶到現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)環(huán)境； 開(kāi)放后，將內(nèi)部實(shí)景和外部環(huán)境結(jié)合互動(dòng)。,part1.,我們第一階段對(duì)外公布的線上主題為： 湖山正席 傳世大墅 湖山正席，是對(duì)此前“天造一半，我造一半”的形象延續(xù)。 傳世大墅，是對(duì)首批產(chǎn)品的亮相。將正席優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品特色結(jié)合，虛實(shí)結(jié)合。帶給市場(chǎng)項(xiàng)目即將啟動(dòng)的信號(hào)。,天賜上等好地，今生難得今世難覓,其他訴求主題釋放：,從正席開(kāi)始，敔山灣 別墅亦有高下之分,締造江陰別墅地標(biāo),以售樓處進(jìn)場(chǎng)為起點(diǎn)，高調(diào)進(jìn)場(chǎng)！ 一個(gè)聲勢(shì)浩大且令人記憶深刻的開(kāi)始，絕對(duì)是后期推廣的有力武器，同時(shí)也是項(xiàng)目品質(zhì)和實(shí)力的體現(xiàn)。形成一股讓市場(chǎng)無(wú)法忽視的力量。,豪宅營(yíng)銷打造江陰最炫銷售團(tuán)隊(duì),業(yè)務(wù)員人手一部ipad作為解說(shuō)道具取代傳統(tǒng)的打印銷售手冊(cè)。用電子圖片向客戶展示更絢麗直觀的樓盤(pán)資料。,視覺(jué)盛宴引入最前沿的3d全息投影,引入震撼的3d全息投影技術(shù)，在售樓處內(nèi)部設(shè)置立體模型取代傳統(tǒng)的電視播放。在活動(dòng)當(dāng)晚，舉行湖面3d宣傳片投影。,敔山嶺秀，踏春而來(lái),活動(dòng)以將客戶吸引到現(xiàn)場(chǎng)為主 增強(qiáng)案場(chǎng)人氣，深化資源優(yōu)勢(shì),線下活動(dòng)主題,3月份 奢侈品展，借助外場(chǎng)看板宣傳與工地現(xiàn)場(chǎng)大看板。 5月初 如何借助“2011中國(guó)江陰敔山灣國(guó)際自行車節(jié)”活動(dòng)， 提升本案知名度。 （建議以戶外看板為主， a、工地南面矗立四個(gè)大字 b、增加環(huán)湖燈稈旗 c、各大隘口立網(wǎng)架廣告 d、送風(fēng)箏禮品等）,售樓處公開(kāi)之前：,售樓處公開(kāi)當(dāng)天： a、名人效應(yīng)，走紅地毯，后期輿論抄作。 b、政府出面，剪彩氣氛營(yíng)造。 c、名車陳列，香車美女，行為藝術(shù)。 c、結(jié)合6月1日兒童節(jié)，提供兒童玩耍的地方， 并送當(dāng)天帶孩子的客戶一份六一禮物。 d、各媒體專版介紹。 售樓處開(kāi)放后：擇周末活動(dòng)（每月2場(chǎng)）： 結(jié)合敔山湖自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開(kāi)放周末活動(dòng) 1、環(huán)島騎單車 2、劃船 3、廣場(chǎng)風(fēng)箏等(可與江陰風(fēng)箏協(xié)會(huì)合作， 制作一個(gè)寫(xiě)有敔山嶺秀四字的大風(fēng)箏， 在活動(dòng)期間由專人指導(dǎo)放飛) 4、名車環(huán)湖試駕 5、名花展覽,售樓處公開(kāi) 與公開(kāi)之后：,名車名流提供世界頂級(jí)名車品鑒,與世界頂級(jí)名車合作，在現(xiàn)場(chǎng)展示，提供試乘試駕服務(wù)。讓到場(chǎng)來(lái)賓可環(huán)湖駕駛，感受項(xiàng)目周圍的優(yōu)美環(huán)境。,一邊體驗(yàn)名車的奢華,一邊欣賞優(yōu)美的風(fēng)景,名花展覽萬(wàn)盆郁金香扮靚敔山嶺秀,春天是百花盛開(kāi)的繽紛季節(jié)，結(jié)合市府相關(guān)單位舉辦一場(chǎng)可全民參與的花卉展，吸引市民到現(xiàn)場(chǎng)參觀。同時(shí)對(duì)本案留下美好印象。并制作刻有項(xiàng)目logo的魔豆作為禮物贈(zèng)送給市民。傳遞綠色生態(tài)。,聚集人氣，擴(kuò)大影響的渠道，最終以促進(jìn)銷售為目的,售樓處公開(kāi)之日起推出,成為【嶺秀會(huì)】會(huì)員的好處： 1、可享開(kāi)盤(pán)期間置業(yè)優(yōu)惠。 2、持卡客戶可受邀參加項(xiàng)目各種活動(dòng) 3、持卡人每參加一次敔山嶺秀舉辦的活動(dòng)會(huì)有積分。 4、已購(gòu)業(yè)主持有“嶺秀會(huì)”白金卡，介紹新客戶成交會(huì)有積分等。 目的：“嶺秀會(huì)”提供了一個(gè)經(jīng)營(yíng)客戶的平臺(tái)！ 對(duì)積累和運(yùn)作客戶資源起作用。,part2.,所以，我們第2階段對(duì)外公布的線上主題為： 萬(wàn)坪實(shí)景 驚艷全城 以實(shí)景開(kāi)放為第二階段的推廣主題，將項(xiàng)目信息和動(dòng)態(tài)及時(shí)傳遞給市場(chǎng)和客戶，增加關(guān)注和來(lái)訪。