世聯(lián)城市綜合體研究及經(jīng)典案例.ppt

匯報綱要,一、城市綜合體的基本特征,二、典型城市綜合體案例研究,三、城市綜合體開發(fā)要點提示,四、項目情況及市場態(tài)勢特征,五、本項目概念規(guī)劃,六、初步經(jīng)濟效益探討,定義,綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。,產(chǎn)生的條件,建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會越來越多。,1.1.1綜合體（complex）的基本概念,綜合體的兩種表現(xiàn)形式,一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨棟式綜合建筑體；,1.1.2綜合體（complex）的基本表現(xiàn)形式,另一種是經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟、專業(yè)和實用。,城市綜合非常注重各建筑單體之間的聯(lián)系性,主要考慮各功能板塊的消費互動和可能產(chǎn)生的消費磨擦.,是一種城市設(shè)計的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補充，而且能夠互相支撐； 一般位于城市中心區(qū)域； 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； 向業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的方向發(fā)展； 多種功能有機匹配，可以減少投資風(fēng)險； 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟風(fēng)險大； 對建筑設(shè)計要求較高。,1.1.2綜合體（complex）的基本特征:,綜合體設(shè)計并非單一房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計,非常講究與城市交通的聯(lián)系性和互動性,以及城市性功能的設(shè)計(站臺/銀行/醫(yī)療等市政設(shè)施),大型綜合體設(shè)計實際很多層面是定向設(shè)計,尤其商業(yè)部分設(shè)計的復(fù)雜性不同于普通產(chǎn)品設(shè)計,強調(diào)設(shè)計對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性,如層高,特殊要求等.,業(yè)態(tài)組合必須考慮的全時段,晝,夜經(jīng)營型業(yè)態(tài)必須考慮配比關(guān)系.,綜合體與單功能物業(yè)比較,1.1.3綜合體（complex）的基本特征:,綜合體一般以下四種發(fā)展模式：,模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古廣場、 北京東方廣場、北京華貿(mào)中心 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場,1.1.3綜合體（complex）的發(fā)展模式:,模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 complex =shopping (主) +hotel 案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城,本項目目前初步意向為以功能均衡的發(fā)展模式.,匯報綱要,一、城市綜合體的基本特征,二、典型城市綜合體案例研究,三、城市綜合體開發(fā)要點提示,四、項目情況及市場態(tài)勢特征,五、本項目概念規(guī)劃,六、初步經(jīng)濟效益探討,根據(jù)本項目的特征，本次借鑒案例主要為都市綜合體發(fā)展模式四 “以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式”,中航苑都市示范區(qū)（UDD.CN）的建議模式 硬件指標(biāo),中航苑都市示范區(qū)（UDD.CN）的建議模式,DIS系統(tǒng) DSS系統(tǒng),6,7,2,3,4,5,1,五星級酒店（“希爾頓”式）標(biāo)志性元素,新型商業(yè)社區(qū)（“新天地”、“蘭桂坊”式）,“OCT”廣場、 “紀(jì)念公園”式的公共場所,具有符號意義的軸線（“第五大道”或“華爾街”式）,引領(lǐng)潮流的展示中心娛樂型（創(chuàng)新業(yè)態(tài)）購物中心,人文性補充,功能性舉措/景觀型購物中心 （新型商業(yè)建筑形式）,(district identifications system),(district service system),1,2,3,5,4,2,GRID（網(wǎng)格）,center,幾何型城市網(wǎng)絡(luò)，分為6個Block和一個中心，每一個Block有不同特征，為在此工作、生活、休憩娛樂、購物的人群提供了特定的身份,Block的構(gòu)想,1,5,6,4,3,Block