深圳龍坂片區(qū)2010-1012年房地產(chǎn)市場供應(yīng)預(yù)研.ppt

龍坂片區(qū)2010-1012年房地產(chǎn)市場供應(yīng)預(yù)研,二級市場技術(shù)發(fā)展中心,目錄,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,PART3-龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展史,PART4 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART5 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,規(guī)劃提升,區(qū)域界定,人口變化,區(qū)域界定：龍坂片區(qū)并非官方劃定區(qū)域，而是地產(chǎn)人對于龍華和坂田片區(qū)這兩個相近的，都以梅林關(guān)作為進(jìn)出特主要通道的片區(qū)的合稱。包括、龍華、民治、大浪、坂田四個街道辦。,西起：羊臺山 南鄰：南平快速，與福田接壤 東至：清平高速 北到：機(jī)荷高速,龍華：是寶安區(qū)的東部重鎮(zhèn)，目前龍華片區(qū)包括了龍華、民治、大浪三個街道辦，按政府新規(guī)劃又定義成5個組團(tuán)，總面積92.69平方公里。,坂田：即龍崗區(qū)坂田街道辦，據(jù)最新的深圳城市規(guī)劃，又分為三個組團(tuán)，總面積28.51平方公里，建成區(qū)面積17.75平方公里,崗頭片區(qū),雪象片區(qū),坂田片區(qū),區(qū)域界定小結(jié),龍坂片區(qū)作為中部組團(tuán)的核心，地理位置得天獨(dú)厚，各個組團(tuán)功能劃分清晰明確，并形成與福田中心區(qū)的互補(bǔ)態(tài)勢，與福田有機(jī)的組合，將是龍坂片區(qū)發(fā)展的巨大契機(jī)。,目錄,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,PART3-龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展史,PART4 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART5 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,規(guī)劃提升,區(qū)域界定,人口變化,政府著眼于將龍坂片區(qū)打造為城市的另外一個新中心，其中，中部綜合組團(tuán)規(guī)劃、 龍華新城、二線拓展區(qū)的預(yù)先發(fā)展將極大提升龍坂片區(qū)的綜合實(shí)力，加快區(qū)域發(fā)展進(jìn)程。,中部綜合組團(tuán)規(guī)劃：深圳城市副中心地位的確立，龍坂片區(qū)在該組團(tuán)中處于最有利位置。,特區(qū)綜合功能區(qū),龍華先進(jìn)工業(yè)功能區(qū),龍華坂田商貿(mào) 生活功能區(qū),華為富士康 高新工業(yè)功能區(qū),中部綜合組團(tuán)包括寶安區(qū)的龍華、觀瀾和龍崗區(qū)的布吉坂雪崗。組團(tuán)的功能定位為市中心區(qū)的配套綜合服務(wù)區(qū)。根據(jù)組團(tuán)城市結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，在龍坂一帶形成四個功能明晰的分區(qū),集中有限的城市建設(shè)投資進(jìn)行較高水平重點(diǎn)開發(fā)，迅速啟動城市發(fā)展空間引導(dǎo)城市空間結(jié)構(gòu)和功能結(jié)構(gòu)的合理發(fā)展,該功能區(qū)屬于舊城更新類型。應(yīng)該通過強(qiáng)化舊區(qū)功能、挖掘建成區(qū)空間潛力，獲得發(fā)展空間，與新區(qū)拓展同步考慮,遠(yuǎn)景發(fā)展功能區(qū)為基本建成或土地正在清理、平整，可建設(shè)用地條件成熟、，屬于整合完善類型。,應(yīng)該通過對組團(tuán)內(nèi)用地、道路的規(guī)劃整合，改善局部環(huán)境，完善公共設(shè)施、市政設(shè)施，進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目的引入和建設(shè),龍華新城：高于城市次中心定位，未來龍華新城不僅是深圳的城市次中心，而是深圳的核心居住區(qū)。,片區(qū)的城市發(fā)展目標(biāo)是：建設(shè)具有特色與競爭力的城市地區(qū)，形成充滿活力，并具有良好城市形象的新城市副都心。,福田后花園,深圳后花園,城市次中心,都市副都心,龍華新城核心區(qū)明確定為以深圳北站為中心形成市級綜合客運(yùn)交通樞紐，以交通、商業(yè)服務(wù)與居住生活配套為主要功能的具有特色與競爭力的城市副中心。,二線拓展區(qū)：深圳新興豪宅區(qū)，完善的配套，高規(guī)格的規(guī)劃，深圳未來城市高尚住宅的關(guān)鍵組成部分。