,7月底，敔山嶺秀夏季狂歡季 地點(diǎn)：售樓中心 與 外景觀結(jié)合 或者 售樓處對(duì)面湖心茶莊 （炎炎夏季，借助夏季敔山灣夜景宜人之際， 舉行“露天紅酒宴”或“啤酒狂歡夜 ” 或“敔山嶺秀 fm90.7 爵士之夜”等形式的活動(dòng)。 禮品：請(qǐng)國(guó)畫(huà)名家為本案潑墨繪畫(huà)扇子，天氣已開(kāi)始炎熱，作為禮物發(fā)放。,聯(lián)手江陰音樂(lè)之聲電臺(tái)，呈現(xiàn)經(jīng)典懷舊之夜，在線直播,歲月流金 / 敔山嶺秀 fm90.7 爵士之夜,將現(xiàn)場(chǎng)景色和外圍環(huán)境融合在一起，有機(jī)結(jié)合。同時(shí)，借助電臺(tái)媒體，將樣板區(qū)即將公開(kāi)的信息宣傳度擴(kuò)大。而現(xiàn)場(chǎng)客戶還有機(jī)會(huì)和電臺(tái)主持人零距離接觸。,大師揮毫陳丹青為敔山嶺秀作畫(huà)（也可邀請(qǐng)江陰當(dāng)?shù)孛耍?隨著夏季到來(lái)，可邀請(qǐng)陳丹青大師將本案面對(duì)的秀美湖山繪制 為山水畫(huà)，制作成傳統(tǒng)折扇，作為項(xiàng)目贈(zèng)送給來(lái)訪客戶的禮物。 別致而新穎。,8月底，別墅實(shí)景樣板區(qū)正式開(kāi)啟： 開(kāi)啟實(shí)景樣板區(qū) 體驗(yàn)季！ 實(shí)景是別墅開(kāi)放前的最有利武器，要充分得當(dāng)使用，為別墅及后續(xù)高層蓄水。,以“名流品鑒夜”為樣板區(qū)的開(kāi)啟活動(dòng) 以系列小型現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，貫穿整個(gè)體驗(yàn)季,各界名流,主題沙畫(huà),魔術(shù)表演,為了增加現(xiàn)場(chǎng)的氣氛和名人效應(yīng)，我們模仿大型的頒獎(jiǎng)晚會(huì)。在現(xiàn)場(chǎng) 增設(shè)明星走紅地毯的環(huán)節(jié)，營(yíng)造活動(dòng)華麗的格調(diào)，以增強(qiáng)媒體曝光度,明星紅毯,召開(kāi)媒體發(fā)布會(huì)，并安排當(dāng)?shù)孛襟w對(duì)到場(chǎng)明星進(jìn)行專訪，在訪問(wèn)中 涵蓋對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的推崇和介紹，將明星和項(xiàng)目巧妙的結(jié)合在一起。,邀請(qǐng)各界名流參與引起社會(huì)關(guān)注,活動(dòng)嘉賓：李奕彤,出生：1983年10月15日 籍貫：江蘇省江陰市 學(xué)歷：中央美術(shù)學(xué)研究生 作品： 大漢天子 傾城之戀 男人的天堂 楊家將等近百部影視作品,網(wǎng)上評(píng)論為： 美到令人窒息的旗袍達(dá)人,注：秀場(chǎng)為樣板區(qū)園林,特邀嘉賓及模特，在實(shí)景園林中 現(xiàn)場(chǎng)走秀。美人美景相得益彰。,演繹旗袍秀,現(xiàn)場(chǎng)表演主題沙畫(huà),以敔山灣的風(fēng)景和項(xiàng)目的建設(shè)為線索和主題，編輯表演沙畫(huà) 讓現(xiàn)場(chǎng)客戶感受到整體項(xiàng)目的特色，同時(shí)豐富整體活動(dòng)內(nèi)容,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人隨著沙畫(huà)向嘉賓講解項(xiàng)目的概況,現(xiàn)場(chǎng)各界名流也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，增強(qiáng)公關(guān)特色,reference 沙畫(huà)播放示意圖,現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)魔術(shù)秀,地點(diǎn)： 現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū) 形式： 活動(dòng)公司邀請(qǐng)外籍模特、人氣模特參加 目的： 將本案別墅戶戶擁有私家泳池的賣點(diǎn)通過(guò)一次活動(dòng)深入人心，并在市場(chǎng)上廣泛傳播開(kāi)來(lái)。 說(shuō)明： 美女、美酒、美宅,仲 夏 狂 歡 夜,樣板房開(kāi)放期間，布置小型活動(dòng)（情景展示）： 1、名酒鑒別，調(diào)酒 2、插花，品茶 3、大片展映 目的：結(jié)合與樣板房相關(guān)的高品味的元素， 體現(xiàn)樣板房高端品質(zhì)。,part3.,所以，我們第3階段對(duì)外公布的線上主題為： 擁一席 耀全城 別墅的稀缺性注定能擁有它的人非富即貴，且一宅難求。 注定被有識(shí)之士收藏、珍藏。,產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)暨開(kāi)盤(pán)盛典,一場(chǎng)聲勢(shì)浩大、全城皆知的開(kāi)盤(pán)儀式，既是項(xiàng)目品質(zhì)的明證，也是后續(xù)推廣最有利的宣傳武器。,通過(guò)室內(nèi)外氛圍的整體包裝，將整個(gè)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)做成一場(chǎng)全城同慶的節(jié)日盛