房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)講義(第1章).ppt

房地產(chǎn)策劃師 （國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)）,培訓(xùn)講義 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì) 黃福新,第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究,第一節(jié) 組織市場(chǎng)調(diào)查 第二節(jié) 市場(chǎng)分析評(píng)價(jià) 第三節(jié) 商務(wù)環(huán)境分析,第一節(jié) 組織市場(chǎng)調(diào)查,學(xué)習(xí)單元 1 選擇市場(chǎng)調(diào)查方法 學(xué)習(xí)單元 2 組織市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng) 學(xué)習(xí)單元 3 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告撰寫,學(xué)習(xí)單元 1 選擇市場(chǎng)調(diào)查方法,重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 和流程 能夠理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法 一般了解：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的目的 和主題,1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研 (3)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研 (4)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研,(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研,政治法律環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 社會(huì)環(huán)境調(diào)研 社區(qū)環(huán)境調(diào)研,(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研,房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研,(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研,供給總量調(diào)研 供給市場(chǎng)調(diào)研 各類物業(yè)銷售情況調(diào)研 其他調(diào)研,(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研,房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研 房地產(chǎn)促銷調(diào)研 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)研,2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的流程,（1）初步調(diào)查 情況分析 預(yù)備調(diào)查 決定調(diào)查范圍 （2）資料收集 次級(jí)資料的來源 原始資料的收集方法,（3）設(shè)計(jì)調(diào)查表 決定調(diào)查方式 決定問題類型 （4）選樣 （5）資料整理與分析 編輯、編號(hào) 制表 分析與解釋,（6）調(diào)查報(bào)告的準(zhǔn)備與提交 調(diào)查報(bào)告要求： 客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果 報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出 文字精練，用語中肯 結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn) 報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖 報(bào)告完整，印刷清楚美觀,學(xué)習(xí)單元 2 組織市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng),一、重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員的 基本素質(zhì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查隊(duì)伍的 組建形式 二、能夠理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員的 培訓(xùn)內(nèi)容 三、一般了解：選擇市場(chǎng)調(diào)研公司,1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員的 基本素質(zhì),要具備良好的知識(shí)結(jié)構(gòu) 要具備市場(chǎng)信息分析能力 要具備較強(qiáng)的社交能力 要具備敏銳的觀察力 要具備語言技巧 要具備努力上進(jìn)的精神 要具備良好的心理素質(zhì) 要具備外在的條件,2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查隊(duì)伍的 組建形式,組建專門的市場(chǎng)調(diào)查部 臨時(shí)組建市場(chǎng)調(diào)查小組,學(xué)習(xí)單元 3 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫,（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的要求 準(zhǔn)確性-對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)查必須堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度、求實(shí)的精神，客觀地反映事實(shí)。要認(rèn)真鑒別信息的真實(shí)性和可信度，要求做到信息的根據(jù)充分、推理嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確可靠。 及時(shí)性-任何市場(chǎng)信息、重要的情報(bào)，都有極為嚴(yán)格的時(shí)間規(guī)定性。 針對(duì)性-根據(jù)目的的要求，有的放矢，以免勞民傷財(cái)，事倍功半。,系統(tǒng)性-市場(chǎng)信息在時(shí)間上應(yīng)有連貫性，在空間上應(yīng)有關(guān)聯(lián)性，隨著時(shí)空的推移和改變，市場(chǎng)將發(fā)生日新月異的變化，信息也將不斷擴(kuò)充。 規(guī)劃性-既要廣辟信息來源，又要分清主次、突出重點(diǎn)；既要持之以恒，又要注意經(jīng)濟(jì)效益；既要持之以恒，又要注意經(jīng)濟(jì)效益；既要充分利用各方面的力量，又要有專業(yè)化的組織和統(tǒng)一管理 。 預(yù)見性 -市場(chǎng)信息的收集和整理，既要滿足當(dāng)前經(jīng)營(yíng)決策的需要，又要分析變化的未來趨勢(shì)，預(yù)見今后的發(fā)展。,（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的要素,研究目標(biāo)-主要是將研究項(xiàng)目要解決的問題、熱點(diǎn)以及管理層希望達(dá)到的日標(biāo)等，以簡(jiǎn)明的語言表述出來。 研究背景-包括委托方提出這一研究主題的原因；明確研究主題確定的基本過程，包括與委托方的討論、與行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士進(jìn)行討論、分析二手(次級(jí))資料和定性調(diào)研的情況；說明指導(dǎo)調(diào)研的理論基礎(chǔ)、分析手段以及涉及的基本假設(shè)條件。,研究設(shè)計(jì)方案 -一般應(yīng)包括研究方案設(shè)計(jì)的主要思路、信息來源、對(duì)二手資料和原始資料收集的安排、問卷設(shè)計(jì)、抽樣技術(shù)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研安排、數(shù)據(jù)處理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析的全過程。 研究方法 -主要是說明最終選擇的研究方法、選擇的理由及操作的基本思路，其中對(duì)于選擇某種具體研究方法的理由的陳述是最重要的。 研究結(jié)論和建議-通過次級(jí)(二手)資料、定性調(diào)研等得到了多種多樣的結(jié)論，對(duì)于由多方面來源形成的可以相互印證的結(jié)論，其可信度比較高，要在研究報(bào)告中全面顯現(xiàn)。還要向管理層提供一些建議,局限性和應(yīng)用注意事項(xiàng)-研究者總是在這些限制下尋求一個(gè)合理的度，其結(jié)果是，調(diào)研結(jié)論的精確度始終是一個(gè)相對(duì)的概念，研究者和管理層不能也不應(yīng)該對(duì)此寄予過高的期望。反過來說，研究者在報(bào)告中就要將這些局限性交代清楚，明確研究足在何種限制條件下進(jìn)行的，結(jié)論和建議在何種假設(shè)前提下才能成立。 在局限性和應(yīng)用注意事項(xiàng)的寫作中，要保持一種客觀理性的態(tài)度，提出應(yīng)用時(shí)的中肯意見。