《房地產(chǎn)評估》PPT課件.ppt

1,大家好！現(xiàn)在我們來大致了解一下計算機(jī)的全貌。,前言,房 地 產(chǎn) 評估,二零壹零年五月,制作：陸筑平,?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院,2,第一章 緒論,1、房地產(chǎn)的評估的對象,2、房地產(chǎn)價格,3、房地產(chǎn)評估的特點(diǎn),4、房地產(chǎn)評估的必要性,3,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的對象,1.1 土地的內(nèi)涵與特點(diǎn) 房地產(chǎn)評估的對象是房屋和土地的價值。 1、其中：土地的內(nèi)涵 土地是地球表面自然要素-大氣、巖土、生物、水與 人類在其上的經(jīng)濟(jì)活動共同組成的綜合體。 2、土地的特征 根據(jù)土地的自然屬性，土地具有以下特征： （1）土地資源的有限性 （2）土地資源的不可替代性,4,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的對象,1.1 土地的內(nèi)涵與特點(diǎn)。 （3）土地使用的可持續(xù)性 （4）土地自然性狀的地域差異性。 根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)屬性，土地具有以下特征： （1）利用方式的多樣性 （2）土地區(qū)位的可變性 （3）土地使用潛力的有限性。,5,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的對象,1.1 土地的內(nèi)涵與特點(diǎn) 3、影響土地利用的主要因素 （1）自然因素：包括地質(zhì)、地貌、氣候、水文、土壤等自然條件。 （2）經(jīng)濟(jì)因素：包括市場需求、資金投入、稅收、勞動工資、地租等方面。 （3）科學(xué)技術(shù)。 （4）社會行政因素：包括土地使用制度、權(quán)益、政策、法規(guī)、土地利用管制等方面。,6,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的對象,1.2 建筑物的定義、房屋建筑的劃分 1、建筑物的定義 建筑物是指人工建造的具有一定功能的物質(zhì)實(shí)體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 其中房屋建筑主要為居民的生產(chǎn)、生活和各種政治、經(jīng)濟(jì)、文化活動服務(wù)，如：住宅、廠房、辦公樓、影劇院等。 構(gòu)筑物是房屋以外的工程建筑，人們不直接在此進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如：道路、橋梁、塘壩、煙囪等。,7,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的對象,1.2 建筑物的定義、房屋建筑的劃分 2、房屋的分類 按使用功能進(jìn)行分類： （1）居住建筑：供人們生活起居的建筑。 （2）公共建筑：專為人們進(jìn)行各類公共活動的建筑。 （3）工業(yè)建筑。 按結(jié)構(gòu)劃分： （1）鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材作為主要的承重物 （2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) （3）磚混結(jié)構(gòu) （4）磚木結(jié)構(gòu) （5）其他結(jié)構(gòu),8,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的對象,1.3 房地產(chǎn)的定義以及特性 1、房地產(chǎn)的定義 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也稱不動產(chǎn)。包括土地及房屋組成的物質(zhì)實(shí)體和由此派生出的權(quán)益。 （1）土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價格。 （2）房屋使用權(quán)的年限取決于土地使用權(quán)的年限。 （3）城市土地是人類改造自然、經(jīng)過各種加工的產(chǎn)物， 其上凝住了人類大量的物化勞動，投入了各種基礎(chǔ)設(shè)施或建筑物。 綜上，在房地產(chǎn)估價中，通常評估的是房地產(chǎn)的整體價值。,9,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的對象,1.3 房地產(chǎn)的定義以及特性 2、房地產(chǎn)的特性 （1）位置的固定性 （2）長期使用性 我國土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的最高年限：住宅用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年。 （3）大量投資性 （4）保值與增值性 （5）投資的風(fēng)險性,10,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格,2.1 房地產(chǎn)價格概念 1、房地產(chǎn)價格概念及決定因素 房地產(chǎn)由土地和房屋構(gòu)成的，房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上就是土地、房屋兩部分價值通過市場交易的貨幣表現(xiàn)。 決定房地產(chǎn)價格的三種因素： （1）房地產(chǎn)使用價值的大小 （2）房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量 （3）對房地產(chǎn)的有效需求,11,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格,2.1 房地產(chǎn)價格概念 2、房地產(chǎn)價格的特征 房地產(chǎn)價格是由地價和房價共同組成，價格特征主要來源于地價與一般物品價格的差異性。 （1）從評估的角度看，房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是一種權(quán)益價格。 （2）價格構(gòu)成的雙重性 （3）可用租金的形式表示 （4）沒有統(tǒng)一的市場，價格的個別性強(qiáng) （5）受折舊的影響小，增值性強(qiáng),12,第二節(jié) 房地產(chǎn)價格,2.2 房地產(chǎn)價格的種類 1、市場價、評估價 2、房地產(chǎn)總價、土地價格、建筑物價格 3、生地價、熟地價 4、抵押價格、租賃價格 5、單位價格、樓面地價 其中:單位價格=房地產(chǎn)總價/土地面積 樓面地價=土地總價/建筑總面積,13,第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的特點(diǎn),房地產(chǎn)評估的特點(diǎn) 1、科學(xué)性 2、實(shí)踐性 3、公正性 其中:科學(xué)性和實(shí)踐性是正確判斷房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)， 公正性是房地產(chǎn)評估的靈魂。,14,第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的必要性,4、1房地產(chǎn)評估是發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)的需要 在新形勢下，無論土地的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋的買賣、租賃，都涉及到房地產(chǎn)客觀的市場價值，目前 我國的房地產(chǎn)市場剛剛起步，還很不完善，交易者難以掌握真實(shí)的市場信息，必須借助房地產(chǎn)估價師的科學(xué)判斷，提供評估對象的市場價格，才能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。 