微軟用戶-懷柔山水天地商業(yè)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào).ppt

,懷柔山水天地商業(yè)項(xiàng)目 定位及物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào),版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。,謹(jǐn)呈：宏懷房地產(chǎn)有限公司,一 項(xiàng)目本體分析,項(xiàng)目距北京市四環(huán)約50公里 項(xiàng)目位于懷柔區(qū)南大門，距懷柔區(qū)中心約3.8公里。 項(xiàng)目南側(cè)濱臨懷河，河道寬30米。,項(xiàng)目位置,交通通達(dá)性,項(xiàng)目與北京市區(qū)距離約一小時(shí)車程 項(xiàng)目距101國(guó)道約1.7公里 06年下半年京承高速開通后將縮短到本項(xiàng)目的時(shí)間.,本體分析,1.7公里,項(xiàng)目四至,東側(cè)為天鴻時(shí)尚島項(xiàng)目 商業(yè)所臨河道寬約30平，深約1.5米，河面景觀一般 南側(cè)過河為雙向四車道公道，所行車輛較少，936經(jīng)過項(xiàng)目大門,北側(cè)為空地 將來會(huì)是別墅,南側(cè)跨過懷河是廟城鎮(zhèn)政府,西側(cè)跨過懷河是榮城小區(qū),東側(cè)是條規(guī)劃七米寬的道路,規(guī)劃指標(biāo),規(guī)劃總用地： 8.30公頃 建設(shè)用地：5.5 公頃 地上建筑面積：3.81萬(wàn)平米 地下建筑面積：7821平米 容積率：0.68 自持面積：1.5萬(wàn) 平米 銷售面積：2.3萬(wàn)平米,項(xiàng)目規(guī)劃情況,全框架結(jié)構(gòu) 1-8號(hào)樓首層層高5.1米 二層、三層層高3.9米 柱距7M，進(jìn)深18M,樓梯,操作間,會(huì)議樓,項(xiàng)目規(guī)劃情況,層數(shù),樓號(hào),項(xiàng)目規(guī)劃情況,溫泉會(huì)所,現(xiàn)狀,3、4、5、6、7號(hào)樓已建設(shè)完成 1、2、8、9號(hào)樓即將啟動(dòng)，全部建設(shè)2007年5.1完成 3、4號(hào)樓地下為配電室和機(jī)房及停車場(chǎng)，計(jì)130輛車位 5、6、7號(hào)地下為停車及設(shè)備間，其中5、6號(hào)樓地下為有停車位計(jì)66輛 地面停車位150輛,1,2,3,4,5,6,7,8,9,會(huì)議室,本體分析結(jié)論,中等規(guī)模地塊。,項(xiàng)目腹地雁棲湖和紅螺山等旅游資源為項(xiàng)目提供了潛在客流。 懷柔新城規(guī)劃使該區(qū)域同時(shí)幅射產(chǎn)業(yè)園區(qū)和影視城。,與北京市區(qū)的車行距離較遠(yuǎn)。 離懷柔區(qū)域中心車行距離不遠(yuǎn)。 交通路況較好，但旅游旺季可能出現(xiàn)交通不暢情況，心理認(rèn)知距離也較遠(yuǎn)。,規(guī)模,交通條件,區(qū)域資源,二 客戶目標(biāo)和項(xiàng)目界定,片區(qū)發(fā)展規(guī)劃,兩個(gè)基地 中影集團(tuán)生產(chǎn)基地 懷柔技術(shù)研發(fā)基地,兩組團(tuán) 雁棲組團(tuán)是懷柔最重要的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)基地 廟城組團(tuán)將大力發(fā)展休閑娛樂業(yè)、時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，成為懷柔區(qū)的對(duì)外形象窗口和休閑娛樂基地。,兩城區(qū) 中心區(qū)（包括老城區(qū)和核心區(qū)）承擔(dān)著懷柔新城的綜合服務(wù)職能，是全區(qū)的行政管理中心、公共服務(wù)中心和旅游休閑會(huì)議中心。東部新區(qū)（包括北房和楊宋）是新城的主要發(fā)展方向,三大板塊 新城東區(qū)板塊 廟城板塊 紅螺山板塊,生態(tài)發(fā)展區(qū)：在北京城市總體規(guī)劃中，懷柔被確定為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)； 城市性質(zhì)：北京市東部發(fā)展帶上的重點(diǎn)地區(qū)；是北京市國(guó)際交往中心的重要組成部分；是北京市生態(tài)環(huán)境保護(hù)帶的重要組成部分和飲用水源地之一；重點(diǎn)發(fā)展旅游、會(huì)議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能；平原地區(qū)適當(dāng)發(fā)展科技含量高、無污染的都市型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代制造業(yè),懷柔的生態(tài)發(fā)展規(guī)劃,廟城發(fā)展規(guī)劃,規(guī)劃方向：廟城組團(tuán)將大力發(fā)展休閑娛樂業(yè)、時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，成為懷柔區(qū)的對(duì)外形象窗口和休閑娛樂基地。 性質(zhì)：門戶經(jīng)濟(jì)、窗口經(jīng)濟(jì);,片區(qū)發(fā)展規(guī)劃,京承的開通的利好因素,交通時(shí)間縮短：京承高速預(yù)計(jì)06年10月通車，預(yù)計(jì)從市內(nèi)至懷柔的車程時(shí)間綜短至30分鐘左右， 旅游人群增多：，交通時(shí)間縮短，周邊旅游人群將有一定幅度的增多。,區(qū)域背景掃描結(jié)論,項(xiàng)目所在地為北京市區(qū)和遠(yuǎn)郊生態(tài)度假區(qū)的知名景區(qū)之間，懷柔區(qū)域中心邊緣。 懷柔城市規(guī)劃及項(xiàng)目的區(qū)域控規(guī)調(diào)整將提升區(qū)域生態(tài)形象認(rèn)知，利于項(xiàng)目資源價(jià)值的挖掘。 京承高速開通將縮短市區(qū)至項(xiàng)目的通達(dá)時(shí)間，增加郊區(qū)旅游人員數(shù)量。