稅務(wù)知識培訓(xùn)之土增-土地增值稅.ppt

土地增值稅,2014年5月培訓(xùn),專題培訓(xùn)之,Company Logo,內(nèi)容安排,概述,征稅范圍、納稅人和稅率,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定,應(yīng)納稅額的計算,減免稅優(yōu)惠,申報和繳納,第一部分 概述,一、概念：對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。 二、特點： （1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象 （2）征稅面比較廣 （3）采用扣除法和評估法計算增值額 （4）實行超率累進稅率 （5）實行按次征收,第二部分 征稅范圍、納稅人和稅率,一、征稅范圍 （一）一般規(guī)定 1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。 2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。 3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。,（二）具體規(guī)定,二、納稅人 土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。,三、稅率 土地增值稅四級超率累進稅率表,第三部分 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定,土地增值稅的征稅對象即增值額應(yīng)稅收入扣除項目。,一、收入額的確定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從形式看，包括：貨幣收入實物收入其他收入 1.實物收入：按收入時的市場價格折算成貨幣收入； 2.無形資產(chǎn)收入：專門評估確定其價值后折算成貨幣收入； 3.外國貨幣：按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算。,二、扣除項目及其金額（要兩看：看主體看標(biāo)的，扣除項目有差異） （一）新建房地產(chǎn)的扣除項目的確定（扣五項） 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容： （1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款： 出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金； 以行政劃撥方式取得的地價款為按規(guī)定補交的土地出讓金； 以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。 （2）納稅人在取得土地使用權(quán)時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，如登記、過戶手續(xù)費和契稅。,2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本） 是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括： 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。,3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）：銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 開發(fā)費用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。 （1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)的貸款證明的。 利息支出據(jù)實扣，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額； 其他開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除； 公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi),（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。 公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi) 注意：利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。 超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1.2項所述兩種辦法。 土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。,4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的稅金，即：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加、地方教育費附加等。,5.財政部規(guī)定的其它扣除項目。 此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除，用公式表示： 加計扣除費用（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）20% 注意：1.對取得土地使用權(quán)后,未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。,2.納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： （1）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。 （2）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。,（二）舊房和建筑物的扣除項目的確定（俗稱：賣二手房） （1）房屋及建筑物的評估價格:評估價格重置成本價成新度折扣率（成新度不等同于會計的折舊） 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。,（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價款（未支付或無憑據(jù)不扣）和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用（評估費可以扣除，但隱瞞、虛報情形下的評估費不得扣）。 （3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金:營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅 對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。,第四部分 應(yīng)納稅額的計算,一、土地增值稅的計算 土地增值稅的計算步驟如下： （1）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入； （2）計算扣除項目金額； （3）計算增值額： （4）計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率； （5）計算應(yīng)納稅額。,【典型例題1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10 000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1 000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3 000萬元；財務(wù)費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。,（1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1 000萬元 （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3 000萬元 （3）房地產(chǎn)開發(fā)費用50050（1 0003 000）5%650（萬元） （4）允許扣除的稅費為555萬元 （5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20% 加計扣除額（1 0003 000）20%800（萬元） （6）允許扣除的項目金額合計1 0003 0006505558006 005（萬元） （7）增值額10 0006 0053 995（萬元） （8）增值率3 9956 005100%66.53% （9）應(yīng)納稅額3 99540%6 0055%1 297.75（萬元）,【典型例題2】某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。