由此可見，在房地產(chǎn)市場不完善的情況下，房地產(chǎn)評估尤為重要。,15,第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的必要性,4、2房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實(shí)意義 房地產(chǎn)估價主要在以下領(lǐng)域發(fā)揮重要的現(xiàn)實(shí)意義： （1）為土地使用制度改革和土地管理提供科學(xué)依據(jù)。 （2）為各類房地產(chǎn)交易服務(wù)。 （3）滿足房地產(chǎn)稅收的需要 （4）為征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)提供依據(jù) （5）對城市舊房拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估 （6）處理房地產(chǎn)糾紛的作用 （7）企業(yè)合資、重組和股份制的需要,16,對房地產(chǎn)相關(guān)用詞的補(bǔ)充說明,為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關(guān)鍵詞，其含義分別下： 1“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體。 2“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。 3“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。 4“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。,17,房地產(chǎn)概念的總結(jié),房地產(chǎn)概念的總結(jié),18,第二章 房地產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ),1、地租理論,2、區(qū)位理論,19,第一節(jié) 地租理論,1.1 地租的內(nèi)涵 1、地租的概念 地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)獲得的收入。因此，土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，是地租產(chǎn)生的前提。 2、地租理論的發(fā)展過程 （1）資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價理論 農(nóng)業(yè)地租是為了使用土地而付給地主的部分，是勞動產(chǎn)品扣除生產(chǎn)投入、維持勞動者生活必需和當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)資本的普通利潤后的余額。 （2）馬克思地租理論:農(nóng)業(yè)工人勞動創(chuàng)造剩余價值的一部分。,20,第一節(jié) 地租理論,1.2 級差地租和絕對地租 地租的兩種基本形式：級差地租和絕對地租。 1、級差地租 定義：租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者占有的超額利潤。 實(shí)質(zhì)：等量資本投在土地上產(chǎn)生不同生產(chǎn)率的結(jié)果。 形成原因： （1）土地自然條件的差別 （2）土地的有限性,21,第一節(jié) 地租理論,1.2 級差地租和絕對地租 1、級差地租 分類：按形成基礎(chǔ)的不同分成兩種形式：級差地租和級差地租。 級差地租是指在肥沃程度和位置較好的土地上創(chuàng)造的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。 級差地租是在同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。 兩者的區(qū)別：級差地租的產(chǎn)生條件是土地的肥沃程度和位置差別；級差地租的產(chǎn)生條件是對同一塊土地連續(xù)追加投資而產(chǎn)生的不同的勞動生產(chǎn)率。,22,第一節(jié) 地租理論,1.2 級差地租和絕對地租 2、絕對地租 定義：土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有權(quán)的壟斷 形成的條件：農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成低于工業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成,23,第一節(jié) 地租理論,1.3 壟斷地租 定義：由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。 形成的條件：土地所有權(quán)的壟斷；某些土地具有特殊條件，能夠產(chǎn)生某些特別名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品，使得產(chǎn)品的生產(chǎn)者憑借對這一商品的壟斷經(jīng)營，使其價格不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過生產(chǎn)價格，而且也超過其價值，從而形成壟斷價格。,24,第一節(jié) 地租理論,1.4 城市地租 1、馬克思建筑地段地租 定義：建筑地段地租是工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為了獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。 特點(diǎn)： （1）建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場所和空間而支付的，土地只作為生產(chǎn)條件參加生產(chǎn)過程； （2）建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性影響； （3）在建筑地段地租中，壟斷地租占有顯著優(yōu)勢。,25,第一節(jié) 地租理論,1.4 城市地租 2、西方新古典主義地租理論 代表理論：阿隆索的地租模型 （1）模型假設(shè)條件： A、一個平坦的、沒有任何地理差異的平原，土地質(zhì)量處處相等，均可直接用于開發(fā)，并可在市場上進(jìn)行 自由貿(mào)易。 B、買賣雙方對土地市場都有充分的了解，賣方希望其收入最大，買方希望其愿望能最大程度地得以滿足。 C、有一座單一核心的城市，城市中任何方向的交通都極為便利。,26,第一節(jié) 地租理論,1.4 城市地租 （2）阿隆索公式： Y=PzZ+P(t)q+K(t) 式中：Y收入； Pz其他商品的單位價格； Z其他商品的數(shù)量； P(t)距市中心t處的地價； q土地數(shù)量； K(t)距t處的交通費(fèi)用； t距市中心距離。,27,第一節(jié) 地租理論,1.4 城市地租 （3）分析 在對公式進(jìn)行分析后，阿蘭索指出，在開支總數(shù)不超出收入的前提下，對于單個家庭來說，區(qū)位平衡的取得取決于土地數(shù)量q、其他商品的數(shù)量Z和距中心距離t之間比例的確定，即通過變化三者的比例關(guān)系，使其滿意程度最大。 最終家庭會選擇一個滿意程度最高而又與地價曲線相吻合的區(qū)位。,28,第一節(jié) 地租理論,1.5 地租理論的應(yīng)用 1、地租理論是地價評估的基礎(chǔ)； 2、級差地租理論是級差收益測算的依據(jù)； 3、地租理論是收取土地使用稅、費(fèi)得理論依據(jù)； 4、可通過地租理論分析推導(dǎo)出地價分布。