,客戶目標(biāo)和約束條件,項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo),啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)快速的現(xiàn)金回流：商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2006年10月對(duì)外集中亮相，2007年全部建設(shè)完成，盡快實(shí)現(xiàn)2.3萬(wàn)平米商業(yè)的現(xiàn)金回流; 贏得知名度與美譽(yù)度：政府南大門，地區(qū)名片。希望獲得市場(chǎng)認(rèn)可，贏得一定知名度與美譽(yù)度。,建筑形式:主體工程已完成，可調(diào)整余地較小; 持有形式：項(xiàng)目主要用于對(duì)外銷售，部分產(chǎn)僅自持，對(duì)保證形象統(tǒng)一提出較高要求。,項(xiàng)目約束條件,項(xiàng)目界定,北京遠(yuǎn)郊、懷柔區(qū)域邊緣 市區(qū)與強(qiáng)勢(shì)旅游版塊之間 要求大部分對(duì)外銷售的 主體建設(shè)完成的 分體式綜合商業(yè)項(xiàng)目,三 發(fā)展方向分析,正確的站位是確定項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略的前提,懷柔南大門，離市區(qū)約3.8公里距離,旅游商業(yè),離北京一小時(shí)車程，京承開通后縮短至約30分鐘,強(qiáng)勢(shì)旅游版塊,傳統(tǒng) 區(qū)域商業(yè),北京大型 遠(yuǎn)郊商業(yè),我們通過對(duì)項(xiàng)目本體條件、區(qū)域環(huán)境、商業(yè)類型要求進(jìn)行逐一對(duì)位判斷項(xiàng)目是否可以發(fā)展為區(qū)域商業(yè),項(xiàng)目要求具有便捷的交通 項(xiàng)目具有密集的商業(yè)氛圍 項(xiàng)目的建筑形式適合發(fā)展傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè),圈層理論下競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的情況 競(jìng)爭(zhēng)范圍內(nèi)的市場(chǎng)供需狀況、產(chǎn)品素質(zhì)、營(yíng)業(yè)狀況如何,地區(qū)購(gòu)物中心面積區(qū)間; 人均商業(yè)面積存量;,本體條件,區(qū)域環(huán)境,其它要求,方向探討,項(xiàng)目本體條件與傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè)的KPI不吻合,方向探討,項(xiàng)目本體條件與區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)KPI不吻合，不宜發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè),遠(yuǎn)郊商業(yè)發(fā)展方向分析,項(xiàng)目緊臨高速公路或交通主干道 項(xiàng)目是位于市區(qū)和大型居住區(qū)域之間 項(xiàng)目的建筑形式是否適合發(fā)展北京遠(yuǎn)郊商業(yè)？,區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局安排 競(jìng)爭(zhēng)范圍內(nèi)的市場(chǎng)供需狀況、產(chǎn)品素質(zhì)、營(yíng)業(yè)狀況如何,是否在規(guī)劃前完成招商工作; 服務(wù)人口要求;,本體條件,區(qū)域環(huán)境,其它要求,方向探討,項(xiàng)目本體條件與遠(yuǎn)郊商業(yè)的KPI不吻合,方向探討,項(xiàng)目本體條件與北京遠(yuǎn)郊商業(yè)KPI不吻合，此發(fā)展方向不佳,商業(yè)常規(guī)指標(biāo)要求,硬性指標(biāo)和綜上分析，區(qū)域型商業(yè)和郊區(qū)大型商業(yè)不是理想的發(fā)展方向,KPI分析,旅游商業(yè)發(fā)展方向研究旅游發(fā)展模式,旅游商業(yè)發(fā)展方向研究市場(chǎng)潛力,懷柔區(qū)旅游業(yè)發(fā)展迅速，目前已開放景點(diǎn)26個(gè)，年均接待游客940.2萬(wàn)人次。；截止到2005年底，懷柔的旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)綜合收入為9億元，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率為28%。而且據(jù)統(tǒng)計(jì)今年“五一”黃金周，懷柔地區(qū)共接待游客92.7萬(wàn)人次,實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入6039萬(wàn)元。同時(shí)隨著京承高速公路的通車，從北京市區(qū)到懷柔的行車時(shí)間大大縮短，更多的消費(fèi)者將被吸引到懷柔旅游和休閑度假，整體市場(chǎng)份額將逐漸放大。,懷柔地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展迅速,旅游收入占第三產(chǎn)業(yè)收入1/3,百泉山風(fēng)景區(qū),慕田峪長(zhǎng)城,紅螺寺,雁棲湖,本案,北京方向,旅游商業(yè)發(fā)展方向研究資源,至本案8公里,至本案14公里,至本案21公里,至本案27公里,旅游休閑商業(yè)發(fā)展方向研究KPI,項(xiàng)目所處區(qū)域有較豐富的旅游資源; 片區(qū)在旅游人群中認(rèn)知度較高; 項(xiàng)目自身有一定的景觀資源：遠(yuǎn)山近水;,懷柔產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將項(xiàng)目所處區(qū)域定位為休閑娛樂區(qū); 未來城市發(fā)展規(guī)劃將本項(xiàng)目定位為政府名片，并在眾多公開場(chǎng)合對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行過大量的宣傳;,開發(fā)商在本地有較強(qiáng)勢(shì)的政府背景; 開發(fā)商在本地有一定的影響力和口碑;,區(qū)域條件,政策條件,開發(fā)商背景,條件滿足旅游休閑商業(yè)KPI，基于此，對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行深度思考,四 發(fā)展策略與項(xiàng)目定位,定位需解決問題,1、休閑商業(yè)經(jīng)營(yíng)什么產(chǎn)品？