偉業(yè)顧問項目管理手冊（終）121p.doc

122偉業(yè)顧問（武漢）公司項目運營管理手冊偉業(yè)顧問武漢分公司項目管理手冊內(nèi)部資料僅供參閱項目運營管理部二零零七年十一月此手冊為試行稿，其中內(nèi)容難免有疏漏，不足之處，若發(fā)現(xiàn)問題請及時反饋，內(nèi)容解釋權歸屬偉業(yè)顧問武漢分公司項目運營管理部。此手冊為偉業(yè)顧問武漢分公司內(nèi)部資料，任何人、單位未經(jīng)偉業(yè)顧問武漢分公司授權，不得復印拷貝，違者追究其法律責任！目 錄第一部分：項目接洽期第一章 團隊構成4第二章 工作流程及職能5一、 工作流程5二、 崗位職責6三、 示范文本7第二部分：項目籌備期第一章 團隊組建8一、 時間節(jié)點8二、 負責人8三、 項目標準組織架構及崗位職責81、 組織架構82、 崗位編制93、 崗位職責9第二章 項目交接18一、 時間節(jié)點18二、 對接負責人18三、 交接內(nèi)容18四、 交接文件18五、 表單模版19第三章 營銷前準備20一、 行政準備工作201、 綜管工作202、 人事工作363、 財務工作45二、 策劃準備工作481、 工作內(nèi)容482、 成果性文件提交流程543、 成果性文件審核流程564、 文件規(guī)范（策劃提供）58三、 銷售準備工作59第三部分：項目營銷期第一章 業(yè)務流程91第一節(jié) 整體銷售流程91第二節(jié) 認購流程93第三節(jié) 簽約流程96第四節(jié) 變更流程100第五節(jié) 按揭流程102第六節(jié) 交房流程103第七節(jié) 其他方面104第二章 業(yè)務輔助工作105第一節(jié) 項目現(xiàn)場日常數(shù)據(jù)管理與傳輸105第二節(jié) 階段性銷售總結及營銷方案調(diào)整107第三節(jié) 銷售體階段性培訓109第四節(jié) 開發(fā)商維護110第四部分：項目結案期第一章 內(nèi)部工作112第二章 外部工作113附：項目結案總結綱要范本第一部分：項目接洽期第一章 團隊構成一、時間節(jié)點獲知新項目信息，和開發(fā)商第一次溝通之后一周二、負責人拓展部三、組織架構及崗位編制拓 展 經(jīng) 理市場專員拓展專員第二章 工作職能及流程副總經(jīng)理拓展經(jīng)理策劃經(jīng)理市場調(diào)研拓展專員高級策劃營銷策劃報告市場調(diào)研報告項目跟進表提交開發(fā)商合作意向書投標文件（經(jīng)濟標）投標文件（技術標）提交標書提案匯報簽訂合同一、工作流程二、崗位職責l 拓展部經(jīng)理a) 負責分公司市場拓展任務，并完成公司拓展任務指標b) 負責公司新項目的市場跟蹤、提案報告c) 給項目各階段營銷策劃工作提供支持d) 負責在此期間與開發(fā)商工作對接a) 負責項目此期間的日常工作b) 多渠道獲取市場最新動態(tài)c) 公司新接觸項目的持續(xù)跟進d) 監(jiān)控市場并提供市場分析資料e) 定制項目前期工作計劃f) 配合營銷策劃中心總監(jiān)做好市場拓展工作l 拓展專員a) 緊跟具體項目的日常工作b) 按照工作計劃，按時完成各項具體工作c) 配合市場發(fā)展經(jīng)理的工作l 市場專員a) 緊跟具體項目的日常工作b) 按照工作計劃，按時完成各項具體工作c) 持續(xù)跟進市場，進行市場調(diào)研，并出具市場調(diào)研報告d) 配合市場發(fā)展經(jīng)理的工作三、 示范文本 附件、營銷顧問、銷售代理合作意向書 附件、市場調(diào)研指引 附件、項目跟進表第二部分：項目籌備期第一章 團隊組建一、時間節(jié)點簽訂銷售代理合同后，合同確定的開盤之日前三個月二、負責人項目總監(jiān)三、項目標準組織架構及崗位編制項目總監(jiān)銷售經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售主管后臺主管策劃銷售助理置業(yè)顧問客服助理項目經(jīng)理策劃助理1、組織架構2、崗位編制規(guī)模（萬平米）項目總監(jiān)項目經(jīng)理銷售經(jīng)理銷售主管策劃經(jīng)理策劃后臺主管客服助理銷售助理置業(yè)顧問20以上1124241224015-201124221223010-15111211111205-10監(jiān)管11211111125以下監(jiān)管111111118還可以根據(jù)開發(fā)商要求、項目銷售進度、項目面積進行機動調(diào)整3、崗位職責l 項目體負責人（項目總監(jiān)項目經(jīng)理）崗位職責本職工作：作為項目體負責人，主要負責所在項目營銷策劃及銷售工作的展開及進度把控，并負責在該項目重要問題上，代表公司意見與開發(fā)商進行溝通，并取得最終成果。