2010經(jīng)典-2007年滁州地域地產(chǎn)投資可行性研究報(bào)告.pptVIP

關(guān)于對(duì)滁州地域地產(chǎn)投資可行性及肯地亞地產(chǎn)公司戰(zhàn)略報(bào)告,地產(chǎn)營(yíng)銷部權(quán)小楠,可行性報(bào)告摘要,第一篇、滁州旅游及旅游地產(chǎn)可行性分析 第二篇、廠區(qū)辦公樓地塊物業(yè)發(fā)展策劃 第三篇、廠區(qū)辦公樓地塊財(cái)務(wù)分析報(bào)告 第四篇、滁州房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略建議 附件：滁州備選地塊,第一篇、滁州旅游及旅游地產(chǎn)可行性分析,滁州旅游全圖,第一章、滁州旅游資源結(jié)構(gòu)、主要旅游產(chǎn)品現(xiàn)狀評(píng)估,滁州旅游產(chǎn)品以瑯琊山為主線延伸系列旅游產(chǎn)品，以山水及古跡形成復(fù)合型旅游資源，加以周邊所轄縣市的豐富自然資源，已形成初具雛形的旅游城市資源底蘊(yùn)，可景觀資源豐富，但品位不高，具備了組合成較高觀賞性景觀的可能性。 生態(tài)資源較好，但景觀特點(diǎn)不夠奇特。缺少文化底蘊(yùn)及內(nèi)涵，有待整合。未形成景區(qū)整體面貌，處于待開發(fā)狀態(tài)。 區(qū)內(nèi)交通條件較差，景區(qū)道路不足。 城市基礎(chǔ)環(huán)境不良，接待能力嚴(yán)重不足。 景點(diǎn)建設(shè)不精，未系統(tǒng)規(guī)劃。,第二章、滁州輻射區(qū)域,滁州與南京、蘇州、常州、上海等長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)近在咫尺遙相呼應(yīng)，又與合肥等城市毗鄰。 交通地理形式優(yōu)越，輻射地區(qū)廣泛。 可做長(zhǎng)三角的后花園。,第三章、同等城市對(duì)比,山東威海，以海景房為主，主要客戶群為山西、河北、京津等內(nèi)陸地區(qū)。 均價(jià)，4000。 交通路途較長(zhǎng)，則客戶為多次置業(yè)，以投資養(yǎng)老為主。,山東泰安，以酒店公寓為主，主要客戶群為山西、河北、京津等內(nèi)陸地區(qū)。 均價(jià)，3800。 交通路途較長(zhǎng)，以投資度假為主。,湖北咸寧，以溫泉度假為主，主要客戶群為湖北地區(qū)/內(nèi)銷。 均價(jià)，2700。 交通路途便利，以投資度假為主。,城市對(duì)比,第四章、滁州旅游地產(chǎn)可行性分析,1、滁州具有良好的自然景觀資源 2、滁州具有良好的旅游輻射資源 3、滁州具有豐富的歷史文化底蘊(yùn) 4、滁州房地產(chǎn)價(jià)格偏低，具有較大的可上升空間。 5、滁州周邊可房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)比性價(jià)值較高 6、滁州區(qū)域基本配套成熟。,第五章、滁州地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析,1、房地產(chǎn)業(yè)投資 滁州房地產(chǎn)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。上半年該市房地產(chǎn)投資額突破10億元，增速達(dá)73.2%，高于上年同期56個(gè)百分點(diǎn)。但各縣市區(qū)發(fā)展很不平衡，天長(zhǎng)市和明光市分別完成房地產(chǎn)投資2.1億元和0.6億元，比上年同期分別增長(zhǎng)134.2%和105.3%；增幅最低的全椒縣為30.1%。高速增長(zhǎng)的背后是房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺的良好局面，資料顯示，上半年房屋施工面積達(dá)173.9萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)37.5；新開工面積71.2萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)18.9。商品房銷售面積42.3萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)95.0；空置面積僅7.6萬平方米，比上年同期下降42.3%，減少了5.6萬平方米。,2、發(fā)展軌跡 近三年，滁州房地產(chǎn)開始真正迅猛的發(fā)展，這與部分發(fā)達(dá)地區(qū)的中小開發(fā)商開始大量介入二三級(jí)城市有關(guān)。也與當(dāng)?shù)匕傩兆》肯M(fèi)正好處于產(chǎn)品更新?lián)Q代的階段不可分割。另一個(gè)重要的原因是土地價(jià)格的大幅上漲，更加速了房?jī)r(jià)的上漲。山水人家等幾個(gè)相對(duì)高品質(zhì)的樓盤的入市，也刺激了當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的消費(fèi)熱情。另一方面，隨著滁州交通條件的改善，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)高昂，涌入周邊城市購(gòu)房的群體逐年增加，而滁州又屬于南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范疇之內(nèi)，加之氣候風(fēng)景宜人，自然成為當(dāng)?shù)赝顿Y以及置業(yè)養(yǎng)老群體的首選。但到目前為止，滁州市房地產(chǎn)業(yè)還處于成長(zhǎng)的初級(jí)階段，開發(fā)意識(shí)、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)1015年。,2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 滁州房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品目前以多層為主，市區(qū)中心位置有少量小高層以及極少量的高層。從項(xiàng)目規(guī)劃上來看，以直排板樓為主，缺少變化。而在景觀設(shè)計(jì)上，目前已完工樓盤除“山水人家”在犧牲較大用地面積的情況下營(yíng)造出較好的景觀外，其他項(xiàng)目都以單純綠化為主，尚無完整的景觀概念。