,3、商業(yè)的形象定位是什么？,4、商業(yè)的合理定價(jià)是多少？,2、本項(xiàng)目最終消費(fèi)者和購(gòu)買者是誰(shuí)？,項(xiàng)目定位思路,客戶需求,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),產(chǎn)品定位,案例分析,在市場(chǎng)中的定位,同類型項(xiàng)目借鑒,商業(yè)營(yíng)銷鏈分析模型,投資者 (開發(fā)商),經(jīng)營(yíng)者 （租客）,消費(fèi)者,商業(yè)的現(xiàn)代營(yíng)銷鏈?zhǔn)牵骸鞍l(fā)展商投資客經(jīng)營(yíng)商家消費(fèi)者”這樣一個(gè)完整的結(jié)合體?，F(xiàn)實(shí)中商業(yè)地產(chǎn)很多開發(fā)者只看到了這個(gè)營(yíng)銷鏈中的“發(fā)展商投資者“這兩個(gè)元素，從而為商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)埋下了深重的隱患。,旅游商業(yè)消費(fèi)者行為分析-市場(chǎng)調(diào)研,37.4%的被訪者回答是景點(diǎn)本身的吸引力，23.1%的被訪者回答是個(gè)人偏好，21.4%的被訪者回答時(shí)間更好安排，12.3%的被訪者回答費(fèi)用更便宜，5.8%的被訪者回答到外地旅游更不方便。景點(diǎn)本身的吸引力在游客選擇旅游目的地方面有著最重要的影響力，人們對(duì)旅游的態(tài)度更偏向于一種經(jīng)歷的品質(zhì)，一種個(gè)性的選擇，而非廉價(jià)的消遣。,最關(guān)注重品質(zhì)的選擇,消費(fèi)者行為分析人均消費(fèi)區(qū)間,每次郊區(qū)旅游的平均花費(fèi)，300500元的消費(fèi)人數(shù)最多，占到42.2%，其次為100300元，占26.2%，5001000元占21.2%，1000元以上占5.8%，100元以下占4.6%?？紤]到被訪者在旅游目的地、旅行距離、旅游時(shí)間、旅游方式、消費(fèi)能力等方面的不同，這一花費(fèi)統(tǒng)計(jì)只能大致說明一個(gè)平均水平。,人均消費(fèi)300-500之間居多,消費(fèi)者行為分析,年收入5萬(wàn)8萬(wàn)者郊區(qū)旅游頻次較高 對(duì)休閑服務(wù)和整體管理印象較差，交通方便也存在一定的影響;,收入與偏好,劣勢(shì)評(píng)價(jià),消費(fèi)者行為分析,出游方式,期望開拓項(xiàng)目類型,郊區(qū)旅游出行方式主要是和朋友及家人一起出行; 期望新開拓項(xiàng)目的選擇主要分布在休閑度假、生態(tài)環(huán)境范圍內(nèi); 其中選擇和朋友及家人的被訪者90%均表示：所在公司平均兩至三月進(jìn)行一次近郊旅游,逗留時(shí)間為二天一夜居多;,訪談寫真（旅游者）,張先生（夫妻）： 職業(yè)：公司部門經(jīng)理 年齡：約30 一般兩周會(huì)過來懷柔一次，平時(shí)工作壓力太大，和愛人一起出來轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，主要是看自然景觀，住宿吃飯會(huì)選擇農(nóng)家樂。公司一年會(huì)組織二至三次出來玩，住宿會(huì)選擇度假村，來郊區(qū)玩主要還是看看山水。要是懷柔市區(qū)有特色的休閑度假的的地方，可能會(huì)考慮，關(guān)鍵要有一些特色。,宋先生（夫妻）： 職業(yè)：設(shè)計(jì)師 年齡：約30歲 一個(gè)月會(huì)去一地方吧，主要是懷柔、密云這些地方，公司有時(shí)會(huì)選擇在一些度假村開創(chuàng)意會(huì)，呆兩三天，都是在山角下，如果懷柔有什么好玩的地方是朋友推薦的話，會(huì)考慮，消費(fèi)不要太高，關(guān)鍵要有特色，不然和市區(qū)區(qū)別就不大了。,劉先生（三人一起）： 職業(yè)：未知 年齡：約40歲 和一個(gè)客戶開車過來的，覺得懷柔度假村貴（當(dāng)時(shí)在雁棲湖度假村內(nèi)），且質(zhì)量不好，感覺像招待所，就是聽別人說懷柔景色好，具體來懷柔干什么，自己也不知道。如果有什么可以玩的地方，會(huì)考慮。,朱小姐（二人一起）： 職業(yè)：未知 年齡：約25 出來散散心，一個(gè)月來懷柔一次，住宿在農(nóng)家樂，度假村關(guān)鍵看價(jià)位，價(jià)格合適會(huì)考慮，要有特點(diǎn)。,訪談寫真（旅游者）,天津某旅游組團(tuán)（機(jī)關(guān)單位）： 人數(shù)：約60人 在北京呆兩天，旅游社安排住在市區(qū)，看完雁棲湖回市區(qū)，住石景山，如果旅行社安排住度假村的話，也可以考慮，關(guān)鍵要去其它景點(diǎn)方便，住在懷柔好像不太方便，如果來第一天住在懷柔，玩一晚，第二天看看懷柔景色再去市里景點(diǎn)看看也可以。,李女士： 職業(yè)：景區(qū)內(nèi)餐館經(jīng)理 年齡：約35歲 在景區(qū)里吃飯的主要是個(gè)人來旅游的，團(tuán)體來旅游的很少在景區(qū)里吃飯，基本上在度假村里吃飯。來景點(diǎn)只是看看就走了。平時(shí)周一至周五人很少，幾乎沒人，也就是周六日人較多;,北大教授組團(tuán) 人數(shù)：約30人左右 早晨來的，傍晚就回家了，如果組織者安排的話，愿意參加，費(fèi)用不能太離譜，要消費(fèi)得起。個(gè)人可能不會(huì)去。和朋友或者集體一起去吧。要有特色，比如說表演之類，不能像賓館一樣。,某科技公司： 人數(shù)：約25人 公司組織拓展訓(xùn)練，住在度假村，選擇度假村關(guān)鍵看飲食和交通是否方便，價(jià)位要合適，要有特色，住宿的地方最好能有一些自然景觀。,訪談寫真（懷柔本地）,馬先生： 職業(yè)：某餐館老板 年齡：約40歲 懷柔除了景點(diǎn)好像也沒什么吃喝玩的地方，平時(shí)也就是打打牌，沒什么其它娛樂活動(dòng)，不知道懷柔有什么特色的餐飲娛樂的地方，玩的地方也就是夢(mèng)幻莊園吧。,王女士： 職業(yè)：機(jī)關(guān)干部 年齡：約40歲 一般去福華肥牛、梅州城這些地方，懷柔好像沒有什么比較高檔的適合餐飲接待的地方。