,（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的規(guī)范結(jié)構(gòu),封面和扉頁 目錄頁 摘要 正文 附錄,第二節(jié) 市場(chǎng)分析評(píng)價(jià),學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法 學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),學(xué)習(xí)單元1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法,重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路 、內(nèi)容 和方法 能夠理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的含義、作用 和類型,1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路,（1）三個(gè)層次 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （2）兩個(gè)方面 供給 需求,（3）三個(gè)時(shí)段 過去 現(xiàn)在 將來 （4）五個(gè)基本影響因素 經(jīng)濟(jì) 人口 區(qū)位 地點(diǎn) 心理,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析所需的基本信息,2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容,（1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析 地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析,（2）區(qū)位分析 區(qū)位分析是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容。 要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)；在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。,（3） 市場(chǎng)概況分析 對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)各類市場(chǎng)總的未來趨勢(shì)分析。 把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目。 找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。,（4）專業(yè)市場(chǎng)供求分析 根據(jù)潛在需求的來源地及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，確定市場(chǎng)研究區(qū)域。 細(xì)分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。找出某一消費(fèi)群體所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng)。 分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口。 將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng)，具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供求缺口量,（5） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征。 根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)。 進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià)，確定目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)份額）。,（6）敏感性分析 測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)的敏感性。 確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場(chǎng)分析面對(duì)的不確定定性。 即測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)變動(dòng)范圍，對(duì)分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測(cè)定它們?cè)诖_保項(xiàng)目滿足投資目標(biāo)要求的情況下，允許變動(dòng)的范圍。,3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法,（1）房地產(chǎn)政策影響分析方法 房地產(chǎn)政策影響分析是一項(xiàng)科學(xué)和藝術(shù)共融的市場(chǎng)分析工作。 它的主要難點(diǎn)在于收集足夠的政策信息；對(duì)政策未來作用進(jìn)行有效預(yù)期。要整理、理解和分析房地產(chǎn)政策，可以從政策目標(biāo)的號(hào)召力、影響市場(chǎng)行情的程度、可操作的程度、影響的部位、政策部位、政策效果、政策實(shí)施主體、政策決策主題等多方面。,分析的基本思路 進(jìn)行政策信息的收集。房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策很多是來自本行業(yè)的主管機(jī)構(gòu)，也有部分來自上級(jí)主管機(jī)構(gòu)或本行業(yè)以外的兄弟單位。分析師應(yīng)該對(duì)這些機(jī)構(gòu)所發(fā)布的政策信息進(jìn)行有效的收集。 正確理解房地產(chǎn)政策信息的內(nèi)容，分析它的背景、政策目標(biāo)以及潛在的政策目標(biāo)。 對(duì)政策的影響進(jìn)行分析，包括政策影響的市場(chǎng)主體、市場(chǎng)部位，判斷政策影響程度。,（2）城市規(guī)劃影響分析方法 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)范和限制作用。 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的引導(dǎo)和促進(jìn)作用。 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)效益的影響。,城市規(guī)劃影響分析 點(diǎn)狀基礎(chǔ)設(shè)施（主要包括大型公共建筑的建設(shè)）對(duì)房地產(chǎn)的影響分析 。 線狀基礎(chǔ)設(shè)施（主要有道路的建設(shè)和水路的開通）對(duì)房地產(chǎn)的影響分析。 狀基礎(chǔ)設(shè)施（主要形式為開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)等成片建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施）對(duì)房地產(chǎn)的影響分析。,（3）房地產(chǎn)供需分析方法 供給分析 -供給量分析 現(xiàn)有供給量分析。 潛在供給量分析。 -供給結(jié)構(gòu)分析 區(qū)塊供給量結(jié)構(gòu)分析。 細(xì)分物業(yè)供應(yīng)量結(jié)構(gòu)分析。,需求分析 -成交需求分析 -未來需求分析 未來需求潛力分析 未來需求偏好分析 供需對(duì)比分析 與需求量對(duì)比分析 供給結(jié)構(gòu)特征與需求特征對(duì)比分析,（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析方法 法律特性的分析 通過分析項(xiàng)目或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的法律特性，可以知道所有者所擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)狀況 。 經(jīng)濟(jì)特性的分析 銷售價(jià)格和租金水平；各種價(jià)格折扣：促銷手段中的技巧；付款方式上的某種特殊設(shè)計(jì)；采用怎樣的定價(jià)策略。,自然條件的分析 地點(diǎn)物理?xiàng)l件 地表的自然狀況 配套設(shè)施的物理特性 便利配套,項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性分析 關(guān)聯(lián)性屬于項(xiàng)目地點(diǎn)的非自然條件，是指項(xiàng)目在社會(huì)交流網(wǎng)絡(luò)中所處的相對(duì)位置。與社會(huì)交流越方便，占用的交通、交流網(wǎng)絡(luò)的數(shù)量越多，關(guān)聯(lián)性就越好。 關(guān)聯(lián)性可分為以下兩個(gè)方面： 通達(dá)性-通達(dá)性即來往于項(xiàng)目地點(diǎn)和目的地點(diǎn)的方便程度 可視性-可視性也是關(guān)聯(lián)性的一個(gè)重要方面，表明某項(xiàng)目同周圍環(huán)境相比，吸引力的大小。,學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè),重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序 、內(nèi)容 和方法 能夠理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的含義、原理 和作用,1、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序,（1）確定預(yù)測(cè)目標(biāo) 確定預(yù)測(cè)目標(biāo)，就是明確為什么要進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，要解決什么問題。只有明確預(yù)測(cè)目標(biāo)，才能有針對(duì)性地選擇預(yù)測(cè)對(duì)象、內(nèi)容和方法，制定預(yù)測(cè)工作計(jì)劃。,（2）收集分析資料 預(yù)測(cè)目標(biāo)確定后，預(yù)測(cè)者就要通過市場(chǎng)調(diào)查廣泛、系統(tǒng)地收集資料。 收集什么資料，是由預(yù)測(cè)目標(biāo)決定的。收集的資料按時(shí)間可以分為歷史資料和現(xiàn)實(shí)資料；按空間可以分為企業(yè)內(nèi)部資料和企業(yè)外部資料。