,29,第二節(jié) 區(qū)位理論,1.1 區(qū)位理論概述 1、區(qū)位的有關(guān)概念 （1）區(qū)位：區(qū)位是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間上有機(jī)結(jié)合的綜合表現(xiàn)。 除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。 （2）自然地理區(qū)位； （3）經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位； （4）交通地理區(qū)位。,30,第二節(jié) 區(qū)位理論,1.1 區(qū)位理論概述 2、區(qū)位理論的發(fā)展過程 （1）成本學(xué)派-杜能及其農(nóng)業(yè)區(qū)位論、韋勃及其工業(yè)區(qū)位論 理論核心：根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本最低，確定企業(yè)的最佳區(qū)位。 （2）市場學(xué)派-克里斯塔勒及其中心地理論和廖氏的經(jīng)濟(jì)景觀 理論核心：以市場-價格分析為主。 （3）行為學(xué)派：考慮與分析人的主觀因素，從而確定工廠區(qū)位的學(xué)派。,31,第二節(jié) 區(qū)位理論,1.2 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論-成本學(xué)派 1、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容 （1）假設(shè)條件 （2）結(jié)論 R+T=V-C=K(純收入+生產(chǎn)成本運(yùn)輸費(fèi)用） =市場售價-生產(chǎn)成本 產(chǎn)品的純收入僅與和城市的距離相關(guān)，該純收入稱為區(qū)位地租。,32,第二節(jié) 區(qū)位理論,1.2 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論 2、杜能環(huán)的內(nèi)容 1）第一區(qū)：自由農(nóng)作區(qū) 2）第二區(qū)：林業(yè)區(qū) 3）第三、四、五區(qū):作物輪作區(qū) 4）第六區(qū)：放牧區(qū),33,第二節(jié) 區(qū)位理論,1.2 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論 3、杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論的主要貢獻(xiàn) 1）提出在假設(shè)自然條件相同時，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)空間差異的主要因素是產(chǎn)地與市場間的距離。 2）杜能理論的核心是農(nóng)業(yè)區(qū)位地租。推廣到城市用地，區(qū)位地租存在著從市中心向外遞減，構(gòu)成同心圓分布的規(guī)律，為級差地租和城市土地利用模式提供了依據(jù)，從而促進(jìn)城鄉(xiāng)土地的合理利用。,34,第二節(jié) 區(qū)位理論,1.3 工業(yè)業(yè)區(qū)位理論-成本學(xué)派 1、工業(yè)區(qū)位理論的基本內(nèi)容 1）假設(shè)條件。 2）區(qū)位因素分類。 3）運(yùn)輸費(fèi)用對工業(yè)區(qū)位的影響 4）勞動成本對工業(yè)區(qū)位的影響 5）集聚因素對工業(yè)區(qū)位的影響 2、韋勃區(qū)位理論的貢獻(xiàn),35,第二節(jié) 區(qū)位理論,1.4 中心地理論-市場學(xué)派 1、中心地理論的主要內(nèi)容 1）假設(shè)條件 a.地域是一個人口和經(jīng)濟(jì)密度均一的平原，地域上的經(jīng)濟(jì)活動各方向阻力相等，不受關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘的限制； b.廠商為謀取最大利潤盡可能占有大的市場； c.消費(fèi)者根據(jù)最短距離的原則，盡可能減少交通費(fèi)用，自覺到最近的商服中心購買商品或取得服務(wù)； d.具有統(tǒng)一的交通，同一等級規(guī)模的城市交通便捷性相同，即交通費(fèi)用與距離成正比。,36,第二節(jié) 區(qū)位理論,1.4 中心地理論-市場學(xué)派 1、中心地理論的主要內(nèi)容 2）主要內(nèi)容 a.相關(guān)概念 中心地： 中心性： 中心地職能： 需求門檻： 服務(wù)半徑和商品銷售范圍：,37,第二節(jié) 區(qū)位理論,1.4 中心地理論-市場學(xué)派 1、中心地理論的主要內(nèi)容 2）主要內(nèi)容 a.六邊形市場區(qū)-形成過程 b.市場等級序列-特點(diǎn) 中心地商品和服務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍，與中心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平、商業(yè)與服務(wù)的種類密切相關(guān)。 c.市場網(wǎng)絡(luò)基本類型：市場原則、交通原則以及行政原 則,38,第二節(jié) 區(qū)位理論,1.5 區(qū)位理論的應(yīng)用 1.區(qū)位條件成為房地產(chǎn)估價最首要考慮的因素，這是因?yàn)閰^(qū)位的優(yōu)劣是衡量地租、地價高低的尺度； 2.宏觀區(qū)位的差異導(dǎo)致城市之間房地產(chǎn)價格的差異； 3.區(qū)位論是城鎮(zhèn)土地分等定級工作的依據(jù)； 4.區(qū)位論是市場比較法的理論依據(jù)； 5.城鎮(zhèn)土地分等定級成果進(jìn)一步充實(shí)地租、地價分布模型，完善了地租與區(qū)位理論。,39,第三章 房地產(chǎn)價格影響因素與評 估原則,1、一般因素,2、城市區(qū)域因素 3、個別因素 4、房地產(chǎn)評估原則,40,第一節(jié) 一般因素,1.1 一般因素 1.定義： 影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的共同因素。 2.分類 1）經(jīng)濟(jì)因素 2）社會因素 3）行政因素 4）心理因素,41,第一節(jié) 一般因素,1.1 一般因素-經(jīng)濟(jì)因素 1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 國民經(jīng)濟(jì)增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價指數(shù)等經(jīng)濟(jì)因素都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。 2.財政與金融狀況 存款利率、貸款利率、物價指數(shù)、稅率、貸款比例和還原利率等財政金融因素對房屋土地價格的高低有著密切的關(guān)系。 3. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 進(jìn)入高度城市化的國家和地區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)的比重超過第二產(chǎn)業(yè)，地價會相應(yīng)上升。,42,第一節(jié) 一般因素,1.1 一般因素-社會因素 1、人口 人口因素對房地產(chǎn)價格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和人口素質(zhì)三個方面。 2、家庭規(guī)模 家庭人口數(shù)的變化影響住房數(shù)量的變化。 