如果有什么特色的高檔餐飲可以考慮，不過價(jià)位不能太離譜了。停車要方便。,劉先生 職業(yè)：公司職員 年齡：約28歲 沒太關(guān)注懷柔吃喝玩樂的地方，沒什么出名的地方，沒聽朋友們說過，玩的地方去夢(mèng)幻莊園。,馬先生： 職業(yè)：服裝店老板 年齡：35歲左右 來懷柔時(shí)間不長(zhǎng)， 一般請(qǐng)客吃飯就在小肥羊，玩的地方不太清楚。懷柔特色就是魚吧。有專門做的酒店，不過沒去過。,消費(fèi)者行為分析總結(jié),個(gè)人與團(tuán)體對(duì)懷柔認(rèn)識(shí)度較高 消費(fèi)者對(duì)旅游休閑度假有較高需求 個(gè)人休閑目前主要度假選擇為農(nóng)家樂 團(tuán)體休閑度假主要偏好度假村 對(duì)休閑度假的特色要求較高 本地沒有形成品牌的特色餐飲娛樂場(chǎng)所,客戶細(xì)分,消費(fèi)人群,偏好,目 標(biāo),營(yíng)銷鏈分析模型,投資者 (開發(fā)商),經(jīng)營(yíng)者 （租客）,消費(fèi)者,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度,北京休閑度假市場(chǎng)概況,發(fā)展水平相對(duì)較低 北京郊區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段發(fā)展水平還處于較低，基本處于觀光旅游階段，大量的培訓(xùn)中心都屬于國(guó)有性質(zhì)，市場(chǎng)化程度及發(fā)展水平較低。,集中分布于懷柔、昌平、密云、延慶 在62家三星級(jí)以上度假酒店及度假村中，懷柔擁有18家，占29%；昌平擁有17家，占27%；密云和延慶次之，各擁有6家；而其他各郊縣共有15家，不足總量的四分之一。中心城區(qū)沒有度假酒店及度假村。,懷柔：本項(xiàng)目所在地，是京郊度假村最密集的區(qū)域,昌平：度假村數(shù)量大、檔次高，是最具競(jìng)爭(zhēng)力的度假區(qū)域。,密云、延慶：有一定數(shù)量的度假村，但檔次較高的很少。,順義、通州、大興、房山：有少量較高檔次的度假村。,門頭溝、平谷：度假村較少，且檔次普遍不高。,總體特征,市場(chǎng)格局,懷柔度假市場(chǎng)分析,度假物業(yè)供給量較大：度假村總量大，位于各郊縣之首。 高檔度假村和度假酒店供給不足：具有四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店及度假村僅有3家。,依托于自然景觀資源 懷柔境內(nèi)共有風(fēng)景區(qū)十余個(gè)，但大多數(shù)較高檔次度假村集中于雁棲湖風(fēng)景區(qū)。其原因在于雁棲湖周邊的自然景觀資源十分豐富，且交通較便利。 以會(huì)議休閑度假為主 懷柔的度假村多為大型國(guó)有企業(yè)和事業(yè)單位的培訓(xùn)中心，僅以雁棲湖區(qū)域?yàn)槔?，其周?0余家度假村幾乎全部為國(guó)有企業(yè)所屬，因此這些度假村的主要功能就是承接企業(yè)內(nèi)部的會(huì)議和培訓(xùn)，同時(shí)承接協(xié)議單位的散客度假。 高檔度假酒店及度假村經(jīng)營(yíng)稍好，但總體運(yùn)營(yíng)狀況不佳 由于在市場(chǎng)上占據(jù)主體地位的國(guó)有培訓(xùn)中心對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的追求并不強(qiáng)烈，大多數(shù)主要為系統(tǒng)內(nèi)部使用，且經(jīng)營(yíng)管理水平不高，因此總體運(yùn)營(yíng)狀況不佳。其中只有法官進(jìn)修學(xué)校由于聘請(qǐng)了建國(guó)酒店管理集團(tuán)而實(shí)現(xiàn)了較好的收益，年平均入住率達(dá)60%，基本可以保證成本和收益持平。而其他大部分度假村年平均入住率40%-50%。,市場(chǎng)供需狀況,經(jīng)營(yíng)狀況,昌平度假市場(chǎng)分析,市場(chǎng)供需狀況,經(jīng)營(yíng)狀況,度假市場(chǎng)總體供需兩旺：度假村總量大，度假村總量較大，僅次于懷柔。 高檔次的度假村供給較懷柔稍多，是懷柔的主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：具有四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店及度假村共有5家，數(shù)量居各郊縣之首。,依托于溫泉資源和便捷的交通 昌平區(qū)域只有十三陵、居庸關(guān)長(zhǎng)城等少數(shù)旅游景點(diǎn)，均不適宜度假用途。因而小湯山區(qū)域的溫泉成為昌平區(qū)域的最有吸引力的度假資源。大批度假村云集于此，如九華山莊、培新賓館小湯山會(huì)議中心、富來宮溫泉山莊、龍脈溫泉度假村、御湯泉度假村等。 以會(huì)議休閑度假為主 商務(wù)會(huì)議及團(tuán)體客戶占總客源的60%以上。 經(jīng)營(yíng)水平和經(jīng)濟(jì)效益參差不齊 作為昌平區(qū)域乃至整個(gè)北京地區(qū)度假物業(yè)的領(lǐng)袖，九華山莊的年平均入住率達(dá)70%以上，年利潤(rùn)上億元。而其他中低檔的度假村經(jīng)營(yíng)狀況一般，年平均入住率40%-50%。,密云、延慶區(qū)域度假市場(chǎng)分析,市場(chǎng)供需狀況,經(jīng)營(yíng)狀況,高檔次的度假村供應(yīng)很少：密云與延慶各有星級(jí)度假村18家，約為懷柔的1/3。其中四星級(jí)以上的度假村各有6家，密云的瑞海姆田園度假村為五星級(jí)。,主要依托資源為自然環(huán)境，但資源價(jià)值不高 密云和延慶的旅游資源多為觀光資源，參與性較差。以密云水庫(kù)為例，旅游者只能在水庫(kù)周圍參觀，而不能進(jìn)入水庫(kù)游玩。前往密云度假的消費(fèi)者通常更重視密云的空氣質(zhì)量，而非景觀。 總體經(jīng)營(yíng)效益較差 除了瑞海姆田園度假村和云湖度假村以外，大多數(shù)度假村的年平均入住率均不足50%。