但是新建的如“裕坤麗晶城”等項(xiàng)目，已經(jīng)開始逐漸注重社區(qū)景觀。從戶型上看，由于受板樓外型以及造價(jià)的限制，基本屬于中規(guī)中矩，但缺乏變化和亮點(diǎn)。,3、銷售價(jià)格 目前滁州城區(qū)房?jī)r(jià)約2500元/3500/之間，郊區(qū)房?jī)r(jià)在20003000之間。由于滁州城區(qū)距開發(fā)區(qū)和郊區(qū)距離較近，故房?jī)r(jià)差距不是十分明顯。 4、消費(fèi)群體 目前二次置業(yè)群體和一次置業(yè)群體所占比重相差不大，說明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)尚未達(dá)到真正的置換高峰，也就是說以改善居住條件為目的的公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主等富裕群體的購(gòu)買潛力尚未被激發(fā)出來。并且從目前滁州各大論壇上看，購(gòu)房者普遍對(duì)房?jī)r(jià)將有較大幅度上漲已經(jīng)有了心里準(zhǔn)備。,土地價(jià)格 2007年，滁州重新制訂了城市基準(zhǔn)地價(jià)表，相對(duì)2001年其價(jià)格有了大幅度的提升，顯然滁州市政府也對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展前景持樂觀態(tài)度，加上上海綠地等地產(chǎn)大鱷的進(jìn)駐，預(yù)計(jì)地價(jià)將有較大幅度的攀升。,安徽省滁州市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表 發(fā)布時(shí)間：2007-1-4 單位：元/平方米,綜合分析： 滁州房?jī)r(jià)和地價(jià)在0708年都將有大幅度的增長(zhǎng)。 隨著更多大城市開發(fā)商的介入，土地競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化。 房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)將有較大的提高。 市中心區(qū)將逐漸以小高層和高層為主。 預(yù)計(jì)08年年中，該市房?jī)r(jià)普遍將超過2500元/，最高房?jī)r(jià)應(yīng)在4000元/左右。 縱觀安徽各個(gè)城市，合肥房?jī)r(jià)上漲腳步已經(jīng)放緩，但是蕪湖、銅陵、淮南、蚌埠二線城市的房?jī)r(jià)卻飛速攀升。特別是蚌埠，竟然竄升到中國(guó)各大城市房?jī)r(jià)漲幅榜的前幾位。由這幾個(gè)城市可作為樣板，參考預(yù)測(cè)滁州未來房?jī)r(jià)走勢(shì)（附文獻(xiàn)蚌埠，二線城市的成長(zhǎng)標(biāo)本）。,第二篇、廠區(qū)辦公樓地塊物業(yè)發(fā)展策劃,第一部分 項(xiàng)目基本情況,1、擬建地點(diǎn) 紫薇南路1號(hào)，清河?xùn)|路22號(hào)。滁州市近城工業(yè)區(qū)。,2、用地規(guī)模 項(xiàng)目用地約10畝，6660平，屬于小型地塊，整個(gè)地塊呈不規(guī)則的多邊形，地塊南角用地被其他開發(fā)商占有，西北角被城建征用，屬于工業(yè)區(qū)。,3、地塊配套分析 地塊周邊短距離內(nèi)無集中商業(yè)服務(wù)，大型商業(yè)、超市、文化娛樂類。 周邊交通條件優(yōu)越，但分鐘車流量較低，只作為城市備用通道 周邊工廠區(qū)聚集，生活品質(zhì)不高 市政設(shè)施較少，商務(wù)性不高,第二部分、物業(yè)發(fā)展建議,物業(yè)發(fā)展途徑 1、商業(yè)、住宅、酒店式公寓綜合體 2、五星級(jí)酒店,物業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、商業(yè)、住宅、酒店式公寓綜合體,市場(chǎng)產(chǎn)品布局現(xiàn)狀單調(diào)的行列式布局 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)屬于起步上升期，所較多樓盤過于保守，只是基本照搬大城市的成熟經(jīng)驗(yàn)故突現(xiàn)壓抑。,成業(yè)家園,維也納春天,缺乏圍合的鄰里空間,單調(diào)的行列式布局,形成圍合的鄰里空間,橄欖型布局,變化的橄欖型布局,圍合、變化的鄰里空間,整體在南北向的行列式基礎(chǔ)上，對(duì)建筑進(jìn)行小角度旋轉(zhuǎn)，形成橄欖型的布局，增強(qiáng)鄰里空間的歸屬感 在橄欖型的布局基礎(chǔ)上，進(jìn)行適度的錯(cuò)位、旋轉(zhuǎn)，豐富圍合空間的視覺變化，提升空間的舒適感 在做到產(chǎn)品圍合有靈活變化的同時(shí)，必須保證大多數(shù)產(chǎn)品的朝向仍然是南北朝向，故建議本案的橄欖型布局旋轉(zhuǎn)限定在15的范圍內(nèi)。,產(chǎn)品圍合及旋轉(zhuǎn)建議,商住分流建議,1、在商業(yè)區(qū)域、停車場(chǎng)預(yù)留電梯出口，供小區(qū)住戶使用。 2、利用景觀帶隔閡商業(yè)及住宅區(qū)域 3、半地下停車場(chǎng)間隔為2個(gè)區(qū)域，供分流使用 公寓入口 景觀帶 商業(yè)入口 住宅 入口,停車組織地下停車與露天停車結(jié)合,地下停車結(jié)合各組團(tuán)間隔設(shè)置 采用露天停車位置，設(shè)置在項(xiàng)目邊界處 分雙入口，減少主要車流對(duì)居住區(qū)的影響，一定程度上降低商業(yè)區(qū)的負(fù)面影響,地下車庫(kù)入口,地下車庫(kù)入口,建筑樓層建議小高層為主,住宅項(xiàng)目樓層設(shè)置建議以小高層為主，適當(dāng)考慮高層，理由有三： 1、根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)的普遍偏好，能夠接受過高樓層的客戶不在多數(shù)，高層數(shù)量偏多不利于產(chǎn)品的順利銷售； 2、樓層越高，造價(jià)成本越高，但當(dāng)?shù)馗邔痈邇r(jià)的局面還未全面形成，過高樓層不利于利潤(rùn)最大化； 3、根據(jù)建安樓層間距的要求，高層勢(shì)必減少面積。,小高層樓層建議設(shè)置為13層左右，商業(yè)2層。 建議電梯量按一梯兩戶至一梯三戶配置，小高層其中3層為小戶型酒店式公寓，商業(yè)一層為地板 賣場(chǎng)，二層為肯帝亞展示廳。