,二線拓展區(qū)定位為深圳市中心區(qū)配套服務(wù)的高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化、體育、教育設(shè)施的配套區(qū)。主要職能是為特區(qū)服務(wù)的高標(biāo)準(zhǔn)居住地，疏散特區(qū)內(nèi)居住人口；對龍華乃至中部組團(tuán)具有示范和輻射作用的居住地；深圳市中心區(qū)的延伸和配套發(fā)展區(qū)。,片區(qū)規(guī)劃提升小結(jié),超前的高規(guī)格規(guī)劃，未來功能完善的整體配套，一旦全部予以兌現(xiàn)，片區(qū)將會展現(xiàn)出超強(qiáng)的實(shí)力，成為深圳最具價值的城市核心居住區(qū)域之一。,目錄,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,PART3-龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展史,PART4 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART5 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,規(guī)劃提升,區(qū)域界定,人口變化,龍坂片區(qū)目前以高科技產(chǎn)業(yè)，制造業(yè)為主，2008年片區(qū)GDP超過1600億，占深圳的08年GDP的21%，未來經(jīng)濟(jì)將以高端高科技、高端服務(wù)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)更大的飛躍。,2008年深圳各核心區(qū)域GDP,單位：億,數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒,龍坂片區(qū)GDP超過福田、羅湖,在龍坂片區(qū)的高科技企業(yè)較多，而且，大多是這些企業(yè)的總部及研發(fā)生產(chǎn)基地，并非只是生產(chǎn)工廠，能為片區(qū)貢獻(xiàn)巨大的GDP值；這些企業(yè)所帶來的管理層人員、科研人員及其他的員工，擁有較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能為片區(qū)的房地產(chǎn)市場提供強(qiáng)勁的支撐力。,高科技企業(yè)帶來的管理層人員、科研人員及其他的員工，擁有較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能為片區(qū)的房地產(chǎn)市場提供強(qiáng)勁的支撐力。,片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展小結(jié),龍坂片區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，眾多的高科技企業(yè)基地的存在，為目前的經(jīng)濟(jì)提供了有力的支持；而隨著政府對片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引導(dǎo)，片區(qū)總體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，高科技導(dǎo)向型綜合基地的建設(shè)，總部和研發(fā)力量的加強(qiáng)，更是區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)再次騰飛的關(guān)鍵。龍坂，將會成為深圳的高科技企業(yè)高度密集的核心區(qū)域。,目錄,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,PART3-龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展史,PART4 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART5 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,規(guī)劃提升,區(qū)域界定,人口變化,自身產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的人口結(jié)構(gòu)變化：產(chǎn)業(yè)調(diào)整使得高素質(zhì)人才聚集，低收入者外流。,員工素質(zhì),收入水平,低級技術(shù)工人,企業(yè)管理者、白領(lǐng)、專業(yè)技術(shù)人員,素質(zhì)較低,素質(zhì)較高，基本都受過高等教育,收入低，消費(fèi)能力低,收入較高，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力,龍坂片區(qū)的企業(yè)基本是大型基地，而隨著深圳的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，眾多的工廠外遷，在龍坂片區(qū)只留下總部和研發(fā)基地。