,順義、大興、通州、房山和其他區(qū)域度假市場(chǎng)分析,度假村供給和需求都較少，但存在少量高檔度假村 由于這幾個(gè)區(qū)域缺乏強(qiáng)勢(shì)的景觀資源，因此度假村市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)；但因其距離市區(qū)較近，同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有一定基礎(chǔ)，因此出現(xiàn)了少量高檔次的度假村及度假酒店，如大興區(qū)的龍熙溫泉、通州區(qū)的月亮河、順義區(qū)的怡生園國(guó)際會(huì)議中心、房山區(qū)的天湖國(guó)際會(huì)議中心等。 區(qū)域內(nèi)缺乏可依托的自然資源，因此多數(shù)依托特色配套 例如通州區(qū)的月亮河度假村主要依托于特色餐飲和桑拿，而大興區(qū)的龍熙溫泉假日酒店主要依托于高爾夫。,其他區(qū)域度假村市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，無法與懷柔形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。,順義、大興、通州、房山,其他區(qū)域,休閑度假市場(chǎng)研究結(jié)論（一）,競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主要來自懷柔區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng),懷柔是未來北京地區(qū)日常度假的重點(diǎn)區(qū)域，來自懷柔區(qū)域內(nèi)部的度假物業(yè)是本項(xiàng)目未來的核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 昌平在未來幾年內(nèi)仍會(huì)是會(huì)議度假的重要場(chǎng)所，因此昌平區(qū)域內(nèi)的度假物業(yè)也是本項(xiàng)目的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 密云及其他區(qū)域的度假物業(yè)與本項(xiàng)目在個(gè)人度假市場(chǎng)上有一定的競(jìng)爭(zhēng)，但懷柔區(qū)域相對(duì)更有優(yōu)勢(shì)；,經(jīng)營(yíng)狀況總體經(jīng)營(yíng)效益較差,從經(jīng)營(yíng)狀況上來看，現(xiàn)有度假村和度假酒店的效益總體偏低，只有少數(shù)項(xiàng)目有較好的盈利；,休閑度假市場(chǎng)研究結(jié)論（二）,高端度假市場(chǎng)存在一定的市場(chǎng)空間,對(duì)于京郊的度假物業(yè)分析，經(jīng)營(yíng)效益較好的物業(yè)主要集中于檔次較高的少數(shù)度假酒店，根據(jù)對(duì)度假酒店及度假村經(jīng)營(yíng)成功的典型案例分析，得出高檔度假酒店及度假村經(jīng)營(yíng)成功關(guān)鍵因素： 高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施及服務(wù)（至少四星級(jí)以上） 強(qiáng)勢(shì)的自然、景觀資源（如溫泉、山地、湖泊） 特色的配套（如特色餐飲、高爾夫、水療等） 其中高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施及服務(wù)是基本要素，而自然資源、景觀資源和特色配套是任選其一即可的。但同時(shí)擁有兩種以上資源將為項(xiàng)目提升更高的價(jià)值。,SWOT分析,S,T,O,W,開發(fā)商在懷柔本地有較強(qiáng)勢(shì)的政府資源。 公司管理層有策劃前置觀念。 本項(xiàng)目打出懷柔第一口溫泉，極大提升項(xiàng)目的價(jià)值。,離自然景觀有較遠(yuǎn)距離，項(xiàng)目本身不具有獨(dú)特的資源。 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)闉榉菬狳c(diǎn)商業(yè)區(qū)域。 該項(xiàng)目是開發(fā)商運(yùn)作首個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目，商戶資源有限。,京承高速公路開通，時(shí)空距離適當(dāng)縮短，有利于改善旅游客戶對(duì)片區(qū)的認(rèn)知。 旅游者對(duì)片區(qū)內(nèi)某一休閑娛樂場(chǎng)所認(rèn)知度不高。 懷柔本地成規(guī)模休閑娛樂商業(yè)有效供給不足。,懷柔本地農(nóng)家樂占據(jù)旅游消費(fèi)人群的較大市場(chǎng)份額。 來自其它區(qū)域休閑度假市場(chǎng)的供給，且部分如：九華山莊、月亮河、諾富特等皆具有較成熟的運(yùn)營(yíng)模式,戰(zhàn)略選擇,利用發(fā)商政府資源，保證項(xiàng)目的政策優(yōu)勢(shì); 策劃前置，招商先行，部分物業(yè)自持三舉措增強(qiáng)投資者偏心; 綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃和統(tǒng)一品牌運(yùn)作確保項(xiàng)目長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng);,占據(jù)市場(chǎng)空間，創(chuàng)新產(chǎn)品形式; 根據(jù)消費(fèi)者目前對(duì)懷柔的景點(diǎn)高認(rèn)知率先打造休閑娛樂品牌,發(fā)揮優(yōu)勢(shì),利用機(jī)會(huì),項(xiàng)目定位,消費(fèi)者定位：市區(qū)團(tuán)體本地娛樂消費(fèi) 購(gòu)買者定位：投資客休閑娛樂經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品定位：以溫泉、酒吧、特色餐飲為賣點(diǎn)的休憩 型商業(yè)綜合體 形象定位：格調(diào)高雅的“市”外“桃”源,五 特色商業(yè)案例借鑒,特色商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功總結(jié),案例-成都錦里 特色旅游文化商業(yè)街,“錦里”古街占地面積16畝，建筑面積6520平方米， 長(zhǎng)度350米，2004年10月正式開放。其修建是對(duì)三國(guó)文化的延伸和放大，有“成都版清明上河圖”之稱； 錦里是西蜀歷史上最古老、最具有商業(yè)氣息的街道之一，早在秦漢、三國(guó)時(shí)期便聞名全國(guó)； 錦里依托成都武侯祠，北鄰錦江，東望彩虹橋，以秦漢、三國(guó)精神為靈魂，明、清風(fēng)貌作外表，川西民風(fēng)、民俗作內(nèi)容，歷史與現(xiàn)代有機(jī)結(jié)合，擴(kuò)大了三國(guó)文化的外延，古老的祠堂又注入了新的活力。