3、治安狀況 4、社會福利,43,第一節(jié) 一般因素,1.1 一般因素-行政因素 1、土地使用制度與住房制度、地價政策 2、城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃 3、稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策 4、行政隸屬關(guān)系變更 行政隸屬變更，一是級別上升，二是級別雖然不變，但管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。（如原廣東省的寶安縣劃為深圳特區(qū)的寶安區(qū)） 5、交通管制,44,第二節(jié) 城市區(qū)域因素,1.2 城市區(qū)域因素 1、定義 城市區(qū)域因素是指城市內(nèi)不同區(qū)段，因用地結(jié)構(gòu)、城市設(shè)施投入、自然條件和環(huán)境條件等方面的差異，形成不同類型的均質(zhì)區(qū)域，并且這些因素對該區(qū)域內(nèi)的土地的價格產(chǎn)生不同程度的影響。 2、分類 1）商服繁華度 2）交通便捷性 3）城市設(shè)施完備度：基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施 4）自然條件和環(huán)境質(zhì)量,45,第三節(jié) 個別因素,1.3 土地的個別因素,46,第三節(jié) 個別因素,1.4 建筑物的個別因素,47,第四節(jié) 房地產(chǎn)評估原則,1.5 房地產(chǎn)評估原則 1、供求原則 2、替代原則 3、最佳使用原則 4、預(yù)期收益原則 5、合法原則 6、評估時點(diǎn)原則 7、公平原則,48,第四章 我國房地產(chǎn)評估概況,1、土地評估 2、房地產(chǎn)評估方法體系 3、房地產(chǎn)評估程序 4、中房指數(shù) 5、地價指數(shù),49,第一節(jié) 土地評估,1.1 土地評估的歷史背景 產(chǎn)生的背景 （1）我國的土地評估隨著我國土地使用制度的改革發(fā)展起來的。 （2）國家政策的推出，土地使用權(quán)可以依法律規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 （3）改革初期我國土地交易市場的不發(fā)達(dá)狀況,50,第一節(jié) 土地評估,1.2 土地定級與宗地估價結(jié)合 相關(guān)概念： 1.城鎮(zhèn)土地定級實(shí)質(zhì)： 2.基準(zhǔn)定價： 3.土地定級與宗地估價相結(jié)合,51,第一節(jié) 土地評估,1.3區(qū)域性土地價格評估基本模式 1、以土地定級為基礎(chǔ)的評估模式 （1）實(shí)質(zhì)：用級差收益法測算基準(zhǔn)地價 （2）操作步驟： （3）優(yōu)缺點(diǎn)：,52,第一節(jié) 土地評估,1.3區(qū)域性土地價格評估基本模式 2、以交易地價為基礎(chǔ)的評估模式 （1）基本思路：地價能夠反映土地質(zhì)量的優(yōu)劣 （2）操作步驟： （3）優(yōu)缺點(diǎn)：,53,第二節(jié) 房地產(chǎn)評估方法體系,1、基本方法 (1)市場比較法：根據(jù)替代性原理，可通過比較市場其他類同房地產(chǎn)的價格，確定待估房地產(chǎn)的價格。 (2)收益法：根據(jù)預(yù)期收益原理，即通過對未來不同時期的預(yù)期收益分析，并以一定的折現(xiàn)率將其還原成房地產(chǎn)的現(xiàn)值。 (3)成本法：從生產(chǎn)費(fèi)用的角度進(jìn)行估價。 2、派生方法 剩余法、基準(zhǔn)地價修正法、路線價法、長期趨勢法、地價指數(shù)法以及殘余法等,54,第三節(jié) 房地產(chǎn)評估程序,一、受理評估業(yè)務(wù) 1、明確評估目的；2、了解評估對象；3、確定估價的時點(diǎn) 二、初步選定評估方法 三、實(shí)地勘察與收集資料 1、估價對象的基本情況；2、有關(guān)估價對象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料；3、與估價對象同類的房地產(chǎn)市場資料；4、國家和地方涉及房地產(chǎn)估價的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)。 4、評估計算 5、撰寫房地產(chǎn)評估報告（P56頁8個方面）：封面、目錄、致委估方函、估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件,55,第四節(jié) 中房指數(shù),一、中房指數(shù)的特點(diǎn) 1、定義：全稱是中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS），是一套以指數(shù)形式來反映全國重要城市房地產(chǎn)市場行情并揭示其發(fā)展變化趨勢的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。 2、指數(shù)內(nèi)涵：某一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在基期的數(shù)值和同一現(xiàn)象在另一個作為比較標(biāo)準(zhǔn)的時期內(nèi)的數(shù)值的比數(shù)，反映了經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象變動的程度。 目前的中國房地產(chǎn)指數(shù)以2000年12月北京住宅市場平均價格水平為基期定為1000點(diǎn)，各城市各分類物業(yè)在報告期內(nèi)的平均價格水平與基期基值相比較，就可以得到各城市各分類物業(yè)在報告期的指數(shù)值。 3、中房指數(shù)的特點(diǎn)：全面性、系統(tǒng)性、地域性、較小的波動性。,56,第四節(jié) 中房指數(shù),二、中房指數(shù)的服務(wù)對象與作用 1、為各級政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措施提供依據(jù)； 2、為投資商提供比較準(zhǔn)確的市場信息； 3、為廣大的消費(fèi)者服務(wù)。 此外，中房指數(shù)還可為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理部門和研究機(jī)構(gòu)服務(wù)。,57,第四節(jié) 中房指數(shù),三、實(shí)例分析（課本P60頁） 結(jié)論： 1、由于經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡性，各地房地產(chǎn)市場和價位呈現(xiàn)較大的地區(qū)差異?？傏厔菔谴蟪鞘懈哂谥行〕鞘?，沿海城市高于內(nèi)地城市。 2、我國房地產(chǎn)不同的物業(yè)價格，有較大差別，按由高到低的順序依次為商業(yè)用房、辦公用房、住宅、工業(yè)用房。 3、各個城市在四季度中房地產(chǎn)價格的變化趨勢。,58,第五節(jié) 地價指數(shù),一、地價指數(shù)的應(yīng)用： 1、地價指數(shù)含義：專門用以反映各地各類地價變化的指數(shù)。其計算公式為：地價指數(shù)=報告期地價基期地價100%。 2、地價指數(shù)的應(yīng)用： (1)為國家和各級政府制定地價和地產(chǎn)市場的調(diào)控政策提供科學(xué)依據(jù)； (2)為土地投資開發(fā)決策、核實(shí)土地資產(chǎn)量的大小及土地資產(chǎn)處置等方面提供依據(jù)； (3)可以使規(guī)劃管理部門更好的實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置和優(yōu)化組合； (4)可以加快基準(zhǔn)地價的調(diào)整速度，使調(diào)整結(jié)果更科學(xué)。