,（3）建立預(yù)測(cè)模型，選擇預(yù)測(cè)方法 預(yù)測(cè)模型也叫數(shù)學(xué)模型，是用以描述經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之間關(guān)系的一個(gè)或一組數(shù)學(xué)方程式。 市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型大致有三類： 一是表示預(yù)測(cè)對(duì)象與時(shí)間之間相互關(guān)系的時(shí)間關(guān)系模型； 二是表示預(yù)測(cè)對(duì)象與其影響因素之間相互關(guān)系的相關(guān)關(guān)系模型； 三是表示預(yù)測(cè)對(duì)象與其他預(yù)測(cè)對(duì)象之間相互關(guān)系的結(jié)構(gòu)關(guān)系模型。,（4）分析、評(píng)價(jià)、確定預(yù)測(cè)值 市場(chǎng)預(yù)測(cè)只是對(duì)未來市場(chǎng)供求狀況及其變化趨勢(shì)的一種估計(jì)和推測(cè)，由于預(yù)測(cè)模型和預(yù)測(cè)方法選擇不當(dāng)，歷史統(tǒng)計(jì)資料的不完整或虛假因素，外部政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件發(fā)生了重大變化等原因，導(dǎo)致預(yù)測(cè)值同未來的實(shí)際值總是有差距。 分析預(yù)測(cè)誤差產(chǎn)生的原因，修改預(yù)測(cè)模型，在分析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，修正初步預(yù)測(cè)值；得到最終的預(yù)測(cè)結(jié)果。,（5）提出預(yù)測(cè)報(bào)告 預(yù)測(cè)報(bào)告要把歷史和現(xiàn)狀結(jié)合起來進(jìn)行比較，既要進(jìn)行定性分析，又要進(jìn)行定量計(jì)算，盡可能利用統(tǒng)計(jì)圖表和數(shù)學(xué)方法予以精確描述。要做到數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確、論證充分可靠、建議切實(shí)可行。還要對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行判斷和評(píng)價(jià)，重點(diǎn)要進(jìn)行預(yù)測(cè)誤差分析。 預(yù)測(cè)報(bào)告是對(duì)預(yù)測(cè)工作的總結(jié)，用以向預(yù)測(cè)信息的使用者匯報(bào)預(yù)測(cè)結(jié)果。預(yù)測(cè)報(bào)告除了預(yù)測(cè)結(jié)果以外，還應(yīng)包括資料收集與處理的過程，選用的預(yù)測(cè)技術(shù)，建立的預(yù)測(cè)模型以及對(duì)預(yù)測(cè)模型的評(píng)價(jià)和檢驗(yàn)，對(duì)未來?xiàng)l件的分析，對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果的分析和評(píng)價(jià)以及其他要說明的問題。,2、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容,（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅能擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)的需求，還能從資金、物資和技術(shù)上為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，會(huì)限制和制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的首要內(nèi)容。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣投放狀況、國(guó)民收入狀況、物價(jià)變化、市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其發(fā)展趨勢(shì)等。,（2）國(guó)家方針政策預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)投資大、投資回收期長(zhǎng)，一旦投資失誤，會(huì)給企業(yè)帶來巨大的損失。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要了解國(guó)家和地方政府有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方針政策，還要預(yù)測(cè)其發(fā)展變化給房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響，使房地產(chǎn)投資符合國(guó)家有關(guān)方針政策的要求，盡量將資金投到國(guó)家政策扶持的方向。 國(guó)家方針政策的預(yù)測(cè)包括國(guó)家有關(guān)方針政策的調(diào)整及其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的影響，地方政府的房地產(chǎn)政策及其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的影響。,（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量 市場(chǎng)需求量又叫市場(chǎng)容量，是指一定時(shí)期內(nèi)，一定地區(qū)的購(gòu)買者，在市場(chǎng)上具有貨幣支付能力的房地產(chǎn)需求。需求制約生產(chǎn)，所以，市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的核心內(nèi)容。 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化 一方面，消費(fèi)需求的數(shù)量在變化；另一方面，消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)也在不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此要做出正確的預(yù)測(cè)，適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開發(fā)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)。,（4）產(chǎn)品生命周期預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)生命周期是指某種類型的房地產(chǎn)從投放到市場(chǎng)之日起，到被市場(chǎng)淘汰為止所經(jīng)歷的全部時(shí)間。房地產(chǎn)生命周期包括投入期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期四個(gè)階段。 任何一種房地產(chǎn)投放到市場(chǎng)后，經(jīng)歷或長(zhǎng)或短的時(shí)間，終將被市場(chǎng)所淘汰。房地產(chǎn)企業(yè)通過對(duì)產(chǎn)品生命周期的預(yù)測(cè)，可以及時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品、淘汰老產(chǎn)品，進(jìn)行產(chǎn)品的更新?lián)Q代。,（5）市場(chǎng)占有率預(yù)測(cè) 市場(chǎng)占有率是指在一定的市場(chǎng)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的某種產(chǎn)品的銷售量(或銷售額)占同類產(chǎn)品總銷售量(或總銷售額)的百分比。 本企業(yè)某產(chǎn)品的銷售量（銷售額） 市場(chǎng)占有率= 100 市場(chǎng)上同類產(chǎn)品的總銷售量（或銷售總量）,（6）房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)價(jià)格的高低，影響到市場(chǎng)需求和企業(yè)利潤(rùn)的多少，涉及到國(guó)家、企業(yè)、消費(fèi)者等各方面的利益，它反映全社會(huì)再生產(chǎn)中各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)有著重要的影響，是市場(chǎng)預(yù)測(cè)的重要內(nèi)容。 房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)，主要是從形成和影響價(jià)格的各種因素人手，預(yù)測(cè)各種影響因素的變動(dòng)，如供求關(guān)系的變化，勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化，成本利潤(rùn)的變化等。在對(duì)各種影響因素進(jìn)行預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的未來水平及變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。同時(shí)，還要說明價(jià)格變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響程度。,（7）技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè) 技術(shù)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有著決定性的影響。建筑和裝修的新材料、新技術(shù)、新工藝及其在房地產(chǎn)業(yè)上的應(yīng)用，都會(huì)改變用戶對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大影響。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要預(yù)測(cè)技術(shù)發(fā)展的趨勢(shì)，及時(shí)利用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備和新材料，適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品，促進(jìn)產(chǎn)品更新?lián)Q代，跟上技術(shù)進(jìn)步的步伐，把握技術(shù)進(jìn)步提供給企業(yè)的機(jī)遇。