,商業(yè),小高層,建筑風(fēng)格的考慮,產(chǎn)品定位：現(xiàn)代簡(jiǎn)約，體現(xiàn)新城市品質(zhì)感 區(qū)域規(guī)劃層面： “建筑風(fēng)格應(yīng)充分體現(xiàn)現(xiàn)代技術(shù)與材料的特點(diǎn)”、“體現(xiàn)城市中心富有活力和節(jié)奏的特征” 經(jīng)濟(jì)可行性：精致華麗的建筑風(fēng)格能提升項(xiàng)目形象及價(jià)值，但同時(shí)帶來高成本；相比而言，簡(jiǎn)潔樸實(shí)的建筑風(fēng)格更具性價(jià)比,現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，以簡(jiǎn)潔樸實(shí)的變化體現(xiàn)品質(zhì)感和現(xiàn)代感。,建筑細(xì)部表現(xiàn)立面處理,虛實(shí)結(jié)合的立面處理，體現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感、品質(zhì)感 實(shí)：磚紅色/白色的外墻 虛：清透的玻璃,建筑細(xì)部表現(xiàn)細(xì)部處理,通過飄窗、陽臺(tái)等建筑構(gòu)件的設(shè)置，為立面帶來豐富光影變化； 通過材質(zhì)、色彩等元素的設(shè)置，塑造建筑立面豐富的層次感。,陽臺(tái)、窗臺(tái)為立面帶來的豐富光影,材質(zhì)、色彩搭配帶來層次感,集中景觀公共活動(dòng)空間,鄰里空間：一種強(qiáng)調(diào)舒適、放松、精巧且有價(jià)值感的生活空間 活動(dòng)空間：一種強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)、交流、實(shí)用且有價(jià)值感的共享空間 公共活動(dòng)空間及公共景觀的結(jié)合集中設(shè)置，既有效提升小區(qū)產(chǎn)品檔次，又集約整合利用了高層住宅的間隔空間 結(jié)合景觀軸線設(shè)置串聯(lián)各景觀空間的人行步道，提高不同功能空間的共享性,空中花園,宅間綠化擴(kuò)大的鄰里空間,樹蔭下的休閑空間，隨處可見的休息位置，讓人愿意在這里駐足、暢談。,強(qiáng)調(diào)舒適、放松、精巧且有價(jià)值感的生活空間,主力設(shè)置市場(chǎng)上主流需求的舒適型三房及經(jīng)濟(jì)型三房,本項(xiàng)目戶型配比,吸取熱銷樓盤優(yōu)點(diǎn)，適當(dāng)采用認(rèn)同度高的創(chuàng)新設(shè)計(jì)及提高附加值方式，提升產(chǎn)品價(jià)值，獲得更高的利潤(rùn)。,戶型設(shè)計(jì)策略,市場(chǎng)上的戶型設(shè)計(jì)還未曾注重產(chǎn)品的附加值及消費(fèi)者心理特征，項(xiàng)目需要提升； 消費(fèi)者對(duì)戶型的居住舒適度要求高，大面積房普遍受歡迎； 從開發(fā)商角度考慮，戶型可以在保證熱銷的基礎(chǔ)上，通過亮點(diǎn)設(shè)計(jì)提升銷售價(jià)格，獲得更多利潤(rùn),戶型設(shè)計(jì)建議,細(xì)部設(shè)計(jì)建議陽光室,通過建筑構(gòu)造的方式將部分外飄落地窗的高度控制在2.2m內(nèi)，是飄窗臺(tái)的提升設(shè)計(jì)； 為房間帶來額外的使用空間，擴(kuò)展了原本呆板的臥室空間。,陽光室,2.2m,傳統(tǒng)的飄窗臺(tái)設(shè)計(jì),陽光室設(shè)計(jì),飄窗臺(tái),細(xì)部設(shè)計(jì)建議飄窗臺(tái),飄窗臺(tái)與房間的開間相同，令飄窗改造后，能全面提升室內(nèi)空間； 更好增加室內(nèi)空間，建議飄窗進(jìn)深約1m；,1m左右,細(xì)部設(shè)計(jì)建議入戶花園,入戶花園可提升產(chǎn)品品質(zhì)感和舒適感，并且以一半大小計(jì)算面積，是體現(xiàn)產(chǎn)品附加值的有效途徑； 通過特殊的技術(shù)處理還可將入戶花園改造成為臥室進(jìn)行使用，進(jìn)一步增加產(chǎn)品的附加值。,細(xì)部設(shè)計(jì)建議首層附加值單元,入戶私家花園,從樓梯進(jìn)入地下的多功能室,建議附送入戶私家花園或多功能室，提升首層單元的產(chǎn)品附加值；,戶型平面參考一梯兩戶,戶型特點(diǎn)： 電梯間、樓梯間自然采光通風(fēng)； 餐廳、客廳共享入戶花園景觀； 三開間的布局設(shè)計(jì)，兩個(gè)房間客廳朝南，客廳南北對(duì)流。,3房2廳2衛(wèi) 建筑面積：約135,3房2廳2衛(wèi) 建筑面積：約135,戶型平面參考一梯三戶,戶型特點(diǎn)： 品字形的一梯三戶設(shè)計(jì)，令三戶單元均能擁有有利的南向； 電梯間、樓梯間自然采光通風(fēng)； 采用大開間的設(shè)計(jì)，令戶型能有較多的空間位于南向；,3房2廳2衛(wèi) 建筑面積：約135,3房2廳2衛(wèi) 建筑面積：約135,2房2廳 建筑面積：約85,會(huì)所泛化，僅設(shè)置少量的日常娛樂健身設(shè)施作為泛會(huì)所配套；,業(yè)主日常配套泛會(huì)所,物業(yè)發(fā)展規(guī)劃2、五星級(jí)酒店 滁州酒店風(fēng)格總結(jié) 1、古樸古鄉(xiāng)型建筑過多 2、舊摟改建過多 3、未做任何包裝處理 4、尊貴未體現(xiàn) 5、景色資源利用不當(dāng) 6、不大氣,肯地亞整體風(fēng)格把握,建筑風(fēng)格建議,打造現(xiàn)代感的五星級(jí)酒店，以大氣震撼的形象引領(lǐng)滁州新標(biāo)桿，成為滁州標(biāo)志性建筑。,外立面建議,滿足項(xiàng)目高端定位升級(jí)滁州酒店檔次，樹立酒店標(biāo)桿； 力爭(zhēng)510年之內(nèi)無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可媲比或超越，對(duì)當(dāng)前滁州酒店大幅提升。,外墻部分采用玻璃幕墻設(shè)計(jì)，構(gòu)造通透光亮的櫥窗，吸引近觀及路過的顧客。,外立面預(yù)留大幅廣告位，懸掛整齊的大幅宣傳廣告，渲染商業(yè)氣氛。,采用透光材料和滲光設(shè)計(jì)營(yíng)造出美麗的燈光效果。,主入口廣場(chǎng)規(guī)劃建議,主入口廣場(chǎng),預(yù)留主入口廣場(chǎng)空間，提高項(xiàng)目的形象和昭示性，聚集人氣,預(yù)留足夠的空間，供商家作戶外推廣使用，提高人氣和提升形象。