,生產(chǎn)基地,員工主體,企業(yè)總部、研發(fā)基地,“擠出效應(yīng)”：外來影響帶來的人口結(jié)構(gòu)變化：-得益于城市化進(jìn)程和關(guān)內(nèi)土地開發(fā)接近尾聲，南山、福田和羅湖客戶呈現(xiàn)向關(guān)外區(qū)域置業(yè)趨勢,東部沿海高尚,住宅區(qū),東部沿海高尚,住宅區(qū),龍華片區(qū),龍坂片區(qū),龍崗中心城,龍崗中心城,寶安中心區(qū),寶安中心區(qū),羅湖客戶,羅湖客戶,福田客戶,福田客戶,南山客戶,南山客戶,2005,年,年,客戶流向,客戶流向,龍坂片區(qū)的巨大地理優(yōu)勢，使得它既是接納福田外流客戶的最佳區(qū)域，同時也能依靠自身的規(guī)劃和其他優(yōu)勢來搶奪羅湖和南山的客戶,“羊群效應(yīng)”：外來影響帶來的人口結(jié)構(gòu)變化：，-作為深圳規(guī)劃最完善，交通最便利的片區(qū)之一，中心區(qū)的財富人群大量移居龍坂，龍坂豪宅片區(qū)開始形成，而周邊片區(qū)的財富人群也會跟隨性的向龍坂片區(qū)聚集，共建龍坂高尚生活圈。,高收入者,高收入者,高尚生活圈,高收入者,高收入者,高尚生活區(qū),人口結(jié)構(gòu)變化小結(jié)：通過片區(qū)自身的產(chǎn)業(yè)升級，能使片區(qū)居民的層次得到提成，而通過成熟片區(qū)的擠出效應(yīng)，為龍坂片區(qū)帶來大量的高尚人群，再吸引周邊片區(qū)的高收入者，從而形成一個真正的高尚生活圈。,中心區(qū)的中層財富人群 中心區(qū)的白領(lǐng)階層,中高收入者成為片區(qū)的主要居民 高素質(zhì)者成為片區(qū)的主要居民,企業(yè)管理層 技術(shù)人員,周邊片區(qū)的財富人群,龍坂片區(qū)的高規(guī)劃，高科技導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)綜合基地的建設(shè)，進(jìn)駐企業(yè)以高科技企業(yè)為主，同時伴隨著龍坂片區(qū)的整體居住人群層次的變化，將會使得居住人口的逐步高學(xué)歷、高收入化，使得片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿了動力，龍坂的房地產(chǎn)市場也能得到非常有利的支撐。,片區(qū)人口演變優(yōu)勢總結(jié),目錄,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART3-龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展史,PART4 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART5 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,未來交通,交通現(xiàn)狀,龍坂片區(qū)目前與市區(qū)相連主要通過梅林關(guān)、福龍路、南平快速和清平高速，其中梅林關(guān)作為主要的連接通道，目前交通壓力較大,吉華路,目錄,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART3-龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展史,PART4 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART5 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,未來交通,交通現(xiàn)狀,龍坂片區(qū)未來的公路規(guī)劃：開通多條新干道，龍坂與福田、羅湖、南山將會實(shí)現(xiàn)真正的無縫連接,福田方向,西麗方向,南山方向,福田方向,羅湖及龍崗方向,寶安方向,觀瀾及東莞方向,龍崗方向,新區(qū)大道,留仙大道,五和大道,規(guī)劃及在建道路狀態(tài),軌道交通規(guī)劃：副中心升級必備條件，軌道交通將區(qū)域迅速盤活，使得龍坂片區(qū)成為真正意義上的城市中心,區(qū)域內(nèi)有地鐵4號線、5號線、6號線和深圳新客站，共計地鐵站點(diǎn)14個，其中上塘、紅山、深圳北站為雙地鐵交匯站點(diǎn)，深圳新客站為3條地鐵線路同時交匯站點(diǎn)。,地鐵4號線：貫穿福田中心區(qū)、龍華新城和龍華老城區(qū)。龍華與福田共建15分鐘生活圈。,4號線二期工程08年已開始施工，預(yù)計2010年可建成投入使用。 4號線在龍華共設(shè)10個站，民樂站、白石龍站、龍華火車站、紅山站、龍?zhí)琳揪挥邶埲A新城內(nèi)。