,59,第五節(jié) 地價指數(shù),三、地價指數(shù)編制的步驟 1、選擇標(biāo)準(zhǔn)宗地作為計算地價指數(shù)的基本單元； 2、對標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行評估，求取不同區(qū)域、不同類別的標(biāo)準(zhǔn)宗地價格； 3、分別計算區(qū)段平均地價、分類平均地價，然后再計算不同級別的平均地價； 4、遵循地價指數(shù)要具有可比性、靈敏性和時效性的原則，應(yīng)用價格指數(shù)理論的相關(guān)方法，分別計算城市分類地價指數(shù)和整個城市的綜合地價指數(shù)。 5、利用市場交易的地價抽樣資料，對計算出來的各類地價指數(shù)進(jìn)行調(diào)試，最后確定城市地價指數(shù)和全國地價指數(shù)。,60,第五節(jié) 地價指數(shù),三、地價指數(shù)編制 1、選擇標(biāo)準(zhǔn)宗地注意事項(xiàng)： 宗地面積要適中，宗地形狀宜采用長方形； 標(biāo)準(zhǔn)宗地的容積率應(yīng)能代表一定區(qū)域范圍或全市的平均容積率； 標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)避免選擇街角地，多面臨界地或畸零地等特殊地段。商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置宜一面臨街； 盡可能選擇開發(fā)程度處于全市平均狀態(tài)的地塊作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。,61,第五章 土地定級基本原理,1、土地分等定級概述 2、定級因素權(quán)重確定 3、評價單元劃分與單元內(nèi)指標(biāo) 取樣 4、土地定級因素分值計算方法 5、土地級別確定 6、綜合土地定級程序,62,第一節(jié) 土地分等定級概述,一、基本思路 1、土地分等定級含義： 土地分等定級是在特定的目的下，對土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合評定，并使評定結(jié)果等級化的過程。 2、土地定級與土地分等的區(qū)別： 土地定級是在城市內(nèi)范圍內(nèi)土地質(zhì)量和使用效益及其在土地空間上分布差異狀況的評定；土地分等是在城市與城市之間劃分全國各城鎮(zhèn)的土地等次。 3、多因素綜合評定法的基本思路（P65頁）,63,第一節(jié) 土地分等定級概述,一、基本思路 4、多因素綜合評價方法的基本公式 假定在評價中選取m個因素，每個因素包含n個因子，城市土地評價單元內(nèi)某個因素的評價值等于各因子分值累加之和，即： 式中， -i因素的評分值； -i因素中j因子的分值； -j因子的權(quán)重值 設(shè)P為某土地評價單元總評分值， 為i因素權(quán)重值，該單元總評分值為：,64,第一節(jié) 土地分等定級概述,二、城鎮(zhèn)土地定級因素分析 1、商服繁華程度 商服繁華程度是指 所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)集聚與人流狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)的位置關(guān)系。 2、交通通達(dá)度 反映交通通達(dá)度的因素因子主要有：道路功能、道路寬度、路網(wǎng)密度、公交便捷度和對外交通設(shè)施的分布狀況。 3、城市設(shè)施完備度 4、環(huán)境優(yōu)越度 5、人口密度,65,第一節(jié) 土地分等定級概述,三、城鎮(zhèn)土地定級的因素因子體系（P71） 選擇定級因素因子的基本原則 1、定級因素分類 按照因素是否為適用于各城市，定級因素分為主導(dǎo)因素和非主導(dǎo)因素。 2、確定必選因素的基本原則： 1）影響大，對分級具有重要作用，對分級起決定性的主要因素反映了土地質(zhì)量的差別，應(yīng)為必選因素； 2）覆蓋面廣，適用于城市各類用地； 3）反映土地質(zhì)量的差異； 4）因素因子的選擇要因地制宜。,66,第二節(jié) 定級因素權(quán)重確定,一、定級因素權(quán)重應(yīng)滿足的要求： 1、權(quán)重值的大小與因素對土地質(zhì)量的影響成正比，權(quán)重值越大，因素對土地質(zhì)量的影響越大； 2、各因素權(quán)重值在0-100或0-1之間賦值，各選定因素的權(quán)重之和必須分別等于100或1. 二、因素權(quán)重確定的方法： 1、特爾菲法 2、因素成對比較法 3、層次分析法,67,第二節(jié) 定級因素權(quán)重確定,三、特爾菲測定法 1、關(guān)于特爾菲測定法的說法 特爾菲法 這是由美國蘭德公司發(fā)展的一種新型專家預(yù)測方法。它通過寄發(fā)調(diào)查表的形式征求專家的意見：專家在提出意見后以不記名的方式反饋回來；組織者將得到的初步結(jié)果進(jìn)行綜合整理，然后反饋給各位專家，請他們重新考慮后再次提出意見；經(jīng)過幾輪的匿名反饋過程，專家意見基本趨向一致；組織者依此得出預(yù)測結(jié)果。,68,第二節(jié) 定級因素權(quán)重確定,三、特爾菲測定法 2、特爾菲測定權(quán)重的程序 （1）專家選擇 （2）評估意見征詢表設(shè)計 （3）權(quán)重測定結(jié)果的數(shù)據(jù)處理 3、特爾菲測定的特點(diǎn) （1）個人意見的 匿名性 （2）輪詢評估結(jié)果的公開性 （3）預(yù)測結(jié)果的穩(wěn)定性和非一致性,69,第二節(jié) 定級因素權(quán)重確定,三、特爾菲測定法 3、應(yīng)用特爾菲法時的注意事項(xiàng) （1）測定時要避免組合事件 （2）對特爾菲法測定要做出充分說明 （3）領(lǐng)導(dǎo)小組的意見不宜加入調(diào)查表中,70,第二節(jié) 定級因素權(quán)重確定,四、因素成對比較法 設(shè)有A、B兩因素， A比B重要，給A因素賦值1，給B因素賦值0； A與B同等重要，給A、B兩因素各賦值0.5； A不如B重要，給A因素賦值0，給B賦值因素1. 五、層次分析法 基本原理（P78）,71,第三節(jié) 評價單元劃分與單元內(nèi)指標(biāo)取樣,一、評價單元劃分 1、單元劃分的原則 （1）單元內(nèi)主要定級因素的影響大體一致、統(tǒng)一； （2）單元面積確定在5-25公頃之間； （3）商服中心、文體設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同單元。 （4）劃分的單元能方便地進(jìn)行因素取樣，并能保證分值計算準(zhǔn)確性和科學(xué)性。,72,第三節(jié) 評價單元劃分與單元內(nèi)指標(biāo)取樣,一、評價單元劃分 2、單元邊界選用 （1）自然線狀物； （2）鐵路； （3）交通道路； （4）權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線； （5）行政區(qū)劃界線； （6）其他地物。,73,第三節(jié) 評價單元劃分與單元內(nèi)指標(biāo)取樣,一、評價單元劃分 3、單元劃分方法 （1）主導(dǎo)因素判定法； （2）網(wǎng)格法； （3）均質(zhì)地域法； （4）主導(dǎo)因素判定法和均質(zhì)地域法結(jié)合劃分單元。,74,第三節(jié) 評價單元劃分與單元內(nèi)指標(biāo)取樣,二、單元內(nèi)指標(biāo)取樣 1、因素作用分值呈直線衰減 2、因素作用分值呈面狀分布 3、因素作用分值呈指數(shù)衰減 4、特殊因素取值,75,第四節(jié) 土地定級因素分值計算方法,一、土地定級因素分值計算原則 1、總分值與土地優(yōu)劣成正比，土地條件越好，得分值越高，總分值越大，級別越高； 2、分值體系采用0-100分的封閉區(qū)間； 3、得分值只與因素指標(biāo)的顯著作用區(qū)間相對應(yīng)； 例如：綠地覆蓋度在0-50%之間對土地有影響，而大于50%的，其作用幾乎和50%相同，這時0-50%就稱為綠地覆蓋度的顯著作用區(qū)間。