,成都錦里： 商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃,錦里古街目前主要包括酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)等幾大部分； 錦里集旅游購(gòu)物、休閑娛樂為一體，滿足游客吃、住、行、游、購(gòu)、娛的要求，集中展示和推廣三國(guó)宴、四川名小吃、蜀錦、蜀繡、漆器、竹編工藝品、川酒、川茶等； 商業(yè)經(jīng)營(yíng)只租不售，前期從400余家商戶中選取30多戶信譽(yù)最好的進(jìn)駐。,1,2,3,4,1-廣場(chǎng) 2-酒吧休閑 購(gòu)物街 3-好吃街 4-購(gòu)物住宿區(qū),成都錦里的建筑： 獨(dú)特的商業(yè)建筑是文化商業(yè)的最好載體,錦里，采用清末民初的四川古鎮(zhèn)建筑風(fēng)格; 與武侯祠博物館現(xiàn)存清代建筑的風(fēng)格相融，二者之間又以水為隔。游人入內(nèi)，就能享盡原汁原味的四川滋味； 青瓦錯(cuò)落有致，青石板路蜿蜒前行，讓人恍若時(shí)空倒流 .,成都錦里： 小街、古街、文化街,一條340米長(zhǎng)的街道最寬處6米左右，平均寬度為3-4米，對(duì)聚集人流起到了關(guān)鍵作用； 古戲臺(tái)將定期上演川戲的經(jīng)典劇目，戲臺(tái)前會(huì)定期放映壩壩電影、以特色小攤的方式舉行民間藝人的展演（如糖畫、捏泥人、剪紙表演、皮影表演、西洋鏡等）；,成都錦里的經(jīng)驗(yàn)借鑒,商業(yè)街區(qū)功能定位：與武侯祠的互補(bǔ)性功能,商業(yè)街區(qū)建筑：將“古” 做到極致,商業(yè)街區(qū)特色：文化商業(yè)進(jìn)行到底,商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)：小而精、只租不售,旅游景區(qū)的特色互補(bǔ) 將休閑娛樂做到極致,山水天地：,六 物業(yè)規(guī)劃,物業(yè)規(guī)劃,會(huì)議中心,KTV練歌城,溫泉會(huì)所,特色餐飲 主力店,酒吧 (發(fā)揮臨河優(yōu)勢(shì)）,特色餐飲,洗浴休閑中心,1,2,5,6,9,3,4,7,8,茶樓棋牌室,由于產(chǎn)權(quán)主要用于銷售，具體經(jīng)營(yíng)業(yè)種無法控制，但合理的業(yè)種規(guī)劃可以做為招商的方向參考,七 營(yíng)銷推廣,商業(yè)投資角度的常規(guī)分析,策略制定基礎(chǔ),商業(yè)概念篇,市場(chǎng)推廣篇,營(yíng)銷策略篇,營(yíng)銷推廣策略,優(yōu)勢(shì)挖掘,優(yōu)勢(shì)挖掘,效益提升,概念營(yíng)造,概念訴求,賣點(diǎn)提煉,售價(jià)提升,品牌打造,經(jīng)濟(jì)效益,價(jià)值最大化,品牌提升,后期售價(jià)提升,整體概念營(yíng)造思路及目標(biāo),商業(yè)概念篇,市場(chǎng)推廣篇,營(yíng)銷策略篇,營(yíng)銷計(jì)劃篇,銷售原則,1.確定的是項(xiàng)目的主體思路, 2.重點(diǎn)打造特色休閑商業(yè)， 3.打造懷柔商業(yè)亮點(diǎn)、政府名片,營(yíng)銷策略,1.考慮投資不同手法，在營(yíng)銷策略上采取漸進(jìn)模式，形成一炮而紅的銷售局面； 2. 采取平開平走或平開高走的價(jià)格策略。,營(yíng)銷計(jì)劃篇,階段入市策略,以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理： Attention引起注意 Interesting產(chǎn)生興趣 Desire引發(fā)欲望 Action促使購(gòu)買行為 Satisfaction達(dá)到滿意 通過漸進(jìn)式銷售的理念主線，根據(jù)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)度進(jìn)行分類分時(shí)推出，各階段的推盤都具備不同的賣點(diǎn)，做到有效的銷售控制。保持整個(gè)銷售過程的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售進(jìn)程推向高潮，并在宣傳的同時(shí)樹立自己的品牌。,第一階段 強(qiáng)勢(shì)活動(dòng)預(yù)熱 1.通過強(qiáng)勢(shì)活動(dòng)來提升產(chǎn)品高度，吸引媒體關(guān)注度； 2.以此打造強(qiáng)勢(shì)品牌；在市場(chǎng)上達(dá)到提高產(chǎn)品的高認(rèn)知度和美譽(yù)度的目的； 第二階段 單純銷售策略要點(diǎn) 1.以產(chǎn)品實(shí)體的清晰度造勢(shì)； 2.以概念為基礎(chǔ)進(jìn)行高層次炒作，使產(chǎn)品概念的演繹效果達(dá)到極致； 3.把投資者消費(fèi)能量的高儲(chǔ)備狀態(tài)最大程度釋放； 4.遵循“以高端產(chǎn)品拉動(dòng)中端產(chǎn)品”的推盤原則，樹立產(chǎn)品的高端形象，標(biāo)定客群檔次，打開產(chǎn)品價(jià)格的上揚(yáng)空間。 第三階段 帶租約銷售策略要點(diǎn) 1.依靠開盤強(qiáng)銷和產(chǎn)品高端形象，激活投資客跟從心理； 2.突出優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品帶租約銷售的優(yōu)勢(shì)。 第四階段 包租銷售策略 1.以難點(diǎn)戶型一定年限和固定投資回報(bào)率的包租銷售吸引投資客； 2. 消化希望獲得穩(wěn)定收益傾向于購(gòu)買包租產(chǎn)品的投資者； 3.逐步把銷售進(jìn)程推向高潮，并在宣傳的同時(shí)樹立自己的品牌。,各階段策略,商業(yè)養(yǎng)成,目標(biāo)： 1. 實(shí)現(xiàn)短期回款利潤(rùn)； 2. 商業(yè)運(yùn)作把本項(xiàng)目商業(yè)總體打造成可長(zhǎng)期發(fā)展，成為區(qū)域商業(yè)龍頭； 保障因素： 1.在銷售過程中按照已確定的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)嚴(yán)格執(zhí)行 2.