而龍勝站、龍華中心站、清湖站位于龍華老城區(qū) 目前發(fā)車時間約10分鐘一班，只需不到30分鐘，即可從清湖到達(dá)福田口岸,龍華老城區(qū),龍華新城,關(guān)口生活圈,大浪生活圈,15分鐘,地鐵5號線：5號線西起南山前海灣，東到羅湖大劇院，其中龍坂片區(qū)設(shè)有龍華火車站、民治站、五和、坂田和大埔站，共計5個站，可30分鐘內(nèi)達(dá)到羅湖和南山,龍華火車站,五和,民治,坂田,大埔,黃貝嶺,蛇口,坂田生活圈,龍華新城,地鐵6號線,6號線從深圳機(jī)場引出，連接福永、沙井、松崗、公明、光明、石巖、龍華，并連接1號線、4號線和5號線，采用城市鐵路制式，全線長約51.8公里。6號線在龍華設(shè)有5個站點(diǎn)，其中龍華新城有紅山站和龍華火車站兩個站點(diǎn)。但6號線屬于遠(yuǎn)期規(guī)劃，尚未開始動工。,大浪生活圈,龍華新城,快速公交系統(tǒng)：深圳將會開快速公交系統(tǒng)（BRT），其中的2號線連接上步南和清湖，在龍坂片區(qū)共設(shè)梅林檢查站、坂田站、清湖三站，讓客戶從龍坂到達(dá)華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)只需20分鐘。,快速公交與地鐵在清湖、梅林關(guān)、蓮花路、與4號線交匯，在坂田與5號線交匯、而在科技館與1號線相接。 彌補(bǔ)了龍華老城區(qū)北部、坂田南片區(qū)缺乏地鐵的缺點(diǎn)。 與地鐵一期，組成了整個龍坂片區(qū)的快速交通網(wǎng)絡(luò),龍華老城區(qū),坂田生活圈,關(guān)口生活圈,深圳新客站：最便捷，最高效的交通樞紐中心。銜接京廣深港客運(yùn)專線、杭福深客運(yùn)專線及廣深港高速鐵路，并與軌道4、5、6號線接駁，預(yù)計到2020年的年旅客發(fā)送能力將達(dá)到4450萬人次，堪稱全國之首。,新客站將成為構(gòu)建珠三角1小時交通圈的重要節(jié)點(diǎn)，同時預(yù)計深圳到北京時間將由20小時下降到10小 時左右，新客站同時還具備兼具口岸功能，前往香港的旅客人不離站即可辦理過境手續(xù)，屆時無論是 來自珠三角，還是全國其他地區(qū)的旅客都將以此作為始發(fā)地、目的地,深圳新客站的巨大產(chǎn)業(yè)影響力：北京到深圳，上海到深圳兩條高速鐵路的交匯點(diǎn)。在龍華，必然對區(qū)域的物流業(yè)影響很大。而深圳市的“一橫八縱”的市政道路規(guī)劃使區(qū)域的地理位置更加突出，區(qū)域?qū)⒊蔀樯钲谑械慕煌屑~，對區(qū)域的物流業(yè)、商業(yè)、酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)都會帶來重大的影響。,片區(qū)交通前景小結(jié),龍坂片區(qū)既有通往全國的新客站、又有地鐵4、5、6號線，不管是從路網(wǎng)的完善程度，還是從通往各區(qū)的便利程度來看，都是在深圳的關(guān)外地區(qū)首屈一指的，如此便利的交通條件，對片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，都將成為最為重大的支撐力,寶安,南山,龍崗,羅湖,福田,街道,片區(qū)內(nèi)部主干道,片區(qū)對外聯(lián)系要道,地鐵線路,PART3 -龍坂房地產(chǎn)市場歷發(fā)展史,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,PART4 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART5 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,市場現(xiàn)狀,歷史解讀,龍坂把發(fā)展房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)而加以大力發(fā)展，隨著龍華目前各項(xiàng)配套措施的發(fā)展與逐漸成熟，龍華的房地產(chǎn)住宅業(yè)最近幾年來發(fā)展勢頭非?；馃帷?發(fā)展提升期 2002年至2007年,發(fā)育成長期 1999年至2001年,代表性項(xiàng)目：天景山莊、石化新村、瀅水山莊 特性：量小，價低、品質(zhì)低，產(chǎn)品單一 客戶：本地工廠企業(yè)主 片區(qū)交通：僅通過梅林和布龍路與市區(qū)連通,萌芽起步期 1999年之前,品牌發(fā)展期 2008年開至今,代表性項(xiàng)目：美麗365、錦繡江南、書香門第、世紀(jì)春城、日出印象、香水郡、圣莫麗斯、星河丹堤、金地梅隴鎮(zhèn) 特性：呈現(xiàn)以中檔精品為主，高端和低端產(chǎn)品為輔的結(jié)構(gòu) 客戶： 關(guān)內(nèi)客戶成為主體 片區(qū)交通： 2005年清平高速、2006年南坪快速開通,代表性項(xiàng)目：萬科四季花城、美麗家園、風(fēng)和日麗 特性：建筑類型以多層為主，別墅和小高層為補(bǔ)充；規(guī)模以中小樓盤為主，存在個別大項(xiàng)目 客戶： 關(guān)內(nèi)客戶開始出現(xiàn) 