同時(shí)，淘汰舊技術(shù)、舊工藝和舊產(chǎn)品，避開技術(shù)進(jìn)步給企業(yè)帶來的威脅。,（8）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給預(yù)測(cè) 市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)是對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)商品總量及其構(gòu)成和各種具體房地產(chǎn)商品市場(chǎng)可供量的變化趨勢(shì)進(jìn)行的預(yù)測(cè)。只有將市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)同市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)結(jié)合起來，才能預(yù)見未來市場(chǎng)供求矛盾的變化趨勢(shì)。 供給預(yù)測(cè)，首先要預(yù)測(cè)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，包括從事房地產(chǎn)同類產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量、生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)狀況、管理水平、成本和銷售情況；其次，要預(yù)測(cè)本企業(yè)的發(fā)展能力，包括企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)條件、資源及能源供給、運(yùn)輸、人才和資金來源等方面的發(fā)展趨勢(shì)；再次，要預(yù)測(cè)宏觀決策對(duì)未來的供給會(huì)發(fā)生什么影響。,3、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法,（1）定性預(yù)測(cè)法 定性預(yù)測(cè)法又叫經(jīng)驗(yàn)判斷法，就是根據(jù)預(yù)測(cè)者的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和分析判斷能力，對(duì)所收集到的資料進(jìn)行綜合分析，對(duì)市場(chǎng)未來的發(fā)展變化趨勢(shì)做出推測(cè)和判斷。 優(yōu)點(diǎn)是有利于發(fā)揮預(yù)測(cè)者的主觀能動(dòng)性，有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來做出深入、細(xì)致、具體、符合客觀實(shí)際的預(yù)測(cè)。定性預(yù)測(cè)法還具有簡(jiǎn)便易行、費(fèi)用較低、時(shí)間較短、靈活性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)。 缺點(diǎn)是缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)測(cè)受預(yù)測(cè)者知識(shí)經(jīng)驗(yàn)和分析判斷能力的局限，帶有一定的主觀片面性。,定性預(yù)測(cè)法種類 集合意見法： 集合意見法又叫集體判斷法，它是利用集體的經(jīng)驗(yàn)、智慧，通過思考分析、判斷、綜合，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行估計(jì)、推測(cè)和判斷。 集合意見法根據(jù)參與預(yù)測(cè)的人員不同，可以分為經(jīng)理人員集合意見法和銷售人員集合意見法。,經(jīng)理預(yù)測(cè)表,預(yù)測(cè)值= 6 6000.5十6 8000.3十6 5000.2=6640 m2,專家意見法： 專家意見法又叫德爾菲法，就是采用征詢意見表，利用通信方式，向一個(gè)專家小組進(jìn)行調(diào)查，將專家小組的判斷預(yù)測(cè)加以集中，利用集體的智慧對(duì)預(yù)測(cè)的問題做出推斷。 程序：確定預(yù)測(cè)目標(biāo) ；設(shè)計(jì)調(diào)查表 ；選聘專家（ “三三制”原則）；反復(fù)征詢專家意見 ；得出預(yù)測(cè)結(jié)論,特點(diǎn)： 匿名性-即專家們以“背靠背”的方式接受調(diào)查，在整個(gè)預(yù)測(cè)過程中，專家們互不見面，每位專家只是和預(yù)測(cè)的組織者保持聯(lián)系，這樣就能使各位專家不受領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)威的約束和能言善辯者的影響而暢所欲言，充分發(fā)表個(gè)人意見。 反饋性-德爾菲法不是經(jīng)過一次征詢就能統(tǒng)一意見的，一般必須經(jīng)過幾輪反復(fù)后才行，因?yàn)閷＜覀儗?duì)預(yù)測(cè)問題的看法不可能一開始就完全一致。 收斂性-采用德爾菲法進(jìn)行預(yù)測(cè)，一般經(jīng)過幾輪反饋后，專家們的意見會(huì)趨于一致，論據(jù)充分的意見會(huì)得到大多數(shù)專家的接受，呈現(xiàn)出收斂的趨勢(shì)。 統(tǒng)計(jì)性-德爾菲法不是簡(jiǎn)單地收集專家的意見，而是要對(duì)專家的意見和預(yù)測(cè)結(jié)果經(jīng)過一系列的統(tǒng)計(jì)分析和處理，最后得到定量的預(yù)測(cè)結(jié)果。,顧客意見法： 顧客意見法就是調(diào)查顧客的意見，分析顧客的需求，參照房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)在某一時(shí)期的銷售量。 征求顧客意見有多種方式，最原始、最可靠的方法就是編制顧客名單，用發(fā)函或直接詢問的方法，調(diào)查他們?cè)谖磥砟承l件下，可能購(gòu)買哪些房地產(chǎn)，買多少，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有什么要求等。這種方法雖然比較理想，但實(shí)行起來比較困難，可以采用抽樣調(diào)查方式。此外，還可以通過產(chǎn)品展銷會(huì)、訂貨會(huì)、客戶座談會(huì)等進(jìn)行預(yù)測(cè)。 顧客意見法的優(yōu)點(diǎn)是邊銷售邊預(yù)測(cè)，節(jié)省調(diào)查費(fèi)用，調(diào)查結(jié)果也比較切合實(shí)際。但此法能否獲得成功，主要取決于用戶的合作。,（2）定量預(yù)測(cè)法 定量預(yù)測(cè)法是預(yù)測(cè)者在掌握充足的統(tǒng)計(jì)資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)用數(shù)學(xué)方法，建立數(shù)學(xué)模型，對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象的發(fā)展變化趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)的方法。 應(yīng)用定量方法進(jìn)行預(yù)測(cè)，要求具有完整的歷史統(tǒng)計(jì)資料。在預(yù)測(cè)對(duì)象的發(fā)展變化比較穩(wěn)定、偶發(fā)性因素影響較小的情況下，可以得到較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)結(jié)果。但實(shí)際上，影響預(yù)測(cè)對(duì)象的因素很多，不可能把所有的因素都考慮進(jìn)去，因此，定量預(yù)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)誤差在所難免。,定量預(yù)測(cè)法種類 時(shí)間序列預(yù)測(cè)法： 時(shí)間序列預(yù)測(cè)法就是將歷史資料和數(shù)據(jù)，按照時(shí)間順序排成一個(gè)系列，根據(jù)時(shí)間序列所反映的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)展過程和發(fā)展趨勢(shì)，將時(shí)間序列外推或延伸，以預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象未來可能達(dá)到的水平。 時(shí)間序列也叫動(dòng)態(tài)數(shù)列，就是將過去的歷史資料和數(shù)據(jù)，按時(shí)間順序加以排列所形成的數(shù)字系列，時(shí)間可以是年、季度、月、周等。 事物的發(fā)展變化具有連續(xù)性，通過對(duì)時(shí)間序列的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以找出某些經(jīng)濟(jì)變量或市場(chǎng)需求的變化規(guī)律，我們就可以利用這些規(guī)律進(jìn)行預(yù)測(cè)，即時(shí)間序列預(yù)測(cè)法。,簡(jiǎn)單平均法 簡(jiǎn)單平均法也叫算術(shù)平均法，是把過去時(shí)期的時(shí)間序列數(shù)據(jù)全部相加，再除以資料的期數(shù)，求得平均值，把這個(gè)平均值作為下一期的預(yù)測(cè)值。 移動(dòng)平均法 移動(dòng)平均法是在簡(jiǎn)單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種預(yù)測(cè)方法。移動(dòng)平均法就是對(duì)歷史數(shù)據(jù)按順序逐點(diǎn)分段移動(dòng)，以反映出預(yù)測(cè)對(duì)象的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。 移動(dòng)平均法分為一次移動(dòng)平均法和二次移動(dòng)平均法。,回歸分析法： 回歸分析法是利用事物發(fā)展變化的因果關(guān)系進(jìn)行預(yù)測(cè)的一種方法。它是通過對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果有重要影響的因素進(jìn)行分析，找到預(yù)測(cè)量和影響因素之間的因果關(guān)系，從而推測(cè)預(yù)測(cè)對(duì)象隨影響因素的變化而變化的狀況，回歸分析法因此又叫因果分析法。 