直接責任：a) 負責項目的整體成本控制；b) 負責項目整體營銷策劃工作思路及推廣調(diào)性把控；c) 負責項目銷售各階段策劃執(zhí)行方向及各方案的把控；d) 負責項目各期銷售價格的制定與調(diào)整；e) 負責與開發(fā)商相關負責人的溝通與對接工作；項目總監(jiān)以上層級具體負責：a) 了解開發(fā)商對總體工作情況的滿意度；b) 了解開發(fā)商的公關要求；c) 了解開發(fā)商重要崗位人員的變動情況；d) 了解開發(fā)商對合同以外其它要求。項目經(jīng)理具體負責：a) 了解開發(fā)商對我方人員配備的需求及意見；b) 匯報銷售及推廣工作總結及計劃；c) 了解開發(fā)商的銷控需求及意見；d) 了解開發(fā)商對價格策略及價格調(diào)整的要求；e) 了解開發(fā)商對我方銷售團隊招聘及培訓情況的滿意度；f) 了解開發(fā)商對我方階段性銷售工作、階段性推廣工作的滿意度；g) 了解開發(fā)商對銷售現(xiàn)場的滿意度；h) 了解開發(fā)商對接人員的人事變動情況。i) 負責協(xié)調(diào)項目組工作人員的工作展開；j) 負責監(jiān)督項目組工作人員的工作成果；k) 負責代理費結算工作；l) 根據(jù)分公司中長期規(guī)劃合理配備人才，進行組織建設；m) 負責項目體和開發(fā)商、分公司內(nèi)部往來文件的對接，做好橫向聯(lián)系，出現(xiàn)問題及時解決。l 銷售經(jīng)理崗位職責本職工作：強化管理、達成目標、創(chuàng)造利潤、培養(yǎng)銷售隊伍直接責任：a) 執(zhí)行項目負責人下達的各項業(yè)務指標和工作；b) 制定、修改銷售體的工作程序和規(guī)章制度，報批后實施；c) 定期主持銷售體例會，并參加分公司有關銷售業(yè)務的會議；d) 管理、監(jiān)督、檢查下屬的各項工作；e) 負責銷售體人員的任用、轉(zhuǎn)正、晉升的提名；f) 定期制定培訓計劃，實施培訓并考核；g) 負責銷售代表的客戶認購、折扣等事項的審批，處理客服糾紛；h) 安排各項調(diào)查及信息收集工作；i) 依據(jù)各項規(guī)章制度對銷售團隊進行有效而嚴格的管理；j) 對銷售各種報表（日報、周報、月報）作最終審定；k) 定期向項目負責人匯報和總結，并提出合理建議；l) 協(xié)助銷售代表成交客戶和完成簽約；m) 制定各階段銷售說辭，在項目負責人不在現(xiàn)場時，管理并處理好現(xiàn)場的日常事務。n) 查看偉業(yè)系統(tǒng)中每日來電來訪客戶的資料及客戶跟蹤情況；o) 做好偉業(yè)系統(tǒng)中項目銷控表；p) 查看偉業(yè)系統(tǒng)中每日銷售情況；q) 查看偉業(yè)系統(tǒng)客源緯度中的成交及未成交客戶的分析；r) 查看偉業(yè)系統(tǒng)財務緯度中的客戶付款情況；s) 查看全年銷售費用分析表及廣告執(zhí)行情況。l 策劃經(jīng)理崗位職責本職工作：通過調(diào)查市場對項目進行整體的策劃（包括營銷原則、 銷售策略、銷售價格銷售周期和推廣策略），與廣告公司、開發(fā)商有效溝通保證策劃方案的執(zhí)行。直接責任：a) 執(zhí)行項目負責人下達的各項業(yè)務指標和工作；b) 負責項目整體的策劃工作；c) 負責與開發(fā)商相關部門的協(xié)調(diào)工作；d) 負責現(xiàn)場sp活動帶動與協(xié)調(diào)；e) 負責與廣告公司的接洽工作；f) 負責媒體計劃的制定執(zhí)行；g) 推廣活動的組織與協(xié)調(diào)工作；h) 對公司及項目內(nèi)部信息保守機密；i) 定期對項目的周邊進行深入的市場調(diào)查；j) 市場分析報告、階段推廣策略、年度總結報告的撰寫。l 策劃崗位職責（策劃/策劃助理）本職工作：完成直接上級交付的任務，協(xié)助策劃經(jīng)理制定項目營銷策略、提報；做好策劃活動的執(zhí)行；監(jiān)測活動效果并反饋。作為駐場人員，要配合項目經(jīng)理、銷售經(jīng)理做好與開發(fā)商的日常溝通、交流。遇到問題及時向上級反饋。直接責任：a) 執(zhí)行項目負責人下達的各項業(yè)務指標和工作；b) 協(xié)助策劃經(jīng)理制定項目的營銷推廣工作計劃（年度階段月度等）c) 協(xié)助策劃經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行制定各種營銷活動，并做好活動效果的監(jiān)測和反饋；d) 關注競爭項目，對其營銷動態(tài)、銷售策略、價格等進行監(jiān)測和市調(diào)；e) 協(xié)助策劃經(jīng)理，配合項目經(jīng)理定期完成對項目的數(shù)據(jù)分析（周報、月報、成交客戶分析、周邊市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析等）；f) 協(xié)助策劃經(jīng)理做好項目網(wǎng)站、論壇、博客等后臺管理和維護（如活動信息的發(fā)布，新聞通稿，圖片，跟帖等）g) 現(xiàn)場及時與開發(fā)商溝通，并配合項目經(jīng)理、銷售經(jīng)理的工作，及時向上級反饋情況。