,中庭是酒店內(nèi)部的焦點(diǎn)空間： 內(nèi)部交通樞紐：平面交通動(dòng)線與垂直交通動(dòng)線的匯聚點(diǎn) 休息：提供顧客休閑停留的場(chǎng)所 視線引導(dǎo)：空間開闊,通過中庭環(huán)視周邊的購(gòu)物環(huán)境 增加采光：減弱進(jìn)深過大導(dǎo)致的內(nèi)部采光差，減少壓抑感 增強(qiáng)空間層次感：避免空間過大產(chǎn)生的單調(diào)和壓抑，使空間靈動(dòng)活躍,中庭設(shè)計(jì)建議,酒店,中庭,主入口,建筑樓層建議小高層為主,小高層樓層建議設(shè)置為13層左右，底座2層。 小高層其中3層為小戶型酒店式公寓，,酒店,客房,第三篇、廠區(qū)辦公樓地塊財(cái)務(wù)分析報(bào)告,方案1、 商業(yè)、住宅、酒店式公寓綜合體 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo),成本明細(xì),一、土地大配套費(fèi) 1土地款，60萬元/畝，600萬。 2大配套費(fèi)，200元/平，519.6萬. 3拆遷管理費(fèi)，200000元。 4土地契稅，土地出讓金3%，18萬 5土地交易費(fèi)，土地出讓金0.6%，3.6萬 6小配套費(fèi)，100元/平，259.8萬 總計(jì)：1421萬。,項(xiàng)目成本,二、前期成本,1、規(guī)劃管理費(fèi)，1元/平，26640元。 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，10元/平，266400元。 3、施工設(shè)計(jì)費(fèi)，8元/平，213130元。 4、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)，10元/平，266400元。 5、監(jiān)理招標(biāo)費(fèi)，2.5元/平，66600元。 6、勘察費(fèi)，4元/平，106560元。 7、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，2元/平，53280元。 8、銷售許可證及面積測(cè)量，1.36元/平，36230.4元。 9、房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，3元/平，79920元。 10、其他，10元/平，266400元。 總計(jì)：138.1560萬元,三、建安工程費(fèi),住宅，1000元/平，1998萬元 商業(yè)，1500元/平，900萬元。 半地下車庫(kù)，1000元/平，400萬元。 其他，20元/平米，59.96萬元。 總計(jì)：3357，96萬元。,四、其他,銷售費(fèi)用，銷售額2%，111.896萬元 推廣費(fèi)用，銷售額1.5%，83.922萬元 稅費(fèi)，銷售額5.5%，307.714萬 不可預(yù)見費(fèi)用，銷售額2%， 111.896萬元 管理費(fèi)，銷售額2%， 111.896萬元 總計(jì)：727.324萬,五、總計(jì),一、土地大配套費(fèi)，1421萬。 二、前期成本，138.156萬元 三、建安工程費(fèi)，3357，96萬元。 四、其他，總計(jì)：727.324萬 成本共計(jì)：5644.44萬,項(xiàng)目建設(shè)及銷售進(jìn)度,總體建設(shè)期設(shè)定約1.5年（未包括籌建期） ，從2007年9月至2009年6月，銷售周期劃定橫跨2008年，借以大勢(shì)，有望縮減周期及提高利潤(rùn)。,銷售收入,項(xiàng)目銷售貨量共為5594.88萬萬元,靜態(tài)效益分析,項(xiàng)目在可售物業(yè)銷售完成后，開發(fā)投入的全部資金能基本回收，虧損49.56萬元 ，但持有6000平方米的商場(chǎng)物業(yè)。并在第10年收回900萬，商業(yè)部分運(yùn)營(yíng)周期計(jì)20年，扣除30%的運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用，累計(jì)靜態(tài)1210.44萬。,累計(jì)現(xiàn)金流量圖,項(xiàng)目資金最大占用量為3357萬元，發(fā)生在2008年3季度，項(xiàng)目可通過資金滾動(dòng)進(jìn)行開發(fā)。,最大資金占用量,成本明細(xì),一、土地大配套費(fèi) 1土地款，60萬元/畝，600萬。 2大配套費(fèi)，200元/平，400萬. 3拆遷管理費(fèi)，20萬元。 4土地契稅，土地出讓金3%，18萬 5土地交易費(fèi)，土地出讓金0.6%，3.6萬 6小配套費(fèi)，100元/平，200萬 總計(jì)：1241.6萬。,項(xiàng)目成本,方案2、 酒店式綜合體 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo),二、前期成本,1、規(guī)劃管理費(fèi)，1元/平，2.8萬元。 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，10元/平，28萬元。 3、施工設(shè)計(jì)費(fèi)，8元/平，22.4萬元。 4、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)，10元/平，28萬元。 5、監(jiān)理招標(biāo)費(fèi)，2.5元/平，7萬元。 6、勘察費(fèi)，4元/平，11.2萬元。 7、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，2元/平，5.6萬元。 8、銷售許可證及面積測(cè)量，1.36元/平，3.808萬元。 9、房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，3元/平，8.4萬元。 10、其他，10元/平，28萬元。 總計(jì)：145.208萬元,三、建安工程費(fèi),建工，1500元/平，3000萬元 裝修，2500元/平，5000萬元。 半地下車庫(kù)，1000元/平，400萬元。 附屬建筑，1000元/平， 400萬元 其他，20元/平米，59.96萬元。 總計(jì)：8859. 96萬元。