回歸分析是對(duì)具有因果關(guān)系的現(xiàn)象，根據(jù)數(shù)據(jù)資料，用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法，建立數(shù)學(xué)模型，近似地表達(dá)變量之間的變化關(guān)系。 在回歸分析中，引起預(yù)測(cè)對(duì)象變化的原因叫自變量，預(yù)測(cè)對(duì)象為因變量。因變量受一個(gè)自變量或多個(gè)白變量的影響?；貧w分析反映了事物發(fā)展變化中一個(gè)因變量對(duì)一個(gè)或多個(gè)自變量的關(guān)系，它分為一元回歸分析和多元回歸分析、線性回歸分析和非線性回歸分析。,一元線性回歸分析法： 一元線性回歸分析法是回歸分析中最簡(jiǎn)單、應(yīng)用較廣的一種方法，是處理一個(gè)自變量X與因變量Y之間線性關(guān)系的預(yù)測(cè)方法。 其預(yù)測(cè)模型是：y = a + b xi 式中：y 因變量 a，b 回歸系數(shù) xi 自變量,第三節(jié) 商務(wù)環(huán)境分析,學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)政策與法律環(huán)境分析,學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì) 與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)環(huán)境狀況分析和 經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況分析 能夠理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境 的內(nèi)容,1、房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)環(huán)境的內(nèi)容,（1）人口要素 地理分布 人口的地理分布是指人口在不同地區(qū)的密集程度。 年齡結(jié)構(gòu) 人口的年齡結(jié)構(gòu)是指一定時(shí)期內(nèi)人口的年齡構(gòu)成。 家庭數(shù)量與結(jié)構(gòu) 家庭數(shù)量的多少直接影響對(duì)住宅商品的需求，而家庭規(guī)模的縮小就意味著家庭數(shù)量的增多；不同的家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)，將從住宅的套型與結(jié)構(gòu)等方面影響對(duì)房地產(chǎn)的需求。,（2）文化要素 文化是反映某一社會(huì)集團(tuán)成員學(xué)習(xí)和行為模式的綜合體系，其內(nèi)涵十分豐富。 社會(huì)組織制度 社會(huì)組織制度是指各種社會(huì)組織機(jī)構(gòu)，如政治結(jié)構(gòu)、教育體系等。 美學(xué)觀念 美學(xué)觀念影響著消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的美學(xué)判斷和接受程度。 語言 語言歷來被稱為“文化的鏡子”，它可以用來交流人類的思想。 亞文化 主文化是在該地區(qū)占主導(dǎo)地位的文化；亞文化是指非主流的、易變的文化，一般受外來影響較大。,2、房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的內(nèi)容,（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長(zhǎng)速度，是衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)。其增長(zhǎng)速度的高低，從兩個(gè)方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。 一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在很大程度上取決于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)速度。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度減緩的時(shí)候，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)率也就降低，反之亦然。 另一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r既從對(duì)房地產(chǎn)供給的資金投入方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，又通過就業(yè)、居民收入、物價(jià)等方面影響房地產(chǎn)商品的需求和實(shí)際消費(fèi)能力。,（2）通貨膨脹速度 由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)商品的價(jià)格也隨著成本的上升而提高。房地產(chǎn)商品的價(jià)格往往在物價(jià)快速上漲時(shí)期以大大高于通貨膨脹率的速度上升。 物價(jià)的上漲往往是伴隨經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)而出現(xiàn)，物價(jià)的快速增長(zhǎng)在很大程度上抵消了消費(fèi)者實(shí)際收入的上升，從而影響消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買力 。 通貨膨脹對(duì)社會(huì)財(cái)富的重新分配也會(huì)產(chǎn)生影響。對(duì)儲(chǔ)蓄存款等金額固定的財(cái)產(chǎn) 。 物價(jià)的高速上漲對(duì)消費(fèi)者的收人心理預(yù)期、社會(huì)安定的心理預(yù)期也有不良影響，這也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷。,（3）居民收入水平 居民收入水平是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接因素。居民收入越高，說明其對(duì)房地產(chǎn)商品的支付能力越強(qiáng)。至于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，可以運(yùn)用恩格爾系數(shù)來說明。 恩格爾系數(shù)，一般將其理解為食品消費(fèi)支出在家庭總支出中的比重。 含義：即一個(gè)家庭收入越少，家庭收入或家庭總支出中用于購(gòu)買食物和用于居住的支出所占的比例就越大；一個(gè)國(guó)家或地區(qū)越窮，每個(gè)國(guó)民的平均收入或平均支出中用來購(gòu)買食物或用于居住的費(fèi)用就越大。隨著家庭收入的增加，家庭收入或家庭支出中用于購(gòu)買食物或居住支出的比例將會(huì)下降。,聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織根據(jù)恩格爾定律，提出了依據(jù)恩格爾系數(shù)劃分貧困與富裕的標(biāo)準(zhǔn)，即恩格爾系數(shù)在60以上為貧困，5059為勉強(qiáng)度日，4049為小康，3039為富裕，30以下則為最富裕，如下表：,恩格爾系數(shù)與住房消費(fèi)支出的關(guān)系（）,（4）就業(yè)狀況 房地產(chǎn)商品的價(jià)值量大，大部分家庭需要借助于金融機(jī)構(gòu)的力量進(jìn)行信用消費(fèi)，而信用消費(fèi)的狀況不僅取決于居民的即期收入，也取決于居民的預(yù)期收入。無論是居民家庭的當(dāng)前收入，還是居民家庭的預(yù)期收入，都受到就業(yè)狀況的影響。 （5）國(guó)際收支狀況 所謂“國(guó)際收支”，是指貨幣在國(guó)際間的流通，它是由國(guó)際貿(mào)易和國(guó)際借貸關(guān)系引起的。其中，商品的進(jìn)出口和資本的流人、流出是影響國(guó)際收支的主要因素。這從供給和需求兩個(gè)方面反映出來，國(guó)際收入導(dǎo)致貨幣的流人，對(duì)經(jīng)濟(jì)有擴(kuò)張作用；國(guó)際支出導(dǎo)致貨幣的流出，對(duì)經(jīng)濟(jì)有收縮作用。國(guó)際收支對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在國(guó)際收支的不同狀態(tài)下也有差別。,3、房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)環(huán)境分析,（1）人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 房地產(chǎn)商品中的住宅是以家庭為消費(fèi)單位的。因此，對(duì)于住宅來說，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中人口因素的分析，主要是對(duì)家庭這一要素的研究。 人口因素的靜態(tài)分析 人口因素的靜態(tài)分析，也就是在一定時(shí)點(diǎn)上對(duì)某一地區(qū)的人口進(jìn)行分析。在這里，主要從家庭數(shù)量和家庭結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面進(jìn)行分析。,家庭結(jié)構(gòu) 不同的家庭結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)商品的要求也各不相同，在確定目標(biāo)市場(chǎng)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)城市家庭結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。家庭結(jié)構(gòu)可以按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的劃分。 家庭數(shù)量 目前，世界各地的家庭規(guī)模普遍呈縮小的趨勢(shì)，而隨著家庭規(guī)模的縮小，家庭數(shù)量則隨之增加。根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，我國(guó)家庭的規(guī)模也呈現(xiàn)出普遍縮小的趨勢(shì)。 按年齡層次，有老年家庭、中年家庭和青年家庭之分。 