片區(qū)交通：僅通過梅林和布龍路與市區(qū)連通,代表性項(xiàng)目：上塘道、溪山、龍岸、金域華府、水榭山 特性：高端項(xiàng)目成為主流，戶型較大 客戶： 福田中心區(qū)客戶成為購房主力 片區(qū)交通： 2007年12月21日，福龍路開通，可不經(jīng)梅林關(guān)直接抵達(dá)福田,區(qū)域進(jìn)駐發(fā)展商的演變之路：在06年以前，龍坂片區(qū)的開發(fā)商基本是本地原著開發(fā)商，只有萬科一個知名大開發(fā)商有項(xiàng)目在售，2005年開始，金地、金光華等眾多知名發(fā)展商進(jìn)駐，區(qū)域樓盤品質(zhì)開始提升，2009年之后，將有更多知名發(fā)展商陸續(xù)拉開序幕。樓盤品質(zhì)將有更大的飛躍。,龍坂房地產(chǎn)市場的先驅(qū)者：萬科，從1999年開始，作為第一個品牌發(fā)展商在耕耘龍坂片區(qū)，堅持品質(zhì)化原則，帶領(lǐng)著龍坂片區(qū)的房地產(chǎn)市場一路向前。也使得整個區(qū)域的綜合居住吸引力大大提升。,萬科第五園2：開發(fā)時間： 2004至今，建筑面積：63萬,龍坂片區(qū)歷史供應(yīng)情況：龍坂片區(qū)新房供應(yīng)量從歷年起伏較大，今年到目前為止，已經(jīng)突破了歷史的最高水平,03年和08年是兩個低谷期，而05年和09年是低估后的急速反彈 龍坂片區(qū)的房地產(chǎn)市場走勢并不穩(wěn)定，但是，可以看到，其供應(yīng)量高峰一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)景氣程度到達(dá)高峰期前。,龍坂片區(qū)歷年價格變動：龍坂片區(qū)的新盤價格相對平穩(wěn)，價格從01年開始慢慢上升，06年到07年處于了一個急速上升期，而07年到現(xiàn)在則又是平穩(wěn)發(fā)展。,龍坂片區(qū)房地產(chǎn)價格走勢,2005年以前，龍華片區(qū)的均價在2800元4800元每平方米之間，穩(wěn)中有升，03年漲幅較大。 2005年，龍華均價突飛猛進(jìn)，大部分樓盤均價都在5000元/平方米以上， 2006年一季度龍華房價延續(xù)05年走勢，片區(qū)06年整體均價高達(dá)8700元/平方米。 07年上半年樓市火爆，最高均價近16000元/平方米。之后，樓市急轉(zhuǎn)直下，樓盤滯銷，但受圣莫麗斯和星河丹堤的影響，龍華07年整體均價14400元/平方米，同比上漲66%。 08年龍華各盤價格普遍下滑，不過，由于萊蒙水榭山及星河丹堤別墅熱銷，08年龍華房價同比仍上漲約6%。,供應(yīng)戶型：戶型從早期的小戶型變成了中大戶型為主流，市場的主力戶型段為2房、3房。,02-05年，小戶型所占的比例較大，但是90以上的三房卻是份額最大的戶型 06-07年，70一下的兩房份額下降，70平米以上的中大戶型成為了市場的主流 08年，受限于9070正常，90平米以上的戶型所占的份額有下降，但是，2房、3房依然是該時期龍坂市場的主流 09年，多個項(xiàng)目新推小戶型較多，70平米以上的兩房份額上升，4房的份額也明顯上升,歷年戶型配比情況,區(qū)域戶型配比：從各區(qū)域的的戶型配比情況來看，2房和90以上的3房都是各區(qū)域的主力戶型，90以下的三房的市場份額不大。,世紀(jì)春城案例：世紀(jì)春城在龍坂片區(qū)的房地產(chǎn)市場上時間跨度大，是龍坂片區(qū)市場發(fā)展的代表性項(xiàng)目之一,2003年到2006年，世紀(jì)春城的價格快速而平穩(wěn)的上漲，而07年上漲幅度最大；在產(chǎn)品供應(yīng)方面，1期到4期，大戶型的產(chǎn)品的總體比例是在逐步放大的,第五園歷年產(chǎn)品供應(yīng)：因地制宜，有大有小,2005-2006 聯(lián)排、疊墅、洋房,2006-2007 庭院別墅、疊墅、高層,2008.09.08 高層,2008.09.08 高層,46,金地梅隴鎮(zhèn)：作為深圳市場高峰期的龍坂標(biāo)桿，于2006年開始銷售，先開發(fā)較好的地塊，優(yōu)質(zhì)單位引起市場關(guān)注；二期位于園林中心，條件最好，三、四期資源最差，最后開發(fā)，戶均面積逐步減小。,從梅隴鎮(zhèn)歷年產(chǎn)品供應(yīng)情況來看，戶型逐步走小，主要原因是價值較優(yōu)的地塊提前開發(fā)；而價格方面，梅龍鎮(zhèn)的價格漲跌受整體市場影響較大，升降幅都比較大,梅龍鎮(zhèn)戶型配比變化,目錄,PART4 -龍坂房地產(chǎn)市場歷史供應(yīng)及現(xiàn)狀簡析,PART3-龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展史,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,PART5 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART6 