在銷售的同時(shí)與投資者簽訂保證業(yè)態(tài)后期經(jīng)營(yíng)的補(bǔ)充條款 3.利用三方租約保證前期銷售與后期經(jīng)營(yíng)的前后一致性 4.以打造貴司商業(yè)品牌和商業(yè)養(yǎng)成的租金遞增價(jià)值提升為運(yùn)作思路增強(qiáng)投資者信心。,商業(yè)概念篇,市場(chǎng)推廣篇,營(yíng)銷策略篇,推廣原則,1.對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的深刻理解； 2.媒體選擇方式將直接決定決定本項(xiàng)目推廣； 3.對(duì)成交客戶特點(diǎn)的詳細(xì)深入研究會(huì)使后期推廣準(zhǔn)確度更高，對(duì)宣傳活動(dòng)和廣告表現(xiàn)的成功亦有著深刻的指導(dǎo)意義； 4.市場(chǎng)特征在很大程度上影響本項(xiàng)目媒體推廣效果； 5.推廣的效果好壞直接影響著來訪來電客戶的多少，故能否完成既定銷售任務(wù)也取決于推廣質(zhì)量； 6.各類媒體甚至同類媒體的不同媒體其特點(diǎn)是不同的，只有準(zhǔn)確科學(xué)地選擇媒體才能使推廣活動(dòng)更加有效。,各階段工作內(nèi)容,媒體推廣,媒體的選擇要考慮眾多因素（比如傳播區(qū)域、目標(biāo)客群、成本預(yù)算、銷售渠道等），結(jié)合企業(yè)實(shí)際，選擇合適的廣告媒體，采取恰當(dāng)?shù)拿襟w組合，精心安排廣告發(fā)布的時(shí)間、頻次及發(fā)布的日程等。,不同類型媒體對(duì)比分析,我司主要選取了以現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、報(bào)刊雜志、戶外媒體、網(wǎng)絡(luò)等為主的推廣方式，并且通過營(yíng)小不同階段的不同媒體組合，達(dá)到最佳的宣傳效果； 同時(shí)，根據(jù)本項(xiàng)目力著打造旅游文化的特點(diǎn)，我們會(huì)在適時(shí)階段與旅游公司展開合作，并通過項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)來為項(xiàng)目的推廣起到推動(dòng)作用。,媒體選擇,現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng),旅游公司線路宣傳、平面媒體及戶外宣傳,現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng),旅游商業(yè)綜合體,充分造勢(shì),旅游資源+特色餐飲,獲得認(rèn)知,文化展覽,深入人心,價(jià)值充分體現(xiàn),水到渠成,3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月,2007年,2008年,預(yù)熱期,強(qiáng)銷期,延續(xù)期,結(jié)案期,開盤期：在前期本項(xiàng)目形象基礎(chǔ)上，主要利用戶外媒體以及報(bào)刊雜志繼續(xù)宣傳造勢(shì)。,強(qiáng)銷期： 此階段廣告量以小頻次周期性發(fā)布，以DM直銷為主，進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，為項(xiàng)目帶來一定的有效客戶，以保證銷售工作的順利進(jìn)行。,延續(xù)期：廣告逐漸減少，軟性宣傳比重增大，廣告重點(diǎn)為準(zhǔn)客戶和老客戶的宣傳推動(dòng)上。,開盤期,預(yù)熱期：充分利用活動(dòng)造勢(shì)，并通過戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等宣傳手段引起市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣，為本項(xiàng)目投放市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。,媒體推廣排期,推廣行程,施工進(jìn)程,施工完成,活動(dòng)方案討論,懷柔區(qū)域論壇 項(xiàng)目推介會(huì)暨街區(qū)開放 酒文化節(jié),時(shí)間：2007年3月12日上午9：30 目的： a.使社會(huì)各界明確區(qū)域與社區(qū)未來發(fā)展前景； b.正式向外界明確推出“區(qū)域旅游商業(yè)”區(qū)域價(jià)值理念； c.為項(xiàng)目正式開盤活動(dòng)奠定良好的輿論基礎(chǔ)， d.增加客戶購(gòu)買注入信心。 邀請(qǐng)單位： 北京市政府 懷柔區(qū)政府 天鴻房地產(chǎn)責(zé)任有限公司營(yíng)銷總經(jīng)理 中國(guó)釀酒工業(yè)協(xié)會(huì) 媒體支持: 網(wǎng)絡(luò)媒體：新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)，焦點(diǎn)網(wǎng) 報(bào)刊雜志：北青、北晚、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、新地產(chǎn)、樓市、 議題： 懷柔區(qū)域未來整體規(guī)劃與懷柔區(qū)域的發(fā)展?jié)摿εc前景 旅游商業(yè)對(duì)于區(qū)域開發(fā)不可限量的價(jià)值 大型國(guó)際性、藝術(shù)性、文化性配套奠定區(qū)域高度 郊區(qū)休閑社區(qū)打開高尚生活之窗,活動(dòng)1懷柔區(qū)域論壇,活動(dòng)2項(xiàng)目推介會(huì)暨街區(qū)開放,一、活動(dòng)時(shí)間 2007年3月21日 二、舉辦目的和預(yù)期效果 1. 促進(jìn)客戶對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的投資意向 2. 進(jìn)一步為本項(xiàng)目宣傳造勢(shì) 三、活動(dòng)內(nèi)容和形式 1. 現(xiàn)場(chǎng)各合作單位 北京市政府、懷柔區(qū)政府、媒體單位等 2. 開放街區(qū)的完美展示 3. 