按收入層次，有高收入、中收入和低收人家庭之分 。 按家庭特征，有單身、單親與雙親家庭之分。,人口因素的動(dòng)態(tài)分析 家庭生命歷程的變化 任何一個(gè)家庭，都會(huì)經(jīng)歷從產(chǎn)生到結(jié)束這樣一個(gè)時(shí)間跨度。一般從建立新家庭開始，經(jīng)過中間的擴(kuò)展和收縮階段，直到夫妻雙方死亡為止。而在家庭生命歷程的不同階段，有其不同的消費(fèi)特征，對(duì)居住環(huán)境的要求也各不相同。 新家庭的建立首先需要解決的問題是住房。 在孩子出生以后的家庭擴(kuò)展和繼續(xù)撫育階段，在購(gòu)、租房時(shí)，對(duì)房型和面積的要求較高。 從孩子結(jié)婚離開父母家庭、建立自己的新家庭開始，原來的家庭就進(jìn)入了空巢和消亡階段，對(duì)老年公寓提出了要求。,城市人口老齡化的發(fā)展 隨著醫(yī)療科學(xué)技術(shù)的發(fā)展、人們生活水平的提高以及思想觀念的變化，人類的平均壽命正在逐步延長(zhǎng)，人口出生率也在降低，從而使人口老齡化成為社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 預(yù)計(jì)到2010年，我國(guó)60歲以上的老齡人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_(dá)到1270，人口將近13億人，老年家庭數(shù)將達(dá)到9 000萬戶以上，從而使老年人成為一種特殊的消費(fèi)者群體。 從養(yǎng)老模式上來說，社會(huì)養(yǎng)老是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。老年公寓開發(fā)的市場(chǎng)潛力相當(dāng)大，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不能不引起重視。,城市化進(jìn)程的加快 城市化進(jìn)程的加快對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響，主要通過兩個(gè)方面進(jìn)行： 城市數(shù)量的增加 城市的建立與擴(kuò)展，是以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特別是住宅的建設(shè)為前提的。 城市人口的增加 從城市人口的變化看，我國(guó)城市化的比例也在逐步提高。1952年，城鎮(zhèn)總?cè)丝谒嫉谋壤秊?246，1997年提高為2992。如果將流動(dòng)人口統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，則我國(guó)人口城市化的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一數(shù)據(jù)。,人口遷移的數(shù)量和質(zhì)量分析 人口的遷移和流動(dòng)，必然帶來消費(fèi)的流動(dòng)，當(dāng)大量的人口流向某一地區(qū)或某一城市時(shí)，首先需要解決的是居住問題。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不僅要掌握現(xiàn)階段該城市人口和家庭的數(shù)量與結(jié)構(gòu)，更要把握該城市人口發(fā)展的方向和趨勢(shì)。 人口遷移除了對(duì)一個(gè)城市住宅商品的總需求量產(chǎn)生影響外，更重要的是由于人口的遷移而使一個(gè)城市的人口組合或家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從而對(duì)該城市住宅商品的需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。 目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該引起注意的一個(gè)現(xiàn)象，是由于大量民工的涌人而對(duì)民工公寓的需求，以及隨著教育體制的改革和求學(xué)人數(shù)的增加而對(duì)學(xué)生公寓的需求。,（2）文化因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 社會(huì)角色對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 每個(gè)人都按其在社會(huì)上所扮演的角色規(guī)范行事，一個(gè)人的地位、學(xué)識(shí)、收入、相貌等特征，影響了一個(gè)人的社會(huì)角色。 不同的角色有著不同的文化價(jià)值觀，每一類社會(huì)群體和社會(huì)階層都有自己獨(dú)特的生活方式，這些方式是世代相傳的。這就使每一個(gè)、每一類人都有自己的思維方式、行為準(zhǔn)則和地域觀念等，這些特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷有著較大的影響。 一種房地產(chǎn)產(chǎn)品在某一文化群體中有很大市場(chǎng)時(shí)，也許在另一個(gè)文化群體中會(huì)遭到冷落。,相關(guān)群體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 相關(guān)群體是指學(xué)校、親友、同學(xué)等各種社會(huì)關(guān)系所形成的一定社會(huì)交往圈子。也就是說，一個(gè)人總是生活在一定的社會(huì)關(guān)系中，總是屬于某一個(gè)“生活圈子”。這個(gè)“圈子”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要通過一種“示范效應(yīng)”、“攀比效應(yīng)”進(jìn)行。 例如，某個(gè)特定的消費(fèi)者需要買什么樣的住宅，總是受自己的“生活圈子”成員的購(gòu)買和消費(fèi)行為的影響，以他人為參照系。一般而言，在企業(yè)和商界從事工作的人，比在事業(yè)機(jī)關(guān)的人更傾向于擁有自己的住宅；知識(shí)文化界人士在購(gòu)房時(shí)，則更多地考慮住宅小區(qū)的文化品位與環(huán)境的幽靜；收入較高的人在追求別墅或住宅小區(qū)的名牌與檔次上則情有獨(dú)鐘。 我國(guó)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展并不一致，存在許多相關(guān)群體，對(duì)于住宅的檔次、價(jià)位、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和套型等，都有不同的要求，這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)。,主文化、亞文化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 我國(guó)地域遼闊，擁有56個(gè)民族，35個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，有著許多的亞文化、次文化群體。如積谷防饑、養(yǎng)兒防老的觀念在我國(guó)根深蒂固，即使在今天，這一觀念在廣大內(nèi)陸地區(qū)和農(nóng)村仍比較流行。 在沿海地帶和城市，這種觀念已逐漸被信用消費(fèi)和社會(huì)養(yǎng)老所替代。在內(nèi)陸地區(qū)，在房型的選擇和設(shè)計(jì)上，需要考慮家庭養(yǎng)老的因素；而在沿海地區(qū)，養(yǎng)老模式正在向社會(huì)化方向發(fā)展，老年公寓方興未艾。,4、房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,（1）中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長(zhǎng)速度 自新中國(guó)成立特別是1978年以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取得了巨大的成就。與任何一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程一樣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是早階段性的。所不同的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度較大。,19782002年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比上年的增長(zhǎng)率（%）,如果按照綜合標(biāo)準(zhǔn)，即將經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降和上升幅度過大(如超過10個(gè)百分點(diǎn))作為經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期的劃分標(biāo)準(zhǔn)的話，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)可以劃分為6個(gè)周期。,中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)周期（）,中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)具有三個(gè)特點(diǎn) 頻率高，強(qiáng)度大，發(fā)生時(shí)機(jī)不規(guī)則。新中國(guó)成立以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期長(zhǎng)度平均為8年，最大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度曾高達(dá)51.7個(gè)百分點(diǎn)，每次經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的發(fā)生往往與某一重大的政治事件相關(guān)。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)從起因看，主要屬于資源約束型周期。 中國(guó)在每一次經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，物價(jià)、就業(yè)、居民收入等波動(dòng)幅度都不大，并相對(duì)獨(dú)立于世界經(jīng)濟(jì)周期的變化。 