h) 運用偉業(yè)系統(tǒng)查看項目所有房源及其的狀態(tài)；i) 查看客源緯度中的成交及未成交客戶的分析；j) 查看全年銷售費用分析表及廣告執(zhí)行情況；k) 查看項目每日銷售情況；l) 錄入廣告計劃和執(zhí)行情況；m) 錄入企策文案；n) 錄入市場調(diào)查結果。l 銷售體后臺主管崗位職責崗位名稱：后臺主管本職工作：完成直接上級交付的任務，協(xié)助銷售經(jīng)理后臺管理，各類報表、考勤、招聘、行政、認購簽約等。直接責任：a) 執(zhí)行項目負責人下達的各項工作；b) 負責項目體的行政工作，考勤、報銷、辦公物資申領等；c) 負責各種違紀情況的處罰事宜，并上報分公司；d) 負責銷售過程中的各種報表初審，日報、周報、月報等；e) 負責銷售認籌、認購、簽約流程制定；f) 負責客戶認購、簽約；g) 主管銷售助理、客服助理工作；h) 負責公司內(nèi)部、外部各種文件的傳送、接收；i) 協(xié)助銷售經(jīng)理外聯(lián)工作；j) 現(xiàn)場及時與開發(fā)商溝通，并配合項目經(jīng)理、銷售經(jīng)理的工作，及時向上級反饋情況；k) 核查偉業(yè)系統(tǒng)中每日來電來訪客戶的錄入及跟蹤情況；l) 執(zhí)行偉業(yè)系統(tǒng)中項目銷控表；m) 核查客戶認購、簽約情況；n) 核查客戶交款金額；o) 核查客戶退房、換房、更名情況；p) 核查系統(tǒng)中的字典數(shù)值；q) 項目銷售價格的調(diào)整；r) 核查客源緯度中的成交及未成交客戶的分析；s) 核查銷售緯度中的日常報表。l 銷售體后臺銷售助理崗位職責崗位名稱：銷售助理本職工作：各種日常工作。直接責任：a) 完成各類文稿的編寫打?。籦) 銷控表的保管、監(jiān)控；c) 銷售體考勤、獎懲執(zhí)行；d) 來電、來訪有效客戶統(tǒng)計并簡單分析；e) 根據(jù)指示，參加各種銷售例會并做好各種銷售例會的會議紀要；f) 負責銷售體辦公設備的管理工作；g) 負責收取各組的周計劃、月計劃；h) 完成直接上級交辦的其他工作；i) 運用偉業(yè)系統(tǒng)錄入客戶認購、簽約情況；j) 運用偉業(yè)系統(tǒng)錄入客戶交款金額；k) 錄入客戶退房、換房、更名情況；l) 錄入系統(tǒng)中的字典數(shù)值；m) 核查客源緯度中的成交及未成交客戶的分析；n) 核查銷售緯度中的日常報表。l 銷售體后臺客服助理崗位職責崗位名稱：客服助理本職工作：協(xié)助管理、督導工作、實施計劃、保證銷售率。直接責任：a) 及時按照銷售代表提供的客戶資料制作商品房買賣合同待簽；b) 負責審查銷售代表返回的已簽合同及相關資料是否完備；c) 負責復印客戶資料、合同文本等；同時建立客戶檔案；d) 負責通知銷售代表其客戶交款簽約之最晚期限；e) 負責向甲方客服了解客戶預售登記及放貸情況，及時通知銷售代表督促客戶（一次性付款）領取已做預售登記的合同；f) 負責督促銷售代表提醒貸款客戶在合同約定日期內(nèi)辦理貸款手續(xù)；g) 及時將各類通知單交與銷售助理存檔；h) 完成上級交辦的其他工作。l 銷售主管崗位職責本職工作：協(xié)助管理、督導工作、實施計劃、保證銷售率。直接責任：a) 監(jiān)督、管理本組銷售代表的考勤及工作紀律，發(fā)現(xiàn)問題及時向銷售經(jīng)理呈報并對本組違紀的銷售代表開具罰單；b) 積極聽取本組銷售代表的工作問題的反饋，且主動發(fā)現(xiàn)本組工作問題，及時向銷售經(jīng)理反映并提出工作建議；c) 定期召開本組例會；d) 負責本組銷售代表定期排班表的制定；e) 負責對新進本組的銷售代表進行業(yè)務培訓和上崗考核；f) 完成銷售經(jīng)理交辦的其他工作。g) 核查偉業(yè)系統(tǒng)中各組組員的客戶資料；h) 核查各組組員的銷售業(yè)績；i) 核查各組組員的客戶跟蹤情況。l 銷售代表崗位職責本職工作：完成下達的銷售任務。直接責任：a) 完成銷售及回款目標；b) 完成認購、簽約等業(yè)務過程中與客戶、客服、財務的對接事宜；c) 接待上門客戶，認真填寫來訪客戶登記表；d) 接聽熱線電話，耐心回答客戶提出的問題；e) 按要求建立客戶檔案；f) 積極參加各種促銷活動；g) 了解、掌握市場信息，及時上報銷售經(jīng)理；h) 進行市場調(diào)查，了解客戶需求；i) 定期進行上門直銷及電話直銷，挖掘潛在客戶；j) 定期進行周邊項目調(diào)查，了解競爭項目情況；k) 嚴守公司機密，做好客戶資料的保密工作，保證口徑一致；l) 每日例會向銷售經(jīng)理匯報工作情況，如遇問題及時提出；m) 學習相關業(yè)務知識，提高自身素質(zhì)；n) 完成直接上級交待的其他工作。