Plan,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,N,Center,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,Block1+Block2：,68層超高層中航廣場創(chuàng)造深圳又一風(fēng)景線,Center,標(biāo)志性建筑群超高層/豪華酒店,模式1,Block商務(wù)集聚區(qū)李嘉誠投資,創(chuàng)造“財富神話”的場所和黃總部以及 相當(dāng)量級的國際機構(gòu)的加盟,項目能成為UDD的前提要素,Block1+Block2：,規(guī)模效應(yīng)： Block1+Block2是UDD的重量級元素，通過大規(guī)模的具有標(biāo)志性的超高層寫字樓和五星級酒店制造強視覺沖擊,Block1+Block2的建筑形式及理念,Block1酒吧街： （人文符號）,酒吧街,工作之余找樂的最佳去處 看不完的人 24小時不停息的都市瘋狂 由一些激動人心的室內(nèi)小街和多層建筑組成（新奧爾良的Bourbon街和莫非斯的Beale街）,新產(chǎn)品、新創(chuàng)意、新理念的集中展示區(qū) 潮流發(fā)布中心 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 投資會聯(lián)絡(luò)處 標(biāo)志性等候點,Center：,模式5,創(chuàng)新業(yè)態(tài)（娛樂型購物中心）的聚焦點,Center 的建筑形式及理念,磁力效應(yīng)：UDD的核心景點，為消費者提供獨一無二的經(jīng)歷 運用現(xiàn)代、夸張的建筑手法創(chuàng)造包括表演場、媒體展示館以及富含文化意義的場所,城市之門,媒體展廊,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,Center,軸線的營造,“第五大道”式的符號意義軸線,模式4,視覺中心與軸線的營造,“第五大道”式的符號意義軸線,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,可以體味到都市生活的各種樂趣 有店鋪，有餐廳，有辦公也有住家，和 紐約、倫敦、巴黎的市中心一樣 是對過去集市型商業(yè)精神的回歸，又迎 合當(dāng)代都市人個性化需求的地方,Center,Block3+Block4+Block5：,Street Mall+ Box-Shopping,功能性舉措景觀型購物中心（新型商業(yè)建筑形式）,模式2,“Street Mall”的設(shè)計理念,混合效應(yīng)： 招商/設(shè)計的互動性 “50：20：30” 零售、餐飲、娛樂的 的建議比例，這一比例依據(jù)市場 不同略有變化（與Shopping Mall 的常規(guī)比例75：15：10有相當(dāng)差異）,Street Mall,“Street Mall”,Street Mall的建筑概念模型Folded street,Folded street與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成，使街區(qū)生動活潑,觀景平臺體塊相互錯落，形成了豐富的空間層次，同時營造出生態(tài)觀景平臺,Street Mall的建筑形式,直通街概念建筑化的、人行道延伸進去的建筑，建筑里面有廣場、展館、小店 與環(huán)境親和、融合的街區(qū)代表 對環(huán)境作出貢獻的同時也得到環(huán)境的回報,與傳統(tǒng)的Shopping Mall不同，并非由大型的百貨主導(dǎo)，而是包括一組中心，（例如小型電影院/俱樂部），餐飲中心（數(shù)個精致餐館），以及帶有“情景化服務(wù)”（show case stores)的一組名牌專賣店,形成整體多中心效應(yīng)：,Block3：“Box-Shopping”,功能性舉措景觀型購物中心（新型商業(yè)建筑形式）,模式2,Block3：“Box-Shopping”,Box-Shopping的建筑形式,Block3+Block4 + Block5,Block1,Block2,Block3,Block6,Block4,Block5,專家公寓 留學(xué)生公寓 IT公寓 經(jīng)理人（CEO）公寓 藝術(shù)家公寓等 保有成為賣場的彈性 （商業(yè)的自然演變）,Center,（塔樓）：“多功能公寓” （功能性舉措）,Block3+Block5（塔樓） “Box-Living”,價值緣于可變,room,Box-Living的定位彈性空間,滿足room（居住魔方）個性化和適應(yīng)變化性要求,room,以單元模數(shù)的一個“menu plan”（居住菜單）,Box-Living的平面組合形式,room（居住魔方）戶型設(shè)計的可變性與適應(yīng)性,room,Box-Living的針對客戶的典型組合方式,Box-Living的建筑形式,Block4（塔樓）：“超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓相關(guān)建議”,Block4（塔樓）： 超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓,超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓建筑形式,建筑具有公建化立面效果，強調(diào)沿街的昭示性,街墻立面的營造 標(biāo)志性建筑群強制視覺沖擊,68層高中航廣場及南、西兩面的建筑群，與賽格廣場、地王大廈呼應(yīng)，形成深圳城市主天際線,沿街環(huán)境的營造 “紀(jì)念公園”式的公共場所人文符號,沿街環(huán)境的營造（“街道家具”/景觀元素人文符號）,加強地塊與中心公園的聯(lián)系，設(shè)置空中走廊，聯(lián)系本項目與中央公園的人流。