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,市場現(xiàn)狀,歷史供應(yīng),2009年龍華在售項(xiàng)目：高品質(zhì)成為區(qū)域項(xiàng)目的代名詞，而本區(qū)域也是深圳房地產(chǎn)市場的焦點(diǎn),2009年坂田在售項(xiàng)目：2009年在售的項(xiàng)目只有5個，其中萬科城和春華四季園已經(jīng)售罄，而佳兆業(yè)上品的價格明顯超出市場預(yù)期，導(dǎo)致銷售速度受到影響,春華四季園,萬科城,PART4 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART3-龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展史,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,PART5 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況,未來供應(yīng)指標(biāo)劃分析,供應(yīng)總量,人口變化,預(yù)計2010年推出項(xiàng)目：成就深圳最熱點(diǎn)置業(yè)地帶之一,龍坂預(yù)計2010年會有約200萬建面的供應(yīng)推出市場，而10年初步估算全市新推面積達(dá)1200萬左右。雖然；龍坂片區(qū)所占的份額不是最大的，但是，因?yàn)槭兄行牡貛У母Ｌ锖土_湖均不足百萬的可售面積，所以，作為離福田和羅湖最近的片區(qū)之一的坂田，將會承擔(dān)起中心區(qū)市場購買力釋放的重點(diǎn)對象，將會成為2010年深圳樓市的最熱點(diǎn)片區(qū),城市陽光花園,錦繡江南 弓村項(xiàng)目,古藤濃,水榭春天,曼海寧,萬?；▓@,萬科華昱,星河騰輝,上塘道二期,中航龍華,預(yù)計2011年新推出項(xiàng)目：2011年，據(jù)中原地產(chǎn)的不完全統(tǒng)計，約有94萬的供應(yīng)，舊改項(xiàng)目將成為供應(yīng)重點(diǎn)。,信義坂田,光浩大發(fā)埔,卓能雅苑,民寶路項(xiàng)目,龍一號,鵬潤達(dá)項(xiàng)目,綠景818,有所為坂田項(xiàng)目,2012年預(yù)計推出項(xiàng)目：2012年到2013年，龍坂片區(qū)的新增供應(yīng)量約為326萬，但由于涉及到眾多的舊改項(xiàng)目，不可控因素較大多，因此，可能會出現(xiàn)較大的變化。,深業(yè)龍華,名居項(xiàng)目,匯鑫項(xiàng)目,綠景牛欄前,九州新天地,振業(yè)龍華,龍光項(xiàng)目,金光華龍華西,花半里清湖,深圳各主要組團(tuán)供應(yīng)量對比：相比深圳的其他組團(tuán)的供應(yīng)，區(qū)域未來兩年預(yù)計供應(yīng)量并不算最多，但區(qū)域歷史沉淀的原因，必定成為深圳關(guān)注度極高的區(qū)域之一,龍崗中心城 約440萬,龍坂片區(qū) 約230萬,南山 約300萬,寶安中心區(qū) 約200萬,觀瀾 約80萬,福田 約100萬,布吉 約80萬,羅湖 約110萬,鹽田 約40萬,橫崗 約120萬,PART5 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART4 -龍坂房地產(chǎn)市場歷史供應(yīng)及現(xiàn)狀簡析,PART3-龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展史,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,PART6 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,交通沿線供應(yīng)分析,未來供應(yīng)指標(biāo)劃分,供應(yīng)總量,未來代表性項(xiàng)目,2010年-2012非舊改項(xiàng)目預(yù)計應(yīng)：基本集中在二線拓展區(qū),2010年-2012舊改項(xiàng)目預(yù)計供應(yīng): 分散，但是進(jìn)展速度快，體量較大,龍坂片區(qū)未來舊改項(xiàng)目所占比例較大，舊改項(xiàng)目開展的速度，將會在一定程度上影響著片區(qū)的房地產(chǎn)市場的走勢,2010年-2012年新增商業(yè)供應(yīng)面積約31萬。約占總供應(yīng)面積的10%，體量較大，若是開發(fā)速度及經(jīng)營預(yù)期能提前或者同步實(shí)現(xiàn)，將很大程度提升區(qū)域的配套發(fā)展速度。,2010年至2012年，龍坂片區(qū)預(yù)計新增住宅項(xiàng)目，建造面積低于10萬的12個，只占2010-2012年可能推出項(xiàng)目總數(shù)的28.6%。,2010年-2012年可能推出項(xiàng)目，10萬-20萬之間的有16個，約占該時間段可能推出項(xiàng)目總數(shù)的38%。