,四、其他,銷售費(fèi)用，銷售額2%，224萬元 推廣費(fèi)用，銷售額1.5%，168萬元 稅費(fèi)，銷售額5.5%,616萬元 不可預(yù)見費(fèi)用，銷售額2%，224 萬元 管理費(fèi)，銷售額2%， 224萬元 總計(jì)：1456萬,五、總計(jì),一、土地大配套費(fèi)， 1241.6萬元。 二、前期成本， 145.208萬元 三、建安工程費(fèi)， 8859. 96萬元。 四、其他，1456萬元 成本共計(jì)：11702.768萬元,成本回收,保留產(chǎn)權(quán) 以五星級(jí)酒店標(biāo)間200間，收費(fèi)368，日入住率為40%，利潤(rùn)率50%計(jì)算，年利潤(rùn)537.28萬，計(jì)20年基本收回成本。,不保留產(chǎn)權(quán) 以70%可出售面積計(jì)算，出售面積為14000平米。 以其中10000平米單平售價(jià)8000元計(jì)算，銷售收入為8000萬。 以其中4000平米單平售價(jià)10000元計(jì)算，銷售收入為4000萬 則靜態(tài)收入為297.232萬。,兩個(gè)方案對(duì)比分析,兩個(gè)方案都可通過資金滾動(dòng)進(jìn)行開發(fā) 方案一屬于穩(wěn)妥方案，但目前時(shí)機(jī)尚未完全成熟。 方案二保留屬于產(chǎn)權(quán)，對(duì)資金要求極高。方案二不保留產(chǎn)權(quán)有風(fēng)險(xiǎn)性，且回報(bào)率較低。,第四篇、滁州房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略建議,在企業(yè)的初創(chuàng)期如何做快速套現(xiàn)的投資項(xiàng)目?,1、從城市資源層面上去分析 2、從企業(yè)團(tuán)隊(duì)層面上去分析 3、從客戶類型層面上去分析 4、從區(qū)域趨勢(shì)層面上去分析 5、從競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)層面上去分析 6、從營(yíng)銷機(jī)遇層面上去分析 7、從整合模式層面上去分析,1、從城市資源層面上去分析 滁州作為與泰安、威海、咸寧、特別是蚌埠等同規(guī)模同等級(jí)的擁有旅游資源的城市，旅游資源開發(fā)滯后，但之后的同時(shí)是更大得上升空間，以本地的房地產(chǎn)價(jià)格來看，此地正處于房?jī)r(jià)節(jié)點(diǎn)及上升期，在此時(shí)機(jī)介入，投資回報(bào)率會(huì)較高，尤以非常規(guī)地產(chǎn)的操作，所帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益極高。,2、從企業(yè)團(tuán)隊(duì)層面上去分析 未介入房地產(chǎn)開發(fā)，但在如此大趨勢(shì)下，完全可在奮進(jìn)中發(fā)展、歷練、成熟。中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展印證了此經(jīng)驗(yàn)完全可以借鑒，在房地產(chǎn)大潮中，前仆后繼的歷練了萬科、萬達(dá)、綠地、天泰、海信、魯能等一大批通過市場(chǎng)檢驗(yàn)的成熟團(tuán)隊(duì)。維維、蘇寧等地產(chǎn)新貴，也是借此趨勢(shì)及機(jī)遇縱向成熟。,3、從客戶類型層面上去分析 因滁州的特定優(yōu)勢(shì)資源，其客戶資源已不是僅僅局限于當(dāng)?shù)叵M(fèi)，借助長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)強(qiáng)勢(shì)客戶完全可促成項(xiàng)目高利潤(rùn)的開展。則在地域建立第一品牌，以滁州為平臺(tái)，向其他優(yōu)勢(shì)地區(qū)進(jìn)駐，歷練出肯地亞地產(chǎn)成為地產(chǎn)界的精英新貴。,4、從區(qū)域趨勢(shì)層面上去分析 滁州目前處于地產(chǎn)開發(fā)的啟蒙發(fā)展過渡階段，尚未有強(qiáng)勢(shì)公司進(jìn)駐，所該地資源豐富且成本較低，在普遍直線上升的地產(chǎn)業(yè)的影響下，定會(huì)隨大勢(shì)發(fā)展。而現(xiàn)時(shí)正處于過渡期末的轉(zhuǎn)型期，時(shí)間較短，適宜迅速擴(kuò)張。,5、從競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)層面上去分析 據(jù)悉，上海綠地已與滁州結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，但尚未啟動(dòng)。析，意欲作為戰(zhàn)略儲(chǔ)備之地，貴司適時(shí)介入，必將使其司跟風(fēng)介入，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)發(fā)展，再此期間，利潤(rùn)上升空間較大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小，產(chǎn)出比較高。,6、從營(yíng)銷機(jī)遇層面上去分析 在此大環(huán)境下，營(yíng)銷戰(zhàn)略步驟建議如下： 1、晚啟動(dòng)廠區(qū)、辦公區(qū)土地（等待時(shí)機(jī)） 2、購(gòu)地開發(fā)（近山景區(qū)域） 3、辦公區(qū)開發(fā)（五星級(jí)酒店） 4、購(gòu)地待動(dòng)（ 近山景區(qū)域 ） 5、廠區(qū)開發(fā) 6、二次購(gòu)地開發(fā),外部環(huán)境 A、機(jī)會(huì) B、威脅 C、不確定性 D、資源可獲得性,內(nèi)部環(huán)境 A、優(yōu)點(diǎn) B、弱點(diǎn) C、特色能力 D、管理模式 E、過去業(yè)績(jī),總裁、高層管理 團(tuán)隊(duì),戰(zhàn)略決策,全程操作 土地決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 物業(yè)管理,有效性結(jié)果 目標(biāo)利潤(rùn) 品牌 機(jī)制 人才 資源網(wǎng)絡(luò),決定使命,資源整合,7、從整合模式層面上去分析,簡(jiǎn)單穩(wěn)定低不確定性 1、少數(shù)外部因素并且外部因素相似 2、因素保持相同或變化緩慢,中低不確定性,簡(jiǎn)單不穩(wěn)定中高度不確定性相似 外因少且 