,76,第四節(jié) 土地定級因素分值計算方法,二、商服繁華影響度作用分值計算 1、商服中心范圍劃定 2、商服中心級別確定 3、商服中心內(nèi)各級繁華作用分的分割 4、各級商服中心繁華影響度的計算 注：繁華影響度是指在某一相對距離上的繁華作用分 繁華影響衰減分值。 商服繁華度對土地的影響呈指數(shù)衰減。,=,77,第四節(jié) 土地定級因素分值計算方法,指數(shù)衰減公式,=,其中： 影響半徑一般是根據(jù)各級中心規(guī)模確定的，近似地把商服中心所在的區(qū)域和服務(wù)范圍看作其影響范圍，從中心到范圍邊緣的距離作影響半徑。,78,第四節(jié) 土地定級因素分值計算方法,三、道路通達(dá)度作用分值計算 1、道路作用指數(shù)和通達(dá)作用分計算 1）道路分類：按照作用和功能分別進(jìn)行劃分 2）各類城市劃分的道路類型數(shù)目為：大城市5-7類；中等城市3-5類；小城市1-3類； 3）道路通達(dá)作用分大小順序?yàn)椋夯旌闲椭鞲傻?、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、之路?2、道路影響距離、相對距離及作用分值計算（P85頁） 道路通達(dá)度分值按指數(shù)衰減公式計算。,79,第四節(jié) 土地定級因素分值計算方法,四、公交便捷度作用分值計算（P86頁） 五、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計算 六、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用分值計算 七、生活設(shè)施完備度、對外交通便利度作用分值計算 八、人口密度、綠地率、路網(wǎng)密度作用分值計算 九、距離衰減公式選擇 1、符合直線衰減特征的因素：公交便捷度，對外交通便利度，公共設(shè)施完備度，文體設(shè)施影響度； 2、符合指數(shù)衰減特征的因素：商服繁華影響度，道路通達(dá)度。,80,第五節(jié) 土地級別確定,一、土地級初步劃分方法 1、總分?jǐn)?shù)軸法 2、總分剖面圖法 3、總分頻率曲線法 二、土地級別的確定應(yīng)遵循的選擇 1、確定的土地級之間，收益差別要明顯； 2、在不影響土地級評定科學(xué)性的基礎(chǔ)上，盡可能考慮成果實(shí)施的可行性和易操作性； 3、對測定的土地級，應(yīng)明確反映級別的邊界。,81,第五節(jié) 土地級別確定,三、成果表達(dá)方式 1、成果的文字表達(dá)方式 （1）土地定級技術(shù)報告 （2）土地定級工作報告 2、成果的圖件表達(dá)方式 （1）土地定級工作圖：資料圖和作用分值圖 （2）土地定級成果圖：土地級別圖、土地定級單元圖,82,第六節(jié) 綜合土地定級程序,一、土地定級程序五階段 1、方案制定 2、資料收集與調(diào)查 3、權(quán)重確定及因素選擇 4、土地定級單元的劃分 5、級別測算及確定 6、面積量算和土地級別圖的編制 7、成果形成與驗(yàn)收 8、成果應(yīng)用和更新階段,83,第六章 收益法,1、收益法概述 2、收益法的計算公式 3、凈收益 4、資本化率 5、收益法應(yīng)用舉例,84,第一節(jié) 收益法概述,一、收益法的概念 1、別稱：資本化法、收益還原法 、投資法、收益現(xiàn)值法等。 2、定義：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)并累加，以此估算估價對象客觀合理價格或價值的辦法。 3、公式：房地產(chǎn)價格=凈收益/資本化率 4、價格：收益價格,85,第一節(jié) 收益法概述,二、收益法的基本原理 1、基本思想 1）房地產(chǎn)在使用過程中能夠產(chǎn)生凈收益，而且房地產(chǎn)可供使用的年限很長，擁有某一房地產(chǎn)就可以在現(xiàn)在和未來不斷獲得這一凈收益，將未來各年的凈收益，以一定的還原利率分別折現(xiàn)為現(xiàn)值，其總和就是房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格。 2、理論依據(jù) 地租理論、預(yù)期原理； 收益法是建立在貨幣具有時間價值的觀念上。,86,第一節(jié) 收益法概述,二、收益法的基本原理 1、基本思想 2）普遍適用的收益法原理表述如下： 將估價時點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗 房地產(chǎn)的價格。 3）例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬的純收益，同時該公司又有4000萬現(xiàn)金，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，則對該公司來說，理論上上述房地產(chǎn)價值與4000萬元的貨幣等價，即價值4000萬元。,87,第一節(jié) 收益法概述,三、收益法的適用范圍 1、收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。 如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。 2、不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。 3、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的純收益和還原利率都能夠較準(zhǔn)確地量化。,88,第一節(jié) 收益法概述,四、收益法估價的步驟 1、搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料； 2、估算潛在毛收入； 3、估算有效毛收入； 4、估算運(yùn)營費(fèi)用； 5、估算凈收益； 6、選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率； 7、選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟪鍪找鎯r格。 其中，潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用和凈收益都應(yīng)按年度統(tǒng)計。,89,第二節(jié) 收益法的計算公式,一、基本公式,90,第二節(jié) 收益法的計算公式,二、凈收益不變 1、公式,91,第二節(jié) 收益法的計算公式,二、凈收益不變 2、公式的用途 1）可以直接用于計算房地產(chǎn)的價格 例1、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，需運(yùn)營費(fèi)用10萬元，資本化率為10%，在無限年使用時，該宗房地產(chǎn)的收益價格為？ 例2、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用年限為50年，至今已經(jīng)使用了6年，預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得的凈收益為8萬元，該宗房地產(chǎn)的資本化率是8.5。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。,92,第二節(jié) 收益法的計算公式,二、凈收益不變 2、公式的用途 2）可以用于比較不同房地產(chǎn)的價格 年限修正系數(shù)：房地產(chǎn)使用年限為n時，其價格相當(dāng)于無限年使用時的價格的比例。 a.可以用公式編制一個表，列出各資本化率和各使用年限下的年限修正系數(shù)。 b.用于同一宗房地產(chǎn)在不同年限和資本化率下價格的修正和換算。 c.用于比較兩宗房地產(chǎn)價格的高低。