,（1）評估價格60070%420（萬元） （2）允許扣除的稅金27.5萬元 （3）扣除項目金額合計42027.5447.5 （萬元） （4）增值額500447.552.5（萬元） （5）增值率52.5447.5100%11.73% （6）應(yīng)納稅額52.530%447.5015.75（萬元）,二、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偂Ｈ舭创宿k法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂？鄢椖拷痤~扣除項目總金額（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積受讓土地使用權(quán)的總面積）,第五部分 減免稅優(yōu)惠 一、一般減免稅規(guī)定 （一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。 附：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下;允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。 （二）因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。 指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 （三）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。,第六部分 申報和繳納 一、申報納稅程序 納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。 納稅人因經(jīng)常發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，可按月或稅務(wù)機關(guān)規(guī)定期限繳納。 二、納稅時間和繳納方法 1.一次性交割付清價款，辦理過戶登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部稅款。 2.分期收款方式轉(zhuǎn)讓，合同規(guī)定的收款日確定，按比例計算每次稅額，每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納。 3.全部竣工前轉(zhuǎn)讓的，預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。 三、納稅地點：土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)征收。即房地產(chǎn)的坐落地。,四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理 （一）土地增值稅的清算受理： 1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：（滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)） （1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（在納稅人收到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)） （1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。,（二）土地增值稅清算時相關(guān)問題的處理： 1.土地增值稅清算時收入的確認(rèn) 已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 2.質(zhì)量保證金的扣除 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 3.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 4.契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。,5.拆遷安置費的扣除，按以下規(guī)定處理： （1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；或由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定），同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 （2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 （3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 6.預(yù)繳土地增值稅后,清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。,（三）其他隱藏的需要注意的幾點： （1）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （2）與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理： A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 （3）銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。,土地增值稅的納稅籌劃技巧,一、分散收入籌劃法 由于土地增值稅采用的是以增值額為基礎(chǔ)的超額累進稅制，因此土地增值稅籌劃最關(guān)鍵的一點就是合理合法地控制、降低增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除扣除項目的金額的余額。因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負(fù)的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入的常用方法有： 1、將可以分開單獨計價的部分從整個房地產(chǎn)中分離 假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢寫字樓，寫字樓的市場價值是500萬元，其所含各種附屬設(shè)備的價格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，對寫字樓的價格和附屬設(shè)備的價格不加區(qū)分，而是將全部金額600萬元以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則相同條件下的增值額會增加100萬元，相應(yīng)地應(yīng)納稅額也就會增大。但是如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，僅在合同上注明500萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，可以使得增值額變小，節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，而且由于購銷合同適用0.3的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.5稅率要低，還可以節(jié)省印花稅，降低了企業(yè)的稅負(fù)。,2.分別簽訂購房合同和裝飾裝潢合同 當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備及進行裝潢、裝飾時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達到了降低稅負(fù)的目的。,3、利用分別核算法分散收入 稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值率小于20%免征土地增值稅。同時，稅法還規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅待遇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，分別核算與不分別核算稅負(fù)大不相同。,舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)收入為2億，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為1.2億元，豪華住宅的銷售額為8 000萬元。稅法規(guī)定可扣除項目的金額為1.4億元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可扣除項目的金額為10 050萬元，豪華住宅的可扣除項目的金額為3 950萬元。 不分別核算時：應(yīng)納土地增值稅增值率=（20 000-14 000）14 000100%=42.9%，適用稅率為30%，應(yīng)納土地增值稅=（20 000-14 000）30%=1 800（萬元）。 分別核算時： 普通住宅：增值率=（12 000-10 050）10 050100%=19.4%. 稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值率小于20%免征土地增值稅。 所以應(yīng)納土地增值稅=0（萬元）。 豪華住宅：增值率=（8 000-3 950）3 950100%=103%. 適用稅率為50%，應(yīng)納土地增值稅=（8 000-3 950）50%-3 95015%=1432.5（萬元）。 二者合計應(yīng)納土地增值稅1 432.5萬元。 分別核算比不分別核算少支出稅金=1 800-1 432.5=367. 5（萬元）。,二、“臨界點”籌劃法 土地增值稅計算中增值率的高低決定了適用稅率的高低。增值率取決于房地產(chǎn)開發(fā)收入和扣除項目金額。降低增值率的方法有兩種：一是合理定價，通過適當(dāng)降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。但是，價格的降低會減少企業(yè)的收益。二是增加扣除額。納稅人應(yīng)當(dāng)通過事先測算，制定最佳銷售價格，達到降低稅負(fù)，綜合經(jīng)濟效益最佳的目的。企業(yè)可以分以下兩種情況進行測算：,1.享受起征點的稅收優(yōu)惠而制定的銷售價格 假定某房地產(chǎn)開發(fā)商建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為500萬元，則當(dāng)銷售這批商品房的價格為x時，相應(yīng)的銷售稅金及附加為： 5%（1+7%+3%+2%）x=5. 6% x，【式中：5%為營業(yè)稅；7%為城市維護建設(shè)稅；3%為教育費附加； 2%為地方教育費附加； 】； 這時，其全部允許扣除項目金額為：500+5. 6% x 根據(jù)有關(guān)起征點的規(guī)定，企業(yè)享受起征點稅收優(yōu)惠的最高售價應(yīng)滿足： x=（500+5. 6% x）（1+20%）。 解以上方程得x=643.23.即當(dāng)售價為643. 23萬元時，增值率低于20%此時，全部允許扣除項目金額=500+5. 6%643. 23=536. 02（萬元）。 也就是說，開發(fā)商只有將其銷售額控制在643.23萬元以內(nèi)，才能享受到免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，否則將全額征稅。,2.通過提高售價達到增加收益的目的 當(dāng)增值率略高于20%時，即應(yīng)適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規(guī)定。沿用上例，假定此時的售價為643. 23+y（式中y為提高的售價）；相應(yīng)的允許扣除項目金額應(yīng)當(dāng)提高5. 6% y（為銷售稅金及附加的增加額）， 這時，全部允許扣除項目的金額=536. 02+5. 6% y； 增值額=（643.23+y）-（536.02+5. 6% y）=107.21+94.4% y； 企業(yè)應(yīng)交納的土地增值稅=（107.21+94. 4% y）30%=32.16+28.32% y. 若企業(yè)欲使提高售價帶來的收益超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使y 32.16+28.32% y 即y 44.87. 此時的售房價格最少應(yīng)為：643.23+44.87=688.10（萬元）。 也就是說，只有售房價格高于688.10萬元時，企業(yè)才能達到通過提高售價獲取更大收益的目的。,三、費用轉(zhuǎn)移籌劃法 房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出是按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。但管理費用、銷售費用是按實際支出數(shù)扣除的，如果不事先籌劃，往往會造成不同項目負(fù)擔(dān)費用的高低不同，從而使不同項目增值率不同，造成多交稅。這就需要事前籌劃?；I劃時，把總部的一些人員分流到或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關(guān)費用可以分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去，既減少了期間費用，又增大了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加開支的情況下，可以增大土地增值稅允許扣除項目金額。,四、建房方式籌劃法 1.合作建房方式 稅法規(guī)定，對于一方出地一方出資的雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。但如果建成后轉(zhuǎn)讓的，則屬于征收土地增值稅的范圍。根據(jù)這一政策，可作納稅籌劃如下： 假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金，這樣從形式上就符合了一方出土地、一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住房建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅，從而達到降低稅負(fù)的目的。,2.代建房方式 稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入，該收入不屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅征稅范圍，而屬于營業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)營業(yè)稅適用的是3%的比例稅率，稅負(fù)顯然比土地增值稅的30%60%的四級超率累進稅率要低得多。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的購買用戶，簽訂建房合同，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式。這時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用客戶的名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以通過協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要注意從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)屬沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。,【案例操作】某房地產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)。2013年3月2日，該公司出售普通住宅一幢，總面積91000平方米。該房屋支付土地出讓金2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息（不能按收入項目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%、教育費附加征收率為3%，地方教育費附加征收率為2% 。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。企業(yè)營銷部門在制定售房方案時，擬定了兩個方案，方案一：銷售價格為平均售價2000元平方米；方案二：銷售價格為平均售價1978元平方米。 問題： 1.分別計算各方案該公司應(yīng)納土地增值稅。 2.比較分析哪個方案對房地產(chǎn)公司更為有利，并計算兩個方案實現(xiàn)的所得稅前利潤差額。,方案（1）該公司應(yīng)納土地增值稅 （1）銷售收入9100020001000018200（萬元） （2）計算扣除項目： 取得土地使