因素變化頻繁且不可預(yù)測(cè),高度不確定性 房地產(chǎn),環(huán)境變化,環(huán)境復(fù)雜性,穩(wěn)定,不穩(wěn)定,簡(jiǎn)單,復(fù)雜,不確定性,戰(zhàn)術(shù)流程設(shè)計(jì),戰(zhàn)略流程設(shè)計(jì),培養(yǎng)市場(chǎng)直覺,全程操作,打嬴各場(chǎng)戰(zhàn)斗,獲得系統(tǒng)優(yōu)勢(shì),形成整合能力,復(fù)雜整合圈,1、資源整合,2、投資分析,3、土地決策,4、價(jià)值研判,5、市場(chǎng)定位,6、營(yíng)銷主題,7、規(guī)劃設(shè)計(jì),8、建筑施工,9、市場(chǎng)推廣,10、物業(yè)管理,高層流程設(shè)計(jì),戰(zhàn)略流程,經(jīng)營(yíng)流程,保障流程,目標(biāo)購(gòu)房者,營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu),規(guī)劃設(shè)計(jì)人員,工程施工管理,市場(chǎng)推廣機(jī)構(gòu),市場(chǎng)潛在機(jī)會(huì)分析,市場(chǎng)定位與產(chǎn)品概念,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,項(xiàng)目?jī)r(jià)值推廣,全程整合操作：跨職能的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組,規(guī)劃設(shè)計(jì),顧客需求,資金滾動(dòng),成本會(huì)計(jì),開發(fā)周期控制,市場(chǎng)營(yíng)銷,物業(yè)控制,建工控制,分期開發(fā),公共關(guān)系,品質(zhì)計(jì)劃,8、從企業(yè)戰(zhàn)略層面上去分析 1總體戰(zhàn)略 以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以肯帝亞品牌為依托，以住宅產(chǎn)品保證基本利潤(rùn)，以旅游地產(chǎn)獲取高額利潤(rùn)，立足滁州，幅射長(zhǎng)三角二三級(jí)城市。 發(fā)展戰(zhàn)略：立足滁州，實(shí)施穩(wěn)健策略下的適度擴(kuò)張，加強(qiáng)企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)（CIS）建設(shè)，精心打造和維護(hù)肯帝亞房地產(chǎn)企業(yè)品牌，建立以品牌創(chuàng)立為核心的內(nèi)涵型、集約化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 成本戰(zhàn)略，建立以經(jīng)濟(jì)效益為中心的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。加強(qiáng)成本控制管理，在房地產(chǎn)微利時(shí)代，成本管理是贏得項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)的重要基礎(chǔ)。 肯帝亞要堅(jiān)持以適應(yīng)市場(chǎng)要求的經(jīng)營(yíng)理念，完善的品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略為指導(dǎo)，精心打造公司品牌。發(fā)揮肯帝亞地板固有的企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)，努力在住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境建設(shè)、工程質(zhì)量、配套設(shè)施、管理和服務(wù)等各個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)上取得最佳的效果。 永不停歇的創(chuàng)新戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，努力做到不但比過去做的好，還要比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做的好，創(chuàng)新是企業(yè)贏得超額利潤(rùn)的重要手段。,2投資戰(zhàn)略 21投資方向 土地 由于政策規(guī)定一般土地出讓是按項(xiàng)目出讓，國(guó)家不允許進(jìn)行土地炒賣。為保障北辰房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)滾動(dòng)發(fā)展，儲(chǔ)備一定量的土地是必要的，若能憑肯帝亞地板與政府創(chuàng)立的關(guān)系便利地取得一手地，且位置優(yōu)越， 在完善整個(gè)肯帝亞房地產(chǎn)公司的企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)之前，肯帝亞集團(tuán)應(yīng)該在各地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐滁州之前加緊“圈地”，以及與目前手中有地的部門和公司達(dá)成合作協(xié)議，并尋找合作伙伴進(jìn)行開發(fā)和銷售。 （2）普通住宅 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，進(jìn)入住宅投資的時(shí)機(jī)應(yīng)當(dāng)在住宅需求上升之初或在通貨膨脹之初。根據(jù)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)分析，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在通貨膨脹期，而滁州正處于房地產(chǎn)產(chǎn)品更新階段，購(gòu)買潛力剛剛被激發(fā)，正是房?jī)r(jià)上漲的高速期，所以應(yīng)把握時(shí)機(jī)，選擇住宅作為重點(diǎn)投資方向。根據(jù)前文分析，滁州普通住宅需求潛力在未來幾年仍然很大。,（3）高檔公寓和別墅 由于滁州的地理位置和房?jī)r(jià)都具有先天優(yōu)勢(shì)，又有快速通道建立的利好消息，必然吸引大量南京及周邊地區(qū)的群體來滁州置業(yè)。