一方面，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)提供了巨大的財(cái)力；另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)也使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行呈現(xiàn)出階段性的特征。 房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略的制定，必須以對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行正確的判斷為基礎(chǔ)。,（2）人均收入的增長(zhǎng)情況 中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革20多年來，居民收入一直保持了持續(xù)的高速增長(zhǎng)。19791998年的20年間，農(nóng)村人均收入年均遞增79，城市人均可支配收入年均遞增61，兩者綜合年均遞增78。,中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)速度（）,（3）消費(fèi)結(jié)構(gòu)及恩格爾系數(shù)的變動(dòng) 以恩格爾系數(shù)來衡量，2001年年底，中國(guó)城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到了50以下，總體上已經(jīng)達(dá)到了小康水平。其中，城鎮(zhèn)居民用于食品方面的支出由1995年的49.9下降到2001年的37.9，已經(jīng)進(jìn)入小康階段；農(nóng)村居民則由58.6下降到47.7，正在由溫飽向小康過渡，,中國(guó)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)表（）,學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)政策 與法律環(huán)境分析,重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境分析和 法律環(huán)境分析 能夠理解：房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境和法律 環(huán)境的內(nèi)容,1、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境,（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境的構(gòu)成要素 政策目標(biāo) 政策目標(biāo)是政策的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，也是政策手段所要達(dá)到的目的，它制約著政策從制定到實(shí)施的全過程。 經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)主要包括以下五個(gè)方面：資源的有效配置、經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與穩(wěn)定、公平的分配比例、社會(huì)資本的擴(kuò)大以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)關(guān)系的協(xié)調(diào)。而這五個(gè)方面又集中體現(xiàn)在效率、穩(wěn)定與公平上。,政策手段 經(jīng)濟(jì)政策手段，也就是經(jīng)濟(jì)政策工具，是指為達(dá)到某種政策目標(biāo)所使用的具體政策措施。在任何一個(gè)國(guó)家，經(jīng)濟(jì)政策的手段一般有財(cái)政政策、金融政策、直接控制和制度約束四類。政策手段也就是具體影響房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷政策環(huán)境的構(gòu)成要素。 政策主體 經(jīng)濟(jì)政策的決策是由經(jīng)濟(jì)政策主體在一定的社會(huì)制度下做出的。在任何一個(gè)社會(huì)中，經(jīng)濟(jì)政策的決策主體都是政府。,（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境的內(nèi)容 財(cái)政政策 財(cái)政政策是通過改變政府收支，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)的手段。政府收支的改變主要包括政府支出和政府稅收兩個(gè)方面。 政府支出又由政府投資、政府消費(fèi)和轉(zhuǎn)移支付三個(gè)方面構(gòu)成。稅收包括直接稅和間接稅兩種。 財(cái)政政策中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的，主要是政府直接投資房地產(chǎn)所形成的非市場(chǎng)性供給、轉(zhuǎn)移支付中對(duì)于中低收人家庭的住房補(bǔ)貼以及與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有關(guān)的稅收政策。,金融政策 金融政策又稱貨幣政策，它是借助于利率和貨幣量的變動(dòng)來實(shí)現(xiàn)某種政策目標(biāo)的政策工具。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行中，金融政策是直接通過信貸規(guī)模和利率的變動(dòng)實(shí)現(xiàn)有關(guān)政策目標(biāo)的。 房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)決定了無論是房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，還是房地產(chǎn)的流通、消費(fèi)，不借助金融業(yè)的支持是無法進(jìn)行的。房地產(chǎn)業(yè)也稱為資金密集型行業(yè)。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，金融政策的變化對(duì)房地產(chǎn)的供給和需求都會(huì)產(chǎn)生直接而巨大的影響。,直接控制 直接控制即管制，是以行政或立法的方式對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行直接干預(yù)，主要有價(jià)格管制、非價(jià)格管制、投資約束、進(jìn)出口限制等。 價(jià)格管制是政府對(duì)商品或生產(chǎn)要素價(jià)格的直接控制。 規(guī)定最高價(jià)格的限價(jià)政策，這種政策運(yùn)用得最廣。 政府規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度的指導(dǎo)價(jià)格政策，一 般只用于居住用地的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。 規(guī)定最低價(jià)格的價(jià)格支持政策，主要也用于房地產(chǎn)一 級(jí)市場(chǎng)，如土地使用權(quán)出讓的拍賣市場(chǎng)。, 非價(jià)格管制主要是指配給制，即采用行政方式對(duì)商品或資源進(jìn)行分配。目前，對(duì)于某些房地產(chǎn)建設(shè)中用地的無償劃撥，也是一種利用非價(jià)格管制對(duì)資源進(jìn)行配置的方式。 投資約束就是人為地對(duì)投資活動(dòng)規(guī)定某些附加條款。例如，對(duì)高檔公寓、別墅的開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)高額征稅。 直接控制盡管奏效快，能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)某種政策目標(biāo)，是一種較為有效的應(yīng)付緊急事態(tài)的工具，但是，從長(zhǎng)期看，這種行政的直接管制破壞了市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)資源配置的正常作用，會(huì)引起資源配置的失誤。 對(duì)于政府來說，應(yīng)該謹(jǐn)慎使用。但是，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一方面，直接控制手段的應(yīng)用難以預(yù)測(cè)，事先不能采取相應(yīng)的措施進(jìn)行控制；另一方面，直接控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響直接而又巨大，有時(shí)甚至是致命性的。,制度約束 制度約束是指通過立法形式所確定的經(jīng)濟(jì)制度對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行制約。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，一切經(jīng)濟(jì)行為都要受到制度的約束。而且，有許多制度本身就是一種政策工具，是為了達(dá)到一定的政策目標(biāo)而制定的。 例如，土地法是為了保護(hù)土地資源，提高土地資源的利用率。也有一些制度雖然本身不是政策手段，不能直接達(dá)到某種政策目標(biāo)，但卻是政策手段發(fā)生作用的前提。 例如，金融制度本身不是政策手段，但金融政策的應(yīng)用卻離不開金融制度。,2、房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境,（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境的調(diào)整內(nèi)容 與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的法律環(huán)境，是指所有調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系法律規(guī)范的總稱。它通過對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整，把與房地產(chǎn)關(guān)系相關(guān)的主體的行為限制在符合國(guó)家和社會(huì)需要的秩序范圍內(nèi)。 