o) 運用偉業(yè)系統(tǒng)錄入每日來電來訪客戶及跟蹤情況；p) 運用偉業(yè)系統(tǒng)查詢項目房屋的面積、單價、總價及未售房源；q) 提供偉業(yè)系統(tǒng)中“房屋查詢”給客戶選購房源；r) 查看客源維度中個人的未成交客戶分析。第二章 項目交接一、時間節(jié)點簽訂銷售代理合同一周后，項目團隊組建完畢后二、對接負責人交接負責人：分公司拓展部負責人接受負責人：分公司項目負責人，項目總監(jiān)/項目經(jīng)理三、交接內(nèi)容包含但不限于以下幾個方面 項目情況 開發(fā)商背景（含關鍵人物） 開發(fā)商的需求及意圖判斷 提案思路 合同要點四、交接文件包含但不限于以下幾個方面序號內(nèi)容文檔形式1與發(fā)展商各期會議紀要word2與發(fā)展商往來傳真fax3與發(fā)展商往來郵件e-mail4營銷策劃報告及其關聯(lián)報告ppt/word5營銷代理合同及補充文件word6五證復印件文本文件7前期規(guī)劃圖文本文件8總平面圖及施工圖文本文件9園林設計方案與理念說明ppt/word10建筑設計理念說明ppt/word11建材及設備選型ppt/word12投資顧問公司簡介ppt/word13廣告公司簡介ppt/word14公關公司簡介ppt/word15設計院簡介ppt/word16園林設計簡介ppt/word17其他專家簡介ppt/word18開發(fā)商背景解讀口頭19合同交底口頭20其他五、表單模板 附件：項目交接單 第三章 營銷前準備第一節(jié)：行政準備工作一、綜管工作1、代理項目預算編訂及審批1) 項目經(jīng)理負責編訂，項目總監(jiān)負責審核調(diào)整2) 預算內(nèi)容參照范本附件：預算范本3) 審批流程新項目預算審批流程項目體項目運營管理部綜管部分公司副總分公司總經(jīng)理制定項目預算項目經(jīng)理制定項目總監(jiān)確認審核審核復審執(zhí)行備案備案審批2、代理項目傭金編訂及審批（一） 代理項目負責人負責編訂；（二） 預算內(nèi)容主要包含以下部分1) 公傭部分,主要涉及總辦、策劃部、項目運營管理部等部門；2) 銷售傭金，主要涉及銷售部相關人員3) 團獎，包含各種激勵獎項、各項活動經(jīng)費等（三） 傭金起草按分公司項目運營管理部制定的傭金制度模板起草；（四） 起草要求1) 標題字體采用宋體四號字；2) 內(nèi)容用宋體小四號字，1.5倍行距；3) 標題必須明確項目名稱及傭金類別；4) 銷售代理傭金統(tǒng)一用體現(xiàn)，顧問傭金統(tǒng)一用體現(xiàn)；5) 傭金制度內(nèi)容嚴格按照模板分類起草，非傭金類內(nèi)容不在傭金制度中體現(xiàn)，如日常管理和獎懲標準；6) 起草傭金制度過程中，如遇特殊情況可提前與分公司項目運營管理部溝通確定起草標準；7) 傭金調(diào)整申請按照模板將調(diào)整內(nèi)容列入申請中，未調(diào)整內(nèi)容不用重復體現(xiàn)，但須說明未調(diào)整內(nèi)容按何時批準的何種制度規(guī)定執(zhí)行；8) 傭金制度要求分類清晰，內(nèi)容表述準確，形式統(tǒng)一規(guī)范，避免口語化表達及模糊定義，充分體現(xiàn)制度的嚴謹性；9) 報送至分公司項目運營管理部的傭金制度如不符合公司制度規(guī)定和傭金模板要求，將不予審核，退回調(diào)整修改。項目體分公司運營管理部分公司總經(jīng)理控股運營管理中心陸總趙總控股財務室分公司財務室制定傭金制度 審核簽字確認出具審核意見簽字確認留復印件，告知執(zhí)行留存原件審批留存復印件留存復印件（五） 上報控股公司審批流程（六） 分公司傭金制度上報審批流程項目體分公司運營管理部分公司綜合管理部分公司副總分公司總經(jīng)理按傭金制度模板要求起草xx項目傭金制度 負責人簽字確認出具審核意見審批審批備案，執(zhí)行備案，執(zhí)行備案，執(zhí)行 3、銷售中心辦公設備家具采買配備1) 項目經(jīng)理負責對接分公司綜合管理部；2) 如屬分公司負責辦公家具、辦公設備，由項目體向分公司項目運營管理部提出購買申請，在符合預算的前提下，由分公司綜合管理部負責購買；3) 如屬開發(fā)商負責辦公家具辦公設備，項目體需配合購買。4、項目體辦公用品申請配備1) 項目負責人(總監(jiān)/經(jīng)理)負責對接分公司項目運營管理部；2) 項目電腦配備標準： 前臺銷售2臺（聯(lián)想筆記本）-ris營銷系統(tǒng)應用 前臺接待1臺（聯(lián)想臺式機） 銷售助理1臺（聯(lián)想臺式機） 項目策劃（含策劃和策劃助理）1臺（聯(lián)想臺式機）3) 采購管理： 采購依據(jù)：以各部門預先提報的申請作為辦公設備辦公用品采買的依據(jù)； 采購方式：電腦網(wǎng)絡設備由控股研究中心負責確認型號及價格并提供采買廠家，分公司綜合管理部負責采買；其他辦公設備辦公用品由分公司綜合管理部負責詢價及采買； 具體流程：各項目及部門如需添置辦公設備，應提前三個工作日填寫辦公設備采購申請單經(jīng)項目和部門負責人簽字確認后報分公司綜合管理部，最終由分公司簽字批準后方可采買。