這一部分人消費(fèi)能力強(qiáng)，要求品質(zhì)高，對(duì)高檔公寓和別墅產(chǎn)品需求較大，別墅產(chǎn)品的利潤(rùn)率很可觀，但是出售風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。肯帝亞集團(tuán)若有長(zhǎng)線投資打算，即迅速圈地建設(shè)別墅，將有較為可觀的現(xiàn)金流入。 （4）經(jīng)濟(jì)適用房 隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策有限制需求到增加供給的轉(zhuǎn)變，二三級(jí)城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房的力度必將加大?？系蹃喖瘓F(tuán)與政府有良好的關(guān)系，但是由于利潤(rùn)率受政府限制，加之對(duì)開發(fā)企業(yè)有一定的資質(zhì)限制。現(xiàn)階段，肯帝亞不宜參與經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)，但可隨著公司實(shí)力的增強(qiáng)逐漸參與進(jìn)來，作為穩(wěn)定的利潤(rùn)保障來源，也可憑此建立與政府更密切的合作關(guān)系。 （5）寫字樓 投資寫字樓所擔(dān)的政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都要遠(yuǎn)高于投資住宅。因此，寫字樓開發(fā)不應(yīng)作為肯帝亞的投資重點(diǎn),但若有好的地段,在分散風(fēng)險(xiǎn)的情況下,可適時(shí)介入，作為自有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，長(zhǎng)期持有。,22投資區(qū)域 從目前滁州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來看，瑯琊山腳下和城市中心都是重點(diǎn)發(fā)展方向。特別是瑯琊山腳下的區(qū)域，目前土地供應(yīng)量較大，且最具升值潛力，肯帝亞公司應(yīng)密切關(guān)注這些區(qū)域。,23投資策略 由于目前滁州房地產(chǎn)業(yè)處于“群狼環(huán)視”的階段，安徽類似城市的房地產(chǎn)都已被炒熱，預(yù)計(jì)滁州的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)在今后幾年內(nèi)，發(fā)展前景廣闊，但是也將面臨越來越激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 肯帝亞集團(tuán)在投資組合上，應(yīng)采用： 短線長(zhǎng)線相結(jié)合、低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目和風(fēng)險(xiǎn)高項(xiàng)目相結(jié)合的方式，以住宅特別是中檔住宅開發(fā)為主，并為企業(yè)的滾動(dòng)發(fā)展不斷儲(chǔ)備土地。長(zhǎng)期可以適當(dāng)開發(fā)別墅和花園洋房項(xiàng)目。 土地儲(chǔ)備與物業(yè)開發(fā)相結(jié)合。建議目前年開復(fù)工面積控制在100畝左右，土地儲(chǔ)備量與公司的物業(yè)開發(fā)量相協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)今后無地可開發(fā)或土地儲(chǔ)備過多的局面，未來3-5年土地平均儲(chǔ)備量為500畝左右。,3融資方案建議 最佳方式：利用肯帝亞地板企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)向銀行貸款； 理想方式：通過土地?fù)?dān)保或抵押方式向銀行貸款； 可以接受方式：合作開發(fā)，利用合作方資金,4風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施 認(rèn)真研究國(guó)家金融政策，充分考慮通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，投資決策時(shí)考慮銀行利率提高的可能性。 （2）當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)處于成熟期，切忌盲目追求高利潤(rùn)，當(dāng)審慎決策避免盲目投資，在經(jīng)濟(jì)上升期加大投資，降低風(fēng)險(xiǎn)； （3）謹(jǐn)慎選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，利用不同類型物業(yè)投資相互補(bǔ)充，不做資金缺口的房地產(chǎn)投資，提高整體的抗商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)能力； （4）在長(zhǎng)三角二級(jí)地區(qū)打造肯帝亞品牌，盡可能擴(kuò)大投資規(guī)模，限制競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的出現(xiàn)；,（5）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，防止虧損，提高盈利水平；選擇合適的分包商，降低成本、保證信譽(yù)； （6）建立科學(xué)體制，完善用人制度，發(fā)揮專門人才優(yōu)勢(shì)，防止重大失誤； （7）建立預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施分析、反饋和控制基礎(chǔ)上，防止嚴(yán)重偏離目標(biāo)； （8）在自然災(zāi)害小的地方進(jìn)行投資，投保自然災(zāi)害和意外事故保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。,總 結(jié) 論 發(fā)展戰(zhàn)略：立足滁州，在有充足資金保證的情況下，實(shí)施穩(wěn)健策略下的快速擴(kuò)張，加強(qiáng)企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)（CIS）建設(shè)，精心打造和維護(hù)地產(chǎn)品牌，并利用肯帝亞地板本身品牌影響，建立以品牌創(chuàng)立為核心的內(nèi)涵型、集約化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 產(chǎn)品定位：以住宅（特別是普通住宅）開發(fā)投資為主。