,93,第二節(jié) 收益法的計算公式,三、凈收益在若干年后保持不變的公式 1、無限年期 房地產(chǎn)使用年期無限 t年以前（含t年）純收益有變化，其值為 ；t年以后純收益無變化，其值為a；r每年不變且大于零，使用期無限時，房地產(chǎn)價格的計算公式為：,94,第二節(jié) 收益法的計算公式,三、凈收益在若干年后保持不變的公式 2、有限年期 房地產(chǎn)使用期有限 當(dāng)t年以前（含第t年）純收益有變化，其值為 ；t年以后純收益無變化，其值為a，r每年不變且大于零；房地產(chǎn)使用年期為n時，房地產(chǎn)價格的計算公式如下:,95,第二節(jié) 收益法的計算公式,三、凈收益在若干年后保持不變的公式 例1：某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到未來5年的凈收益分別為20、22、25、28和30萬元，從第六年到第38年每年的凈收益為35萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。 例2：通過預(yù)測得到某宗房地產(chǎn)在未來5年內(nèi)的凈收益分別為20、22、25、28和30萬元，從第6年到無窮遠(yuǎn)年的每年凈收益為35萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。,96,第二節(jié) 收益法的計算公式,四、凈收益按等差級數(shù)變化的公式 凈收益按等差級數(shù)逐年遞增或遞減； r每年不變且大于0；,97,第二節(jié) 收益法的計算公式,四、凈收益按等差級數(shù)變化的公式 例題：某房地產(chǎn)，預(yù)計未來第一年凈收益為10萬元，此后每年凈收益將會比上一年增加1萬元，資本化率為8%,無限年使用，該宗房地產(chǎn)的價格為？,98,第二節(jié) 收益法的計算公式,五、凈收益按等比級數(shù)變化的公式 凈收益按等比級數(shù)逐年遞增或遞減； r每年不變且大于0； S為凈收益逐年遞增或遞減的比率 例：某房地產(chǎn)，預(yù)計未來第一年凈收益為10萬元，此后每年凈收益將會在上一年的基礎(chǔ)上增長1%,資本化率為8%,無限年使用，該房地產(chǎn)的價格？,99,第二節(jié) 收益法的計算公式,六、已知未來若干年后房地產(chǎn)價格的公式,例：某房地產(chǎn)目前的價格為2500/平方米，正常經(jīng)營情況下年凈收益為250/平方米，資本化率10%?，F(xiàn)已知在其旁邊興建若干大型綜合百貨商場及配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，預(yù)計在4年后建成投入使用，屆時該地區(qū)將形成一個新的市級商業(yè)中心，并達(dá)到現(xiàn)有市級商業(yè)中心的繁華程度?，F(xiàn)在市級商業(yè)中心周圍地區(qū)類似位置該類房地產(chǎn)價格為6000元/平方米?，F(xiàn)評估在開始興建新的商業(yè)中心時該宗房地產(chǎn)的價格。,100,第三節(jié) 凈收益,一、收入 1、定義：運(yùn)用房地產(chǎn)進(jìn)行出租、經(jīng)營、生產(chǎn)所獲得的總收入。 2、潛在毛收入與有效毛收入的區(qū)別； 3、實(shí)際收入、客觀收入的區(qū)別； 注：一般情況下，房地產(chǎn)估價應(yīng)采用客觀收入指標(biāo)。 4、計算以客觀收入為基礎(chǔ)的有效毛收入應(yīng)具備的條件： 1）應(yīng)是處于正常利用狀態(tài)下使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入； 2）收入必須能持續(xù)獲得； 3）收入應(yīng)具有預(yù)測性。 例如：對于附帶有租約的房地產(chǎn)的估價，當(dāng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，該估價對象估價時，應(yīng)分為兩部分處理，對于租約期內(nèi)的，應(yīng)采用租約所規(guī)定的最近水平（實(shí)際收入），租約期外的應(yīng)采用屆時正?？陀^的租金（客觀收入）。,101,第三節(jié) 凈收益,二、客觀運(yùn)營費(fèi)用 1、定義：是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用所必須支付的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 2、出租型房地產(chǎn)的客觀運(yùn)營費(fèi)用包括：維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)和保險費(fèi)。 3、商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營型房地產(chǎn)的客觀運(yùn)營費(fèi)用在此基礎(chǔ)上還包括商業(yè)、生產(chǎn)中的所用費(fèi)用、稅費(fèi)、利息和利潤。 三、凈收益 1、定義：由有效毛收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用后的歸屬于房地產(chǎn)的收益。 例：某寫字樓建筑面積5000平方米，月租金水平為120元每平米，空置率為10%，租金損失平均為毛租金的3%,合理運(yùn)營費(fèi)用為有效最近收入的30%，該寫字樓的凈收益為？,102,第三節(jié) 凈收益,2、實(shí)際凈收益和客觀凈收益： 除特殊情況外，運(yùn)用收益法估價，應(yīng)該采用客觀凈收益作為依據(jù)。 四、凈收益的求取 1、基本公式 凈收益=有效毛收入-合理運(yùn)營費(fèi)用 2、具體計算公式： 1）出租型房地產(chǎn)：根據(jù)租賃資料計算凈收益 凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-管理費(fèi)-保險費(fèi)-稅金 2）商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn) 凈收益=商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤 3）生產(chǎn)型房地產(chǎn) 凈收益=產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費(fèi)用-產(chǎn)品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用-廠商利潤,103,第三節(jié) 凈收益,3、確定凈收益的注意事項(xiàng) 1、潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用和凈收益都應(yīng)按年度計算； 2、采用客觀收入、客觀費(fèi)用和客觀凈收益作為估價依據(jù)； 3、房地產(chǎn)的收益包括有形收益和無形收益； 4、確定收益年數(shù)； 5、判斷凈收益流量類型； 6、收益法評估注重房地產(chǎn)的收益，即效用價值論。,104,第四節(jié) 資本化率,1、實(shí)質(zhì) 資本化率就是將凈收益還原或轉(zhuǎn)換為價格的利率，即用于將來各年凈收益折現(xiàn)到估價時點(diǎn)的折現(xiàn)率。 2、資本化率的特征 1）資本化率的高低取決于相應(yīng)的投資風(fēng)險。 2）區(qū)域性 3）個別性 4）多樣性,105,第四節(jié) 資本化率,3、資本化率的確定 1）市場提取法 從市場上選取若干個估價對象類似房地產(chǎn)的資本化率，計算它們的算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的資本化率。 2）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為房地產(chǎn)資本化率。 3）投資收益率排序插入法 將房地產(chǎn)投資與市場上其他類型投資的風(fēng)險和收益率相比較，確定估價對象房地產(chǎn)的資本化率。 