（分公司總經(jīng)理另有授權安排的授權書執(zhí)行）。4) 采購流程辦公設備采購流程項目體項目運營部綜管部分公司總經(jīng)理填寫辦公設備采購申請單項目經(jīng)理制定項目總監(jiān)確認審核審核審批備案，執(zhí)行5) 回收再調(diào)配管理 項目體結案之時，銷售助理須將本項目申請的辦公設備如數(shù)完好的交回分公司綜合管理部保管； 分公司綜合管理部將對已經(jīng)收回的且可再利用得辦公設備在分公司內(nèi)部進行統(tǒng)一調(diào)配。6) 費用核算管理 分公司綜合管理部在接到項目體或部門辦公設備采購申請單及辦公設備租賃申請單時須按年度預算進行費用核算，原則上費用支出應在部門年度預算內(nèi)。7) 辦公設備的租賃（專指復印機租賃） 租賃總則：為實現(xiàn)合理控制成本的目的，部分項目體需短期使用復印機的，可選擇租賃復印機的形式。 租賃流程：項目體如需租賃辦公設備，應經(jīng)相關負責人確認的辦公設備租賃申請單報分公司綜合管理部審核，最終由分公司總經(jīng)理簽字確認后方可租賃。8) 辦公設備的維修 設備發(fā)生故障，由分公司綜合管理部進行統(tǒng)一維修。9) 辦公設備的維修 辦公用品和辦公設備采購具體相關規(guī)定見分公司制度匯編綜管相關規(guī)定。 附件：辦公用品采購申請單 附件：辦公設備采購申請單5、項目體人員工服配備1) 銷售經(jīng)理對接分公司項目運營管理部；2) 按照分公司制定的工服管理制度執(zhí)行，詳見具體制度。3) 具體如下： 為了更好的展現(xiàn)偉業(yè)銷售團隊的精神面貌，現(xiàn)以金色項目團隊為例，統(tǒng)一著裝。定制服裝標準為春夏、秋冬兩套，約估計800元。適用人員：銷售代表、銷售主管和銷售助理； 兩套工服約估計800元。公司支付400元，個人支付400元（為押金）； 個人入職當天必須支付工服押金； 辭職員工工作未滿半年者，工服退還公司，押金不與退還個人； 辭職員工工作未滿一年，但超過半年者，工服退還公司，押金退還一半于個人； 辭職員工工作滿一年，未滿二年者，工服退還公司，押金退還個人； 辭職員工工作滿二年或二年以上者，工服給與個人，押金退還個人。 凡是工作滿一年或一年以上的員工，押金在次年的入職當月退還個人。6、領取項目運營管理手冊1) 項目負責人向分公司項目運營管理部領??；2) 學習并培訓相關內(nèi)容；3) 項目負責人代表項目體簽署承諾書，表明已經(jīng)掌握手冊內(nèi)容，遵守手冊內(nèi)相關制度。7、制定項目體傭金制度1) 項目負責人負責指定；2) 傭金起草按分公司綜合管理部制定的傭金制度模板起草；附件分公司傭金制度；3) 起草要求 標題字體采用宋體四號字； 內(nèi)容用宋體小四號字，1.5倍行距； 標題必須明確項目名稱及傭金類別； 銷售代理傭金統(tǒng)一用體現(xiàn)，顧問傭金統(tǒng)一用體現(xiàn)； 傭金制度內(nèi)容嚴格按照模板分類起草，非傭金類內(nèi)容不在傭金制度中體現(xiàn)，如日常管理和獎懲標準； 起草傭金制度過程中，如遇特殊情況可提前與分公司綜合管理部溝通確定起草標準； 傭金調(diào)整申請按照模板將調(diào)整內(nèi)容列入申請中，未調(diào)整內(nèi)容不用重復體現(xiàn)，但須說明未調(diào)整內(nèi)容按何時批準的何種制度規(guī)定執(zhí)行； 傭金制度要求分類清晰，內(nèi)容表述準確，形式統(tǒng)一規(guī)范，避免口語化表達及模糊定義，充分體現(xiàn)制度的嚴謹性； 報送至分公司綜合管理部的傭金制度如不符合公司制度規(guī)定和傭金模板要求，將不予審核，退回調(diào)整修改。4) 傭金的調(diào)整5) 傭金續(xù)期確認6) 上報審批流程外地分公司傭金制度上報審批流程分公司運營管理部分公司總經(jīng)理控股運營管理中心陸總趙總控股財務室分公司財務室制定傭金制度簽字確認出具審核意見簽字確認留復印件，告知執(zhí)行留存原件審批留存復印件留存復印件武漢分公司傭金制度上報審批流程項目體分公司運營部分公司綜合管理部分公司副總分公司總經(jīng)理按傭金制度模板要求起草xx項目傭金制度 負責人簽字確認出具審核意見審批審批備案備案，執(zhí)行 8、制定項目體檔案管理方案1) 銷售助理負責2) 檔案的保管期限及信息載體的形式保管期限：永久、長期、短期信息載體的形式：紙張、電子版、光盤、報廣、雜志3) 檔案范圍 與開發(fā)商往來文件：包括與開發(fā)商各期會議紀要、與開發(fā)商往來傳真、與開發(fā)商往來郵件等。 