從本質(zhì)上說，房產(chǎn)、地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)從表面上看是物，實(shí)際上隱含著人與人之間的關(guān)系，即房地產(chǎn)關(guān)系。 房地產(chǎn)關(guān)系的內(nèi)容，涉及土地使用權(quán)的有償出讓與土地的開發(fā)、房屋的建設(shè)、房地產(chǎn)的交易、抵押、典當(dāng)以及消費(fèi)等活動(dòng)。在這一系列活動(dòng)中，將會(huì)形成多種關(guān)系。,房地產(chǎn)商品所有權(quán)人之間的關(guān)系 這是指某人或某個(gè)法人擁有多少房地產(chǎn)商品以及他們之間進(jìn)行交易、交換、繼承、贈(zèng)與等活動(dòng)時(shí)所形成的關(guān)系。 房地產(chǎn)商品所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的關(guān)系 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的關(guān)系主要表現(xiàn)為兩種方式。一是土地所有者即國(guó)家與土地使用者之間的關(guān)系。這一關(guān)系是通過土地使用權(quán)的有償出讓形成的，其中，土地使用者雖然最初表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但實(shí)際上是房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者。 所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的第二層關(guān)系表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品的所有者與租賃者之間的關(guān)系，這是通過房地產(chǎn)商品的租賃形成的。,所有權(quán)人與房屋修建人之間的關(guān)系 這一層關(guān)系首先表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑企業(yè)之間的關(guān)系，其次表現(xiàn)為因房屋預(yù)售而形成的購(gòu)房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系。這一關(guān)系涉及到質(zhì)量、工期、價(jià)格與付款方式等因素。 所有權(quán)人、使用權(quán)人與房地產(chǎn)管理人之間的關(guān)系 這一層關(guān)系主要通過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理等活動(dòng)形成。 在上述房地產(chǎn)關(guān)系的種種表現(xiàn)形式中，其核心是房地產(chǎn)所有權(quán)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、流通、消費(fèi)和管理等行為均以此為基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能占有、使用、收益和處分的權(quán)利，也就成為各種房地產(chǎn)關(guān)系的中心。,（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境的構(gòu)成內(nèi)容 房地產(chǎn)商品在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的意義以及房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)市場(chǎng)體系運(yùn)行中的作用，決定了涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律環(huán)境相當(dāng)復(fù)雜。 從法律層次來說，既有憲法關(guān)于土地所有制度以及保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)(房地產(chǎn)是私人財(cái)產(chǎn)的最重要構(gòu)成部分)的規(guī)定，又有城市規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法、土地法等部門法對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系各個(gè)方面的規(guī)定。 從法律調(diào)整的內(nèi)容看，涉及房地產(chǎn)商品的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)和管理的方方面面；從法律調(diào)整的對(duì)象看，既涉及企業(yè)和家庭，也涉及政府管理部門。 從調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系所涉及的法律規(guī)范看，不僅涉及與房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、需求和中介相關(guān)的法律規(guī)范，而且還需要其他法律規(guī)范的配合，如稅法、遺產(chǎn)法等都與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)。,房地產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境的構(gòu)成圖,（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)法律的基本內(nèi)容 管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的法規(guī) 主要內(nèi)容包括對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)資金管理的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)材料、設(shè)備管理的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)自主權(quán)與主管部門關(guān)系的規(guī)定。 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 主要內(nèi)容包括對(duì)土地所有權(quán)的確認(rèn)，對(duì)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的確認(rèn)，對(duì)有償出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的管理規(guī)定對(duì)土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)所涉及的利益關(guān)系的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理制度。,房屋開發(fā)建設(shè)法律 房屋的開發(fā)建設(shè)法律包括征地新建和舊城區(qū)改建兩類內(nèi)容。 國(guó)家為此而制定的法律法規(guī)的主要內(nèi)容包括關(guān)于征用集體所有土地的規(guī)定，關(guān)于征用土地的補(bǔ)償、安置的規(guī)定，房屋建設(shè)單位與施工單位履行合同的法律、法規(guī)，調(diào)整局部地區(qū)開發(fā)與城市整體規(guī)劃關(guān)系的法律、法規(guī)。 房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的法規(guī) 主要內(nèi)容包括對(duì)房屋出租、出售價(jià)格管理的法律、法規(guī)，房屋產(chǎn)權(quán)的管理法規(guī)，私房買賣的管理法規(guī)，房產(chǎn)市場(chǎng)的管理法規(guī)，確定房產(chǎn)流轉(zhuǎn)使用的稅費(fèi)法規(guī)，房地產(chǎn)抵押的法規(guī)。,3、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境分析,（1）房地產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 房地產(chǎn)業(yè)政策是指政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而采取的所有措施，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、管理房地產(chǎn)業(yè)的重要媒介。 房地產(chǎn)業(yè)政策的特征 影響的廣泛性。 改變的緩慢性。 與社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策的相關(guān)性。 制定的困難性。,房地產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展定位，從根本上決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，進(jìn)而從宏觀上影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系。比如，自20世紀(jì)90年代我國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，市場(chǎng)供需兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲。 與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位相配套的有關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷則有直接的影響。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位之后，就要制定相關(guān)的財(cái)政政策和金融政策，或者通過刺激供需的增長(zhǎng)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，或者通過壓縮供需的規(guī)模而抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些政策最終都反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求方面，特別是