4）復(fù)合投資收益率法,106,第四節(jié) 資本化率,3、資本化率的確定 4）復(fù)合投資收益率法 將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率。計算公式： 其中：r為房地產(chǎn)資本化率； M為抵押貸款價值比例（%）； 為抵押貸款利率； 為自有資本要求的正常收益率。,107,第四節(jié) 資本化率,4、種類 1)綜合資本化率 評估房地合一房地產(chǎn)的價格所應(yīng)采用的資本化率； 2)土地資本化率 評估土地的價格時所采用的資本化率； 3)建筑物資本化率 評估建筑物價格時所采用的資本化率。 a.已知土地和建筑物的價格，以及三種資本化率中的任意兩個，則另一個資本化率為：,108,第四節(jié) 資本化率,4、種類 b.已知在房地產(chǎn)總價格中土地、建筑物的價格比例，以及三種資本化率中的任意兩個，則另一個資本化率為：,109,第七章 市場比較法,1、市場比較法概述 2、市場比較法評估的程序 3、交易實(shí)例的搜集 4、可比實(shí)例的選取 5、市場比較法的計算公式 6、市場比較法的因素修正 7、市場比較法應(yīng)用舉例,110,第一節(jié) 市場比較法概述,一、市場比較法的定義 1、別稱：買賣實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市價比較法、市場資料比較法、現(xiàn)行市價法等。 2、定義：在求取一宗待估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域和個別因素等修正，得出待估房地產(chǎn)在評估期日的價格。 3、比準(zhǔn)價格：由市場比較法估價得到的價格。 二、類似房地產(chǎn) 1、含義：指在同一供需圈內(nèi)，在用途、建筑結(jié)構(gòu)、,111,第一節(jié) 市場比較法概述,規(guī)劃條件等方面與待估房地產(chǎn)基本相似的房地產(chǎn)。 2、同一供需圈：指在這一范圍內(nèi)的房地產(chǎn)具有替代性。 3、類似土地：指在同一供需圈內(nèi)，影響地價的因素和條件基本相近的用途相同的土地。 三、市場比較法的基本思想 1、理論依據(jù)：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。 2、替代原理：在一個完全競爭地市場上，兩個以上具有替代關(guān)系的商品同時存在，商品的價格就會由于替代關(guān)系而通過相互競爭，最終促進(jìn)商品的價格趨于一致。,112,第一節(jié) 市場比較法概述,3、特別強(qiáng)調(diào)：在運(yùn)用市場比較法的過程中，用作參照的房地產(chǎn)交易案例必須是類似房地產(chǎn)；對于個別案例，有時還必須進(jìn)行修正。 四、市場比較法的適用范圍 1、適用范圍：在同一地區(qū)市場或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時，市場比較法才是有效的評估方法。 2、不（難）適用范圍（了解）： 1）在沒有房地產(chǎn)交易的地方或在較長一段時間沒有發(fā)生過房地產(chǎn)交易或在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)； 2）對某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等。,113,第一節(jié) 市場比較法概述,3）對那些很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等； 4）風(fēng)景名勝區(qū)土地； 5）圖書館、體育館、學(xué)校。 五、市場比較法的限制條件 1、時間性：在替代原理中，相同效用的商品具有相同的價格，是指在同一時段。所以，選取的交易案例必須是近期發(fā)生的。 2、可替代性：所選交易案例必須與待估房地產(chǎn)具有相似性。,114,第一節(jié) 市場比較法概述,3、非單一性：根據(jù)統(tǒng)計學(xué)原理，所選交易案例應(yīng)越多越好。 4、正常性：交易必須是正常交易。對于不正常交易（如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等）不適用比較法。 5、可修正性：交易資料可以通過對有關(guān)因素的修正而與待估房地產(chǎn)價格有可比性。 6、合法性：有兩方面的含義，第一，所選取的交易安全必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則，在交易價格上會有很大差異（如違章建筑）；第二，交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似。,115,第二節(jié) 市場比較法評估的程序,一般程序如下,116,第二節(jié) 市場比較法評估的程序,一、交易實(shí)例的收集 1、內(nèi)容：坐落、規(guī)劃用途限制、交易價格、交易時間、土地條件、建筑物狀況、區(qū)域因素、個別因素、交易方式及付款方式、基準(zhǔn)地價等。 2、原則：注意查證各項(xiàng)內(nèi)容的真實(shí)性和交易細(xì)節(jié)，如無瞞價、是否急售等；標(biāo)注于地圖上，并建立交易實(shí)例信息系統(tǒng)，以方便查詢。 二、可比交易案例確定 1、過程：在進(jìn)行一宗房地產(chǎn)價格評估時，需要針對待估房地產(chǎn)的特點(diǎn)，從已收集的交易實(shí)例中選擇符合一定條件的實(shí)例供比較參考。,117,第二節(jié) 市場比較法評估的程序,2、要求 1）與待評估房地產(chǎn)在近鄰區(qū)域或在同一供需圈內(nèi)的類似地區(qū)； 2）比較實(shí)例與待評估房地產(chǎn)的種類要相同； 3）比較實(shí)例與待評估房地產(chǎn)的用途相同； 4）比較實(shí)例與待評估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同； 5）比較實(shí)例與待評估房地產(chǎn)的價格類型基本相同； 6）與待估房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日接近或可進(jìn)行期日修正； 7）交易實(shí)例為正常交易或可修正為下常交易。 三、因素修正 1、內(nèi)容：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、土地使用年期修正、容積率修正。,118,第二節(jié) 市場比較法評估的程序,四、房地產(chǎn)價格的確定 1、結(jié)果：經(jīng)過各種因素的修正，可以得到在評估基準(zhǔn)日的待估房地產(chǎn)的若干個價格。 2、價格確定方法：簡單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法；眾數(shù)法；中位數(shù)法；混合法。 例如：有5個案例修正后的價格分別為：730，780，800，800，820，分別用上述方法 確定的房地產(chǎn)的價格為？,119,第三節(jié) 交易實(shí)例的搜集,交易實(shí)例應(yīng)搜集的內(nèi)容 1、成交價格； 2、 成交日期； 3、付款方式 4、交易實(shí)例在交易時的狀態(tài)，如坐落位置、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境條件； 5、交易雙方的情況及交易目的。,120,第五節(jié) 市場比較法計算公式,一、市場比較法的計算過程 1、描述過程：通過對一系列因素修正，得到待估房地產(chǎn)在估價期日的市場狀況下的價格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、區(qū)域因素和個別因素四類。 個別因素中的容積率和土地使用年期，由于影響力較大，情況特殊，有時也拿出來