媒體的整合推廣,活動(dòng)目的：,在項(xiàng)目預(yù)熱期，借“酒”文化進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣傳，通過一系列相關(guān)活動(dòng)，引起市場(chǎng)高度關(guān)注，并借酒發(fā)“風(fēng)”，迅速讓本項(xiàng)目文化概念得到市場(chǎng)認(rèn)同，以此推動(dòng)項(xiàng)目開盤后商業(yè)部分的快速去化，并為別墅營(yíng)銷售打下市場(chǎng)基礎(chǔ)。,活動(dòng)主題：,“暢游山水天地，酒飲諸子百家”,活動(dòng)3酒文化節(jié),活動(dòng)時(shí)間：,2007年4月10日-16日,活動(dòng)內(nèi)容：,1.“搖滾之夜” 2.“酒吧寶貝” 3.“品牌推介會(huì)” 4. “中國(guó)酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會(huì)”,“搖滾之夜”,活動(dòng)目的: 1.作為本次系列活動(dòng)的開幕式，拉開此次酒文化節(jié)的序幕； 2.為本項(xiàng)目在市場(chǎng)上獲得人氣奠定基礎(chǔ)； 活動(dòng)時(shí)間:2007年4月10日 活動(dòng)地點(diǎn)：本項(xiàng)目西側(cè)水系旁露天場(chǎng)地 現(xiàn)場(chǎng)布置： 1.舞臺(tái)搭建、燈光、音箱等基本設(shè)備； 2.舞臺(tái)背景充分體現(xiàn)時(shí)尚動(dòng)感。 活動(dòng)方案： 1.邀請(qǐng)媒體進(jìn)行全程跟蹤報(bào)道，并于2-3月通過電視廣播進(jìn)行宣傳； 2.要求三里屯等地演繹吧明星進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)表演； 3.活動(dòng)開始時(shí)，小型禮花進(jìn)行配合現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造。 4.活動(dòng)過程中穿插對(duì)本次系列活動(dòng)的相關(guān)宣傳；,“酒吧寶貝”,活動(dòng)目的: 1.將本次系列活動(dòng)推向高潮； 2.讓大眾體驗(yàn)酒文化，并產(chǎn)生對(duì)此行業(yè)的興趣，促成各別客戶產(chǎn)生對(duì) 本項(xiàng)目酒吧一條街的興趣。 活動(dòng)時(shí)間 2007年4月11日-13日 現(xiàn)場(chǎng)布置 1.現(xiàn)場(chǎng)陳列一些名酒，為比賽營(yíng)造氣氛； 2.準(zhǔn)備一些用于比賽專用的道具 活動(dòng)方案： 1.2月至3月通過網(wǎng)絡(luò)報(bào)名，并進(jìn)行媒體宣傳； 2.3-4月，在北京三里屯、什剎海等地設(shè)立賽場(chǎng)、評(píng)選個(gè)分賽區(qū)酒吧寶貝； 3.活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)繼續(xù)進(jìn)行海選,后推出本次比賽總決賽，由專家組成評(píng)審團(tuán)，以出題過關(guān)形式對(duì)參賽選手品酒、調(diào)酒、甄酒技藝以及相關(guān)知識(shí)理解，最終評(píng)選3名“酒吧寶貝”； 4. 評(píng)選結(jié)束后，還將舉行酒品牌形象代言人的任命儀式；,“品牌推介會(huì)”,活動(dòng)目的: 1.讓參與者對(duì)酒行業(yè)有更深入的了解； 2.品牌商家高管的積極參與，加深對(duì)本項(xiàng)目的理解。 活動(dòng)時(shí)間 2007年4月14日-15日 活動(dòng)方案： 1.進(jìn)行“啤酒大賽”以及“品酒比賽”由專家及評(píng)委進(jìn)行評(píng)審，分男子組、女子組，并分別選出本次比賽的優(yōu)勝者； 2.由各大品牌商高管為優(yōu)勝者頒獎(jiǎng)； 3. 舉行本項(xiàng)目部分商業(yè)產(chǎn)品的出資贊助儀式，進(jìn)行品牌推廣。,“中國(guó)酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會(huì)”,活動(dòng)目的: 1.作為本項(xiàng)目會(huì)議中心的剪裁儀式； 2.作為項(xiàng)目的閉幕式。 活動(dòng)時(shí)間:2007年4月16日 活動(dòng)地點(diǎn):會(huì)議中心 活動(dòng)議題: 1.中國(guó)酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展與前景分析 2.國(guó)內(nèi)外酒文化差異 3.如何促進(jìn)我國(guó)酒產(chǎn)業(yè)進(jìn)行良性發(fā)展發(fā)展 活動(dòng)方案： 1.于活動(dòng)最后一天首先進(jìn)行會(huì)議中心的剪彩儀式； 2.各老總及業(yè)內(nèi)專家對(duì)會(huì)議中心進(jìn)行參觀； 3.進(jìn)行峰會(huì)； 4.傍晚進(jìn)行篝火晚會(huì)，為本次系列活動(dòng)畫上圓滿句號(hào)。,八 價(jià)格策略,對(duì)于商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位主要有成本加成法、市場(chǎng)比較法、租金反推法等。 由于本項(xiàng)目所處位置比較特殊，并且周邊缺乏發(fā)展相對(duì)成熟的商業(yè)物業(yè)，因此我司在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)將主要通過一些對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域有一定認(rèn)知水平的、對(duì)本項(xiàng)目有一定了解的目標(biāo)商戶在該區(qū)域區(qū)域的承租水平來進(jìn)行價(jià)格的參考定位，定價(jià)方法以租金反推法為主。 而對(duì)于本項(xiàng)目來說，從定位上來看，除持有部分之外，其他業(yè)態(tài)主要以餐飲為主，配以酒吧、休閑娛樂、酒店等其它業(yè)態(tài)，也是基于這種原因，我司在進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)，也將以餐飲類商戶的承租水平為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的主要依據(jù)。,價(jià)格制定策略,租金反推法,商