營銷策劃類：包括市調(diào)分析、前期策劃報告、推廣包裝策略、計劃及具體實施情況、廣告整理等。 法律文件：代理合同、補充文件、商品房買賣合同范本及其附件、五證兩書；“五證”，即：國有土地使用證、建設工程施工許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和商品房銷售（預售）許可證?！皟蓵奔醋≌|(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 工程文件：前期規(guī)劃、總平面圖及施工圖、戶型圖等； 銷售管理文件及資料：銷售管理制度、銷售計劃、各期銷售總結、結案報告等； 具體分類見后表4) 管理辦法及要求 項目資料應按上交日期進行提交，更新的項目資料每兩個星期提交一次； 銷售管理文件及資料按要求提交，其他資料檔案如不能上交請附說明； 項目資料須在分公司項目運營管理部備份； 與開發(fā)商往來文件及所提交各類報告要與對接單位實行簽字確認制，此事項由案場項目負責人負責監(jiān)督執(zhí)行，分公司運營管理部定期抽查。5) 文檔版： 文檔版文件分類要清晰，并按類別進行建檔、存檔； 檔案分類各級名稱經(jīng)確定后，應編制“檔案分類編號表”，即將所有代表數(shù)字編號，用一定順序依次排列，以便查閱； 文件夾內(nèi)文件要有目錄并統(tǒng)一進行編號。文件夾內(nèi)文件擺放要與文件編號一致； 與分公司上報辦法：文檔版應與客戶檔案一起提交。6) 電子版 電子版文件要分類清晰、編號、排序要與文檔版文件保持一致，以便于查找； 具體分類及操作辦法見附表； 與分公司傳輸方式及方法：電子版文件發(fā)到分公司項目運營部的指定郵箱。7) 執(zhí)行日期：新項目從正式入場開始執(zhí)行。項目資料檔案架構序號類別文件名稱信息載體保管期限保管人一與開發(fā)商往來文件1、各期會議紀要電子長期銷售助理2、往來傳真文檔長期銷售助理3、往來郵件電子長期銷售助理4、其他二營銷策劃一、市調(diào)分析1、前期市調(diào)報告紙張長期策劃經(jīng)理/策劃2、階段市調(diào)報告紙張長期策劃經(jīng)理/策劃二、前期策劃報告1、ppt文件電子版長期策劃經(jīng)理/策劃2、文字材料紙張長期策劃經(jīng)理/策劃三、推廣包裝策略、計劃及實施情況短期1、各階段促銷手段（優(yōu)惠政策）紙張短期策劃經(jīng)理/策劃2、后續(xù)活動方案（建議、過程、總結）文檔短期策劃經(jīng)理/策劃3、各期媒體計劃文檔短期策劃經(jīng)理/策劃4、其他四、廣告整理1、圖片、廣告文案（網(wǎng)絡、路牌、廣播等廣告文字資料）、樓書、銷售海報等實物版+電子版長期銷售經(jīng)理2、其他三法律文件1、代理合同文檔永久銷售經(jīng)理2、補充文件文檔永久銷售經(jīng)理3、商品房買賣合同范本及其附件文檔長期銷售經(jīng)理4、五證兩書文檔永久銷售經(jīng)理5、其他四工程文件1、前期規(guī)劃文檔長期銷售經(jīng)理2、總平面圖及施工圖文檔永久銷售經(jīng)理3、戶型圖文檔永久銷售經(jīng)理4、售樓部、樣板間設計文件文檔長期銷售經(jīng)理5、裝修標準文檔長期銷售經(jīng)理6、園林設計方案與理念說明文檔長期銷售經(jīng)理7、建筑設計理念說明文檔長期銷售經(jīng)理8、建材及設備選型文檔長期銷售經(jīng)理9、會所設計文檔長期銷售經(jīng)理10、項目效果圖文檔長期銷售經(jīng)理11、其它五銷售管理文件及資料1、銷售管理制度電子版、紙張長期銷售經(jīng)理2、整套銷售表單（營業(yè)周報表、周報表、銷售管理相關表格、其他）電子版長期銷售經(jīng)理3、銷售計劃文檔長期銷售經(jīng)理4、各階段銷售說辭文檔長期銷售經(jīng)理5、各階段價格調(diào)整方案和價格表文檔長期銷售經(jīng)理6、月度銷售統(tǒng)計與分析文檔、電子版長期銷售經(jīng)理7、各期銷售總結文檔、電子版長期銷售經(jīng)理8、階段性銷售策略調(diào)整報告文檔、電子版長期銷售經(jīng)理9、結案報告文檔、電子版永久銷售經(jīng)理10、面積表文檔永久銷售經(jīng)理11、答客問文檔、電子版短期銷售經(jīng)理12、會議紀要紙張長期銷售經(jīng)理13、其他六團隊名單1、投資顧問公司簡介文檔長期策劃經(jīng)理/策劃2、策劃公司簡介文檔長期策劃經(jīng)理/策劃3、廣告公司簡介文檔長期策劃經(jīng)理/策劃4、公關公司簡介文檔長期策劃經(jīng)理/策劃5、設計院簡介文檔長期策劃經(jīng)理/策劃6、園林設計簡介文檔長期策劃經(jīng)理/策劃7、其他專家簡介文檔長期策劃經(jīng)理/策劃8、友情幫助（內(nèi)部、外部）文檔長期策劃經(jīng)理/策劃9、其他分公司名稱資料類別1.01項目名稱 圖例1、01指“項目資料檔案架構”中”與“開發(fā)商往來文件”；2、01指項目文件目錄項目名稱： 文件標號時間文件名稱備注二、人事工作、 銷售代表招聘入職及相關流程1) 項目總監(jiān)/項目經(jīng)理負責統(tǒng)籌安排2) 招聘周期招聘周期指從分公司人力資源部收到招聘申請表起，到擬選人員確認到崗的周期。