,2010年-2012年龍坂片區(qū)預(yù)計推出的住宅項(xiàng)目，建造面積超過30萬的約有9個，約占該時段推出的全部項(xiàng)目數(shù)量的21.9%,區(qū)域未來供應(yīng)量及指標(biāo)小結(jié),供應(yīng)量居全市核心，焦點(diǎn)集中區(qū)域,區(qū)域焦點(diǎn)化,舊改項(xiàng)目居多，城市提升及地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵依賴舊改速度,新城市化,商業(yè)面積占重要份額，居住成熟度的提升指日可待,配套完善化,區(qū)域內(nèi)建筑面積超過10萬的項(xiàng)目占據(jù)了大部分，預(yù)示著龍坂片區(qū)真正大盤群居時代的全面到來,規(guī)?；?PART4 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART3-龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展史,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,PART5 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,交通沿線供應(yīng)分析,未來供應(yīng)指標(biāo)劃分,供應(yīng)總量,未來代表性項(xiàng)目,地鐵4號線：未來數(shù)年內(nèi)，4號線地鐵沿線供應(yīng)預(yù)計達(dá)300萬，而政府取消了港鐵沿線物業(yè)的建面達(dá)290萬的項(xiàng)目，后期的土地供應(yīng)將會決定片區(qū)交通沿線市場發(fā)展的走向。,地鐵5號線：地鐵5號線是從羅湖到南山，對于搶奪羅湖和南山的客戶來說，具有非常重大的意義，目前該線路沿線，目前明確的項(xiàng)目不多，走勢受未來政府釋放土地供應(yīng)的影響較大,萬科華昱,上品雅園,龍一號,BRT2沿線物業(yè):補(bǔ)缺地鐵5號線，進(jìn)一步拉近和羅湖的關(guān)系，利用片區(qū)的高規(guī)格規(guī)劃來最大限度的搶奪羅湖客戶,目前BRT在龍坂片區(qū)設(shè)的三個站點(diǎn)，旁邊未來兩年到三年內(nèi)新項(xiàng)目推出的可能性極小，基本是服務(wù)于已經(jīng)入伙的項(xiàng)目,PART5 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART4 -龍坂房地產(chǎn)市場歷史供應(yīng)及現(xiàn)狀簡析,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,PART6 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,交通沿線供分析,未來供應(yīng)指標(biāo)劃分,供應(yīng)總量,未來代表性項(xiàng)目,潛龍曼海寧：一個本地發(fā)展商的升級鉅作，一個足以影響未來的項(xiàng)目,開盤時間：預(yù)計2010年3月 開發(fā)商：潛龍地產(chǎn) 總建面：17萬 主力戶型：68-90 2房和小3房 項(xiàng)目特點(diǎn)：國際級項(xiàng)目規(guī)劃及品質(zhì)，LOWE玻璃，高園林覆蓋率，地鐵物業(yè),聯(lián)合世界級著名建筑事務(wù)所 美國SBA擔(dān)綱設(shè)計,“綠洲城”規(guī)劃理念與區(qū)域“綠谷” 融合，生態(tài)優(yōu)勢凸顯,1.6億重金打造國際化豪標(biāo)外立面,水榭春天：深圳房地產(chǎn)高端品牌的延續(xù)，香蜜湖北再造水榭花都,開 發(fā) 商：深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司 地 址：安區(qū)龍華二線拓展區(qū)人民路和規(guī)劃路富國路交匯處東南側(cè) 占地面積： 173298.31 建筑面積： 565892 ，其中商業(yè)面積102,000 建筑類別：分三期開發(fā)，3棟18層和9棟33-34層的住宅，一階段2#推出510套 產(chǎn)品類別： 70%戶型小于等于90平米，一階段2#主力戶型為82-88三房 ，輔以 少量70平二房、115平大三房和135平米四房。 預(yù)計2010年上半年入市。