,沿街環(huán)境的營造 中心公園的資源利用,中心公園 Center park,營造開放式街區(qū)，注重建筑與環(huán)境的有機結(jié)合,強調(diào)建筑空間影響人們行為方式的原則,街區(qū)的營造（完善的步行系統(tǒng)/風(fēng)格化的建筑群人文符號）,地下空間的營造 地下停車場空間的暢通,華富路,地下與中心公園貫通,商業(yè)停車：120個 公寓車位：大于450個,-1F2F,地下空間,設(shè)計時需要考慮商業(yè)車流與住宅車流的分離，并分別設(shè)出入口,-1、-2F,中心公園 Center park,-2F1F,本項目停車場 Parking,華富路 Huafu.RD.,Zhenhua Bus Stations,中心公園停車場 Centerpark parking,Retail Concourse,地下商業(yè)走廊,中心公園停車場 Centerpark parking,本項目停車場 Parking,振華路口站臺,景觀創(chuàng)作營 Landscape,地下空間的營造,公寓面積：5.9萬 商業(yè)面積：約3萬 總建面：8萬 占地：1.8萬 容積率：約4.5,區(qū)域開發(fā)建議 地塊面積測算,中心公園 Center park,公寓面積：5.6萬 總體商業(yè)面積：約 1.1萬 總建面：6.4萬 占地：8500 容積率：約7.4,Center,公寓總建面：約13.5萬 商業(yè)總建面：約5.2萬 總體容積率：約4.55,區(qū)域開發(fā)建議 商業(yè)分布,中心公園 Center park,B4,B5,B3,Center,匯報綱要,一、城市綜合體的基本特征,二、典型城市綜合體案例研究,三、城市綜合體開發(fā)要點提示,四、項目情況及市場態(tài)勢特征,五、本項目概念規(guī)劃,六、初步經(jīng)濟效益探討,1.3.1開發(fā)要點提示一:,1,城市綜合體的開發(fā)是最為復(fù)雜/鏈條最長/環(huán)節(jié)最多的開發(fā)領(lǐng)域,它更重要的要專心專一的整合資源,形成強大的“外包經(jīng)營” 和“離岸經(jīng)營”體系,而非全鏈條獨立運做.,鏈接:國貿(mào)商品城,2,城市綜合體的開發(fā)區(qū)別于復(fù)合地產(chǎn)開發(fā),首要的任務(wù)不是強調(diào)贏利能力,而是強調(diào)風(fēng)險控制能力.,1.3.2開發(fā)要點提示二:,往往商業(yè)是綜合體的難點也是重點,控制了商業(yè)風(fēng)險也就控制了整盤風(fēng)險,1,招商先行或以假設(shè)定制的方法控制業(yè)態(tài)與建筑的搭配;,2,持有部分售賣部分前期剝離,明確經(jīng)營管理重點和設(shè)計重點;,鏈接:星光大道案例,鏈接:匯都國際案例,3,特殊業(yè)態(tài)專項研究,獨立設(shè)計,確保經(jīng)營效果,體現(xiàn)專項價值;,鏈接:財富中心設(shè)計,4,勢必控制自身整體商業(yè)規(guī)模,強調(diào)區(qū)域商業(yè)共融;勢必強調(diào)商業(yè)價值而非商業(yè)面積.,鏈接:曲靖項目,5,提早引進高水平招商公司,多家設(shè)計院,組建運營管理公司,前期策劃公司,三位一體進行商業(yè)規(guī)劃.,鏈接:順城項目,1.3.3開發(fā)要點提示三:,形象是綜合體的第一要務(wù),形象建立體系KPI必須清晰而非概念化.,KPI體系,人文符號,功能化體系,區(qū)域標(biāo)識,強制性視覺沖擊標(biāo)志性建筑/豪華酒店,硬性指標(biāo),軟性指標(biāo),商業(yè)建筑群,便利停車,步行系統(tǒng),特色符號語言,紀(jì)念性/風(fēng)格化建筑（群）,交通暢順,多功能公寓,匯報綱要,一、城市綜合體的基本特征,二、典型城市綜合體案例研究,三、城市綜合體開發(fā)要點提示,四、項目情況及市場態(tài)勢特征,五、本項目概念規(guī)劃,六、初步經(jīng)濟效益探討,（1）宏觀市場環(huán)境分析,大勢： 市場上存在一種觀點，即認為政府對于樓市采取的一系列限制措施是為了打擊樓市的價格泡沫。但是房屋價格相對家庭收入，其實從1997年以來是在下滑顯著?？傮w來看，房屋購買能力從2003年以來都處于較穩(wěn)定的水平，換句話說，房屋的平均價格沒有比5年以前更貴，因為家庭收入的平均增長比價格增長更快。,中國的平均HPIR從2003年至今都是在89倍的范圍內(nèi)，從表面上看，高于國際標(biāo)準(zhǔn)36倍的水平，但HPIR的國際標(biāo)準(zhǔn)是基于發(fā)達國家和中