每一職位的招聘周期一般不超過4周。有特別要求的職位，將視實際情況經(jīng)用人部門與分公司人力資源部協(xié)商后，適當延長或縮短招聘周期。3) 招聘程序l 招聘需求申請 各部門根據(jù)實際業(yè)務需求，提出正式的員工需求申請。填寫招聘申請表，詳列擬聘職位的招聘原因、職責范圍和資歷要求，并報分公司人力資源部審核，經(jīng)分公司領導批準后執(zhí)行。 分公司人力資源部根據(jù)招聘計劃執(zhí)行情況，每月同有關招聘部門就人員招聘進展狀況進行溝通和協(xié)調(diào)。l 招聘步驟 招聘渠道的選用: 內(nèi)部的調(diào)整、推薦 人才中介機構、獵頭公司的推薦 參加招聘會 報紙雜志刊登招聘廣告 網(wǎng)絡信息發(fā)布與查詢兩項為常規(guī)招聘渠道，原則上經(jīng)理級以下人員的招聘采用常規(guī)渠道;其它三項相對費用較高的渠道應由用人部門在招聘需求申請中提出建議，分公司人力資源部審核并出具意見，經(jīng)分公司領導批準后方可選用。 初步篩選分公司人力資源部負責應聘資料的收集、分類、歸檔，并會同用人部門按照所需崗位的職位描述做初步篩選，確定初步篩選合格者安排筆試和面試。銷售代表、銷售助理、銷售體客服人員的簡歷直接推薦到用人部門。 人力資源綜合面試(含筆試)分公司人力資源部負責招聘工作的人員對所有初步篩選或已經(jīng)用人部門面試合格的應聘者進行綜合面試:根據(jù)應聘者填寫的職位申請表、提供的有關材料(身份證、學歷證明、職稱證明等有關證件的復印件);通過筆試考核綜合素質(zhì)及技能;通過面談對應聘者是否符合崗位任職條件、就職意向等進行判斷;向應聘者簡要介紹公司概況、確認職位待遇。依據(jù)實際情況，銷售代表、銷售助理、銷售體客服人員可省略分公司人力資源部面試，其他職位原則上均需進行分公司人力資源部面試。 用人部門面試用人部門根據(jù)應聘者填寫的職位申請表、提供的有關材料(身份證、學歷證明、職稱證明等有關證件的復印件)對應聘者進行業(yè)務水平測試和崗位工作能力評判;向應聘人員介紹其所應聘崗位的具體職責范圍及工作要求、職位待遇等。經(jīng)理級以下職位應聘者須由用人部門負責人或授權總監(jiān)、經(jīng)理出具面試意見;經(jīng)理級(含)以上職位應聘者須由用人部門負責人出具面試意見。 復試分公司人力資源部綜合面試及用人部門面試不分先后，可依據(jù)實際情況進行安排。原則上一定級別以上崗位的應聘人員應接受分公司領導復試。(具體規(guī)定參見人事變動管理實施細則)。 錄用審批各部門面試合格準備錄用的員工須填寫人事變動審批表。分公司人力資源部審核并出具意見，經(jīng)分公司領導批準后方可錄用。對經(jīng)理級(含)以上職位應聘者和其他重要崗位的應聘者應在面試時要求其提供工作證明人，必要時由分公司人力資源部負責進行應聘者背景調(diào)查，并將背景調(diào)查報告記錄在職位申請表上。 體檢審批通過的由分公司人力資源部通知應聘人員領取體檢表，到指定醫(yī)院(體檢中心)進行體檢。無論是否被錄用，體檢費用都由應聘人員自付。 入職體檢合格者持體檢報告、本人身份證復印件二張、本人學歷證明復印件、三張一寸彩色近照(藍色背景)到分公司人力資源部辦理入職手續(xù)。員工上崗(起薪)日期為該員工到分公司人力資源部辦理入職手續(xù)之日。各部門如未按照上述程序執(zhí)行，造成人員先上崗后辦理手續(xù)的，相應責任及后果由相關責任人承擔。4) 招聘流程招聘流程項目體項目運營管理部綜合管理部分公司領導填寫招聘申請表審核溝通協(xié)調(diào)招聘計劃初步篩選出合格的應聘資料，安排筆試和面試直接推薦簡歷（銷售代表/銷售后臺人員）綜合面試（非銷售代表/銷售后臺人員）項目體面試，評判業(yè)務水平和崗位工作能力填寫人事變動審批表，負責人簽字復試（一定級別以上崗位的應聘者）確認審批通知應聘人員體檢體檢合格辦理入職手續(xù)5) 試用期轉(zhuǎn)正流程 試用期試用時間:一般為3個月。如試用期員工為分公司做出突出貢獻或工作表現(xiàn)突出，經(jīng)批準可縮短試用期，但不得低于1個月。如部門負責人對試用期員工在試用期內(nèi)的工作能力及表現(xiàn)難以評判，可適當延長試用期，原則上最長不得超過5個月。 轉(zhuǎn)正流程項目體項目運營管理部綜合管理部分公司領導試用第一個月后填寫員工試用滿月評估表填寫轉(zhuǎn)正評估表確定考核結果并填寫意見確認提交本月人事變動審批表、轉(zhuǎn)正評估表確認審核人事變動審批表，并出具意見審批、 離職辦理方式和流程1) 個人提出離職 在試用期內(nèi)人員:提出離職，第二天就可以辦理離職交接工作； 轉(zhuǎn)正人員:至少提前一個月申請； 員工提出離職須以書面形式提出申請(包括試用期)，申請內(nèi)容包括離職原因和期望辦理離職日期;各部門填寫人事變動審批表； 離職審批通過后，分公司人力資源部負責通知各部門助理，由各部門助理通知員工本人辦理離職手續(xù)。