,萬科華昱項(xiàng)目：低容積率規(guī)劃、超值戶型贈送、原山地貌景觀,龍坂東最低容積率； 超值戶型贈送，贈送率在22%-30%左右； 部分板樓產(chǎn)品，南北通透開揚(yáng)； 周邊無遮擋，視野開闊； 以實(shí)用居家型產(chǎn)品為主，為當(dāng)前市場接受度較高的產(chǎn)品；,指標(biāo) 項(xiàng)目占地：6.2萬平米 總建面：9.9萬平米 住宅建面：96029平米 商業(yè)建面：1000平米 幼兒園：2400平米 容積率：1.6,目錄,PART6 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,PART5 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART4 -龍坂房地產(chǎn)市場歷史供應(yīng)及現(xiàn)狀簡析,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,區(qū)域價值提升優(yōu)勢,區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景,片區(qū)核心優(yōu)勢,區(qū)域提升障礙預(yù)警,房地產(chǎn)發(fā)展格局,龍坂片區(qū)核心優(yōu)勢,優(yōu)勢二：規(guī)劃完善，未來片區(qū)的配套完善，交通組織結(jié)構(gòu)完整。,優(yōu)勢三：新客站的建設(shè)，奠定了龍坂片區(qū)作為城市中心的地位。,優(yōu)勢四：龍坂片區(qū)的高科技產(chǎn)業(yè)提升速度為片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了重要的保證,優(yōu)勢一：處于深圳城市改造進(jìn)程的先鋒，龍坂片區(qū)是深圳舊城改造最多的片區(qū)之一，但是，目前舊城改造速度極快，并且在動工的舊改項(xiàng)目進(jìn)展也相當(dāng)?shù)捻樌Ｅf改的提速令區(qū)域的城市化進(jìn)程如虎添翼,目錄,PART6 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,PART5 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART4 -龍坂房地產(chǎn)市場歷史供應(yīng)及現(xiàn)狀簡析,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,區(qū)域價值提升優(yōu)勢,區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景,片區(qū)核心優(yōu)勢,區(qū)域提升障礙預(yù)警,房地產(chǎn)發(fā)展格局,深圳城市發(fā)展軌跡注定以北延伸，未來三十年看北部：深圳從羅湖往西軸發(fā)展已經(jīng)很充分，因?yàn)闁|部生態(tài)規(guī)劃，已無大發(fā)展的可能，只有往北，才是城市下一步的發(fā)展方向,目前深圳已形成了以福田中心（福田、羅湖）、寶安中心（南山、寶安中心區(qū)）為核心的兩大城市核心,羅湖中心區(qū)福田區(qū)南山區(qū)寶安中心區(qū)北（龍華、橫崗、龍崗中心城）,寶安中心區(qū),南山中心區(qū),福田中心區(qū),寶安大道 西部跨海通道 地鐵1號線延長、5號線 寶安中心區(qū)規(guī)劃,濱海大道 地鐵1號線、2號線 南山中心區(qū)、深圳灣金融區(qū)規(guī)劃,深南大道 地鐵1號線 福田中心CBD綜合規(guī)劃,深圳城市發(fā)展規(guī)律顯示，本區(qū)域注定成為城市發(fā)展最核心區(qū)域：由東往西，伴隨著交通道路的規(guī)劃兌現(xiàn)，直接帶來區(qū)域價值的巨大飛躍，平均每兩年催生一個新的中心，區(qū)域價值隨之飆升，房地產(chǎn)市場由之引爆，,目錄,PART6 -龍坂片區(qū)未來市場格局預(yù)研,PART5 -龍坂片區(qū)房地產(chǎn)市場未來供應(yīng),PART4 -龍坂房地產(chǎn)市場歷史供應(yīng)及現(xiàn)狀簡析,PART1 - 龍坂片區(qū)概述,PART2 -龍坂片區(qū)交通布局,區(qū)域價值提升優(yōu)勢,區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景,片區(qū)核心優(yōu)勢,區(qū)域提升障礙預(yù)警,房地產(chǎn)發(fā)展格局,交通優(yōu)勢明顯位于全市之首：龍坂片區(qū)與鄰近的橫崗、龍崗中心城一樣，都會從軌道交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)中得到機(jī)會，但是龍坂的優(yōu)勢，卻是橫崗、龍崗中心城所無法比擬的,龍坂片區(qū)是唯一一個能夠直接連通關(guān)內(nèi)三個區(qū)的片區(qū)，而且均用不到20分鐘即可到達(dá)關(guān)內(nèi)各區(qū) 龍坂片區(qū)是地鐵站點(diǎn)最多的片區(qū)，也是密度最大的片區(qū) 龍坂片區(qū)的地鐵線路最多 BRT時各個區(qū)都有規(guī)劃的，但是龍坂的2號線，已經(jīng)在進(jìn)行意見征求，進(jìn)展速度快,未來價值提升速度決定價格提速：規(guī)劃上可以媲美深圳灣區(qū)域的龍坂片區(qū)，兌現(xiàn)規(guī)劃以后，必將和深圳灣一樣有更明顯的價格提升,后海灣商業(yè)文化板塊規(guī)劃， 濱海區(qū)域以景