視土地資源、視開發(fā)時(shí)機(jī)推進(jìn)高檔物業(yè)；住宅開發(fā)以商品住宅開發(fā)為主；暫不參與開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。 開發(fā)規(guī)模：年開復(fù)工面積10萬平方米，年竣工面積5萬平方米以上，未來3 5年土地年均儲(chǔ)備量500800畝。 投資區(qū)域：充分發(fā)揮肯帝亞在滁州的地域優(yōu)勢(shì)，緊緊把握房?jī)r(jià)告訴上漲的歷史機(jī)遇，不失時(shí)機(jī)向優(yōu)質(zhì)區(qū)域拓展。 土地儲(chǔ)備：發(fā)揮企業(yè)與政府的良好關(guān)系，參與土地整理，依據(jù)開發(fā)規(guī)模、資金實(shí)力，適時(shí)獲取優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)：在確立了良好的品牌和營(yíng)造出優(yōu)質(zhì)社區(qū)的基礎(chǔ)上，利用資金優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用資本運(yùn)營(yíng)手段，參與目標(biāo)市場(chǎng)企業(yè)的資產(chǎn)置換、兼并、收購(gòu)、重組等、尋找戰(zhàn)略合作伙伴，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，增強(qiáng)獲取資源的能力，進(jìn)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，立足長(zhǎng)三角，面向全國(guó)。,房地產(chǎn)策劃大全, /chenguimao N,寫好策略簡(jiǎn)報(bào),黑弧廣告 2003/07/27,它真是個(gè)好東西,讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；,有把握做出有創(chuàng)意的廣告；,知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；,先澄清幾個(gè)概念,營(yíng)銷策劃：產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及行銷整合。,廣告策劃：圍圍繞營(yíng)銷任務(wù)的傳播整合。,廣告創(chuàng)作：一個(gè)具體的廣告創(chuàng)作。,本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引策劃。,策略單的覆蓋面,所有廣告涉及的內(nèi)容,1. 企業(yè)品牌核心,2. 項(xiàng)目品牌核心,4. 一次活動(dòng)、一則促銷廣告,3. 階段性廣告運(yùn)作,5. 幾乎所有的廣告內(nèi)容,撰寫三忌,1. 含糊其辭,2. 泛泛而談,3. 不著邊際,1、品牌,廣告背后的人是誰，它所散發(fā)出來的風(fēng)格。,目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來風(fēng)。 創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。 前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。 既要符合又要超越。,它的過去留下了什么。企業(yè)/項(xiàng)目品牌印跡是什么；,一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；,對(duì)這次作業(yè)有什么影響（正面的/負(fù)面的、繼承的/忽略的、主要的/次要的）；,內(nèi)容解釋：,關(guān)鍵人物（決策人、影響人）的廣告觀念與風(fēng)格，（不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；,舉例說明：,國(guó)際公館：一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國(guó)際人文視野和底蘊(yùn)的企業(yè)。,浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。,蔚藍(lán)三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)懷、親切大度。,星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。,2、廣告任務(wù),這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性,目的：這旨策略的原點(diǎn)與初衷； 也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一著不慎，全盤則毀。,我們的廣告是要解決什么問題，也就是溝通的任務(wù)。,引起消費(fèi)者在購(gòu)買決策時(shí)在哪方面必須考慮。,它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語，那是廣告策劃的任務(wù)。,內(nèi)容解釋：,考慮它的階段性、媒體特征。,舉例說明：,國(guó)際公館：讓市場(chǎng)看到，國(guó)際公館不是一個(gè)豪氣沖天的豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。,浙江東海：讓同行、公眾和消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。,蔚藍(lán)三期（留?。阂l(fā)人們是否安心并定居深圳進(jìn)行思考。,公館前期：讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比擬。,普瑞酒店：讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念,3、目標(biāo)受眾群,包括生理和心理狀況,目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。 廣告是否符合