辦理離職手續(xù)須本人持員工離職單到分公司各部門簽字確認，應在審批通過第二日起5日內(nèi)辦理完交接和離職手續(xù)，工資發(fā)放至離職之日;傭金、獎金發(fā)放至離職之日(控存/留存部分不予發(fā)放)。 審批通過第二日起5個工作日內(nèi)無正當理由未到分公司辦理離職手續(xù)或未按規(guī)定期限遞交離職申請的員工，用人部門(部)應對該員工做免職處理并報分公司批準，工資發(fā)放至實際離職之日，并扣發(fā)所有未結算獎金或傭金。 如確有特殊情況無法按規(guī)定期限遞交離職申請、辦理正常交接手續(xù)，員工須向公司遞交申請(其中應注明原因及辦理日期)，分公司人力資源部審核并出具意見，經(jīng)分公司領導批準，分公司將暫不發(fā)放其薪資和獎金、傭金，待其辦理完所有相關手續(xù)后，再行發(fā)放。 離職員工須在離職次月10-20日期間到分公司人力資源部領取檔案轉(zhuǎn)移手續(xù)(需本人提供檔案接收單位的證明)及社會保險轉(zhuǎn)移單，在離職后3個月內(nèi)將其在新單位或職介、人才機構的住房公積金轉(zhuǎn)移開戶證明交至分公司人力資源部，由于個人延誤造成的后果自行承擔。 個人離職流程員工項目體分公司項目運營管理部分公司綜合管理部提交書面離職申請確認審核確認填寫人員變動審批表審核試用期員工兩天內(nèi)辦理離職交接工作正式員工審批助理辦理離職手續(xù)辦理離職交接工作持員工離職單到各部門簽字確認確認確認離職次月10-20日期間，通知本人領取檔案轉(zhuǎn)移手續(xù)及社會保險轉(zhuǎn)移單2) 公司解聘 在試用期內(nèi)員工解聘:因工作無法達到要求或不符合招聘試用條件，分公司將提前三天提出中止試用期。 正式員工解聘:有下列情形者，分公司提前一個月直接通知員工本人與其解除勞動關系，員工應于一個月內(nèi)按前述規(guī)定辦理離職手續(xù)。如分公司未提前一個月通知員工本人與其解除勞動關系的，應給予員工一個月的工資作為補償。 工不能勝任工作，或經(jīng)過培訓或職位調(diào)整后仍不能勝任工作； 員工身心健康狀況不適合在公司繼續(xù)工作； 員工工作一直表現(xiàn)欠佳的； 客觀情況發(fā)生重大變化，致使原勞動關系無法履行，經(jīng)雙方協(xié)商不能達成一致的。有下列情形者，分公司可隨時通知員工本人與其解除勞動關系。 工嚴重失職，營私舞弊，對分公司利益造成重大損害的； 員工被依法追究刑事責任的； 員工違反公司有關規(guī)章制度的，分公司可隨時與其解除勞動關系； 法律法規(guī)規(guī)定的其他行為。3) 員工解聘程序 各部門填寫擬解聘人員人事變動審批表，分公司人力資源部審核并出具意見，經(jīng)分公司領導審批(審批時如需要應安排面談)。 審批通過后，用人部門通知員工本人與其解除勞動關系，并按規(guī)定期限辦理離職相關手續(xù)。在分公司批準之前，任何部門的任何人員不得通知員工離崗，如未按照上述程序執(zhí)行，造成人員先離崗后辦理手續(xù)的，相應責任及后果由相關責任人承擔。 分公司解聘流程員工項目體分公司項目運營管理部分公司綜管部分公司領導 填寫人員變動審批表審核審核出具意見審批，面談（如需要）通知員工本人與其解除勞動關系辦理離職交接工作、 銷售助理培訓 培訓時問:在項目入場前。 培訓內(nèi)容:項目體與分公司日常行政對接工作和流程、人事對接工作和流程、代理費及傭金結算方法和流程、銷售報表制作方法及上報流程等。 培訓部門:分公司項目運營管理部、分公司綜合管理部 培訓方式:面授。三、財務工作1、日常費用報銷1) 對接分公司綜合管理部，銷售助理負責具體工作。2) 報銷流程加班餐費/交通/通訊報銷流程項目體項目運營管理中心分公司綜管部分公司領導分公司財務部每月1號上交加班餐費/交通費報銷每月5號上交通訊費報銷（a加班餐費、交通費、通訊費匯總單b個人報銷明晰c報銷憑證/發(fā)票 助理核對，負責人簽字核對匯總審批開具領款憑證助理領取憑證憑條領錢領取報銷現(xiàn)金3) 具體報銷方法見制度匯編分公司綜合管理部相關規(guī)定。2、代理費結算1) 銷售經(jīng)理或銷售助理負責結算對帳工作。2) 對帳流程代理費結算對帳流程項目體開發(fā)商項目總監(jiān)/經(jīng)理公司財務 出具對帳表財務核對 協(xié)調(diào)核對開具發(fā)票給予結算轉(zhuǎn)交代理費及結算說明款項核對3、業(yè)務傭金結算流程1) 項目體銷售助理整理出業(yè)績表，與銷售員核對，無誤后由銷售助理繪制傭金表，最后由銷售經(jīng)理負責審核。2) 傭金發(fā)放申報流程 每月5